QP Thayngen: Engelmaa

2.

vertreten durch Rechtsanwalt Zinon Koumbarakis, Postfach 1017, 8034 Zürich Rekursgegner

betreffend Quartierplan «Engelmaa»

wird den Akten e n t n o m m e n :

I. 1.

Mit Protokollauszug seiner Sitzung vom 6. März 2012 stimmte der Gemeinderat Thayngen dem Quartierplan «Engelmaa» zu und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab.

2.

Gegen diesen Einspracheentscheid liessen alle Thayngen, durch ihren gemeinsamen Rechtsvertreter Rekurs beim Regierungsrat des Kantons Schaffhausen erheben. In ihrer Rekursschrift vom 28. März 2012 stellten sie folgende Anträge: «1. Der Einspracheentscheid sei aufzuheben und es sei der private Quartierplan «Engelmaa» nicht zu genehmigen. 2.

Zudem

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin, eventuell der beizuladenden ». beantragten

sie

eine

Fristerstreckung

für

das

Einreichen

der

Rekursbegründung. Innert erstreckter Frist ging mit Eingabe vom 4. Mai 2012 die Rekursbegründung ein. 3.

Gestützt auf Art. 24 Abs. 2 des Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz) vom 20. September 1971 (VRG; SHR 172.200) lud der mit der Instruktion betraute Rechtsdienst des Baudepartementes den Gemeinderat Thayngen und die

, zur Stellungnahme ein. Das

Planungs- und Naturschutzamt des Kantons Schaffhausen wurde über den Rekurs informiert. Innert erstreckter Frist nahm der Gemeinderat Thayngen mit Protokollauszug vom 12. Juni 2012 Stellung und beantragte die Abweisung des Rekurses und die Genehmigung des Quartierplans. Ebenfalls innert erstreckter Frist nahm die nun anwaltlich vertretene

Stellung. In ihrer Eingabe vom 19. Juni

2012 beantragte sie die Abweisung des Rekurses und die Genehmigung des Quartierplans, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekurrenten. 2

4.

Die beiden Stellungnahmen wurden dem Rechtsvertreter der Rekurrenten zur Kenntnis und freigestellten Vernehmlassung zugestellt. Dessen Rechtsschrift vom 12. Juli 2012 wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zugestellt. Mit Eingabe vom 25. Juli 2012 nahm der Rechtsvertreter der noch einmal Stellung. Diese Stellungnahme wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zugestellt. Ebenso diejenige des Gemeinderates Thayngen vom 7. August 2012. Es gingen keine weiteren Rechtsschriften ein.

5.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

II. Der Rat zieht in E r w ä g u n g :

1. sind Eigentümer von Parzellen, die an das Quartierplangebiet oder an dessen Erschliessungsstrasse angrenzen. Sie sind somit vom Quartierplan bzw. vom vorgesehenen Bauvorhaben mehr als die Allgemeinheit betroffen und deshalb zum Rekurs legitimiert. Sie haben sich zudem vorschriftsgemäss am Einspracheverfahren beteiligt (Art. 14 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen [Baugesetz] vom 1. Dezember 1997 [BauG; SHR 700.100]). Die Rekursschrift erfolgte frist- und formgemäss (Art. 16 ff. VRG) und die Anwaltsvollmacht liegt bei den Akten. Auf den Rekurs ist somit einzutreten. 2.

Die

ist Eigentümerin der Parzellen GB Nrn. 836, 837 und 3342

im Gebiet «Engelmaa» in Thayngen. Die drei Grundstücke liegen in der Wohnzone W50 und haben die Form eines Champignons. Die Eigentümerin will die Parzellen mit drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 18 Wohneinheiten überbauen. Dies auf der Basis des Quartierplans «Engelmaa», der vorliegend Streitgegenstand ist.

3

3.

In formeller Hinsicht machen die Rekurrenten geltend, der Gemeinderat Thayngen habe

die

Einsprachen

abgewiesen,

ohne

vorgängig

eine

gütliche

Einigung

anzustreben, wie das Art. 14 Abs. 3 des kantonalen Baugesetzes vorschreibe. Stellte das Durchführen einer Einigungsverhandlung eine zwingende Voraussetzung dar, wäre der Einspracheentscheid grundsätzlich bereits wegen formeller Fehler aufzuheben (Rekursbegründung, S. 3 f.). Gemäss Art. 18 Abs. 5 BauG finden die Verfahrensbestimmungen über den Baulinienplan auf das Quartierplanverfahren sinngemäss Anwendung. In Art. 14 Abs. 3 BauG steht, dass der Gemeinderat über Einsprachen entscheidet, sofern sie nicht auf gütlichem Wege erledigt werden können. Diese Bestimmung bietet dem Gemeinderat die Möglichkeit, den Verhandlungsweg zu beschreiten, wenn er Raum für Verhandlungen erkennt. Er ist indessen nicht verpflichtet, aus eigenem Antrieb und in jedem Fall zwingend ein Einigungsverfahren in die Wege zu leiten. Das Unterlassen eines Einigungsversuchs führt somit nicht zwangsläufig zur Rückweisung an die Vorinstanz. Eine solche wäre vorliegend überdies wenig sinnvoll, glauben die Rekurrenten

doch

selbst

nicht

an

eine

erfolgreiche

Einigungsverhandlung

(Rekursbegründung, S. 4). 4.

Die Rekurrenten machen geltend, das Gebiet «Engelmaa» sei weitgehend überbaut. Die fraglichen drei Grundstücke könnten vereinigt und ohne Quartierplan überbaut werden. Es bestehe somit mangels Planungsbedarf kein öffentliches Interesse an einem Quartierplan. Es bestehe einzig das private Interesse, dank Bauerleichterungen die Ausnützung des Baugrundes und damit die Bodenrendite zu maximieren. Der Quartierplan stelle lediglich eine Alibiübung dar. Dabei bliebe die rigorose Prüfung der Qualitätskriterien auf der Strecke. Dank des Quartierplans könne die Bauherrschaft gegenüber der Regelbauweise ein zusätzliches Geschoss realisieren und die Ausnutzungsziffer um 10 % erhöhen. Diesem Vorgehen müsse dringend ein Riegel geschoben werden (Rekursbegründung, S. 2 f.). Mit dem Quartierplan legt der Gemeinderat die Erschliessung oder Gestaltung eines Teilgebietes der Gemeinde fest. Der haushälterischen Nutzung des Bodens, dem umweltschonenden, energiesparenden sowie architektonisch und ästhetisch guten Bauen und der Gestaltung der Fussgänger- und Fahrradverbindungen ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken (Art. 17 Abs. 1 BauG). Der Gesetzgeber ging bei der Umschreibung des Zwecks von einem unüberbauten Gebiet aus, das effizient erschlossen werden soll und für das gestalterische und energetische Grundsätze (z.B. Stellung der Bauten, Firstrichtung, Dachform, Solaranlagen, Erdsonden etc.) festgelegt 4

werden sollen. Quartierpläne sind jedoch auch in überbauten Gebieten zulässig (Art. 17 Abs. 2 BauG). Das Gesetz selbst sieht weitreichende Abweichungen von der Regelbauweise für Quartierpläne vor (Art. 18 BauG). Unter Wahrung des Zonenzwecks können die Bau-, Schutz-, Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften der Bauordnung geändert, ergänzt oder ausser Kraft gesetzt werden (Art. 18 Abs. 1 BauG). Die zulässigen Abweichungen betreffend Gebäudemasse, Abstände und die Ausnützung des Baugrundes müssen jedoch in der Bauordnung der Gemeinden festgelegt werden (Art. 18 Abs. 2 BauG). Diese Vorschrift erlaubt den Anwohnern eine Vorstellung davon, welche Baukörper mit einem Quartierplan maximal in ihrer Umgebung erstellt werden können. Zudem können in einem Quartierplan Vorschriften über den Energiestandard der Gebäude und die Art der Wärmeerzeugung erlassen werden (Art. 18 Abs. 3 BauG). Auch bezüglich der erlaubten Abweichungen von der Regelbauweise gilt, dass deren Inanspruchnahme nicht missbräuchlich ist, wenn die übrigen Vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts erfüllt sind. 5.

Gemäss Art. 20 Abs. 2 der Bau- und Nutzungsordnung 2006 der Einwohnergemeinde Thayngen vom 6. April 2006 (BNO) sind Gesamtüberbauungen und Quartierpläne in der Wohnzone W50 ab einer Arealfläche von 3'000 m2 zulässig. Der Quartierplan «Engelmaa» umfasst die Parzellen GB Nrn. 836, 837 und 3'342 im Halte von total 3'202 m2. Grundsätzlich ist somit ein Quartierplan zulässig. Der Gemeinderat Thayngen weist zu Recht darauf hin, dass nur mit Erlass eines Quartierplans Vorschriften bezüglich haushälterischer Nutzung des Bodens, rationeller Erschliessung und Energieversorgung

möglich

seien

(Rekursantwort,

S.

1

f.).

Sind

die

Qualitätsanforderungen erfüllt, kann mit einem Quartierplan ein Geschoss mehr realisiert (Art. 10 Abs. 2 BNO) und damit die Nutzung erhöht werden. Dieses Ziel entspricht einem Hauptanliegen der Raumplanung, nämlich dem haushälterischen Umgang mit dem beschränkten Gut Boden (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG, SR 700]). Einer besseren Nutzung des bereits eingezonten Gebietes - auch als «Verdichtung nach innen» bezeichnet - kommt mit dem Bevölkerungswachstum in der Schweiz eine immer grössere Bedeutung zu. Es ist einfacher, noch nicht überbaute Parzellen massvoll zu verdichten als bereits überbaute nachzuverdichten. Dabei gerät man in aller Regel auf Kollisionskurs mit Abstandsvorschriften und Ausnützungsziffern. Der Erlass eines Quartierplans liegt somit im öffentlichen Interesse. Dass er auch im privaten Interesse liegt, ist - entgegen der Meinung der Rekurrenten - nicht zu bemängeln. 5

6.

Die Rekurrenten machen weiter geltend, der Quartierplan sei ungenügend, da er keine konkreten Vorschriften enthalte, sondern nur die möglichen Abweichungen von der Regelbauweise und die Qualitätskriterien der Bauordnung wiederhole (Rekursbegründung, S. 4 f.).

a)

Gemäss Art. 17 Abs. 1 BauG legt der Gemeinderat mit dem Quartierplan die Erschliessung oder Gestaltung eines Teilgebietes der Gemeinde fest. Art. 74 der Bauordnung von Thayngen konkretisiert diese Bestimmung des Baugesetzes und legt als Kriterien die rationelle Verkehrserschliessung, die Erstellung einer gemeinsamen, allenfalls unterirdischen Parkierung (lit. a), besonders gute Einordnung durch Stellung, Art und Grösse der einzelnen Gebäudekörper (lit. b) sowie besondere Anforderungen zur Energienutzung (lit. c) fest. Der Quartierplan «Engelmaa» zeigt die Erschliessung des Quartierplangebietes sowohl von der Rebbergstrasse her als auch innerhalb des Perimeters auf. Die Bauvorschriften zum Quartierplan schreiben eine Unterniveauparkierung sowie das Zu- und Wegfahrregime

vor

(Pkt.

5.2).

Auf

dem

Plan

sind

die

Anordnung

der

Besucherparkplätze und der Einfahrt in die Tiefgarage ersichtlich. Weiter wird aufgezeigt, wie das Nachbargrundstück GB Nr. 835 der Rekurrenten Mariconda erschlossen werden soll (Plan «Erschliessung, Bereiche und Umgebung» im Massstab 1:500). Ein Dienstbarkeitsvertrag für ein Fuss- und Fahrwegrecht zu deren Gunsten liegt im Entwurf vor (Rekursantwort Grundeigentümerin, Beilage 3). Es ist somit festzuhalten, dass der Quartierplan Engelmaa konkrete Erschliessungsvorschriften enthält und das Erschliessungsregime auch planerisch sichtbar macht. Auf dem gleichen Plan ist die Positionierung der drei Baukörper im Gelände ersichtlich. Weiter enthalten die Bauvorschriften zum Quartierplan konkrete Vorschriften über die Art der Bebauung (Pkt. 6.2): rationelle Verkehrserschliessung mit Unterniveaugarage, behindertengerechte Zugänge (lit. a); Erstellung der Bauten im Minergiestandard mit Zertifizierung (lit. b); guter architektonischer Ausdruck, Einordnung mit viel Grünfläche und Kinderspielplatz (lit. c). Zudem wird die maximal zulässige Höhe vorgegeben. Den erwähnten beiden Grundanforderungen an einen Quartierplan (Erschliessung und Positionierung der Bauten) wird der Quartierplan «Engelmaa» somit gerecht. Der Vorwurf der Rekurrenten, der Quartierplan enthalte keine konkreten Vorschriften, geht somit fehl.

6

b)

Die Rekurrenten machen auch bezüglich der Einpassung geltend, der Quartierplan enthalte

keine

konkreten

Gestaltungsvorschriften.

Das

Qualitätskriterium

der

Bauordnung, nämlich die besonders gute Einordnung durch Stellung, Art und Grösse der einzelnen Gebäudekörper, werde zwar wiedergegeben, jedoch werde mit keinem Wort gesagt, weshalb und inwiefern das Projekt diesem Kriterium gerecht werde. Es werde einzig klar, dass der Ausnützungsbonus von 10 % und das zusätzliche Geschoss in Anspruch genommen würden. Dies sei in einem gewachsenen Quartier nur zulässig, wenn bestehende Bauten und Grundstücke nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt

würden,

Interessenabwägung

beispielsweise

vorzunehmen,

die

durch

Schattenwurf.

Es

sei

eine

im

angefochtenen

Entscheid

des

Gemeinderates jedoch fehle. Materiell könne nicht von einer guten Einpassung gesprochen werden. Aufgrund des Gipsmodells werde augenscheinlich, dass die geplanten Baukörper die quartierübliche Dimensionierung sprengten. Sei das 3DModell verbindlicher Bestandteil des Quartierplans, zeige sich, dass die Firstrichtung der umgebenden Häuser aufgenommen, im Übrigen jedoch in fast jeder Beziehung von der quartierüblichen Bauweise abgewichen werde. Die Dachform sei ungewöhnlich, da sie kein symmetrisches Satteldach, das im First zusammenlaufe, darstelle. Die Ostund Westfassaden seien teilweise verputzt und teilweise offenbar mit Holz verkleidet, was in einen österreichischen Skiort passe, nicht jedoch nach Thayngen. Die Bauten wirkten plump und unruhig. Wenn der Quartierplan nicht abgelehnt werde, sei ein Fachgutachten über die Einordnung der Baukörper einzuholen (Rekursbegründung, S. 7 ff.). Bei der zweiten öffentlichen Auflage des Quartierplans «Engelmaa» wurden nicht nur die diesbezüglichen Unterlagen aufgelegt, sondern ein kompletter Plansatz der geplanten

Überbauung,

mit

Grundriss-,

Schnitt-

und

Fassadenplänen

sowie

Visualisierungen und ein 3D-Situationsmodell (vgl. Amtsblatt für den Kanton Schaffhausen

Nr.

Einsichtnehmenden

3

vom

eine

20. Januar

konkrete

2012).

Dadurch

konnten

sich

die

Vorstellung

davon

machen,

was

im

Quartierplangebiet beabsichtigt ist. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich vorliegend nicht um ein Baubewilligungsverfahren handelt, sondern um den Erlass eines Quartierplans. Ob die Bauten bzw. deren Gestaltung den Quartierplanvorschriften entsprechen, wird erst im Baubewilligungsverfahren geprüft. Auch betreffend Gestaltungsvorschriften kann nicht gesagt werden, der Quartierplan enthalte keine Vorschriften, wie das die Rekurrenten vorbringen (Rekursschrift, S. 7 ff.). Einerseits

wird

die

Gesamthöhe

vorgeschrieben

(Pkt.

6.2),

anderseits

wird

vorgeschrieben, dass Schrägdächer mit Ziegeln oder Eternit einzudecken sind und für 7

die Bepflanzung nur einheimische Pflanzen verwendet werden dürfen. Zudem wird für die Baueingabe ein Umgebungsplan verlangt. Es wäre nicht stufengerecht, bereits auf der Ebene Quartierplan vorzuschreiben, wo ein Apfelbaum oder eine Haselstaude zu pflanzen ist. Ein Umgebungsplan ist eine klassische Beilage zum Baugesuch im Baubewilligungsverfahren. Auf Ebene Quartierplan können nur Grundsätze zur Gestaltung vorgeschrieben werden, andernfalls würde die Baufreiheit übermässig eingeschränkt. Der Quartierplan «Engelmaa» wird den Anforderungen deshalb auch diesbezüglich gerecht. 7.

Gemäss Art. 74 Abs. 2 BNO dürfen bei Erfüllung der Qualitätskriterien die Abweichungen der Massvorschriften gegenüber der Regelbauweise gemäss Art. 10 Abs. 2 beansprucht werden. Wie bereits erwähnt bestehen die Abweichungen in einem zusätzlichen Geschoss und einer Mehrausnützung von 10 Prozent. Der Gemeinderat Thayngen hat den Quartierplan anhand der Qualitätskriterien von Art. 74 Abs. 1 BNO geprüft und ihm die Abweichungen von der Regelbauweise zugestanden (Rekursantwort, S. 2; Rechtsschrift vom 7. August 2012, S. 1). Dies zu Recht: Die rationelle Verkehrserschliessung und die Erstellung einer gemeinsamen, allenfalls unterirdischen Parkierung ist erfüllt, da aus dem Quartierplan die Erschliessung hervorgeht und die Einfahrt in die Tiefgarage eingezeichnet ist. Das Zuund

Wegfahrregime,

Dimensionierung

welches

erfolgt,

ist

über

eine

ebenfalls

Strasse

mit

der

vorgeschriebenen

ersichtlich.

Die

Vorschriften

über

die

Energienutzung sind im Quartierplan konkretisiert, indem Minergiestandard mit Zertifizierung verlangt wird. Die im Quartierplan (Erschliessung, Bereiche und Umgebung, Massstab 1:500) eingezeichneten Baufelder bzw. Mantellinien anerkennt die Grundeigentümerin als verbindlich (Rekursantwort, Ziff. 16, S. 8). Das Grundstück, welches eine spezielle Gesamtform aufweist, wird durch die Stellung der Bauten optimal ausgenützt. Die Baufelder sind im Übrigen geschickt angeordnet, sodass einerseits zwischen ihnen eine grosszügige Freifläche entsteht, anderseits für die Nachbarn (insbesondere für die GB Nrn. 835 und 840) viel Durchblick und «Luft» erhalten bleiben. Eine Verdichtung nach innen ist wie oben (Erw. 5) ausgeführt erwünscht. Das führt zu einer Vergrösserung der Bauvolumen, die im konkreten Fall jedoch als massvoll zu bezeichnen ist. Zudem bestehen in der Umgebung bereits grossvolumigere Bauten (entlang Ebringerstrasse). Insbesondere mit der gut gewählten Anordnung der Baufelder und den Vorschriften betreffend Bebauung und Gestaltung werden die Qualitätskriterien gemäss Art. 74 BNO durch den Quartierplan erfüllt. Die mögliche Mehrnutzung ist ihm daher zu Recht 8

zugestanden worden. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund dieses Quartierplans eine qualitativ hochstehende Überbauung realisiert werden kann. Ob die Bauten selbst den Qualitätskriterien bzw. den Quartierplanvorschriften entsprechen, ist später im Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Dort wird ebenfalls die quartierplankonforme Bepflanzung geprüft. 8.

Schliesslich machen die Rekurrenten eine unzumutbare Beeinträchtigung wegen Schattenwurf geltend (Rekursbegründung, S. 10 f.). Art. 74 BNO enthält die Qualitätskriterien, die an einen Quartierplan zu stellen sind. Sind sie erfüllt, darf in der Regel die Mehrausnützung in Anspruch genommen werden. Art. 74 BNO enthält keinen Vorbehalt zu Gunsten von Nachbargrundstücken. Anders beispielsweise die Bauordnung für die Stadt Schaffhausen vom 10. Mai 2005 (BauO). Hier ist die mit Quartierplan zulässige Mehrnutzung von zwei Geschossen nur möglich, sofern die Nachbargrundstücke nicht durch Schattenwurf in unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden (Art. 38 Abs. 1 BauO). Die BNO Thayngen lässt nur eine moderate Erhöhung um ein Geschoss zu, geht jedoch implizit davon aus, dass dadurch keine unzumutbare Beeinträchtigung

von

Nachbargrundstücken

entstehen

kann.

Daher

ist

kein

Schattendiagramm anzufordern. 9.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass projektbezogene Quartierpläne grundsätzlich zulässig sind. Sie liegen im öffentlichen Interesse, wenn dadurch das massvolle Verdichten nach innen, das einem wichtigen Anliegen der Raumplanung entspricht, die rationelle Erschliessung und der sparsame Energieverbrauch sichergestellt werden. Der Gemeinderat Thayngen durfte ohne Verletzung des ihm zustehenden Ermessens entscheiden, dass der Quartierplan «Engelmaa» den Qualitätskriterien der Bauordnung für die Gewährung von Bauerleichterungen (Art. 74 BNO) entspricht. Ob das konkrete Bauvorhaben den Qualitätskriterien bzw. den Quartierplanvorschriften entspricht, wird im späteren Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.

10.

Die Verfahrenskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 27 Abs. 1 VRG). Ausgangsgemäss werden die Kosten den Rekurrenten unter solidarischer

Haftung

auferlegt

und

es

besteht

kein

Anspruch

auf

eine

Parteientschädigung (Art. 28 VRG). Die Grundeigentümerin und künftige Bauherrschaft macht eine Parteientschädigung geltend (Rekursantwort, S. 2). Die unterliegende Partei kann zu einer angemessenen Entschädigung für ausseramtliche Kosten des Gegners verpflichtet werden, wenn ihre 9

Rechtsbegehren offensichtlich unbegründet waren (Art. 28 VRG). Dem Regierungsrat steht bei der Zusprechung einer Parteientschädigung nach Art. 28 VRG ein weiter Ermessensspielraum offen. In konstanter Praxis ist die Annahme von offensichtlicher Unbegründetheit von Rechtsbegehren restriktiv. Offensichtlichkeit liegt dann vor, wenn sich die Ausweglosigkeit eines Rechtsbegehrens von Anfang an zeigt. Eine solche muss auch einem juristischen Laien unvermittelt ins Auge springen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Aufgrund der zurückhaltenden Praxis des Regierungsrates wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

III. 1.

Mit Protokollauszug seiner Sitzung vom 6. März 2012 stimmte der Gemeinderat Thayngen nicht nur dem Quartierplan «Engelmaa» zu, sondern stellte auch den Antrag auf dessen Genehmigung durch das Baudepartement.

2.

Quartierpläne bedürfen der Genehmigung durch das Baudepartement. Sind Rekurse gegen den Quartierplan beim Regierungsrat hängig, entscheidet der Regierungsrat über den Rekurs und die Genehmigung in einem Entscheid (Art. 18 Abs. 5 i.V.m. Art. 14 Abs. 4 BauG). Im Genehmigungsverfahren prüft das Baudepartement die Planung auf Recht- und Zweckmässigkeit. Mit dieser Prüfung waren die mit raumwirksamen Aufgaben betrauten kantonalen Amtsstellen befasst.

3.

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan «Engelmaa» rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wurde der Quartierplan öffentlich

aufgelegt

und

die

betroffenen

Grundeigentümer

wurden

mit

eingeschriebenem Brief benachrichtigt. Im Genehmigungsverfahren wurden die nachfolgenden Ergänzungen zum Quartierplan vorgebracht. 4.

Naturgefahren Gemäss der Naturgefahrenkarte Thayngen weist ein Teil des Quartierplangebietes Naturgefahren auf. Es handelt sich um eine Rutschfläche (gelb-weiss gestreift, Hinweisbereich), welche den Bereich GB Nr. 837, Haus 3, betrifft. Im Rahmen der Quartierplanung sind keine besonderen Auflagen nötig. Für die vorgesehene Nutzung ergeben sich keine Einschränkungen. Hingegen muss die Bauherrschaft über den Eintrag informiert werden, damit im Rahmen des Bauaushubes allenfalls spezielle Massnahmen vorgesehen werden können. 10

5.

Bodenschutz Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass die Parzellen GB Nrn. 3342, 836 und 837 als ehemaliges Rebbaugebiet und demzufolge als Flächen mit Verdacht auf Bodenbelastungen (Kupfer) registriert sind. Bei beabsichtigten Bodenverschiebungen sind die entsprechenden Auflagen einzuhalten.

6.

Der Quartierplan ist rechtmässig zustande gekommen und zweckmässig (vgl. oben Erw. II. 4 ff.). Unter Beachtung der vorstehenden Erwägungen kann die Genehmigung für den Quartierplan «Engelmaa» erteilt werden.

IV. Demgemäss wird b e s c h l o s s e n :

1.

Der Rekurs von alle Thayngen, wird abgewiesen.

2.

Der vom Gemeinderat Thayngen am 6. März 2012 beschlossene Quartierplan «Engelmaa», umfassend die Bauvorschriften und den Plan «Erschliessung, Bereiche und Umgebung», wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

3.

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 3000.--, werden den Rekurrenten unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen nach erfolgter Mitteilung beim Obergericht

des

Kantons

Schaffhausen,

8201

Schaffhausen,

schriftlich

Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden (Art. 34 ff. des Gesetzes über den Rechtsschutz

in

Verwaltungssachen

[Verwaltungsrechtspflegegesetz]

vom

20.

September 1971). Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und seine Begründung enthalten und unterschrieben sein. Der angefochtene Entscheid und allfällige Beweismittel sind beizulegen oder genau zu bezeichnen. 11

6.

Mitteilung an:

–

Rechtsanwalt Beat Keller, Rosengasse 16, 8200 Schaffhausen (einschreiben, im Doppel)

–

Rechtsanwalt Zinon Koumbarakis, Postfach 1071, 8034 Zürich (einschreiben, im Doppel)

–

Gemeinderat Thayngen, 8240 Thayngen (die Quartierplan-Unterlagen werden nach Eintritt der Rechtskraft durch das Planungs- und Naturschutzamt versandt)

–

EKS AG, Rheinstrasse 37, 8201 Schaffhausen

–

Stadtplanung Schaffhausen, Abt. Lärm, Erich Fischer

–

Baudepartement

–

Planungs- und Naturschutzamt (unter Beilage der genehmigten Akten)

–

Grundbuchamt

–

Vermessungsamt

–

Bauinspektorat

–

Amt für Grundstückschätzung

–

Interkantonales Labor, IKL

–

Tiefbauamt, Abt. Gewässer

–

Energiefachstelle

–

Rechtsdienst des Baudepartementes (302), unter Beilage der Akten Nr. RR.1016/2012

–

Finanzverwaltung

–

Finanzkontrolle

DER STAATSSCHREIBER: Dr. Stefan Bilger

12

vom 3 0. Okt. 2012

Stand: 3. Januar 2012, 2. öffentliche Auflage, nach Vorprüfung

Innerhalb der Auflagefrist können gegen diesen Quartierplan beim Gemeinderat schriftlich Einsprachen erhoben werden (Art. 14 Abs. 2 BauG). Bearbeitung Loosli+Partner Architekten, Spinnereistr.12 8135 Langnau aA Bauverwaltung, Einwohnergemeinde Thayngen

1.Ausgangslage Gestützt auf Art. 17 ff. des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 (BauG.} erlässt der Gemeinderat den Quartierplan „ Engelmaa ,,.

2.Zweck Der Quartierplan bezweckt eine dem Quartier und den Bedürfnissen der EinwohnerGemeinde Thayngen angepasste , Sinnvolle , geordnete Nutzung und Bebauung für Wohnraum, unter Berücksichtigung einer haushälterischen Nutzung des Bodens sowie der rationellen Erschliessung und Energienutzung.

3.Bestandteile Der Quartierplan besteht aus folgenden Teilen - Planungsbericht - Bauvorschriften - Quartierplan PI. Nr. 400/16 1: 500 Stand 3. Januar 2012

4.Geltungsbereich 4.1 Der Quartierplan gilt für den Quartierplanperimeter PI. Nr. 400/16 rot. 4.2 Wo in diesen Bauvorschriften keine speziellen Regelungen getroffen werden, gelten diejenigen der jeweils gültigen Bau-und Nutzungsordnung der Einwohnergemeinde Thayngen (BNO}.

5. Erschliessung 5.1 Das Quartierplangebiet ist erschlossen. 5.2 Für GB Nr.3342 ,836 ,837 sind mit Ausnahme der Besucherparkplätze die vorgeschriebenen Abstellplätze in der Unterniveaugarage bereitzustellen und dauernd dafür zu erhalten. Zu und Wegfahrt erfolgt über die Stichstrasse GB 2132. 5.3 Zur Abfallentsorgung der Nutzer des Quartierplangebietes ist ein gemeinsamer Entsorgungsplatz mit Abfallcontainer vorzusehen. Die dazu notwendige Fläche ist durch bauliche Massnahmen optisch abzuschirmen. 5.4 Das Fahrwegrecht zu Gunsten von GB 835 erfolgt von der Rebbergstrasse.

6.Bebauung 6.1 Für Neubauten gelten grundsätzlich die Masse der Regelbauweise gemäss Art.10 Abs.1 BNO. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von Pkt. 6.2 6.2 In Abweichung zu den Massen in Punkt 6.1 (Regelbauweise) dürfen drei an die Geschosszahl gemäss Art. 66 BNO. anrechenbare Geschosse erstellt werden und die Gebäudehöhe auf maximal 11.0m und die Ausnützungsziffer auf 0.55 {10% )erhöht werden, wenn folgende Qualitätskriterien erfüllt werden a) Rationelle Verkehrserschliessung mit Unterniveaugarage. Behindertengerechte Zugänge. b) Die Bauten sind mindestens im Minergiestandard zu erstellen und entsprechend zu zertifizieren. c) Guter architektonischer Ausdruck ,Einordnung mit viel Grünfläche und Kinderspielplatz.

7. Gestaltung 7.1 Die Bauten sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt auch für Materialien, Farben, sowie die Umgebungsgestaltung. 7.2 Schrägdächer sind mit Ziegeln oder Eternit zu decken, Sonnenkollektoren sind gut einzuordnen. 7.3 Für die Bepflanzung sind einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden. Mit der Baueingabe ist ein Umgebungsplan einzureichen.

8.Berechnung Ausnützungsziffer Ausnützung BNO Thayngen Zone W 50 Parzelle GB Nr. 3342

1119m2

Parzelle GB Nr. 836

482m2

Parzelle GB Nr. 837

1601m2

Total

3202m2

Ausnützungsbonus Quartierplan Total Ausnützung Quartierplan

50%

1601m2

10%

161.1m2 1762.1m2

9. Schlussbestimmung Der Quartierplan „Engelmaa" tritt mit der Genehmigung des Baudepartement des Kantons Schaffhausen in Kraft.