Zentrum Tobel

Plan d'utilisaziun spezial · Tobel-Taegerschen

Document

Numer
2
Gener
Plan d'utilisaziun spezial
Sutgener
Plan da furmaziun
Vischnanca
Tobel-Taegerschen
Chantun
Thurgau
Nivel
Vischnanca
Autoritad
Bauverwaltung Gemeinde
Approvà da
DBU
Procedura
Genehmigung Ersterlass
Decidì
05-01-2012
En vigur dapi
05-01-2012
Funtauna
ÖREBlex, chantun Thurgau

Karte

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Datotecas

Text

5021-E-1.pdf

Departement für Bau und Umwelt

Thurgau Frauenfeld, 5. Januar 2012

Entscheid Nr. 2 0207/2011/DBU/ARP

Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen Gestaltungsplan „Zentrum"

Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der vom Gemeinderat Tobel-Tägerschen am 6. September 2011 beschlossene Gestaltungsplan „Zentrum" wird genehmigt. 2. Mitteilung an: Gemeinderat Tobel-Tägerschen, Hauptstrasse 22, 9555 Tobel, unter Beilage von vier Gestaltungsplänen „Zentrum", je mit Genehmigungsvermerk (chargä) Amt für Denkmalpflege Amt für Umwelt Tiefbauamt Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst Amt für Raumplanung, unter Beilage eines Gestaltungsplans „Zentrum" mit Genehmigungsvermerk sowie der übrigen Akten Erwägungen: Mit Schreiben vom 7. Oktober 2011 ersucht die Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlage. Mit Schreiben vom 8. April 2011 wurde der mit der damaligen Bezeichnung Gestaltungsplan „Zentrum Tobel" vorgeprüft. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Verfahren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Beim Departement für Bau und Umwelt sind gegen den Gestaltungsplan keine Rekurse hängig. Der Gestaltungsplan „Zentrum" liegt am östlichen Rand des Baugebiets von Tobel und wird westlich von der Kantonsstrasse und östlich vom Hügelzug „Buschgel" begrenzt. Das Gestaltungsplangebiet befindet sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan in der Wohn- und Arbeitszone WA3 mit überlagerter Gestaltungsplanpflicht. Gemäss Art. 1 der Sonderbauvorschriften bezweckt der Gestaltungsplan eine geordnete und auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmte Überbauung, welche hohen energetischen Anforderungen entspricht und ein vielfältiges Angebot an verschiedenen Nutzungen zur Verfügung stellt. Zur Umsetzung des Zweckartikels werden die Baubereiche A - E für Hauptgebäude ausgeschieden, welche die Lage, maximale Gebäudeausdehnung und Gebäudehöhe festlegen. Ausserdem werden verschiedene Bereiche für Plätze aufgeführt, deren Gestaltung je nach Nutzung in den Sonderbauvorschriften differenziert vorgegeben wird. Im

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östlichen Bereich des Gestaltungsplangebiets ist ein Freihaltebereich" ausgeschieden, mit welchem der steile Hang vor einer Bebauung bewahrt werden soll. Insgesamt scheinen die gewählten Massnahmen sachgerecht auf die Zielsetzung abgestimmt zu sein. Der vorliegende Gestaltungsplan lässt in verschiedenen Bereichen Abweichungen von der Regelbauweise zu. Gemäss Planungsbericht betreffen die Abweichungen die Gebäudehöhe, die Gebäudelänge sowie die Ausnützungsziffer. Bezüglich der Gebäudelänge ist darauf hinzuweisen, dass die Baubereiche für Hauptgebäude östlich der Käsereistrasse mit eingeschossigen Baubereichen verbunden sind. Gemäss Abs. 2 der Sonderbauvorschriften (SBV) ist der genannte Baubereich mit Gebäudevorsprüngen und unterschiedlichen Materialisierungen zu versehen. In diesem Baubereich ist gemäss Art. 7 SBV eine max. Gebäudehöhe von 4 m zugelassen. Die Baubereiche C, D und E weisen zusammen mit dem dazwischen liegenden eingeschossigen Baubereichen 2 eine Gesamtlänge von 110 m auf. Gemäss Baureglement sind jedoch nur Bauten mit einer Gebäudelänge von max. 40 m zulässig. § 7 Abs. 2 der Verordnung des Planungsund Baugesetzes (PBV; SR 700.1) besagt, dass untergeordnete Gebäudeteile bei der Ermittlung der Gebäudelänge nicht zu berücksichtigen sind. Dazu gehören auch Verbindungstrakte zwischen Hauptbauten. Aufgrund der genannten Bauvorschriften zu den eingeschossigen Baubereichen 2 muss angenommen werden, dass diesbezüglich § 7 Abs. 2 PBV anwendbar ist, d.h. für die Ermittlung der Gebäudelänge die Baubereiche C, D und E einzeln betrachtet werden müssen. Ansonsten könnte ein Überschreiten der zulässigen Gebäudelänge um 70 m bzw. um fast 200 % jedenfalls nicht im Rahmen eines Gestaltungsplans genehmigt werden. Im Rahmen der Erarbeitung eines Baugesuchs ist somit darauf zu achten, dass die Bauten in den eingeschossigen Baubereichen 2 den Vorgaben von § 7 Abs. 2 PBV entsprechen. Westlich der Käsereistrasse wird mit dem Baubereich A die max. Gebäudelänge nur geringfügig verletzt bzw. überschritten. Von der Regelbauweise kann gemäss § 19 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) abgewichen werden, wenn durch die Abweichung gesamthaft ein besseres architektonisches und ortsbauliches Ergebnis erzielt wird und dieses im öffentlichen Interesse liegt. Ferner darf die zonengemässe Nutzungsart nicht geändert und ausserhalb des Gestaltungsplangebiets gelegene Grundstücke nicht anders als nach den für die Zone des Gestaltungsplanareals geltenden Vorschriften der Regelbauweise betroffen werden. Der Gestaltungsplan verfügt über architektonische und ortsbauliche Qualitäten, die unter anderem auf die Abweichungen der von der Regelbauweise zurückzuführen sind. Eine Qualität des Gestaltungsplans ist beispielsweise die gezielte Anordnung der einzelnen Gebäude und Kubaturen, welche auf die vorhandene bauliche und landschaftliche Umgebung reagiert. Ausserdem wird eine verdichtete und energiesparende Bauweise angestrebt. Insgesamt kann festgehalten werden, dass die Voraussetzungen für ein Abweichen von der Regelbauweise unter Berücksichtigung der Hinweise in Sachen Gebäudelänge nach Art. 19 Abs. 2 PBG erfüllt sind.

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Das gesamte Planungsgebiet ist bereits heute verkehrstechnisch erschlossen und wird mittels zweier Anschlüsse an die Hauptstrasse angebunden. Gemäss Tiefbauamt kann die Zufahrtssituation in dieser Form ausgeführt bzw. geregelt werden. Mit der Erarbeitung des Gestaltungsplans ist auch die Lärmsituation beurteilt worden. Die Berechnungen haben ergeben, dass die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Das sich im Gestaltungsplangebiet befindliche Trafogebäude, welches im Hinweisinventar als „wertvoll" eingestuft ist, ist mittels einer Einzelverfügung im Schutzplan der Gemeinde Tobel-Tägerschen aufgenommen. Somit ist der notwendige gesetzliche Schutz für das genannte Objekt vorhanden. Das Amt für Umwelt weist darauf hin, dass die revidierte Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) unter anderem Mindestbreiten und Kriterien für den neu auszuscheidenden Gewässerraum festlegt. Im Rahmen der baulichen Umsetzung des Gestaltungsplans soll der Hartenauerbach, welcher das Gestaltungsplangebiet durchfliesst, renaturiert werden. Innerhalb des Gestaltungsplans wird der Gewässerraum auf der westlichen Seite des Baches mit einer Gewässerabstandslinie festgelegt. Auf der östlichen Seite des Baches reicht der Gewässerraum bis zur Käsereistrasse. Innerhalb des ausgeschiedenen Gewässerraumes dürfen keine Bauten und Anlagen erstellt werden. Ausgenommen sind solche, die unter Art. 41c GSchV explizit erwähnt sind. Ausserdem hält das Amt für Umwelt fest, dass bis zur Realisierung der Zentrumsüberbauung das Bachkonzept für den Hartenauerbach und das Renaturierungsprojekt im Bereich des Gestaltungsplanes zur Genehmigung einzureichen ist.

Departement für Bau Lo

Dr. Jakob Stark

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Entscheides einzureichen. Expediert: 10. Jan. 2012

5021-S-1.pdf

Kanton Thurgau Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen

Gestaltungsplan "Zentrum"

Sonderbauvorschriften Genehmigung Vom Gemeinderat beschlossen am:

06. September 2011

Öffentliche Auflage vom:

16. September 2011

Der Gemeindeammann:

05. Oktober 2011

bis:

Die Gemeindeschreiberin

—_Roland Kuttruff

-

Ursula Siegenthaler

Durch Departement für Bau und Umwelt genehmigt Entscheid Nr.

am:

KANTON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT 8500 FRAUENFELD

B HA tem ch BHAteam Ingenieure AG

BHAteam Ingenieure AG Breitenstrasse 16 1 8501 Frauenfeld Tel. 052 724 03 00 1 Fax 052 724 03 01 Version 0.1 ' Projekt-Nr. 5757 1 07.10.2011

Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen Gestaltungsplan "Zentrum" 1 Sonderbauvorschriften

Genehmigung Seite 2 von 7

Inhaltsverzeichnis A.

B.

C.

Allgemeines

Art. 1 Geltungsbereich und Zweck

3

Art. 2 Bestandteile und Verbindlichkeiten

3

Bauvorschriften

E.

F.

G.

3

Art. 3 Geschütztes Gebäude

3

Art. 4 Abbrüche

3

Art. 5 Freihaltebereich "Buschgel"

3

Art. 6 Baubereiche

3

Art. 7 Gebäudehöhe

4

Art. 8 Ausnützungsziffer

4

Gestaltungsvorschriften

4

Gesamtwirkung

4

Art. 9

D.

3

Art. 10 Fassadengestaltung

5

Art. 11 Dachgestaltung

5

Umgebungsgestaltung

5

Art. 12 Aussenraum

5

34 weitere Artikel

Art. 13 Bepflanzung

5

Art. 14 Spielplätze

5

Erschliessung

6

Art. 15 Zufahrt und Parkierung

6

Art. 16 Werkleitungen

6

Art. 17 Entwässerung

6

Art. 18 Entsorgung

6

Art. 19 Energie

6

Art. 20 Baulinie

6

Weitere Bestimmungen

7

Art. 21 Etappierung

7

Art. 22 Naturgefahren

7

Schlussbestimmungen

7

Art. 23 Inkrafttreten

7

BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld P: \ 5757 Tobel-Tägerschen, GP Zentrum Tobel\07 Berichte, Berechnungen \ Genehmigung \SBV-Genehmigung-rha.docx

Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen Gestaltungsplan "Zentrum" 1 Sonderbauvorschriften

A.

Genehmigung Seite 3 von 7

Allgemeines

Art. 1 Geltungsbereich und Zweck

1

2

Der Gestaltungsplan "Zentrum" gilt für den im Plan 1 : 500 bezeichneten Perimeter. Der Gestaltungsplan bezweckt eine geordnete und auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmte Bebauung, welche hohen energetischen Anforderungen entspricht und ein vielfältiges Angebot an verschiedenen Nutzungen und unterschiedlichen Wohnungsgrössen zur Verfügung stellt. Die Bebauung muss ferner hohen ortsbaulichen und architektonischen Qualitäten entsprechen.

Art. 2 Bestandteile und Verbindlichkeiten

1

Der Gestaltungsplan „Zentrum" setzt sich zusammen aus dem Plan 1 : 500, den Sonderbauvorschriften und dem Planungsbericht.

2

Der Plan 1 : 500 und die Sonderbauvorschriften sind allgemein verbindlich. Der Planungsbericht hat erläuternden Charakter.

B.

Bauvorschriften

Art. 3 Geschütztes Gebäude

Das Transformatorengebäude ist in seinem Bestand geschützt. Bauliche Veränderungen sind unter Berücksichtigung der Schutzziele zugelassen. Beim Bau der Tiefgarage sind die nötigen Schutzmassnahmen zum Erhalt der Baute zu Lasten des Grundeigentümers zu treffen.

Art. 4 Abbrüche

Die im Plan gelb bezeichneten Bauten und Bauteile sind vor Baubeginn der entsprechenden Bauetappe abzubrechen.

Art. 5 Freihaltebereich "Buschgel"

In der bezeichneten Fläche sind keine Hochbauten erlaubt. Kleinbauten für Garten- und Kleintiernutzung sind zugelassen. Die Gebäudegrundfläche darf dabei maximal 12 m2 und die Gebäudehöhe maximal 2.20 m betragen.

Art. 6 Baubereiche

Die Baubereiche legen die maximale Ausdehnung von Neubauten fest. Die Baubereiche werden unterschieden in: ■ Baubereich Hauptgebäude A bis E ■ Baubereich eingeschossig 1 und 2 ■ Baubereich Balkone/Laubenghänge 2

Der eingeschossige Baubereich 2 entlang der Käsereistrasse ist zwecks Staffelung der Fassade mit zwei Gebäudevorsprüngen von mindestens 2.0 m Tiefe und 5.0 m Breite zu versehen. Zusätzlich ist die Staffelung durch eine unterschiedliche Materialisierung zu differenzieren.

BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld P:\5757 Tobel-Tägerschen, GP Zentrum Tobel\ 07 Berichte, Berechnungen \ Genehmigung \SBV-Genehmigung-rha.docx

Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen Gestaltungsplan "Zentrum" 1 Sonderbauvorschriften

3

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Balkone und Laubengänge dürfen in den bezeichneten Baubereichen abgestützt und überdacht werden.

4

Vordächer dürfen bis zu maximal 2.0 m über die Baubereiche Hauptgebäude hinausragen.

5

Kleinbauten gemäss Art. 26 BauR sind ausserhalb der Baubereiche zulässig. Für den Freihaltebereich "Buschgel" gilt Art. 5 der Sonderbauvorschriften.

6

Mit der Baueingabe ist zu Lasten der Parzelle Nr. 467 ein Näherbaurecht für den Baubereich B1 und B2 im Grundbuch einzutragen.

Art. 7 Gebäudehöhe

1

In den Baubereichen gelten folgende maximalen Gebäudehöhen: Baubereich

2

Max. Gebäudehöhe

A

10.50 m

B1

13.45 m

B2

11.50 m

C

11.50 m

D

11.50 m

E

13.45 m

1

6.00 m

2

4.00 m

In den Baubereichen A, B1, B2 und E sind keine zusätzlichen Dachgeschosse zugelassen.

3

Technisch bedingte Dachaufbauten und Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie dürfen bei Flachdächern die zulässige Gebäudehöhe um maximal 1.50 m überschreiten. Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie dürfen die Dachflächen vollständig bedecken, wenn eine Differenzierung in Form eines mindestens 0.2 m grossen Rücksprungs von der Fassade oder durch seitliche Verkleidung mit unterschiedlicher Gestaltung gegenüber der Fassade gewährleistet ist.

Art. 8 Ausnützungsziffer

Die zulässige Ausnützungsziffer beträgt in der 1. Etappe 0.70 (inkl. Bonus verdichtete Bauweise gemäss Art. 27 BauR).

C.

Gestaltungsvorschriften

Art. 9 Gesamtwirkung

Alle Gebäude und Anlagen sind in ihrer Proportion und äusseren Gestaltung so auszuführen, dass eine gute Gesamtwirkung und Einordnung ins Ortsbild erzielt wird.

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Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen Gestaltungsplan "Zentrum" 1 Sonderbauvorschriften

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Art. 10 Fassadengestaltung

1 Die Fassadengestaltung muss hohen Anforderungen genügen. Durch eine hochwertige, differenzierte Materialisierung ist ein lebendiger Fassadenausdruck zu erzielen. 2

Spezialfassadenteile und herkömmliche, verputzte Fassadenteile sind in unterschiedlichen, miteinander korrespondierenden Farbtönen auszuführen.

Art. 11 Dachgestaltung

1 In den Baubereichen A, B und E sind die Bauten mit Flachdächern oder leicht geneigten Pultdächern (max. 5° a.T.) auszuführen. 2 In den Baubereichen C und D sind Satteldächern mit einer maximalen Neigung von 30° a.T. oder Attikageschosse mit leicht geneigtem Pultdach von max. 5° a.T. zulässig. 3

D.

Nicht begehbare und nicht durch Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie genutzte Flachdächer sind extensiv zu begrünen.

Umgebungsgestaltung

Art. 12 Aussenraum

Der Publikumsbereich dient der guten, hindernisfreien Zugänglichkeit für den Langsamverkehr sowie die Parkierungsflächen. 2

Die Platzbereiche sind in der Materialisierung zu differenzieren. Befestigte Plätze sind generell mit wasserdurchlässigen Materialen auszuführen. Wenn recyceltes Material des Abbruchs eingebaut wird, sind die Plätze mit wasserundurchlässigem Material auszuführen.

3

Die Übergangsbereiche von gestaltetem Terrain zum Bachufer und Freihaltebereich "Buschgel" sind naturnah zu gestalten und harmonisch an das gewachsene Terrain anzugleichen. Der Vorplatzbereich ist als abwechslungsreicher Aufenthaltsbereich zu gestalten und mit nischenartiger Bepflanzung auszustatten. Veloabstellplätze und einzelne Besucherparkplätze sind erlaubt.

Art. 13 Bepflanzung

1 2

Es sind einheimische Bäume und Sträucher zu pflanzen. Entlang der Hauptstrasse ist in Absprache mit dem kantonalen Tiefbauamt und der Politischen Gemeinde eine Baumallee zu pflanzen.

Art. 14 Spielplätze

Spielplätze für Kleinkinder und Kinder sind an der im Plan bezeichneten Stelle zu erstellen. Dabei sind genügend Sitzgelegenheiten für den Aufenthalt für Beaufsichtigungspersonen sowie für ältere Menschen vorzusehen.

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Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen

Genehmigung

Gestaltungsplan "Zentrum" 1 Sonderbauvorschriften

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E.

Erschliessung

Art. 15 Zufahrt und Parkierung

1 Die Zufahrten für Motorfahrzeuge zu den Arealen und den Tiefgaragen sind an den im Plan 1 : 500 bezeichneten Stellen anzuordnen. 2

Zwischen dem Grundstück Nr. 468 und der Hauptstrasse ist bis auf die bezeichneten Aus- und Einfahrten ein nicht überfahrbarer Trennstreifen zu erstellen.

3

Die Tiefgaragen dürfen den Baubereich Tiefgarage nicht überschreiten.

4

Oberirdische Parkierungsflächen sind am im Plan 1 : 500 bezeichneten Ort zu erstellen.

5

An den im Plan 1 : 500 bezeichneten Stellen sind der Nutzung entsprechend genügend, gut zugängliche Fahrradabstellplätze zu erstellen.

Art. 16 Werkleitungen

Die neuen Werkleitungen sind im Gestaltungsplan schematisch dargestellt. Die genaue Leitungsführung ist bei der Ausführungsplanung zu definieren.

Art. 17 Entwässerung

1 Die Entwässerung ist im Trennsystem zu erstellen. 2

Das Meteorwasser ist in den Hartenauerbach abzuleiten.

Art. 18 Entsorgung

An der Hauptstrasse und an der Käsereistrasse sind an geeigneten Standorten Containerplätze zu erstellen.

Art. 19 Energie

1 2

Alle Neubauten müssen die Anforderungen des Minergie-P Standards erfüllen. Alle Neubauten müssen die Wärmeenergie zu 100% mit erneuerbaren Energien produzieren.

Art. 20 Baulinie

Die im Plan 1 : 500 bezeichnete Baulinie sichert den Gewässerabstand.

BHAteam Ingenieure AG 1 Frauenfeld P:\5757 Tobel-Tägerschen, GP Zentrum Tobel \ 07 Berichte, Berechnungen \Genehmigung \SBV-Genehmigung-rha.docx

Politische Gemeinde Tobel-Tägerschen Gestaltungsplan "Zentrum" 1 Sonderbauvorschriften

F.

Genehmigung Seite 7 von 7

Weitere Bestimmungen

Art. 21 Etappierung

Der Gestaltungsplan ist in Etappen umzusetzen: ■ Etappe 1: Baubereiche A und B ■ Weitere Etappen: Baubereiche C bis E

Art. 22 Naturgefahren

1 Mit der Baueingabe sind die örtlichen Gefährdungen durch Hochwasser und Rutschungen aufzuzeigen und ein Konzept über die Objektschutzmassnahmen zu erbringen. 2

G.

Die Schutzmassnahmen müssen gewährleisten, dass die entsprechenden Schutzziele eingehalten und vorhandene Schutzdefizite eliminiert werden.

Schlussbestimmungen

Art. 23 Inkrafttreten

Dieser Gestaltungsplan tritt mit Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt in Kraft.

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