QP SHA Spiegelgut

111.

Demgemäss wird v e r f ü g t:

1. Die vom Stadtrat Schaffhausen am 15. August 2000 beschlossene Revision des Quartierplanes "Spiegelgut" wird genehmigt. 2. Der alte Quartierplan "Spiegelgut" (genehmigt mit RRB vom 28. Juni 1994) wird auf­ gehoben. 3.

Mitteilung an: Stadtrat 8200 Schaffhausen (die genehmigten Unterlagen werden durch das PNA versandt) Baudepartement Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten) EKS, Rheinstrasse 37, 8200 Schaffhausen Grundbuchamt Hochbauamt Kantonales Laboratorium Vermessungsamt Rechtsdienst des Baudepartementes Tiefbauamt Bauinspektorat Amt für Grundstückschätzungen

BAUDEP RTEMENT DES CHAFFHAUSEN KANT

s - Peter Lenherr Regierungsrat

Quartierplanänderung (3-fach)

Kanton Schaffhausen Baudepartement Beckenstube 7 CH-8200 Schaffhausen www.sh.ch

Telefon 052 632 73 67 Fax 052 632 70 46 [email protected]

Schaffhausen, Ergänzung Quar­ tierplan «Spiegelgut» (RRB vom 28. Juni 1994), Gestaltungsplan Teilgebiet B, «Bläsihof»; Geneh­ migung

Schaffhausen, 23. März 2010

Verfügung

1. Der Stadtrat Schaffhausen hat am 30. Juni 2009 bzw. am 22. Dezember 2009 die Ergänzung des Quartierplanes «Spiegelgut» durch einen Gestaltungsplan für den Teilbereich B, «Bläsi­ hof», beschlossen. Für das Gebiet «Spiegelgut» existiert ein rechtsgültiger Quartierplan (RRB vom 28. Juni 1994). Der Quartierplan unterteilt das innerhalb des Quartierplanperimeters gele­ gene Baugebiet in insgesamt 4 Teilgebiete. Gemäss Art. 9 der Quartierplanvorschriften (QPV) ist die Überbauung und Nutzung der einzelnen Teilgebiete in Gestaltungsplänen zu regeln. Die Gestaltungspläne sind im gegenseitigen Einvernehmen der betroffenen Grundeigentümer aus­ zuarbeiten und vor Einreichung des jeweils ersten Baugesuches vom Stadtrat genehmigen zu lassen. Die Gestaltungspläne dienen als Grundlage für die Erteilung von Baubewilligungen. Der Gestaltungsplan für das Teilgebiet B, «Bläsihof», im Quartierplan «Spiegelgut» wurde vom Stadtrat am 30. Juni 2009 bzw. am 22. Dezember 2009 beschlossen. Die öffentliche Auflage er­ folgte vom 3. Juli bis 23. Juli 2009. Die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschrie­ benem Brief vom 1. Juli 2009 benachrichtigt. Es sind zwei Einsprachen eingegangen. Mit den Einsprechern wurde am 22. Oktober 2009 eine Einigungsverhandlung durchgeführt. Mit beiden Einsprechern konnte aufgrund einer in einigen Punkten geänderten Fassung des Ges­ taltungsplanes eine schriftliche Vereinbarung abgeschlossen werden. Die beiden Einsprecher

zogen daraufhin mit Schreiben vom 5. November 2009 und 7. Dezember 2009 ihre Einsprache zurück. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2009 ersucht der Stadtrat Schaffhausen um Genehmigung der Ergänzung (Gestaltungsplan) zum Quartierplan «Spiegelgut».

11. 1.

Quartierpläne bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Baudepartement. Im Genehmi­ gungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässig­ keit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst.

2.

Die Prüfung hat ergeben, dass die Ergänzung (Gestaltungsplan für das Teilgebiet 8, «Bläsihof») zum Quartierplan «Spiegelgut» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Stadtrat wurde die Ergänzung öffentlich aufgelegt und die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief benachrichtigt. Im Genehmigungsverfahren wurden keine Einwände gegen die Ergänzung (Gestaltungs­ plan) vorgebracht. Die nachgesuchte Genehmigung kann somit erteilt werden.

111.

Demgemäss wird v e r f ü g t: 1.

Die vom Stadtrat am 30. Juni 2009 bzw. am 22. Dezember 2009 beschlossene Ergän­ zung des Quartierplanes «Spiegelgut» (RRB vom 28. Juni 1994), umfassend den Ges­ taltungsplan für das Teilgebiet B, «Bläsihof», wird genehmigt.

2

2.

Mitteilungen an: - Stadtrat, 8200 Schaffhausen (die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement - Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten) - Grundbuchamt - EKS - EWS, Mühlenstrasse 19, 8200 Schaffhausen - Rechtsdienst des Baudepartements - Vermessungsamt - Bauinspektorat - Amt für Grundstückschätzung - Amt für Lebensmittelkontrolle und Umweltschutz

Dr. Reto Dubach, Regierungsrat

Ergänzung zum Quartierplan «Spiegelgut», Gestaltungsplan für das Teilgebiet B, «Bläsihof» (5fach)

3

Kanton Schaffhausen Baudepartement Beckenstube 7 CH-8200 Schaffhausen www.sh.ch

Telefon 052 632 73 67 Fax 052 632 70 46 [email protected]

Schaffhausen, Änderung Quartier­ plan «Spiegelgut», (Gestaltungs­ plan für das Teilgebiet C); Ge­ nehmigung Schaffhausen, 31. März 2015

Verfügung 1. Der Quartierplan «Spiegelgut», genehmigt mit Regierungsratsbeschluss vom 28. Juni 1994, Änderung des Quartierplanes, genehmigt mit Verfügung vom 8. März 2001, bildet die rechtli­ che Grundlage für die Überbauung und Erschliessung im Quartierplanperimeter «Spiegelgut». Der Quartierplan besteht aus den Teilgebieten A, B und C. Für diese Gebiete wurden gemäss den Quartierplanvorschriften Gestaltungspläne ausgearbeitet, welche verbindlich festlegen, wie die einzelnen Teilgebiete überbaut und genutzt werden dürfen. Die Gestaltungspläne bil­ den somit einen Bestandteil des Quartierplanes «Spiegelgut». Änderungen der Gestaltungs­ pläne sind deshalb als Teiländerung des Quartierplanes zu verstehen und nach dem Quartier­ planverfahren zu behandeln. Das Teilgebiet C umfasst die Parzellen GB Nr. 2078, 3345 und 9419. Die vorliegende· Änderung des Gestaltungsplanes für das Teilgebiet C betrifft nur die Parzelle GB Nr. 2078. Der geänderte Gestaltungsplan für das Teilgebiet C übernimmt die Grundideen des bisherigen Gestaltungsplans. Er weicht lediglich in der Anordnung der Baufelder und der Lage der Fuss­ wegverbindungen ab. Gleichzeitig führt er gegenüber dem bestehenden Gestaltungsplan die Details der Umgebungsgestaltung wie die Spiel- und Ruheflächen, Lage der Parkplätze bzw. Einfahrten in eine Garage und der Lage der Heizungszentrale gemäss QPV Art. 9 Abs. 1 aus.

Die besonderen Aspekte der Bepflanzung werden im Umgebungsgestaltungsplan behandelt, der mit der Baueingabe einzureichen ist. Die bestehenden Quartierplanvorschriften (genehmigt vom Regierungsrat am 28. Juni 1944 und Verfügung vom 8. März 2001) werden nicht verändert. Der eingereichte neue Gestal­ tungsplan für das Teilgebiet C, im Massstab 1: 5'000, umfasst eine Darstellung der Situation sowie zwei Schemaschnitte. Rechtsverbindlich sind einzig die in der Legende unter «Festle­ gungen» aufgeführten Inhalte. Unter «Hinweise» sind Inhalte aus dem rechtskräftigen Quar­ tierplan sowie Inhalte, welche dem besseren Verständnis des Gestaltungsplans dienen. Die Hinweise sind nicht rechtsverbindlich. Die Inhalte des Gestaltungsplans richten sich nach den Vorgaben der Quartierplanvorschriften und beinhalten u. a. folgende Bestandteile: - Die Ausnützungsziffer im Teilgebiet C wird im Bereich der Wohnzone für 4 Vollgeschosse (W4) auf max. 0. 75 (frühere Zone Wh) und im Bereich der Wohnzone für 3 Vollgeschosse (W3) auf max. 0.60 (frühere Zone Wm) festgelegt. Damit wird der Bonus gemäss Art. 5 Abs. 1 QPV beansprucht. Aufgrund des Vorgenannten hat der Stadtrat am 18. November 2014 eine Änderung des Quartierplanes «Spiegelgut», umfassend den geänderten Gestaltungsplan für den Teilbereich C, auf Parzelle GB Nr. 2078, beschlossen. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 28. November bis 18. Dezember 2014. Die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief vom 26. November 2014 benachrichtigt. Es sind keine Einsprachen eingegangen. Mit Schreiben vom 15. Januar 2015 ersucht nun der Stadtrat Schaffhausen um Genehmigung des geänderten Gestaltungsplanes für das Teilgebiet C durch das Baudepartement

11. 1.

Quartierpläne und deren Änderungen bedürfen gemäss Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 Abs. 4 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen (Baugesetz) vom 1. Dezember 1997 der Genehmigung durch das Bau­ departement. Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Auf­ gaben betreuten kantonalen Amtsstellen befasst.

2.

Die Prüfung hat ergeben, dass die Änderung des Gestaltungsplanes für das Teilge­ biet C zum Quartierplan «Spiegelgut» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach 2

dem Beschluss des Stadtrates wurde die Änderung des Quartierplanes öffentlich auf­ gelegt und die betroffenen Grundeigentümer wurden mit eingeschriebenem Brief be­ nachrichtigt. Im Genehmigungsverfahren wurden keine Einwendungen vorgebracht. Die Änderung des Gestaltungsplanes für den Teilbereich C, auf Parzelle GB Nr. 2078, des Quartierplanes «Spiegelgut» kann somit genehmigt werden. 111.

Demgemäss wird v e r f ü g t: 1.

Die vom Stadtrat am 18. November 2015 beschlossene Änderung des Quartierplanes «Spiegelgut», umfassend den geänderten Gestaltungsplan für den Teilbereich C, auf Parzelle GB Nr. 2078, wird genehmigt.

2.

Gleichzeitig wird der bestehende Gestaltungsplan im Teilbereich C, auf Parzelle GB Nr. 2078 (vom Regierungsrat am 28. Juni 1994 genehmigt) aufgehoben.

3.

Mitteilung an: - Stadtrat, 8200 Schaffhausen (die genehmigten Unterlagen werden durch das Pla. nungs- und Naturschutzamt versandt) - Baudepartement - Rechtsdienst des Baudepartements - Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilagen der genehmigten Akten) - Bauinspektorat

Dr. Reto Dubach, Regierungsrat

Geänderter Gestaltungsplan für den Teilbereich C (4- fach) 3

S tad tScha f fhau sen HB–SP– Wo

01. 07 .09

Se i te2von5

De rQua r t ie rp lanbe zweck t ,d ie G rund s tücke inne rha lbde sP lanung sgeb ie te s -

-

zweckmä s s igund w i r t scha f t l ichzue r sch l ie s sen , en t sp rechendde rLageundun te rBe rück s ich t igungde se rwün sch tenS ied lung scha rak te r ssozuübe rbauen ,da s sgegenübe rde rRege lbauwe i see ine be s se res täd tebau l icheunda rch i tek ton i scheLö sunge r z ie l tw i rd , hau shä l te r i schzunu t zen , nachöko log i schen G rund sä t zenzubep f lan zenundzubew i r t scha f ten , sozuübe rbauen ,da s sgu teVo rau s se t zungenfü re inepa s s iveEne rg ienu t zungunde inen in sge sam tge r ingenEne rg iebeda r fge scha f fen we rden .

So l l te d ie Ände rung de r Bau l in ienim Be re ich de s Wendehamme r s de rB lä s i ho f s t ra s sein fo lge de snoch au s s tehendenBunde sge r ich t sen t sche ide sa l len fa l l s doch noch gu tgehe i s sen we rden ,so wü rdens ichfü rd ieBauhe r r scha f t Mög l ichke i tene rgeben , be s se reLö sungenfü rd ie Ano rdnung de rBa lkone de sM FH Azuf indensow iea l len fa l l se inzu sä t z l iche sSocke lge scho s simBe re ichzw i schen Wendehamme rB lä s iho f s t ra s seund M FH Azu e r s te l len .H ie r fü r mü s s te d ieBau e ingabeangepa s s t we rden ;e ineÄnde rungde s Ge s ta l tung sp lan s wä red ie s fa l l s n ich t meh rnö t ig .

2 . Inha l tde s Ge s ta l tung sp lan s Der Ge s ta l tung sp lanim Ma s s s tab1 :500 um fa s s te ine Da r s te l lung de rS i tua t ion sow i ezwe iSchema schn i t te . Rech t sve rb ind l ichs ind e in z ig d iein de rLegende un te r' Fe s t legungen 'au fge füh r tenInha l te .Un te r'H inwe i se 's indInha l teau sdem rech t sk rä f t igen Qua r t ie rp lan(Wendehamme r undBau l in ie )sow ieInha l te , we l chedembe s se renVe r s tändn i sde s Ge s ta l tung sp lan sd ienen ,au fge füh r t . D ieInha l te de s Ge s ta l tung sp lan sr ich ten s ich nach den Vo rgaben von A r t .9 QPV : • D ie Au snü t zung s z i f fe rimTe i lgeb ie tB w i rd au f ma x .0 .60fe s tge leg t . Dam i t w i rdde rBonu sgemä s sA r t .5Ab s .1 QPVbean sp ruch t . • W ie be imzu rückge zogenen P ro jek t be sch ränk ts ich d ie Übe rbauung au f zwe iBaukuben ,zw i schen denens ich g ro s s züg ige G rün räume au f spannen . Im Ge s ta l tung sp lani s td ieS te l lung de r Bau ten m i t te l s Baube re ichenfe s t geha l ten ,d ie von Man te lbau l in ien umg ren z t we rden .D ie Eckpunk te de r Man te lbau l in iens indinLande skoo rd ina ten de f in ie r t .D ie Baube re iche e r mög l ichene inengew i s sen Ano rdnung s sp ie l raumde rBau ten ,un te rde r Vo r au s se t zung a l le rd ing s , da s sd ie G ren zab s tände gemä s s Bauo rdnung e in geha l ten we rden . • E sso l lenzwe id re ige scho s s ige Meh r fam i l ienhäu se r m i tA t t ikage scho s s en t s tehen , we lcheau s sch l ie s s l ichdem Wohnend ienen .D ieLagede rA t t ikage scho s ser ich te ts ichnachde rBauo rdnung .D ieHöhen lagede rBau teno r ien t ie r ts ichnach dem gewach senenTe r ra inundi s tso gewäh l t , da s sd ieTe r ra inve rände rungen ma s svo l lb le iben .D ie Höhen lagei s t au s denSchn i t ten e r s ich t l ichund be t räg tfü r da sM FH A465 .25undfü r da sM FHB467 .75 ,je we i l s Obe rkan tE rdge scho s s .

S tad tScha f fhau sen HB–SP– Wo

01. 07 .09

Se i te3von5

• D ie Umgebung sge s ta l tung um fa s s td ieFe s t legungvonSp ie l - und Ruhe f lä chen( im we s t l ichenTe i l de sG rund s tück s ,unm i t te lba r ang ren zend an den im Qua r t ie rp lanau sgew ie senen Qua r t ie r sp ie lp la t z ) ,d ieLagevonFu s swegen (ö f fen t l iche Fu s swegve rb indungzu rB lä s iho f s t ra s se gemä s sA r t . 11 Ab s .2 QPV ) ,d ieAno rdnungvon Con ta ine r s tandp lä t zen ,obe r i rd i schenPa rkp lä t zen unde ine rgeme in samenKompo s t ie rung san lage gemä s sA r t .14 Ab s .2 QPV (vo r so rg l icheFe s t legung ,E in r ich tungnoch o f fen )sow ie d ie G rund züge de r Bep f lan zungundde rTe r ra inge s ta l tung ink l .S tü t zmaue rngemä s sA r t .16 Ab s . 2 QPV .Au fdenE r la s svonbe sonde renBep f lan zung svo r sch r i f ten w i rdve r z ich te t , daso lchen ich te r fo rde r l ichs ind .D ie de ta i l l ie r ten A spek te de rBep f lan zung we rdenim Umgebung sge s ta l tung sp lan behande l t , de r m i t de r Bau e ingabee in zu re ichen i s t . • D ie be iden Bau ten we rden übe re ine geme in same He i zung s zen t ra le ve r so rg t ,de rEne rg ie t räge ri s tnocho f fen .D ieBauhe r r scha f tha te rk lä r t ,den M i ne rg ie s tanda rde in zuha l ten .D ie se r i s tvomS tad t ra t imBe sch lu s svom30 .Jun i 2009ve rb ind l ichfe s tgeha l ten wo rden .

3 . Beu r te i lungde s Ge s ta l tung sp lan s 3 .1 .E r fü l lungde rP lanung s z ie legemä s sA r t .4 QPV De r Ge s ta l tung sp lan we ich te in z ig be züg l ich de r Au snü t zung von de r Rege l bauwe i se ab .D ie w ich t ig s te Ände rung gegenübe r dem zu rüc kge zogenen Baup ro jek t be s teh tin de r Au s r ich tung de sM FH A .D ie se s wu rdeum90 ° abge d reh t ,so da s sd ieschma le reSe i tezum Nachba rg rund s tück GB N r .4055 we i s t . D ie Ände rung ha t ke ine we sen t l ichen Au sw i rkungen au fd ies täd tebau l iche S i tua t ion .D ie Qua l i tä tende sP ro jek t s ,d ies ichvo ra l leminde rhau shä l te r i schen Nu t zungde rve r fügba renBau zonebe ig le ich ze i t ige rBewah rung mög l ich s tg ro s se rF re i f lächenunde inem ge r ingen An te i l anE r sch l ie s sung s f lächen man i fe s t ie ren ,s ind e rha l ten geb l ieben .D ieBau ten o rdnens ich gu tin d ie benachba r te Bebauung m i t Meh r fam i l ienhäu se rnin de r Wohn zone W3 e in ,scha f feninde s e inen Ma s s s tab s sp rungzu r ang ren zenden E in fam i l ienhau sbebauung en t lang de rB lä s iho f s t ra s se .D ie sbe züg l ichi s t da rau fh in zuwe i sen , da s ss ich de r vo r l ie gende Ge s ta l tung sp lan be t re f fend e ine r nachwe i sba r be s se rens täd tebau l i chen ode ra rch i tek ton i schenLö sung au f den Qua r t ie rp lanSp iege lgu t be z ieh t und dam i t au f den do r t be s tehenden Übe rbauung s typu s(a l le s Meh r fam i l ien häu se r )undn ich timZu sammenhang m i t dem ang ren zendenE in fam i l ienhau s qua r t ie rB lä s iho fzuseheni s t . De r Ma s s s tab s sp rung , we lche rin de rBebauung s s t ruk tu rzw i schen dem Ge s ta l tung sp langeb ie tund de rE in fam i l ienhau s s ied lung B lä s iho f s t ra s seen t s teh t , i s tau fd ieun te r sch ied l icheZonen zuo rdnung(W3zu W2 ) zu rück zu füh renund in so fe rnp lane r i schbeab s ich t ig t . D ie g ro s s züg igen Ab s tändezw i schen denBau ten e rmög l ichen e ine gu te Be sonnung undscha f fen gu te Vo rau s se t zungenfü re ine pa s s iveEne rg ienu t zung und e inenin sge sam t ge r ingenEne rg iebeda r f . De rM ine rg ie s tanda rd w i rd e in geha l ten .

S tad tScha f fhau sen HB–SP– Wo

01. 07 .09

Se i te4von5

Insgesamt sind die Planungsziele gemäss Art. 4 QPV erfüllt und die Erhöhung der Ausnützungsziffer auf 0.60 ist gerechtfertigt.

3.2. Vorprüfung durch das kantonale Baudepartement Auf eine Vorprüfung durch das kantonale Baudepartement wurde verzichtet.

4.

Verfahren

Der Planungsablauf gestaltete sich wie folgt: 30. Juni 2009

Beschluss des Quartierplans durch den Stadtrat

03. bis 23. Juli 2009

öffentliche Auflage des Quartierplans Genehmigung des Quartierplans durch das kantonale Baudepartement

5.

Gesamtbeurteilung

Der Gestaltungsplan enthält alle wesentlichen Inhalte, welche in Art. 9 Abs. 1 QPV gefordert werden. Da der Gestaltungsplan Teil des Quartierplans wird, welcher den Erfordernissen der Planbeständigkeit genügen muss, ist ein Gleichgewicht zu suchen zwischen genügend konkreten Vorgaben und der Erhaltung von ausreichendem Spielraum für die Bauprojektierung. Der vorliegende Gestaltungsplan erfüllt diese Vorgaben, indem er die Grundzüge der Überbauung genügend präzise festlegt, so dass sich die Anstösser bereits mit dem Gestaltungsplan eine Vorstellung über die geplante Bebauung machen können, ohne dass jedes Detail bereits festgelegt wäre. Die Nachbargrundstücke werden durch die geplante Überbauung nicht anders als bei einer Bebauung nach Regelbauweise betroffen, da die Geschosszahl durch den Gestaltungsplan nicht verändert wird und die zonengemässen Grenzabstände in jedem Fall einzuhalten sind. Schaffhausen, 01. Juli 2009 STADTPLANUNG SCHAFFHAUSEN

Olaf Wolter

Stadt Schaffhausen HB – SP – Wo

01.07.09

Seite 5 von 5

3

2.

Planungsziele des Quartierplans

3

3.

Inhalt des Gestaltungsplans

4

4.

Planbeständigkeit

5

5.

Auswirkungen auf die Umwelt

5

6.

Verfahren

5

7.

Gesamtbeurteilung

6

2

Stadt Schaffhausen

QP Spiegelgut, Gestaltungsplan Teilbereich C

Planungsbericht

1. Ausgangslage Der Quartierplan Spiegelgut, vom Regierungsrat genehmigt am 28. Juni 1994 und 08. März 2001, bildet die rechtliche Grundlage für die Überbauung und Erschliessung im Gebiet Spiegelgut. Der Quartierplan besteht aus folgenden Bestandteilen: 

Quartierplanvorschriften (geändert im Jahr 2000, genehmigt vom Baudepartement mit Beschluss vom 08.03.2001)



Quartierplan 1:500 mit Perimeter und Erschliessung vom 18. Januar 1994



Baulinien- und Nutzungsplan 1:500 mit Teilgebieten vom 18. Januar 1994



Niveaulinien Längenprofil 1:500/50 vom 18. Januar 1994



Niveaulinie Querprofil 1:100 vom 18. Januar 1994



Gestaltungspläne für die einzelnen Teilgebiete, mit Bepflanzung und Umgebungsgestaltung (mit Gestaltungsplan zum Teilgebiet C vom 18. Januar 1994)

Am 20. Oktober 2014, reichte der Eigentümer des Grundstücks GB 2078 über das Architekturbüro Ulmer Ledergerber Architekten AG einen überarbeiteten Gestaltungsplan für das Teilgebiet C ein und beantragte die entsprechende Aufhebung des bisherigen Gestaltungsplans für das Grundstück GB Nr. 2078. Die Gestaltungspläne sind als Bestandteil des Quartierplans ‚Spiegelgut‘ aufzufassen. Änderungen an einem Gestaltungsplan sind deshalb als Änderungen des Quartierplans zu betrachten und nach dem Quartierplanverfahren zu behandeln, weshalb auch der vorliegende Planungsbericht zur beabsichtigten Änderung erarbeitet wurde.

2. Planungsziele des Quartierplans Die Planungsziele in Art. 4 QPV lauten: Der Quartierplan bezweckt, die Grundstücke innerhalb des Planungsgebietes - zweckmässig und wirtschaftlich zu erschliessen, - entsprechend der Lage und unter Berücksichtigung des erwünschten Siedlungscharakters so zu überbauen, dass gegenüber der Regelbauweise eine bessere städtebauliche und architektonische Lösung erzielt wird, - haushälterisch zu nutzen, - nach ökologischen Grundsätzen zu bepflanzen und zu bewirtschaften, - so zu überbauen, dass gute Voraussetzungen für eine passive Energienutzung und einen insgesamt geringen Energiebedarf geschaffen werden. Die beabsichtigte Änderung enthält nur geringfügige Änderungen gegenüber dem bisherigen Gestaltungsplan für das Teilgebiet C und entspricht den Planungszielen gemäss Art. 4 QPV.

3

Stadt Schaffhausen

QP Spiegelgut, Gestaltungsplan Teilbereich C

Planungsbericht

3. Inhalt des Gestaltungsplans Der eingereichte neue Gestaltungsplan für das Teilgebiet C im Massstab 1:500 umfasst eine Darstellung der Situation sowie zwei Schemaschnitte. Rechtsverbindlich sind einzig die in der Legende unter 'Festlegungen' aufgeführten Inhalte. Unter 'Hinweise' sind Inhalte aus dem rechtskräftigen Quartierplan sowie Inhalte, welche dem besseren Verständnis des Gestaltungsplans dienen. Die Hinweise sind nicht rechtsverbindlich. Die Inhalte des Gestaltungsplans richten sich nach den Vorgaben der Quartierplanvorschriften und beinhalten u.a. folgende Bestandteile: 

Die Ausnützungsziffer im Teilgebiet C wird im Bereich der Wohnzone für 4 Vollgeschosse (W4) auf max. 0.75 (frühere Zone Wh) und im Bereich der Wohnzone für 3 Vollgeschosse (W3) auf max. 0.60 (frühere Zone Wm) festgelegt. Damit wird der Bonus gemäss Art. 5 Abs. 1 QPV beansprucht.



Der überarbeitete Gestaltungsplan für das Teilgebiet C übernimmt die Grundideen des bisherigen Gestaltungsplans. Er weicht lediglich in der Anordnung der Baufelder und der Lage der Fusswegverbindungen ab. Gleichzeitig führt er gegenüber dem bestehenden Gestaltungsplan die Details der Umgebungsgestaltung wie die Lage der Spiel- und Ruheflächen, Lage der Parkplätze bzw. Einfahrten in eine Garage und der Lage der Heizungszentrale gemäss QPV Art. 9 Abs. 1 aus. Auf den Erlass von besonderen Bepflanzungsvorschriften wird verzichtet, da solche nicht erforderlich sind. Die detaillierten Aspekte der Bepflanzung werden im Umgebungsgestaltungsplan behandelt, der mit der Baueingabe einzureichen ist.



Der überarbeitete Bereich beschränkt sich auf die Bebauung des Grundstücks GB Nr. 2078, der bereits umgesetzte Bereich auf dem Grundstück GB Nr. 9419 wird von der Überarbeitung ausgeschlossen.



Wie beim bestehenden Gestaltungsplan werden beim überarbeiteten Gestaltungsplan zwei Baufelder vorgesehen, welche je eine gestaffelte Baute vorsehen. Durch die Staffelung wird die Volumetrie optisch reduziert. Die Baubereiche ermöglichen einen gewissen Anordnungsspielraum der Bauten, unter der Voraussetzung allerdings, dass die Grenzabstände gemäss Bauordnung eingehalten werden. Zwischen den Baufeldern werden grosszügige Grünräume vorgesehen, welche sowohl als Aufenthaltsfläche genutzt werden können als auch dem ökologischen Ausgleich dienen.



Es sollen je ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Attikageschoss und ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit Attikageschoss entstehen, welche ausschliesslich dem Wohnen dienen. Die Geschossigkeit richtet sich nach der Bauordnung.



Die beiden Bauten werden über je eine Heizungszentrale versorgt. Die Bauherrschaft hat erklärt, den Minergiestandard einzuhalten.

4

Stadt Schaffhausen

QP Spiegelgut, Gestaltungsplan Teilbereich C

4.

Planungsbericht

Planbeständigkeit

Quartierpläne sind Sondernutzungspläne welche verbindlich sind und einer gewissen Planbeständigkeit unterliegen. Eine Planänderung ist mit Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vereinbar, wenn sich die Verhältnisse seit der letzten Planfestsetzung erheblich verändert haben. Der vorliegende „neue“ Gestaltungsplan für das Teilgebiet C vom 17. Oktober 2014 soll den Gestaltungsplan für das Teilgebiet C vom 18. Januar 1994 im Bereich der Parzelle GB Nr. 2076 ersetzen. Es soll somit ein Plan ersetzt werden, welcher seit 20 Jahren besteht und nicht mehr den aktuellen Wohnbedürfnissen entspricht. Während dieser Zeit haben sich sowohl die Verhältnisse bei der Bevölkerung sowie auch die Gesetzgebung über die Raumplanung erheblich geändert. Eine Änderung des Gestaltungsplans für das Teilgebiet C ist nachvollziehbar, entspricht den gesetzlichen Vorgaben und kann somit vorgenommen werden. Dies insbesondere auch aufgrund der Tatsache, dass am ausschlaggebenden Regelwerk des Quartierplans (Quartierplanvorschriften, dem Quartierplanperimeter, der Erschliessung, der Baulinien, der Nutzung und den Profilen) nichts geändert wird und der „neue“ Gestaltungsplan gar auf dem bestehenden Gestaltungsplan aufbaut und lediglich geringfügige Änderungen und zusätzliche Präzisierungen vorsieht.

5. Auswirkungen auf die Umwelt Aufgrund der gleichbleibenden Ausnützung, der gleichbleibenden Höhen der Gebäude und der gleichbleibenden Nutzung, entstehen gegenüber dem bestehenden Gestaltungsplan keine weiteren wesentlichen Auswirkungen auf die Umwelt.

6. Verfahren Planungsablauf xx. xx. xxxx

Beschluss des geänderten Quartierplans durch den Stadtrat Schaffhausen

xx. xx. xxxx bis

öffentliche Auflage

xx. xx. xxxx xx. xx. xxxx

Genehmigung des geänderten Quartierplans durch das Baudepartement des Kantons Schaffhausen

Die Daten dieses Kapitels werden je nach Verfahrenstand ergänzt. Auf eine Vorprüfung durch das kantonale Baudepartement wurde verzichtet.

5

Stadt Schaffhausen

QP Spiegelgut, Gestaltungsplan Teilbereich C

Planungsbericht

7. Gesamtbeurteilung Der geänderte Gestaltungsplan enthält alle wesentlichen Inhalte, welche in Art. 9 Abs. 1 QPV C gefordert werden. Der überarbeitete Gestaltungsplan übernimmt die Grundideen des bisherigen Gestaltungsplans für das Teilgebiet C, schafft aber mit seinen Abweichungen bzw. Neuerungen die Rahmenbedingungen für eine Wohnbebauung, welche den aktuellen Wohnbedürfnissen entsprechen. Zudem erwirkt er mit seinen detaillierteren Angaben zum Aussenraum (Parkierung, Heizungszentrale, Spiel- und Ruheflächen etc.) einen ausführlichen und verbindlichen Ausblick auf das zukünftige Siedlungsbild. Mit der Unterscheidung zwischen den Festlegungen und den Hinweisen im Gestaltungsplan werden den Anstössern bzw. Betroffenen die Absichten des Bauherrn dargelegt. Die wesentlichen Eckpunkte werden festlegt und gleichzeitig wird der notwendige Planungsspielraum zwischen dem Gestaltungsplan als Teil des Quartierplans und der Bauprojektierung gewahrt. Der geänderte Gestaltungsplan beansprucht wie der bereits bestehende Gestaltungsplan den Ausnützungsbonus gemäss Art. 5 Abs. 1 QPV. Mit den geänderten Baufeldern und der darin beabsichtigten Bebauung werden die notwendigen Regelungen für eine städtebaulich gute Überbauung mitsamt Festlegungen zugunsten eines qualitativ hochwertigen Aussenraums für das Grundstück GB Nr. 2078 getroffen. Gleichzeitig entsprechen die Änderungen den weiteren Planungszielen des Quartierplans gemäss Art. 4 QPV. Die Voraussetzungen für die Beanspruchung des Ausnützungsbonus gemäss Art. 5 Abs. 1 QPV werden somit erfüllt. Durch den Beibehalt der Gebäudehöhen werden die Nachbargrundstücke durch die geplante Überbauung nicht anders als bei einer Bebauung nach Regelbauweise betroffen.

Schaffhausen, 03. November 2014 STADT SCHAFFHAUSEN STADTPLANUNG

Tanja Geuggis

6

Stadt Schaffhausen