Grünau-Neukirch

- 2 Spielraum zu belassen. Dieses Planungsverständnis ist für die vorliegende Situation zweckmässig, zumal nicht übersehen werden darf, dass es sich bei Sonderbauordnungen um Planungsinstrumente und keine Bauprojekte handelt. Daraus folgt, dass keine höhere Regelungsdichte gewählt werden sollte, als dies die Zielerfüllung gebietet. Erwähnenswert ist noch die in Art. 11 SBV geforderte Nutzungsdurchmischung. In raumplanerischer Hinsicht ist diese in der massgebenden Mischzone als wichtiger Beitrag der gesetzlich geforderten besseren architektonischen und städtebaulichen Gestaltung (§ 32 BauG) zu werten. Durchaus gerechtfertigt wäre es gewesen, diesen wichtigen Aspekt im Zweckartikel (Art. 2 SBV) explizit zu erwähnen. Aufgrund der im Planungsbericht enthaltenen summarischen Nachweise ist zu schliessen, dass die Überbauung im Rahmen der Grundausnützung samt Bonus realisierbar ist und der massgebende Immissionsgrenzwert unterschritten sein wird. Insbesondere diese Detailnachweise gehören zu einem vollständigen Baugesuch (§ 22 Ziffer 5 und 9 BauV). Die in Art. 4 SBV vorgenommene Unterteilung ist insofern unglücklich, weil der rechtliche Stellenwert der unter den "ergänzenden Unterlagen" eingeordneten Bestandteile unklar ist. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Pläne Nrn. 01, 02 einige wichtige materielle Festsetzungen und Aussagen enthalten. Der rechtliche Mangel führt bei näherer Beurteilung indes nicht zu einer Schwächung des Gestaltungsplans, weil die relevanten Aussagen der Pläne dank entsprechender generell-abstrakter Sonderbauvorschriften gesichert sind. Dies trifft indessen für die im Plan Nr. 03 enthaltene wichtige Terraingestaltung nicht zu. Da aber für die Projektierung und Baugesuchsbeurteilung diesbezüglich ohnehin § 13 BauV massgebend ist, kann dieser Mangel akzeptiert werden. Schliesslich ist noch ein Vorbehalt zu Art. 13 SBV anzubringen. Der in Abs. 3 vorgesehene Anmerkungstatbestand ist vom Baugesetz nicht abgedeckt; die Gemeinde verfügt in diesem Bereich auch über keine Rechtsetzungskompetenz. Dieser Absatz ist folglich zu streichen. In diesem Zusammenhang ist zu erinnern, dass gernäss Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung alle Arten von Nutzungsplänen und mithin auch Gestaltungspläne durch die Genehmigung durch den Regierungsrat - ohne Grundbuchanmerkung - allgemeinverbindliche Wirkung entfalten. In materieller Hinsicht ist der Gestaltungsplan zweckmässig. Die Bedingungen des Baugesetzes (§ 32) sind erfüllt. Auf Antrag des Departementes für Bau und Umwelt beschliesst der Regierungsrat: 1. Der vom Gemeinderat Egnach am 7. April 1992 beschlossene Gestaltungsplan Grünau-Neukirch wird unter Streichung von Art. 13 Abs. 3 der Sonderbauvorschriften im Sinne der Erwägungen genehmigt.

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2. Mitteilung an: - Gemeinde Egnach, 9315 Neukirch-Egnach, unter Beila ge von 2 Gesta l tungsplandossiers mit Genehmigungs- und Nichtgenehmigungsvermerken (Sonderbauvorschriften} - Amt für Denkmalpflege - Tiefbauamt - Amt für Umweltschutz und Wasserwirtschaft Ämt ' für Raumplanung ( 2) , unter Beilage von einem Gestaltungsplandossier mit Genehmigungs- und Nichtgenehmigungsvermerken '(Sonderbauvorschriften) sowie der übrigen Akten. Für richtige Ausfertigung Der Staatsschreiber

B.

MATERIELLER TEIL

8. Erschliessung 1. Die Linienführung der Zufahrtsstrasse mit Einlenker an der

Bahnhofstrasse ist verbindlich. 2. Die Lage der Tiefgaragenzufahrt ist vorgegeben, genaue Abmessungen und Anordnung sind mit dem Bauprojekt festzulegen. 3. Grösse der Tiefgarage und Anordnung von Parkfeldern sind entsprechend der Nutzung mit dem Baugesuch zu bestimmen. 4. Die Garageneinfahrt ist soweit möglich zu überdecken. Zu deren offenen Bereich soll die Gebäudefassade keine direkt darüber liegenden Fenster von Wohn- und Schlafzimmern haben. 5. An den Kosten der Erschliessungsänderung bis zur Einfahrt Tiefgarage haben sich die Gemeinde (Zufahrt zum Gemeindezentrum Rietzelg) mit einem Anteil von 80% und die Grundeigentümer am Rest im Verhältnis der anrechenbaren Landfläche zu beteiligen. 9. Umgebung 1. Fussgängerbereiche, allgemeine Freiflächen und Spielplatzein-

richtungen sind mit dem Bauprojekt bezüglich genaue Lage und Material festzulegen. 2. Der "Hofraum" zwischen den Ost-, Süd- und Westfassaden der drei Gebäude muss allgemein zugänglich sein. 3. Die Bepflanzung soll sich auf laubabwerfende Bäume und Sträucher beschränken. Ueber der Tiefgarage ist zu begrünen. 4. Entlang den Strassen sollen die Freiflächen durch grössere Bäume abgegrenzt werden. 10. Gestaltung 1.

Die Bauten sind einheitlich zu gestalten.

2. Die Baubereiche innerhalb der Mantellinien sind in Höhe und Fläche, soweit es die Ausnützung erlaubt, auszufüllen. 3. Es sind symmetrische Steildächer mit dunkler Ziegeldeckung zu wählen. 4. Die Fassaden sollen mit 2 Geschossen in Erscheinung treten. Sichtbetonbrüstungen oder -blumentröge sind nicht erwünscht. Aussenwände sind zu verputzen oder mit ortsüblichen Materialien (Holz, Schindeln) zu verkleiden. 5. Fenster sollen nicht in horizontalen Bändern, sondern einzeln angeordnet werden. 6. Bei grösseren Dachausbauten sind Giebeldächer vorzusehen; für Gauben bis ca. 2 m Breite sind auch Schleppdächer zulässig. 7. In der Wohngrundriss-Gestaltung sind mindesten die Anforderungen des Bundesamtes für Wohnungswesen zu erfüllen. 11. Nutzung 1. Es ist eine gemischte Nutzung anzustreben gernäss Baureglement. 2. Der Wohnanteil soll aber nicht weniger als 60 % im Mittel des Plangebiets betragen. 3. Der Gewerbeanteil von min. 20 % bei voller Ausnutzung kann mit einer privatrechtliehen Regelung reduziert werden, durch entspr. Kompensation auf der Nachbarparzelle bzw. -gebäude. 4. Für Zwecke des öffentlichen Zivilschutzes ist zur Erstellung eines Sanitätspostens eine Fläche von ca. 150 m2 im Keller eines Gebäudes oder im speziell bezeichneten Bereich erforderlich. Dieser Sanitätsposten ist mit dem Bauprojekt festzulegen. Die Erstellungskosten gehen zu Lasten der Gemeinde. 12. Bautechnische Anforderungen 1. Für den Wärmeschutz ist nachzuweisen, dass die Zielwerte betreffend Verbrauch nach SIA Empfehlung 380/1 nicht überschritten werden. Die k-Werte aller Einzelbauteile müssen unter den Normwerten liegen. 2. Für den Schallschutz gelten die Anforderungen nach SIA 181. Die Grenzwerte nach Lärmkataster können dem Anhang entnommen werden. 13. Landmutationen I Grundbuch 1. Die Grenzhereinigungen für die Zufahrtsstrasse und zwischen den beiden Grundstücken haben vor Baubeginn der Tiefgarage zu erfolgen. 2. Dienstbarkeiten an gemeinsamen Anlagen (Tiefgarage, Fusswege, Spielplatz) mit deren Erstellungs- und Unterhaltskosten sind auch auf diesen Zeitpunkt grundbuchamtlich zu regeln. 3. Die Reehtsgii-1-ügke-i-t:: d-ieses @est::altoctngsplanes ist- :fiir cli:eGetreffetld9n CrnRdetiiirekg

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