In den Reben

schossmessweise an derart steilen Hängen kaum erstellt

51 1.04/10 000/1.84

2

werden.können, ohne dass dadurch Terrainveränderungen im grösseren Stil notwendig werden. Mit dieser Sonder¬ bauordnung soll einesteils diesem Umstand Rechnung ge¬ tragen werden; zum anderen sollte eine einheitliche Bebauung mit minimalem, landschaftsschonendem Er¬ schliessungsaufwand erzielt werden. Die Arealüberbauung sieht eine Einfamilaen-Ueberbauung mit freistehenden und in gestaffelter Weise aneinander¬ gebauten Häusern vor. Die Lage der einzelnen Baukörper wird mit Mantelbaulinien bestimmt. Zudem sind die Hauptund Querfirstrichtungen für jedes Gebäude festgelegt. Zusätzlich werden unter Punkt 8 der Sonderbauvorschrif¬ ten ergänzende Regelungen für Dachgestaltung, Farb¬ gebung und Materialwahl,. Terraingestaltung und Bepflan¬ zung erlassen. Das Mass der Ausnützung wird um den Bonus von 20 % erhöht, so dass neu eine Ausnützungs¬ ziffer von 0.36 % gilt. Die daraus resultierende maximal anrechenbare Bruttogeschossfläche wurde auf die einzelnen Baubereiche aufgeteilt. Dadurch soll Gewähr geleistet werden, dass nicht eine Uebernutzung in den ersten Etappen entsteht-, was zur Folge hätte, dass das Gesamt¬ konzept nicht mehr ausführbar wäre und spätere Ausbauten von Dachgeschossen zum vornherein verunmöglicht würden. Die architektonische Gestaltung der Bauten wird im Plan Nr. 8 dargestellt. Diese Fassaden haben aber iediglich Richtplan-Charakter, das heisst, die Bauten sollten diese Architekturspräche übernehmen, namentlich die Fassaden¬ gliederung und Materialwahl spielen dabei eine wichtige Rolle. Die Höhenlage der Baubereiche wird in den Schnitt¬ plänen Nr". 9 grob festgelegt. Das Bebauungsgebiet soll mit zwei Stichstrassen erschlossen werden. Beide weisen einen Kehrplatz und eine Ausweichstelle auf. Mit diesen Vorkehrungen können die relativ schmalen Strassen von 4 m bzw. 3 m Fahrbahnbreite jedoch verantwortet werden, zumal diese Erschliessung ausschliesslich dieser in sich

3

geschlossenen Ueberbauung dient. Der östlichen Grund¬ stückgrenze entlang ist zusätzlich ein 2 m breiter Fussweg von der Rebbergstrasse zum Brandforenweg vorgesehen. Die Verbindung zur Weinbergstrasse besteht bereits, so dass das Quartier zu Fuss sehr rasch erreichbar ist. Die notwendigen Werkleitungen sind im Plan Nr. 4 detailliert aufgeführt. Dabei ist festzustellen, dass hauptsächlich für' die Häuser der beiden letzten Etappen der Wasser¬ druck mangelhaft ist und insbesondere der gesetzlich geforderte minimale Fliessdruck für Löschwasser von 4 bar vollkommen fehlt. Unter Punkt 8.14 der Sonderbau¬ vorschriften wird auf diese Problematik hingewiesen, hingegen genügt das alleinige Rücksichtnehmen dem Um¬ stand fehlender Baureife gemäss § 74 BauG nicht, viel¬ mehr darf die Ortsbehörde im Bereich der Etappen "rot" und "grün" solange keine Baubewilligungen erteilen, bis die Wasserversorgung entsprechend verbessert wurde.

C) Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass mit der Arealüberbauung "In den Reben" eine städtebaulich und architektonisch bessere Gestaltung erzielt wird, als die Regelbauweise vorschreiben würde. Ebenfalls sind erhebliche Benützervorteile, soweit diese im Einfamilien¬ haus von Bedeutung sind, ausgewiesen. Namentlich die An¬ ordnung der Baubereiche garantiert eine optimale Be¬ sonnung und Aussicht und die verkehrsberuhigte Er¬ schliessung eine hohe Wohnqualität. Aus der Sicht des Raumplanungs- und Baugesetzes steht der Genehmigung dieser Sonderbauordnung ebenfalls nichts entgegen.

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4

Auf Antrag des Baudepartements beschliesst der Regierungsrat:

1. Die von der Ortsbehörde Ettenhausen beschlossene Areal¬ überbauung "In den Reben" wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2. Entlang des Brandforenweges dürfen solange keine Baube¬ willigungen erteilt werden, bis die Gemeinde ihre Er¬ schliessungspflicht in bezug auf die Wasserversorgung erfüllt hat. 3. Mitteilung an: - Ortsvorsteherschaft Ettenhausen, 8356 Ettenhausen, unter Beilage eines Arealüberbauungsplan-Dossiers je mit Genehmigungsvermerk - Architekturbüro Matthis Heider, Chätelstrasse 6, 8355 Aadorf - Krähenmann & van Rooyen, Ingenieurbüro, 9547 Heiterschen - Baudepartement - Amt für Raumplanung unter Beilage eines Arealüber¬ bauungsplan-Dossiers mit Genehmigungsvermerk und der Akten

Für richtige Ausfertigung DER STAATSSCHREIBER

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A3 U.1986

PRIVATE PARKPLÄTZE NICHT VOR DEN GARAGEN 23 PRIVATE PARKPLÄTZE VOR DEN GARAGEN 2t HAUPTFIRSTRICHTUNEN QUERFIRSTRICHTUNGEN FREIHALTEFLÄDHE

Architekturbüro Matthis Heider Chateistrasse 6 8355 Aadorf

Der G^meindeschreiber

bis

2a Dezember 1986

Ingenieur:

Krähenmann & van Rooyen Ingenieurbüro für Hochund Tiefbau 9547 Heiterschen

AREALUEBERBAÜUNGSPLAN "IN DEN REBEN" -IN ETTENHAUSEN AUF PARZ, NR, 23A +235

AREALÜBERBAUUNGSPLAN “IN DEN REBEN"

,

ETTENHAUSEN

S ü N D E R B A U Ü R D N U N G

1■

Die ürtsbehörde Ettenhausen erlässt, ge¬ stützt aut $ 109 des Kantonalen Bauge¬ setzes vom 28.04.1977, für die Parzellen Nr. 234 und Nr. 235 in Ettenhausen den Arealüberbauungsplan "IN DEN REBEN".

ERLASS

Geltungsbereich und Inhalt sind in den beiliegenden Plänen eingezeichnet: Plan Plan Plan Plan Plan Plan Plan

ü) 1) 2) 3) 4) 5) 6)

Plan 7) Plan 8) Plan 9)

2.

EINBEZOGENE GRUNDSTÜCKE

(Plan 0)

Geltungsbereich Höhenkurven Ripperteis Höhenkurven bestehendes Terrain Verkehrserschliessung Werkl eitungen Hantelbaulinien Privaterschliessung mit Parkierung, Haupt- und Quertirstrichtungen Mögliche Parzel1ierung und Etappierung Architektur (intormativ, unverbindlich) Situation mit Schnittbezeichnung, Schnitte 1-7

Der Arealüberbauungsplan gilt tür die Parzel1en: Nr. 234 Nr. 235 T o t a 1

mit mit

10’908 803

m2 m2

11’711

m2

ETTENHAUSEN; flrealüberbauunosplan "IN DEN REBEN”

5.

Seite 2)

ZONENVORSCHRIFTEN 3.1

Bauzone

Die Parzellen liegen in der einge¬ schossigen Wohnzone Wl.

Besondere Dieses Baugebiet liegt an 1 andscha-f 11 i ch Vor sehr i f ten empfindlicher Stelle. Die Bauten haben sich besonders sinnvoll in das Orts- und Landschaftsbild einzu¬ fügen. Wichtioste Gesichtspunkte

4.

ZWECK

Die Planung bezweckt:

4-1

Quartierplan

Die Lösung der normalen Aufgaben eines Quartierplanes; wie mögliche Parzell¬ ierung, Mantelbaulinien, Erschliessung, Ver— und Entsorgung.

4.2

Areal überbauunqsp1 an

Bezüglich Verkehrs-Erschliessung enthält der Arealüberbauungsplan besondere Vor¬ schriften übers -Ausweich— und Wendeplätze, -Einfriedungen und Böschungen, -Bankette und Frei räume.

a) b) c> d)

5.

-Stellung, Staffelung, kubische Erschein¬ ung . -Dachform, Dachneigung und Firstrichtung. -Fassadengliederung. -Nassstab, Materialwahl, Farbgebung. -Bepf1anzung. -Umgebungsgestaltung und TerrainVeränd¬ erungen .

ERSCHLIESSUNG

In Abweichung von der Regelbauweise werden geordnet: Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten sowie Art und Mass ihrer Nutzung, Grenz- und Gebäudeabstände, Grünflächen, Abstellplätze sowie Gara¬ gen , Reihenfolge der Verwirklichung.

Die Verkehrserschliessung, die Versorg¬ ung <Strom, Wasser sowie TV- und Radio¬ kabel), die Beleuchtung sowie die-Ent¬ sorgung Kanalisation, Kehricht) sind in den Plänen 3) und 4) dargestellt. An zwei Orten des Planungsgebietes sind zentrale Kehricht-Sammelplätze vorge¬ sehen .

ETTENHAUSEN: Arealüberbauunosplan »IN DEN REBEN"

6.

7,

Seite 5)

PARZELLIERUNG. VERKEHRSFLÄCHEN 6. 1

F'arzel 1 engrosse

Die F'arzel lengrössen werden durch die Anzahl Einheiten und die An¬ ordnung der Bauten bestimmt.

6.2

Fussweq

Entlang der östlichen Grenze ist eine Fussgängerverbi ndung zwischen Rebberg— strasse und Brandtorenweg sicherge¬ stellt. Dieser Fussweg wird als 2.00 m breite Treppenanlage erstellt.

6.3

bttent1iche F1ächen

Alle Erschliessungsstrassen, Wendeund Ausweichplätze sowie der Fussweg gehen nach Fertigstellung unentgelt¬ lich in den Besitz der Gemeinde über.

ÖFFENTLICHES BANKETT FREIRAUM

Um die Verkehrssicherheit und die Be¬ nützbarkeit der Erschliessungsanlagen zu gewährleisten, werden -folgende Be¬ stimmungen erlassen:

7.1

offent1iches Diese Flächen werden gemeinsam mit der Bankett Fahrbahnf1äche ausgeschieden und ver— markt, sie gehören somit zur Strassen— parzelle. Innerhalb der Bankette sind nur Er¬ schliessungsanlagen wie Kandelaber, Vertei1kabinen oder -säulen, Hydranten oder Signalisierungsanlagen zulässig. Die Bankette werden bekiest; im Bereich der Vor- und Abstellplätze erhalten sie den gleichen Belag wie die Plätze.

7.2

Frei raum

Die FreiraumfIächen entlang der oberen Erschliessungsstrasse und entlang der Wendeplätze dienen zur Freihaltung einer gewissen Manövrierf1äche und als Schnee— deponieplatz. Die Frei raumf1ächen werden nicht separat ausgeschieden und vermarkt, sondern ge¬ hören zu den anstossenden Parzellen. Sie können in die Berechnung der Aus¬ nützung einbezogen werden.

7.3

Bepf1anzung Frei raum

Um die Funktion richtig erfüllen zu können, sind im Bereich des Freiraums nur Natur- oder Zierwiesen sowie nie¬ dere bodenbedeckende Pflanzen zulässig. Naturwiesen müssen zweimal jährlich ge¬ mäht werden.

ETTENHAUSEN; Arealüberbauunosplan “IN DEN REBEN“

7.4

8.

GrundstückEint riedunaen

Seite 4)

Grundstück-Ei n-fri edungen wie zum Beispiel Zäune, Lebhäge, Mauern, Stell platten usw. haben vom Fahrbahn¬ rand einen Abstand von mindestens 50 cm aufzuweisen (Ausnahme: Fussweg).

BESONDERE BESTIMMUNGEN 8. 1

Flachdachverbot

Für Bauten und Kleinbauten ist die Dachgestaltung mittels Flachdach untersagt.

8.2

Firstrichtuna

Die im Plan 6) festgehaltenen Hauptund Querfirstrichtungen sind ver¬ bindlich.

8.3

Dachneiüunq

Die Haupt-Dachneigung muss sich zwischen 35 und 45 Altgrad bewegen.

8.4

DachoeNebst dem Hauptgeschoss kann der Dachschossausbau stock voll ausgebaut werden.

8.5

Ausnützungs- Die Ausnützungsziffer beträgt 0.36.

Ziffer

====

8.6

Ausnützungs- Bei fortschreitender Überbauung führt Kataster die Gemeinde einen Ausnützungs-Katas¬ ter .

8.7

Aussen— antennen

8.8

Garagierung, In Plan 6) ist die Privaterschliessung Abstel1mit Parkierung dargestellt. Plätze Für jede Baute ist mindestens ein ge¬ schlossener Einstell raum und ein unge¬ deckter Abstellplatz zu erstellen, wo¬ bei Garage-Vorplätze nicht als Abstell¬ plätze gelten.

8.9

Freihaltef1ächen

Das Erstellen von Aussen-Antennen ist untersagt.

Im südwestlichen Teil des Areals werden bei fortschreitender Ueberbauung un¬ überbaubare Freihaltef1ächen ausge¬ schieden .

ETTENHftUSEN: Areal überbauunosplan "IN DEN REBEN“

S.10

S.ll

Seite 5)

Farbgebung Material Massstab

Bei der Farbauswahl von Bedachungs- und Fassadenmaterial ist Rücksicht auf die 1 andschaf 11 i ch empfindliche Lage des Quartiers zu nehmen. Als Bedachungsmaterial dürfen nur braun¬ rötliche Ton- oder Betonziegel verwendet werden» Als Fassadenmaterial sind stark glänz¬ ende Teile nicht gestattet. Die Grösse der Fenster- und Wintergar¬ ten-flachen müssen dem Charakter der über bauung angepasst sein. Spätere Änderungen von Dach- und Fassa¬ denmater ial, -Farbe sowie Tür- und Fen— steranordnungen sind anzeigepflichtig.

Bepf1anzung, Böschungen

In Abweichung von $ 22, $ 24 und $ 29 des Flurgesetzes gilt ein generelles gegenseitiges Mäherpflanz- sowie Näherabgrabungs- und Auffüllungsrecht, wel¬ ches indessen den Bestimmungen des Flur— gesetzes gemäss $ 25 und $ 31 Rechnung zu tragen hat (übermässige Einwirkung¬ en ) . Bei Neuanpflanzungen sowie Abgrabungen oder Auffüllungen sind vor allem folg¬ ende Punkte zu berücksichtigen; -Schattenwurf (spätere Höhe) -Windbruchgefahr (Hauptwindrichtung) -Matürlicher Wasserabfluss —Unfal1 gefahr (spielende Kinder) In Abweichung von $ 98 des Strassenge5etzes gelten folgende Mindestabstände zum Fahrbahnrand: -Pflanzen ab Stamm 1.10 m, -Ab Aussenlinie der Äste 0.50 m, -Häge und Mauern aller Art 0.50 m.

8.12

Zivil schützräume

Die Bauherrschaft erstellt die notwendigen Schutzräume, soweit dies wegen der Hanglage technisch und finanziell zumut¬ bar ist. überzählige Schutzraumplätze werden zu den üblichen Konditionen von der Orts¬ gemeinde übernommen. Falls die Erstellung nicht zumutbar ist, muss sich die Bauherrschaft in andere Sammel schütz räume ei nkauf en.

ETTENHAUSEN; Arealüberbauunosplan "IN DEN REBEN"

8„13

Immissionen, Verkehr

Seite 6)

Laut Kantonalem Baugesetz ($ 18) sollen in den Wohnzonen ruhige Wohnverhältnisse herrschen. Störende Betriebe sind nicht z ulassig. In Abweichung zu Art. 3.1.c des Baureglementes Ettenhausen sind Ladenge¬ schäfte, Gaststätten, Büro- und Praxisbetriebe sowie Kleingewerbe, so¬ fern diese störend wirken oder mit erheblichem Motorfahrzeugverkehr ver¬ bunden sind, nicht gestattet.

8.14

Etappierunq

Die Überbauung kann zeitlich gestaffelt erfolgen. Die möglichen Etappen sind im Plan 7) dargestellt. Bei der Ausführungsreihenfol ge ist Rücksicht auf den Engpass bei der WasserVersorgung zu nehmen. Die Ausführung muss mit dessen Behebung koordiniert werden. Die gesamte Überbauung soll in einem Zeitraum von ca 5-7 Jahren realisiert werden

9.

VERFAHRENSABLAUF

-Entwurf von privater Seite -Vorprüfung durch das Baudepartement -Bereinigung und Beschlussfassung durch die Ortsbehörde -öffentliche Planauflage während 30 Tagen mit Einsprache- und Referendumsmöglich¬ keit . -Evtl. Einsprachebereinigung und/oder ßemeindeabstimmung. -Genehmigung durch Regierungsrat.

IQ.

GRUNDBUCHANMERKUNG

Der Arealüberbauungsplan ist im Grund¬ buch auf den einbezogenen Parzellen zu¬ lasten der Eigentümer anzumerken.

11.

VOLLZUG INKRAFTTRETEN und ÄNDERUNGEN 11.1

Den Bestimmungen des Areal überbauungs¬ planes ist im Zeitpunkt der Ausarbeit¬ ung der Baugesuche nachzukommen.

11.2

Der Vollzug obliegt der Ortsbehörde Ettenhausen.

ETTENHAUSEN: Arealüberbauunosplan "IN DEN REBEN

Seite 7)

11.3

Der Areal überbauungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Thurgau in Kraft.

11.4

Für Änderungen des Areal überbauungs¬ planes gilt das Verfahren in Ziffer 9. bzw. $ 38 ff. des Kantonalen Bauge¬ setzes.

12.

BEWILLIGUNGSTAXE

Für die Bearbeitung und Bewilligung dieses Areal überbauungsplanes wird eine Taxe von Fr 940.— erhaben.

13.

ZUSTIMMUNG

Die Eigentümer der durch diesen Arealüberbauungsplan betroffenen Parzellen erklären ihr Einverständnis zu dieser Vor1age: Ort + Datum:

Claioli^li Zrf. ,Ve\/. //f

Parzelle Nr. 235; Alfred Zehnder-Brügger : / Wittenwi lerstrasse 25 V J 8355 Aadorf v

Ort + Datum:

^

AdJoh-f . 21 Aby. PQ

Parzelle Nr. 234; H. Bachmann AG Bauunternehmung •+• Sägerei Wittenwi1erstrasse 8 8355 Aadorf

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AREALUEBERBAUUNGSPLAN "IN DEN REBEN" IN ETTENHAUSEN AUF

PARZ. NR. 23A + 235

ZULÄSSIGE BRUTTOGESCHOSSFLÄCHE

1.

2.

3.

Parze!lenfläche Parz. Nr. 234 Parz. Nr. 235

= =

101908 m2 803 m2

Totale Fläche

=

111711 m2

Anrechenbare Landfläche Totale Landfläche Arealüberbauungsplan '/ Fläche Erschliessungsstrasse

= 111711 m2 = /. 981 m2

Total anrechenbare Landfläche

=

lo'73o m2

Ausnützungsziffer (zulässig) Ausnützungsziffer gern. Bauregelement (Zone W1/geschlossene Bauweise) = o.30

4.

20 % Bonus f. Arealüberbauungsplan

=

o. 06

Total Ausnützungsziffer (zulässig)

=

o.36

Total

der zulässigen Bruttogeschossflächen

Total zulässig = Anrechenbare Landfläche x Ausnützungsziffer = lo'73o m2 x o,36 5.

3'862.8o

m2

Bruttogeschossfläche pro Wohneinheit (durchschnittlich) Bruttogeschossfläche pro Wohneinheit (durchschnittlich) = 3'862.8p m2 175.58 m2 22