Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

1.

Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Rekursentscheid des Gemeinderats von C._____ vom 29. Januar 2024, mitgeteilt am 23. Februar 2024. Gegen Entscheide von Gemeinden, die bei keiner anderen Instanz angefochten werden können und weder nach kantonalem noch nach eidgenössischem Recht endgültig sind, kann gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde geführt werden. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin davon überdies berührt und sie hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, weshalb sie gemäss Art. 50 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert ist. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 52 Abs. 1 VRG).

2.

Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführerin zu Recht dazu aufgefordert wurde, für die Nutzung des Personalhauses durch betriebsfremdes Personal ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Dass das Personalhaus auf der Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ spätestens seit dem Konkurs der Beschwerdeführerin nicht mehr durch betriebseigenes Personal genutzt, sondern an Drittfirmen zur Unterbringung von Arbeitern vermietet wird, ist dabei unbestritten (vgl. etwa Beschwerde S. 3 Ziff. 1 sowie Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 2, zweiter Absatz).

3.

Gemäss Art. 61 Abs. 2 KRVO (BR 801.110) fordert die kommunale Baubehörde die Betroffenen auf, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, sofern die Baukontrolle Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften ergibt. Stellt die zuständige Behörde bei der Prüfung des nachträglichen Baugesuchs eine Verletzung materieller Bauvorschriften fest, eröffnet sie ein Verfahren auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und ein Bussverfahren (Art. 61 Abs. 3 KRVO). Beim Entscheid, ob ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist, steht der örtlichen Baubehörde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat die Baubehörde im Zweifelsfall ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten (Wipf/Diener, in: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz, 7. Aufl. 2024, S. 817).

3.1

Die Beschwerdegegnerin begründet das Vorliegen von Anhaltspunkten für eine Verletzung von Bauvorschriften damit, dass im Personalhaus auf der Parzelle Nr. Z._____ spätestens seit dem Konkurs der Beschwerdeführerin nur noch betriebsfremdes Personal untergebracht werde. Da die geltende Zonenvorschrift die Wohnnutzung auf Betriebspersonal beschränke, liege demnach eine relevante Zweckänderung vor.

3.2

Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Auffassung, es lägen keine Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften vor, zumal keine Nutzungsänderung stattgefunden habe. Dies begründet sie im Wesentlichen damit, dass gestützt auf die Baubewilligung vom _____ 1987 sowie die damalige Bauordnung keineswegs davon auszugehen sei, dass die Nutzung der Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ bisher bzw. vor dem Konkurs der A._____ AG lediglich durch betriebseigenes Personal erfolgt sei.

3.3

Vorliegend steht fest, dass sich die Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ gemäss heutigem Zonenplan in der Arbeitszone B befindet (vgl. https://geo.gr.ch/). Gemäss Art. 61 des aktuellen Baugesetzes der Gemeinde C._____, von der Regierung genehmigt am _____ 1993, ist diese Zone für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Bei der Erstellung eines existenzsichernden Betriebes ist eine Wohnung für Betriebspersonal zulässig. Wohnnutzungen in bestehenden Gebäuden können zudem gegen Revers bewilligt werden, wenn diese nachweislich zu günstigen Bedingungen saisonalem Betriebspersonal vorbehalten sind. Weitere Wohnnutzungen sind nicht zulässig (vgl. auch Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 13). Der Wortlaut dieser Bestimmung deutet darauf hin, dass die Nutzung von Arbeiterunterkünften in der Arbeitszone B gemäss heutigem Recht dem betriebseigenen Personal vorbehalten ist (vgl. auch Rekursentscheid Erwägungs-Ziff. 6 in fine). Vor diesem Hintergrund und angesichts dessen, dass das Personalhaus auf der Parzelle Nr. Z._____ spätestens seit dem Konkurs der Beschwerdeführerin unbestrittenermassen nicht mehr durch betriebseigenes Personal genutzt, sondern an Drittfirmen zur Unterbringung von Arbeitern vermietet wird, steht die Gesetzes- und Zonenkonformität der Nutzung des Personalhauses somit durchaus in Frage, d.h. es bestehen Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften und es liegt damit mindestens Klärungsbedarf im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens vor (vgl. auch Rekursentscheid Erwägungs-Ziff. 7).

Zwar lässt sich den Akten entnehmen, dass der Beschwerdeführerin am _____ 1987 die Bewilligung für den Bau einer Arbeiterunterkunft mit Kantine auf der heutigen Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ erteilt wurde (vgl. Bf-act. 9). Besagte Parzelle befand sich damals in der Gewerbezone (vgl. Bf-act. 9 S. 2), welche gemäss Art. 15 der Bauordnung der Gemeinde C._____ vom _____ 1975 wie folgt umschrieben wurde: In der Gewerbezone sind nur Gewerbe- und Kleinindustriebetriebe mit mässiger Immission zugelassen. Wohnbauten dürfen in dieser Zone nicht errichtet werden. Ausgenommen sind maximal zwei Wohnungen pro Betrieb und ausgesprochene Arbeiterunterkünfte und Kantinenbetriebe (vgl. Bf-act. 10). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt sich allein aufgrund des Wortlauts dieser Bestimmung und des Inhalts der Baubewilligung vom _____ 1987 indessen nicht sagen, ob neben der Nutzung der Arbeiterunterkunft durch betriebseigenes Personal auch die Nutzung durch betriebsfremdes Personal bewilligt wurde. Diese Frage, wozu sich bislang weder die Vorinstanz (vgl. Rekursentscheid Erwägungs-Ziff. 6) noch die Baubehörde der Gemeinde C._____ (vgl. dazu die Duplik der Baubehörde der Gemeinde C._____ vom 22. Dezember 2023 [Bf-act. 12] i.V.m. deren Vernehmlassung vom 15. November 2023 [Bf-act. 8]) hinreichend klar äusserten, gilt es ebenfalls im Rahmen des mit der Einreichung des nachträglichen Baugesuchs eingeleiteten Baubewilligungsverfahrens zu klären, wobei – je nach Ergebnis – bei der Beurteilung des nachträglichen Baugesuchs unter anderem auch der in Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG (BR 801.100) verankerten Besitzstandsgarantie Rechnung zu tragen sein wird.

4.

Nach dem Gesagten erweist sich die Aufforderung der Beschwerdeführerin zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für die Nutzung des Personalhauses durch betriebsfremdes Person als gerechtfertigt (vgl. Art. 61 Abs. 2 KRVO). Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zulasten der unterliegenden Beschwerdeführerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dabei rechtfertigt es sich, die Staatsgebühr gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.00 festzulegen. Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin steht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von

CHF

2'000.00

- und den Kanzleiauslagen von

CHF

194.00

zusammen

CHF

2'194.00

gehen zulasten der A._____ AG in Liquidation.

3.

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]