Herdern

C. Das Baugebiet in den Parzellen Nrn. 303 und 958 soll über eine Arealüberbauung erschlossen und gezielt

61 1,04/10 000/1.84

-

2 -

überbaut werden. Das einbezogene Areal misst ca. 1.2 ha; dies im Gegensatz zu den im Bericht erwähnten ca. 2.5 ha Land. Das zusammenhängende, trapezförrnige Baugebiet, arn nordwestlichen Siedlungsrand von Eschlikon gelegen, eignet sich aber dennoch für eine Sonderbauordnung im Sinne von § 109 BauG. Das Planungskonzept baut auf einer längsorientierten Stichstrasse mit verkehrsberuhigtem Kehrplatz auf. Längerfristig wird die Möglichkeit offengelassen, diese Strasse in östlicher Richtung -

"Hohleich, Ifang" - weiterzuführen. Diese Massnahrne

wird mit

Baulinien gesichert. Die verkehrsberuhigte

Zone arn Ende des Planungsgebietes wird also ihre volle Wirkung erst in einem späteren Zeitpunkt zur Geltung bringen können. Im weiteren regelt die Arealüberbauunq im wesentlichen die Ein- und Ausfahrten, die zentralen Tiefgaragen, die Ueberbauungsbereiche und die Grundsätze der Urngebungsgestaltung. In den zugehörigen Sonderbauvorschriften sind zusätzliche Anforderungen an die einzelnen Baukörper festgelegt. Dabei ist festzustellen, dass unter Punkt 5.1

(Ausnützung)

neben dem Bonus der Arealüberbauunq auch noch ein Bonus für wiederbegrünte Tiefgaragen gewährt wird. Der zitierte § 15 Abs.

3 BauV ist aber seit dem 1. Juni 1987 durch

eine neue Bauverordnung ersetzt worden. Neu gilt § 15 Abs.

2 Ziffer 1. Danach ist eine Kumulation beider Boni

nicht mehr möglich, sondern der Tiefgaragenzuschlag darf nicht mehr als die 20 % oder höchstens 0.15 betragen,

~ofern

die Ausnützungsziffer nicht bereits über

eine Sonderbauordnung gernäss §§ 32 und 109 erhöht worden ist. Dies ist vorliegend aber der Fall. Die neue Bauverordnung enthält keine Uebergangsbestirnrnungen; so ist ·· nach Lehre und Rechtssprechung bei laufenden Verfahren grundsätzlich das neue Recht anzuwenden. Demzufolge bleibt zu prüfen, ob besondere Gründe vorliegen, um

-

3 -

diesen Arealüberbauungsplan noch nach altem Recht zu behandeln. Diese Frage wurde in einem Grundsatzentscheid (RRB Nr. 1396 vom 15. September 1987) abgehandelt. Darin wurde festgelegt, dass das ·alte Recht nur für Planungen, in denen das Auflage- und Beschlussesverfahren auf Gemeindestufe im Zeitpunkt der Inkrafttretung der neuen Verordnung weitgehend abgeschlossen war,noch angewendet werden darf. Bei der Arealüberbauung

"Herdern" ist dies eindeutig nicht

der Fall. Folglich darf der maximale Ausnützungsbonus für diese Sonderbauordnung insgesamt 20 % der Grundausnützung von 0.45 bzw. 0.55 nicht übersteigen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass diese Arealüberbauung weitgehend den Ergebnissen der Vorprüfung des Baudepartements entspricht und ansonsten die baugesetzlichen Anforderungen erfüllt. Die Planung kann somit als zweckmässig bezeichnet werden; einer Genehmigung in materieller Hinsicht steht ebenfalls nichts entgegen. Gleichzeitig wird der Quartierplan "Herdern" vom 17. November 1964 ausser Kraft gesetzt.

Auf Antrag des Baudepartementes beschliesst der Regierungsrat:

1. Die von der Ortsbehörde Eschlikon beschlossene Zonenplanänderung - Umwandlung von Reservezonen in definitive Bauzonen - im Gebiet Herdern wird genehmigt. 2. Der von· der Ortsbehörde Eschlikon beschlossene Arealüberbauungsplan "Herdern" wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. Die maximale Ausnützungsziffer darf inklusive Tiefgaragen höchstens 20 % mehr als die Grundausnützungen gernäss Baureglement betragen.

- 4 -

3. Von der Aufhebung des Quartierplanes "Herdern" aus dem Jahre 1964 wird Kenntnis genommen. 4. Mitteilung an: - Ortsvorsteherschaft Eschlikon, 8360 Eschlikon, unter Beilage von je zwei Plänen Zonenplanänderung und zwei Dossiers Arealüberbauungsplan, alle mit Genehmigungsvermerk - Baudepartement - Amt für Raumplanung unter Beilage von zwei Plänen Zonenplanänderung und einem Dossier Arealüberbauungsplan mit Genehmigungsvermerk und den Akten Für richtige Ausfertigung DER STAATSSCHREIBER

· ·····:··mw, nmnm

·· .~.tk.t'M( . 1~-- tut' "Df

ö f f . Auf 1ag e

vom : 4. f. J>7-

bi s :

3 A. J? rt7-

Von der Behörde am: .4tf. 7. Iibeschlossen

R A U M P L A N U N G B.A. Schwarzenbach dipl.Arch.ETH/SIA-BSP CH-8500 Frauenfeld Industriestrasse 21 tel: 054 22'21'69

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

-1 -

ORTSGEMEINDE ESCHLIKON KANTON THURGAU A R E A L Ü B E R B A U U N G S P L A N "H E R D E R E N" 1.

E R L AS S Die Ortskommission von Eschlikon erlässt, gestützt auf § 109 des Kantonalen Baugesetzes, im Gebiet Sefiweid einen Arealüberbauungsplan ''Herderen'' mit Sonderbauvorschriften. DE S

00 .

2.

Z WE C K

AR E AL UB E R BAUUNGS P L ANE S

2.1

Das Gebiet Sefiweid liegt am Bauzonenrand und ist von weither einsichtbar. Die Gestaltung dieses Gebietes, das in drei verschiedene Zonen aufgeteilt ist, ist im öffentlichen Interesse.

2.2

Mit dem Arealüberbauungsplan wird eine minmimale Verkehrserschliessung angestrebt; der ruhende Verkehr ist in Sammel- bzw. Tiefgaragen zusammenzufassen.

2.3

Die Bauvolumen sind konzentriert anzuordnen, so dass grosse Freiräume entstehen. In den Grünbereichen sind hochstämmige Obstbäume anzupflanzen.

204

Innerhalb des Arealüberbauungsplanes sind Gemeinschaftsflächen für Familiengärten, Spielplätze oder Parks auszuweisen.

2.5

Die Baubereiche sind mittels Mantelbaulinien bestimmt, wobei Gebäudehöhen festzulegen sind.

2.6

Die Bauvolumen haben die Umgebung zu berücksichtigen; einerseits im Norden den Siedlungsrand und andererseits im Süden die Wohnblocks. Eine bessere Architektur und charakteristische Siedlungsgestaltung ist auszuweisen.

2.7

Für die Bauten sind erhöhte Anforderungen bezüglich Schall- und Wärmeisolation zu erfüllen.

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

-2-

2.8

Bei den einzelnen Etappen sind jeweils die erheblichen Vorteile für die Benützer auszuweisen.

3.

E I NB E Z 0 GE NE

G R U NDS T ÜC KE

Der vorliegende Arealüberbauungsplan gilt für den in der Bauzone liegenden Teil der Parz. Nr. 303 und Parz. Nr. 958 mit einer Gesamtfläche von 2.4947 ha. 4.

G E L T E NDE

R E G E L B A U WE I S E

Das Baugebiet ist im Zonenplan drei verschiedenen Zonen zugeteilt, deren Aufteilung sich auf einen Quartierplan aus dem Jahre 1964 stützt: AZ 0,45 - Mehrfamilienhauszone MWZ (Reserve) AZ 0,55 - Wohnzone W3 (Reserve) - Einfamilienhauszone WE (definitive Bauzone) AZ 0,3 Im Jahre 1964 wurde für das Gebiet Herderen, in dem der vorliegende Arealüberbauungsplan liegt, ein schematischer Strassenquartierplan genehmigt. Mit der neuen Ortsplanung wurde jenes Verkehrskonzept im kommunalen Verkehrsrichtplan aufgenommen (RRB Nr. 695 vom 25.4.84). Realisiert wurde aber bis heute kein Strassenabschnitt. 5.

S 0 N DE R B A UV0 RS C H R I F T E N

5.1

Ausnützung Der Arealüberbauungsplan regelt die Ausnützung gernäss der Zonenordnung, wobei jeweils der Bonus voll gewährt wird (vgl. Situationsplan). Für allfällige begrünte Tiefgaragen wird die anrechenbare Landfläche gernäss § 15 Abs 3 BauV angerechnet. Reine Wintergärten werden nicht zur Ausnützung gezählt. Für das ganze Areal ist ein Ausnützungskataster zu führen und bei jedem Baugesuch miteinzureichen.

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

-3-

5.2

Baulinen Mit dem Arealüberbauungsplan werden neue Verkehrslinien bestimmt, die den Verkehrsraum für die künftige Strasse sichern. Zusätzlich werden Mantelbaulinien festgelegt, die die oberirdischen Baubereiche und Geschossigkeit für Hauptbauten definieren. Unbewohnte Kleinbauten von max. 25 m2 Grundfläche sind auch ausserhalb der Mantelbaulinien zulässig.

5.3

Gebäudeabstand Innerhalb der Baubereiche ist der Gebäudeabstand für Hauptbauten min. 6 m. Für unbewohnte An- und Nebenbauten beträgt der Gebäudeabstand 3 m.

5.4

Gebäudelänge In den Baubereichen darf die max. Gebäudelänge 40 m nicht überschreiten.

5.5

Gebäudehöhe Die Gebäudehöhe wird entsprechend der Zonenart in Metern festgelegt, wobei der Mehrhöhenzuschlag gernäss Art. 5.42 BR nicht zum Zuge kommt. W3 MW2

5.6

10.0 m 7.0 m

Firsthöhe Maximale Gebäudehöhe plus die Hälfte der effektiven Gebäudebreite ergibt die Firsthöhe. Flachdächer für Hauptbauten sind nicht gestattet.

5.7 Gestaltung der Bauten a) Hauptbauten müssen Satteldächer von 30-40 Grad Neigung aufweisen und sind in dunkler Farbe auszubilden. Traufund giebelseitig sind die Dachvorsprünge gestalterisch auszubilden. Für Klein-,An- und Nebenbauten sind Pultund Flachdächer zulässig. b) Für Dachterrassen sind Dacheinschnitte zugelassen, ansonsten sind Dachausbauten mit Satteldach- oder Schleppgauben sowie Quergiebelkonstruktionen auszubilden.

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

- 4 -

c) Die Baumaterialien dürfen nicht weiss oder glänzend sein. Fassaden sind farblieh und baulich zu gestalten. Fenster sind in quadratische oder in stehend rechteckige Flächen aufzuteilen. d) Die Grundrisse in den Blocks sind in Tag- und Nachtbereiche aufzuteilen. Pro Wohnung sind genügende Flächen für Abstellräume und Balkone zu projektieren. 5.8

Energetische Aspekte Mit dem Baugesuch sind Nachweise bezüglich erhöhtem Wärmeschutz (k-Wert<0,4 W/m 2 K), Schallschutz (min. 55 dB für Trennwände und Decken) beizufügen. Bei Reihenhäusern ist die Wärmeerzeugung zentral zusammenzufassen. Bei den Wohnblocks der 1. Etappe ist die Heizzentrale auf Parz. Nr. 775 zu berücksichtigen. Pro Wohnung sind individuelle Wärmezähler einzubauen. Cheminees sind mit Warmlufteinsätzen zu versehen. Passive Energiegewinnung (Wintergärten, Windfänge) ist nach Möglichkeit zu nutzen.

5.9

Umgebungsgestaltung Terrainaufschüttungen sind nur geringfügig zugelassen, ausgenommen im Bereich der Tiefgarage, bei der das Terrain max. 1.20 m über dem Niveaupkt. 19041 = 569.51 m (vgl. Erschliessungsplan) angehoben werden kann, wobei die Uebergänge jeweils fliessend ohne Böschungen und Stützmauern zu gestalten sind. Mit den jeweiligen Baugesuchen ist ein detaillierter Umgebungsplan 1:100 einzureichen. Die im Ueberbauungsplan festgelegten Grünbereiche sind mit hochstämmigen Obstbäumen anzupflanzen.

5.10 Parkplätze Garageplätze und Besucherparkplätze werden gernäss Art 5.81 des Baureglementes verlangt.

I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I

I

-5-

6.

7.

PLANE

UND

MODELL

Situationsplan

1:500

Erschliessungsplan

1:500

Überbauungspl an

1:500

Bebauungsmasse Modell

1:500

Einzugsgebiet, Zonierung, Nutzungsintensität, Quartiererschliessung Verkehrskonzept, Baulinien, Entsorgung, Werkleitungen, Besucherparkplatz Baubereiche, Geschossigkeit, Grünbereiche, Etappierung Schnitte gernäss Zonierung Mit dem ersten Raugesuch ist ein Modell über das ganze Areal mit den im Süden liegenden Bauten abzugeben

E R S C HL I E S S UNG Die Feinerschliessung ist Sache der Eigentümer. Für die Werkleitungen werden gernäss Reglemente Beiträge und Gebühren erhoben. Alle öffentlichen Werkleitungen werden im Bereich des Strassenraumprofils verlegt. Die Kanalisation kann gegen Westen geführt werden. Zu den übrigen Werkleitungen ist zusätzlich ein Kabelrohr für das TV-Netz vorzusehen; individuelle TV-Antennen über Dach sind nicht gestattet. Die ursprünglich projektierte Sammelstrasse wird vorerst als Sackgasse konzipiert, die einen Kehrplatz hat. Dieser Kehrplatz wird so gestaltet, dass er später als verkehrsberuhigende Massnahme funktionieren kann: Platzniveau ist erhöht und die Uebergänge mit Schwellen versehen, wobei die Flächen gestalterisch mit Verbundsteinen gepflästert sind.

8.

E N T S 0 R G U NG Gartenabfälle sind zu kompostieren. Abfallsäcke sind an den bezeichneten Orten zu deponieren. Containerstandorte werden auf Kosten der Eigentümer an den bezeichneten Orten {vgl. Erschliessungsplan) errichtet.

I I I I I II I I I

II I I I I I I I I

II I 1:

I

- 6 -

9.

V0 L L Z UG Den Bestimmungen des Arealüberbauungsplanes ist im Zeitpunkt der Realisierung nachzukommen. Im weiteren sind alle kommunalen und übergeordneten Vorschriften zu beachten.

10.

Z U S T I MMU N G Die Eigentümer der betroffenen Parzelle erklären Ihr Einverständnis zu dieser Sonderbauordnung.

oql und pa ~ mn n· l,

-~l~~ .t1 rr...