Zentrum

Zonenplanänderung Zentrum

Um das Gebiet einer neuen Nutzung zuzuführen wird die Parzelle Nr. 156 von der Zone für öffentliche Bauten OeB in die neu geschaffene Wohn- und Arbeitszone WA3 umgezont. Ebenso werden die angrenzenden, in die Planung miteinbezogenen Parzellen Nrn. 157, 158, 721 und 902 von der Dorfzone D in die Wohn- und Arbeitszone WA3 umgezont respektive von der Strasse innerhalb Bauzone der Wohn- und Arbeitszone WA3 zugewiesen. Parzellen Nrn.

Betroffe¬ ne Teilflä¬ che

Rechtsgültiger Zonenplan

Geänderter Zonenplan

156

6782 m2

158

148 m2

Zone für öffentliche Bauten (OeB) Strasse innerhalb Bauzonen

157, 721, 902

1 ‘888 m2

Dorfzone D

Wohn- und Arbeitszone 3 (WA3) Wohn- und Arbeitszone 3 (WA3) Wohn- und Arbeitszone 3 (WA3)

Nach Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) wer¬ den Nutzungspläne dann überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhält¬ nisse seit der Planfestlegung erheblich geändert haben.. Diese Bestimmung verleiht den Nutzungsplänen eine gewisse Beständigkeit (Rechtssicherheit), ermöglicht aber auch, sie bei Bedarf zu revidieren. Grundsätzlich ist vorliegend von veränderten Verhältnissen auszugehen, da die beste¬ henden Gebäude nicht mehr als Schulgebäude benötigt werden. Gemäss Planungsbe¬ richt besteht mittel- bis langfristig kein zusätzlicher Bedarf an Flächen in der Zone für öf¬ fentliche Bauten und Anlagen OeBA. Zudem gebe es beim neuen Schulhaus im Westen von Güttingen noch ausreichend Flächen in der Zone für öffentliche Bauten und Anla¬ gen OeBA. Da mit der vorliegenden Umzonung die Fläche der WMZ-Zonen vergrössert werden soll, ist zu überprüfen, ob die Gemeinde Güttingen einen Bedarf an zusätzlichen WMZZonen geltend machen kann. Gemäss neuem kantonalem Richtplan sind Ein- und Umzonungen in WMZ-Zonen grundsätzlich nur möglich, wenn die gemeindespezifische Auslastung über 100 % liegt. Die Auslastung der Gemeinde Güttingen liegt zum heuti¬ gen Zeitpunkt allerdings deutlich unter 100 %. Gemäss Festsetzung 1.4 A des kantonalen Richtplans sind Ein- und Umzonungen in WMZ auch ohne ausgewiesenen Bedarf jedoch möglich, wenn es sich um Umzonungen von strategisch zweckmässig gelegenen, weitgehend überbauten, nicht zu den WMZ zählenden Bauzonen handelt. Bei dem von der vorliegenden Zonenplanänderung be¬ troffenen Areal handelt es sich aus kantonaler Sicht um ein strategisch zweckmässig gelegenes Gebiet, welches zum weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG zu zählen ist.

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Baureglement 2017 Die Planungsrechtliche Grundlage für die neue Wohn- und Arbeitszone WA3 wird mit dem neuen Baureglement 2017 geschaffen. Das Baureglement 2017 stützt sich gemäss Planungsbericht auf das Musterbauregle¬ ment der Regionen Ober- und Mittelthurgau. Im Planungsbericht werden die wichtigsten Anpassungen gegenüber dem bisherigen Baureglement nachvollziehbar dargelegt. Weiter wird festgehalten, dass zum jetzigen Zeitpunkt lediglich das Baureglement an¬ gepasst wird. Auf eine gesamthafte Revision des Zonenplans wird verzichtet, da dieser erst vor rund 5 Jahren genehmigt wurde. Die im Rahmen der Vorprüfung angebrachten Vorbehalte und Anregungen wurden grossmehrheitlich berücksichtigt. Es ist jedoch bedauerlich, dass die Empfehlung, die Grösse der Dachflächenfenster auf 0.6 m2 zu beschränken, nicht berücksichtigt wurde. Somit sind in der Dorfzone Dachflächenfenster bis zu einer Grösse von 1 m2 bewilli¬ gungsfähig (Art. 37 BauR). Dementsprechend sollte bei der Beurteilung des Art. 37 BauR und der Formulierung „vereinzelte“ Dachflächenfenster im Baubewilligungsverfah¬ ren ein strenger Massstab angewandt werden.

Gestaltungsplan Zentrum Zur Umsetzung des Siegerprojektes des Investorenwettbewerbs wurde der Gestal¬ tungsplan Zentrum (GP) erarbeitet. Gemäss Art. 2 der Sonderbauvofschriften (SBV) bezweckt der GP die Sicherung einer architektonisch hochwertigen Zentrumsbebauung mit Gewerbe-, Wohn- und öffentlichen Nutzungen. Weiter sollen eine sparsame Ver¬ kehrserschliessung und attraktive Freiräume im Siedlungsgebiet sichergestellt werden. Um diese Ziele zu erreichen, werden im Gestaltungsplan acht Baubereiche und teilwei¬ se ein Mindestanteil gewerblicher/öffentlicher Nutzung festgelegt. Die Parkierung ist mehrheitlich unterirdisch angeordnet. Weiter werden an verschiedenen Stellen Parkfel¬ der angeordnet und die Zu- und Wegfahrten ins Gestaltungsplangebiet geregelt. Mit . verschiedenen Regelungen zur Gestaltung der Bauten und zum Aussenraum inklusive Bepflanzung wird eine gute Eingliederung gewährleistet. Insgesamt erscheint der Zweckartikel des Gestaltungsplans und die zur Umsetzung des Zweckartikels getroffenen Regelungen mit Blick auf § 23 PBG zweckmässig und auf die örtliche Situation abgestimmt. Mit dem Gestaltungsplan Zentrum wird von den Vorschriften der Regelbauweise abge¬ wichen. Abweichungen sind gemäss § 24 Abs. 2 PBG möglich, wenn dadurch gesamt¬ haft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. In Kapitel 4.1.1 des Planungsberichts werden die verschiedenen Abweichungen dankenswerterweise in einer Tabelle aufgeführt. Deutlichste Abweichungen sind die Er¬ höhung der Flöhenmasse und die Reduktion der Gebäudelänge. Die Ausführungen zur gesamthaft besseren Siedlungsgestaltung in Kapitel 4 sind grundsätzlich nachvollzieh¬ bar.

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Aus kantonaler Sicht kann die Erfüllung der erhöhten Anforderungen von § 24 Abs. 2 PBG bejaht werden. Das Erschliessungs-, Bebauungs- und Aussenraumkonzept des . auf einem Studienauftrag basierenden Projektes sind sehr gut aufeinander abgestimmt und die ortsbauliche Einpassung ist garantiert. Um die Qualität auch in der weiteren Planung sicherzustellen, ist eine weitere Zusammenarbeit mit den bisherigen Planern zu empfehlen. Mit dem Gestaltungsplan Zentrum soll innerhalb des Perimeters der Raumbedarf für die Ausscheidung des Gewässerraums für den Otmarbäch gesichert werden. Das Amt für Umwelt beurteilt den vorgeschlagenen Raumbedarf für den Gewässerraum (Breite 12 m bis 16.5 m) mit dem Unterhaltskorridor Otmarbach (2.8 m bis 4.5 m) als ausreichend. Zur Sicherung des Raumbedarfs werden im Situationsplan verschiedene Baulinien aus¬ geschieden. Bezüglich dem zu den Baulinien zugehörigen Artikel 11 SBV ist anzumer¬ ken, dass diese Bestimmung die verbindliche Ausscheidung des Gewässerraums nicht vorwegnehmen oder präjudizieren darf, was aufgrund des Wortlautes nicht eindeutig ist. - Die im Plan festgelegten Baulinien sind Baulinien gemäss PBG, womit sich die Rechts¬ wirkung dieser Baulinien nach PBG richtet. Dies ist streng vom Vorgang zu trennen, in dem dereinst grundeigentümerverbindlich der Gewässerraum (mittels Gewässerraumli¬ nien) ausgeschieden werden wird. Im Übrigen kann diese grundeigentümerverbindliche Ausscheidung des Gewässerraums mittels Gewässerraumlinien durch die Gemeinde erst dann vorgenommen werden, wenn der Kanton den Gewässerraum behördenver¬ bindlich festgelegt hat (oder im Zuge eines Korrektionsprojekts). Dies ist aufgrund des unglücklich gewählten Wortlautes von Art 11 SBV jedoch nicht eindeutig. Die Verwen¬ dung des Begriffes Gewässerraum ist als Zweckbeschrieb der Baulinien zu verstehen. Dementsprechend wird der Art. 11 SBV mit einem Hinweisvermerk versehen. Die geplante Fussgängerbrücke und der eingedolte Abschnitt nordöstlich der Kantons¬ strasse in Parz. Nr. 156 benötigen eine Konzession des Kantons gemäss § 4 Was¬ sernutzungsgesetz (WNG, RB 721.8). Da sie standortgebunden sind, kann aus heutiger Sicht die Konzession in Aussicht gestellt werden. Für das Detailprojekt der Brücke ist ein Konzessionsgesuch bei der Gemeinde einzureichen. Eingedolte Bachabschnitte sind Bestandteile des Bachkorrektionsprojektes. Die Bachkorrektion hat gemäss Ver¬ fahren von § 18 Gesetz überden Wasserbau und den Schutz vor gravitativen Naturge¬ fahren (WBSNG, RB 721.1) zu erfolgen. Weiter ist festzuhalten, dass im Bereich des Unterhaltskorridors Otmarbach (zwischen der Baulinie für Anlagen und der Baulinie für Bauten und Anlagen) nur Anlagen erstellt ' werden dürfen, welche keine Hindernisse für den Bachunterhalt darstellen. Mit Blick auf die Hochwassergefährdung ist darauf hinzuweisen, dass falls die gemäss Hochwasserschutzkonzept vorgeschlagenen Massnahmen noch nicht umgesetzt sind oder für den nötigen Schutz der Überbauung (HQ300) im GP-Perimeter nicht ausrei-

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chen, Objektschutzmassnahmen in Absprache mit der Gebäudeversicherung geplant und ausgeführt werden müssen. Im Rahmen der Vorprüfung wurde darauf hingewiesen, dass ein Widerspruch zwischen Art. 1<Abs. 2 SBV und Art. 14 Abs. 1 SBV besteht. Dieser Widerspruch wurde nicht ausgeräumt. Gemäss Art. 15 Abs. 1 SBV (Vorprüfung Art. 14 Abs. 1 SBV) ist ein detail¬ lierter Umgebungsplan bewilligen zu lassen, welcher sich nach dem Beilageplan Umge¬ bungsgestaltung zu richten hat. Was mit „zu richten hat“ gemeint ist, bleibt jedoch un¬ klar. Entweder sind diese Elemente der Beilagepläne verbindlich (wie in Art. 1 Abs. 2 SBV festgehalten) oder dann dienen sie der Erläuterung, quasi eine Zwischenkategorie existiert nicht. Dementsprechend kann der zweite Satz von Art. 15 Abs. 1 SBV nicht ge¬ nehmigt werden. , Die in Artikel 20 SBV vorgeschriebene Anschlusspflicht an das Fernwärmenetz wäre grundsätzlich möglich, nicht aber unter den erwähnten Voraussetzungen. Wer ent¬ scheidet, wann ein Anschluss wirtschaftlich und/oder ökologisch sinnvoll ist? Für wen muss es wirtschaftlich sinnvoll sein? Für die Gemeinde/Betreiberin des Netzes oder den Grundeigentümer? Aufgrund dieser Unklarheiten kann Art. 20 Abs. 2 SBV nicht geneh¬ migt werden. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sämtliche Parkierungsflächen ausserhalb der Sichtbermen liegen müssen und die genaue Platzierung der Kehrichtsammelstelle auch mit dem kantonalen Tiefbauamt abzusprechen ist. Das Baureglement 2017, die Zonenplanänderung Zentrum und der Gestaltungsplan Zentrum erfüllen im Übrigen die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und können ge¬ nehmigt werden.

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Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Ent¬ scheides einzureichen. Expediert:

1 0. Aug. 2018