QP Industrieplatz Nord

Die Prüfung hat ergeben, dass der Quartierplan «Industrieplatz Nord» mit Pflichtbaulinie rechtmässig zustande gekommen ist. Nach dem Beschluss durch den Gemeinderat wur­ den die Unterlagen öffentlich aufgelegt und die Grundeigentümer wurden mit einge­ schriebenem Brief benachrichtigt. Die nachgesuchte Genehmigung wird erteilt.

111. Demgemäss wird v e r f ü g t: 3.

Der vom Gemeinderat Neuhausen am 9. August 2016 beschlossene Quartierplan «In­ dustrieplatz Nord» mit Pflichtbaulinie, umfassend die Quartierplanvorschriften, Situation 1 :500 sowie die Schnitte 1 :500, wird genehmigt.

4.

Im Grundbuch ist (mit Überbindungspflicht an allfällige Rechtsnachfolger) einzutragen, dass die ZSL lnvest AG, Zürich, im Falle einer Beanspruchung des unterirdischen Über­ baurechts, für die Kosten der baulichen Anpassungen aufzukommen hat, welche durch die Beanspruchung entstehen.

5.

Mitteilung an: Gemeinderat Neuhausen, Zentralstrasse 38, 8212 Neuhausen am Rheinfall (Ein­ schreiben, die genehmigten Unterlagen werden durch das Planungs- und. Natur­ schutzamt versandt) Baudepartement (sekretariat-bd@ktsh. eh) Rechtsdienst des Baudepartements ([email protected]) Planungs- und Naturschutzamt, ([email protected]; roman.fehr@ktsh. ch), un­ ter Beilage der genehmigten Akten Bauinspektorat (roman.flückiger@ktsh. ch) Der Departementsvorsteher

/./4

Martin Kessler, Regierungsrat

2

1Der

Quartierplan bezweckt eine sinnvolle Neubebauung und eine rationelle Verkehrserschliessung des Areals unter besonderer Berücksichtigung der ortsbaulichen und landschaftlichen Situation sowie der hervorragenden Erschliessung mit öffentlichem Verkehr. Es wird eine hohe Nutzung der öffentlichen Verkehrsmittel und des Fuss- und Veloverkehrs angestrebt. 2Gemäss

den Empfehlungen des Richtplans Kernzone I soll in diesem Gebiet aufgrund der grosszügigen Freiraumsituation eine vertikale Verdichtung mit einem maximal 40 m hohen Hochpunkt unter Beachtung der Arbeits- und Wohnhygiene ermöglicht werden und in der Massstäblichkeit zwischen Zentrum und den Industriebauten der SIG vermitteln.

2.

Bestandteile

Der Quartierplan besteht aus a) dem allgemeinverbindlichen Teil mit - Vorschriften (QBV) - Situationsplan 1:500 - Schnitte 1:500 b) dem erläuternden Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV2.

3.

Geltungsbereich, Verbindlichkeit

1Der Quartierplan gilt für das im Situationsplan 1:500 umgrenzte Gebiet. 2Wo in diesen Vorschriften keine speziellen Regelungen getroffen werden, gelten diejenigen der

jeweils gültigen Bauordnung der Gemeinde Neuhausen am Rheinfall. 3Der Quartierplan beruht auf dem

Richtprojekt der Arbeitsgemeinschaft Tony Fretton Architects, London/Blättler Dafflon Architekten, Zürich, vom 30. April 2015, welches unter dem Namen «Neighbourhood» aus dem Studienauftrag «Industrieplatz» als Siegerprojekt hervorgegangen ist. Dessen Qualitäten gelten bei der Weiterbearbeitung in städtebaulicher, architektonischer und aussenräumlicher Hinsicht als Massstab.

B.

Parzellierung

4.

Grenzbereinigung

5.

Neuparzellierung

Mit der Anmerkung des Quartierplans im Grundbuch sind die im Situationsplan 1:500 bezeichneten Grenzbereinigungen zu vollziehen. Der Abtausch erfolgt unentgeltlich. Mit dem Antritt gehen sämtliche Rechte und Pflichten an die neue Grundeigentümerin oder den neuen Grundeigentümer über.

Die Grundstücke GB Nrn. 716, 717, 718 und 719 dürfen zusammengelegt oder der Bebauung entsprechend neu parzelliert werden. Neuhauser Rechtsbuch 2017

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Quartierplan «Industrieplatz Nord»

C.

Bebauung

6.

Rückbau

7.

Baubereiche

Die im Situationsplan 1:500 mit «Rückbau» bezeichneten Bauten sind zurückzubauen. Mit der Baueingabe ist ein Rückbau- und Verwertungskonzept einzureichen.

1Die Begrenzungen der Baubereiche ersetzen die Abstandsvorschriften der Bauordnung und des

Baugesetzes.

2Oberirdische Gebäudeteile sind in den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Baubereichen A, B

und C zulässig. 3Zusätzlich

dürfen Balkone innerhalb des im Situationsplan 1:500 mit «Überbaurecht» bezeichneten Baubereichs D ab einer Höhe von 411.25 m ü. M. angeordnet werden. Dazu ist mit dem Eintrag des Quartierplans ins Grundbuch ein Überbaurecht zugunsten der Grundeigentümer der Grundstücke GB Nrn. 716 und 717 zu errichten. 4Unterirdische Bauteile innerhalb der Grundstücke GB Nrn. 716, 717, 718 und 719 dürfen an die

Grenze gestellt werden, sofern von ihnen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen ausgehen. Andernfalls ist ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten. 5Zusätzlich

sind unterirdische Bauteile innerhalb des mit «Unterbaurecht» bezeichneten Baubereichs E zulässig. Dazu ist mit dem Eintrag des Quartierplans ins Grundbuch ein Unterbaurecht zugunsten der Grundeigentümer der Grundstücke GB Nrn. 716, 717 und 718 zu errichten. 6In

den Baubereichen A, B, C und D dürfen die höchsten Punkte der Dachkonstruktion die folgenden Höhenkoten nicht überschreiten: Baubereich A:

419.75 m ü. M.

Baubereich B und D:

437.75 m ü. M.

Baubereich C:

446.75 m ü. M.

Davon ausgenommen sind technisch bedingte Aufbauten. Diese dürfen die Höhenkoten um maximal 1.5 m überschreiten. Sie sind zu verkleiden und mindestens 3 m von den darunterliegenden Fassaden zurückversetzt zu platzieren, damit sie vom Boden der näheren Umgebung nicht sichtbar sind.

8.

Nutzungsmass

9.

Nutzweise

Maximal ist eine Bruttogeschossfläche von 6'625 m 2 zulässig.

Es sind folgende Nutzungen zulässig: Bereich

zulässige Nutzung

Erdgeschoss der Bereiche A und B

Ladenlokale, Restaurants, Dienstleistungsbetriebe

Erdgeschoss des Baubereichs C

Ladenlokale, Restaurants, Dienstleistungsbetriebe, Wohnen mit Ausnahme des Baubereichs CE (im Bereich CE ist eine Wohnnutzung nicht zulässig)

1. und 2. OG der Baubereiche A, B, C

Dienstleistungsbetriebe, Wohnen

ab dem dritten OG der Baubereiche B und C

Wohnen

10.

Dachnutzung und -gestaltung

1Es sind nur Flachdächer zulässig.

2

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Quartierplan «Industrieplatz Nord»

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2Die im Situationsplan mit «Dachgarten» bezeichneten Dachflächen der Baubereiche A, B und C

dürfen als Dachgärten oder -terrassen genutzt werden.

3Auf den gleichen Flächen sind auch Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie zulässig.

Diese dürfen die Höhenkoten gemäss Art. 7 um höchstens 1.5 m überragen. 4Nicht genutzte Dachflächen sind extensiv zu begrünen und zu unterhalten. 5Dachaufbauten

sind allseitig zu verkleiden und so zu konzipieren, dass sie als gestalteter Gebäudeabschluss in Erscheinung treten, mit Ausnahme von Anlagen zur Gewinnung oder Umwandlung erneuerbarer Energien sowie Kaminen, Rohren und Geländern. 6Projektfremde

zulässig.

11.

technische Anlagen wie Mobilfunkantennen sind auf dem Baukörper C nicht

Gestaltung

1Die städtebauliche und architektonische Gestaltung der Bauten hat mindestens die Qualität des

Richtprojekts gemäss Art. 3 aufzuweisen. Die Gestaltung der Bauten hat hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Gliederung, Materialwahl, Farbgebung und Beleuchtung zu einem harmonischen Erscheinungsbild zu führen, welches den urbanen Charakter des Zentrums Rechnung trägt. Insbesondere die dem Rheinfall zugewandten Bauteile dürfen weder aufgrund einer besonders auffälligen Gestaltung und Materialisierung noch wegen einer allfälligen Beleuchtung in Konkurrenz zum Rheinfall treten. 2Die strassenraum- und platzbildenden Fassaden zur Industriestrasse und zum Industrieplatz sind

auf die Pflichtbaulinie selbst oder höchstens bis 0.5 m dahinter sowie parallel dazu zu stellen. 3Insbesondere

ist auch der differenzierten Gestaltung der Fassaden auf der Nordwest- bis Westseite der Überbauung die notwendige Aufmerksamkeit zu schenken, damit der daran anschliessende Aussenraum als Bereich mit einer eigenen, stimmigen Qualität empfunden wird. 4Sichtbare

Parabolantennen an Fassaden oder auf Dächern sind nicht zulässig. Innerhalb von Balkonen und Loggias sind sie zulässig, sofern die Gesamtwirkung nicht beeinträchtigt wird. 5Weitere Auflagen können im Baubewilligungsverfahren erlassen werden.

12.

Behindertengerechtes Bauen

13.

Etappierung

14.

Qualitätssicherung

Es gelten die gesetzlichen Mindestanforderungen. Zu deren Umsetzung ist die SIA Norm 500 «Hindernisfreie Bauten» verbindlich.

Der Bau der Gebäudeteile A, B und C hat ohne Etappierung zu erfolgen. Bautechnisch bedingte Etappierungen sind zulässig.

1Die

vorgesehenen Bauten liegen innerhalb des BLN-Gebiets «Rheinfall» und bedingen den Nachweis einer besonders guten baulichen, architektonischen und freiräumlichen Gesamtwirkung. Die erforderlichen Unterlagen für die entsprechende Prüfung sind rechtzeitig vor der Eingabe des Baugesuchs dem Baureferat Neuhausen am Rheinfall einzureichen. Dazu gehören insbesondere: a) aussagekräftige Visualisierungen; b) Fassadenschnitte / -ansichten mit Angaben zur Konstruktion, Materialisierung, Gestaltung, Farbgebung; c) grossflächige Bemusterung der Materialisierung und Farbgebung; 2Die

erstinstanzliche Bewilligungsbehörde hat die bauliche, architektonische und freiräumliche Qualität des Bauprojekts mittels eines Fachgutachtens oder des Berichts eines Beurteilungsgremiums, welchen mit Stimmrecht zur Mehrheit unabhängige Fachleute angehören müssen, zu überprüfen. Das Fachgutachten oder der Bericht des Beurteilungsgremiums ist mit dem Baugesuch öffentlich aufzulegen. Die Baugesuchstellerin respektive der Baugesuchsteller ist vor der Beauftragung der Gutachterin oder des Gutachters respektive vor der Bestimmung des Neuhauser Rechtsbuch 2017

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Quartierplan «Industrieplatz Nord»

Beurteilungsgremiums anzuhören. Die Baugesuchstellerin beziehungsweise der Baugesuchsteller hat unabhängig vom Ausgang des Baubewilligungsverfahrens die Kosten des Gutachtens oder des Beurteilungsgremiums zu tragen.

D.

Erschliessung, Mobilität und Parkierung

15.

Mobilitätskonzept

1Mit dem Baugesuch ist ein Mobilitätskonzept einzureichen. In diesem ist aufzuzeigen, wie bei der

Reduktion der Parkplatz-Anzahl gemäss Art. 17 Abs. 2 und 3 alle Nutzungsgruppen ihre Mobilitätsbedürfnisse mit dem öffentlichen Verkehr, dem Fuss- und Veloverkehr sowie einem effizienten Einsatz des Motorfahrzeugs erfüllen können. Die zu erreichenden Ziele für den Veloverkehr und die Minimalanforderungen an die Abstellplätze für den Veloverkehr sind zu definieren. 2Die zum Erreichen der Ziele erforderlichen Massnahmen sind umzusetzen. Das Mobilitätskonzept

ist Gegenstand der Überprüfung im Baubewilligungsverfahren.

16.

1Die

Verkehrserschliessung

Ein- und Ausfahrt für den motorisierten Individualverkehr hat an der im Situationsplan bezeichneten Stelle zu erfolgen. Aufgrund einer bestehenden Dienstbarkeit mit einem gegenseitigen Fuss- und Fahrwegrecht zwischen den Grundstücken GB Nrn. 715 und 716 auf einer Breite von 5 m kann dazu auch der entsprechende, ausserhalb des Quartierplans gelegene Streifen auf dem Grundstück GB Nr. 715 gelegene Teil verwendet werden. 2Bei

Vorliegen eines Fahr- und Fusswegrechts zugunsten des Quartierplangebietes auf dem Grundstück GB Nr. 715 kann mit Zustimmung des Gemeinderats ein anderes Verkehrsregime eingerichtet werden, welches den Kehlhofweg mit einbezieht. 3Für

Ladenlokale, Restaurants und Dienstleistungsbetriebe darf der Industrieplatz für den Warenumschlag verwendet werden, sofern dadurch weder der Zugang zur Bahnhaltestelle oder zum Fussweg entlang der südlichen Grenze von Grundstück GB Nr. 719 noch der übrige Verkehr behindert werden. Dazu können zeitliche und örtliche Beschränkungen erlassen werden.

17.

1Die

Parkierung

Autoabstellplätze für Bewohnerinnen und Bewohner sowie Beschäftigte sind in einer Sammelgarage anzuordnen. Maximal 5 Besucherparkplätze dürfen an der im Situationsplan 1:500 schematisch bezeichneten Lage angeordnet werden. 2Die

Bemessung der Anzahl Parkplätze für Personenwagen wird aufgrund der sehr guten Erschliessung mit öffentlichen Verkehr gemäss VSS-Norm SN 640 281 Ziff. 9.4 für den Standorttyp A festgelegt. 3Die maximal zulässige Zahl der Parkplätze inklusive Besucherparkplätze sowie Kundenparkplätze

innerhalb des Quartierplangebiets wird auf 60 beschränkt. 4Gestützt

auf die VSS-Norm SN 640 065 sind 120 Abstellplätze für Velos, Kinderwagen und dergleichen bereitzustellen. Davon sind mit der Baueingabe 80 nachzuweisen, die weiteren 40 sind als Option sicherzustellen und im Situationsplan 1:500 darzustellen. Die Abstellplätze sind gut zugänglich in den Gebäuden oder in Eingangsnähe zu den Gebäuden und in der Regel überdeckt anzuordnen. 5Für E-Bikes der Bewohnerinnen und Bewohner sind ausreichend Lademöglichkeiten bei den Velo-

abstellplätzen vorzusehen.

6Die öffentlich zugänglichen Parkplätze sind ortsüblich zu bewirtschaften.

18.

Notzufahrt

Der Zufahrtsbereich zwischen den Grundstücken GB Nrn. 715 und 716 sowie der nördlich der Überbauung gelegene Hofbereich sind baulich, gestalterisch und nutzungsmässig so zu konzipieren, dass sie auf deren ganzen Längen als Notzufahrt für Rettungsfahrzeuge dienen können.

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Quartierplan «Industrieplatz Nord»

19.

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Verlegung Abwasserkanal

1Der die Grundstücke GB Nr. 718 und 719 querende Abwasserkanal kann, nachdem die Gemeinde

die entsprechenden Pläne bewilligt hat, auf Kosten der Grundeigentümer verlegt werden.

2Die Zugänglichkeit des Abwasserkanals für den Unterhalt und seine hydraulischen Eigenschaften

müssen erhalten bleiben.

20.

Entwässerung

21.

Erschliessungsbeiträge

E.

Freiraumnutzung und -gestaltung

22.

Erholungsraum und Gartenbereiche

Das Quartierplangebiet ist im Trennsystem zu entwässern. Mit der Baueingabe ist ein Entwässerungskonzept einzureichen.

Die Höhe der Erschliessungsbeiträge wird in einer separaten Verfügung oder Vereinbarung festgelegt.

1Die

im Situationsplan 1:500 als «Gartenbereich» bezeichneten Flächen dürfen als private Aussenbereiche genutzt werden. 2Diese sind als Grünflächen anzulegen, gärtnerisch zu nutzen und zu unterhalten. 3In privaten Gartenbereichen sind ebenerdige Gartenterrassen bis höchstens 25 m 2 je Wohneinheit

zulässig.

4Für die Bepflanzung sind vorab standortgerechte, einheimische Arten zu verwenden.

23.

Ersatzabgabe Spielplatz

1Das Quartierplangebiet eignet sich nicht für eine Spielplatzfläche gemäss den Anforderungen von

Art. 25 BauO. 2Die

Höhe einer Ersatzabgabe an die Einwohnergemeinde Neuhausen am Rheinfall für die Gestaltung, Aufwertung oder Erneuerung entsprechender Anlagen der öffentlichen Hand wird in einer separaten Vereinbarung oder Verfügung festgelegt.

24.

Umgebungsgestaltungsplan

25.

Anbindung an den Industrieplatz

Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsgestaltungsplan mit einem Freiraumkonzept einzureichen.

1Die Schnittstellen zwischen Fassaden und Industrieplatz sind in Absprache mit der Gemeinde zu

definieren.

2Für spätere Anpassungen gilt die Verordnung über Grundeigentümerbeiträge (NRB 700.110).

F.

Umwelt, Energie und nachhaltiges Bauen

26.

Lärmschutz

1Mit

dem Baugesuch ist mittels Gutachten der Nachweis zu erbringen, dass die Immissionsgrenzwerte (ES III LSV3) eingehalten werden können. 2Für Gebäudeteile in einem Bereich, in welchem die Immissionsgrenzwerte überschritten werden,

gelten erhöhte Anforderungen an den Schallschutz der Gebäudehülle. Dort wird eine kontrollierte Wohnungslüftung mindestens gemäss MINERGIE®-Standard vorgeschrieben. Für diese Bauteile ist mit dem Lärmschutznachweis auch der Schallschutznachweis für erhöhte Anforderungen des Aussenlärms gemäss SIA Norm 181 zu erbringen.

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Quartierplan «Industrieplatz Nord»

27.

Störfallvorsorge

28.

Lichtemissionen

Im Rahmen der Störfallvorsorge sind für die der Bahnlinie zugewandten Fassaden und Balkone ein der Gefahrensituation angepasster, erhöhter Brandwiderstand zu berücksichtigen. Die Gebäudehülle ist so zu erstellen, dass sie im Ereignisfall als Schutz vor Hitzestrahlung und toxischen Gasen wirkt (brand- und explosionsresistent).

1Lichtemissionen

sind soweit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist, mindestens aber so, dass sie für Menschen und Tiere weder schädlich noch lästig sind und die Umgebung nicht unnötig beleuchtet wird. 2Aussenbeleuchtungen sind so zu erstellen, dass kein Licht nach oben strahlt.

29.

Energie

1Mit dem Baugesuch ist ein Energiekonzept einzureichen, das eine effiziente Energieverwendung

und eine umweltschonende Wärmeerzeugung unter Einbezug ökologischer Baumaterialien sicherstellt. 2Bei

einem Anschluss an ein Fernwärmenetz müssen alle Neubauten mindestens den MINERGIE®-Standard oder einen gleichwertigen Standard erreichen. Der Anschluss an ein Fernwärmenetz ist zwingend, sofern nicht schwerwiegende wirtschaftliche oder technische Gründe dies als unzumutbar erscheinen lassen. 3Sofern

kein Anschluss an ein Fernwärmenetz erfolgen kann, müssen die Neubauten den MINERGIE®-P-Standard oder einen gleichwertigen Standard erreichen. 4Kommen

anderer Standards als MINERGIE®-Standard oder MINERGIE®-P-Standard zum Einsatz, muss die Gesuchstellerin oder der Gesuchsteller die Gleichwertigkeit anderer Standards nachweisen.

30.

Nachhaltiges Bauen

G.

Schlussbestimmungen

31.

Grundbucheintrag

In Planung und Ausschreibung sind die im Zeitpunkt des Baugesuchs gültigen Planungswerkzeuge ECO-BKP Merkblätter (Merkblätter ökologisches Bauen nach Baukostenplan BKP) sowie ecodevis anzuwenden. Alternativ dazu können Planungswerkzeuge anderer anerkannter Standards zur Anwendung gelangen, sofern diese im Ergebnis weitgehend den Planungswerkzeugen ECOBKP entsprechen.

1Dieser Quartierplan ist innerhalb zweier Monate nach dessen Inkrafttreten auf Kosten der privaten

Grundeigentümer im Grundbuch anzumerken.

2Gleichzeitig sind auch das Über- und das Unterbaurecht gemäss Art. 7 Abs. 3 und 5 zu errichten.

32.

Inkrafttreten

Der Quartierplan tritt mit seiner rechtskräftigen Genehmigung in Kraft. 4 1Beschluss des Gemeinderats vom 6. September 2016

2Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700.1) 3Empfindlichkeitsstufe

III gemäss Art. 47 der Lärmschutzverordnung des Bundes vom 15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41) 4Vom Baudepartement des Kantons Schaffhausen genehmigt im Sinne der Verfügung vom 26. September 2017: "III. 4. Im Grundbuch ist (mit Überbindungspflicht an allfällige Rechtsnachfolger) einzutragen, dass die ZSL Invest AG, Zürich, im Falle einer Beanspruchung des unterirdischen Überbaurechts, für die Kosten der baulichen Anpassungen aufzukommen hat, welche durch die Beanspruchung entstehen." 6

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