Bahnhof-, Zeughausstrasse

9406-E-1.pdf

Departement für Bau und Umwelt

~ Thurgau~~ Frauenfeld, 09. Februar 2016

Entscheid Nr. 3 0115/2015/DBU/ARE

Politische Gemeinde Frauenfeld - Gestaltungsplan· Bahnhof-/Zeughausstrasse - Baulinienplan, Änderung der Baulinien Nrn. 1934/1392, 1957/1794, 1939/2471

Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der vom Stadtrat Frauenfeld am 18. Juni 2013 beschlossene Gestaltungsplan Bahnhof-/Zeughausstrasse wird mit Ausnahme von Art. 19 Abs. 2 SBV und mit verschiedenen Hinweisvermerken genehmigt. 2. Die vom Stadtrat Frauenfeld am 18. Juni 2013 beschlossene Änderung des Baulinienplans Bahnhofstrasse (RRB Nr. 1392 vom 25.06.1934 mit Änderungen RRB 2471 vom 31.10.1939 und RRB 1794 vom 04.09.1957) im Zusammenhang mit dem Gestaltungsplan Bahnhof-/Zeughausstrasse wird genehmigt. 3. Mitteilung an: -Stadt Frauenfeld, Amt für Hochbau und Stadtplanung, Schlossmühle-strasse 7, 8501 Frauenfeld, unter Beilage von je sechs Dossiers des Gestaltungsplans Bahnhof-/Zeughausstrasse und der Baulinienplanänderung, je mit Genehmigungs-, Nichtgenehmigungs- und Hinweisvermerken (charge) - BHA Team Ingenieure AG, Breitenstrasse 16, 8501 Frauenfeld - Amt für Umwelt - Amt für Denkmalpflege - Tiefbauamt - Hochbauamt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Amt für Raumentwicklung (2), unter Beilage von einem Dossier des Gestaltungsplans Bahnhof-/Zeughausstrasse und der Baulinienplanänderung, je mit Genehmigungs-, Nichtgenehmigungs- und Hinweisvermerken

Erwägungen: Mit Schreiben vom 10. Juni 2015 ersucht die Stadt Frauenfeld um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass die Verfahren ordnungsgernäss durchgeführt worden sind. Beim Departement für Bau und Umwelt sind gegen die Vorlagen keine Rekurse hängig.

~~

Thurgau~~ 2/5

Vorbemerkungen Das Departement für Bau und Umwelt (DBU) prüft nach § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) im Rahmen des Genehmigungsverfahrens, ob Pläne und Vorschriften .rechtmässig sind und der übergeordneten Planung wie auch dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens entsprechen. Dabei ist das Planungsermessen der Gemeinde gernäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) zu respektieren. Der Gestaltungsplan "Bahnhof-/Zeughausstrasse" und die Änderung der Baulinien wu rden mit Bericht vom 7. November 2012 vorgeprüft Die Vorbehalte und Hinweise wurden berücksichtigt oder deren Nichtberücksichtigung im Planungsbericht teilweise begründet. Gestaltungsplan "Bahnhof-/Zeughausstrasse" Der Gestaltungsplan "Bahnhof-/Zeughausstrasse" (nachfolgend: Gestaltungsplan) befindet sich an zentraler Lage an der Ecke Bahnhof-/Zeughausstrasse, direkt gegenüber dem Zeughausareal .und dem Bahnhofsgebiet Gernäss Zonenplan der Stadt Frauenfeld liegt der Gestaltungsplanperimeter in der Wohn- und Gewerbezone WG4 und ist mit einer Ortsbildpflegezone überlagert. Zweck und Inhalt Gernäss Art. 1 der Sor,1derbauvorschriften (SBV) bezweckt der Gestaltungsplan eine Bebauung mit hohen städtebaulichen und architektonischen Qualitäten. Dabei soll das Areal bestmöglich genutzt und die Parkierung und Erschliessung geregelt werden. Zur Umsetzung des Zweckartikels werden die Baubereiche A- D ausgeschieden . Durch die Anordnung der Bauten entsteht ein Innenhof, in welchem Spiel- und Gemeinschaftsflächen vorgesehen werden. Das Gestaltungsplangebiet soll mittels Tiefgarage weitgehend von motorisiertem Verkehr freigehalten werden. Zur architektonischen Gestaltung wird mittels Bestimmungen innerhalb der Sonderbauvorschriften ein einheitliches Erscheinungsbild angestrebt. Insgesamtscheinen die gewählten Massnahmen im Gestaltungsplan Bahnhof-/Zeughausstrasse sachgerecht auf die Zielsetzung abgestimmt zu sein. Abweichungen von der Regelbauweise ln Gestaltungsplänen kann gernäss § 24 Abs. 2 PBG von der Regelbauweise abgewichen werde, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Im Gestaltungsplan wird gernäss Kapitel 7.4 des Planungsberichts in mehreren Punkten von der Regelbauweise abgewichen. So werden die Grenzabstände durch die Lage der Baubereiche unterschritten sowie die Gebäudelänge teilweise beschränkt, teilweise verg rössert. Entgegen den Darlegungen im Planungsbericht wird bezüglich den Höhenmassen von der Regelbauweise abgewichen. Gernäss §57 Abs . 2 PBV gilt als Umrechnungswert für das Höhenmass der Gebäudehöhe die auf der Talseite gemessene traufseitige Fassadenhöhe. So wird das Höhenmass im Baubereich A um 1.5 m und im

~ ·Thurgau~~ 3/5

Baubereich B um knapp 2 m überschritten sowie im Baubereich C um gut 2.5 m und im Baubereich D um knapp 3 m unterschritten. . Die markanteste Abweichung von der Regelbauweise liegt in der Festlegung der Dichteziffer, die im Vorprüfungsbericht vom 7. November 2012 unter der Berücksichtigung der zentralen Lage sowie der umliegenden Gebäudestruktur als tolerierbar eingestuft wurde. Gernäss Regelbauweise ist die Ausnützungsziffer (AZ) 0.85, was gernäss Umrechungstabelle im Anhang zur Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz einer Geschossflächenziffer von 1.30 entspricht. Die zur Umsetzung des GP's notwendige Geschossflächenziffer wurde aufgrund der Projektpläne errechnet. Dabei resultierte, insbesondere auch wegen der geplanten Tiefgarage, ein gegenüber der Regelbauweise massiv höherer Wert von 2.9. Der Gestaltungsplan wurde im Juni 2013 vom Stadtrat beschlossen und lag vom 28. Juni bis 17. Juli 2013 öffentlich auf. Seit der genannten Beschlussfassung wurde zwischenzeitlich per 1. Mai 2014 die Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (PBV; RB 700.1) angepasst. Mit der Änderung der PBV per 1. Mai 2014 wurde ein neuer Tiefgaragenbonus definiert. Diese Anpassung der PBV hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der festzulegenden Geschossflächenziffer und somit auf die Grösse der Abweichung der baulichen Dichte gegenüber der Regelbauweise. Die im vorliegenden Gestaltungsplan festgelegte Geschossflächenziffer (GFZ) von 2.90 wird unter anderem mit der Grösse der Tiefgarage begründet. Nach der zwischenzeitliehen Anpassung der PBV wird offensichtlich, dass die im Gestaltungsplan festgelegte GFZ zu hoch ist, zumindest höher, als für die Realisierung des zugrunde liegenden Projekts benötigt würde. Dies wird insgesamt aber kaum Auswirkungen auf die Wahrnehmung der geplanten Volumina haben, denn die Wahrnehmung dieser Volumen wird massgeblich über die definierten Längen/Höhen/ Breiten bestimmt. Die zu hohe Geschossflächenziffer kann aufgrund der übrigen Regelungen nicht vollends konsumiert werden. Im Planungsbericht wird in Kapitel 7.2 erläutert, inwiefern mit den Abweichungen von der Regelbauweise eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird. Das kantonale Hochbauamt würdigt denn auch das im Gestaltungsplan gut durchdachte Bebauungsund Aussenraumkonzept. Die Abweichungen zur Regelbauweise können aus kantona·ler Sicht akzeptiert werden.

Plan 1:250 Gernäss Art. 1 Abs. 2 SBV bezweckt der Gestaltungsplan die Regelung der Erschliessung. Im Kapitel 6.4 des Planungsberichts sind unter der Erschliessung auch Fusswegverbindungen aufgeführt. Im Plan 1:250 werden die Fusswegverbindungen jedoch lediglich unter dem Informationsinhalt geführt. Dasselbe gilt für die sogenannten privaten und halböffentlichen Flächen und Zugangswege, die mit den Markierungen der Fusswegverbindungen versehen sind. Hierbei handelt es sich offensichtlich um ein Versehen, denn solche Flächen und Fusswegverbindungen gehören zum verbindlichEm lnhalt. Die Legende im Plan 1:250 wird entsprechend mit Hinweisvermerken versehen.

Thurgau~ 4/5

ln der Planlegende wird im Zusammenhang mit der Höhenkote fälschlicherweise der altrechtliche Begriff "Gebäudehöhe" verwendet. Aus dem Schnitt geht hervor, dass mit der "Kote der maximalen Gebäudehöhe in m.ü.M" die vertikale Ausdehnung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen beschränkt werden soll. Mit der Kote wird also der maximal mögliche höchste Punkt eines Gebäudes, aber auch einzelner Gebäudeteile in Meter über Meer festgelegt. Bei den genannten Gebäudeteilen handelt es sich aber jedenfalls nicht um "maximale Gebäudehöhen". Der Plan kann in der vorliegenden Form den.noch genehmigt werden , weil die Schnitte A-A und B-B ebenfalls allgemeinverbindlich und darin auch die maximalen Fassadenhöhen definiert sind. Beim Begriff "Gebäudehöhe" in der Legende zum Plan 1:250 muss es sich um eine falsche Begriffswahl handeln und wird deshalb mit einem Hinweisvermerk versehen:

Sonderbauvorschriften

9406-S-1.pdf

~

1111111 1111111111111111111111111111111

OEREB09406

Kanton Thurgau

Gestaltungsplan <<Bahnhof-/ Zeughausstrasse» Sonderbauvorschriften I Auflage 2.0

Vom Stadtrat beschlossen am :

Öffentliche Auflage vom :

bis:

Der Stadtammann :

Der Stadtschreiber

~~

i. V. i1A . Vwrwr Carfo Parolari

Ralph Limoncelli

TELWEISE

KANTON THURGAU

Durch Departement für Bau und Umweltienehmigt am :

~

2. .ZOiG

DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT 8500 FRAUENFELD

Entscheid Nr.

Untersteht dem fakultativen Referendum gernäss § 24, Abs. 3 PBG

BHAteam.ch BHAteam Ingenieure AG

BHAteam Ingenieure AG Breitenstrasse 16 I 8501 Frauenfeld Tel. 052 724 03 00 11 Fax 052 724 03 01 Version 2.0 I Projekt-Nr. 5695 116.05.2013

Stadt Frauenfeld Gestaltungsplan «Bahnhof-/ Zeughausstrasse>>- Sonderbauvorschriften

Auflage Seite 2 von 7

In haltsve rzei eh nis A.

B.

c.

o.

E.

F.

Allgemeines

3