ACJC/43/2020

1.

1.1 La décision qui admet, respectivement déclare recevable, une requête en intervention principale, constitue une décision incidente de première instance dans la mesure où la demande d'intervention doit être considérée comme une véritable demande donnant lieu à l'ouverture d'un procès indépendant (arrêt du Tribunal fédéral 5A_494/2015 du 18 janvier 2016 consid. 4.2.4) et que l’instance de recours, soit la Chambre de céans, pourrait rendre une décision contraire qui mettrait ainsi fin au procès (art. 237 al. 1 CPC).

Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions incidentes de première instance si la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

L'appel doit être écrit et motivé, et déposé auprès de l'instance de recours dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision, dès lors que l'affaire n'est pas soumise à la procédure sommaire (art. 311 al. 1 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 5A_494/2015 du 18 janvier 2016 consid. 4.2.4).

1.2

Interjeté en temps utile, dans la forme prévue par la loi, à l'encontre d'une décision incidente dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., compte tenu du montant de la commission de vente litigieuse, l'appel est recevable.

1.3

Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et avec la diligence requise.

Les pièces produites par les parties devant la Cour figurent, pour la plupart d'entre elles, déjà au dossier de première instance, de sorte que seul l'article de presse du ______ 2019, versé à l'appui de la duplique de l'intimé Me J______, constitue une pièce nouvelle. Dans la mesure où celle-ci aurait déjà pu être produite par l'intimé précité à l'appui de ses écritures responsives du 27 août 2019, elle doit être considérée comme tardive et, partant, irrecevable. Elle n'est, au demeurant, pas pertinente dès lors qu'elle n'est pas de nature à influencer l'issue du litige.

1.4

La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC).

2.

Les appelantes soutiennent que la demande d'intervention principale déposée par l’intimée D______ SA serait irrecevable en l'absence de tout droit préférable rendu vraisemblable par cette dernière.

2.1

En vertu de l'art. 73 al. 1 CPC, la personne qui prétend avoir un droit préférable excluant totalement ou partiellement celui des parties peut agir directement contre elles devant le tribunal de première instance saisi du litige (intervention principale). Le tribunal peut soit suspendre le procès jusqu'à ce que l'action de l'intervenant principal fasse l'objet d'un jugement entré en force, soit joindre les deux causes (art. 73 al. 2 CPC).

L'intervenant doit faire valoir un droit préférable de manière à ce qu'en cas d'admission de l'action en intervention, les parties à la procédure principale ne puissent plus faire valoir de droit à l'encontre de l'objet du litige (STAEHELIN/SCHWEIZER, in Kommentar zur ZPO, Sutter-Somm/ ème Hasenböhler/Leuenberger [éd.], 3 éd., 2016, n. 19 ad art. 73 CPC).

La doctrine cite l'exemple d'un procès intenté par un courtier qui réclame sa commission au vendeur, dans lequel un second courtier prétend avoir un droit à une part de la commission due et prend des conclusions dans ce sens à l'encontre du vendeur, excluant partiellement celles du premier courtier (HALDY, in Code de procédure civile commenté, 2ème éd., 2019, n. 3 ad art. 73). A ce stade, il ne s'agit pas de démontrer le droit préférable, mais de le rendre vraisemblable (HALDY, op.cit., n. 3 ad art. 73; FREI, in Basler Kommentar zur ZPO, 3ème éd., 2017, n. 11 ad art. 73 CPC).

A la différence de l'intervention accessoire, par laquelle le tiers ne prend pas de conclusions indépendantes, mais vient soutenir celles de la partie au procès qu'il a intérêt de voir triompher (art. 74 ss CPC), l'intervention principale permet au tiers de faire valoir un droit propre, excluant en tout ou partie les conclusions des parties en cause. Contrairement à l'intervention accessoire, l'intervenant principal n'a aucun intérêt particulier à ce que l'une ou l'autre des parties succombe. Si par son intervention principale, l'intervenant vise exclusivement à soutenir l'une des parties au procès principal son intervention est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_603/2013 du 25 octobre 2013 consid. 4.2).

L'intervention principale est considérée comme une véritable demande, qui doit satisfaire aux conditions générales de recevabilité de l'art. 59 CPC et qui ouvre un procès indépendant au premier procès ouvert entre les parties principales (arrêt du Tribunal fédéral 5A_494/2015 du 18 janvier 2016 consid. 4.2.4 et les références doctrinales citées). Le juge saisi d'une demande d'intervention recevable doit dès lors coordonner le nouveau procès d'intervention avec le procès principal antérieur et, ainsi, soit joindre le procès d'intervention au procès principal, soit suspendre celui-ci jusqu'à droit jugé définitif dans celui-là (art. 73 al. 2 CPC), soit encore, selon la doctrine, instruire parallèlement et juger séparément les deux causes (GROSS/ZUBER, in Berner Kommentar, ZPO, Band I, 2012, n. 15 ad art.73 CPC, DOMEJ, in Kurzkommentar, ZPO, 2014, n. 10 ad art. 73 CPC).

2.1.2

L'art. 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation). D'après l'art. 413 al. 1 CO, qui est de droit dispositif, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Il doit ainsi exister un lien de causalité entre l'activité de courtage et la conclusion du contrat principal (ATF 144 III 43 consid. 3.1.1; 131 III 268 consid. 5.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2018 du 20 mars 2019 consid. 4.1.3).

La jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 72 II 421; arrêt du Tribunal fédéral 4C.178/2001 du 28 novembre 2001 consid. 3b) et une partie de la doctrine admettent que si le mandat a été confié à plusieurs courtiers, le mandant peut partager le salaire dû proportionnellement à leur contribution au succès de l'affaire, tandis qu'une autre partie de la doctrine est, en revanche, d'avis que chaque courtier qui prouve l'existence d'un lien entre l'activité exercée et la conclusion du contrat principal a droit à son salaire entier (TERCIER, BIERI, CARRON, les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n. 4994, p. 729 et les références doctrinales citées).

2.2

En l'espèce, les appelantes soutiennent que, contrairement à ce qui a été retenu en première instance, l'intervenante ne dispose d'aucun droit préférable; dès lors les prétentions émises dans le cadre de son intervention ne sont pas de nature à exclure celles prises dans le procès initial.

Au fond, l'intervenante conclut, principalement, à ce qu'il soit constaté qu'elle est seule créancière de la commission de courtage de 502'200 fr. relative à la vente de la parcelle n° 3______, sise 4______ à L______ [GE] et à ce que la libération de ce montant, consigné par le notaire, soit ordonnée en sa faveur. Elle soutient que la commission qu'elle réclame est la même que celle réclamée par les appelantes, retraçant l'historique de la vente immobilière dont elle découle. Ce faisant, elle prend des conclusions actives contre l'une des parties au procès initial, portant sur le même objet et sa motivation démontre que, par son intervention, elle entend s'opposer à la prétention des appelantes et percevoir la commission de vente en lieu et place de celles-ci, faisant valoir un droit préférable résultant de son propre contrat de courtage.

Il n'est pas contesté que l'intervenante est au bénéfice d'un contrat de courtage la liant aux vendeurs et qu'elle a déployé une certaine activité en vue de la vente immobilière qui a donné lieu à la commission litigieuse. Les intimés considèrent d'ailleurs que l'intervenante, en sa qualité de courtière autorisée, est seule créancière de ladite commission, à l'exclusion des appelantes, exposant que ces dernières ont agi tout au plus en tant qu'auxiliaires. Par ailleurs, à supposer que les conclusions principales de l'intervenante soient admises, dont celle visant à faire constater qu'elle est seule et unique créancière, les appelantes ne pourraient plus faire valoir de prétentions concernant la commission de vente litigieuse. Il s'ensuit que l'intervenante a rendu suffisamment vraisemblable un droit préférable propre à exclure les prétentions des appelantes, étant ici rappelé qu'il ne s'agit pas, à ce stade, de démontrer le droit préférable, mais de le rendre vraisemblable. La commission de courtage est d'ailleurs expressément citée par la doctrine à titre d'exemple de cas d'intervention principale, sans que les appelantes n'apportent d'élément pertinent permettant de retenir que tel ne serait pas le cas en l'occurrence.

L'argument des appelantes, selon lequel elles seraient au bénéfice d'un contrat de courtage de négociation et l'intimée D______ SA d'un contrat de courtage d'indication, lesquels peuvent donner droit à deux commissions différentes n'est pas suffisamment démontré pour faire échec à l'intervention. En premier lieu, le contrat de courtage de négociation dont les appelantes se prévalent n'est étayé par aucune pièce au dossier et est contesté par les vendeurs, eût-il été conclu par actes concluants. Il en va de même de l'activité déployée par les appelantes, de son étendue et, surtout, de son caractère causal à la vente de la parcelle des intimés F/G______. Enfin, même à considérer que ces conditions seraient réunies, il n'est pas établi, même sous l'angle de la vraisemblance, que l'activité des appelantes donnerait droit au paiement d'une seconde et pleine commission en lieu et place d'un partage de la rémunération entre courtiers, cette question faisant l'objet d'une controverse doctrinale. Il appartiendra au juge saisi de la demande de trancher ces questions, après un examen approfondi de tous les éléments du dossier. A ce stade, il n'apparaît à tout le moins pas invraisemblable que si la commission est octroyée, en tout ou partie, à l'une des parties, elle le sera au détriment de l'autre.

Il s'ensuit que l'intervenante a rendu vraisemblable un droit préférable, susceptible d'exclure les prétentions des appelantes.

Par conséquent, le jugement attaqué sera confirmé.

3.

Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 1'200 fr. (art. 20 al. 1 et 35 RTFMC) et mis à la charge des appelantes qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront entièrement compensés avec l'avance de frais du même montant, fournie par ces dernières, laquelle reste acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC).

Les appelantes seront par ailleurs condamnées, solidairement, à s'acquitter des dépens des intimés, lesquels seront arrêtés à 2'000 fr. en faveur de G______ et F______ et Me I______, pris solidairement, à 2'000 fr. en faveur de D______ SA et à 500 fr. en faveur de Me J______, ce dernier s'étant brièvement déterminé, s'en rapportant à justice, sans motivation juridique (art. 84, 85, 90 RTFMC, art. 23, 25 et 26 LaCC).

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