ACJC/550/2015

A.

a. Par jugement du 27 janvier 2014, expédié pour notification aux parties le 4 mars 2014, le Tribunal des baux et loyers a débouté B_____ de toutes ses conclusions (chiffre 1), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).

En substance, les premiers juges ont retenu que le chantier du tram avait entraîné d'importantes nuisances depuis son commencement pour les riverains et donc pour

Ils ont relevé que B_____ avait reçu la somme de 153'867 fr. de l'Etat de Genève, qui équivalait à une indemnité pour les commerçants, laquelle prenait en compte leurs frais fixes dont faisait partie le loyer.

Les premiers juges ont donc débouté B_____ de ses conclusions en réduction de loyer dans la mesure où ils ont estimé que la réduction de loyer ne pouvait pas se cumuler avec l'indemnité reçue de l'Etat de Genève pour le même dommage.

b. Par acte expédié le 4 avril 2014 au greffe de la Cour de justice, A_____ (ciaprès : la locataire ou l'appelante) agissant à la place de B_____, forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à l'octroi d'une réduction de loyer de 50% du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011 et de 60% du 15 janvier 2012 au 15 septembre 2012, à la condamnation de C_____ à lui verser le trop-perçu de loyer en découlant, à savoir la somme de 73'992 fr. avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er décembre 2010 et 29'596 fr. 80 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 15 mai 2012 et à ce que la bailleresse soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions.

A_____ a produit, à l'appui de son appel, une cession de créance en sa faveur de B_____ portant sur les prétentions en réduction de loyer faisant l'objet de la procédure C/30260/2010 (recte).

Elle fait valoir les nuisances subies durant les travaux. Elle allègue que le raisonnement du Tribunal des baux et loyers est erroné dans la mesure où il aurait confondu l'indemnité octroyée sur la base de l'art. 259e CO et la réduction de loyer demandée selon l'art. 259d CO, lesquelles peuvent se cumuler. L'indemnité versée par l'Etat de Genève l'a été en raison des nuisances excessives subies dans le cadre de son activité commerciale en lien avec la perte importante de son chiffre d'affaires. Les travaux ont généré beaucoup de bruit, de vibrations, de poussière, de manque de visibilité et difficultés d'accès à l'arcade, de restriction de vue depuis le restaurant, d'impossibilité d'utiliser la terrasse par moment, de restrictions de circulation et bris des trottoirs.

c. Dans sa réponse du 23 mai 2014, C_____ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.

Elle s'en rapporte à justice quant à la recevabilité de l'appel et à la légitimation active de A_____.

Elle conteste que le chantier de la rue X _____ ait généré les nuisances décrites par la locataire et indique que les déclarations de D_____ et E_____ doivent être nuancées.

Elle expose que le Tribunal des baux et loyers a correctement retenu que B_____ ne pouvait pas cumuler les indemnités reçues d'un tiers et une réduction de loyer car il s'agissait de couvrir le même dommage. La demande en réduction de loyer, alors même que la locataire s'était déjà vue octroyer une indemnité relevait de l'abus de droit, car les loyers avaient déjà été pris en compte dans le cadre de l'indemnisation effectuée par l'Etat de Genève. Les pourcentages de réduction sollicités ne correspondaient pas aux réelles nuisances et les travaux de réaménagement de la place Y_____ avaient causé des nuisances beaucoup moins importantes que le chantier lié à l'installation du tram.

d. Dans sa réplique reçue par la Cour le 23 juin 2014, la locataire fait valoir que sa prétention n'est pas basée sur l'art. 259e CO. Elle sollicite une réduction de loyer en sus de l'indemnité qu'elle a reçue en raison de la baisse de son chiffre d'affaires. Les nuisances relatives aux travaux d'aménagement de la place Y_____ étaient plus importantes que celles engendrées par le chantier lié à l'installation du tram.

e. Les parties ont été avisées le 15 août 2014 que la cause était gardée à juger, l'intimée n'ayant pas fait usage de son droit à dupliquer.

B.

a. C_____ est propriétaire de l'immeuble sis place Y_____, à Genève, dont la gérance est confiée à la régie F_____.

b. Le 26 février 2004, B_____, A_____ et G_____, associés gérants, d'une part et C_____, d'autre part, ont conclu un contrat de bail portant sur une arcade commerciale d'une surface d'environ 155 m2 au rez-de-chaussée, ainsi que deux dépôts de 50 m2 et 10,7 m2 au sous-sol de l'immeuble précité.

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 16 mars 2004 au 31 mars 2009, et s'est renouvelé depuis lors de cinq ans en cinq ans.

En dernier lieu, le loyer, indexé à l'ISPC, a été fixé à 6'166 fr. par mois, charges comprises, par avis de majoration de loyer du 8 juillet 2008.

c. B_____ exerce une activité de restauration dans cette arcade commerciale, comme le prévoit le contrat de bail.

d. Par avenant du 6 septembre 2011, les droits et obligations liés au contrat de bail

effet au 1er août 2013. La convention de vente prévoit notamment en son article 4 que "le procès en cours qui concerne la réduction du loyer durant les travaux sur la Place Y_____ sera intégralement géré et pris en charge par A_____ qui certifie et garantit que ni elle-même, ni son conseil, ne se retourneront contre la société en vue du paiement des honoraires et frais d'avocat, quelle que soit l'issue du procès. De même, l'acheteur certifie ne pas s'intéresser à l'issue du procès, ni à réclamer quelque indemnité qui pourrait être versée dans le cadre de celui-ci."

f. Par avenant du 28 août 2013, le contrat de bail a été transféré à B_____, I_____

C.

a. Le 24 novembre 2008 s'est ouvert en Ville de Genève l'imposant chantier de la ligne de tramway Cornavin-Onex-Bernex (ci-après : TCOB). Ce dernier s'est déroulé en deux phases : une première relative à la reconstruction du réseau de tramways et une deuxième correspondant à des travaux de réaménagement de la place Y_____. Parallèlement à ce chantier, des travaux de surélévation d'un immeuble ont débuté à la rue X_____.

b. Par courrier du 28 juillet 2009, A_____ a demandé à la régie F_____ une réduction de loyer à cause de l'obstruction de la vitrine du restaurant, du bruit et de la poussière environnante. Pour les raisons qui précèdent, elle a demandé une réduction de loyer de :

Par courrier du 6 août 2009, la régie F_____ a répondu à B_____ qu'elle avait transmis la requête au Département des constructions et des technologies de l'information de la ville de Genève.

Dans son pli du 21 septembre 2009, L_____, ingénieur cantonal auprès de l'Office du génie civil, a expliqué à la régie F_____ qu'il ne pouvait pas entrer en matière sur une indemnité en réparation du dommage subi car les travaux menés ne provoquaient pas de nuisances que les riverains ne sauraient tolérer dans un contexte urbain. Il précisait que cela s'examinait au regard de trois conditions cumulatives : les immissions devaient être excessives, le préjudice subi important et un lien de causalité naturelle et adéquate devait exister entre ces deux premières conditions cumulatives. Il attirait l'attention de la régie sur le fait que les obligations légales du bailleur envers son locataire n'étaient pas identiques à celles du propriétaire constructeur envers son voisinage.

La régie F_____ a repris le contenu de ce courrier dans un pli du 16 octobre 2009 adressé à B_____, concluant qu'elle ne pouvait pas entrer en matière sur la demande en réduction du loyer.

c. Selon constat du 29 septembre 2009 établi par M_____, huissier judiciaire, les tables de la terrasse du restaurant étaient toutes occupées et rien n'encombrait la visibilité de la vitrine. Le bruit, notamment celui des marteaux piqueurs, atteignait un maximum de 68 à 70 décibels à 13h10.

d. Par courrier du 17 mai 2010, N_____, ingénieur cantonal auprès de l'office de la Direction générale du génie civil, a informé B_____ qu'une indemnité de 49'958 fr. 86 serait versée sur son compte pour l'année 2009. Il précisait que l'indemnité avait été calculée sur la base de la baisse de son chiffre d'affaires pendant les travaux, en prenant en compte un chiffre d'affaires moyen 2007-2008 de 585'405 fr. 99. La marge brute moyenne était par ailleurs arrêtée à 73,21%.

Une indemnité supplémentaire de 95'547 fr. a été versée à la locataire pour l'année 2010 sur la base du chiffre d'affaires moyen enregistré en 2007-2008, selon un courrier du 20 juin 2011 adressé par N_____.

Enfin, une indemnité de 153'867 fr. a encore été allouée à la locataire pour la période de janvier à septembre 2012. Dans son courrier du 2 novembre 2012, N_____ expliquait que, moyennant le versement de la somme précitée, le maître d'ouvrage aurait complètement indemnisé l'établissement commercial du dommage subi et que le dossier serait clôturé.

e. Par courrier du 1er juin 2011 adressé à C_____, la régie O_____, gérante de l'immeuble sis rue X_____, voisin de celui occupé par B_____, a refusé la demande en réduction de loyer formée par cette dernière en lien avec les travaux sur cet immeuble, en indiquant que le chantier était presque terminé et en contestant toute nuisance qui excéderait ce qui devait être toléré en milieu urbain.

f. Par pli du 5 avril 2012, N_____ a expliqué au conseil de la bailleresse qu'il ne pouvait pas s'engager à prendre en charge la réduction de loyer qui pourrait être accordée à la locataire. Il spécifiait que les critères d'appréciation n'étaient pas les mêmes en droit du bail à loyer que dans le cadre de la procédure d'indemnisation pour expropriation formelle des droits de voisinage. Il ajoutait toutefois que la procédure d'indemnisation mise en place par son Office visait à dédommager le locataire directement et éviter que celui-ci se retourne contre le bailleur alors qu'il n'était pas responsable des travaux à l'origine des nuisances excessives.

g. Par requête en réduction de loyer pour diminution d'usage introduite le 23 décembre 2010 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, et le 17 mars 2011 par-devant le Tribunal des baux et loyers, B_____ a conclu à ce qu’il lui soit accordé une réduction de loyer de 50% du 1er décembre

2009 jusqu’à la fin complète des deux chantiers, et à ce que C_____ soit condamnée à lui verser le trop-perçu de loyer en découlant.

Faisant valoir une erreur de plume, par courrier daté du 17 mars 2011, le conseil de B_____ a précisé que celle-ci sollicitait une réduction de loyer de 50% dès le 1er janvier 2009 et non dès le 1er décembre 2009.

h. Entendue lors de l'audience du 19 octobre 2011, A_____ a expliqué qu'elle contestait les constatations de M_____ et qu'elle ne s'expliquait pas qu'il soit venu seulement vingt minutes en trois ans de travaux.

Elle précisait que le bruit généré par les travaux était insupportable et que même avec les fenêtres fermées, il fallait crier pour se faire entendre.

i. Interrogée lors de l'audience du 8 février 2012, D_____, cliente du restaurant, se souvenait qu'il y avait moins de monde durant les travaux. Elle indiquait que le plus gênant était d'apercevoir les machines du chantier depuis le restaurant et d'entendre les bruits du chantier en arrière fond. Il n'y avait pas de différence en fonction de l'horaire.

Entendu lors de la même audience, E_____, président de l'Association des commerçants _____, a constaté qu'il y avait deux chantiers, un lié à l'installation du tram et l'autre à la surélévation de l'immeuble, sis rue X_____, dans lequel il exploitait un magasin de vêtements, P_____. Il imaginait que le restaurant avait subi un impact sur la clientèle tout comme lui, mais ne pouvait pas l'affirmer même s'il avait pu constater que des tables sur la terrasse étaient vides, ce qui n'était jamais le cas avant les travaux. Il confirmait des problèmes de bruit et de poussière, et ce, même si les ouvriers faisaient parfois des efforts pour cesser leur activité durant les heures de repas.

j. Lors de l'audience du 28 mars 2012, Q_____, gérant du commerce R_____, situé à 50-60 mètres en diagonale des locaux de la locataire, a indiqué que le chantier avait duré de la mi-décembre 2008 à la mi-décembre 2011, mais qu'à partir de cette dernière date, des travaux de réfection de la place Y_____ continuaient, avec notamment des bruits liés à l'utilisation de marteaux piqueurs. Il précisait qu'il n'y avait plus de fréquentation du commerce de la locataire et que sur la terrasse, il était à peine possible de discuter en raison du bruit et de la poussière, voire même des odeurs. Il y avait également un chantier à rue X_____ et l'accès aux commerces de la place Y_____ était devenu un parcours du combattant. Il était en procédure pour obtenir une réduction de loyer et l'Etat l'avait par ailleurs indemnisé.

S_____, cliente du restaurant, indiquait lors de cette même audience que les problèmes engendrés par le chantier étaient le bruit, la poussière et la difficulté d'accès à l'arcade. Elle confirmait que les photographies qui lui étaient soumises reflétaient ce qu'elle avait pu constater sur place, sans pouvoir dire à quelle date exactement.

k. Le 17 octobre 2012, B_____ a déposé des conclusions sur faits nouveaux, exposant que des travaux de réaménagement de la place Y_____ avaient eu lieu du 15 janvier au 15 septembre 2012. Ces travaux avaient généré des nuisances plus importantes que celles liées à l'installation du tram. Ainsi, elle a conclu, sur faits nouveaux, à ce qu'une réduction de loyer de 60% lui soit accordée du 15 janvier au 15 septembre 2012, et à ce que la C_____ soit condamnée à lui restituer le trop-perçu en découlant.

l. Par courriel du 7 novembre 2012, T_____ de la Direction générale du chantier du tramway, indiquait au conseil de la bailleresse que les travaux d'aménagement de la place de Y_____ avaient débuté durant la deuxième quinzaine d'avril 2012 et s'étaient terminés fin juillet 2012, étant précisé que des travaux de raccords avaient été entrepris du mois d'août 2012 jusqu'à la mi-septembre 2012.

m. U_____ et V______, concierges de l'immeuble sis ______, donnant sur la place Y_____, ont déclaré, lors de l'audience du 23 janvier 2013, qu'ils avaient dû nettoyer plus souvent l'immeuble à cause des travaux. V_____ a indiqué qu'il n'entendait et ne voyait pas les travaux depuis la rue _____ mais que du côté de la place Y_____, ceux-ci faisaient un bruit normal, néanmoins fort. Tous deux ont confirmé que les photographies qui leur avaient été soumises correspondaient à ce qu'ils avaient pu observer sur la place en question durant les travaux, mais ils ne savaient pas si ceux-ci avaient eu des répercussions sur la fréquentation du restaurant.

n. Lors de l'audience d'enquêtes du 24 avril 2013, W_____ a expliqué se rendre toutes les semaines au salon AA_____, sis place de Y_____, et avoir constaté que le chantier causait beaucoup de bruit, de poussière, de trous, et impliquait la présence de machines et de grues. Selon elle, les travaux avaient débuté en 2009 et avaient duré trois ou quatre ans, jusqu'en septembre 2012, de façon ininterrompue.

Lors de la même audience, AB_____, cliente régulière de AA_____, a confirmé l'existence d'un chantier près dudit salon, qui avait généré un bruit infernal. On n'apercevait pas le salon depuis l'arrêt de bus alors qu'en temps normal c'était le cas. Par ailleurs, les machines entreposées devant la vitrine restreignaient la luminosité du salon. AB_____ n'avait pas souvenir d'une période durant laquelle les travaux auraient été interrompus.

Entendue lors de la même audience, AC_____, locataire d'un appartement dans l'immeuble _____ place Y_____ jusqu'en septembre 2009 et cliente du restaurant de la locataire, a expliqué que les travaux avaient commencé début 2009. Ils avaient généré beaucoup de bruits et de poussière et il était difficile de se déplacer dans le quartier. Les nuisances étaient plus importantes encore depuis le restaurant car celui-ci se trouvait au rez-de-chaussée. Au surplus, la terrasse du restaurant n'était pas fréquentable pendant les travaux et le chantier ne s'arrêtait pas régulièrement durant les pauses de midi.

o. Entendu lors de l'audience d'enquêtes du 5 juin 2013, T_____ de la Direction générale du chantier du tramway, a déclaré que les travaux d'aménagement de la place Y_____ avaient commencé en mars 2012 et s'étaient achevés en septembre 2012. Le chantier ne s'était pas arrêté avec la mise en fonction du tram. Au contraire, il avait fallu attendre cette mise en fonction avant d'intervenir pour l'aménagement de la place. T_____ a expliqué qu'il avait mentionné la deuxième quinzaine d'avril 2012 dans son courrier du 7 novembre 2012 car il s'agissait du début des travaux lourds de démolition des aménagements mais qu'entre le 1er mars et le 15 avril 2012, il y avait déjà eu des travaux de fouilles visant à creuser la chaussée pour atteindre les câbles. Il ignorait les dates de début et de fin du chantier à la rue X_____ car il s'agissait d'un chantier privé mais il avait pu constater la présence d'une grue et le débouché de cette rue était uniquement réservé aux cyclistes durant ces travaux. Il y avait eu des nuisances, telles que du bruit, de la poussière, des mouvements de véhicules, des restrictions de circulation, des vibrations, nuisances pouvant être qualifiées d'importantes par rapport aux travaux d'aménagement de la place.

Entendue lors de la même audience, AD_____, cliente de AA_____, a indiqué que l'accès à AA_____ était difficile et que les travaux s'entendaient à l'intérieur, de sorte qu'il était difficile de converser et qu'on ressentait bien les vibrations.

Lors de l'audience, B_____ a produit un procès-verbal d'audition de N_____ (entendu dans le cadre de la procédure de R_____ contre son bailleur). A teneur de ce procès-verbal, l'indemnisation était fondée sur le critère de la marge brute. Pour la calculer, l'Office du génie civil s'était basé sur la moyenne des comptes des trois dernières années. La marge brute était ensuite appliquée à la diminution du chiffre d'affaires causée par le chantier. L'idée était d'indemniser les commerçants sur leurs frais fixes. Le montant du loyer avait été pris en compte dans les frais fixes, selon N_____ qui précisait toutefois ne pas être juriste. Les commerçants qui se trouvaient sur la place Y_____ et donc en face des installations de chantier particulièrement bruyantes avaient subi des nuisances différentes des commerces situés à la rue Z_____.

p. Entendu lors de l'audience d'enquêtes du 3 octobre 2013, N_____ a expliqué qu'il avait suivi le chantier TCOB qui s'était ouvert fin 2008 et déroulé en plusieurs étapes. Le Conseil d’Etat avait décidé d'appliquer une procédure d'indemnisation des riverains à l'amiable afin de prévenir les litiges, notamment d'éviter une procédure fédérale. Une indemnité avait été proposée à la locataire sur la base de sa comptabilité des trois dernières années. Pour que son Service entre en matière sur une demande d'indemnisation, il fallait que les nuisances soient excessives, qu'il y ait un dommage et qu'un lien de causalité existe entre le dommage et les travaux. Pour calculer l'indemnisation due, il se basait sur la comptabilité des commerçants, laquelle comprenait leurs frais fixes, dont le loyer, pour établir la marge brute. Le loyer était ainsi pris en considération dans les frais fixes et si ce loyer était réduit, la marge brute s'en trouverait modifiée, ce qui amènerait à une indemnisation différente. Seule la marge brute était indemnisée et non pas le bénéfice. Lorsqu'il se rendait sur le chantier, c'était pour surveiller son avancement et non pas pour constater l'ampleur des nuisances. Des travaux avaient eu lieu sur la place concernée de janvier à mars 2012, alors qu'ils auraient dû se terminer en décembre 2011, raison pour laquelle la locataire avait également été indemnisée pour cette période. T_____ était son mandataire, chargé par l'Etat de Genève des relations avec les riverains, notamment de les assister dans leurs demandes en indemnisation. La fin de la période d'indemnisation était avril 2012, même s'il y avait encore eu des travaux de moindre envergure. Si la locataire avait été indemnisée jusqu'en septembre 2012, c'est que l'Office du génie civil avait considéré que les nuisances étaient excessives jusqu'à cette date.

Réentendu le même jour, AE_____, employé de la boutique P_____, a confirmé que les photographies produites correspondaient bien à l'état de la place durant les travaux. La fermeture du magasin susmentionné n'était pas liée aux travaux mais à un problème de renouvellement de bail. La locataire subissait les mêmes nuisances que lui. Il s'agissait de bruit, de poussière et d'un manque de visibilité. Les clients du restaurant pouvaient manger sur la terrasse mais il était peu convivial de manger à côté d'un camion. Les ouvriers du chantier s'octroyaient des pauses, sans toutefois respecter systématiquement les horaires prévus. AE_____ avait observé une baisse de fréquentation du restaurant.

q. Le 15 novembre 2013, les parties ont déposé des conclusions après enquêtes, déclarant persister dans leurs conclusions.

r. Le 3 avril 2014, B_____ a cédé à A_____, sans contrepartie, hormis l'engagement de cette dernière de prendre et garder à sa charge l'intégralité des risques et des coûts liés à la procédure précitée, l'intégralité des sommes découlant des prétentions en réduction de loyer faisant l'objet de la cause C/30262/2010, étant précisé que ces prétentions portaient sur les sommes de 73'992 fr. et de 29'596 fr. 80, intérêts usuels en sus.