Palmensteg II

Die vom Stadtrat Amriswil am 12. Dezember 2017 beschlossene Aufhebung des Gestaltungsplans Palmensteg (genehmigt mit RRB Nr. 1360 vom 30.11.1993) wird genehmigt.

3.

Mitteilung an: - Stadtrat Amriswil, Arbonerstrasse 2, Postfach 1681, 8580 Amriswil, unter Beilage von fünf Exemplaren des Gestaltungsplans Palmensteg II sowie der Aufhebung des Gestaltungsplans Palmensteg (genehmigt mit RRB Nr. 1360 vom 30.11.1993), mit den notwendigen Genehmigungsvermerken (Charge) - Strittmatter Partner AG, Vadianstrasse 37, 9000 St. Gallen - Amt für Denkmalpflege - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Departement-für Bau und Umwelt, Abteilung Energie - Forstamt - Hochbauamt - Landwirtschaftsamt - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage eines Exemplars des Gestaltungsplans Palmensteg II sowie der Aufhebung des Gestaltungspläns.Palmensteg (geneh¬ migt mit RRB Nr. 1360 vom 30.11.1993), je mit Vermerken analog den Gemein¬ dedossiers sowie der übrigen Akten

Erwägungen: 1.

Mit Schreiben vom 15. Februar 2018 ersucht die Stadt Amriswil um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Die ebenfalls zur Genehmigung eingereichte Zo-

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nenplanänderung hat der Stad trat Am riswil im Verfahren gemäss § 4 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) beschlossen. Mit E-Mail vom 18. Sep¬ tember 2018 teilt die Stadt Amriswil mit, dass sie das Genehmigungsgesuch für die Zonenplanänderung „Palmensteg und Gizehus, Parzellen Nrn. 843 / 5015“ zurück¬ zieht. Infolge dieses Rückzugs wird das Genehmigungsverfahren für die Zonen¬ planänderung als gegenstandslos abgeschrieben. Es liegt somit nur noch das Ge¬ such um Genehmigung der im Titel erwähnten Planungsgeschäfte vor. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann gefolgert werden, dass das Verfahren ord¬ nungsgemäss durchgeführt wurde. Gegen die Genehmigungsvorlage sind beim Departement für Bau und Umwelt keine Rekurse hängig. Der Gestaltungsplan Pal¬ mensteg II sowie die Aufhebung des Gestaltungsplans Palmensteg (genehmigt mit RRB Nr. 1360 vom 30.11.1993) wurden vom Amt für Raumentwicklung mit Bericht vom 22. September 2017 vorgeprüft. 2.

Das in den Gestaltungsplan Palmensteg II (nachfolgend: Gestaltungsplan) einbe¬ zogene Gebiet umfasst die Parzellen Nrn. 538, 843 (Teil), 1786, 2364 - 2367. Es liegt in der Nähe zum Ortszentrum von Amriswil, zwischen Friedhof und dem Hellmüliweiher. Die verkehrsmässige Anbindung erfolgt über die St. Gallerstrasse. Im rechtskräftigen Zonenplan ist das Gebiet „Palmensteg“ der Wohnzone W 2 zuge¬ wiesen. Auf der Grundlage eines rechtskräftigen Gestaltungsplans Palmensteg (ge¬ nehmigt mit RRB Nr. 1360 am 30.11.1993) wurden die Parzellen Nrn. 2364-2367 mit mehrgeschossigen Wohnhäusern überbaut. Nun bestehen konkrete Bauabsich¬ ten für die Parzelle Nr. 843. Um diese Parzelle marktfähig überbauen zu können, wurde das dem Gestaltungsplan Palmensteg zu Grunde liegende Konzept überar¬ beitet. Um dieses umsetzen zu können, ist es erforderlich, den Gestaltungsplan Palmensteg aufzuheben und durch einen neuen Gestaltungsplan zu ersetzen. Aus kantonaler Sicht ist gegen die Aufhebung des Gestaltungsplans Palmensteg nichts einzuwenden. Sie erfüllt die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und kann genehmigt werden. Der Gestaltungsplan Palmensteg II besteht gemäss Art. 1 Abs. 1 der Sonderbau¬ vorschriften (SBV) aus einem Situationsplan 1:500 und dem Planungsbericht. All¬ gemeinverbindlich sind alle im Situationsplan bezeichneten Festlegungen und die Sonderbäuvorschriften. Der Planungsbericht und das architektonische Richtprojekt dienen der Erläuterung. Gemäss Art. 2 SBV wird mit dem Gestaltungsplan insbe¬ sondere a) eine gute ortsbauliche und architektonische Eingliederung der Bebau¬ ung in den ortsbaulichen Kontext; b) eine sparsame interne Verkehrserschliessung; c) konzentrierte Parkierung für Besucher; d) eine Wohnüberbauung von guter archi¬ tektonischer Gestaltung, welche auf die Umgebung Rücksicht nimmt und hohe Wohn- und Aussenraumqualitäten äufweist, e) die Schaffung einer zentralen Hofsi¬ tuation und f) die Rücksichtnahme auf vorhandene Naturwerte und den naturnahen Übergang am Siedlungsrand in das Nichtbaugebiet angestrebt. Insgesamt ist der

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Zweckartikel des Gestaltungsplans mit Blick auf § 23 PBG zweckmässig und auf die örtliche Situation gut abgestimmt. Dem Gestaltungsplan liegt ein Richtprojekt aus dem Jahr 2017 zu Grunde. Im We¬ sentlichen sieht dieses vor, die bestehenden drei Mehrfamilienhäuser (Baubereiche A) mit einem zusätzlichen Mehrfamilienhaus (Baubereich B) und fünf Einfamilien¬ häusern (Baubereiche C) zü ergänzen. Sämtliche Neubauten (Baubereiche A-C) werden an die bestehende, gemeinsame Tiefgarage angeschlossen. Die Einfamili¬ enhäuser sollen in den Hang eingebaut und miteinander über eingeschossige, überdeckte Nebenbauten oder. Stützmauern (Baubereiche D) verbunden werden. Aus architektonischer Sicht überzeugt das gewählte Bebauungskonzept. Es ermög¬ licht insbesondere eine Bebauung,, die sich sensibel und rücksichtsvoll in die bestehende Siedlungsstruktur und in das Landschaftsbild einordnet. In diesem Zusam¬ menhang ist zu begrüssen, dass für die Baubereiche B und C eine Flachdachpflicht (Art. 17 SBV) vorgeschrieben und die Gesamthöhe auf 9-10 m beschränkt wird. Damit wird eine Regelung getroffen, welche eine bessere Einpassung in die Topo¬ graphie gewährleistet, als dies beim bisherigen Gestaltungsplan der Fall war. Wei¬ ter ist zu begrüssen, dass für die Baubereiche B und C eine einheitliche Gestaltung (Art. 16 SBV) mit Hauptbauten ohne Baikone verlangt wird. Der Gestaltungsplan setzt den Zweckartikel sachgerecht um und regelt die erforderlichen Inhalte nach § 24 Abs. 1 PBG. Abweichungen von der Regelbauweise Mit dem Gestaltungsplan wird von den Vorschriften der Regelbauweise abgewi¬ chen. Abweichungen sind gemäss § 24 Abs. 2 PBG möglich, wenn dadurch ge¬ samthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen In¬ teresse liegt. Die einzelnen Abweichungen.werden in Kapitel 5.1 des Planungsbe¬ richts (PB) beschrieben. Insbesondere wird die ordentliche Gebäudehöhe resp. Fassadenhöhe von 7 m auf 10 m und die Gebäudelänge von 25 m auf 104 m er¬ höht. Das Dichtemass'von 0.65 GFZ (resp. 0.40 Az) wird in etwa beibehalten. Ob¬ wohl die Abweichungen gegenüber der Regelbauweise sehr gross sind, wurde im Vorprüfungsbericht keine Nichtgenehmigung in Aussicht gestellt. Aufgrund der aus¬ gewiesenen Qualitäten des Gestaltungsplans wird die Gebäudelänge akzeptiert und stellt kein Präjudiz dar. Angaben zur „besseren Siedlungsgestaltung“ und dem „öf¬ fentlichen Interesse“ im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG sind im Kapitel 5.1 PB enthal¬ ten. Die dafgelegte Begründung ist insgesamt nachvollziehbar. Aus kantonaler Sicht kann die Erfüllung der erhöhten Anforderungen von § 24 Abs. 2 PBG bejaht werden.

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Im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung haben die einbezogenen Fachstellen gegen den zur Genehmigung eingereichten Gestaltungsplan sowie die Aufhebung des Gestaltungsplans Palmensteg (genehmigt mit RRB Nr. 1360 vom 30.11.1993) keine Vorbehalte geäussert. Sämtliche Genehmigungsvorlagen erfüllen die Anforderungen von § 5 Abs. 3 PBG und können genehmigt werden.

und Umwelt

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Ent¬ scheides einzureichen. Expediert:

1 ß. QKT. 2018