Miete - Anfangsmietzins.

1.

Die Verfahren 102 2026 15 und 102 2026 19 sowie die dazugehörenden Verfahren 102 2026 18 und 102 2026 20 (vorsorgliche Massnahmen) sowie 102 2026 49 und 102 2026 50 (unentgeltliche Rechtspflege) werden vereinigt, da sich die beiden gleichlautenden Beschwerden gegen Entscheide richten, die sich auf denselben Rechtsgrund und dieselbe Begründung stützen und auch die gleichen Parteien und Fragestellung betreffen.

2.

2.1

Mangels Berufungsfähigkeit unterliegen die angefochtenen Rechtsöffnungsentscheide vom 25. August 2023 der Beschwerde (Art. 309 Bst. b Ziff. 3 i.V.m. Art. 319 Bst. a ZPO).

2.2

Als Rechtsmittelinstanz für das erstinstanzliche Gericht am Betreibungsort ist der II. Zivilap­pellationshof in funktioneller und örtlicher Hinsicht zuständig (Art. 84 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 SchKG und Art. 46 ZPO e contrario, Art. 321 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1], Art. 17 Abs. 1 Bst. c des Reglements für das Kantonsgericht betreffend seine Organisation und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; 131.11]).

2.3

Gemäss Art. 251 Bst. a ZPO werden Entscheide in Rechtsöffnungssachen im summarischen Verfahren gefällt. Im summarischen Verfahren beträgt die Beschwerdefrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO).

Für die Berechnung, die Einhaltung und den Lauf der Fristen gelten die Bestimmungen der ZPO, sofern das SchKG nichts anderes bestimmt (Art. 31 SchKG). Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen (Art. 142 Abs. 1 ZPO). Die Zustellung einer eingeschriebenen Postsendung, die nicht abgeholt worden ist, gilt am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt, sofern die Person mit einer Zustellung rechnen musste (Art. 138 Abs. 3 Bst. a ZPO).

Die angefochtenen Entscheide vom 16. Januar 2026 wurden dem Beschwerdeführer eingeschrieben und mit A-Post zugestellt. Die eingeschriebenen Sendungen wurden dem Beschwerdeführer am 19. Januar 2026 zur Abholung gemeldet, mit einer Abholfrist bis 26. Januar 2026. Da der Beschwerdeführer die Einschreiben nicht abgeholt hat, gelten diese am 26. Januar 2026 als zugestellt (Zustellfiktion). Zudem gibt er selbst an, dass er davon ausgeht, dass ihm die per A-Post zugestellten Entscheide am 17. Januar 2026 zugegangen sind. Mit Eingabe vom 26. Januar 2026 wurde die Rechtsmittelfrist in jedem Fall eingehalten. Auf die Beschwerden ist grundsätzlich einzutreten.

2.4

Mit der Beschwerde kann einerseits eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden (Art. 320 Bst. a ZPO). Diesbezüglich entscheidet das Kantonsgericht mit voller Kognition. Anderseits kommt als Beschwerdegrund die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts in Frage (Art. 320 Bst. b ZPO). In tatsächlicher Hinsicht ist somit lediglich eine Willkürprüfung vorgesehen.

2.5

Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).

2.6

Über eine Beschwerde kann aufgrund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).

3.

Der Beschwerdeführer rügt, in den Verfahrensakten befänden sich keine formgültig unterzeichneten und beglaubigten Rechtskraft- bzw. Vollstreckbarkeitsbescheinigungen, anhand derer die Vollstreckbarkeit der Entscheide, welche vorliegend zur Erteilung der definitiven Rechtsöffnung geführt hätten, eindeutig überprüfbar wäre.

3.1

Nach Art. 80 Abs. 1 SchKG kann der Gläubiger beim Gericht die Aufhebung des Rechts­vorschlags (definitive Rechtsöffnung) verlangen, wenn die Forderung auf einem vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid beruht. Beruht die Forderung auf einem vollstreckbaren Entscheid eines schweizerischen Gerichts oder einer schweizerischen Verwaltungsbehörde, so wird die definitive Rechtsöffnung erteilt, wenn nicht der Betriebene durch Urkunden beweist, dass die Schuld seit Erlass des Entscheids getilgt oder gestundet worden ist, oder die Verjährung anruft (Art. 81 Abs. 1 SchKG).

Strafurteile und andere verfahrenserledigende Entscheide, gegen die ein Rechtsmittel nach diesem Gesetz zulässig ist, werden rechtskräftig, wenn: a. die Rechtsmittelfrist unbenützt abgelaufen ist; b. die berechtigte Person erklärt, auf ein Rechtsmittel zu verzichten, oder ein ergriffenes Rechtsmittel zurückzieht; c. die Rechtsmittelinstanz auf das Rechtsmittel nicht eintritt oder es abweist (Art. 437 Abs. 1 StPO). Die Rechtskraft tritt rückwirkend auf den Tag ein, an dem der Entscheid gefällt worden ist (Art. 437 Abs. 2 StPO). Nach Art. 373 StGB sind die auf Grund des Strafrechts des Bundes oder der Kantone ergangenen rechtskräftigen Entscheide mit Bezug auf Geldstrafen, Bussen, Kosten und Einziehungen in der ganzen Schweiz vollstreckbar. Die Vollstreckung erfolgt auf dem Weg der Betreibung (vgl. Art. 442 Abs. 1 StPO). Ob die Vollstreckbarkeit gegeben ist, hat der Rechtsöffnungsrichter von Amtes wegen zu prüfen (vgl. BGE 148 III 225 E. 4.1.2.2 in fine).

3.2

Die vorliegend in Betreibung gesetzten Forderungen, für welche der Vorrichter die definitive Rechtsöffnung erteilt hat, beziehen sich auf zwei Urteile der Polizeirichter des Sensebezirks.

Mit Urteil vom 30. August 2021 verurteilte der Polizeirichter des Sensebezirks den Beschwerdeführer zu einer Busse von CHF 500.- und auferlegte ihm einen Drittel der Verfahrenskosten von insgesamt CHF 750.-. Der Beschwerdeführer schuldet folglich in Bezug auf dieses Urteil einen Betrag von CHF 750.- (Busse: CHF 500.-; Verfahrenskosten: CHF 250.-). Der Strafappellationshof des Kantonsgerichts Freiburg wies die gegen dieses Urteil erhobene Berufung am 10. Januar 2023 ab und bestätigte das Urteil des Polizeirichters des Sensebezirks vom 30. August 2021 vollumfänglich. Auf dem sich in den Akten befindlichen Übermittlungszettel des Kantonsgerichts an den Polizeirichter ist vermerkt, dass das Urteil des Strafappellationshofs rechtskräftig und seit dem 10. Januar 2023 vollstreckbar ist.

Im Urteil vom 30. September 2022 wurde der Beschwerdeführer zu einer unbedingten Geldstrafe von 20 Tagessätzen zu CHF 10.- sowie zu einer Busse von CHF 100.- verurteilt und ihm wurden die Verfahrenskosten von CHF 750.- zur Hälfte auferlegt. Gesamthaft schuldet er aus diesem Urteil somit einen Betrag von CHF 675.- (Geldstrafe: 200.-; Busse: CHF 100.-; Verfahrenskosten: CHF 375.-). Mit Urteil vom 10. Januar 2023 trat der Strafappellationshof des Kantonsgerichts Freiburg auf die gegen dieses Urteil erhobene Berufung nicht ein und hielt fest, dass das Urteil der Polizeirichterin des Sensebezirks vom 30. September 2022 in Rechtskraft erwachsen ist. Zudem befindet sich in den Akten ein Übermittlungszettel des Kantonsgerichts an die Polizeirichterin, wobei darin vermerkt wird, dass das Urteil des Strafappellationshofs seit dem 10. Januar 2023 rechtskräftig und vollstreckbar ist.

Somit ist festzustellen, dass die beiden Urteile vom 30. August 2021 und 30. September 2022 infolge Abweisung der Berufung bzw. Nichteintretens auf die Berufung rechtskräftig (vgl. Art. 437 Abs. 1 Bst. c StPO) und damit auch vollstreckbar (Art. 373 StGB) sind. Dabei ist unerheblich, dass die beiden Urteile an sich keine Rechtskraftbescheinigung oder Vollstreckbarkeitserklärung tragen. Die Urteile des Strafappellationshofs, welche dazu führen, dass die Urteile der Polizeirichter rechtskräftig und vollstreckbar geworden sind, sind unterzeichnet und deren Rechtskraft und Vollstreckbarkeit wurde zudem im Urteil sowie in einem separaten Übermittelungszettel bestätigt. Die entsprechenden Dokumente wurden mit dem Rechtsöffnungsgesuch eingereicht und befinden sich in den Akten. Die Einwände des Beschwerdeführers gehen folglich fehl und die Beschwerden sind abzuweisen.

4.

Mit dem Entscheid in der Sache werden die Gesuche um aufschiebende Wirkung gegenstandslos und sind abzuschreiben.

5.

Der Beschwerdeführer beantragt für beide Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege.

5.1

Gemäss Art. 117 ZPO hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wer nicht über die not­wendigen Mittel verfügt und wessen Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.

Als aussichtslos sind Begehren anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dage­gen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren un­gefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaus­sichten bestehen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozess­aussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massgebend sind (BGE 139 III 475 E. 2.2).

5.2

Die Gesuche des Beschwerdeführers enthalten weder konkrete Angaben zu seiner finanziellen Situation noch eine Begründung zur Nicht-Aussichtslosigkeit der Rechtsbegehren. Die Gesuche sind folglich bereits aus diesem Grund abzuweisen. Zudem hätte eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung nicht zum Prozess entschlossen und die Rechtsbegehren müssten somit als aussichtslos bezeichnet werden.

Die Gesuche um Ge­währung der un­entgeltlichen Rechtspflege sind demnach abzuweisen.

6.

Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, werden der un­terliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 Bst. a und b, 106 Abs. 1 ZPO). Der Beschwerdeführer ist mit seinen Anträgen nicht durchgedrungen und hat daher die Prozesskosten zu tragen. Die Ge­richtskosten sind namentlich in Berücksichtigung der in Betreibung gesetzten Summen auf pauschal CHF 150.- festzusetzen (Art. 48 und 61 Abs. 1 GebV SchKG).

Es wurde gemäss Art. 322 ZPO keine Vernehmlassungen eingeholt und der Gegenpartei sind keine weiteren Umstände entstanden; es ist somit keine Parteientschädigung auszurichten.