Freiestrasse

Erwägungen: 1.

Mit Schreiben vom 9. Juli 2021 ersuchte die Stadt Amriswil um Genehmigung des Gestaltungsplans Freiestrasse. Im Rahmen der Vorzirkulation wurde festgestellt, dass die eingereichten Unterlagen ergänzt werden müssen. Daher wurde die Stadt

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Amriswil mit E-Mail vom 28. Juli 2021 aufgefordert, ein Architekturmodell nachzu¬ reichen. Dieses Modell wurde dem Amt für Raumentwicklung am 19. August 2021 zugestellt. Im September 2021 wurde der Stadt Amriswil mitgeteilt, dass für eine ab¬ schliessende Beurteilung eine Lärmgutachten fehlt. Dieses Gutachten reichte die Stadt Amriswil mit E-Mail vom 11. November 2021 ein. Aufgrund der eingereichten Unterlagen kann geschlossen werden, dass das Verfah¬ ren ordnungsgemäss durchgeführt wurde. Gegen den Gestaltungsplan Freiestrasse sind beim Departement für Bau und Umwelt keine Rekurse hängig. Die Entwürfe des Gestaltungsplans waren Gegenstand verschiedener Gespräche mit dem Hoch¬ bauamt, dem Amt für Denkmalpflege und dem Amt für Raumentwicklung. Zudem war der Gestaltungsplan Freiestrasse Bestandteil einer reduzierten Vorprüfung (vgl. Prüfbericht vom 30. September 2019). 2.

Der zur Genehmigung eingereichte Gestaltungsplan Freiestrasse (nachfolgend: Gestaltungsplan) betrifft im Wesentlichen die Parzellen Nrn. 201,202, 204, 208, 608, 660-663 und 837. Das Planungsgebiet liegt im Zentrum von Amriswil. Es wird durch das Strassengeviert Kirch-, Frei-, Allee- und Äussere Schulstrasse begrenzt. Das Planungsgebiet wird durch eine heterogene Bebauung, das Schulhaus auf Par¬ zelle Nr. 662 und den Parkplatz auf den Parzellen Nrn. 201 (Teil) und 204 geprägt. Im Süden befindet sich das Einkaufszentrum Amriville. Nun ist geplant, insbeson¬ dere im Westen des Planungsgebiets eine bauliche Entwicklung einzuleiten. Ge¬ mäss Zonenplan (genehmigt mit DBU-Entscheid Nr. 48 vom 6. Juli 2021) sind die betroffenen Parzellen mehrheitlich der Wohnzone W5 zugewiesen und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Das Schulhaus-Areal (Parzelle Nr. 662) befindet sich in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Gemäss Art. 37 des Bauregle¬ ments (BauR) liegt das Planungsgebiet in einem Potentialgebiet für höhere Häuser. Gemäss Art. 1 der Sonderbauvorschriften (SBV) besteht der Gestaltungsplan aus einem Situationsplan 1:500, den SBV, dem Richtprojekt vom 26. Mai 2021 sowie dem Planungsbericht. Zu den allgemeinverbindlichen Inhalten gehören die im Situa¬ tionsplan in der Planlegende bezeichneten Festlegungen, die SBV und Elemente des Richtprojekt, soweit diese speziell erwähnt werden. Der Planungsbericht dient der Erläuterung. Gestützt auf Art. 2 SBV bezweckt der Gestaltungsplan insbeson¬ dere eine optimale Eingliederung und Realisierung einer zukünftigen baulichen Nut¬ zung des Areals Freiestrasse. Darüber hinaus bezweckt der Gestaltungsplan die Realisierung einer zeitgemässen und nachhaltigen Wohnüberbauung von guter ar¬ chitektonischer Gestaltung, welche auf die Umgebung Rücksicht nimmt und eine hohe Wohnqualität aufweist.

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Dem Gestaltungsplan liegt ein Richtprojekt vom 26. Mai 2021 mit neun Punktbauten (Baubereiche A-H) zu Grunde. Diese sollen insbesondere einen Bezug zur angren¬ zenden Bebauung, insbesondere zum "Amriville", mit unterschiedlicher Körnigkeit und Massstäblichkeit schaffen. Durch die Anordnung der Baubereiche und einer un¬ terschiedlichen Höhenentwicklung, entstehen spannende Innenräume. Auch wer¬ den diagonale Sicht- und Wegbeziehungen ermöglicht, welche im Areal - trotz ho¬ her Dichte - eine gewisse Durchlässigkeit und Verbindungen zulassen. Mit der Höhenentwicklung passen sich die Baubereiche entlang der Alleestrasse und der Freiestrasse den angrenzenden Bestandesbauten mit maximal vier Ober¬ geschossen an. Entlang der Äusseren Schulstrasse hingegen nimmt das Areal die "direkte Konfrontation" mit dem grossmassstäblichen "Amriville" auf. Dieser Sprung im Massstab und in der Körnung kann bewältigt werden, indem die Gebäude (Bau¬ bereiche C, E und F) an Höhe gewinnen. Über das ganze Areal entsteht laut Pla¬ nungsbericht eine differenzierte Silhouette, welche die sonst strenge Setzung auflo¬ ckert. Mit dem Gestaltungsplan werden die planerischen Festlegungen getroffen, um das erwähnten Projekt umsetzen zu können. Mit den Festlegungen werden die erwähnten Zielsetzungen sachgerecht umgesetzt. Die im Rahmen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) vorgenommene generelle Prüfung des Gestaltungsplans ergibt, dass der Gestaltungsplan mit seinen Vorschriften das übergeordnete Recht und übergeordnete Pläne einhält. In Anwendung von § 24 Abs. 2 PBG kann in Gestaltungsplänen von der Regelbau¬ weise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsge¬ staltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Im Rahmen des Ge¬ staltungsplans wird die Fassadenhöhe von 17.00 m um 12.75 m (+75%) auf 29.75 m erhöht. Gleichzeitig wird auf den Parzellen Nrn. 201 und 204 (Baubereiche C, E und F) die Gebäudelänge von 50.00 m - als Folge eines Sockelgeschosses um 13.50 m (+27%) auf 63.5 m ausgedehnt. In den übrigen Baubereichen wird die Gebäudelänge auf 17.00 m - 24.00 m reduziert. Schliesslich wird noch die Ge¬ schossflächenziffer (GFZ) von 1.5 auf 1.7 angehoben. Insgesamt resultiert im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG eine bessere Siedlungsgestaltung, die im öffentlichen Inte¬ resse liegt. Die hierfür notwendigen Nachweise sind in Kapitel 4 des Planungsbe¬ richts zu finden. Mit dem Gestaltungsplan werden die Voraussetzungen geschaffen, um die ordentli¬ chen Höhenmasse der Wohnzone W 5 (Fassadenhöhe von 17.0 m / Gesamthöhe von 21.0 m) um mehr als 3.2 m überschreiten zu können. Entsprechende Über¬ schreitungen resp. höhere Häuser im Sinne von § 38 Abs. 1 PBG sind in den Bau¬ bereichen C, D, F und G1 geplant. Gemäss § 24 Abs. 4 PBG kann für die Erstellung von höheren Häusern und Hochhäusern die Höhe und Geschosszahl gesamthaft oder für einzelne Bereiche in einem Gestaltungsplan frei festgelegt werden. Dabei

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ist zu beachten, dass für die Erstellung von höheren Häusern und Hochhäusern ge¬ mäss § 18 Abs. 1 Ziff. 9 PBG die weitergehenden, über die Gestaltungsplanmög¬ lichkeit hinausgehenden Anforderungen im Baureglement geregelt werden müssen. Seit dem 1. September 2021 besitzt die Stadt Amriswil ein Baureglement (BauR), welches mit Art. 37 eine entsprechende Regelung für höhere Häuser enthält. Ge¬ stützt auf Art. 37 sind höhere Häuser dort zulässig, wo der Konzeptplan zum Bau¬ reglement ein entsprechendes Eignungsgebiet vorsieht. Das Gebiet "Freiestrasse" liegt innerhalb des Eignungsgebietes Nr. 3. Weiter verlangt Art. 37 Abs. 5 BauR, dass bei höheren Häusern ab einer Gesamt¬ höhe von 22.00 m "die architektonischen und städtebaulichen Grundlagen" in einem Varianzverfahren zu entwickeln sind. Vorliegend wurde - trotz einer max. Gesamt¬ höhe von 29.75 m - kein Varianzverfahren durchgeführt. Ausnahmsweise kann dem Gestaltungsplan dennoch zugestimmt werden. So liegt dem Gestaltungsplan ein Konzept zu Grunde, das in der Übergangsphase zum neuen Baureglement erarbei¬ tet wurde. Auch wurde das Konzept unter Mitwirkung kantonaler Fachstellen (Hoch¬ bauamt, Amt für Denkmalpflege) schrittweise erarbeitet und optimiert. Im Zusam¬ menhang mit dem Postulat der inneren Verdichtung überzeugt die Körnung, die Platzierung, die Massstäblichkeit und die ortsspezifische Differenzierung der Geschossigkeit der Bauten. Insgesamt führt das übersichtliche Bebauungskonzept zu einer kohärenten, architektonisch guten Anlage mit qualitätsvollen Aussenräumen. Zur Sicherung der architektonischen Qualität der einzelnen Bauten und der gesam¬ ten Anlage enthält der Gestaltungsplan einzelne Festlegungen (Art. 14-16 SBV). Aus kantonaler Sicht genügen sie gerade noch. Mit Schreiben vom 30. September 2021 teilt die Stadt Amriswil dem Amt für Raumentwicklung mit, dass sie im Rah¬ men der Bauausführung einen qualifizierten Farbspezialisten beiziehen und gross¬ flächige Fassadenmuster einfordern werde. Die vorgeschlagene Massnahme liegt im Planungsermessen der Stadt Amriswil. Daher kann dem Gestaltungsplan Frei¬ estrasse dennoch zugestimmt werden. 3.

Gemäss dem Richtprojekt ist die Veloparkierung mehrheitlich im Tiefparterre vorge¬ sehen. Art. 4 Abs. 2 SBV verlangt indes, dass die Zweiradabstellplätze gut zugäng¬ lich innerhalb der Sammelgarage, in den Baubereichen oder im Aussenbereich an¬ zuordnen sind. Damit diese Abstellplätze gut erreichbar sind, muss gemäss VSSNorm die Veloparkierung ebenerdig oder mit möglichst flachen Rampen erreichbar sein. Die Stadt Amriswil teilt mit, dass der Nachweis einer (sachgerechten) Velopar¬ kierung im Baubewilligungsverfahren noch erbracht werden müsse (vgl. Schreiben der Stadt Amriswil vom 30. September 2021). Es empfiehlt sich, die Merkblätter zur "Veloparkierung" des kantonalen Tiefbauamtes beizuziehen.

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Im Rahmen der verwaltungsinternen Vernehmlassung wurde festgestellt, dass quer durch das Gestaltungsplangebiet (Baubereich D) eine öffentliche Mischabwasserlei¬ tung verläuft. Mit Schreiben vom 30. September 2021 teilt die Stadt Amriswil mit, dass diese Leitung mit einer Bebauung des Baubereichs D umzulegen ist. Diesbe¬ züglich ist anzumerken, dass für ein Umlegung-Projekt eine Bewilligung beim Amt für Umwelt eingeholt werden muss. Weiter ist darauf hinzuweisen, dass die Parzelle Nr. 204 in den Kataster der belas¬ teten Standorte (KbS) unter der Register-Nr. 4461 S 87 eingetragen ist. Beim Standort sind indes keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten (Art. 5 Abs. 4 lit. a der Altlasten-Verordnung, AltIV; SR 14.680). Eingriffe in Grundstücke, die im Kataster aufgeführt sind, bedürfen einer Bewilligung des Kantons (vgl. Bei¬ lage: Stellungnahme der Abteilung Abfall und Boden vom 27. August 2021).

Insgesamt ergibt die generelle Prüfung, dass der Gestaltungsplan Freiestrasse die An¬ forderungen gemäss § 24 Abs. 2 PBG erfüllt und somit genehmigt werden kann.

au und Umwelt

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach der Eröffnung beim Verwaltungs¬ gericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde erhoben werden. Die Be¬ schwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten sowie die Beweis¬ mittel aufführen. Sie ist unterzeichnet in je einem Exemplar für die Beschwerdeinstanz und die Beteiligten einzureichen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Expediert:

0 9. FEB. 2022