Bau- und Zonenreglement Törbel

Art. 58

Art. 59

Art. 60

Art. 61

Art. 62

Art. 63

Art. 64

Art. 65

Art. 66 3.4

Dachneigung, Dachaufbauten und VordMcher Kniestockgestaltung Antennen und Reklameemrichtungen Umgebungsgestaltung Einfriedungen, Stiitzmauern und Boschungen

Begriffserlauterungen Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

3.3

36 37 38 39 40

Sicherheit und Festigkeit Unterhalt Baustellen, Bauarbeiten Beniitzung offentlichen Grundes Feuerpolizei und Brandschutz Brandmauern Dachausstieg Dachwasser und Schneefanger Schneeraumung Schutz vor Gefahren

Gesundheitspolizeiliche Vorschriften Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

67 68 69 70 71 72 73 74 75 76

Allgememe Anforderungen Immissionen Misthofe und Jauchegruben Isolationen Geschosshohe, Raumgrosse Abstellraume Kinderspielplatze Sanitare Einrichtungen Liif tungsanlagen Umwelt- und Gewasserschutz

4.

5.

BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

77 78 79 80 81 82 83 84 85 86

Art. Art. Art. Art.

87

ZONENVORSCHRIFTEN 5.1

Gemeinsame Vorschriften Art. Art. Art.

5.2

5.3

Bauzonen Zoneneinteilung Etappen

94 95 96 97 98 99 100

Dorfzone D Dorferweiterungszone DE Wohnzone W2, W2H und W2L Ferienhauszone FH Zone fur offentliche Bauten und Anlagen 6B5A Schutzzone/Freihaltezone S Uebriges Gemeindegebiet

Zonen mit Richtplancharakter Art. Art. Art. Art. Art.

5.4

91 92 93

Zonenordnung Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

101 102 103 104 105

Verkehrsanlagen V Landschaftsschutzgebiete LS Landwirtschaftszone Wald- und Forstgebiet Gefahrenzone

Besonaere Vorschriften fur Gesamtuberbauungen und fur Baulandumlegungen Art. Art.

6.

88 89 90

Anspruch auf Baubewilligung Bewilligungspflicht Form des Baubewilligungsgesuches Inhalt des Baubewilligungsgesuches Baugespann Oeffentliche Planauflage Einsprachen gegen Baugesuche Entscheid tiber das Baugesuch Entscheid der kantonalen Baukommission Rekurs gegen den Entscheid des Gemeinderates und der kantonalen Baukommission Projektanderungen Geltungsdauer der Baubewilligung Baubeginn Baukontrolle

106 107

Gesamtiiberbauung Baulandumlegung

SCHLUSS- UND STRAFBESTIMMUNGEN Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

108 109

110 111

112 113 114

Ausnahmebewilligungen Altrechtliche Bauten Gebiihren Bussen Herstellung des gesetzmassigen Zustandes Uebergangsrecht Inkrafttreten

1

I, ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN Art. Zweck und Geltungsbereich

1

Das vorliegende Baureglement soil eine zweckmassige Nutzung und geordnete Besiedlung des gesamten Gemeindegebietes gewahrleisten. Es regelt Rechte und Pflichten des Einzelnen auf dem Gebiete des Bauwesens und der Bodennutzung gegeniiber der Gemeinschaft und gegenuber Dritten. Es soli eine wirtschaftliche Verwendung der offentlichen .Mittel garantieren.

Art. Gesetziiche Grundlagen

Das Reglement stiitzt sich auf die einschlagigen eidgenossischen und kantonalen rechtlichen Vorschriften, insbesondere diejemgen des Bauwesens und verwandter Gebiete.

Art. Vollzug

2

3

Der Vollzug des Baureglements und die Aufsicht (iber das Bauwesen sind Sache des Gemeinderates. Er erteilt die Baubewilligung unter Vorbehalt der Erteilung der Bewilligung durch die kantonalen Instanzen. Der Gemeinderat wahlt die Baukommission. Er legt deren Befugnisse fest. Die Baukommission bereitet die Beschlusse des Gemein­ derates vor und stellt diesem Antrag. Sie vollzieht die Beschlusse des Gemeinderates und ist fur die administrativen und technischen Belange des Bauwesens verantwort1lch.

Art. Verantwortung

4

Der Bauherr ist verantwortlich fur die Einhaltung der Bauvorschriften und der rechtsgliltigen Bauverfiigungen des Gemeinderates und der kantonalen Baukommission. Besteht die Bauherrschaft aus mehreren Personen, haften diese soiidarisch. Sie haben der Gemeinde einen f ederfiihrenden Bauherrn schriftlich bekanntzugeben. Durch Erteilen der Baubewilligung und durch Ausiiben der Kontrollen iibernehmen die Behorden keine Verantwortung, insbesondere ftir die Konstruktion, Festigkeit Oder Materialeignung.

2

2, PLANUNGSWESEN UND -BEGRIFFE 2,1 PLANUNGSMITTEL Art. Reglemente und Plane

5

Die Planungsmittel der Gemeinde bestehen aus folgenden Dokumenten, Planen und Reglementen: - Bericht zur Ortsplanung - Plane — Richtplan der Besiedelung und Landschaft — Zonenplan — Verkehrsrichtplan — Versorgungsrichtplan — QuartierplSne — Strassen- und Baulinienplane - Reglemente — — — — — —

Baureglement mit Zonenordnung und Zonenplan Kanalisationsreglement Wasserversorgungsreglement Kehrichtreglement Reglement des EW Torbel Richtlinien liber den Gebaude- und OrtsbildschutzArt.

Richtplan der Besiedelung und Landschaft

6

Der Richtplan dient als Grundlage fiir klinftige Entscheide und Planungsarbeiten. Er legt in den Grundziigen Art und Ausmass der Nutzung des Bodens fest. El enthalt die Vorstellungen liber die Entwicklung der Ge­ meinde innerhalb der nachsten zwanzig bis fiinfundzwanzig J^hre und wird je nach Entwicklung den ver&nderten Verhaltnissen angepasst. Insbesondere werden darin aufgef iihrt: - Angaben liber Schutzzonen der Landschaft und der Siedlung - Angaben liber die land- und forstwirtschaftliche Eignung - flir eine Bebauung vorgesehene FlSchen nach Art ihrer Nutzung - wichtigste Verkehrsanlagen - Anlagen der Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung - Flachen flir offentliche Bauten und Anlagen - Entwicklungsetappen des Siedlungsgebietes Der Richtplan bedeutet flir die Gemeinde keine Verpflichtung und flir die Eigentlimer keine Beschrankung.

3

Art. Zonenplan

Der Zonenplan scheidet das Baagebiet vom ubrigen Gemeindegebiet. Er teilt Baugebiete in Zonen ein, legt Frei- und Grunflachen fest und bezeichnet die Schutzgebiete sowie indikativ die Gefahrenzonen. Er bildet einen integrlerenden und verbindiichen Bestandteil des Baureglements und wird mit diesem der Urversammlung vorgelegt. Der rechtsgiiltige Zonenplan liegt bei der Gememdekanzlei und beim kantonalen Baudepartement zur Einsicht auf. Er ist fur jedermann verbindlich.

Art. Verkehrsrichtplan

7

8

Der Verkehrsrichtplan enthalt die bestehenden und geplanten Verkehrslinien in der Gememde, die Hauptverkehrs-, Sammel- und Erschliessungsstrassen und die offentlichen Parkplatze und Fusswege sowie die Bahn,anlagen. Er kann zusatzlich die Bau- und Niveaulinien und Angaben iiber die Fahrbahnbreiten enthalten. Um Rechtskraft zu erlangen, mussen der Verkehrsrichtplan Oder Teile davon als Strassenplane vom Gemeiiiderat beschlossen, offentlich aufgelegt und vom Staatsrat homologiert werden.

Art. Versorgungs­ richtplan

9

Im Versorgungsrichtplan sind die dem Zonenplan und den Bauetappen angepassten Konzeptionen fur die Wasserund Energieversorgung sowie fur die Abwasserbeseitigung dargestellt. Er enthalt insbesondere den Standort der wichtigsten Bauten und Anlagen, die generelle Linienfuhrung der wichtigsten Kanale und Leitungen so­ wie deren Einzugsgebiete Der Versorgungsrichtplan hat nur empfehlenden Charakter.

Art. Quartierplan

10

In klar begrenzten Teilen des Baugebietes sind nach Moglichkeit Quartierplane zu erstellen, um eine geordnete Ersch1lessung und Bebauung mit hohem Wohnwert zu erreichen. Der Quartierplan hat sich mindestens iiber folgende Flache zu erstrecken: - Bauzone - Bauerwartungsland . allgemein . angrenzend Bauzone

4'000 m2 10'000 m2 4'00C- m2

4

Der Quartierplan bestimmt Anzahl, Art, Lage, Zweckbestimmung, aussere Abmessungen, Geschosszahl und allenfalls weitere bauliche Einzelheiten wie Ausniitzung und Gestaltung, Bau- und Niveaulinien, Strassentrassees der im Planungsgebiet zu erstellenden Bau-' werke. Er ist fiir die Grundeigentiimer und ihre Rechtsnachfolger verbindlich und kann die Ueberbauung des Areals nach dem Zonenplan ausschliessen. Der Gemeinderat lasst in Zusammenarbeit mit den Grundeigentiimern je nach Bedarf Quartierplane erstellen. Diese Quartierplane konnen auch auf Begehren von einem Oder mehreren Grundeigentiimern erstellt werden. Urn Rechtsgiiltigkeit zu erlangen, bedarf der Quartierplan der Genehmigung durch den Gemeinderat, der Zustimmung der beteiligten Grundeigentiimer gemass den Vorschriften des kantonalen Rechts und der Genehmigung durch den Staatsrat. Die Grundeigentiimer haben die Durchfiihru des Planes durch privatrechtliche Vereinbarungen siv__.arzustellen. Der Gemeinderat kann geringfiigige Verschiebungen und Aenderungen baulicher Anlagen gestatten. Die Kosten des Quartierplanes bezahlen die Grundeigen­ tiimer. Falls der Gemeinderat wider den Willen der Mehrheit der beteiligten Grundeigentiimer, welche die Mehrheit des Bodens reprasentieren, einen Quartierplan in . Auftrag gibt, welcher in der Folge von den Grundeigen­ tiimern abgelehnt wird, bezahlt die Gemeinde die Kosten des Quartierplanverfahrens. Im iibrigen richtet sich das Verfahren nach dem kantona­ len Recht. Ausnahmsweise konnen Quartierplane auch ausserhalb der Bauzone erstellt werden, insofern dadurch offentlic Interessen in angemessener Weise in Betracht gezogen werden konnen. Die aus der notigen Infrastruktur anfallenden Kosten gehen voll zu Lasten des Quartierplanperimeters, resp. deren Eigentiimer.

Art. 11 Baulinien­

plan

Der Baulinienplan gibt an, wie weit an bestehende Oder projektierte Strassen, Platze und Bahnlinien gebaut werden kann. Urn Rechtskraft zu erlangen, muss der Baulinienplan vom Gemeinderat beschlossen, offentlich aufgelegt und vom . Staatsrat genehmigt werden.

5

2.2

BAUGEBIET UND ERSCHLIESSUNG

Art. Siedlungs­ gebiet

12

Der Richtplan legt neben anderen Bodennutzungen das Siedlungsgebiet fest. Als Siedlungsgebiet darf nur Land ausgeschieden werden, das sich zur Bebauung eignet und bereits weitgehend iiberbaut ist Oder in absehbarer Zeit, langstens aber innert zwanzig bis fiinfundzwanzig Jahren seit Erlass der Zonenordnung fiir die geordnete Bebauung benotigt wird und innert dieser Frist erschlossen werden kann. Die Bezeichnung.des Siedlungsgebietes stellt eine generelle Zielsetzung dar und bedeutet fiir die Gemeinde keine Verpflichtung und fiir die Bodeneigentiimer vorlSufig keinen Bebauungsanspruch.

Art. Bauerwartungs­ land

13

Die Gemeinde kann innerhalb des Siedlungsgebietes Land, das innert der nSchsten zehn bis fiinfzehn Jahre fiir die Besiedlung nicht bendtigt wird, als Bauerwartungsland bezeichnen. In der Regel darf im Bauerwartungsland erst gebaut wer­ den, wenn dieses Land durch Urversammlungsbeschluss der Bauzone zugeteilt und vom Staatsrat homologiert wurde. Im Rahmen des Quartierplanverfahrens kann im Bauer­ wartungsland gebaut werden, wenn es den offentlichen Interessen und dem Richtplan entspricht, und wenn die Gewasserschutzbestimmungen es erlauben.

Art. Baugebiet

14

Das Baugebiet der Gemeinde wird nach dem Zonenplan in die definitive und die Reserve-Bauzone eingereiht. - In der definitiven Bauzone ist die Basiserschliessung der Verkehrsanlagen, der Wasser- und Energieversorgung und der Abwasserbeseitigung schon ausgefiihrt Oder in Planung begriffen. Die Gemeinde sorgt im Rahmen ihrer finanziellen Moglichkeiten fiir die Erg&nzung der Basiserschliessung.

6

- In der Reserve-Bauzone kann der Gemeinderat Bauten bewilligen, sofern die Erschliessungsanlagen durch die Bodeneigentiimer ausgeftihrt werden. Diese Erschliessungsanlagen miissen der generellen Planung entsprechen und durch den Gemeinderat genehmigt werden. Die Kosten gehen zu Lasten der Grundeigentiimer. Bei einer Einzonung des Reserve-Baugebietes in defini­ tives Baugebiet werden die Basiserschliessungsanlagen von der Gemeinde ubernoitunen, sofern sie den Planen und Bestimmungen der Gemeinde entsprechen. In diesem Falle sind den Grundeigentiimern die ausgewiesenen Kosten unter Beriicksichtigung einer angemessenen Verzinsung und Amortisation zuriickzuerstatten. Die Anwendung des Mehrwertverfahrens bleibt vorbehalten.

Art. 15 Uebriges Ge­

meindegebiet

Das iibrige Gemeindegebiet umfasst jene Flachen, die nicht einer Bauzone, einer Schutzzone Oder einem Freihaltegebiet mit Bauverbot zugeteilt sind. Zulassig sind nur land- und forstwirtschaftliche sowie standortgebundene Bauten. Fur solche Bauten gelten die Bestimmungen der Wohnzone W2. Die Erschliessungs- und . Versorgungsanlagen miissen von den Bauwilligen auf eigene Kosten gemass den Bestimmungen der Gemeinde errichtet werden. Vorbehalten bleiben die eidgenossi- schen und kantonalen Vorschriften. ■

Art. Baulanderschliessung

16

Anspruch auf Erteilung einer Baubewilligung gemass

Art. 77 besteht nur, sofOrn das Grundstiick geniigend

erschlossen ist, das heisst - nach Form, Grosse, Lage und Beschaffenheit fur eine zonengemasse Ueberbauung geeignet ist und eine allfallig durchzufiihrende Baulandumlegung im betreffenden Gebiet nicht prajudiziert wird, - alle Anlagen fur den Verkehr (Strassen, ParkplStze und Zugang) , fiir die Wasser- und Energieversorgung sowie die Abwasserbeseitigung iiber das offentliche Kanalisationsnetz vorhanden sind Oder gleichzeitig nach den Planen der Gemeinde erstellt werden und der Grundeigentiimer die erforderlichen Rechte fiirdie Benutzung dieser Anlagen besitzt, - die Stromzufuhr sichergestellt und verkabelt ist.. - der Brandschutz gewahrleistet ist

7

Art. Basiser­ schliessung , Detailer­ schliessung

17

Bei der Baulanderschliessung sind zwei Stufen der Erschliessung zu unterscheiden: - Basiserschliessung Ixn definitiven Baugebiet ist sie Sache der Gemeinde. Die Erstellung der Sammelstrassen, der Erschliessungsstrassen und der Hauptleitungen fur die Kanalisation und Wasserversorgung erfolgt durch die Gemeinde im Rahmen ihrer finanziellen Moglichkeiten. - Detailerschliessung Um die Zahl der Anschlusse zu vermindern, die Erschliessungskosten zu senken und den Anschluss weiterer Grundeigentiimer zu erleichtern, kann der Gemeinderat auf eigene Kosten einen Detailerschliessungsplan erstellen lassen. Die Detail­ erschliessung erfolgt zu Lasten der Grundeigenttimer.

••

Art. Bauten auf unerschlossemem Gebiet

18

In unerschlossenem Gebiet kann in folgenden FSllen ein Baugesuch bewilligt werden: -

Zweckbauten von offentlichem InteresseJ land- und forstwirtschaftliche BautenJ standortbedingte Bauten; bei provisorischen Bauten, sofern diese nicht langer als 2 Jahre bestehen bleiben.

Die Abwasser miissen in jedem Fall einwandfrei gereinigt beziehungsweise beseitigt werden. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des kantonalen und eidgenossischen Rechtes.

2,3

STRASSEN, BAULIN IEN UND PARKIERUNG

Art. Baulinien, Begriff

19

Baulinien gibt es langs bestehenden und projektierten Strassen, Platzen und Bahnlinien. Es gibt fakultative und obligatorische Baulinien:

8 - Fakultative Baulinien diirfen von GebSuden nicht iiberschritten werden. Wo solche nicht festgelegt sind, ist bei der Berechnung. des Abstandes der< Fahrbahn- Oder Gehsteigrand wie eine Nachbargrenze zu betrachten. Mindestens ist jedoch der kleine Grenzabstand zur Strassenachse einzuhalten. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen fiir Garagenvorplatze - Auf obligatorische Baulinien muss gebaut werden. Die unter Bauverbot fallende Zone innerhalb der Bau­ linien bleibt Eigentum der Anstosser und ist bei der Ermittlung der Ausntitzungsziffer anrechenbar.

Art. Bauverbots­ zone zwischen Baulinien

i

Der Raum zwischen den Baulinien gilt als Bauverbotszone. In der Bauverbotszone diirfen weder iiber- noch unterirdische Gebaude erstellt werden. Zur Verbesserung unterirdischer Parkierungsmdglichkeiten kann der Gemeinderat Ausnahmen gestatten, sofern keine Verbreiterung der bestehenden Oder geplanten Strasse zu erwarten ist. Innerhalb der Bauverbotszone k6nnen Baubewilligungen erteilt werden fiir Stiitzmauern und Einfriedungen, offene Terrassen und Versorgungsleitungen. Die Ermachtigungen zu diesen Einrichtungen und Anlagen wer­ den jedoch nur auf Zusehen hin erteilt. Wenn die Verkehrssicherheit es erfordert Oder wenn innerhalb der Bauverbotszone Landerwerb zur Strassenverbreitung Oder zur Anlage von Fusswegen notwendig wird, so miissen die erwahnten Bauten und Anlagen auf Kosten des Eigentiimers entweder den neuen Verhaltnissen angepasst Oder entfernt werden.

Art. Vorspringende Gebaudeteile

20

21

Ausladungen iiber die Baulinie wie Balkone, Erker, Vordacher, Vortreppen, Fenster- und RollMden sind gestattet, sofern diese nicht auf das Gemeingut tibergreifen. Die Ausladungen diirfen nicht mehr als 1.50 m betragen. Falls im Baulinien- Oder Quartierplan Ausladungen in das Gemeingut gestattet sind, miissen diese mindestens 2.50 m iiber dem Gehsteigoder mindestens 4.50 m iiber dem Fahrbahnboden angebracht sein.

9

Art. 22 Rechtskraft

Um Rechtskraft zu haben, muss der Baulinienplan nach einer offentlichen Auflage gemass Art. 36 und

Art. 42 -48 des Strassengesetzes vom 3.9.1965 vom

Staatsrat homologiert werden. Die rechtskraftigen Baulinienplane befinden sich auf der Gemeindekanzlei und dem Baudepartement und konnen dort eingesehen werden.

Art. 23 Parkierung

Bei Neubauten, grosseren Umbauten und wesentlichen Zweckanderungen sind auf privatem Grund ausreichende Abstellflachen fur Motorfahrzeuge anzulegen. Gegen Eintragung des entsprechenden Parkplatz-Servituts im Grundbuch konnen diese auch auf einer Nachbarparzelle erstellt werden, falls diese selbst fur die eigenen Bediirfnisse gentigend Parkplatze besitzt. Zur Verhinderung der nachtraglichen Loschung ist die­ se Dienstbarkeit ebenfalls zu Gunsten der Gemeinde im Grundbuch einzutragen. Die Anzahl der Abstellplatze wird bestimmt durch die Starke des mit dem betreffenden Bau voraussichtlich verbundenen Fahrzeugverkehrs und durch die Verhaltnisse in dem betreffenden Quartier. Als Richtlinie gilt, dass ein Abstellplatz zu erstellen ist: - pro Wohnung; - pro zwei Gastezimmer eines Beherbergungsbetriebes; - pro 10 m2 Bruttogeschossflache Oder je 5 Platze eines Gastraumes von Restaurationsbetrieben und dergleichen; - pro 25- 40 m2 Bruttogeschossflache von Geschaftsund Gewerberaumen nach Massgabe des zu erwartenden Publikumsandranges, der Anzahl Arbeitsplatze und der allfalligen regionalen Bedeutung. Grundsatzlich muss fur jedes Motorfahrzeug ein Ab­ stellplatz auf privatem Boden nachgewiesen werden. In Zweifelsfalien dienen dem Gemeinderat als Richt­ linie zur Berechnung der notigen Abstellplatze die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachmanner. Garagen sind so zu erstellen, dass davor ein Autoabstellplatz von 4 m Tiefe moglich ist, ohne die Durchfahrt zu anderen Garagen zu behindern. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen fur Garagenvorplatze.

10 Wenn die ortlichen Verhaltnisse die Schaffung von Abstellflachen nicht erlauben, kann der Bauherr gegen Leistung einer entsprechenden Abfindungssumme von dieser Verpflichtung entbunden werden. Die Einnahmen sind ausschliesslich fur die Schaffung vermehrter dffentlicher Parkierungsmdglichkeiten zu verwenden. Die Hohe der Abf indungs suitune pro Parkplatz betr&gt ein Viertel des Bodenwertes im betreffenden Quartier und der Erstellungskosten, v’obei fur einen Abstellplatz 25 m2 angenommen werden und liegt zwischen Fr. 3 1 000 . bis Fr . 6'0Q0. —. Vorbehalten bleiben die Art. 215ff des Strassengesetzes vom 3.9.1965.

Art. Ausfahrten

24

Der Gemeinderat bestimmt, an welchem Ort Ausfahrten erstellt werden. Sie sind so anzulegen, dass ihre Beniitzung den Verkehr moglichst nicht behindert. Die Uebersicht darf weder durch Pflanzen, Mauern, Einfriedungen noch durch andere Anlagen behindert werden. Die Neigung von Ausfahrtrampen darf nicht vor der Baulinie angesetzt werden und in der Regel 15 Prozent nicht iiberschreiten. Im iibrigen gelten die einschlSgigen Bestimmungen des kantonalen Strassengesetzes,

Art. Garagenvorplatze

25

Garagen mit Ausfahrt gegen die Strasse miissen einen Vorplatz von mindestens 5 m Tiefe, gemessen vom Stra^ sen-resp. Gehsteigrand aufweisen. Langs einer Nebenstrasse mit starkem Gefalle kann diese Distanz auf 4 m reduziert werden. Im iibrigen gelten die einschlagigen Bestimmungen des kantonalen Strassengesetzes.

Art. Privat­ strassen und -wege

26

Privatstrassen miissen sich dem Eebauungs- und Zonen plan einordnen und sind dem Gemeinderat zur Genehmi gung vorzulegen. Fiir Unterhalt, Reinigung und Beleuchtung sind die Eigentiimer verantwortlich.

11 Die Breite von Privatstrassen muss mindestens 2.5m betragen. Je nach Lange und moglicher Belastung konnen grossere Breiten Oder andere Massnahmen vom Gemeinderat verlangt werden. Dies gilt ebenfalls, venn iiber eine bestehende Privatstrasse weitere Gebaude nachtraglich erschlossen werden. Bestehende Privatstrassen konnen, sofern sie den Anforderungen der Gemeinde entsprechen, von dieser gegen angemessene Entschadigung ubernommen werden.

3. BAU0RDNUN6SWESEN 3,1

ORTS- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ

Art. Landschaftsschutzgebiete

Die Landschaftsschutzgebiete umfassen jene Fl&chen, welche zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, im Interesse der Erholung, zur Freihaltung von Aussichtslagen, Gewasserufern, zur Gliederung von Siedlungsgebieten und zur Erhaltung von Freiflachen mit einem dauernden Bauverbot Oder mit Baubeschrankiingen belegt werden konnen. Es gelten die kantonalen und eidgenossischen Bestimmungen.

Art. Schutz des Ortsbildes

27

28

a)

In unmittelbarer Nahe geschutzter oder allgemein wertvoller Bauten ist eine einwandfreie Gestaltung erforderlich.

b)

Bestehende Bauten sind so zu erstellen, dass ihx" Aussehen das Ortsbild nicht beeintrachtigen.

12 C)

Der Gemeinderat kann eine dem Schutze Oder der Verbesserung des Ortsbildes dienende Umgebungsgestaltung und Bepflanzung verlangen.

d) Neubauten milssen dunkel gestrichen werden

(Holz)

e) Vorbehalten bleiben die Bestimmungen der Richtlinien iiber den Gebaude- und Ortsbildschutz Bauvorhaben, die das Orts- und Landschaftsbild beeintrachtigen, hat der Gemeinderat zu verweigern, auch wenn es sonst den vorliegenden Bauvorschriften entspricht.

Art. 29 Gestaltung

von Bauten und Anlagen

Neu-, An-, Urn- und Aufbauten, Renovationen, TerrainverSnderungen, Einfriedungen, Reklamen und andere Einrichtungen sind in ihre landschaftliche und bauliche Umgebung so einzugliedern, dass eine befriedi gende Gesamtwirkung entsteht. Sie sind im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst werkgerecht durchzubilden, zu gliedern und zu gestalten. Der Gemeinderat kann entsprechende Verfiigungen erlassen. Diese Bestimmungen gehen den iibrigen Artikeln der Bauordnung vor. Bauvorhaben, die diesen Anforderungen nicht geniigen, ist die Bewilligung zu verweigern, auch • wenn im iibrigen die baupolizeilichen Vorschriften eingehalten sind. Vorbehalten bleiben die eidgenSssischen und kantonalen Vorschriften fiir den Natur- und Heimatschutz.

Art. Schutzenswerte Bauten

30

Der Gemeinderat kann historisch und kunsthistorisch wertvolle Bauten Oder Gebaudeanlagen als schiitzensvert bezeichnen. Fiir diese gelten die einschlagigen gesetzlichen Bestimmungen iiber die Erhaltung von Kunstgegenstanden und historischen Denkmalern. Der Gemeinderat erstellt ein Inventar der schiitzenswerten Bauten und Gebaudeanalgen. Er kann fiir diese und fiir Bauten in ihrer Nachbarschaft Gestaltungsvorschriften erlassen. Fiir bauliche VerSnderungen ist eine sorgfaltige massstSbliche Eingliederung und eine Anpassung in Material und Farbe erforderlich. Innere Umbauten diirfen vorgenommen werden, wenn sie den Charakter und die Form des Gebaudes im historischen Sinn nicht beeintrachtigen. Massgebend sind die Richtlinien iiber den Gebaude- und Ortsbildschutz.

13 Art. Aussichtsschutz

Urn der Oeffentlichkeit an bevorzugter Lage die Aussicht zu erhalten, kann der Gememderat lm Rahmen der Mindestabstande die Situierung ernes GebSudes festlegen, die Dachgestaitung vorschreiben und die Firsthohe beschranken.

Art.

Schutz von WasserlAufen

31

32

Wasserlaufe und Wasserleitungen diirfen nur mit Zustimmung des Gemeinderates und des Eigentiimers bzw. des kant. Wasserwirtsjchaftsaintes iiberdeckt Oder umgeleitet werden. Einfriedungen von Wasserlaufen und Wasserleitungen sind nur gestattet, wenn die Berechtigten in der Ausubung lhrer Rechte nicht unzumutbar behindert sind.

Art. Schutz des Waldrandes

Naher als in emer Honzontaldistanz von 10 m von einer Waldung diirfen keine Bauten erstellt werden. Weitere forstpolizeiliche Massnahmen bleiben vorbehalten.

Art. Orientierung und Dachge­ staitung der Bauten

34

Die Orientierung und Dachgestaitung der Bauten 1st dem Charakter des Quartiers anzupassen. Der Gemeinderat kann in baulich oder landschaftlich empfindlichen Gebieten entsprechende Verftigungen erlassen, insbesondere Zonen gleicher Orientierung der Bauten und gleicher Giebelnchtung bestinunen.

Art, Baumaterialien

33

35

lm allgemeinen sind die ortsiiblichen Baumaterialien anzuwenden. Die Baukommission kann betreffend der Holz- und Maueranteile an Gebauden Vorschriften erlassen. Holzflachen sind mit dunkiem Farbanstrich zu versehen) es konnen Farbmuster verlangt werden.

14 Art. Dachneigung, Dachaufbauten und Vordacher

39

Giebeldacher miissen eine Neigung von mindestens 40% und hdchstens 50% aufweisen. Fiir die Bedachung sind Naturstein, Schindeln, Schiefer Oder schieferShnliche Materialien sowie dunkle Betonziegel zu verwenden. Flach-dacher fiir Wohnbauten sind verboten. Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind gestattet. Ihre Gesamtlange darf jedoch 20% der Lange der darunter liegenden Fassade nicht iiberschreiten. Der seitliche Abstand der Dachaufbauten bis zum GebSuderand muss mindestens zwei Meter betragen. Die Aufbauten miissen in der Regel mit dem gleichen Material wie das Dach gedeckt werden. Bei kleineren Dachaufbauten sind Ausnahmen von dieser Regel moglich. Das Dach der Mansardenfenster muss ein Mindestgefalle von 10 % in der gleichen Richtung wie das Dachgefalle verlaufend aufweisen. Bei Minimalab" standen darf das Vordach auf der gesamten FassadenlSnge 1 m nicht Uberschreiten iiber Balkonen kann es bis 1.50 m Breite betragen.

Art. Kniestockgestaltung

Bei Bauten, die die zulassige Zahl der Vollgeschcsse erreichen, darf die Kniestockhohe ab Oberkante Estrichboden gemessen 0.8 m nicht iiberschreiten.

Art. Antennen und Reklameeinrichtungen

37

38

Aussen- und insbesondere Hochantennen sind auf die empfangstechnisch notwendigen Masse und Elemente zu beschranken. Mehrere dem gleichen Zweck dienende Antennen auf demselben Gebaude sind unzulSssig. Balkonantennen sind so anzubringen, dass sie nicht stdrend wirken. In alien Fallen, in denen Estrichantennen Oder ahnliche, Susserlich nicht in Erscheinung tretende Anlagen einen guten Empfang gewahrleisten, ist auf Aussenantennen zu verzichten. Reklamen, Schaukasten, Warenautomaten, Beleuchtungseffekte und dgl. bediirfen einer Bewilligung des Geneinderates. Sie ist zu verweigern, wenn diese Einrichtungen die Umgebung beeintrachtigen Oder die Verkehrssicherheit gef&hrden. Eine Beeintrachtigung kann durch Grosse, Farbwirkung, Blendung Oder Anbringung an schiitzenswerten Bauten eintreten. Plakate diirfen nur an den von der GemeindebehSrde bezeichneten Stellen angebracht werden.

15 Art. Umgebungsgestaltung

Der Gestaltung der Umgebung von Bauten ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Jedes Baugesuch hat die Absichten des Bauherrn in dieser Hinsicht durch einen Umgebungsplan klar erkennen zu lassen, namentlich Ge­ staltung des Gelandes, Zufahrt, Bepfianzung, Stiitzmauern, Einzaunung. Bel ungeniigender Umgebungsgestaltung kann der Gemeinderat entsprechende Vorschriften erlassen.

Art. Einfriedungen, Stutzmauern und Boschungen

39

40

Einfriedungen sind in der Regel zu unterlassen. Zum Schutz von Vieh kann nach Weisungen des Gemeinderates eine Umzaunung erstellt werden, wenn diese das Landschaftsbild nicht beeintrachtigt. Einf riedungen iiber Wasserlaufe jeder Art sind verboten. Zur Einfriedung von Grundstiicken sind nach Moglichkeit Lebhage zu verwenden. Einf riedungen und Mauern diirfen 1.50 m nur iibersteigen, wenn sie urn das Mass lhrer Mehrhohe zuriickversetzt werden. Auf Stiitzmauern konnen den Durchblick nicht wesentlich behindernde Gelander von 1.0 m Hohe erstellt werden. Der Gemeinderat kann Ausnahmen von diesen Hohenvorschriften gestatten, wenn das sachliche Interesse vorhanden ist. Vorbehalten bleiben Artikel 66 70 des kantonalen Strassengesetzes. Sichtbare Stiitz- und Futtermauern, deren HQhe 2 m vibersteigen, sind mit Naturstein zu verkleiden Oder mit Lebhagen zu bepflanzen. Boschungen von Aufschiittungen und Abgrabungen sind mit einer Neigung von hochstens 2:3 anzulegen.

3,2

BEGRIFFSERLAEUTERUNGEN

Art, Grenzabstand (siehe Beilage)

41

Der Grenzabstand ist die kiirzeste horizontal gemessene Entfernung zwischen Fassade und Eigentumsgrenze. Dieser Abstand darf auf der ganzen Fassadenlange nicht unterschritten werden. Es werden unterschieden: - kleiner Grenzabstand (a; , gemessen senkrecht von der Grenze bis zu jedem Punkt der kleineren Gebaudeseiten und der Riickfassade.

16 - grosser Grenzabstand (A), gemessen senkrecht von der Grenze bis za gedem Punkt der Hauptfassade. - zur Bestimmung der Hauptrassade ist vor allem die Orientierung der Hauptwohnr&ume massgebendj in der Regel ist es die der Sonne Oder Aussicht zugekehrte Langsrassade ernes Gebaudes, - LSsst sich die Hauptrassade nrcht e'rndeutrg ermitteln, ist dre Steixung des Nachbargebaudes sowie die topographrsche Lage zu beriicksichtigen. Im Zweifel wird die Hauptrassade von der GemeindebehSrde bezeichnet. - Der Grenzabstand darr auf der ganzen FassadenlSnge nicht unterschritten weraen. Ausnahmen sind zuiassig filr Dachgesimse, Erker, Balkone, Vordacher, Vortreppen und dhnliche Bauteile von einer maximaien Ausxaaung von 1.50 m auf den Seiten des klemen Grenzabstands and 2.00 m auf der S te des grcssen Grenzabstands. - Gegeniiber Strassen gelten die durch das StrassengeOder Baulinien festgesetzten AbstSnde. FUr setz vorspnngende Gebaudeteile auf 3rfentlichem Grund gelten die Sestimmungen von Art. 21. Wo Baulinien fehlen, ceiten die Bestimmungen von Art. 19. - Tiefbauten d.h. Anlagen, die den gewachsenen Oder falls er tiefer liegt, den bearbeiteten Boden nicht (iberra- . gen (z.B. Oeltanks etc.) diirfen bis zur Eigentumsgrenze fiihren, sofern aussen nichts sichtbar ist und die Umgebung nicht verandert wird.

Art. Gebaudeabstand (siehe Beilage)

42

Der GebSudeabstand ist die ktlrzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden. Der GebSudeabstand ist mindeste. glelch der Summe der beiden vorgeschnebenen Grenzabstande. ;Bezeichnung B siehe Skizzej Bei Bauten auf gieichem Grundstiick ist der GebSudeabstand so zu bemessen, v.’ie wenn die Grenze zwischen ihnen vorhanden ware. Der Gemeinderat kann flir Nebenbauten Ausnahmen gestatten. Steht auf dem Nachbar gr undstiick bereits em Gebaude in Unterdistanz zur gemeinsamen Grenze, so muss neben den Zonenvorsthriften zum mindesten der Grenzabstand eingehalten werden.

17 Art. Naherbaurecht

Mit schriftlicher Zustixnmung der Nachbarn konnen die Grenzabstande ungleich zur Grenze verteilt werden, wenn der Gebaudeabstand eingehalten 1st. Die Vereinbarung ist vor Baubeginn vom Gemeinderat zu genehmigen und zu Gunsten der Gemeinde im Grundbuch einzutragen.

Art. Grenzbaurecht

43

44

Das Zusammenbauen uber die Grenze ist bis zur hochstzulSssigen Gebaudelange gestattet. In der Regel sollen die fur den Grenzbau vorgesehenen Hauser gleichzeitig erstellt werden. Werden die Bauten nicht gleichzeitig erstellt, mvissen die Bauteile in sich vollstandige Hauser sein und einen eigenen Giebel aufweisen. Die Vereinbarung ist vor Baubeginn im Grundbuch zu Gunsten der Gemeinde einzutragen.

Art. 45 Niveaulinien

(siehe Beilage)

Niveaulinien geben die Hohenlage der Strassenachse an.

Art. Baulinien (siehe Beilage)

Baulinien legen jene Grenzen fest, die bei Bauten entlang der bestehenden und projektierten Strassen, Platzen und Bahnen einzuhalten sind.

Art. Gebaudelange (siehe Beilage)

46

47

Die Gebaudelange ist die Entfernung zwischen den Aussenkanten des Hauptbaues. Wesentlich niedere Anbauten werden nicht zur Gebaudelange hinzugerechnet. In der Regel soil eine Gebaudelange 20 m nicht uberschreiten. Ist eine Gebaudeseite langer als 20 m, erhoht sich der Grenzabstand auf beiden Langsseiten und zwar urn 1/5 der Mehrlange fur den grossen Grenzabstand und urn 1/10 fur den kleinen Grenzabstand. Der Gemeinderat kann verlangen, dass grossere GebMude in der Lange und in der Dachform gestaffelt werden. Bei gestaffelten Gebauden berechnet sich der Mehrlangenzuschlag nach der Gesamtgebaudelange, reduziert urn das Mass der Ruckversetzungen.

18 Art. Gewachsener Boden

48

Der gewachserre Boden 1st die Oberflache des Baugrundstlickes wie sie vor Beginn der Bauarbeiten vorhanden ist. Bei Abgrabungen gilt das fertige neue, bei Aufschlittungen das urspriingliche Terrain als gewachsener Boden.. Bewilligte Terrainauf schlittungen, welche den umgebenden natiirlichen Gelandeverlauf nicht tiberragen, insofern sie Vertiefungen, Graben und Mulden ausflillen, kSnnen vom Gemeinderat als gewachsener Boden bezeichnet werden.

Art. Gebaudehfihe Geschosshdhe (siehe Beilage)

49

Die Gebaudehohe wird gemessen vom gewachsenen Oder, falls er tiefer liegt, vom bearbeiteten Boden bis zum Schnittpunkt der Gebaudefassade mit der Oberkante der Dachlinie. Bei Gebauden langs Strassen gilt als Ge­ baudehohe die Hohe ab Niveaulinie. Die Hohe von Ge­ bauden ergibt sich aus der Zahl der zulassigen Vollceschosse. Dabei dlirfen ftir die Hohe der einzelnen Geschosse im Durchschnitt hdchstens 3 m eingesetzt werden. Bei Bauten mit Geschafts- und Gewerbebetriebe kann die Geschosshohe urn max. 1.50 m erhoht werden. Bei gestaffeltem Baukorper wird die zulassige Gebaude­ hohe flir jeden der versetzten Baukorper separat berechnet. Vorbehalten bleiben die kantonalen feuerpolizeilichen Vorschriften.

Art. Firsthohe (siehe Beilage)

Die Firsthohe vrird gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt der Gebaudefassade mit der Oberkante des Dachgrates.

Art. Hdhenlage der Geb&ude

50

51

Der Fussboden des Erdgeschosses darf entweder hochstens 1.50 m liber der tiefsten Oder hochstens 0.50 m liber der hochsten Stelle des gewachsenen Terrains ISngs der Gebaudeaussenseite liegen. Kommt am Hang der Erdgeschossfussboden eines GebSudes langs der Gebaudeaussenseite hoher als 3 m liber dem tiefsten Punkt des gewachsenen Oder, falls es tiefer liegt, des bearbeiteten Terrains zu liegen, so muss auf ein Vollgeschoss verzichtet werden.

19 Art. Geschosszahl

52

Als Vollgeschoss gelten das Erdgeschoss und jedes mit Wohn-, Schlaf- Oder Arbeitsraumen versehene Stockwerk. Das Dachgeschoss und das Untergeschoss werden als Vollgeschoss gezahlt, wenn sie zu mehr als 2/3 der darunterliegenden bzw. dariiberliegenden VollgeschossflSche mit Wohn-, Schlaf- Oder Arbeitsraumen belegt sind. Bei gestaffelten Baukorpern wird die Geschosszahl fiir jeden der versetzten Gebaudeteile separat berechnet.

Art. Tiefbauten

53

Tiefbauten sind Bauten, die den gewachsenen Boden nicht uberragen. Bauten, welche unter dem Niveau des gewachsenen Bodens der anstossenden Parzelle bleiben, gelten als Tiefbauten und konnen bis an die Eigentumsgrenze gebaut werden.

Art. 54 Nebengebaude

Nebengebaude sind Bauten, die mit dem Hauptgebaude in wirtschaftlichem und raumlichem Zusammenhang stehen, ihm untergeordnet sind und nicht Wohn- und Gewerbezwecken dienen.

Art. 55 Ausmitzungsziffer

Die Ausniitzungsziffer (AZ) ist die Verhaltniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossflache der Gebaude und der anrechenbaren Landflache. anrechenbare Bruttogeschossflache Ausniitzungsziffer AZ = anrechenbare Landflache a) Anrechenbare Bruttogeschossflache Als anrechenbare Bruttogeschossflache gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflachen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Abzuglich: - alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden Oder hierfur nicht verwendbaren Flachen wie z.E. zu Wohnungen gehorende Keller-, Estrich-- utid Trockenraume sowie Waschktichen.

20 - Heiz-, Kohlen- und Tankraume - Maschinenraume fur Lift-, Ventilations- und Klimaaniagen - Gemeinschaftsbastelraume in Mehrfamilienhausern - Nicht gewerblichen Zwecken dienende EinstellrSume tiir Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw. - Korndore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Raume erschliessen. - ofrene Erdgeschosshallen - uberdeckte offene Dachterrassen - orfene ein- und vorspr mgende Balkone, sofern sxe nicht als Laubengange dienen. Zur Haifte anrechenbar sind: - Gemeinschaftsraume - Auf enthaltsraume’, Gemeinschaftsraume fur Freizeitgestaltung usw. - Gemeinschaf tskiichen mit Nebenraumen, wie Kiihlraume, Annchte, office usw. - Tages-Aurenthaltsraume fur Angestellte und Betrlebspersonal Die Gemeinschaftsraume sind Raume, deren Benutzung den Bewohnern mehrerer Wohneinheiten zugleich freisteht. bi

Ermittlung der anrechenbaren Landflache Die anrechenbare Landflache ist die Flache der, von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgeniitzten Grundstucke Oder Grundstiickteile der Eauzone. Abziigiich: - die fur die Erschliessung notwendige Fahrbahn-, Zafahrts- und Trottoirflache. - projektierte Verkehrsanlagen, fur deren Festlegung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeieitet Oder durchgefiihrt ist. >4 - Grtinzone bzw. Freihaltezone, sofern sie in einem Zonen- Oder Quartierplan als solche festgelegt ist.

- Wald, Gewasser und andere Grundstiickteile, die aus offensichtlichen Griinden nicht viberbaubar sind, v;ie ausgesprochene Steilhange und derglei- . chen. Wird ein iiberbautes Grundstiick neu parzelliert, so darf die none Parzelle nur soweit uberbaut werden, als die Ausniitzungsziffer liber das ganze Grundstiick gemessen, noch nicht ausgelastet ist. Der Gemeinderat kann verfiigen, dass die Ausniitzungsziffer eines Grundstiickes 1m Grundbuch vermerkt wird.

21 Art. Zuschlag zur Ausnutzungsziffer

56

Der Gemeinderat kann in besonderen Fallen einen Zuschlag zur Ausniitzungsziffer gewahren. Dieser Zuschlag darf nur gewahrt werden, wenn stadtebauliche Oder andere offentliche wesentliche Interessen vorliegen, insbesondere bei Quartierplanungen und Gesamtuberbauungen. Der Zuschlag darf eine zusatzliche Ausniitzung von 0.1 nicht iiberschreiten. Dieser Zuschlag wird nur gewahrt, wenn das begiinstigte Gebaude der allgemeinen Wirtschaft der Region dient.

3.3, SICHERHEITSVORSCHRIFTEN Art. Sicherheit und Festig­ keit

57

Bauten und Anlagen des Hoch- und Tiefbaus sind allgemein nach den anerkannten Regeln der Baukunst so zu erstellen bzw. umzubauen, dass sie den notwendigen Erfordernissen der Sicherheit und Festigkeit entsprechen. Massgebend sind neben alien einschlagigen eidgenossischen und kantonalen Gesetzen die Vorschriften der jeweils zustandigen Fachverbande sowie insbesondere die Weisungen und Richtlinien der Schweiz. Unfallversicherungsanstalt (SUVA) und die Normen des Schweiz. Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Der Gemeinderat kann im Zweifelsfalle die notigen statischen Berechnungen und Bodenuntersuchungen auf Kosten des Bauherrn verlangen.

Art. 58 ;f

Unterhalt

Jeder Liegenschaftsbesitzer und Verfugungsberechtigte von Bauten und Anlagen hat diese so zu unterhalten, dass weder Menschen, Tiere und fremdes Eigentum gefahrdet werden, noch die aussere Erscheinung zu beanstanden ist. Bei drohender Gefahr muss er sofort die notigen Sicherheitsmassnahmen treffen. Der Gemeinderat kann notfalls die Behebung von Mangeln anordnen. Wird die Anordnung nicht befolgt, kann er mangelhafte Einrichtungen auf Kosten des Eigentiimers instandstellen Oder abbrechen lassen.

22 Art. Baustellen, Bauarbeiten

59

Bei Ausfuhrung von Bauarbeiten aller Art sind die zum Schutze der Arbeiter , Anwohner und Strassenbeniitzer erforderlichen Massnahmen zu treffen. Diese Massnahmen umfassen auch den Schutz vor erheblichen, vermeidbaren Belastigungen wie Baularm, Staub und Erschiitterungen im Rahmen der dem Entwicklungsstand anzupassenden technischen Moglichkeiten. Der Bauherr ist fiir die Ordnung auf dem Bauplatz verantwortlich. Die Gemeinde kann einen Plan der Bauplatzinstallationen verlangen und besondere Sicherheitsmassnahmen wie Bauzaune, Abschrankungen, Beleuchtungen anordnen. Larmerzeugende Bauarbeiten wahrend der allgemein ublichen Ruhezeiten der Bevolkerung sowie Rammarbeit und Sprengungen sind bewilligungspflichtig. Baustellen miissen verkehrssichere Zugange und Zufahrten haben. Baiime sind weitgehend zu erhalten und wahrend der Bauzeit zu schiitzen.

Art. Beniitzung offentlichen Grundes

GO

Die Inanspruchnahme offentlichen Grundes fur Baustellen-Installationen ailer Art ist auf Gesuch hin und mit Bewilligung des Gemeinderates gegen eine von ihm zu bestimmende Gebiihr zulassig. Er kann die zur Sicherheit und Gewahrleistung des offentlichen Verkehrs notwendigen Auflagen machen. Im Bereich der Baustellen befindliche Platze, Strassen und Trottoirs haben die Unternehmer im guten, rein­ lichen Zustand zu erhalten. Oeffentliche Anlagen wie Brunnen, Schieber, Hydranten, Wasserlaufe miissen benutzbar, die Strassensignale sichtbar bleiben. Die zur Sicherheit aller Strassenbeniitzer und Passanten erforderlichen Abschrankungen und Fangdacher im Bereich von Geriisten und schwebenden Lasten sind unaufgefordert zu erstellen. Durch Arbeiten beschadigte Strassen, Trottoirs und Platze sind unverzuglich und fachgerecht gemass den Weisungen des Gemeinderates instandzustellen. Die Kosten gehen zu Lasten des Bauherrn.

23 Art. Feuerpolizei und Brandschutz

61

Alle baulichen Anlagen miissen den kantonalen feuerpolizeilichen Gesetzen und Beschliissen entsprechen. Massgebend sind ferner die Wegleitungen der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungsanstalten und die Normen des SIA. Der Gemeinderat erlasst die notigen Massnahmen. Die Beaufsichtigung des Brandschutzes ist Sache der Gemeindefeuerkommission und des kanto­ nalen Feuerinspektorates.

Art. 62 Brandmauern

Brandmauern miissen erstellt werden: - zwischen zusammengebauten Hausern auf der Grundstiicksgrenze *, - bei Reihenwohnbauten mindestens alle 25 m‘, - zwischen Gebaudeteilen, wenn in einem Teil feuergefahrliche Stoffe gelagert werden, im andern Wohn- Oder Arbeitsraume untergebracht sind; - auf Weisung des Feuerinspektorates bzw. der Ge­ meindef euerkommission .

Art. 63 Dachausstieg

Jedes Dach muss aus dem Gebaudeinnern uber einen Ausstieg zu Revisionszwecken und fur den Kaminfegerdienst betreten werden kdrwien.

Art. 64 Dachwasser

und Schneefanger

Niederschlagswasser ist von den Dachern mittels Rinnen und Ablaufen in das offentliche Kanalisationsnetz abzuleiten. Das Abtropfen des Wassers auch von aussersten Traufkanten ist durch geeignete Massnahmen zu verhindern. Auf geneigten Dachern sind wirksame Schneefangvorrichtungen anzubringen. Diese Bestimmungen gelten auch fUr bestehende Bauten. Fiir Schaden und Unfalle, die aus Nichtbeachten dieser Vorschriften erfolgen, haftet der Eigentumer.

24 Art. SchneerSumung

Muss fur die Wegschaffung von Schnee der 5ffentliche Grund beniitzt werden, hat der Grundeigentumer den Schnee unverziiglich wegzuraumen. Die RSumung der Ein- . und Zufahrten hat der Eigentumer selbst zu besorgen.

Art. Schutz vor Gefahren

65

66

Gefahrenzonen G1 (rot) sind Gebiete mit starker potentieller GefShrdung. In diesen Gebieten diirfen keine Bauten irgendwelcher Art erstellt werden, die dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen und/oder sich hierzu eignen. Gefahrenzonen G2 (blau) sind Gebiete mit schwacher potentieller GefShrdung. Baugesuche in diesen Gebie. .n mussen im Hinblick auf eine Gefahrdung durch Naturgewalten uberpriift werden. Der Gemeinderat ist berechtigt, bauliche Sicherheitsvorkehren wie insbesondere Stellung, Ausbildung und Verstarkung des Gebaudes zu verlangen. Ferner kann er im Falle ausserordentlich schwerer Gefahr weitere Massnahmen (Evakuierung) zur Sicherheit von Mensch und Tier anordnen.

3,4. GESUNDHEITSPOLIZEILICHE VORSCHRIFTEN Art. Allgemeine Anforderungen

Bauten und Anlagen mtissen den gesundheitspolizeilicnen Anforderungen entsprechen, namentlich in bezug auf Warme- und Schalldammung, Raum- und Fenstergrossen, Besonnung, Belichtung, BelUftung, Trockenheit, sanitSre Einrichtungen und Gewasserschutz. Massgebend sind die kantonalen Vorschriften sowie die jeweils gultigen Normen und Empfehlungen des SIA und der einschlagigen Fachverbande.

Art. Immissionen

67

68

Jedermann ist verpflichtet, sich bei der Nutzung seines Eigentums aller vibermassigen Einwirkungen auf das Eigentum des Nachbarn zu enthalten. Verboten sind insbesondere alle schadlichen Oder nach Lage und Beschaffenheit des Grundstiickes nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Rauch, Russ, lastige Diinste, Larm, Wasser, Erschiitterung und dergleichen.

25 Der Gemeinderat ist berechtigt, Neubauten Oder Aenderungen von bestehenden Bauten abzulehnen, wenn sie eine unzumutbare Belastigung erwarten lassen. Bei unzumutbarem Baularm ist der Gemeinderat berech­ tigt, die notigen Vorkehren zu verlangen oder die betreffenden Arbeiten einstellen zu lassen.

Art. MisthSfe und Jauchegruben

69

a) Misthofe und Jauchegruben miissen durch geeignete bauliche Massnahmen undurchlassig gemacht werden. Neue Anlagen miissen mit einer undurchlassigen Mauer auf ihrer ganzen Hohe umgeben werden. Sowohl neue wie bestehende Anlagen diirfen keine Gefahren fiir die Bevolkerung darstellen und miis­ sen ausreichend eingefriedet sein. b)

Ueber eventuelle Aufhebung solcher bestehender An­ lagen in Wohnbereichen entscheidet der Gemeinde­ rat.

c)

Fiir Neuerstellungen ist eine Bewilligung der Gemeinde einzuholen. Diese setzt auch die einzuhaltenden Abstande fest.

d)

Das Ableiten von Jauche auf die Strasse und auf fremde Grundstiicke Oder in die Kanalisationsanlagen ist verboten.

Art. 70 Isolationen

Wohn- und Arbeitsraume miissen gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, gegen Schall und gegen Temperatureinfliisse fachgerecht isoliert werden. Neubauten diirfen erst bezogen werden, wenn sie geniigend ausgetrocknet sind. Wohn-, Schlaf- und Arbeitsraume sind in der Regel zu unterkellern und diirfen sich nicht unter der ErdoberflSche befinden. Nicht unterkellerte Raume sind einwandfrei zu isolieren. In nicht vollstandig freiliegenden Kellergeschossen sind im Rahmen der baugesetzlich zulassigen Geschosszahl gewerbliche Bauten nur zulassig unter der Voraussetzung, dass - die gewerblich beniitzten Raume gegen die Einwirkung von Feuchtigkeit und sonstige nachweisbar schadliche Einfltisse geschiitzt sind)

26 - eine geniigende und einwandfreie Liiftung und Belichtung garantiert wird^ - es sich nicht um Betriebe handelt, deren Beschaftigte mehr Oder weniger dauernd an einen festen Sitz Oder Standort gebunden sind.

Art. 71 GeschosshShe

Raumgrosse Fensterflache

In Neubauten mussen_Wohn-, Schlaf-^ und Arbeit.sraume, die fiir eine dauernde Nutzung vorgesehen sind, eine lichte Hohe von 2.30 m aufweisen. Im Dachgeschoss kann die mittlere Raumhohe auf 2.10 m reduziert werden. Die RaumgrQsse fiir Wohnbauten muss im Minimum den Grossenbestimmungen des sozialen Wohnungsbaus entsprechen. Fiir Ferienhauser kann von diesen Normen abgewichen werden. Die Fensterflache von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsraumen muss mindestens einen Zehntel der Bodenflache betragen.

Art. Abstellraume

72

Bei Mehrfamilienhausern von vier und mehr Wohnungen sind in der Nahe des Hauseingangs geniigend grosse gemeinsame Abstellraume fiir Kinderwagen, Velos und dgl. vorzusehen. Bei Industrie- und Gewerbebetrieben sowie grosseren Ueberbauungen ist ein Kehricht-Container-Platz einzurichten.

Art. Kinderspiel­ platze

73

Fiir Ein- und Mehrfamilienhauser sind ausreichende Kinderspielplatze an besonnter und windgeschiitzter Lage abseits der Strasse anzulegen. Ihre Grundflache soil in der Regel 15 % der gesamten Wohnflciche, min­ destens aber 15 m2 pro Wohnung ausmachen. Spielplatze diirfen nicht gleichzeitig zu andern Zwecken dienen. Bei Gesamtarealiiberbauungen sind die Kinderspielplatze moglichst in einer Anlage zusammenzufassen.

27 Art. SanitSre Einrichtungen

74

Fur jede Wohnung sind eigene sanitare Anlagen zu erstellen (Toilette, Badezimmer). Fur Toiletten und Badezimmern ist die Luftung mittels Schachten Oder andern Ventilationsanlagen zulassig, sofern deren einwandfreie Wirkung gewahrleistet ist. Bei Restaurants, offentlichen Versammlungslokalen etc. sind fiir beide Geschlechter getrennte, iiber einen beliifteten Vorraum zugangliche Toiletten in geniigender Anzahl zu erstellen.

Art. 75 Luftungsanlagen

Ventilationsoffnungen diirfen auf der Strassenseite der Gebaude oder gegen einen offentlichen Durchgang nicht tiefer als drei Meter iiber dem Boden angebracht werden. Wirtschaften, Restaurants, Saalbauten und ahnliche Betriebe sind mit mechanischen Liiftungen einzurichten, die eine einwandfreie Lufterneuerung gewahrleisten. Einschlagige Normen und Bestimmungen sind massgebend.

Art. Umwelt- und Gewasserschutz

76

Die Bestinunungen des Umwelt- und Gewasserschutzes sind gemass den kantonalen und eidgenossischen Vorschriften einzuhalten.

28

5. BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN Art. Anspruch auf Baubewilligung

Bauvorhaben sind zu bewiliigen, wenn sie den rechtlichen Vorschriften des Bundes, des Kantons und der Geir.einde entsprechen. Fur die Gestaltung von Bauten und Anlagen wird auf Artikel 29 verwiesen.

Art. Baubewilligungspflicht

77

78

Vor Beginn mit Bauarbeiten ist eine Baubewilligung einzuholen: - fiir die Erstellung von Neubauten, emschliesslich Wiederaufbauten, provisorischen Bauten und Tiefbau ten. - fiir die Anbauten, ''ufbauten, sowie Umbauten, soweit dadurch das Bild der Fassaden erne Aenderung erfahrt. - fiir die Ernchtung emgreifender zweckentfremdender Nutzungen :z.B. Wohn- und Arbeitsraume in bisher anderwertig benutzten Raumen). - fiir das Abbrechen von Bauten und Bauteilen. - fiir das Anbnngen und die Erneuerung des Aussenanstriches Oder sonstigen Veranderungen an den Fassa­ den. - fiir das Anbringen von Reklame-Plakaten, Schaukasten, Anschlagekasten, Warenautomaten, sowie das Montieron von Radio- und Fernsehantennen. - fiir den Einoau oder Umbau der Heizungsemr ichtunge >, der Rauchabieitungskanale und andern Installationen, die eine Brandgefahr darstellen konnen. (Zisternen, Tankstelien, Werkstatten, m denen ziindbare Stoffe gehandhabt werden.) - fiir die Oeffnung von Lokalen fiir das Publikum. - fiir die Installationen und den Umbau von industrie] len Betneben. -

fiir die Ernchtung von Lagern und andern unformigen Materialien unter freiern Himmel.

- fiir das Aufstellen von Wohnwagen und Waggons, beweglichen Baracken usw. fiir mehr als 60 Tage, sowie fiir die Anlage von Campingplatzen. - fiir die Erstellung und Aenderung von Abwasseranlagei und Gruben.

-

29 ' - fur alle bedeutenden Arbeiten, welche dazu angetan sind, die Oberflachengestaltung (durch Auf schiittungen, Terrassierungen, Steinbriichen, Kiesabbau, Ma­ ter iallagerungen. ) Oder das Landschaftsbild durch Beseitigung von Baumen, Geholz und Gebtisch merklich zu verandern. - fur Einfriedungen sowie das Errichten von Stiitzmauern. - fur den Bau und die Korrektion von Privatstrassen so­ wie Privatwegen. - fiir Parkplatze.

Art. 79 Form des Baubewilligungsgesuches

Das Gesuch ist schriftlich einzureichen in fiinf Exemplaren auf besonderm- Formular, vrelches auf dem Gemeindebiiro erhaltlich ist. Es ist an die Gemeindeverwaltung zu richten, mit folgenden Dokumenten in fiinf facher Ausfiihrung auf Normalformat A4 (21 x 29.7 cm) gefaltete PISne. a)

das Gesuchsformular der kantonalen Baukommission

b)

Gegebenenfalls das kantonale Gesuchsformular fiir das Aufstellen von Behaltern fiir die Lagerung wassergefahrdender Fliissigkeiten. Formulare a) und b) sind auf der Gemeindekanzlei zu beziehen.

c)

Eine vom Grundbuchgeometer erstellte Situation (1:500/1:100) Oder ein vom Registerhalter unterzeichneter Situationsplan (Auszug aus dem Gemeindekataster) . Dieser Plan soil eine geniigend grosse Zone um das fragliche Grundstiick aufweisen. Beste-o hende Nachbargebaude sollen angegeben werden.

d)

die Konstruktionsplane (Grundrisse und Schnitte), welche zum Verstandnis des Projektes notwendig sind, im Masstab 1:50 Oder 1:100 (in AusnahmefSllen 1:200). Bei Gesuchen zwecks Umbau alter Gebaude sind Fotos von alien Fassaden und vom Gebaude der Baugruppe beizulegen.

e)

Die Eingabeplane miissen technisch korrekt ausgefiihrt sein: undeutliche Oder mangelhafte, bzw. nur skizzenhafte Plane werden zur Verbesserung, resp. Erganzung zuriickgewiesen. Fiir Reklamevorrichtungen aller Art konnen anstelle von Ansichtsplanen fotographische Reproduktionen Oder Darstellungen hievon mit Eintragung der beabsichtigten Vorrichtung und Massangabe vorgelegt werden.

30* Der Gemeinderat kann weitere Dokumente (Fotos des derzeitigen Zustandes, Fotomontagen usw.) Oder die Herstellung eines Modelles auf Kosten der Bauherrschaft verlangen, wenn er dies zur besseren Beurteilung des Werkes ais notwendig erachtet. Baugesuche von Drittpersonen, die nicht Eigentiimer der Bauparzelle sind, miissen mit der Vollmacht des Auftragsgebers versehen sein. Tritt wahrend der Bauausfiihrung ein Wechsel in der Person des Bauherrn Oder Eigentiimers ein, so ist die Gemeindeverwaltung innert 7 Tagen schriftlich zu benachrichtigen.

Art. 80 Inhalt des Baubewilligungsgesuches

Dem Baugesuch sind folgende vom Bauherrn und vom Pr* jektverfasser unterzeichneten Plane in funffacher Ausfertigung beizulegen: a) Situationsplan Der Situationsplan soil enthalten: - die projektierten Bauten und Anlagen fur die Bauarbeiten. - die Namen der benachbarten Grundeigentiimer mit Angabe der Parzellennummern. - die Parzellenflache in m2 - die bestehenden Strassen und Wege sowie offentlichen Durchgangsrechte mit Angabe des vorgeschriebenen Bauabstandes samt den vorgesehenden Zugangen, resp. Zufahrten. - die massgebenden Abstande zwischen vorgesehene; Baute und Eigentumsgrenze Oder anderen Bauten (auf gleichem Terrain). - die erforderlichen Autoabstellflachen Oder Garagen. - den vorgesehenen Anschluss an die Abwasserkanalisation (mit Angabe der Anschlussschachte und Leitungsdurchmesser), oder wo dies nicht moglich ist, Plan der Abwasserreinigungsanlage. - den vorgesehenen Anschluss an das Trinkwasser- und Stromversorgungsnetz. - die vorgesehenen Heizungsanlagen und Oeltanks.

31 b)

Konstruktionsplane Die Konstruktionsplane sollen enthalten: - die Grundrisse samtlicher Geschosse, samtlicher Fassaden und alle zum Verstandnis notigen Schnitte mit vollstandigen Angaben viber Aussenmasse und Mauerstarken. - Zweckbestimmung jedes Lokals - massgebende Hohe des Bauvorhabens mit Angabe des gewachsenen und des fertigen Gelandeverlaufes. - bei Um- und Anbauten sind alter und neuer Zustand farbig darzustellen: Bestehendes grau Oder schwarz, Abbruch gelb, Neukonstruktion rot.

c) Vorbehalten bleiben die durch die kantonalen Oder kommunalen Bestimmungen zusatzlich verlangten Anga­ ben und Unterlagen.

Art. 81 Baugespann

Fur bedeutende Neubauten und grossere Umbauten kann der Gemeinderat das Aufstellen eines Baugespannes verlangen, welches die kunftige Form der Baute klar erkennen lasst. Vor der rechtskraftigen Erledigung des Baugesuches Oder ohne Einwilligung des Gemeinderates darf das Baugespann nicht entfernt werden.

Art. 82 Oeffentliche

Auflage

Nach Erhalt des vollstandigen Dossiers und wenn die Vorlage den gesetzlichen Bestimmungen entspricht, legt die Gemeinde dieses wahrend mindestens zehn Tagen, von der Publikation im Qifentlichen Amtsblatt gerechnet, zur offentiichen Emsichtsnahme auf. Fur Arbeiten geringeren Ausmasses oder Projektabanderungen, welche das Interesse Dritter nicht beruhren, kann von einer offentiichen Auflage abgesehen werden.

Art. 83 Einsprachen

gegen Baugesuche

Allfallige Einsprachen gegen das Bauprojekt sind innert zehn Tagen nach dessen Bekanntgabe im Amtsblatt dem Gemeinderat schriftiich im Doppei einzureichen. Zur Einsprache ist befugt, wer ein personliches, rechtlich geschiitztes Interesse daran hat, sich dem Bauvorhaben zu widersetzen. Privatrechtliche Einsprachen werden auf den Zivilrechtsweg verwiesen.

32

Art. 84 Entscheid

uber das Baugesuch

Der Gemeinderat entscheidet in der Regel innert 30 Tagen nach Einreichen des Baugesuches. Falls eingehendere Untersuchungen notwendig sind, wird dies dem Bauherrn innert derselben Frist unter Angabe des Grundes und der Dauer der zu erwartenden Verzogerung schriftlich mitgeteilt. Der begrundete Entscheid ist dem Bauherrn und allfalligen Einsprechern eingeschrieben zuzustellen. Bei Annahme leitet der Gemeinderat die Gesuche, welche der kantonalen Bewilligungspflicht unterstehen, an die kantonale Baukommission weiter. Wenn der Gemeinderat das Gesuch ablehnt Oder es mit Auflagen versieht, kann der Bauherr gegen den Ent­ scheid Beschwerde an die zustandice Behorde einreic?

Art. 85 Entscheid der

kantonalen Baukommission

Die kantonale Baukommission priift das Projekt und iibermittelt es gegebenenfalls an die entsprechenden Aufsichtsorgane. Der definitive Entscheid, zusammen mit den eventuellen • Bedingungen der Gemeinde und der kantonalen Baukommis­ sion, wird dem Gesuchsteller und den Opponenten schriftlich mitgeteilt. Zugleich erhalt der Gesuch­ steller einen Satz der Plane mit dem Bewilligungsvermerk zuriick.

Art. 8 6

Rekurs gegen den Entscheid des Gemeinde­ rates und der kant. Baukom­ mission

Gegen den Entscheid des Gemeinderates Oder der kantonalen Baukommission kann gemass Art. 46 VRPG (Gesetz vom 6.10. 1976 uber das Verwaltungsver'fahren und die Verwaltungsrechtspflege) innert 30 Tagen seit der Eroffnung der vorliegenden Verfiigung Beschwerde beim Staatsrat eingereicnt werden. Die Beschwerdeschrift ist mindestens in 2 Doppeln einzureichen. Bis zur Erledigung der Beschwerde darf mit dem Bau nicht begonnen werden.

33

Art. 87 Projekt-Aenderungen

Die Baute muss gemass den genehmigten Planen ausgefuhrt werden. Nachtragliche Plananderungen sind dem Gemeinderat vor Inangriffnahme der entsprechenden Arbeiten bekanntzugeben und durch vollstandige Unterlagen zu belegen. Wenn Qffentliche Oder nachbarliche Interessen durch die Aenderung beriihrt werden, ist das Baubewilligungsverfahren zu erneuern.

Art. 88 Geltungsdauer

der Baubewilligung

Die Baubewilligung verliert ihre Giiltigkeit, wenn innert einer Frist von 2 Jahren seit ihrer Zustellung nicht mit dem Bau begonnen wurde. Wenn die Arbeiten nach Ablauf dieser Frist seit mehr als einem Jahr eingestellt worden sind, kann der Gemein­ derat verlangen, dass die Arbeit vollendet Oder dass die begonnene Baute abgerissen wird und der Platz wieder annehmbar hergerichtet wird.

Art. 89 Baubeginn

Vor der Erteilung der notwendigen Baubewilligung darf mit der Bauausfuhrung nicht begonnen werden. Der Bau gilt als begonnen, wenn der Betonboden Oder die Fundamentskonsolen erstellt sind.

Art. 90 Baukontrolle

Der Bauherr ist zur schriftlichen Anzeige an den Ge­ meinderat verpflichtet: a)

nach Erstellen des Schnurgeriistes, zur Kontrolle der Situation und gesetzlichen Abstande.

b) nach Erstellen der Trink- und Abwasseranlagen, jedoch vor dem Eindecken der Graben. c) vor Erstellen der Decke uber dem Kellergeschoss (Kontrolle des Niveaus). d)

nach Erstellen der Baute, jedoch vor deren Bezug.

J4

Der Gemeinderat Oder sein Vertreter hat die Bauten innert 3 Tagen seit Empfang der Anzeige in Anwesenheit des Bauherrn Oder dessen Vertreter auf ihre Uebereinstimmung mit den Planen zu priifen. Baupolizeiliche Mangel oder Abweichungen von den genehmigten Planen und erlassenen Verfiigungen sind vom Unternehmer Oder Bauherrn innert einer vom Gemeinderat festgesetzten Frist zu beseitigen. Der Gemeinderat ist von Amtes wegen befugt, Bauten, welche nicht planm&ssig Oder ohne Bewilligung des Gemeinderates errichtet wurden, einzustellen und auf Kosten des Eigentiimers niederreissen zu lassen. Fiir Folgen, die aus versaumter Meldung entstehen, haftet der Bauherr.

35

5. ZONENVORSCHRIFTEN 5,1 GEMEINSAME VORSCHRIFTEN

Art. Bauzonen

Bauzonen sind Teile des Baugebietes, fur welche gleiche Vorschriften iiber Art und Grad der Nutzung gelten. Die Zonen reglen die Ueberbauung in bezug auf Zweckbestimmung, Bauweise, Geschosszahl, Gebaudehohe, Grenzabstand, Ausnutzung und Materialien.

Art. Zoneneinteilung

91

92

a) Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt: Bennennung

Abkiirzung

Farbe auf Plan

Dorfzone

D

braun

Dorferweiterungszone

DE

braun/orange

Wohnzone

W2

orange/rot

Ferienhauszone

FH

blau

Zone fur offentliche Bauten und Anlagen

oBoA

grun

Schutzzone/Freihaltezone

S

gelbgriin

iibriges Gemeindegebiet

UG

weiss

b) Die Zonen mit Richtplancharakter sind auf besondern Planen dargestellt (Landschaftsrichtplan und Gesamtrichtplan). Die dazugehQrenden Bestimmungen sind Teil des Zonenreglementes. Die Richtplane haben keinerlei Rechtskraft. Verkehrsanlagen

V

gelb

Landschaftsschutzgebiet

LS

blaugriin

Landwirtschaftszone

LW

olivgrun

Wald- und Forstgebiete

WD

dunkelgriin

Gefahrenzonen

G1/G2

rot/blau

36 Art. Etappen

93

Das Baugebiet wird in zeitlich abgestufter Reihenfolge zur Ueberbauung freigegeben. Die erste Etappe umfasst die im Zonenplan farbig voll angelegten Zonen. Die spateren Etappen uxnfassen kiinftige Bauzonen und sind im Zonenplan mit einem Band in Zonenfarbe umfasst. Sie unterliegen den Bestimmungen von Art. 16, 17 und 18 und denjenigen der Bauzone gleicher Farbe der ersten Etappe. Sie werden als Reservebauzonen bezeichnet. Baugesuche konnen bewilligt werden.

5,2

ZONENORDNUNG

Art. Dorfzone D

94

Nutzungsart: Die Dorfzone umfasst das engere Dorfgebiet. Sie ist fur die Erhaltung und Erstellung von Wohn- und Landwirtschaftsbauten vorgesehen und dient zur Wahrung der erhaltens-' werten Eigenart des Dorfbildes und zur Forderung einer zweckmassigen Sanierung. Bauweise:

of fen

Geschosszahl und Gebaudehohe: den bestehenden oder umliegenden Gebauden entsprechend, jedoch maximal 3 Vollgesc1 Tse und maximal 10.50 m Hohe Firsthohe:

max.

13 m Hohe

Grenzabstand:1/3 der Gebaudehohe, mindestens aber 3 m. Jede bauliche Veranderung hat sich in Hohe, Dachform, Proportionen, Material und Farben den Bauten des Dorfkerns weitgehend anzupassen. Wertvolle alte Gebaude sind nach Moglichkeit zu erhalten. Die Anwendung einschlagiger Gesetze iiber den Schutz der Kulturdenkmaler bleibt vorbehalten. In besonderen Fallen kann die kantonale Baukommission gestutzt auf Art. 12 des Beschlusses vom 15.5.1968 iiber die im Interesse der Feuerpolizei bei Bauten ein- * zuhaltenden Abstande, einen kleineren Abstand bewilligen, als dies die feuerpolizeilichen Bestimmungen vor-

37 sehen. Insbesondere kann sie mit dem Einverstandnis der Gemeinde den Wiederaufbau eines Gebaudes auf dem. alten Grundriss gestatten, auch wenn das Bauvorhaben den obigen Vorschriften nicht entspricht, sofern dies zu einer wesentlichen Verbesserung gegeniiber einer reglementarischen Bauweise beitragt. Es durfen dabei jedoch keine nachbarlichen und keine offentlichen Interessen verletzt werden. Bei jedem Baubewilligungsgesuch an die kantonale Baukommission ist die Vormeinung der kantonalen Unterkommission fur Heimatschutz beizulegen. Bei Gesuchen zwecks Umbau alter Gebaude sind Fotos von alien Fassaden und vom Gebaude in der Baugruppe bei­ zulegen. Die Artikel 27 und ff sind besonders zu beriicksichtigen.

Art. Dorferwei­ terungs zone DE

95

Nutzungsart: Die Dorferweiterungszone umfasst Gebiete angrenzend an die erhaltenswerte Dorfstruktur. Sie ist fur die Erstellung von Wohnbauten sowie nichtstorendes Gewerbe vorgesehen und dient zur Wahrung der erhaltenswerten Eigenart des Dorfbildes. Bauweise:

of fen

Geschosszahl:

maximal 3 Geschosse

Gebaudehdhe: max. 9.00 m Firsthdhe: max. 11.50 m Grenzab1/3 der Gebaudehdhe, mindestens aber 3 m stand: Ausniitzung:

AZ . = 0.4

Jede Baute hat sich in Konstruktion, Dachform, Propor­ tioned Material und Farbe den Bauten des Dorfkerns weitgehend anzupassen.

Art.

96

Wohnzone W2

Nutzungsart: Die Zone ist fur Wohnzwecke bestimmt; kleinere Gewerbebetriebe, die nicht storen, sind gestattet. Bauweise:

offen, sowie doppel- und dreiteilige Hausergruppen in Gebaudelange und Dachform gestaffelt, max. Gebaudelange 18 m.

38 Baumaterial:

Geschosszahl:

In der Regel Sockelgeschoss in Mauer Oder Beton sowie der Aufbau zu 1/2 in dunkel gestrichenem Holz. max.

zwei Geschosse

Gebaudehohe: max.

9 m

Firsthohe:

11.50 m

Grenzabstande:

max.

kleiner Grenzabstand 1/3 der Gebaudehohe mindestens aber 3.00 m von jedem Punkt der Fassade aus gemessen. Grosser Grenzabstand 70% der Gebaudehohe mindestens aber 5.00 m.

Ausntitzung: b)

AZ

0. 4

sondere-Bestimmungen

- In der Zone W2H (Wohnzone mit Hohenbeschrankung) darf die maximale Gebaudehohe, gemessen von der tiefsten Stelle des Terrains, 7.50 m nicht iibersteigen. Aus Griinden des Ortsbilds- und Landschaftsschutzes kann der Gemeinderat weitere Auflagen vorschreiben. - In der Zone W2L ist aus Griinden der Topographie und des Landschaftsschutzes das Bauen verboten. Fur die Berechnung der Ausniitzungsziffer kann aber die in diese Zone fallende Grundstiickflache miteinbezogen werden.

Art. Ferienhauszone FH

97

Nutzungsart: Diese Zone ist vorwiegend fur Wohn-Ferienzwecke und eventuell fur immissionsfreie Betriebe (wie Ateliers) etc. bestimmt. Bauweise:

offen, sowie doppel- und dreiteilige Hausergruppen in Gebaudelange und Dachform gestaffelt, max. Gebaudelange 15 m.

Baumaterial:

In der Regel sollen die traditionellen Baumaterialien angewendet werden.

Geschosszahl: Zwei Geschosse; bei Gesamtarealiiberbauungen entscheidet die Baubehorde iiber eine eventuelle Erhohung der Geschosszahl Gebaudehohe: max. 7.50 m Ausnahmen bilden Gesamtarealiiberbauungen Firsthohe: Grenzabstande:

max.

10.00 m

Kleiner Grenzabstand 1/3 der Gebaudehohe mindestens aber 3.00 m von jedem Punkt der Fassade gemessen Grosser Grenzabstand 70% der Gebaudehohe

Ausniitzung:

AZ

0.4

xr 39

Art. 98 *

Zone fur 5ffentliche Bauten und Anlagen <3B6A

Nutzungsart: Ausscheiden von Gebieten zur Erstellung von offentlichen Bauten und Anlagen oder andern Einrichtungen (Sport/Erholung), die im offentlichen Interesse liegen. Jegliche private Ueberbauung ist untersagt. Bauweise:

offen oder geschlossen

GrenzabstSnde:

1/3 der Hohe, mindestens aber 3.00 m.

Art. " 'hutzzone/ iihaltezone

s

99

Die Schutzzone umfasst jene Flachen, welche zum Schutze des Orts- und Landschaftsbildes, im Interesse der Erholung, zur Freihaltung von Aussichtslagen, Gewasserufern, zur Gliederung von Siedlungsgebieten und zur Erhaltung von Freifl&chen innerhalb des Baugebietes mit einem dauernden Bauverbot Oder mit BaubeschrMnkungen belegt werden konnen. Bauten diirfen nur umgebaut werden, soweit sie dem Zonenzweck nicht widersprechen.

Art. Uebriges Ge­ meindegebiet

r~

100

In diesem Gebiet werden nur standortbedingte Bauten bewilligt, insofern sie dem Planungszweck nicht entgegenstehen. Vorbehalten bleiben die Art. 16 und 107. Die Planung der Erschliessung durch Strassen und Anlagen der Wasserversorgung und die Abwasserbeseitigung hat durch die Privaten zu erfolgen. Die Plane miissen durch den Gemeinderat genehmigt werden. Die Erschliessung muss derart projektiert werden, dass eine sinnvolle Eingliederung in das ktinftige Strassennetz und in die Anlagen der Wasserversorgung und der Ab­ wasserbeseitigung der Gemeinde moglich ist. Die Strassen, die Wasserversorgung und die Abwasserbeseitigung miissen gemass den genehmigten Pianen erstellt werden. Die Kosten gehen zu Lasten des Grundeigentiimers. Grundsatzlich soil im "Uebrigen Gemeindegebiet" nur in begriindeten Ausnahmefailen eine Baubewilligung erteilt werden. Der Entscheid liegt beim Gemeinderat und beim Kanton.

40

5.3

ZONEN MIT RICHTPLANCHARAKTER

Art. 101 Verkehrsanlagen

V

Diese Zone umfasst bestehende und zukiinftige offentliche und private Verkehrs- und Parkierungsflachen sowie Fusswege.

Art. Landschafts­ schutzgebiete LS

102

Die Landschaftsschutzgebiete entsprechen den provisorischen Schutzgebieten entsprechend dem Bundesbeschluss uber dri^qliche Massnahmen auf dem Gebiet der Raumplanung vom 17. 2 Sie sind als provisorische Schutzzonen im Syntheseplan der Gemeinde Stalden ausgewiesen. Die Besiedlung und Ueberbauung dieser Gebiete sind aus Griinden des Landschaf tsschutzes, zur Erhaltung ausreichender Erholungsraume Oder zum Schutz vor Naturgewalten- vorlaufig einzuschranken Oder zu verhindern. Fiir die ortliche Regelung ist der Zonenplan massgebend.

Art. Landwirtschaftszone LW

Als Landwirtschaftsgebiet ist solches Land auszuscheiden, das sich fur die landwirtschaftliche Nutzung eignet und eine rationelle produktionsorientierte Landwirtschaft beriicksichtigt. Nach Moglichkeit sind grossere zusammenhar gende Landwirtschaftsgebiete auszuscheiden. In der Rege. sind nur Bauten, die der Landwirtschaft dienen, gestattet. Fiir andere nicht der Landwirtschaft dienende Bauten gelten die Bestimmungen von Art. 102.

Art. Wald- und Forstgebiet WD

103

104

Das Forstgesetz umfasst das gesamte Waldareal, das durch die eidgenossische und kantonale Gesetzgebung umschrieben und geschiitzt ist, sowie das zur Aufforstung bestimmte Gebiet. Die auf dem Zonenplan als Wald und Haine definierten Zonen haben nur indikativen Charakter. Die Zuteilung eines Waldgebietes zur Bauzone prajudiziert die Erteilung einer Rodungsbewilligung in keiner Weise.

.

4.1

Art. Gefahren­ zone G1/G2

105

a) Gefahrenzone G1 (rot) Die Gefahrenzonen G1 sind Gebiete mit starker Lawinen- Oder sonstigen Ueberschiittungsgef ahren. In diesen Gebieten diirfen keine Bauten irgendwelcher Art erstellt werden, die sich fur den Aufenthalt von Menschen und Tieren eignen. b) Gefahrenzone G2 (blau) Die Gefahrenzonen G2 sind Gebiete mit schwacherer Lawinen- Oder Ueberschiittungsgefahr. Fur Bauvorhaben in dieser Zone kann die Gemeindeverwaltung spezielle Vorschriften erlassen. Bei akuter Gefahr kann die Gemeindeverwaltung die Evakuierung von Bauten in dieser Zone anordnen. In alien diesen Fallen muss die Gemeinde das Forstinspektorat konsultieren.

42

5.4 BESONDERE VORSCHR1FTEN FUER GESAMTUEBERBAUUNGEN UND FUER BAULANDUMLEGUNGEN

Art. 106 Gesamtuberbauung

Bei der Ueberbauung einer gxosseren zusammenhangenden Flache kann der Gememderat Abweichungen vom Baureglement und den Zonenvorschriften gestatten: - die Grundstuckflachen miissen lm "Uebrigen Gemeindegebiet" mindestens 10'000 m2 und angrenzend an das Baugebiet mindestens 4'000 m2 umfassen; - die Ueberbauung ist gesamthaft zu planen und aufzulegen; - sie muss lm einzelnen und in lhrer Gesamtanlage gut gestaltet sein und eine gute Beziehung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung aufweisen; - die vorgeschriebenen Abstellplatze fur Motorfahrzeuge sind zu errichten (vgl. Art. 65); - das Ausnutzungsmass (inkl. Bonus) der entsprechenden Bauzone darf nicht uberschritten werden; - im "Uebrigen Gemeindegebiet" muss die Strassenerschliessung, die Wasserversorgung und die Kanalisation auf eigene Kosten gebaut werden. Der Gemeinderat kann das Projekt fur eine Arealuberbauung fachmannisch begutachten lassen, wobei die Ko­ sten vom Bauherrn zu tragen sind. Weitere Bestimmungen des kantonalen Rechtes bleiben vorbehalten. Das anzuwendende Verfahren ist dasjenige des Quartierplanes.

Art. Baulandum­ legung

107

Die Baulandumlegung bezweckt die Umordnung des Grundeigentums fur eine rationelle Ueberbauung und kann von den betreffenden Grundeigentiimern beschlossen oder vom Gemeinderat angeordnet werden. Ebenfalls kann die Quartierplanung (siehe Art. 20) mit einer Baulandumlegung oder Grenzbereinigung verbunden werden.

43

Die Plane zur Baulandumlegung bezwecken durch eine Neuordnung des Eigentums in einem beschrankten Gebiet eine bessere bauliche Nutzung des Bodens. Mit einem Quartierplan kombiniert konnen Zonen totalen ,Bauverbots zum Schutz des Ortsbildes oder der Landschaft ausgeschieden werden. Die Baulandumlegung sichert jedem Grundeigentiimer die ihm zukommende Ueberbauungsmoglichkeit, errechnet aufgrund seines gesamten Eigentums in der erfassten Zone. Der Plan der Baulandumlegung enthalt: - den Perimeter der Zone - die vorgesehene Neuverteilung des Grundbesitzes - die vorgesehenen offentlichen Strassen, Platze und Wege. Er muss die Ausfiihrung von Bauten gemass dem vorliegenden Reglement erlauben. Das Verfahren richtet sich nach Art. 58 des Strassengesetzes vom 3.9.1965 und nach den sinngemass anwendbaren Bestimmungen des Gesetzes uber Bodenverbesserung vom 2.2.1961. Fur die in diesem Artikel genannte Baulandumlegung sieht das kantonale Recht keine hinreichende Rechtsgrundlage vor. Diese Bestimmung hat daher lediglich indikativen Charakter bis die gesetzliche Grundlage geschaffen ist.

44

6. SCHLUSS- UND STRAFBESTIMMUNGEN Art. Ausnahmebewilligung

108

Sofern besondere Verhaltnisse Oder Bediirfnisse es rechtfertigen und unter Vorbehalt kantonal- und bundesrechtlicher Bestimmungen kann der Gemeinderat Ausnahmen von den Vorschriften dieses Reglementes bewil-. ligen. Es diirfen aber keine nachbarlichen und keine wesentlichen offentlichen Interessen verletzt werden. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist insbesondere zulassig: - wenn die Anwendung des Baureglementes zu einer ausserordentlichen Harte fiihrt, - fiir Bauten in ausschliesslich offentlichem Interesse, - fiir provisorische Bauten. Die Ausnahmebewilligung kann mit Auflagen verkniipft sowie befristet werden. Werden Ausnahmen beantragt, so kann der Gemeinderat seine Entscheidung auf das Gutachten eines neutralen Fachmannes stiitzen. Die Kosten der Begutachtung konnen dem Auftragsteller iiberbunden werden. Anstosser- und Nachbarliegenschaften diirfen durch eine Ausnahmebewilligung nicht wesentlich starker benachteiligt werden, als dies bei reglementsgemasser Bauweise zu erwarten ware.

Art. 109 Altrecht­

liche Bauten

Als altrechtliche Bauten werden nach friiherem Recht erstellte bezeichnet, die diesem Baureglement widersprechen. Untergeordnete Volumenerhohungen und Nebenbauten sind gestattet, wenn diese fiir sich allein diesem Bauregle­ ment entsprechen, und die zusatzlichen Erfordernisse wie Ausniitzungszif fer, Parkplatze erfiillt werden, und dadurch bestehende Erfordernisse der altrechtlichen Bauten nicht aufgehoben werden. Bauten, die in den Fahrbahn- Oder Gehsteigraum bestehender Oder projektierter Strassen ragen, diirfen grundsatzlich nur unterhalten werden. Aenderungen der Zweckbestimmung, innere Strukturverbersserungen und geringfiigige ausserliche Veranderungen sind gestattet, wenn' die zusatzlichen Erfordernisse erfiillt werden, und falls der Mehrwertrevers im Grundbuch zu Gunsten der . Gemeinde eingetragen wird. Abbruchreife altrechtliche Bauten sind zu entfernen.

45

Art. 110 Gebuhren

Fur die baupolizeilichen Verrichtungen der Gemeinde und fur die Beniitzung von offentlichem Eigentum sind Gebiihren zu entrichten. Der Gebiihrentarif wird vom Gemeinderat festgesetzt und vom Staatsrat genehmigt.

Art. Ill Bussen

Handlungen gegen die Vorschriften dieses Reglementes sowie gegen rechtskraftige Verfiigungen des Gemeinderates werden durch den Gemeinderat mit einer Busse bis zu Fr. 50'000.— bestraft unter Vorbehalt derjenigen Falle, die durch die kantonale Oder eidgenossische Gesetzgebung mit einer hoheren Strafe belegt werden konnen.

Art. Herstellung des gesetzmassigen Zustandes

112

Der Gemeinderat kann den Bauherrn anweisen, Bauten zu beseitigen, welche gegen die Vorschriften dieses Reglements oder gegen rechtskraftige Verfiigungen verstossen. Beseitigt der Bauherr diese Bauten innert der eingeraumten Frist nicht, hat der Gemeinderat deren Beseitigung auf Kosten des Bauherrn anzuordnen.

Art. 113 Uebergangsrecht

Die zur Zeit der Inkraftsetzung dieses Baureglements noch nicht definitiv bewilligten Gesuche unterliegen dem vorliegenden Baureglement.

Art. 114 Inkrafttreten

Dieses Baureglement tritt nach Genehmigung durch die Urversammlung am Tage der Anerkennung durch den Staats­ rat in Kraft. Gleichzeitig werden auf diesen Zeitpunkt samtliche bisherigen Bestimmungen, die diesem Bauregle­ ment widersprechen, aufgehoben.

46

Beilage zu Art.

41 und 42

Grenzabstand und Gebaudeabstand

l

Beilage zu Art. Baulinie

B

J.

46 Legende: a: kleiner Grenzabstand A: grosser Grenzabstand, der Sonne zugekehrte Gebaudeseite (Siid- oder Westseite)

a

B: Gebaudeabstand

Baulinie

Gegeniiber Strassen, Bahnlinien und Platzen konnen Baulinien festgelegt werden.

47

Beilage zu Art.

a)

47

Grenzabstand bei Mehrlange

(ML) in der Zone vorgesehene Gebaudelange: 20 m

I

Gebaudelange:

30 m

(L)

Mehrlange:

10 m

(ML)

Berechnung: -grosser Grenzabstand: A +

ML

A + 2 m

5 -kleiner Grenzabstand: ML a + 10

b)

a + 1 m

Grenzabstand bei gestaffelten Gebauden mit Mehrlange

In der Zone vorgesehene Gebaudelange: 20 m Gebaudelange:

30 m

Mehrlange:

10 m

Staffelung:

3 m

eff. Mehrlange:

10 3 m (MLe)

Berechnung.

-grosser Grenzabstand: 7 MLe A + A + 5 5 -kleiner Grenzabstand: MLe a + 10

a +

7 10

48

Beilage zu Art.

45/49/50

Gebaudehbhe

*

h

f

h

h T

7t

Legende:

T:

gewachsener Boden

h:

N: Niveaulinie

Gebaudehohe

f: Firsthohe

r

mr

% T'

s

/

h3 i2

hi /-

II

III

I

Die Bestimmung der Gebaudehohe erfolgt fur jedes Haus 1,11,111, separat.

Beilage zu Art.

52

Geschosszahl:

Legende; DG:

- 2.0G: - 1.0G:

V,

UG:

/h UG

Dachgeschoss, wenn der Ausbau mit Wohn-, Schlafund Arbeitsraumen mehr als 2/3 betragt, gilt es als Vollgeschoss Vollgeschoss Vollgeschoss Untergeschoss: wenn der Ausbau mit Wohn-, Schlafund Arbeitsraumen mehr als 2/3 betragt, gilt es als Vollgeschoss. Wenn h mehr als 3.00 m betragt gilt es ebenfalls als Vollgescho?