QP Küeferdörfli

----------------~

II.

1.

Quartierpläne bedürfen gernäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten Amtsstellen befasst.

2.

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde der Quartierplan öffentlich aufgelegt. Im Genehmigungsverfahren wurde eine Unstimmigkeit entdeckt, welche anschliessend bereinigt wurde, ansonsten wurden zum Quartierplan keine Einwendungen vorgebracht. Da die entsprechenden Änderungen geringfügiger Natur sind und ihnen keine öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen, wurde, gestützt auf Art. 15 Abs. 2, nach dem Beschluss durch den Gemeinderat auf eine erneute öffentliche Planauflage verzichtet. Die nachgesuchte Genehmigung kann somit erteilt werden.

3.

Im Planungsbericht bzw. Anhang zum Quartierplan «Küeferdörfli» wurde nach der zweiten Vorprüfung das Thema Naturgefahren als Punkt 4. ergänzt. Da das neue Baugesetz nicht angenommen wurde, ist die Definition, dass eine Tiefgarage erst ab einer Grösse von > 600 m2 zu einem Sonderrisiko gehört, nicht gültig. Der Satz; «Die Grösse der

Einstellhalle beträgt 360 m 2 und gilt somit nicht als Sonderrisiko (Tiefgaragen mit Fläche grösser als 600m 2)» ist somit nicht richtig. Die Tiefgarage gilt als Sonderrisiko.

4.

Gernäss der Signalisationsverordnung (SSV, Art. 2a und 22b) lautet die korrekte Bezeichnung für die «verkehrsberuhigten Grundstückzufahrten» «Begegnungszone». Die Breite der Stichstrasse zu den Gebäuden 12 und 13 liegt mit 3.50 Metern zwar über dem gesetzlichen Minimum, aus praktischen Gründen wird allerdings empfohlen, eine Breite von 4.00 Meter nicht zu unterschreiten sowie den Wendehammer-Stellplatz östlich des Gebäudes Nr. 12 auf die volle Strassenbreite auszubauen. Im Übrigen liegt das normgemässe Minimum für Einlenkradien bei 3.00 Meter und ist von sämtlichen Einlenkern einzuhalten.

2

111.

Demgernäss wird

verfügt:

1.

Der vom Gemeinderat Hailau am 2. Mai 2017 sowie 5. September beschlossene Quartierplan «Küeferdörfli», umfassend Quartierplanvorschriften, Situation 1:500, Situation Werkleitungen I 1:500, Situation Werkleitungen II 1:500, Lageplan 1:500, Baulinienplan 1:500, Schnitte S1 bis S3 1:200, Schnitte S4 bis S6 1:200 sowie Situation Strassen 1:500 auf den Grundstücken GB Nr. 803 und 804, wird genehmigt.

2.

Da das neue Baugesetz nicht angenommen wurde, ist die Definition, dass eine Tiefgarage erst ab einer Grösse von >600m 2 zu einem Sonderrisiko gehört, nicht gültig. Die Tiefgarage ist ein Sonderrisiko, die dem wiedersprechenden Passagen wurden aus den Unterlagen gestrichen.

3.

Mitteilung an: Gemeinderat Hallau, Hauptstrasse 44, Postfach, 8215 Hailau (Einschreiben, die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) Baudepartement (sekretariat-bd@ktsh. eh) Rechtsdienst des Baudepartements ([email protected]) Planungs- und Naturschutzamt ([email protected]; [email protected]), unter Beilage der genehmigten Akten) Bauinspektorat (roman. flückiger@ktsh. eh) Tiefbauamt, ([email protected])

Der Departementsvorsteher

Martin Kessler, Regierungsrat

3

..

2 6. Mai 2017

.

.

1 6. Juni 2017

Offentllche Auflage vom ..................................... bis .............................................................. Einschreiben an Betroffene vom: ...............

}1.M�ü ..2.0.17 ...................................................

Namens des Gemeinderates: Der Gemeindepräsident

A1yt, IV lj

� .

....... ! . .......� ...

Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der

··

16. OKT. 2017 Verfugung ........................................................... .

//A/

RR Martin Kessler

S.�P.?..2017..................

9..�i..

2...61..Mai..201.7......... bis .... J ..��)�f.i.i. ..?.Qn .............................. .

Öffentliche Auflage vom ....

Einschreiben an Betroffene vom: ................

Jl..Mai..20.17...................................................

Namens des Gemeinderates: Der Gemeindepräsident

..AJ..Yktl<r{�

Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Verfügung ...........

J.�·. 9.�}:.?.QJ!............................ .

·

�� j 201�

.

l °. �:

Sep'. �� 1!

1 6. Juni 2017

2 6. Mai 2017 Offentllche Auflage vom ..................................... bis ............................................................

?.J . M�L.?�17..................................................

Einschreiben an Betroffene vom: .................

Namens des Gemeinderates: Der Gemeindepräsident

kl�·

..I.Y.!.............................

Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der

··

16. OKT. 2017 Verfugung ........................................................... . ��

Quartierplanvorschriften

Beschlossen durch den Gemeinderat am: ....

�..?·...��-i. ..?.�J!.../....�--�-'--��-�:...?.Q.17............

?.J . Mai..2011........ bis ...... J.�.. )µni..2.0.17............................

Öffentliche Auflage vom .....

Einschreiben an Betroffene vom: ......................

�.?-. .��i...?.�.1!............................................

Namens des Gemeinderates: Der Gemeindepräsident

� �\llr. · · ... !.\}j{}l.la.i0.......

Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der .. 16. OKT. 2017 Ve rfugung ........................................................... .

1/9

QUARTIERPLAN

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

Inhalt 1.

Aufstellungen zum Quartierplan

11.

Gebietsabgrenzung, Gegenstand des Quartierplans

111.

Übersicht der Dokumente und Pläne

IV.

Erschliessung des Quartiers

V.

Bauvorschriften des Quartiers

VI.

Kostenteiler

VII.

Vollzug

Ein Quartierplan wird für die geplante Wohnüberbauung „Küferdörfli" aufgesetzt. Baugebiet:

Küferstrasse/ Schmalzgasse 8215 Hallau

Grundstücke Nr. 803 und Nr. 804

Planverfasser:

Manz Architektur AG Eschlikerstrasse 20 8474 Dinhard

Tel. 052 320 80 00 [email protected] www.manz-group.ch

Projekt Nr.: 1520

Die Überbauung wird auf den Grundstücken 803 und 804 der Gemeinde Hallau errichtet. Grundstücksflächen: gesamt:

803 804

1532 m2 5825 m 2 7357 m2

Flächen Strasse + Parkierung

1102 m2

anrechenbare Grundstücksfläche

6255 m2

Ausnützung der Überbauung_ (derzeitiger Planungsstand)

Summe Bruttogeschossflächen der Wohngebäude

3310 m2

Ausnutzung ( BGF/ anrechenbare Grundstücksfl.)

-53 %

Unabhängig der dargestellten Bebauung wird in dem Quartier „Küeferdörfli" auf Grundlage der Quartierplanvorschriften stets eine Ausnutzung von 50-60 % im Sinne des verdichteten Bauens realisiert werden. 2/9

QUARTIERPLAN

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

1. Aufstellungen zum Quartierplan

Festsetzungen Quartierplan Überbauung „Küeferdörfli" Abstand zu öffentlichem Strassenraum (m)

5.00

Abstand zu Nachbargrundstück West (m)

8.00

Abstand zu Nachbargrundstück Ost

(m)

5.00

Abstand Zufahrt/ Strasse zu östl. Nachbargrundstücken (durch Näherbaurecht geregelt)

(m)

0.50

kleiner Grenzabstand (m)

4.00

grosser Grenzabstand (m)

6.00

Grenzabstand Nebengebäude (m)

2.50

Grenzabstand unterirdisch

0.00

Gebäudelänge (m)

24.00

Gebäudelänge (m) gestaffelt

30.00

Gebäudebreite (m)

16.00

Gebäudebreite (m) gestaffelt

22.00

Pult- bzw. Flachdach Höhe (m)

9.00

Dachneigung ( a.T.)

keine geneigten Dächer

Vollgeschosse (max.)

2 (für EFH)

°

3 (für MFH)

3/9

QUARTIERPLAN

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

II. Gebietsabgrenzung, Gegenstand des Quartierplans Die unterzeichneten Eigentümer im Quartierplanperimeter „Küeferdörfli" geben zu Folgendem ihre Zustimmung: Datum

Parz. Nr.

Name

803 und 804

Hr. Ralph Gygax

(Gern. Hallau)

Unterburg 24

Unterschrift

8158 Regensberg

Fr. Sandra Hoffmann-GYQ§.:,1 Rigistrasse 14b 8185 Rüti - Winkel

III. Übersicht der Pläne und Dokumente Folgende Dokumente und Pläne sind Bestandteil der Quartierplanung „Küeferdörfli" in Hallau: • Dokument Nr. 1 Quartierplanvorschriften • Plan Nr. 1 • Plan Nr. 2a • Plan Nr. 2b • Plan Nr. 3 • Plan Nr. 4 • Plan Nr. 5 • Plan Nr. 6 • Plan Nr. 7

Situation Situation Werkleitungen I Situation Werkleitungen II (ohne UG) Lageplan Baulinienplan Schnitte 81 bis 83, Gelände und Überbauung Schnitte 84 bis 86, Gelände und Überbauung Situation Strassen (Ausfahrten, Stellfläche)

• Plan • Plan

Situation Näherbaurecht Parzelle Kat.-Nr. 805 Situation Näherbaurecht Parzelle Kat.-Nr. 1986

M. M. M. M. M. M. M. M. M. M.

1: 500 1: 500 1: 500 1: 500 1: 500 1: 200 1: 200 1: 500 1: 500 1: 500

Anhänge des Quartierplans: • Dokument Planungsbericht • Pläne mit Darstellung der geplanten Überbauung Festlegungen zu den Kubaturen und Grundrissen sowie eine detaillierte Darstellung der Gebäude der Überbauung werden auf Grundlage der im Quartierplan definierten Bauvorschriften in der Phase der Baueingabe erfolgen.

4/9

QUARTIERPLAN

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

IV. Erschliessung des Quartiers 1.

Strassen, Zufahrten, Stellplätze

a) b)

Die Bautiefe entlang der Küferstrasse ist von dieser aus zu erschliessen. Die anderen Gebäude des Quartierplangebietes sind im westlichen Bereich durch eine 5 m breite Zufahrt als Stichstrasse von der Neuwiesenstrasse aus und im östlichen Teil durch eine 5 m breite Zufahrt von der Schmalzgasse ausgehend verkehrstechnisch anzubinden. Der Grenzabstand dieser Stichstrasse zu den sich östlich befindenden Grundstücken ausserhalb des QP-Perimeters beträgt 0.50 m. Für diese Zufahrt wird das Näherbaurecht durch die an das Quartier angrenzenden Grundstückseigentümer gewährt. Die Strassen innerhalb des Quartieres sind als verkehrsberuhigte Grundstückszufahrten auszuweisen. (Schrittgeschwindigkeit, Fussgängervorrang) Für eine Einstellhalle/Tiefgarage ist eine 4.50 m breite Zufahrt als Rampe auszubilden, welche mit einer Steigung von max. 12% an die Schmalzgasse anzubinden ist. Zwischen Strassengrenze Schmalzgasse und Rampe wird ein Abstand von 2.50 m mit einem max. Gefälle von 3% festgelegt. Alle notwendigen Stellplätze werden innerhalb des Quartieres realisiert. Einfamilienhäuser haben jeweils eine Garage (oder Carport) und einen zweiten Stellplatz auf der zugehörigen Parzelle zu erhalten. Entlang der Schmalzgasse sind mind. 8 Stellplätze zu schaffen, weitere an der östlichen Erschliessungszufahrt. Erforderliche Stellplätze für Wohnungen sind in einer Einstellhalle/Tiefgarage anzuordnen, mindestens einer pro Wohneinheit.

c)

d) d)

e)

2.

Kanalisation

Die Kanalisation des gesamten neu zu erschliessenden Quartieres ist im Trennsystem zu gestalten, nach Absprache mit den zuständigen Stellen der Gemeinde werden die Leitungen des Quartieres in die öffentlichen Kanalisationsleitungen in der Schmalzgasse eingebunden. Grundlage sind die entsprechenden Reglemente der Gemeinde Hallau. 3.

Wasserversorgung

Die Erschliessungsanlagen für die Wasserversorgung haben grundsätzlich zwei Aufgaben zu erfüllen: Erstens - Versorgung der Bewohner im Quartier mit Trink- und Brauchwasser und zweitens - Bereitstellung von ausreichend Wasser für die Brandbekämpfung. Entsprechend sind die notwendigen Anlagen zu realisieren. Der Anschluss an die vorhandenen Zuleitungen innerhalb der Gemeinde erfolgt gemäss Werkleitungsplan und Absprache mit den zuständigen Stellen. Grundlage sind die entsprechenden Reglemente der Gemeinde Hallau. 4.

Stromversorgung

Die Stromversorgung richtet sich nach dem Elektrizitätsversorgungsreglement der Gemeinde Hallau resp. des Elektrizitätswerkes Hallau und dessen Kostenverteilung.

5/9

QUARTIERPLAN

5.

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

Weitere Medien

Weitere Medien werden ausgehend von den bereits vorhandenen Leitungen über die Erschliessungszufahrten und Grundstücke an die Gebäude geführt. Grundlage sind die entsprechenden Reglemente der Gemeinde Hallau. 6.

Regelung der Rechtsverhältnisse an den neuen Erschliessungsanlagen

Alle Strassen, ausparzellierten Wege und Plätze sowie die Werkleitungen bleiben im Privateigentum. Sie gehen mit dem grundbuchlichen Vollzug der Parzellierung/Überschreibung von der heutigen Eigentümerschaft in das Eigentum der jeweiligen Grundstücksbesitzer über. Gemeinschaftliche Anlagen, deren Nutzung und Unterhalt sind durch entsprechendes Reglement der Nutzer innerhalb des Quartieres festzulegen.

V. Bauvorschriften des Quartiers 1.

Grenz- und Gebäudeabstand

Für das Quartierplangebiet werden als Grenzabstände unter Privatgrundstücken festgesetzt: a) b)

c) d)

2.

Der kleine Grenzabstand beträgt 4.00 m, der grosse Grenzabstand 6.00 m. Für Nebengebäude gilt ein Grenzabstand von 2.50 m. Garagen oder Carports dürfen an der Grenze oder mit einem geringeren Abstand errichtet werden. Eine solche Unterschreitung des Grenzabstandes wird durch Näherbaurecht der betroffenen Grundstücke vereinbart. Für unterirdische Gebäude muss kein Grenzabstand eingehalten werden, es gilt ein Grenzabstand von 0.00 m. Die Gebäudeabstände ergeben sich anhand der Grenzabstände (entspr. Art.11 BNO Hallau) und der definierten Baulinien. Anzahl Vollgeschosse

Einfamilienhäuser dürfen max. 2 Vollgeschosse aufweisen. Für Mehrfamilienhäuser werden 3 Vollgeschosse zugelassen, unter Beachtung der entsprechenden maximalen Gebäudehöhen. Optional ist ein Dachaustritt als Attikageschoss möglich (begehbare Dachterrasse). 3.

Dachgestaltung

Im Gebiet des Quartierplans werden nur Gebäude mit Flachdach erstellt. Dabei ist für die Dachflächen eine extensive Begrünung vorzusehen, soweit dieser keine anderweitige Nutzung des Daches entgegensteht. (Dachterrasse, auf Dach montierte Anlagen - Sonnenenergie)

6/9

QUARTIERPLAN

4.

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

Äussere Gestaltung der Bauten

Für das gesamte Quartier ist ein harmonisches Erscheinungsbild anzustreben. Die Hauptfassaden sind in einheitlicher Verputzstruktur zu erstellen. Die farbliche Gestaltung der Häuser ist in gedeckten Weiss- bis Beigetönen auszuführen. Fenstereinfassungen der Gebäude sind durch farbliche Akzentuierung, mittels dunklerer Beigetöne als die Fassade, hervorzuheben. Die getroffene Farbwahl schliesst auch die Fensterrahmen, die Abdeckungen des Dachrandes und die Geländer mit ein. Diese sind in Metall als Staketengeländer auszubilden. Die genaue, detaillierte Farbmusterung wird in der Phase der Baueingabe mit der Gemeinde definiert. 5.

Aussenraumgestaltung

Im gesamten Quartier ist auf eine geringe Flächenversiegelung zu achten. Das Gelände ist durch Böschungen zu gestalten entsprechend dem bestehenden Terrainverlauf und soll leicht hügelig durch das Quartier laufen. Auf Stützmauern ist weitgehend zu verzichten. Ausgenommen davon ist der Höhenunterschied an der Küferstrasse und notwendige Stützmauern in Verbindung mit den Zufahrten (Tiefgarage). Für die Bepflanzung sind einheimische, standortgerechte Arten zu verwenden, dabei ist auf eine ausgewogene Anzahl von Laubgehölzen zu achten. Für das gesamte Quartier sind mehrere Baumstandorte vorzusehen. An Strasseneinmündungen ist auf den entsprechenden Abstand zu achten, weiterhin darf der Stammdurchmesser von Bäumen an strassenseitigen Parzellenrändern 15 cm nicht überschreiten. Bepflanzungen an strassenseitigen Parzellenrändern dürfen eine maximale Höhe von 0.60 m aufweisen. Ein detaillierter Gestaltungsplan der Umgebung, mit Bepflanzungsplan, ist in der Phase der Baugesuche der Gemeinde vorzulegen. Im südlichen Bereich des Quartieres ist eine der Allgemeinheit dienende Spiel- und Aufenthaltsfläche von 180 - 200 m2 anzuordnen. Weiterhin werden allgemeine Wege als nicht versiegelte Flächen erstellt. An der Schmalzgasse sind die Container- bzw. Kehrrichtsammelplätze für das Quartier auf Strassenniveau mit Abschirmung zum Quartierbereich zu erstellen. Eine detaillierte Gestaltung dieser Flächen wird während der Baueingabe vorgenommen. Nutzung und Unterhalt aller Gemeinschaftsflächen werden durch eigenes Reglement definiert. 6.

Energetische und ökologische Aspekte

Im Quartier werden ausgewogene ökologische Wohnverhältnisse angestrebt. Alle Gebäude sind entsprechend der Minergie-Grenzwerte zu erstellen. Ungenutzte Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Nicht verschmutztes Meteorwasser ist auf dem Grundstück bzw. innerhalb des Quartieres zur Versickerung zu bringen. Alternativ ist eine Regenwassernutzung vorzuschlagen, aber nicht als zwingend bestimmt. Zur Wärmeerzeugung werden keine fossilen Brennstoffe bzw. in diesem Sinne herkömmlichen Heizsysteme zugelassen. Als alternativer Energieerzeuger wird die Wärmepumpe definiert. Dabei ist eine solare Unterstützung vorzuschlagen, aber nicht als zwingend bestimmt. Die Möglichkeit einer zentralen oder teilweise zentralen Wärmeerzeugungsanlage ist optional vorzusehen. Für Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern ist eine zentrale Wärmeversorgung zu realisieren. Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie werden als wünschenswert empfohlen, wobei auf deren Anordnung im Sinne von Art.13 BNO Gemeinde Hallau zu achten ist und eine genaue Definition in der Phase der Baueingabe zu erfolgen hat. 7/9

QUARTIERPLAN

7.

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

Archäologie

Der Quartierplan tangiert keine bekannten archäologischen Befunde. Da im angrenzenden Quartier prähistorische Gegenstände gefunden wurden, sind weitere Funde nicht generell auszuschliessen. Deshalb ist bereits in der Phase der Erschliessungsarbeiten auf entsprechende Hinweise zu achten. Sämtliche Erdarbeiten im Zusammenhang mit der Ouartiererschliessung sind nach Absprache mit und unter Aufsicht der Kantonsarchäologie durchzuführen. Kanton Schaffhausen - Baudepartement Dienststelle Kantonsarchäologie Herrenacker 3, 8200 Schaffhausen Tel. 052 6327496 bzw. 052 6327893 / [email protected] Die Bauherrschaft hat grundsätzlich archäologische Untersuchungen zuzulassen und dafür genügend Zeit einzuplanen. Die Bauplanung ist so früh als möglich mit der Kantonsarchäologie abzusprechen. 8.

Naturgefahren

Gemäss der Schutzzielmatrix des Kantons Schaffhausen gilt für das Siedlungsgebiet ein vollständiger Schutz vor einem 1 GO-jährlichen Ereignis im Bereich Hochwassergefährdung. Entsprechende Schutzmassnahmen sind in der Planung zu berücksichtigen. Die Tiefgarage des Mehrfamilienhauses soll die Grösse von 600 m2 (Sonderrisiko) nicht überschreiten. Bei der Zufahrt der Tiefgarage ist eine Erhöhung gegenüber der Fahrbahn der Schmalzgasse vorzusehen. 9.

Bodenschutz

Die Parzellen des Quartiers sind als ehemaliges Rebbaugebiet registriert. Der Verdacht auf Bodenbelastungen durch Schwermetalle besteht. Bei entsprechenden Bodenverschiebungen sind die erforderlichen Auflagen für diese Bodenkategorie einzuhalten.

VI. Kostenteiler Sämtliche Erschliessungskosten gehen zu Lasten der privaten Grundeigentümer. Allfällige Unterhaltskosten der Gemeinschaftsflächen des Quartieres (gemeinsame Zufahrten, Parkierungsflächen, Spielflächen, Wege) werden unter den privaten Grundeigentümern durch vertragliche Regelung aufgeteilt.

8/9

QUARTIERPLAN

„KÜEFERDÖRFLI"

GEMEINDE HALLAU

VII. Vollzug Die vorliegenden Festsetzungen des Quartierplanes werden mit Beschluss des Gemeinderates und anschliessender Genehmigung des Baudepartements rechtskräftig. Die Vermarkung der Grenzbereinigung wird vom Gemeinderat dem Grundbuchgeometer an­ gemeldet. Die Auslösung des Baues der Erschliessungsanlagen erfolgt auf Beschluss des Gemeinderates auf Gesuch der bauwilligen Grundeigentümerschaft. Sämtliche Ausführungspläne sind dem Gemeinderat zur Genehmigung vorzulegen. Planung, Bau und Kosten gehen vollständig zu Lasten der Grundeigentümerschaft. Die Erschliessungsanlagen können je nach den technischen Möglichkeiten etappiert werden.

Namens des Gemeinderates: Der Gemeindepräsident

' lfa,. �·

......................�...........

9/9