Vogelsang

Plan d'utilisaziun spezial · Diessenhofen

Document

Numer
485
Gener
Plan d'utilisaziun spezial
Sutgener
Plan da furmaziun
Vischnanca
Diessenhofen
Chantun
Thurgau
Nivel
Vischnanca
Autoritad
Bauverwaltung Gemeinde
Approvà da
RRB
Procedura
Genehmigung Ersterlass
Decidì
20-04-1993
En vigur dapi
20-04-1993
Funtauna
ÖREBlex, chantun Thurgau

Karte

1 Planinhalt, aus den Nutzungsplandaten des Kantons (geodienste.ch).Ganze Karte öffnen

Datotecas

Text

992-E-1.pdf

EXEf/aPLAR ARP TG

•

DER REGIERUNGSRAT DES KANTONS THURGAU Protokoll vom

2 0. April 1993

Nr. f/l's

Gestaltungsplan Vogelsang I OG Diessenhofen I Genehmigung

1. Mit Schreiben vom 23. Februar 1993 ersucht der Stadtrat Diessenhafen um Genehmigung des Gestaltungsplanes "Vogelsang". Auf Grund der Unterlagen ist zu schliessen, dass das Planungsverfahren ordnungsgernäss durchgeführt wurde. Das fakultative Referendum wurde nicht ergriffen. Eine vorsorgliche Einsprache wurde gernäss Angabe der Gemeinde zurückgezogen. Beim Departement für Bau und Umwelt sind keine Rekurse eingegangen. Einer Genehmigung steht in formeller Hinsicht nichts entgegen. Es wird darauf hingewiesen, dass der Planungsbericht nur erläuternden und nachweisenden Charakter hat und daher vom Regierungsrat zur Kenntnis genommen wird, jedoch nicht genehmigungsbedürftig ist. 2. Das Areal des Gestaltungsplanes liegt in der dreigeschossigen Wohnzone am Rand des Baugebietes in einem vom Verkehr abgewandten Bereich zwischen Geisslibach und Bahndamm und mit direktem Zugang zum Naherholungsgebiet. Das Areal ergänzt in sinnvoller Weise eine bereits früher erstellte Arealüberbauung am Geisslibach. Das im Bericht vorgestellte Leitbild zum Gestaltungsplan entspricht weitgehend einer verdichteten Bauweise gernäss dem Baureglement von Diessenhofen, nach welcher nebst einer haushälterischen Nutzung des Bodens auch eine hohe Siedlungsqualität angestrebt werden soll (BauR Art. 52). Im Planungsbericht ist festgehalten, dass das Areal praktisch vollständig erschlossen sei. Damit ist der Immissionsgrenzwert gernäss Lärmschutzverordnung massgebend. 3. Die gernäss BauR anzustrebende Siedlungsqualität kann mit der vorgeschlagenen Sonderbauordnung erreicht werden. Im Sinne der Zielsetzung positiv zu würdigen sind insbesondere die Durchmischung der Siedlung mit Einfamilienhäusern, Miet- und Alterswohnungen sowie das vom Fahrzeugverkehr getrennte Netz von Fusswegen im Quartier. Die vorgeschlagene Ausrichtung der Bauten und die Staffelung der Geschosshöhen nehmen Bezug zur

511.04/10 0001173589

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- 2 -

Topographie und entsprechen auch den Absichten der Nutzungsplanung. Die Vorschriften bezüglich der Energieversorgung sind zeitgernäss und sinnvoll. Mit dem vorgeschlagenen Konzept der Umgebungsgestaltung wird die Wohnqualität im Quartier zweifellos erhöht. 4. Zielsetzung und Aufbau von Sonderbauvorschriften, Plänen und Bericht sind im wesentlichen gut gegliedert, sinnvoll und klar formuliert. Dabei sind jedoch noch gewisse Mängel festzustellen. So ist z.B. zu bemerken, dass der vorgeschlagene Kinderspielplatz zum Teil im Schatten von Bahndamm und Bauten liegt. Dessen zugehöriger Art. 19 SBV sollte zudem eher im Planungsbericht angeordnet werden. Ueber die im Art. 20 SBV erwähnten Familiengärten wird dagegen im Plan nichts ausgesagt. Der Stadtrat wird daher eingeladen, im Rahmen der Baubewilligungsverfahren hier noch allfällige Verbesserungen resp. konkretere Angaben zu verlangen. 5. Im Gegensatz zu den übrigen Baubereichen ist im Plan Nr. 3 für die Gebäude B und C die Angabe der Firstrichtung offensichtlich vergessen worden. Die im Riebtplan Nr. 4 angegebene Firstausrichtung hätte jedoch aus topographischen Gründen auch für die vorgenannten Gebäude allgemein verbindlich festgelegt werden sollen. Analoges gilt für die Angabe der zulässigen Geschosszahl in der Mantelbaulinie C, da mit der Bezeichnung (2-3) eine Unklarheit geschaffen worden ist. Eine gewisse Unklarheit besteht auch hinsichtlich der in Art. 3 SBV erwähnten Etappierung der Ueberbauung, insbesondere was Ort und Zeitpunkt der Erstellung der in Art. 14 SBV verlangten Alterswohnungen betrifft. Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren können diese Unklarheiten indes behoben werden. 6. Der Aspekt der Lärmbelastung des Areals durch die Eisenbahn wurde in der vorliegenden Planung nicht behandelt. Die Vermutung, dass mit der vorwiegend West-Nordwest ausgerichteten, bahnparallelen Orientierung der Bauten der vorne erwähnte Immissionsgrenzwert eingehalten wird, ist im Bericht jedoch nicht nachgewiesen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist der Nachweis zu verlangen (§ 22 Ziffer 9 BauV), dass mit entsprechenden Massnahmen (Grundrissgestaltung, bauliche Massnahmen) die Anforderungen der Lärmschutzverordnung erfüllt werden. 7. Zusammenfassend darf festgestellt werden, dass der vorliegende Gestaltungsplan die gesetzlichen Anforderungen (§ 32 BauG, Abs. 1 Art. 3 RPG) erfüllt. Der Plan bildet eine gute Voraussetzung, die in der Nutzungsplanung angestrebten und in SBV und Bericht klar formulierten Zielvorstellungen zu erreichen. Unter dem Vorbehalt, dass die in den Ziffern 4-6 erwähnten Hinweise im Rahmen der jeweiligen Baubewilligungsverfahren berücksichtigt werden, kann der Gestaltungsplan auch in materieller Hinsicht genehmigt werden.

-

3 -

, Auf Antrag des Departementes für Bau und Umwelt beschliesst der Regierungsrat:

1. Der vom Stadtrat am 16.2.1993 beschlossene Gestaltungsplan "Vogelsang" wird mit den erwahnten Vorbehalten genehmigt. 2. Mitteilung an: - Stadtrat Diessenhofen, 8253 Diessenhofen, mit Beilage von zwei Gestaltungsplandossiers mit Genehmigungsvermerk - Amt für Denkmalpflege - Tiefbauamt - Amt für Umweltschutz und Wasserwirtschaft - Amt für ~Hrtschaft, Energie und Verkehr - Amt für Raumplanung unter Beilage eines Gestaltungsplandossiers mit Genehmigungsvermerk

Für richtige Ausfertigung Der Staatsschreiber

992-S-1.pdf

EX·EMPLAR ARP 1-G

a)

Sonderbauvorschr i ften

Vom Stadtrat beschlossen am :

fli. FEB. 1991

Der Stadtschreiber : .

mann :

~L

Öffen liehe Planauflage vom

21l. NOV. 199Z·

bis :

2.1. DEZ. ·mgz

Vom. Regierungsrat genehmigt am : 2o. . lf:- .,tq 9?mit RRB Nr. : l.ff~ ·

Für den Regierungsrat :

I

-

. · Urs P. und Urs-Beat Meyer

Basadingerstr. 57 Telefon : 053/24'47'21

Architekten ·FSAI I SIA

8253 Diessenhofen Telefax : 053/25'44'40

-

1

Die Stadtgemeinde Diessenhafen erlässt, gestützt auf §§ 7 und 32 BauG, den nachfolgenden Gestaltungsplan "Vogelsang"

A.

Geltungsbereich, Verbindlichkeit

1.

Der Gesta~tungsplan gnt für ~as im Plan Nr. 1 "Perimeterplan" umgrenzte Gebiet und umfasst die folgenden Parzellen-No.: 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, 1212, 1213

2.

. Wo mit dem Gestaltungsplan keine abweichende Regelungen ·getroffen. werden, gelten Zonenpl an und Baureglement der Gemeinde Di essenhofen. 1

B.

Zweck Der Gestaltungsplan bezweckt für das obgenannte ·G ebiet "Vogelsang" eine geordnete, gut ins bestehende Orts- .und _landschaftsbild sich · ei.nfügende Ueberbauung. mit einem. gestalterisch zusammenwirkenden Quartiercharakter. Es solll eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität erreicht werden.

C.

Inhalt und Wirkung

1.

Der.Gestaltungsplan umfasst folgende Bestandteile a) Sonderbauvorschriften · b) Plan 1 : Perimeterplan c) Plan 2 :· Erschl iessung und Umgebungsgestaltung d) Plan ~ : Bau- und Firstl inien, Dachformen e)- Plan 4 : Richtplan, Bebauungsplan f) Planungsbericht, Berechnungen

-

2

-

2. · Die .Sonderbauvorschriften .s~wie die Pläne l-3 enthalten die allgemein verbindlichen Festsetzungen und Vorschriften. '

3.

Der Richtplan (4) verdeutlicht Planungsidee und Planungsabsichten. Er ist im Baubewi n i gungsverfahren behördenverbindlieh. Abweichungen davon sind zulässig, sofern sie das Gesamtkonzept nicht beeinträchtigen.

D.

Sonderbauvorschriften Sofern nichts anderes erwähnt, beziehen sich alle Hinweise auf die Pläne 1 - 3.

1..

Erschliessungsbestimm~ngen, Artikeli 1

1

· ·

.

.

Nutzungsverteilung

Nutzungsverteilung

Im Quartier vorherrschen soll die reine Wohnnutzung. Diese kann ergänzt werden mit Dienstleistungen und Kleingewerbe~

Art. 2 Strassenerschliessuhg

1

Die Strassenerschliessung des Areals hat über die im Plan 2 bezeichneten bereits bestehenden Quartierstrassen und Fahrwege zu erfolgen.

2

Geringfügige Abweichungen von der Linienführung .sind zwischen den Baulinienbereichen. im Rahmen der Strassenprojekte zulässig.

Art. 3 Parki_erung

1

Die notwendigen Abstellplätze für Bewohner sind in gedeckten Räumen vorzusehen (Garagen und Tiefgaragen). Offene Parkpl;ätze sind vorwiege.nd für Besucher bestimmt. Die Beläge sind in Rasengittersteinen zu erstellen.

2

Im Zusanunenhang mit dem Strassenbau ist die Parkierung auf der Quartierstrasse mittels Signalisation zu ~erbieten.

3

An den. im Plan 2 bezeichneten Stel1l~n sind Parkplätze zu erstellen.

4

Abstellplätze in Tiefgaragen sind pro Bauetappe in genügender Anzahl ~nd unabhängig von späteren Etappen zu erstellen. Die Einfahrt zu den Tiefga~ ragen sind in den im Plan angegebenen Bereichen anzuordnen und unaüffällig in die Bebauung zu integrieren.

- - - - - - -- - -

-

Art. 4 · ·

3

-

Fuss-· und Radwege

1

Zusammen mit der Ueberbauung sind gernäss Plan 2 die Fuss- und Radwege zu erste) len und, ungeachtet der Eigentumsverh.ältni sse, dauernd für i'hren Zweck. offen zu halten. ·

2

Die l inienführung der Wege ~st mit der. Bepflanzung abzustiJMien und darf · geringfügig von den Angaben im Plan 2 abweichen. Für Fusswege ist eine Mindestbreite von 120 cm, für kombinierte Fuss-Radwege eine solche von 200 cm erforderlich.

Art. 5 Werkleitungen, Abwasser

1

Die Feinerschliessung der Grundstücke ist werkleitungsmässig bereits vorhanden.

2

Dach- und Platzentwässerungen sind im Trennsystem separat zu erfassen ·und dem offenen Bachlauf gernäss Plan 2 zuzuleiten.

Art. 6

Kehrichtsammelplätze .

1

An den im Plan 2 bezeichneten Stellen sind, zusammen mi _t dem ·Bau von Strassen resp. Parkplätzen, gut. zugängliche, gedeckte oder durch Einfassung abgedeckte, zweck.mässige Kehrichtsanunelplätze zu erstellen. Diese haben sich unauffällig in die Umgebung einzufügen.

2

Der bestehende Kehrichtsarmnelplatz - Nord liegt ausserhalb des Planungsperimeters beim Altersheim Vogelsang.

Art. 7 Energieversorgung

1

Gebäudeheizung und Warmwasseraufbereitung· sind für Neubauten im Planungsgebiet mit Gas zu betreiben, sofern dafür nicht erneuerbare Energien verwendet ·w erden.

2

Die passive Nutzung der Sonnenenergie ist im Konzept der einzelnen Ge'"" bäudep.rojek.te zu berücksichtigen.

3

·Solaranlagen zur Gewinnung _von Wärme, 'Warmwasser und Elek.tri zität sind ausdrücklich erlaubt, sofern sie sich gut un·d unaufdringlich in die Gebäudegestaltung und den Quartiercharakter einfügen.

2.

Ueb erbauungsbest im m ung en Artikei .B

1

Mantelbaulinien

Hauptbauten sind nur inne~halb der·im Plan 3 mittels Mantelbaulini~n umfassten Bereichen und gemäss_den weiteren Planbestimmungen zul ässig:

-

4

-

2

Nebst der Regelung im Bau-R können unbewobnte Kleinbauten innerhalb der Mantelbaulinie für Kleinbauten ohne Einhaltung eines Grenz- oder 'Gebäude: abstandes erstellt werden, sofern der Nachbarbaute daraus keine wesentl ichen Nachteile erwachsen.

3

Innerhalb der Mantelbaulinien können die Grenz- und Gebäudeabstände der unterschritten ·werden, wenn dies zu einer: besseren Lösung führt. E~ werden dabei kei~e Mehrlängenzuschläge berechnet. Regelbauweis~

Art. 9 1

Wo nichts ander~s vermerkt, gelten die offene und halboffene Bauweise.

Art. 10 1

Bauweise ·

Ausnützung, AZ

Die Ausnützungsziffer wird für das ganze · .Gestal tungsp 1angebiet errechnet und festgelegt.

Art. 11

:

Gebäudestellung, Firstrichtung, Dachform -

1

Innerhalb der 1Mantelbaulin~en hat sich die . Gebäudeausrichtung nach den Angaben im Richtplan (Plan 4) zu orientieren. Für das Gesamtkonzept unwesentliche Abweichungen sind dabei zulässig.

2

Firstrichtung und Dachform sind für Hauptbauten im Plan 3 verbindlieh vorgeschrieben. Bauten in der gleichen Gebäudegruppe haben dabei auch gl ei ehe Oachgestal tungen aufzuweisen.

3

Eingeschossige Neben- und ~nbauten können auch. andere Dachformen aufwe:i .sen, sofern ~ie sich unauffällig ins Gesamtbild der Ueberbauung einfügen.

4

Der Übergang in der Nord-Westecke zwi sehen 2-. und 3 geschossiger Bauweise · ist als Flachdachgelenk 1 ode~ max 2 geschossig auszubilden. ·

•.

Art. 12

:

Geschosszahl

1

Die zulässige Geschosszahl für Hauptbauten richtet sich nach den Angaben . im Plan 3. Diese Geschosszahl darf inax. um 1/2 Geschoss unterschritten werden.

2

Nicht als Geschoss gezählt wird der ausgebaute Dacbstock, soferri der K·niestock nicht mehr als 80 cm beträgt.

Art. 13

:

Baulicher Zivilschutz

1

Oie notwendi .g en Schutzplätze sind in Sammel schutzräumen fassen.

2

Im ~Bereich der Mehrfamilienhäuser sind Schutzräume von mind. 50 Schutzplätzen zu erstellen.

zusammen zu

-

Art. 14

· :

5 -

Behindertengerechtes Bauen, Kleinwohnungen, Zugang ins Freie

1

Soweit möglich,. sind Gebäudezug·änge und Bauten rollstuhlgängig ·zu - erstellen.

2

Es sind mindestens 4 Alterswohnungen in die Überbauung zu integrieren.

3

Erdgeschosswohnungen haben ~inen direkten Zugang zum Garten aufzuweisen.

3.

G E S TA L T U N G S 8 E S T I M M U N G E N

8 weitere Artikel

Art. 15

:

Grundsatz ·

Es soll eine zeitgemässe, ansprechend differenzierte Architektur mit e i ner guten Gesamtwirkung angestrebt werden, wobei aufdringliche und schneHebig~ Modetrends in der Gestaltung zu vermeiden sind •

.

Art. 16

·:

Dachgestaltung

1·

Die Dachgestaltung der Hauptba.u ten wird in Plan 3 gerege 1t.

2

Dachdetails, Dachaufbauien so~ie Art und Farbe der Dacheind~ckung sind pro Etappe resp. pro Gebäudegruppe· {mit gleicher Mantelbaul'inie} einheitlich zu gestalten. Dies gilt auch für die Ausbildung von Ort- und Traufab. sc~lüssen. Unwesentliche Abweichungen sind zulässig.

3

Sichtbare Dachante~nen sind nicht ~eitattet. Sonnenkollektoren sind in die Gebäudegestaltung zu integrieren und dürfen nicht blass auf die Dachfläche gelegt werden. Dachflächenfenster haben sich unauffällig in die Dachfl1äche zu integrieren. FirstverglasungEm sind zulässig.

Artikel .17

Fa~sadeng~taltung

1

Bei den Fassaden soll efne ansprechend differenzierte Gestaltung angestrebt werden. Im Grundsatz soll dabei eine Symmetrie in Gebäude- und Fassadengliederung beachtet werden.

2

Fassadenmaterial, Öffnungen sowie die prägenden Fassadendetails sind pro Etappe resp. pro Gebäudegruppe (gleicher Mantelbaulinie} einheitlich zu gesta 1ten. Die Farbgebung .·der Bauten ist aufeinander abzustimmen. · ' ·

3

Grelle, spiegelnde oder leuchtende Fassadenmaterialien und -anstriche sind ·nicht zugelassen.

'

-

Art. 18 ·

6

-

Umgebungsgestaltung

1

Zusammen mit dem Baugesuch ist jeweils e:in Detailplan der Umgebungsgestaltüng einzureichen.

2

Die Umgebung der Bauten ist·ansprechend ~mit einheimhchein Gehölz im Stnne des. Umgebungsp 1anes 2 zu bepflanzen. ·

3

Entlang den Fusswegen sind in sinnvollen Abständen Ruhebänke aufzustellen; insbesondere jedoch bei dem angegebenen Kinderspielplatz.

4

An de~ im Plari 2 bezeichneten Stelle ist "das Gelände um ca. 2.00 m aufzufüllen ..

Art. 19 ·

1

. . Spielplätze

An der im Plan 2 bezeichneten Stelle ist ein Kinderspielplatz gernäss den Richtlinien der Pro Juventute ' zu erstellen und dauernd diesem Zwecke zugänglich zu halten. Die Fläche des Kinderspielplatzes ist kleiner, als 20 % der BGF. Weil der Gartenanteil der Einfamilienhäuser gross ist, in dem die Kinder auch spielen können, ebenso der bewachsene Bahndamm und der Gei ssl i bach sich als Abenteuer-Spiel gebiet eignen, ist dieser Spiel p1atz genügend.

Art. 20 ·

Familiengärten

1

Den· Reihenhäusern sind Gartenareale direkt zuzuordnen ." In den Mehrfamilienhäusern haben die Erdgeschosswohnungen einen direkten Zugang zu einer Gartenfl-äche aufzuweisen.

2

Für die Mehrfamilienhäuser sind Familiengärten auszuweisen.

Art. 21 ·

offener Bachlauf

1

Der geplante offene Bachlauf gespiesen aus der bestehenden Vogelsangquelle und dem Meteorwasser der Bauten, soll naturnah ges~altet werden.

2

Di~ gesetzlichen Bachabstände können für dieses Rinnsal unterschritten werden.

Art. 22

:

Spezielle Auflagen

Der Stadtrat ist befugl, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens spezielle Gestaltungsauflagen im Sinne des Gesamtkonzeptes zu verfUgen und entsprechende Bemu.sterungen am Bau zu verlangen.

7 -

Art. 23 ·

Sicherung im ·Grundbuch

Die gemeinschaftliche Nutzung von Anlagen wie Fusswegen, .QuartierpJätzen,. Spielplätzen, Besucherparkplätze etc. ist im Grundbuch als Servitut einzutragen und dauernd zu sichern.

Artikel' 24

Rechtskraft

Oieser Gestaltungsplan NVogelsang" tritt mit der Genehmigung durch .den Regierungsrat in Kraft;

I.

I .