Baugesetz

Dieses Gesetz gilt für alle planungspflichtigen sowie baubewilligungspflichtigen und baubewilligungsfreien raumwirksamen Tätigkeiten, die nicht durch andere Gesetzgebungen abschliessend geregelt sind.

Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen.

Baubewilligungspflichtig sind auch die Zweckänderung und der Abbruch von Bauten, Anlagen und Einrichtungen sowie wesentliche Terrainveränderungen.

Baubewilligungspflichtige Bauvorhaben dürfen erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung und die erforderlichen weiteren Bewilligungen oder die Gesamtbewilligung rechtskräftig erteilt sind. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die vorsorglichen Massnahmen, insbesondere der vorzeitige Baubeginn.

Keiner Baubewilligung bedürfen insbesondere der Unterhalt von Bauten und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen sowie andere geringfügige Bauvorhaben. Im Übrigen bestimmt das Baubewilligungsdekret die baubewilligungsfreien Bauvorhaben.

Die Befreiung von der Baubewilligungspflicht entbindet nicht von der Einhaltung der anwendbaren Vorschriften und der Einholung anderer Bewilligungen.

Stören baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen die öffentliche Ordnung (Art. 45 Abs. 2 Bst. c), ordnet die Baupolizeibehörde die erforderlichen baupolizeilichen Massnahmen an, insbesondere im Interesse der Sicherheit und Gesundheit sowie des Ortsbild-, Landschafts- oder Umweltschutzes.

Bauvorhaben sind zu bewilligen, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen, die öffentliche Ordnung nicht gefährden und wenn ihnen keine Hindernisse der Planung im Sinne der Artikel 36 und 62 entgegenstehen.

…

Die Koordination des Baubewilligungsverfahrens mit anderen Verfahren richtet sich nach dem Koordinationsgesetz.

Ausgenommen sind die Baubewilligungsverfahren, welche die kleine Gemeinde durchführt (Art. 33 Abs. 2). Hier gilt:

1. Die Baubewilligung ist erst auszustellen, wenn die für das Bauvorhaben nach anderen Gesetzen erforderlichen weiteren Bewilligungen vorliegen.

2. Die Baubewilligungsbehörde kann von Buchstabe a abweichen, wenn eine andere Bewilligungsfolge aus besonderen Gründen zweckmässiger ist; für diesen Fall gilt Artikel 38 Absatz 4 Buchstabe a.

3. Die Gemeinde behandelt die Baugesuche ohne Verzug. Verfügt sie über die nötigen Unterlagen, entscheidet die Baubewilligungsbehörde innert 30 Tagen.

4. Werden neben der Baubewilligung weitere Bewilligungen angefochten, werden die Verfahren im Baubeschwerdeverfahren vereinigt und mit einem Gesamtentscheid erledigt.

Aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen werden in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne nicht berührt.

Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden.

An Gebäuden, die eine Baulinie überragen, sind Arbeiten gemäss Absatz 2 gestattet, wenn diese dem Zweck der Baulinie nicht widersprechen.

Vorbehalten bleiben die in besonderen Erlassen vorgesehenen Anpassungs- und Sanierungspflichten sowie Gemeindevorschriften, welche die Besitzstandsgarantie für besondere Fälle des Gemeindebaurechts regeln.

Die bauliche Nutzung ist durch die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde (Art. 69 ff.) bestimmt.

Ist die Nutzung der Bauzone nicht näher bezeichnet, so gilt sie als Zone gemischter Nutzung. Es sind Wohngebäude und, sofern sie weder die Wohnnutzung noch einen einheitlichen Quartiercharakter erheblich stören, auch gewerbliche und landwirtschaftliche Bauten und Anlagen zugelassen.

Vorbehalten bleiben die Nutzungsvorschriften des Bundes (Art. 15–17 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG]¹) und dieses Gesetzes (Art. 71–87).

Für die bauliche Nutzung der Gewässer und ihrer Ufer gilt Artikel 11.

Die Umschreibung und die Nutzung des Waldes werden durch die Forstgesetzgebung bestimmt.

In den keiner Nutzungszone zugeordneten Gebieten (Hochgebirge, Fels, Geröllhalden) sind Bauvorhaben grundsätzlich nicht zugelassen. Vorbehalten bleiben Ausnahmebewilligungen gemäss Artikel 81 ff.

In Gebieten, in welchen Leben und Eigentum erfahrungsgemäss oder voraussehbar durch Steinschlag, Rutschungen, Lawinen, Überschwemmungen oder ähnliche Naturereignisse erheblich bedroht sind (rote Gefahrengebiete), dürfen keine Bauten und Anlagen errichtet oder erweitert werden, die dem Aufenthalt von Mensch und Tier dienen. Andere Bauten und Anlagen dürfen nur bewilligt werden, wenn sie auf eine Lage im Gefahrengebiet angewiesen und Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Umbauten und Zweckänderungen sind gestattet, wenn dadurch das Risiko vermindert wird.

In Gefahrengebieten mit mittlerer Gefährdung (blaue Gefahrengebiete) dürfen Bauten und Anlagen nur bewilligt werden, wenn mit Massnahmen zur Gefahrenbehebung sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind.

In Gefahrengebieten mit geringer Gefährdung (gelbe Gefahrengebiete) ist bei besonders sensiblen Bauvorhaben wie beispielsweise Spitälern oder Kläranlagen sicherzustellen, dass Menschen und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind.

In Gefahrengebieten mit nicht bestimmter Gefahrenstufe ist diese spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu bestimmen.

Bei Bauvorhaben in roten und blauen Gefahrengebieten und bei besonders sensiblen Bauvorhaben in gelben Gefahrengebieten hat der Bauherr nachzuweisen, dass die nötigen Schutzmassnahmen getroffen werden.

Dem Grundeigentümer bleibt der Nachweis offen, dass die Gefährdung des Baugrundstücks und des Zugangs durch sichernde Massnahmen behoben ist.

Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird.

Die Erschliessung ist genügend, wenn

1. die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind;

2. vorschriftsgemässe Einrichtungen zur Versorgung der Bauten und Anlagen mit Wasser und Energie und zur Beseitigung des Abwassers bestehen.

Die Erschliessungsanlagen müssen den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind.

Benachbarte Grundeigentümer haben ihre Erschliessungsanlagen aufeinander abzustimmen und, soweit nötig, gemeinsam zu erstellen. Bei bahnnahen Industriegebieten sind genügend Anschlussmöglichkeiten an das Schienennetz offenzuhalten. Wo eine Überbauungsordnung (Art. 88 ff.) besteht oder vorgeschrieben ist, hat sich die Erschliessung nach ihr zu richten.

Der Regierungsrat umschreibt die Anforderungen an eine genügende Erschliessung näher. Er sorgt dafür, dass Erschliessungsanlagen nicht über ihren Zweck hinaus dimensioniert werden.

Er ordnet namentlich auch

1. die Fälle, in denen eine bestehende Strasse als genügend gelten kann, obgleich sie den Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht;

2. die für besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren Anforderungen;

3. die Möglichkeit der etappenweisen Ausführung;

4. die Verhältnisse bezüglich verkehrsberuhigter Strassen in Wohngebieten.

Die landwirtschaftlichen Nutzflächen sind zu schonen.

Sie dürfen nur eingezont oder für andere bodenverändernde Nutzungen beansprucht werden, sofern

1. der damit verfolgte Zweck ohne die Beanspruchung von landwirtschaftlichen Nutzflächen nicht sinnvoll erreicht werden kann und

2. durch eine kompakte Anordnung des Siedlungsgebiets, eine flächensparende Anordnung von Bauten und Anlagen in hoher Qualität, eine besonders hohe Nutzungsdichte sowie eine dem Raumtyp entsprechende, gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr sichergestellt ist, dass die beanspruchten Flächen nach dem Stand der Erkenntnisse optimal genutzt werden.

Der Mindestumfang an Fruchtfolgeflächen nach den Vorgaben des Bundes ist dauernd zu erhalten.

Fruchtfolgeflächen dürfen unter den im Bundesrecht festgelegten Voraussetzungen eingezont werden.

Sie dürfen für andere bodenverändernde Nutzungen beansprucht werden, sofern

1. der damit verfolgte Zweck ohne die Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen nicht sinnvoll erreicht werden kann und

2. durch eine kompakte Anordnung des Siedlungsgebiets, eine flächensparende Anordnung von Bauten und Anlagen in hoher Qualität, eine besonders hohe Nutzungsdichte sowie eine dem Raumtyp entsprechende, gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr sichergestellt ist, dass die beanspruchten Flächen nach dem Stand der Erkenntnisse optimal genutzt werden.

Eingezonte oder durch andere bodenverändernde Nutzungen beanspruchte Fruchtfolgeflächen sind zu kompensieren. Von der Kompensation wird abgesehen, sofern

1. die Beanspruchung in Erfüllung einer gesetzlich vorgeschriebenen Aufgabe erfolgt oder für die Umsetzung eines im kantonalen Richtplan bezeichneten Vorhabens erforderlich ist,

2. eine in der Landwirtschaftszone zonenkonforme Baute oder Anlage realisiert wird oder

3. die Beanspruchung für ein Materialabbau- oder Deponievorhaben für eine Dauer von höchstens 30 Jahren erfolgt.

Die Kompensation erfolgt durch Auszonung, Erhebung von nicht inventarisierten Fruchtfolgeflächen oder Bodenaufwertung gleichwertiger Flächen, wobei Biodiversitätsförderflächen durch Flächen gleicher ökologischer Qualität oder Funktion zu ersetzen sind.

Unverschmutzter Bodenaushub ist für die Aufwertung und Rekultivierung des Kulturlands zu verwenden, wenn dies ökologisch sinnvoll, technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.

Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Zur Verhinderung einer störenden Baugestaltung (störende Farb- oder Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform und dgl.) können im Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügt oder Projektänderungen verlangt werden.

…

Die Gemeinden können nähere Vorschriften erlassen.

In besonderem Masse ist Rücksicht zu nehmen auf

1. Seen, Flüsse, natürliche Bachläufe und ihre Ufer,

2. besonders schöne oder kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften sowie bedeutende öffentliche Aussichtspunkte,

3. für die Landschaft oder Siedlung charakteristische Baumbestände und Gehölze,

4. Naturschutzobjekte und für die Tier- und Pflanzenwelt wichtige Lebensräume, wie Waldränder, Feuchtgebiete und dergleichen,

5. geschichtliche und archäologische Stätten, Fundstellen und Ruinen.

Die Gemeinden können nähere Vorschriften erlassen.

Der Regierungsrat setzt eine aus Fachleuten zusammengesetzte Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein.

Die OLK beurteilt zuhanden der Baubewilligungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Die Interessenabwägung obliegt der Baubewilligungsbehörde.

Die OLK berät kantonale Organe und nimmt in Planungs-, Konzessions- und Rechtsmittelverfahren Stellung zu Fragen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes.

Sie berät Bauherrschaften und Projektverfasserinnen und -verfasser im Rahmen der Beurteilung von prägenden Bauvorhaben gemäss Absatz 2, wenn sie von diesen beigezogen wird.

Sie wird im Baubewilligungs- und Planerlassverfahren nicht beigezogen, wenn das betreffende Bauvorhaben oder Planungsgeschäft

1. bereits von der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission, der Kantonalen Denkmalpflege oder einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet worden ist oder

2. das Ergebnis eines anerkannten qualitätssichernden Verfahrens ist.

Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen.

Baudenkmäler sind schützenswert, wenn sie wegen ihrer bedeutenden architektonischen Qualität oder ihrer ausgeprägten Eigenschaften ungeschmälert bewahrt werden sollen.

Sie sind erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer ansprechenden architektonischen Qualität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen.

Baudenkmäler können nach den Bedürfnissen des heutigen Lebens und Wohnens für bisherige oder passende neue Zwecke genutzt und unter Berücksichtigung ihres Wertes verändert werden. Sie dürfen durch Veränderungen in ihrer Umgebung nicht beeinträchtigt werden.

Schützenswerte Baudenkmäler dürfen grundsätzlich nicht abgebrochen werden. Innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen sind ihrer Bedeutung entsprechend zu erhalten, sofern dies für den Schutzzweck erforderlich und für die Eigentümerin oder den Eigentümer zumutbar ist.

Erhaltenswerte Baudenkmäler sind in ihrem äusseren Bestand und mit ihren bedeutenden Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist; im Falle einer Neubaute ist das Baudenkmal durch ein gestalterisch ebenbürtiges Objekt zu ersetzen.

Im Baubewilligungsverfahren sind die zur Abwehr von Gefährdungen erforderlichen Bedingungen und Auflagen festzusetzen; es können Projektänderungen verlangt, soweit nötig Baubeschränkungen verfügt oder der Bauabschlag verfügt werden.

Der Schutz von Baudenkmälern, die aufgrund besonderer Gesetzgebung in Inventaren des Bundes oder Verzeichnissen des Kantons aufgeführt sind, wird durch jene Gesetzgebung umschrieben.

Baudenkmäler können mit einem ausreichenden winterlichen Wärmeschutz versehen werden, sofern sie dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Betreffen Planungen und Bewilligungsverfahren archäologische Objekte gemäss Artikel 9a Absatz 1 Buchstabe e, schützenswerte Baudenkmäler oder erhaltenswerte Baudenkmäler, die Bestandteil einer im Bauinventar aufgenommenen Baugruppe sind, ist die zuständige kantonale Fachstelle in jedem Fall in das Verfahren einzubeziehen. Sind keine solchen Objekte oder Baudenkmäler betroffen, genügt der Einbezug der Gemeinden.

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Inventare sind zu erstellen über

1. die schützenswerten und die erhaltenswerten Baudenkmäler gemäss Artikel 10a und 10b (Bauinventar),

2. geschichtliche und archäologische Stätten, Fundstellen und Ruinen gemäss Artikel 9a Absatz 1 Buchstabe e (archäologisches Inventar),

3. die übrigen Objekte des besonderen Landschaftsschutzes gemäss Artikel 9a, mit Ausnahme der besonders schönen Landschaften.

Der Grundeigentümer kann im Nutzungsplanverfahren (Art. 64a) oder, wenn seit Errichtung des Inventars kein solches durchgeführt worden ist, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis verlangen, dass ein Inventar richtig ist.

Der Bestand der schützenswerten und der erhaltenswerten Baudenkmäler im Bauinventar darf sieben Prozent des Gesamtgebäudebestandes des Kantons nicht überschreiten.

Der Regierungsrat regelt durch Verordnung das Verfahren der Inventarisierung.

Die Aufnahme der schützenswerten und der erhaltenswerten Baudenkmäler in das Bauinventar ist Voraussetzung für den Schutz nach Artikel 10b.

Ergänzungen eines bestehenden Bauinventars, die ausserhalb einer Gesamtrevision und weniger als sechs Monate vor dem Einreichen eines Baugesuchs vorgenommen worden sind, berühren das betreffende Bauvorhaben nicht.

Vorbehalten bleibt die Ergänzung eines Bauinventars im Falle von Entdeckungen nach Artikel 10f.

Treten, namentlich im Zuge von Arbeiten an Bauten oder im Erdreich, bisher unbekannte Bauteile oder Ausstattungen (Malereien, Täfer, Decken, skulptierte Teile und dergleichen) oder archäologische Objekte zutage, sind diese unverändert zu lassen und durch den Entdecker, die am Bau beteiligten Personen sowie die Behörde, die davon Kenntnis erhält, sofort der zuständigen Fachstelle zu melden.

Die zuständige Fachstelle trifft unverzüglich die notwendigen Massnahmen, insbesondere um Bauverzögerungen zu vermeiden.

Betreffen die Entdeckungen bisher nicht inventarisierte Objekte und sind diese als schützenswert oder erhaltenswert einzustufen, veranlasst die zuständige Fachstelle eine Ergänzung der Inventare.

Die Nutzung des Gewässerraums richtet sich nach Bundesrecht.

Im dicht überbauten Gebiet des Gewässerraums haben Bauten und Anlagen die bestehenden Bebauungsstrukturen zu berücksichtigen.

Die bundesrechtlichen Vorschriften für Bauten und Anlagen im Gewässerraum gelten auch für Bauvorhaben in Gewässern.

Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, können auf den dafür freigegebenen Gewässerflächen oder auf dem festen Ufer Hafen- und Landeanlagen, Bootsanbindestellen, Trockenplätze für Boote, Schiffsbojen sowie Anlagen für den Bade- und Wassersport und die Fischerei bewilligt werden.

Das Gesetz über See- und Flussufer² sowie die Vorschriften der besonderen Gesetzgebung und der Gemeinden bleiben vorbehalten.

Bauvorhaben dürfen nicht über Landes-, Kantons- und Gemeindegrenzen hinausgehen.

Für die gegenüber Nachbargrundstücken und gegenüber anderen Bauten und Anlagen einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend.

Die Abstände gegenüber Strassen richten sich nach dem Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG)³ und den gestützt darauf erlassenen Gemeindevorschriften, jene gegenüber Gewässern nach dem Wasserbaugesetz⁴ und jene gegenüber Wald nach der Forstgesetzgebung.

Vorbehalten bleiben besondere Abstandsvorschriften eidgenössischer und anderer kantonaler Gesetze, die Baulinien (Art. 96a und 96b) und der Baubereich (Art. 96c).

Die Bauweise, die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und Geschosszahl sowie die architektonische Gestaltung werden durch die Vorschriften der Gemeinden geregelt.

Der Ortsgebrauch kann die geschlossene oder die annähernd geschlossene Bauweise zulassen oder erfordern. Soweit die Vorschriften der Gemeinde darüber nichts enthalten, gelten die ortsüblichen Regeln.

Vorbehalten bleiben die Konstruktionsvorschriften dieses Gesetzes (Art. 21 ff.) und seiner Ausführungserlasse.

Die Umgebung (Aussenräume) von Bauten und von Anlagen ist so zu gestalten, dass sich eine gute Einordnung in die Landschaft und Siedlung ergibt und dass sie den Bedürfnissen der Benützer entspricht.

Die Gemeinden können nähere Vorschriften über die Umgebungsgestaltung aufstellen. Sie können insbesondere

1. einen angemessenen Anteil begrünter Flächen verlangen;

2. die Anpflanzung, Erhaltung und Pflege von Bäumen und Hecken vorschreiben oder im Interesse der zonengemässen Nutzung einschränken;

3. eine das herkömmliche Orts- oder Landschaftsbild verändernde Landschafts- und Umgebungsgestaltung untersagen.

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat der Bauherr Abstellräume und im Freien Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen.

In Wohnsiedlungen, die aufgrund eines einheitlichen Projektes oder einer Überbauungsordnung erstellt werden, ist zudem eine angemessene grössere Spielfläche vorzusehen; ihr Bestand und Unterhalt müssen gesichert sein.

Solange bei Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen genügende Aufenthaltsbereiche und Spielplätze fehlen, dürfen auf den betreffenden Grundstücken als solche dienende Flächen dieser Verwendung nicht durch Umgestaltung oder Überbauung entzogen werden.

Die Gemeinden können vorschreiben, dass beim Bau von Mehrfamilienhaussiedlungen ein angemessener Teil der Spiel- und Aufenthaltsbereiche wetterunabhängig zu gestalten ist.

Die Bauherrschaft kann von der Erstellung von Kinderspielplätzen und grösseren Spielflächen befreit werden, wenn in der Nähe des Baugrundstücks genügende und gut erreichbare Kinderspielplätze und grössere Spielflächen gesichert sind.

Wird durch die Erstellung, die Erweiterung, den Umbau oder die Zweckänderung von Bauten und Anlagen ein Parkplatzbedarf verursacht, so ist dafür auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu errichten.

Die Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen können verpflichtet werden, nachträglich eine ausreichende Zahl von Abstellplätzen zu schaffen, wenn es die Verhältnisse erfordern und erlauben und die Kosten zumutbar sind.

Wohnhygienisch oder für das Orts- oder Landschaftsbild wertvolle Bäume, Vorgärten, Innenhöfe und dergleichen dürfen nicht zur Anlage von Abstellplätzen beseitigt beziehungsweise beansprucht werden.

Der Regierungsrat umschreibt die Bemessung der ausreichenden Parkfläche näher. Er sorgt dabei dafür, dass Abstellflächen nicht über ihren Zweck hinaus dimensioniert werden.

Für die Bemessung der Parkfläche sind namentlich zu berücksichtigen

1. die Möglichkeit der Benützung öffentlicher Verkehrsmittel und deren Anteil am örtlichen Gesamtverkehr;

2. die Möglichkeit der Verwendung derselben Parkfläche für zeitlich auseinanderliegende Parkbedürfnisse verschiedener Betriebe oder Betriebszweige.

Die Gemeinden können in ihren Vorschriften bestimmen, dass

1. in Gebieten, die vom Fahrzeugverkehr zu entlasten oder freizuhalten sind, nur beschränkt oder keine privaten Parkierungsmöglichkeiten geschaffen werden dürfen oder dass diese ausserhalb des Gebietes angelegt werden können;

2. die Abstellplätze für ein bestimmtes Gebiet als Gemeinschaftsanlage zu erstellen sind, wenn Gründe der Ortsplanung oder der Verkehrssicherheit es erfordern; die Gemeinschaftsanlagen sind, wenn nötig, in Überbauungsordnungen (Art. 88 ff.) festzulegen;

3. die Bauherren, die ausreichende Abstellplätze nicht bereitstellen können oder dürfen, der Gemeinde eine angemessene, zweckgebundene Ersatzabgabe zu leisten haben. Die Abgabe ist nach dem Wert zu bemessen, den die Nichterfüllung der Parkplatzpflicht für den Bauherrn hat.

Ein angemessener Teil der Parkplätze ist für die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge vorzubereiten oder auszurüsten.

Bauvorhaben, die wesentlich von der baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde (Art. 69 ff.) abweichen (Kurzbezeichnung «besondere Bauten und Anlagen»), dürfen nur aufgrund einer Überbauungsordnung (Art. 88 ff.) bewilligt werden.

Als besondere Bauten und Anlagen gelten im Rahmen der näheren Bestimmungen von Artikel 20 Hochhäuser und Detailhandelseinrichtungen, ferner die weiteren vom Regierungsrat aufgrund von Absatz 1 bezeichneten Bauvorhaben.

Der Grundeigentümer, der ein Bauvorhaben der vorgenannten Art ausführen will, kann verlangen, dass die für sein Vorhaben erforderliche Überbauungsordnung den Stimmberechtigten zum Entscheid vorgelegt wird; in Gemeinden mit Grossem Gemeinderat oder Stadtrat entscheidet dieser über die Vorlage an die Stimmberechtigten.

Für Hochhausprojekte müssen die städtebauliche und verkehrstechnische Verträglichkeit innerhalb eines regionalen Betrachtungsperimeters sowie ihr Bezug zum öffentlichen Raum nachgewiesen werden.

Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten.

Besondere Bauten und Anlagen sind mehrgeschossig auszuführen.

Parkplätze sind ins Gebäudeinnere zu integrieren.

Wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden, kann von den Bestimmungen in den Absätzen 4 und 5 abgewichen werden.

Hochhäuser sind Gebäude mit einer Gesamthöhe von mehr als 30 m.

…

Detailhandelseinrichtungen gelten als besondere Bauten und Anlagen, wenn ihre Geschossfläche ausserhalb von Geschäftsgebieten grösser als 1000 m² ist. Nicht angerechnet werden die unterirdischen Flächen für das Parkieren von Fahrzeugen. Unter «Geschäftsgebiet» werden die in den Nutzungsplänen (Art. 57 Abs. 2) ausgeschiedenen Geschäftszonen und Kernzonen verstanden sowie bestehende Orts- und Quartierzentren, soweit diese bereits überwiegend mit Dienstleistungsbetrieben belegt sind.

Keiner Überbauungsordnung bedürfen

• a Bauvorhaben im Sinne von Artikel 19 Absatz 2, wenn sie gemäss Grundordnung zulässig sind,

• b …

• c Turmbauten wie Kirchtürme, Wassertürme, öffentliche Aussichtstürme sowie Hochkamine, Masten und dergleichen;

• d–e …

Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften können gewährt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden.

Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden (Lastenausgleich gemäss Art. 30 f.).

Für Ausnahmen von den Nutzungsvorschriften, die ausserhalb der Bauzone gelten, sind die Artikel 81–84a massgebend.

Von kommunalen Gestaltungsvorschriften können Ausnahmen gewährt werden, wenn dies für die effiziente Energienutzung oder für die aktive oder passive Nutzung der Sonnenenergie erforderlich ist und keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden.

Über Ausnahmegesuche entscheidet die Baubewilligungsbehörde.

Ist die kleine Gemeinde (Art. 33 Abs. 2) Baubewilligungsbehörde, so holt sie zu Gesuchen um Ausnahmen von kantonalen Vorschriften den Amtsbericht des Regierungsstatthalters ein.

Die Zuständigkeit für Ausnahmen von den Nutzungsvorschriften, die ausserhalb der Bauzone gelten, richtet sich nach Artikel 84.

Die Baubewilligungsbehörde kann die Erstellung kleiner und leicht entfernbarer Bauten und Anlagen in Abweichung von Bauvorschriften, namentlich auch von Baulinien, auf Zusehen hin bewilligen, wenn

1. der Bauherr ein genügendes Interesse nachweist;

2. weder öffentliche noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden;

3. bei Bauten an Gewässern oder Wald die dafür zuständige Behörde zugestimmt hat.

Die Bewilligung kann jederzeit entschädigungslos widerrufen werden.

Für die ausnahmsweise Bewilligung von Kleinbauten ausserhalb der Bauzone gelten die Artikel 81–84a. Die Forstgesetzgebung bleibt vorbehalten.

Ausnahmebewilligungen können für eine bestimmte Zeitdauer oder mit dem Vorbehalt jederzeitigen Widerrufs gewährt werden. Bei Ablauf der Befristung und bei Widerruf ist die bewilligte Baute oder Anlage vom jeweiligen Eigentümer innert angemessener Frist zu entfernen; er hat keinen Anspruch auf Entschädigung.

Ausnahmebewilligungen können an Bedingungen geknüpft und mit Auflagen verbunden werden. Zulässig sind insbesondere Bestimmungen, wonach

1. für wertvermehrende Aufwendungen, die als Ausnahme bewilligt werden, im Enteignungsfall keine Entschädigung geleistet wird;

2. Bauten und Anlagen, die nur im Hinblick auf einen bestimmten Zweck bewilligt werden, nicht zweckentfremdet, abparzelliert oder in Stockwerkeigentum aufgeteilt werden dürfen;

3. Sicherheit zu leisten ist für die Einhaltung von Pflichten, die mit der Baubewilligung verbunden sind.

Die Befristung, der Vorbehalt des Widerrufs, die Wegbedingung der Entschädigung (Entfernungsauflage und Mehrwertrevers), die Zweckentfremdungs-, Abparzellierungs- und Aufteilungsverbote sowie die Pflicht zur Sicherheitsleistung sind vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken.

Die Baubewilligungsbehörde weist das Grundbuchamt an, die Anmerkungen nach Absatz 3 auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks anzubringen. Sie kontrolliert, ob die mit der Bewilligung verfügten Bedingungen und Auflagen im Grundbuch angemerkt worden sind.

Nutzt ein Grundeigentümer einen Sondervorteil, der ihm durch eine Ausnahmebewilligung, eine Überbauungsordnung oder sonstwie in wesentlicher Abweichung von den örtlichen Bauvorschriften zulasten eines Nachbarn eingeräumt ist, so hat er diesen Nachbarn zu entschädigen, wenn die Beeinträchtigung erheblich ist.

Lastenausgleichspflichtig ist, wer zur Zeit des letztinstanzlichen Bauentscheides Eigentümer des Grundstücks, bei im Baurecht erstellten Bauten Baurechtsinhaber ist.

Zu Gunsten der berechtigten Person besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht im Sinne von Artikel 109c des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB)⁵ zur Sicherung der Lastenausgleichsforderung.

Beansprucht ein Bauherr einen Sondervorteil im Sinne von Artikel 30, so ist darauf in der Baupublikation oder in einer besonderen Mitteilung an die betroffenen Nachbarn hinzuweisen mit der Aufforderung, allfällige Lastenausgleichsbegehren innert der Einsprachefrist oder einer in der Mitteilung genannten besonderen Frist bei der bezeichneten Behörde anzumelden.

Die zuständige Gemeindebehörde zeigt denjenigen, die eine Lastenausgleichsforderung angemeldet haben, den Baubeginn unmittelbar nach der Schnurgerüstabnahme an, bei Bauvorhaben, die keine Schnurgerüstabnahme erfordern, sofort nach Erhalt der Mitteilung des Bauherrn über den Baubeginn.

Der Anzeige ist der Hinweis beizufügen, dass innert drei Monaten bei der örtlich zuständigen Enteignungsschätzungskommission Klage auf Lastenausgleich erhoben werden kann; gegen deren Entscheid kann beim Verwaltungsgericht appelliert werden.

Der Anspruch auf Lastenausgleich ist verwirkt,

1. wenn er nicht fristgemäss angemeldet wird, sofern die Verwirkungsfolge in der Baupublikation oder Mitteilung angedroht war;

2. wenn die Klagefrist nicht eingehalten ist.

Die Baubewilligung wird erteilt als

1. ordentliche Baubewilligung,

2. kleine Baubewilligung,

3. Teilbaubewilligung,

4. generelle Baubewilligung.

Die Baubewilligung gilt als Reklamebewilligung nach der eidgenössischen Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 (SSV⁶).

Die ordentliche Baubewilligung wird in einem Verfahren mit Veröffentlichung des Baugesuchs erteilt.

Die kleine Baubewilligung wird in einem vereinfachten Verfahren ohne Veröffentlichung des Baugesuchs erteilt.

Das Baubewilligungsdekret bestimmt die Bauvorhaben, die wegen ihrer beschränkten Auswirkungen im vereinfachten Verfahren beurteilt werden.

Die Teilbaubewilligung muss alle Gegenstände umfassen, für die ein Koordinationsbedarf besteht. Gestützt auf die Teilbaubewilligung kann mit dem Bau der bereits bewilligten Gegenstände begonnen werden.

Diejenigen Gegenstände, die nicht Bestandteil der ersten Teilbaubewilligung sind, werden in einer weiteren Teilbaubewilligung beurteilt.

Bei grösseren Bauvorhaben oder bei unklarer Rechtslage kann ein Gesuch um die Erteilung einer generellen Baubewilligung gestellt werden.

Die generelle Baubewilligung kann die vorgesehene Nutzung, die Erschliessung des Baugrundstücks, die Lage und die äussere Gestaltung des Bauobjekts, dessen Einordnung in die Umgebung sowie ähnliche Einzelfragen zum Gegenstand haben.

Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung das Baugesuch für das Ausführungsprojekt eingereicht wird.

Baubewilligungsbehörde ist der Regierungsstatthalter oder die zuständige Behörde von Gemeinden, die nach dem Ergebnis der letzten Volkszählung mindestens 10'000 Einwohner aufweisen (grosse Gemeinden).

Die Gemeinden mit weniger als 10'000 Einwohnern (kleine Gemeinden) sind zuständig für die Beurteilung der im Baubewilligungsdekret umschriebenen Bauvorhaben mit geringem Koordinationsaufwand.

Auf Gesuch hin überträgt die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz Gemeinden mit weniger als 10'000 Einwohnern die volle Bewilligungskompetenz, wenn sie über eine geeignete Bauverwaltung verfügen. Für die Gemeinden mit übertragener voller Bewilligungskompetenz gelten die Vorschriften für die grossen Gemeinden.

In der Gemeinde entscheidet der Gemeinderat oder ein anderes im Gemeindereglement bezeichnetes Organ über die Baugesuche.

Die Gemeinden sorgen dafür, dass ihnen das nötige Fachwissen zugänglich ist.

Verfügen sie nicht über eigene Fachleute, lassen sie die Baugesuche durch ein regionales Bauinspektorat, durch die Fachleute einer andern Gemeinde oder durch private Fachleute prüfen.

Der Kanton fördert die Aus- und Weiterbildung der mit der Prüfung von Baugesuchen und mit Baupolizeiaufgaben betrauten Personen.

Das Baugesuch ist bei der Gemeinde einzureichen.

Erfordert das Bauvorhaben Ausnahmen, so ist dem Baugesuch das begründete Ausnahmegesuch beizufügen.

Das Baugesuch und die weiteren Gesuche im Baubewilligungsverfahren sind zusammen mit allen erforderlichen Unterlagen in elektronischer Form im kantonalen Übermittlungssystem einzugeben.

Die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz bezeichnet das zu verwendende kantonale Übermittlungssystem und die darin auszufüllenden Formulare.

Die Gemeinde und die Baubewilligungsbehörde sind verpflichtet, die im kantonalen Übermittlungssystem eingegebenen Gesuche gemäss Absatz 1 zu behandeln.

Die Baubewilligungsbehörde gewährt den in das Baubewilligungsverfahren einbezogenen Stellen einzelfallweise Zugriff auf die elektronischen Baugesuchsunterlagen, soweit dies für deren Aufgabenerfüllung notwendig ist.

Die einbezogenen Stellen sind zur Bearbeitung von besonders schützenswerten Personendaten ermächtigt.

Bau- und Ausnahmegesuche sind nach den Bestimmungen des Baubewilligungsdekrets⁷ zu veröffentlichen oder den Anstössern sowie weiteren Personen, die davon betroffen sein könnten, mitzuteilen. Der Bekanntmachung ist der Hinweis auf das Recht zur Einsprache beizufügen.

…

Zur Einsprache sind befugt:

1. Personen, welche durch das Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind,

2. …

3. die Behörden der Gemeinden und die Organe von Gemeindeverbindungen, des Kantons und des Bundes.

Einsprachen sind schriftlich mit Begründung bei der Baubewilligungsbehörde einzureichen.

…

Zur Einsprache befugt sind private Organisationen, wenn sie

1. eine juristische Person sind,

2. rein ideelle Zwecke verfolgen.

Allfällige wirtschaftliche Tätigkeiten müssen der Erreichung des ideellen Zwecks dienen.

Zuständig zur Einspracheerhebung ist das oberste Exekutivorgan der privaten Organisation.

Die privaten Organisationen können ihre rechtlich selbstständigen Unterorganisationen für deren örtliches Tätigkeitsgebiet generell zur Erhebung von Einsprachen ermächtigen.

In Kollektiveinsprachen und vervielfältigten oder weitgehend identischen Einsprachen ist anzugeben, wer befugt ist, die Einsprechergruppe rechtsverbindlich zu vertreten.

Fehlt diese Angabe bei Kollektiveinsprachen, gilt die erstunterzeichnete Person als Vertretung.

Fehlt diese Angabe bei vervielfältigten oder weitgehend identischen Einsprachen, räumt die Behörde den Einsprecherinnen und Einsprechern eine Nachfrist zur Verbesserung ein und bezeichnet eine Vertretung für den Fall, dass innert der Nachfrist keine Vertretung angegeben wird.

…

Die Behörden und Organe nach Artikel 35 Absatz 2 Buchstabe c können nur Rügen zur Wahrung der ihnen anvertrauten öffentlichen Interessen erheben.

Die privaten Organisationen nach Artikel 35a können nur Rügen erheben in Rechtsbereichen, die seit mindestens zehn Jahren Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden.

Verfahrensleitende Verfügungen können nach vorgängiger Ankündigung im Amtsblatt oder im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde veröffentlicht werden, wenn die Postzustellung wegen der grossen Zahl der Einsprachen mit unverhältnismässigem Aufwand verbunden wäre.

Die Baubewilligungsbehörde kann den Baubeginn schon nach Ablauf der Einsprachefrist gestatten, soweit der Ausgang des Verfahrens die Arbeiten nicht beeinflussen kann.

Soweit das Bundesrecht nichts anderes bestimmt, sind Bauvorhaben nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen.

Der Entscheid ist jedoch zurückzustellen und es ist nach Artikel 62a Absatz 3 vorzugehen, wenn das Bauvorhaben Nutzungsplänen (Art. 57 Abs. 2) widerspricht, die bei der Gesuchseinreichung öffentlich aufgelegen haben.

Baugesuche, die im Hinblick auf vorgesehene neue Vorschriften oder Pläne eingereicht werden, sind nach deren Genehmigung aufgrund dieser Vorschriften oder Pläne zu beurteilen, sofern die Baubewilligung nicht vorzeitig erteilt werden kann (Art. 37).

Die Bestimmungen über die Planungszone (Art. 62 f.) bleiben vorbehalten.

Aufgrund von Bauvorschriften, die die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz noch nicht genehmigt hat, kann eine vorzeitige Baubewilligung erteilt werden, wenn

1. das zuständige Gemeindeorgan die Bauvorschriften beschlossen hat,

2. die das Bauvorhaben betreffenden Bauvorschriften unbestritten sind und

3. die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz zustimmt.

Nach der formellen Prüfung leitet die Gemeindeverwaltung die Bau- und Ausnahmegesuche sofort an die Baubewilligungsbehörde weiter und weist auf offenkundige materielle Mängel hin.

Im Bauentscheid wird geurteilt über das Baugesuch und die zugehörigen Ausnahmegesuche sowie die Kostenpflicht. Der Bauentscheid setzt sich mit den unerledigten Einsprachen auseinander.

Mit der Baubewilligung können Bedingungen und Auflagen verbunden werden; Artikel 29 Absätze 2 bis 4 sind sinngemäss anwendbar.

Im Dispositiv des Bauentscheides ist anzugeben,

1. welche weiteren Bewilligungen der Bauherr im Fall von Artikel 2a Absatz 2 Buchstabe b noch beizubringen hat,

2. welche Gesuchsgegenstände im Fall der Teilbaubewilligung (Art. 32c) noch beurteilt werden müssen.

Treffen Gesuchstellerinnen, Gesuchsteller und private Organisationen Vereinbarungen über Verpflichtungen, die Belange des öffentlichen Rechts betreffen, so gelten diese ausschliesslich als gemeinsame Anträge an die Behörde. Diese berücksichtigt das Ergebnis in ihrer Verfügung oder ihrem Entscheid. Sie verzichtet darauf, wenn die Vereinbarung Mängel nach Artikel 66 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG)⁸ aufweist.

Vereinbarungen zwischen Gesuchstellerinnen, Gesuchstellern und privaten Organisationen über finanzielle oder andere Leistungen sind nicht zulässig, soweit diese bestimmt sind für

1. die Durchsetzung von Verpflichtungen des öffentlichen Rechts, insbesondere behördlicher Auflagen,

2. Massnahmen, die das öffentliche Recht nicht vorsieht oder die in keinem Zusammenhang mit dem Vorhaben stehen,

3. die Abgeltung eines Rechtsmittelverzichts oder eines anderen prozessualen Verhaltens.

Für die Begründung des Bauentscheides und für die Rechtsmittelbelehrung gilt das Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege⁹.

Der Bauentscheid wird mit den weiteren Bewilligungen eröffnet

1. der Baugesuchstellerin oder dem Baugesuchsteller;

2. den verbliebenen Einsprecherinnen und Einsprechern;

3. den beteiligten kantonalen Amtsstellen;

4. der zuständigen Gemeindebehörde.

Die Baubewilligungsbehörde kann nach vorgängiger Ankündigung das Dispositiv des Bauentscheids zusammen mit der Rechtsmittelbelehrung im Amtsblatt oder im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde veröffentlichen, wenn die Postzustellung wegen der grossen Zahl der Einsprachen mit unverhältnismässigem Aufwand verbunden wäre.

Bauentscheide können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde angefochten werden. Diese ist schriftlich bei der Bau- und Verkehrsdirektion einzureichen. Sie hat das Rechtsbegehren und die Begründung zu enthalten.

Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde.

Die Baubeschwerden werden von der Bau- und Verkehrsdirektion ohne Verzug beurteilt. Sie prüft das Bauvorhaben frei und kann den angefochtenen Entscheid nach Anhörung der Parteien von Amtes wegen abändern, wenn er erhebliche Mängel aufweist.

Verfügungen und Entscheide können nach Artikel 35d und 39 Absatz 3 veröffentlicht werden.

Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG¹⁰). Die Beschwerdeantwort ist innert 30 Tagen einzureichen. Für die Beschwerdebefugnis im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht gilt Absatz 2 sinngemäss.

Das Beschwerderecht privater Organisationen wird durch das oberste Exekutivorgan der Organisation wahrgenommen.

Rechtlich selbstständige Unterorganisationen bedürfen zur Beschwerdeerhebung einer Ermächtigung der Organisation im Einzelfall.

Die Rechtsmittelbehörde tritt auf eine Beschwerde nicht ein, wenn die private Organisation unzulässige Leistungen im Sinne von Artikel 38a Absatz 2 gefordert hat.

Bei Kollektivbeschwerden und vervielfältigten oder weitgehend identischen Beschwerden ist ein gemeinsames Zustelldomizil anzugeben.

Fehlt diese Angabe bei Kollektivbeschwerden, ist die Adresse der erstunterzeichneten Person das Zustelldomizil.

Fehlt diese Angabe bei vervielfältigten oder weitgehend identischen Beschwerden, räumt die Behörde den Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführern eine Nachfrist zur Verbesserung ein und bezeichnet ein Zustelldomizil für den Fall, dass innert der Nachfrist kein Zustelldomizil angegeben wird.

Im Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht kann die beschwerdeführende Partei auf Gesuch der Gegenpartei zur Sicherstellung der Parteikosten verpflichtet werden, wenn sie im Einspracheverfahren unterlegen ist.

Beschwerdeführende Behörden sind von der Sicherstellungspflicht ausgenommen.

Im Gesuch hat die Gegenpartei einen Schaden glaubhaft zu machen, der aufgrund der Anfechtung vor dem Verwaltungsgericht eingetreten ist oder noch eintreten wird und im Zusammenhang mit dem angefochtenen Bauentscheid steht.

Die Schadenshöhe muss mindestens fünf Prozent der Baukosten betragen und darf 25'000 Franken nicht unterschreiten.

Bezahlt die beschwerdeführende Partei den verlangten Betrag nicht innerhalb von zehn Arbeitstagen und lässt sie auch eine kurze Nachfrist unbenutzt verstreichen, ist auf ihre Beschwerde nicht einzutreten.

Das Recht auf unentgeltliche Rechtspflege bleibt vorbehalten.

Die Baubewilligung gilt für den Gesuchsteller und den Eigentümer des Baugrundstücks; für deren Rechtsnachfolger gilt sie nur, wenn die Erteilung nicht vom Nachweis besonderer Voraussetzungen abhängig war.

Sie erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Ausführung während mehr als einem Jahr unterbrochen wird. Vorbehalten bleiben nach den näheren Bestimmungen des Baubewilligungsdekretes¹¹ Fälle, in denen die Baubewilligung aus rechtlichen Gründen noch nicht genutzt werden kann.

Die Baubewilligungsbehörde kann die Geltungsdauer nach Anhörung der betroffenen Behörden um höchstens zwei Jahre verlängern. Die Verlängerung ist ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid wesentlich verändert haben.

Eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilte oder bei ihrer Ausübung mit der öffentlichen Ordnung nicht mehr vereinbare Baubewilligung kann von der Baubewilligungsbehörde – gegebenenfalls von der nach Artikel 48 zuständigen Behörde – widerrufen werden.

Sind aufgrund der Baubewilligung bereits erhebliche Arbeiten ausgeführt, so ist der Widerruf nur zulässig,

1. wenn überwiegende Interessen ihn gebieten; der Bauherr ist nach den Bestimmungen über die materielle Enteignung (Art. 130) zu entschädigen, wenn dafür die Voraussetzungen erfüllt sind;

2. wenn der Gesuchsteller die Bewilligung durch Irreführung erwirkt hat.

Die Widerrufsverfügung ist sofort vollstreckbar. Sie kann wie ein Bauentscheid angefochten werden.

Die Baubewilligungsbehörde kann mit der Baubewilligung verfügen, dass die Unterlagen über untergeordnete Gegenstände des Bauvorhabens wie beispielsweise Einzelheiten der Gebäudeinstallation oder die Haustechnik erst vor Baubeginn zur Genehmigung vorgelegt werden müssen.

Dieses Genehmigungsverfahren ist nicht zulässig, wenn die Unterlagen zur Beurteilung und zum Entscheid über das Baugesuch notwendig sind oder wenn wegen diesen untergeordneten Gegenstände Dritten Parteirechte zustehen.

Das Gesuch um Genehmigung ist mit den erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Gemeindebehörde zuhanden der Baubewilligungsbehörde einzureichen. Diese entscheidet ohne weiteres Verfahren. Die Absätze 1 und 3 von Artikel 38 gelten sinngemäss.

Gegen den Entscheid der Baubewilligungsbehörde kann vom Gesuchsteller innert 30 Tagen seit Eröffnung Beschwerde bei der zuständigen Fachdirektion geführt werden.

Abweichende Bestimmungen der besonderen Gesetzgebung bleiben vorbehalten.

Die Baupolizei ist Sache der zuständigen Gemeindebehörde. Sie steht unter der Aufsicht des Regierungsstatthalters.

Die Organe der Baupolizei treffen im Rahmen ihrer Zuständigkeit alle Massnahmen, die zur Durchführung dieses Gesetzes und der gestützt darauf erlassenen Vorschriften und Verfügungen erforderlich sind. Insbesondere obliegt ihnen

1. die Aufsicht über die Einhaltung der Bauvorschriften und der Bedingungen und Auflagen der Baubewilligung sowie der Bestimmungen über die Arbeitssicherheit und -hygiene bei der Ausführung von Bauvorhaben;

2. die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bei widerrechtlicher Bauausführung oder bei nachträglicher Missachtung von Bauvorschriften, Bedingungen und Auflagen;

3. die Beseitigung von Störungen der öffentlichen Ordnung, die von unvollendeten, mangelhaft unterhaltenen oder sonstwie ordnungswidrigen Bauten und Anlagen ausgehen.

Die Baupolizeibehörden können vom Regierungsstatthalter zum Betreten bewohnter Gebäude und Räume ermächtigt werden, wenn wichtige rechtserhebliche Sachverhalte nur so feststellbar sind. Wenn nötig stehen ihnen die Polizeiorgane der Gemeinde und des Kantons zur Verfügung.

Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, so verfügt die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten; sie kann ein Benützungsverbot erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern. Diese Verfügungen sind sofort vollstreckbar.

Die Baupolizeibehörde setzt sodann dem jeweiligen Grundeigentümer oder Baurechtsinhaber eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme. Für das Wiederherstellungsverfahren gilt:

1. Dem Anzeiger, der als Nachbar betroffen ist, sowie den anzeigenden privatrechtlichen Organisationen im Sinne von Artikel 35a ist Gelegenheit zur Teilnahme als Partei einzuräumen.

2. Die Wiederherstellungsverfügung wird aufgeschoben, wenn der Pflichtige innert 30 Tagen seit ihrer Eröffnung ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreicht. Die Behörde kann die Frist aus wichtigen Gründen verlängern. Ein nachträgliches Baugesuch ist ausgeschlossen, wenn bereits rechtskräftig über das Bauvorhaben entschieden worden ist.

3. Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann.

4. Bei vollständiger oder teilweiser Bewilligung des Bauvorhabens fällt die Wiederherstellungsverfügung im entsprechenden Umfang dahin.

5. Im Falle des Bauabschlags entscheidet die Baubewilligungsbehörde zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist; sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue Frist.

Nach Ablauf von fünf Jahren, seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nur verlangt werden, wenn zwingende öffentliche Interessen es erfordern.

Rechtskräftig verfügte Massnahmen, die der Pflichtige innerhalb der angesetzten Frist nicht oder nicht vorschriftsgemäss ausführt, lässt die Baupolizeibehörde auf seine Kosten durch Dritte vornehmen.

Zur Sicherung von Forderung und Verzugszins besteht zu Gunsten der Gemeinde ein gesetzliches Grundpfandrecht im Sinne von Artikel 109a Buchstabe e EG ZGB.

Vernachlässigt eine Gemeindebehörde ihre baupolizeilichen Pflichten und sind dadurch öffentliche Interessen gefährdet, so hat an ihrer Stelle der Regierungsstatthalter die erforderlichen Massnahmen zu verfügen.

Verfügungen gemäss Artikel 45 bis 48 und damit zusammenhängende Kostenverfügungen können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion angefochten werden.

Die Beschwerdeentscheide der Bau- und Verkehrsdirektion unterliegen der Beschwerde an das Verwaltungsgericht.

Rechtskräftige Kostenverfügungen sind einem vollstreckbaren gerichtlichen Urteil im Sinne von Artikel 80 des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes¹² gleichgestellt.

Wer als Verantwortlicher, insbesondere als Bauherr, Architekt, Ingenieur, Bauleiter oder Bauunternehmer, ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Missachtung von Bedingungen, Auflagen oder Vorschriften ausführt oder ausführen lässt, oder wer vollstreckbaren baupolizeilichen Anordnungen, die ihm gegenüber ergangen sind, nicht nachkommt, wird mit Busse bis 40'000 Franken bestraft.

Wer für die baupolizeiliche Selbstdeklaration notwendige amtliche Formulare nicht oder falsch ausfüllt, wird mit Busse bis 40'000 Franken bestraft.

Wird die Tat vorsätzlich begangen, beträgt die Busse mindestens 2000 Franken.

In schweren Fällen, insbesondere bei Ausführung von Bauvorhaben trotz rechtskräftigem Bauabschlag, bei Verletzung von Vorschriften aus Gewinnstreben und im Wiederholungsfall beträgt die Busse 10'000 Franken bis 100'000 Franken. Ausserdem sind widerrechtliche Gewinne gemäss Artikel 70 und 71 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs¹³ einzuziehen.

Widerhandlungen gemäss Artikel 50 verjähren nach sieben Jahren.

Ist die strafbare Handlung im Geschäftsbetrieb einer juristischen Person oder einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft begangen worden, so haftet diese solidarisch für Busse, einzuziehende Gewinne, Gebühren und Kosten.

Im Strafverfahren stehen ihr die Rechte einer Partei zu.

Kanton und Gemeinden können im Strafverfahren Parteirechte ausüben. Sie sind befugt, auch hinsichtlich des Strafmasses zu appellieren.

Die Gemeinden schliessen sich zur Erfüllung gemeinsamer Aufgaben der Raumplanung zu öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Vereinigungen, den Planungsregionen, zusammen.

Für die Organisation eines öffentlich-rechtlichen Gemeindeverbandes sind die Bestimmungen des Gemeindegesetzes vom 16. März 1998 (GG²¹) massgebend. In privatrechtlich organisierten Planungsregionen können die zuständigen Organe der Mitgliedsgemeinden ihre Vertretung instruieren und ihr verbindliche Weisungen erteilen.

Jede Gemeinde gehört mindestens einer Planungsregion an. Das Gebiet einer Gemeinde kann auf Antrag der Direktion für Inneres und Justiz vom Regierungsrat zwecks regionaler Richtplanung einer bestehenden Planungsregion zugewiesen werden. Die betroffene Gemeinde und die in Betracht kommenden Planungsregionen sind vorgängig anzuhören.

Die zugewiesene Gemeinde ist für ihren Kostenanteil an der regionalen Richtplanung ersatzpflichtig.

Wo eine Regionalkonferenz nach den Bestimmungen des Gemeindegesetzes besteht, tritt diese für die Abstimmung von Siedlungsentwicklung und Gesamtverkehr an die Stelle der bestehenden Planungsregionen gemäss Artikel 97 Absatz 1.

Die Regionalkonferenz ist zudem für die regionale Richtplanung zuständig. Soweit die regionale Richtplanung nur Teilgebiete betrifft, obliegt der Beschluss über die teilregionalen Richtplanungen den betreffenden Gemeindevertretungen in der Regionalversammlung.

Der Kanton kann bestehende Planungsregionen während längstens drei Jahren nach der Einführung einer Regionalkonferenz im bisherigen Umfang mit Beiträgen nach Artikel 139 Absatz 1 Buchstabe a weiter unterstützen.

Die Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen bestimmen im Rahmen des Gesetzes, wie sich ihr Gebiet räumlich entwickeln soll. Sie beziehen die Mitgliedsgemeinden in die Entscheidfindung mit ein.

Sie erarbeiten

1. die für ihre Planungsaufgaben nötigen Grundlagen;

2. die ihnen in Gesetzen oder Verordnungen übertragenen Pläne, wie die regionalen Entwicklungskonzepte, die Richtpläne Energie und dergleichen.

3. …

Sie erlassen die für die regionale Raumentwicklung bedeutsamen Pläne (Gesamt- oder Teilrichtpläne, regionale Konzepte, Sachpläne und dgl.) in den Bereichen regionale Entwicklung, Umwelt, Landschaft, Siedlung, Verkehr sowie Versorgung und Entsorgung. Regionale Richtpläne haben für die Mitgliedsgemeinden und für zugewiesene Gemeinden (Art. 97 Abs. 3) verbindliche Wirkung (Art. 57 Abs. 1). Die Genehmigungsbehörde kann auf Antrag der Planungsregion bzw. Regionalkonferenz die Pläne für kantonale Behörden verbindlich erklären, soweit diese zugestimmt haben.

Die Mitgliedergemeinden können den Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen im Rahmen der Statuten oder eines Reglementes weitere Aufgaben übertragen.

Wird eine Gemeinde durch eine im regionalen Interesse beschlossene Massnahme besonders schwer belastet, kann ein regionaler Lastenausgleich stattfinden.

Das regionale Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept (RGSK) umfasst die Planung und gegenseitige Abstimmung von Gesamtverkehr und Siedlung.

Das RGSK beinhaltet das Agglomerationsprogramm gemäss Bundesrecht.

Der Regierungsrat legt nach Anhörung der Regionalkonferenzen zeitliche und inhaltliche Vorgaben für die Erarbeitung der RGSK fest. Er stützt sich dabei insbesondere auf die kantonale Richtplanung. Die Vorgaben umfassen namentlich die Grundsätze und Schwerpunkte für die Bevölkerungs-, Siedlungs- und Verkehrsentwicklung, die verkehrsintensiven Vorhaben und die Erschliessungsqualität mit dem öffentlichen Verkehr.

Der Regierungsrat stimmt die von den Regionen eingereichten RGSK mit den kantonalen Planungen und den übrigen RGSK ab. Nach dieser Abstimmung und der allfälligen Überarbeitung beschliesst die Regionalkonferenz die Massnahmen des RGSK als regionalen Teilrichtplan und reicht diesen zur Genehmigung gemäss Artikel 61 wieder ein.

In Regionen ohne Regionalkonferenz sorgt der Regierungsrat in Zusammenarbeit mit den betroffenen regionalen Verkehrskonferenzen und Planungsregionen für die Erarbeitung des RGSK. Nach der Abstimmung und allfälligen Überarbeitung durch den Regierungsrat (Abs. 4) beschliessen die betroffenen Planungsregionen die Massnahmen des RGSK nach Anhörung der betroffenen regionalen Verkehrskonferenzen als regionalen Teilrichtplan und reichen diesen zur Genehmigung gemäss Artikel 61 wieder ein.

Der Regierungsrat erlässt das RGSK, wenn es nicht innert Frist erarbeitet wird oder nicht den Vorgaben gemäss Absatz 3 entspricht.

Die Regionalkonferenz kann zur Wahrung regionaler Interessen regionale Überbauungsordnungen erlassen.

Die regionale Überbauungsordnung hat dieselben Rechtswirkungen wie eine kommunale Überbauungsordnung.

Für das Verfahren gelten die Artikel 58 ff. sinngemäss. Vorbehalten bleibt die fakultative Volksabstimmung (Art. 150 und 152 GG²²).

Der Regierungsrat bezeichnet Grundlagen, Konzepte und Sachpläne, mit denen die räumliche Entwicklung des Kantons bestimmt werden soll, und er beauftragt die Direktionen mit der Erarbeitung. Er beaufsichtigt die Abstimmung der raumwirksamen Tätigkeiten im Kanton und entscheidet im Konfliktsfall.

Die Direktionen und Fachstellen des Kantons erarbeiten die Grundlagen und erlassen die Pläne, die für ihre raumwirksamen Aufgaben erforderlich sind.

Die Direktion für Inneres und Justiz bereitet die raumplanerischen Geschäfte des Regierungsrates vor. Sie koordiniert die Planungsarbeiten und berät die mit Planungsaufgaben betrauten Organe. Sie erfüllt die weiteren kantonalen Aufgaben der Raumplanung, indem sie insbesondere

1. den Richtplan nach dem Bundesgesetz über die Raumplanung²³ erstellt und die Interessen der Gemeinden, der Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen und des Kantons im Bereinigungsverfahren mit dem Bund vertritt,

2. die Raumplanungsberichte an den Grossen Rat vorbereitet und

3. vorsorgliche Massnahmen anordnet, wenn wichtige Interessen der Raumplanung gefährdet erscheinen; Artikel 65 Absatz 2 Buchstabe c bleibt vorbehalten.

Die Beschwerdeführung an das Bundesgericht in den Fällen gemäss Artikel 34 des Bundesgesetzes über die Raumplanung ist Sache jener Direktion, die den Regierungsrat im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vertreten hat.

…

Der Regierungsrat bringt dem Grossen Rat einmal in jeder Legislaturperiode den Raumplanungsbericht zur Kenntnis.

Der Bericht beschreibt den Stand der Raumplanung im Kanton und erläutert die wesentlichen bevorstehenden Arbeiten und Massnahmen.

Der Regierungsrat kann mit dem Raumplanungsbericht dem Grossen Rat Grundsatzfragen der kantonalen Raumplanung zur Stellungnahme vorlegen.

Der Raumplanungsbericht wird in geeigneter Weise veröffentlicht.

Der Kanton ist beitragsberechtigter Träger der vom Bund mitfinanzierten Verkehrsinfrastrukturen in Agglomerationen gemäss Artikel 17a bis 17d des Bundesgesetzes vom 22. März 1985 über die Verwendung der zweckgebundenen Mineralölsteuer (MinVG²⁴).

Der Regierungsrat schliesst die entsprechenden Vereinbarungen über die Mitfinanzierung mit dem Bund ab.

Vor dem Abschluss von solchen Vereinbarungen hört der Regierungsrat die Gemeinden und die weiteren Träger der regionalen Agglomerationsprogramme gemäss Artikel 98a an.

Werden die in den Vereinbarungen vorgesehenen Leistungen durch die Gemeinden erbracht, vergütet der Kanton den Gemeinden die entstandenen Kosten mindestens entsprechend dem Anteil der Bundesbeiträge an den Gesamtkosten.

Die besondere Gesetzgebung regelt die Planung, Finanzierung und Beschlussfassung sowie die Zuständigkeiten für die Realisierung der einzelnen Verkehrsinfrastrukturprojekte.

Die Direktion für Inneres und Justiz kann zur Wahrung kantonaler oder gefährdeter regionaler Interessen in kantonalen Überbauungsordnungen namentlich festlegen

1. öffentliche Werke und Verkehrsanlagen, Schiessplätze;

2. Industriezonen, Ablagerungs- und Materialabbaustellen;

3. Massnahmen der Ortsbild-, Landschafts- und Ufergestaltung (Art. 9–11);

4. Massnahmen zur Erschliessung und Ausstattung von Erholungsgebieten (Art. 116 ff.);

5. Zonen für öffentliche Nutzungen, insbesondere für Halteplätze für Fahrende, sowie Zonen für Sport- und Freizeitanlagen, Grünzonen und Schutzgebiete;

6. Massnahmen zur Realisierung von Entwicklungsschwerpunkten (ESP) und anderen im kantonalen Richtplan bezeichneten Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt.

Eine kantonale Überbauungsordnung hat dieselben Rechtswirkungen wie kommunale Überbauungsordnungen.

Gegen die Verfügung der Direktion für Inneres und Justiz kann beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden.

Beschwerdebefugt sind die Einsprecherinnen und Einspracher sowie die betroffenen Gemeinden und Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen (Art. 97 Abs. 1).

Artikel 61b ist sinngemäss anwendbar.

Im Richtplan nach Raumplanungsgesetz stimmen die Gemeinden, die Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen, der Kanton und der Bund ihre Planungen und weiteren raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung aufeinander ab.

Die Direktion für Inneres und Justiz erstellt, überarbeitet und bewirtschaftet den Richtplan in Abstimmung mit den Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen sowie den betroffenen kantonalen Direktionen. Sie sorgt dafür, dass dabei die Vorgaben und Sachpläne des Bundes, die Grundsätze der kantonalen Raumplanung sowie die kantonalen Konzepte und Sachpläne berücksichtigt werden.

Sie führt unter Einbezug der Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen das Mitwirkungsverfahren (Art. 58) zum Richtplanentwurf durch.

Der Regierungsrat beschliesst den Richtplan und Richtplanänderungen auf Antrag der Direktion für Inneres und Justiz.

Nach dem Beschluss des Regierungsrates tritt der Richtplan für den Kanton in Kraft. Für den Bund und die Nachbarkantone wird er erst mit der Genehmigung durch den Bundesrat verbindlich (Art. 11 Abs. 2 RPG).

Nach einer Gesamtüberarbeitung wird der Richtplan dem Grossen Rat zur Kenntnisnahme unterbreitet.

Die Erschliessung soll die zonengemässe Nutzung der Grundstücke ermöglichen, indem diese zugänglich gemacht, mit Wasser und Energie versorgt und indem die Abwasser beseitigt werden. Die Erschliessungsanlagen sind auf diesen Zweck auszurichten.

Für die Strassenerschliessung und, soweit die besondere Gesetzgebung oder die zuständigen Erschliessungsträger keine andere Regelung getroffen haben, auch für die übrige Erschliessung werden unterschieden

1. die Basiserschliessung, bestehend aus den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen und den zugehörigen Einrichtungen, und

2. die Detailerschliessung, welche mehrere Grundstücke mit den Anlagen der Basiserschliessung verbindet.

Hauszufahrt und Hausanschlüsse verbinden ein Gebäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem Erschliessungsnetz.

Als Basiserschliessungsanlagen gelten die in den Richtplänen oder Überbauungsordnungen der Gemeinde als solche bezeichneten, beim Fehlen einer Ausscheidung, die ihrer Natur nach zu den Hauptsträngen zu rechnenden Anlagen.

Der Basiserschliessung werden insbesondere zugerechnet

1. Kantonsstrassen und Verbindungsstrassen zwischen Ortschaften und Ortschaftsteilen;

2. Hauptverkehrsadern, Geschäftsstrassen und Plätze in Ortszentren;

3. Sammelstrassen zur Abnahme des Quartierverkehrs;

4. von öffentlichen Verkehrsmitteln befahrene Strassen;

5. vorwiegend der Erschliessung öffentlicher Bauten und Anlagen dienende Strassen.

Die Vorschriften über die Detailerschliessung sind nicht anwendbar auf Hauszufahrt und Hausanschlüsse sowie auf Spiel- und Freizeitanlagen, die mit der Detailerschliessung kombiniert sind.

Die Gemeinde projektiert und baut die Erschliessungsanlagen, soweit dafür nicht besondere Erschliessungsträger bestehen oder die Erstellung durch Grundeigentümer vereinbart ist.

Die Bauzone ist innert 15 Jahren ab rechtskräftiger Genehmigung zu erschliessen.

Der Gemeinderat beschliesst das Erschliessungsprogramm. Darin wird aufgezeigt, wie, wann und mit welchen Gesamtkosten die Erschliessung, ihr Ausbau oder Ersatz in den einzelnen Etappen erfolgen.

Die Gemeinde passt das Erschliessungsprogramm veränderten Verhältnissen an, doch kann sie eine vorgesehene Erschliessung nur mit der Zustimmung der Eigentümer, die nach Artikel 108a einen Erschliessungsanspruch haben, vom Programm absetzen.

Ist ein besonderer Erschliessungsträger mit dem Bau einer Erschliessungsanlage im Verzug, so kann die Gemeinde nach erfolgloser Mahnung die Anlage auf Kosten des Erschliessungsträgers selbst bauen. Gegen Verfügungen über die Ersatzvornahme kann Beschwerde bei der zuständigen Fachdirektion erhoben werden. Deren Beschwerdeentscheide können beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

Liegt eine Überbauungsordnung vor oder ist keine nötig, so gilt:

1. Die Eigentümer, deren Grundstückflächen gesamthaft mindestens 50 Prozent der Fläche des Perimeters umfassen oder deren Grundstücke an erschlossenes Gebiet angrenzen beziehungsweise in einer Überbauungsordnung für eine vorgezogene Erschliessung vorgesehen sind, haben einen Anspruch auf Erschliessung.

2. Der Erschliessungsanspruch besteht erst nach Ablauf der im Erschliessungsprogramm festgelegten Frist, spätestens aber 15 Jahre nach der rechtskräftigen Einzonung.

3. Der Anspruch ist mit Gesuch um Fristansetzung an die Gemeinde und um Ermächtigung der Eigentümer, nach Ablauf der Frist die Erschliessung selber zu erstellen, beim Regierungsstatthalter geltend zu machen.

4. Die Gesuchstellenden können verlangen, dass das Gemeinwesen ein ihm zustehendes Enteignungsrecht auf sie überträgt.

Haben die Gesuchstellenden die Anlagen erstellt, erstattet ihnen die Gemeinde die Kosten abzüglich eigene Grundeigentümerbeiträge und Anschlussgebühren zurück, sobald die Anlagen nach Massgabe von Artikel 109 Absatz 2 zu Eigentum und Unterhalt an sie übergegangen sind.

Der Gemeinderat kann den interessierten Grundeigentümern vertraglich die Planung und Erstellung von Erschliessungsanlagen überbinden. Es gelten dafür folgende Grundsätze:

1. Die Anlagen sind gemäss einer allenfalls bestehenden oder vorgeschriebenen Überbauungsordnung zu erstellen.

2. Zeit und Höhe der Leistungen der Gemeinde an die betreffenden Anlagen und der Grundeigentümeranteil (Art. 112 Abs. 1) müssen rechtskräftig festgelegt sein.

3. Planung und Bau der Anlagen stehen unter der Aufsicht der Gemeinde.

4. Die Anlagen sind ohne Verzug, spätestens aber innerhalb von zwei Jahren seit Baubeginn fertig zu stellen. Bei besonderen Verhältnissen kann der Gemeinderat diese Frist verlängern.

Die Anlagen gehen nach ihrer ordnungsgemässen Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über. Der Gemeinderat stellt den Eigentumsübergang in einer Verfügung fest, eröffnet diese den bisherigen Eigentümern und meldet, sobald die Verfügung rechtskräftig ist, die neuen Eigentumsverhältnisse zur Eintragung in das Grundbuch an.

Durch Gemeindevorschrift können Reinigung, Schneeräumung, Glatteisbekämpfung auf Gehwegen, Treppen, arealinternen Strassen und dergleichen den Eigentümern der anstossenden Grundstücke auferlegt werden.

Die Bestimmungen dieses Artikels gelten sinngemäss für Anlagen, deren Erstellung besonderen Erschliessungsträgern obliegen würde. Deren Organe handeln im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Die bauenden Grundeigentümer haben die gesamten Kosten bis zur Fälligkeit der Kostenanteile der Gemeinde und der übrigen Grundeigentümer zinslos vorzuschiessen. Für die endgültige Kostenverteilung gelten die Artikel 112–114.

Der Gemeindeanteil wird ein Jahr nach der amtlichen Abnahme der fertig gestellten Anlagen fällig.

Die Beiträge der übrigen Grundeigentümer werden mit der Nutzung ihrer Grundstücke als Bauland, spätestens aber ein Jahr nach der amtlichen Abnahme der fertig gestellten Anlagen fällig.

Erschliessungsabgaben der Grundeigentümer sind

1. die Grundeigentümerbeiträge an Strassen (Art. 112 ff.);

2. die einmaligen Gebühren an Versorgungs- und Entsorgungsanlagen nach den Bestimmungen der besonderen Gesetzgebung. Zur Vorfinanzierung von Anlagen können die Gemeinden in ihren Reglementen den Bezug von Grundeigentümerbeiträgen vorsehen, die an die einmaligen Gebühren anzurechnen sind.

In Überbauungsordnungen können die Grundeigentümerabgaben an die Erschliessung pauschal festgesetzt werden. Die Vorschriften müssen sicherstellen, dass die Leistungspflichtigen nicht unverhältnismässig belastet werden und dass die Interessen der besonderen Erschliessungsträger gewahrt bleiben.

Den Grundeigentümern können die Kosten von Strassenbauten, die ihnen einen besonderen Vorteil bringen, wie folgt überwälzt werden:

1. bis zu 100% bei Strassen der Detailerschliessung und der Erschliessung von Ferienhauszonen sowie von Zonen für Sport- und Freizeitanlagen ausserhalb des Siedlungsbereichs;

2. höchstens zu 80% bei Quartiersammelstrassen;

3. höchstens zu 50% bei den übrigen Strassen mit teilweiser Erschliessungsfunktion.

Die Beiträge der einzelnen Grundeigentümer werden nach Massgabe ihres Vorteils, in der Regel nach den baurechtlichen Nutzungsmöglichkeiten, bestimmt.

Grundeigentümer, die einen aussergewöhnlichen Erschliessungsaufwand verursachen, haben für die Mehrkosten aufzukommen.

Die Gemeinde trägt die Strassenbaukosten, die nach den vorstehenden Grundsätzen nicht auf die Grundeigentümer überwälzt werden können oder die nicht einbringlich sind.

Das zuständige Gemeindeorgan legt mit seinem Kreditbeschluss den Kostenanteil der Grundeigentümer fest (Art. 112 Abs. 1).

Der Beschluss über den Kostenanteil wird veröffentlicht. Er kann beim Regierungsstatthalter angefochten werden. Die dem Beschluss zugrundeliegende Qualifikation der Strasse als Basiserschliessung beziehungsweise Detailerschliessung kann Gegenstand der Beschwerde sein, wenn sie nicht bereits rechtskräftig entschieden ist.

Gegen den Entscheid des Regierungsstatthalters kann Beschwerde beim Verwaltungsgericht geführt werden.

Der rechtskräftige Beschluss über den Kostenanteil der Grundeigentümer kann im Verfahren nach Artikel 114 nicht mehr angefochten werden.

Die einzelnen Grundeigentümerbeiträge (Art. 112 Abs. 2) werden von der Gemeinde in einem Beitragsplan festgelegt und den Grundeigentümern unter Ansetzung einer Einsprachefrist von 30 Tagen eröffnet. Der Gemeinderat entscheidet über die Einsprachen. Seine Entscheide unterliegen der Beschwerde an den Regierungsstatthalter. Dessen Entscheide können mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

Die Kosten einer aussergewöhnlichen Erschliessung (Art. 112 Abs. 3) werden den pflichtigen Grundeigentümern durch Kostenverfügung des Gemeinderates auferlegt. Für Einsprache und Beschwerde gilt Absatz 1 hievor.

Nicht durch Einsprachen angefochtene Beiträge werden sofort rechtskräftig, die übrigen mit rechtskräftiger Erledigung der Einsprache oder Beschwerde. Rechtskräftige Beitragsverfügungen sind einem vollstreckbaren gerichtlichen Urteil im Sinne von Artikel 80 des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes²⁵ gleichgestellt.

Die Gemeinde verwirkt ihren Beitragsanspruch, wenn sie den Beitragsplan oder die Kostenverfügung nicht innert zwei Jahren seit Vollendung des Strassenbaus den beteiligten Grundeigentümern eröffnet. Falls die Strassenbaukosten nicht innert nützlicher Frist bekannt sind, kann sie die Beitragsverfügung mit einem Berichtigungsvorbehalt versehen.

Zur Sicherung der Beiträge besteht zu Gunsten der Gemeinde ein gesetzliches Grundpfandrecht im Sinne von Artikel 109a Buchstabe d EG ZGB.

Die Erholungsgebiete, die im Richtplan nach Raumplanungsgesetz (Art. 103 ff.) bezeichnet sind, sind namentlich im Bereiche städtischer Agglomerationen entsprechend den Bedürfnissen der Bevölkerung zu erschliessen und auszustatten.

Insbesondere sollen

1. das Wanderwegnetz gemäss den Grundsätzen des Bundes seiner Zweckbestimmung erhalten, nötigenfalls wiederhergestellt oder ergänzt werden;

2. geeignete Wegverbindungen als Radwanderwege bezeichnet und gestaltet, allenfalls ergänzt werden;

3. Rast- und Spielplätze angelegt und Aussichtspunkte erschlossen werden.

Auf Natur und Landschaft wie auch auf andere Interessen, insbesondere solche der Landwirtschaft und der Forstwirtschaft, ist Rücksicht zu nehmen.

Die Planungsregion bzw. Regionalkonferenz erstellt zusammen mit der Direktion für Inneres und Justiz, den zuständigen Fachstellen des Kantons und den Gemeinden Konzepte und Sachpläne für die Erschliessung und Ausstattung von Erholungsgebieten.

Die Grundeigentümer, die Organisationen des Natur- und Heimatschutzes, der Wanderwege, der Radfahrer, der Behinderten und gegebenenfalls weitere interessierte Organisationen sind anzuhören.

Rechtsverbindlich geordnet wird die Erschliessung und Ausstattung von Erholungsgebieten in der baurechtlichen Grundordnung der Gemeinden und in kommunalen, regionalen oder kantonalen Überbauungsordnungen.

Die Gemeinden sorgen für die plangemässe Ausführung der vorgesehenen Anlagen und Massnahmen einschliesslich der Markierung, soweit diese nicht Aufgabe des Kantons ist. Sie arbeiten dabei mit den in Artikel 117 Absatz 2 genannten Organisationen und bei Anlagen im Wald mit den Forstorganen zusammen.

Sie unterhalten die Wege und Anlagen, soweit diese Aufgabe nicht gemäss besonderer Vorschrift oder Vereinbarung den Eigentümern oder Dritten obliegt.

Ist die plangemässe Erstellung der Wege und Anlagen oder ihr gehöriger Unterhalt in Frage gestellt und werden dadurch öffentliche Interessen erheblich beeinträchtigt, so kann die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz nach fruchtloser Mahnung der Pflichtigen auf deren Kosten die Ersatzvornahme anordnen. Bei Rad-, Fuss- und Wanderwegen ist die zuständige Stelle der Bau- und Verkehrsdirektion zuständig.

Die Baulandumlegung kann durchgeführt werden, wenn es die Nutzungspläne (Art. 57 Abs. 2) erfordern sowie bei ungünstigen Grundstückverhältnissen, zur Altstadt- oder Quartiersanierung (Art. 128 Abs. 1 Bst. d ) und für den Landerwerb im Strassenbau (Art. 19 bis 21 SG²⁶).

Sie besteht in der Umgestaltung von Grundstücken der Bauzone und der Neuordnung der Eigentumsverhältnisse und der anderweitigen dinglichen Rechte.

Ausserhalb der Bauzone gelegene Grundstücke können in eine Baulandumlegung einbezogen werden, wenn nur so eine zweckmässige Neuordnung zustande kommen kann.

Gleichzeitig mit der Baulandumlegung ist für das Umlegungsgebiet eine Überbauungsordnung zu erlassen, welche die Erschliessung und die Grundzüge der Überbauung regelt.

Das Umlegungsverfahren wird eingeleitet entweder

1. durch Mehrheitsbeschluss der beteiligten Grundeigentümer oder

2. durch Beschluss des Gemeinderates oder

3. durch Anordnung der Direktion für Inneres und Justiz.

Der Einleitungsbeschluss wird im Grundbuch angemerkt. Das Grundbuchamt gibt den beteiligten Grundeigentümern davon Kenntnis. Während des Umlegungsverfahrens sind rechtliche oder tatsächliche Änderungen, welche die Umlegung beeinträchtigen könnten, untersagt.

Durchgeführt wird die Baulandumlegung im Verfahren durch Vereinbarung, durch Gründung einer Umlegungsgenossenschaft oder von Amtes wegen.

Sind alle Beteiligten mit der geplanten Umlegung einverstanden, so können sie ohne Gründung einer Umlegungsgenossenschaft nach den Bestimmungen des Dekrets eine Umlegung nach Vereinbarung durchführen.

Die Baulandumlegungsgenossenschaft ist gegründet, wenn die Mehrheit der beteiligten Grundeigentümer dem Unternehmen zustimmt. Die an der Beschlussfassung nicht Mitwirkenden gelten als zustimmend, wenn sie die Gründung der Umlegungsgenossenschaft nicht vorher schriftlich abgelehnt haben.

Statuten und Perimeterplan bedürfen der Genehmigung der Direktion für Inneres und Justiz.

Gegen die Beschlüsse der Gründungsversammlung und anderer Genossenschaftsversammlungen kann Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz erhoben werden.

Die Beschwerde- und Genehmigungsentscheide der Direktion für Inneres und Justiz können nach den Bestimmungen des VRPG angefochten werden.

Die Grundeigentümer können Einsprache erheben gegen die Bewertung ihres bisherigen Besitzstandes, die Neuzuteilung und allfällige Ausgleichsentschädigungen sowie bezüglich des Kostenverteilers über die Umlegungskosten. Der von der Umlegungsgenossenschaft bestellte Umlegungsausschuss prüft die Einsprachen, versucht eine Verständigung herbeizuführen, und entscheidet über unerledigte Einsprachen. Gegen seinen Einspracheentscheid kann Beschwerde bei der örtlich zuständigen Enteignungsschätzungskommission geführt werden. Der Beschwerdeentscheid der Enteignungsschätzungskommission kann beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

Kommt nach dem Einleitungsbeschluss weder eine Umlegung nach Vereinbarung noch die Gründung einer Baulandumlegungsgenossenschaft zustande, so kann der Gemeinderat die Durchführung von Amtes wegen anordnen. Die gleiche Anordnung kann die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz treffen.

Der Gemeinderat beziehungsweise die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz beauftragt eine oder mehrere Personen mit den Aufgaben des Umlegungsausschusses und bestimmt den technischen Leiter und einen im Notariatsregister des Kantons Bern eingetragenen Notar. Die beteiligten Grundeigentümer sind dazu anzuhören.

Die zuständige Stelle der Direktion für Inneres und Justiz ist befugt, alle gegebenenfalls zur Durchführung des Unternehmens erforderlichen weiteren Anordnungen zu treffen.

Die Neuordnung bedarf der Genehmigung der Direktion für Inneres und Justiz. Mit der Genehmigung treten die Rechtsänderungen von Gesetzes wegen ein. Sie sind im Grundbuch nachzutragen.

Mit der Grenzregulierung wird der Grenzverlauf zwischen Grundstücken im Interesse ihrer Überbaubarkeit neu festgelegt.

Auf Antrag der Gemeinde oder eines interessierten Grundeigentümers leitet der Regierungsstatthalter die Grenzregulierung ein und führt sie durch.

Gegen die Verfügung des Regierungsstatthalters kann Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz geführt werden.

Mit der Rechtskraft des Grenzregulierungsplans tritt die Neuordnung von Gesetzes wegen ein. Sie ist im Grundbuch nachzutragen.

In sinngemässer Anwendung des Enteignungsgesetzes²⁷ können abgelöst oder verlegt werden

1. Dienstbarkeiten, die zwingenden Bauvorschriften widersprechen;

2. Dienstbarkeiten, die eine im öffentlichen Interesse notwendige rationelle Nutzung des Bodens verunmöglichen, ohne dass ein genügendes Interesse des Dienstbarkeitsberechtigten diese Folge rechtfertigen würde.

Das Verfahren wird vom Gemeinderat nach Anhörung der beteiligten Grundeigentümer durch eine Ablösungs- oder Verlegungsverfügung eingeleitet. Gegen die Verfügung kann Beschwerde bei der örtlich zuständigen Enteignungsschätzungskommission erhoben werden. Deren Beschwerdeentscheid kann beim Verwaltungsgericht angefochten werden.

Der Dienstbarkeitsberechtigte ist nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen zu entschädigen. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat einen seinem Vorteil entsprechenden Beitrag an die Entschädigung zu leisten. Im Streitfall entscheidet der Enteignungsrichter.

Die Ablösung oder Verlegung wird mit der Bezahlung der Entschädigung von Gesetzes wegen rechtswirksam. Die Rechtsänderung ist im Grundbuch nachzutragen.

Die Gemeinden treffen die notwendigen Massnahmen, damit das Land in Bauzonen überbaut oder zonenkonform genutzt wird.

Als Massnahmen nach Absatz 1 gelten insbesondere:

1. die Baulandumlegung (Art. 119 ff.),

2. die vertragliche Bauverpflichtung (Art. 126b),

3. die bedingte Einzonung (Art. 126c),

4. die Anordnung der Bauverpflichtung und die zur Durchsetzung nötigen Massnahmen (Art. 126d),

5. der Ausgleich von Planungsvorteilen (Art. 142 ff.).

Die Gemeinde kann mit Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer vertraglich vereinbaren, das der Bauzone zugewiesene Land innert einer bestimmten Frist zu überbauen oder zonenkonform zu nutzen und der Gemeinde für den Fall der Nichtbeachtung ein übertragbares Kaufrecht zum Verkehrswert einzuräumen. Das Kaufrecht ist im Grundbuch anzumerken.

Die Gemeinde sorgt dafür, dass in Ausübung des Kaufrechts erworbenes Land so bald als möglich überbaut oder zonenkonform genutzt wird.

Der Kanton kann das Kaufrecht anstelle der Gemeinde ausüben, wenn das Land für die Realisierung von wichtigen, im kantonalen Richtplan bezeichneten Vorhaben benötigt wird und die Gemeinde auf die Ausübung des Kaufrechts verzichtet hat.

Die Zuweisung von Land zu einer Bauzone kann an die Bedingung geknüpft werden, dass das Land innert einer bestimmten Frist überbaut wird.

Wird mit der Überbauung nicht innerhalb der Frist begonnen, fällt das bedingt eingezonte Land von Gesetzes wegen entschädigungslos der Landwirtschaftszone zu.

Der Gemeinderat erlässt eine Feststellungsverfügung über das Dahinfallen der Einzonung, publiziert diese und stellt sie der zuständigen Stelle der Direktion für Inneres und Justiz zu.

Wenn ein überwiegendes öffentliches Interesse es rechtfertigt und andere Massnahmen nicht ausreichen, damit das Land in Bauzonen seiner Bestimmung zugeführt wird, kann eine Frist von fünf bis 15 Jahren angeordnet werden, innert welcher eingezontes Land überbaut oder zonenkonform genutzt werden muss. Bauliche Erweiterungsmöglichkeiten von bestehenden Industrie- und Gewerbebetrieben sind wenn immer möglich zu gewährleisten.

Das für den Planerlass zuständige Organ kann die Bauverpflichtung im Nutzungsplanverfahren anordnen und lässt sie im Grundbuch anmerken.

Der Gemeinderat kann die Bauverpflichtung nachträglich anordnen, wenn bereits rechtskräftig eingezontes Land nicht überbaut oder nicht zonenkonform genutzt wird. Er lässt die Bauverpflichtung im Grundbuch anmerken.

Erfolgt die Überbauung oder die zonenkonforme Nutzung aus Gründen, für welche die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer verantwortlich ist, nicht innerhalb der angeordneten Frist, schuldet er oder sie eine jährlich wiederkehrende Lenkungsabgabe, die auf dem Verkehrswert des betroffenen Landes berechnet wird. Die Lenkungsabgabe wird ab dem ersten Jahr nach Ablauf der angeordneten Frist erhoben und beträgt im ersten Jahr ein Prozent des Verkehrswerts, im zweiten Jahr zwei Prozent des Verkehrswerts, im dritten Jahr drei Prozent des Verkehrswerts, im vierten Jahr vier Prozent des Verkehrswerts und ab dem fünften Jahr fünf Prozent des Verkehrswerts.

Der Ertrag aus der Lenkungsabgabe nach Absatz 4 kommt vollumfänglich der Gemeinde zu. Er ist in eine Spezialfinanzierung nach Artikel 142f Absatz 3 einzulegen und zweckgebunden zur Finanzierung von Massnahmen nach Artikel 142f Absatz 2 zu verwenden.

Soweit dieses Gesetz nicht ergänzende oder abweichende Vorschriften aufstellt, gilt für die formelle und die materielle Enteignung das kantonale Enteignungsgesetz²⁸.

Vorbehalten bleibt die Enteignungsgesetzgebung des Bundes.

Mit der Genehmigung eines Zonenplans oder eines Überbauungsplans ist das Enteignungsrecht erteilt für die in diesen Plänen festgelegten

1. Zonen für öffentliche Nutzungen;

2. Grünzonen, deren Erwerb durch die Gemeinde im Plan vorgesehen ist;

3. Erschliessungs- und Verkehrsanlagen sowie Anlagen des Wasserbaus;

4. Massnahmen des Schutzes oder der Gestaltung des Ortsbildes und der Landschaft oder der Altstadt- oder Quartiersanierung gemäss Artikel 88 Absatz 1 Buchstaben f oder g.

Das Enteignungsrecht erstreckt sich auf dingliche und obligatorische Rechte sowie Nachbarrechte, die zur Ausführung der geplanten Bauten, Anlagen oder Massnahmen benötigt werden oder ihr entgegenstehen.

Enteignungsberechtigt ist das Gemeinwesen, das die öffentliche Aufgabe zu erfüllen hat, für die das Enteignungsrecht besteht.

Das Gemeinwesen kann sein Enteignungsrecht mit schriftlicher Erklärung jenen übertragen, die nach Gesetz zur Ausführung des Vorhabens befugt sind.

Eigentumsbeschränkungen, wie der dauernde Einbezug eines Grundstücks in eine Zone für öffentliche Nutzungen, eine Grünzone oder ein Schutzgebiet, begründen einen Entschädigungsanspruch des Grundeigentümers, wenn sie in ihrer Wirkung einer Enteignung gleichkommen.

Entschädigungsansprüche sind zu richten

1. bei Eigentumsbeschränkungen, die im Interesse öffentlicher Bauten oder Anlagen verfügt sind, an den Träger der betreffenden öffentlichen Aufgabe;

2. bei Eigentumsbeschränkungen aus kantonalen Überbauungsordnungen an den Kanton;

3. bei Eigentumsbeschränkungen aus regionalen Überbauungsordnungen (Art. 98b) an die Regionalkonferenzen;

4. in den übrigen Fällen an die Gemeinde.

Der Entschädigungspflichtige kann auf den Rückgriff nehmen, in dessen Interesse oder an dessen Stelle der Eingriff vorgenommen worden ist. Wer in Anspruch genommen werden soll, ist zum Verfahren vor dem Enteignungsrichter beizuladen.

Die Festlegung einer Erschliessungsanlage in einem Überbauungsplan begründet in der Regel keinen Anspruch aus materieller Enteignung.

Nach Ablauf von zehn Jahren seit der Planauflage kann der Grundeigentümer, der durch die Weiterdauer des Plans nachweisbar geschädigt wäre, vom zuständigen Gemeinwesen verlangen, dass es entweder die ausgeschiedene Grundfläche zur Durchführung des Plans erwirbt beziehungsweise für den Erwerb durch den Enteigner sorgt oder dass es sie durch Aufhebung oder Änderung des Plans freigibt.

Wird eine Eigentumsbeschränkung nachträglich aufgehoben oder entfällt ihre die Entschädigungspflicht begründende Wirkung, so hat der jeweilige Grundeigentümer eine verhältnismässige Rückzahlung zu leisten.

Das Gemeinwesen lässt die Rückerstattungspflicht im Grundbuch anmerken.

Streitigkeiten über den Umfang der Rückerstattungspflicht entscheidet der Enteignungsrichter.

Will das Gemeinwesen auf das Enteignungsrecht oder den Eingriff, welcher die Entschädigungspflicht begründet, verzichten, so zeigt es dem Entschädigungsberechtigten während der gesetzlichen oder der allenfalls vom Enteignungsrichter verlängerten Zahlungsfrist an, dass es die massgebenden Vorschriften oder Pläne aufheben oder ändern will (Planungsanzeige).

Für diesen Fall gilt:

1. Das Gemeinwesen bestimmt das betroffene Gebiet innert drei Monaten seit Planungsanzeige als Planungszone (Art. 62 f.).

2. Die Vollstreckung des Urteils über die Entschädigungspflicht bleibt, der Kostenentscheid ausgenommen, für so lange aufgeschoben, als die Rechtswirkungen der Planungszone gemäss Artikel 62a Absätze 2 und 3 andauern.

3. Der aufgeschobene Urteilsinhalt ist nicht mehr vollstreckbar, wenn die dafür massgebenden Vorschriften aufgrund der Planungszone aufgehoben oder geändert werden.

4. Das Gemeinwesen hat dem Entschädigungsberechtigten die Aufhebung oder Änderung nach Eintritt der Rechtskraft schriftlich mitzuteilen unter Hinweis darauf, dass er innert drei Monaten seit Empfang der Mitteilung den Enteignungsrichter um Neubestimmung der Entschädigung ersuchen kann.

Unterlässt das Gemeinwesen die rechtzeitige Planungsanzeige oder werden die massgebenden Vorschriften oder Pläne nicht fristgemäss aufgehoben oder geändert, so gilt die vom Enteignungsrichter festgelegte Entschädigung als gebundene Ausgabe des pflichtigen Gemeinwesens. Dasselbe gilt für eine vom Enteignungsrichter auf Ersuchen des Berechtigten neu bestimmte Enteignungsentschädigung (Abs. 2 Bst. d).

Enteignungsrechtliche Entschädigungsansprüche verjähren nach Ablauf von zehn Jahren, seitdem der Berechtigte von ihnen Kenntnis hatte oder haben konnte, spätestens aber zwanzig Jahre nach ihrer Entstehung.

Entschädigungsansprüche aus Eigentumsbeschränkungen, die einer formellen Enteignung vorausgehen, können in jedem Falle noch im Verfahren der formellen Enteignung geltend gemacht werden.

Die Verjährung wird unterbrochen

1. durch schriftliche Geltendmachung des Anspruches beim Verpflichteten;

2. durch schriftliche Erklärung des Verpflichteten an den Berechtigten, mit der er auf die Verjährungseinrede für eine bestimmte Zeit verzichtet;

3. ausserdem in den Fällen gemäss Artikel 135 des Obligationenrechts²⁹.

Als Eigentumsbeschränkungen von untergeordneter Bedeutung sind namentlich die nachgenannten Massnahmen des zuständigen Gemeinwesens oder der von ihm ermächtigten Unternehmung zu dulden:

1. die Planung vorbereitende Handlungen, wie Begehungen, Planaufnahmen, Vermessungen, Bodenuntersuchungen;

2. das Anbringen von Vorrichtungen und Weisungszeichen auf Privatboden, wie von Verkehrssignalen, Wegweisern und Markierungen für Wanderwege, Kennzeichen und Hinweisschilder für öffentliche Anlagen jeder Art, ferner von Hydranten, Beleuchtungsvorrichtungen, öffentlichen Uhren und von Anhängevorrichtungen für die Oberleitungen öffentlicher Verkehrsmittel;

3. das Einlegen von Kanälen und Leitungen in das für den Bau von Strassen ausgeschiedene Land vor dem Erwerb, ferner die Durchleitung durch Privatland von Leitungen für Gemeinschaftsantennenanlagen.

Der Grundeigentümer ist rechtzeitig zu benachrichtigen. Gerechtfertigte Wünsche über Ort und Art der Anbringung sind möglichst zu berücksichtigen, unnötige Beeinträchtigungen zu vermeiden.

Dem Grundeigentümer ist verursachter Kultur- und Sachschaden zu ersetzen. Ausserdem ist er bei nachweisbar erheblichem Nachteil in der Benützung oder Bewirtschaftung des Grundstücks zu entschädigen.

Streitigkeiten über den Bestand, den Umfang oder die Art der Ausübung des Rechts auf Inanspruchnahme von Privateigentum gemäss Artikel 136 entscheidet der Regierungsstatthalter mit Verfügung.

Entschädigungsstreitigkeiten werden vom Präsidenten der Enteignungsschätzungskommission unter Vorbehalt der Appellation an den Präsidenten der zuständigen Abteilung des Verwaltungsgerichtes beurteilt.

Die Gemeinden tragen die Kosten der Ortsplanung und der zugehörigen weiteren Aufgaben (Art. 64).

Die Kosten der Regionalplanung werden von den Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen und ihren Mitgliedergemeinden bestritten.

Der Kanton trägt die Kosten der Kantonsplanung einschliesslich der Kosten der Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen für ihre Mitarbeit am Richtplan gemäss Raumplanungsgesetz.

Das Nähere bestimmt die Verordnung.

Der Kanton kann mit Beiträgen unterstützen

1. Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen und deren Planungen;

2. Projekte (Grundlagen, Planungen oder Massnahmen) der Raumplanung von Gemeinden, Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen und Privaten mit ökologischer oder wirtschaftlicher Bedeutung, sofern sie von besonderem kantonalem Interesse sind;

3. Organisationen für ihre Beratungs-, Instruktions- und Informationstätigkeit auf dem Gebiete des Bau-, Planungs- und Umweltrechts und für Leistungen für Wander- und Radwanderwege;

4. kommunale Planungen, die mehrere Gemeinden koordiniert erarbeiten und in denen die Anliegen und Bedürfnisse der einzelnen Gemeinden aufeinander und grenzüberschreitend abgestimmt werden.

Auf Staatsbeiträge besteht kein Rechtsanspruch.

Soweit dieses Gesetz nichts anderes bestimmt, gilt das Staatsbeitragsgesetz.

Das Nähere bestimmt die Verordnung.

Der Regierungsrat regelt insbesondere:

1. die Beitragssätze; diese betragen 30 bis 100 Prozent der anrechenbaren Kosten;

2. die Bezeichnung der beitragsberechtigten Organisationen nach Artikel 139 Absatz 1 Buchstabe c;

3. die Kriterien für die Bestimmung der anrechenbaren Kosten, wobei bei den Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen auch die Sekretariatskosten, bei den Projekten und bei den Planungen nach Artikel 139 Absatz 1 Buchstabe d die Bedeutung für das kantonale Interesse massgebend zu berücksichtigen sind;

4. das Verfahren;

5. die Aufsicht.

Vor Erlass, Änderung oder Aufhebung der Verordnung hört der Regierungsrat die Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen und die betroffenen Organisationen an.

Die Grundeigentümer bezahlen die Erschliessungsabgaben gemäss Artikel 111 ff.

Sie können ausserdem durch Gemeindereglement beziehungsweise durch das Organisationsreglement eines Gemeindeverbandes verpflichtet werden, an öffentliche Werke und Massnahmen, die ihnen einen besonderen Vorteil bringen, nach Massgabe dieses Sondervorteils Beiträge zu leisten.

Reglemente gemäss Absatz 2 bedürfen obligatorisch der Zustimmung der Stimmberechtigten.

Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die als Folge einer Planung in den Genuss eines Mehrwerts gelangen, entrichten nach Massgabe dieses Gesetzes und der von den Gemeinden erlassenen Bestimmungen eine Mehrwertabgabe.

Der Bund, der Kanton und die Gemeinden im Sinn von Artikel 2 GG sowie Dritte in Erfüllung von ihnen übertragenen öffentlich-rechtlichen Aufgaben sind nur abgabepflichtig für planungsbedingte Mehrwerte auf Grundstücken, die nicht unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen.

Alle Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger haften solidarisch für die zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs ausstehenden Mehrwertabgaben, die ihnen von der Gemeinde mit Verfügung eröffnet werden.

Die Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 RPG) und der Bestimmungen dieses Gesetzes in einem Reglement.

Die Gemeinden, die kein Reglement erlassen haben, erheben nach den Bestimmungen dieses Gesetzes bei Einzonungen eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts.

Sofern ein Mehrwert anfällt, wird bei der neuen und dauerhaften Zuweisung von Land zu einer Bauzone (Einzonung) eine Mehrwertabgabe erhoben.

Die Gemeinden können darüber hinaus bei der Zuweisung von Land in einer Bauzone zu einer anderen Bauzonenart mit besseren Nutzungsmöglichkeiten (Umzonung) oder bei der Anpassung von Nutzungsvorschriften im Hinblick auf die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (Aufzonung) eine Mehrwertabgabe erheben.

Sie können bei der Zuweisung von Land in Materialabbau- und Deponiezonen mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern vertraglich angemessene Geld- oder Sachleistungen vereinbaren. Erfolgt die Zuweisung durch Erlass einer kantonalen Überbauungsordnung (Art. 102), wird der betroffenen Gemeinde eine angemessene Frist für den Abschluss einer solchen Vereinbarung eingeräumt.

Beträgt der planungsbedingte Mehrwert bei einer Einzonung weniger als 20'000 Franken, wird keine Mehrwertabgabe erhoben (Freigrenze).

Soweit die Gemeinden im Reglement nichts anderes regeln, gilt Absatz 4 für planungsbedingte Mehrwerte bei Umzonungen und Aufzonungen.

Der Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung. Er ist mit anerkannten Methoden zu bestimmen.

Der bei einer Einzonung errechnete Mehrwert ist um den Betrag zu kürzen, der innert zwei Jahren zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.

Die Mehrwertabgabe beträgt bei Einzonungen mindestens 20 Prozent und höchstens 50 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts.

Bei Umzonungen und Aufzonungen regeln die Gemeinden die Höhe der Mehrwertabgabe im Reglement.

Bei der Zuweisung von Land in Materialabbau- und Deponiezonen regeln die Gemeinden im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung den angemessenen Ausgleich von Planungsvorteilen.

Die Mehrwertabgabe bei Einzonungen wird fällig, wenn der planungsbedingte Mehrwert durch Überbauung (Art. 2 Abs. 2 BewD) oder durch Veräusserung realisiert wird. Als Veräusserung gelten sinngemäss die in Artikel 130 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG)³⁰ genannten Vorgänge.

Bei Umzonungen und Aufzonungen gilt Absatz 1, soweit die Gemeinden im Reglement die Fälligkeit nicht abweichend regeln.

Bei teilweiser Überbauung oder Veräusserung des Landes wird die Mehrwertabgabe anteilsmässig fällig.

Die Grundbuchämter erstellen für jeden ihnen bekannten Tatbestand, der die Fälligkeit der Mehrwertabgabe auslöst, eine Meldung und stellen diese den Gemeinden in geeigneter Form zur Verfügung.

Die Mehrwertabgabe wird von der Gemeinde verfügt.

Die Gemeinde informiert die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage der mehrwertbegründenden Planung über die zu erwartende Mehrwertabgabe.

Sobald die Planung rechtskräftig wird, erlässt die Gemeinde die Verfügung über die Mehrwertabgabe.

Die Mehrwertabgabe unterliegt bis zu ihrer Fälligkeit der Teuerung, die aufgrund des Landesindexes der Konsumentenpreise bestimmt wird.

Vertragliche Vereinbarungen über Geld- oder Sachleistungen bei der Zuweisung von Land in Materialabbau- und Deponiezonen (Art. 142a Abs. 3) sind vor der Beschlussfassung über die mehrwertbegründende Planung abzuschliessen.

Zur Sicherung der Forderungen und Verzugszinsen aus der Erhebung der Mehrwertabgabe besteht zu Gunsten der Gemeinden ein gesetzliches Grundpfandrecht im Sinn von Artikel 109a Buchstabe d1 EG ZGB.

Die Forderung und das Pfandrecht entstehen mit Rechtskraft der mehrwertbegründenden Planung.

Die Erträge der Mehrwertabgabe fallen zu 90 Prozent der für die Planung verantwortlichen Gemeinde und zu 10 Prozent dem Kanton zu.

Die Erträge sind nach Massgabe des Bundesrechts (Art. 5 Abs. 1ter RPG) zu verwenden.

Kanton und Gemeinden schaffen entsprechende Spezialfinanzierungen.

Der Grosse Rat ordnet durch Dekret

1. das Normalbaureglement (Normalbaudekret³¹);

2. das Baubewilligungs- und Beschwerdeverfahren sowie die Baupolizei (Baubewilligungsdekret³²);

3. die Beiträge der Grundeigentümer (Grundeigentümerbeitragsdekret³³);

4. die Baulandumlegung, die Grenzregulierung und die Ablösung von Dienstbarkeiten (Baulandumlegungsdekret³⁴);

5. …

Die Dekrete können den Erlass von Ausführungsbestimmungen dem Regierungsrat übertragen.

Soweit nicht Dekrete des Grossen Rates vorbehalten sind, erlässt der Regierungsrat die zum Vollzug des Gesetzes nötigen Vorschriften.

Gegenstand der Bauverordnung sind insbesondere

1. die Erschliessungsanforderungen;

2. die Ortsbild- und Landschaftsgestaltung einschliesslich der Bestimmungen über Aussenantennen und Gemeinschaftsantennen und über die vorübergehende Lagerung, Wegschaffung und Verschrottung ausgedienter Fahrzeuge, Maschinen und Geräte;

3. die Gestaltung der Umgebung von Bauten einschliesslich der Aufenthaltsbereiche und Spielplätze sowie der Abstellplätze für Fahrzeuge;

4. die sicherheits- und gesundheitspolizeilichen sowie die energierechtlichen Anforderungen an Bauvorhaben, ferner die Schutzmassnahmen bei Bauarbeiten, die sanitarischen und hygienischen Einrichtungen auf Baustellen und die Arbeitnehmerunterkünfte;

5. die behindertengerechte Gestaltung von Bauten und Anlagen;

6. die besonderen Bauten und Anlagen;

7. die allgemeinverbindliche Festlegung bau- und planungsrechtlicher Begriffe;

8. die inhaltliche und technische Gestaltung von Plänen im Sinne dieses Gesetzes und des Richtplans nach Raumplanungsgesetz³⁵;

9. die nähere Ordnung des Verfahrens und der Zuständigkeit für Vorschriften und Pläne, insbesondere hinsichtlich ihrer geringfügigen Änderung und der Anpassung des Richtplans nach Raumplanungsgesetz;

10. die Zonenkonformität von Vorhaben in der Landwirtschaftszone und die möglichen Ausnahmen nach den Artikeln 24 bis 24d RPG;

11. die Festlegung der anerkannten qualitätssichernden Verfahren;

12. die Einzelheiten zum Baubewilligungsverfahren in elektronischer Form;

13. die Einzelheiten zum Planerlassverfahren in elektronischer Form.

Gegenstand besonderer Verordnungen können insbesondere sein

1. die Aussen- und Strassenreklame;

2. die feuerpolizeilichen Anforderungen an Bauvorhaben;

3. die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) und die Kommission zur Wahrung der Interessen der Behinderten im Bauwesen (BBK);

4. die Leistungen des Kantons gemäss Artikel 139.

Der Regierungsrat bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens³⁶ dieses Gesetzes.

Mit dem Inkrafttreten ist das Baugesetz vom 7. Juni 1970 aufgehoben.

Die Vorschriften und Pläne der Gemeinden und Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen sind, soweit nötig, bei nächster Gelegenheit den Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes³⁷ und dieses Gesetzes anzupassen.

Ihre redaktionelle Anpassung kann in einem vereinfachten Verfahren beschlossen werden. Dafür gilt:

• a Die redaktionelle Anpassung kann umfassen

• aa das Ersetzen von Begriffen des bisherigen Rechts durch die entsprechenden Begriffe des neuen Rechts;

• bb das Ersetzen von Verweisungen auf Vorschriften des bisherigen Rechts durch Verweisungen auf das entsprechende neue Recht;

• cc das ersatzlose Streichen von Bestimmungen, die dem neuen Recht widersprechen;

• dd materielle Änderungen, die nach Art und Inhalt durch das eidgenössische oder kantonale Recht zwingend vorgeschrieben sind.

• b Nicht Gegenstand redaktioneller Anpassung ist die materielle Änderung von Vorschriften und Plänen, für die der Gemeinde oder Planungsregion bzw. Regionalkonferenz eine Entscheidungsfreiheit zusteht.

• c Zuständig ist der Gemeinderat, der Vorstand der Planungsregion oder die Geschäftsleitung der Regionalkonferenz. Für Einspracheverfahren, Genehmigung und Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid gelten die Artikel 60 ff. Einsprache und Beschwerde können sich aber nur gegen Umfang und Art der vorgesehenen Anpassung richten.

Aufgrund des bisherigen Rechts rechtskräftig erteilte Baubewilligungen werden durch das neue Recht nicht berührt. Artikel 43 bleibt vorbehalten.

Beim Inkrafttreten dieses Gesetzes hängige Verfahren, welche die Bewilligung von Bauvorhaben oder baupolizeiliche Massnahmen zum Gegenstand haben, werden nach bisherigem Recht zu Ende geführt.

Beim Inkrafttreten des Gesetzes laufende gesetzliche Fristen richten sich nach neuem Recht, wenn dessen Frist später abläuft, andernfalls nach bisherigem Recht.

Die aufgrund des bisherigen Rechts geltenden Vorschriften und Pläne der Gemeinden (u. a. Gestaltungspläne, Sonderbauvorschriften, Detailerschliessungspläne) und der Planungsregionen bzw. Regionalkonferenzen bleiben in Kraft, soweit sie nicht zwingenden Vorschriften des übergeordneten Rechts widersprechen. Es gelten jedoch die nachgenannten Einschränkungen:

1. Bisherige Vorschriften und Pläne erhalten durch das neue Recht keine weitergehenden Rechtswirkungen.

2. Soweit mit entsprechenden Vorschriften und Plänen des neuen Rechts eine weniger weitgehende Rechtswirkung verbunden ist, gilt diese auch für die bisherigen Vorschriften und Pläne gleicher Art.

Für die Änderung oder Aufhebung bisheriger Vorschriften oder Pläne gelten die Verfahrensbestimmungen und die Zuständigkeiten nach neuem Recht. Hängige Verfahren werden jedoch nach bisherigem Recht zu Ende geführt.

Wo die Überbauung den Erlass eines Überbauungsplanes nach dem Baugesetz vom 7. Juni 1970 voraussetzt, legt die Gemeinde innert drei Jahren nach Inkrafttreten dieser Bestimmung eine Überbauungsordnung oder die Festlegungen nach Artikel 92 Absatz 1 auf. Gleiches gilt für Ferienhauszonen nach Artikel 25 des Baugesetzes vom 7. Juni 1970.

Nach unbenütztem Ablauf dieser Frist können die Grundeigentümer verlangen,

1. entweder dass die zuständige Stelle der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion innert zwei Jahren eine Ersatzordnung erlässt oder

2. die Gemeinde das Land zu Eigentum übernimmt, wobei die Enteignungsgerichte die Entschädigung nach den Regeln des Enteignungsrechtes bestimmen.

Sofern die Voraussetzungen von Artikel 73 Absatz 2 erfüllt sind, legt die Gemeinde innert drei Jahren nach Inkrafttreten dieser Bestimmung bei bisherigen Zonen mit ersatzweisem Bauen nach Grundordnung entweder eine Überbauungsordnung oder die Umwandlung in eine neurechtliche Zone mit Planungspflicht auf.

Nach unbenütztem Ablauf dieser Frist fällt die Planungspflicht dahin und es kann nach den Bestimmungen der Grundordnung für den Fall der endgültigen Ablehnung der Überbauungsordnung gebaut werden.

Die Planungspflicht fällt auch dahin, wenn der Gemeinderat sowohl auf den Erlass einer Überbauungsordnung als auch auf die Umwandlung in eine neurechtliche Zone mit Planungspflicht verzichtet; der Verzicht ist zu veröffentlichen.

Der Eigentümer eines innerhalb der Bauzone gelegenen landwirtschaftlichen Gewerbes, das den Anforderungen nach Artikel 85 Absatz 1 entspricht, kann bei der zuständigen Gemeindebehörde die Ausscheidung einer Bauernhofzone beantragen.

Das Begehren ist innerhalb von fünf Jahren seit Inkrafttreten dieses Gesetzes zu stellen. Zuständig zum Entscheid ist der Gemeinderat unter Vorbehalt der Genehmigung durch die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion.

Dem Gesuch ist zu entsprechen, wenn die Voraussetzungen von Artikel 85 Absatz 1 erfüllt sind.

Die kantonale Fachstelle bezeichnet in Zusammenarbeit mit der Gemeinde bis zum 31. Dezember 2004 wenigstens für die Bauzone die Baudenkmäler durch Errichtung eines Bauinventars nach Artikel 10d. Mit Zustimmung der Fachstelle kann das Bauinventar durch die Gemeinde erstellt werden.

Solange die Baudenkmäler weder durch ein Bauinventar (Art. 10d) noch durch Erlass von Plänen und Vorschriften (Art. 64a) bezeichnet sind, werden sie im Baubewilligungsverfahren bestimmt; für Baudenkmäler in der Bauzone gilt dies nur während der Übergangsfrist gemäss Absatz 1.

Der Regierungsrat regelt durch Verordnung das Verfahren der Anerkennung bestehender Inventare und Verzeichnisse als Bauinventare nach Artikel 10d sowie bestehender Pläne und Vorschriften der Gemeinden hinsichtlich der Bestimmung der Baudenkmäler (Art. 64a).

Bestehende Bauzonen sind innert 15 Jahren seit Inkrafttreten dieser Bestimmung zu erschliessen.

Die Gemeinde erlässt innert drei Jahren das Erschliessungsprogramm (Art. 108 Abs. 3).