Homologation des honoraires du notaire. Action en responsabilité contre le notaire.

1. Dans sa requête, Me X. conclut pour l'essentiel à

la validation de différents mémoires de frais, émoluments et honoraires

adressés aux défendeurs pour un montant total de 70'460 francs après rem-

boursement de ses débours par 44'000 francs. Il expose en bref que ses

mémoires d'honoraires ont trait à plusieurs affaires traitées en 1989 et

1990 entre L. (agissant pour ses sociétés et les membres de sa

famille) et S. . Il s'agit particulièrement :

- de l'acquisition d'un immeuble rue Y. à

Neuchâtel par I. SA,

- de l'acquisition d'un immeuble complet dans le lotisse-

ment W. à Colombier par L. SA,

- de l'acquisition de cinq appartements dans le même lotis-

sement W. par les membres de la famille de

L. , soit l’épouse et les fils de L. .

2. Dans sa réponse, L. , agissant en son nom personnel

et comme représentant des autres défendeurs, conclut implicitement au re-

jet de la requête. Il met en cause la responsabilité du notaire à qui il

reproche en particulier d'avoir fait transférer au promettant-vendeur le

prix de vente de trois appartements en propriété par étage alors que lui-

même avait refusé de signer les actes de transfert immobilier du moment

que les unités d'étage n'étaient pas terminées et d'avoir dressé un pacte

d'emption défectueux, ce qui lui a causé un préjudice qui compense large-

ment les honoraires qui seraient dus à Me X. . Il fait valoir au

surplus que les parties sont convenues, moyennant le paiement effectué de

44'000 francs à valoir sur les honoraires et débours réclamés, de soumet-

tre à un tribunal arbitral le litige portant aussi bien sur la quotité des

honoraires réclamés que sur la responsabilité imputée au notaire.

Dans un deuxième échange d'écritures ordonné par le président de

la Cour civile, Me X. conteste les critiques émises par L. concernant la façon dont il a rempli son office et il considère que la prétention en dommages et intérêts est dénuée de tout fondement. Il allègue enfin qu'aucun compromis d'arbitrage n'a été signé entre parties dans cette affaire. Le représentant des défendeurs confirme sa position et demande l'administration des preuves qu'il a proposée.

3. a) L'une des cours civiles du Tribunal cantonal est compétente

pour trancher les contestations portant sur l'existence et le montant de

la créance relative aux émoluments et aux honoraires du notaire, quel

qu'en soit son montant (art.63 de la loi sur le notariat du 27.2.1973 -

ci-après aLN; actuellement art.48 de la loi sur le notariat du 26.8.1996,

en vigueur dès le 1.1.1998, ci-après LN).

Cependant, lorsque les défendeurs à la requête en homologation

font valoir des dommages et intérêts contre le notaire, la Cour saisie de

la requête n'est plus compétente dans le cadre d'une procédure sommaire.

Il lui appartient de suspendre l'instruction de la requête et de fixer un

délai aux défendeurs pour agir devant le tribunal compétent. Cette solu-

tion, qui résultait de la jurisprudence applicable sous l'ancienne loi, a

été retenue dans la décision du 31 octobre 1995 de la Cour de céans (cons.

4). L'article 50 al.3 LN consacre la même solution, avec cette différence

que l'action introduite pour faire valoir l'exception de compensation sus-

pend le caractère exécutoire de la décision en homologation - ce qui n'em-

pêche donc pas d'instruire la requête.

b) En l'espèce, il convient de distinguer selon que l'action en

responsabilité a ou non été introduite. A la suite de la décision du 31

octobre 1995, seuls l’épouse et les fils de L. ont ouvert action contre le notaire en paiement de 125'000 francs plus intérêts. Les autres défendeurs (L. , L. SA et I. SA) y ont renoncé; pour ces derniers, la suspension de la présente procédure ne se justifie ni au regard de la décision du 31 octobre 1995, ni au

regard du nouvel article 50 al.3 LN (à supposer qu'il soit applicable en

l'espèce).

Une solution "mixte" a été retenue lors de l'audience du 13 mai

1997 dans la procédure en responsabilité. Alors que le juge instructeur

proposait une continuation de la procédure d'homologation uniquement pour

les mémoires adressés à I. SA et à L. SA, les

parties ont convenu que (sous réserve d'un avis contraire et motivé de la

part de Me Z. représentant les demandeurs, avis qui n'a pas été don-

né) :

"La procédure d'homologation se poursuivra pour tous les

mémoires d'honoraires, contre les intimés I. SA (mémoire 3059.1), L. SA (mémoire 1563.2 et 3) et L. personnellement en sa quali-

té de débiteur solidaire (art.4 de l'arrêté fixant le tarif

des émoluments des notaires, RSN 166.31) des six mémoires,

soit y compris ceux concernant l’épouse et les fils de L.(mémoire 6335.15, 16 et 17)".

c) Selon l'article 62 aLN (repris en substance à l'art.43 LN),

le notaire a le droit de percevoir de ceux qui recourent à son ministère :

a) des émoluments pour les actes authentiques;

b) des honoraires pour les démarches, opérations et formalités

préparatoires ou subséquentes exigées par la passation des

actes;

c) le remboursement de ses débours.

Les émoluments sont tarifés par arrêté du Conseil d'Etat, tandis

que pour le surplus le notaire fixe ses honoraires en tenant compte de

l'importance de ses vacations et de la difficulté de l'affaire, les hono-

raires étant dus alors même que l'acte auquel ils se rapportent n'a pas

été passé (art.62 al.2 et 3 aLN, repris en substance aux art.44 et 45 LN).

Dans le cas d'espèce, il convient de distinguer deux situations

très différentes, selon que les mémoires d'honoraires du notaire n'ont pas

été contestés (cons.4 ci-après) ou au contraire qu'une contestation a été

élevée (cons.5 ci-après).

4. a) L'acquisition d'un immeuble au Rue Y. à

Neuchâtel par I. SA (doss.3059.1 du notaire) n'a donné

lieu à aucun problème particulier. Le mémoire, d'un montant de 28'350

francs, présentant un solde de 15'280 francs, n'est pas contesté par les

intimés; à preuve leurs observations du 5 avril 1995 puis celles du 2 oc-

tobre 1995 qui n'y font aucune allusion et portent sur d'autres points. En

dehors de toute contestation, il faut ainsi considérer que les intimés ont

admis implicitement ce montant. Au demeurant et vérification faite, il

apparaît que les émoluments sont comptés en application stricte du tarif

(RSN 166.31). Le montant sera homologué.

b) L'acquisition d'un immeuble complet dans le lotissement W. à Colombier par L. SA a donné lieu à des opérations relativement complexes. Dans un premier temps, et par acte du 19 septembre 1989, S. a cédé à L. SA une part indivise de son lotissement, ladite société constituant diverses cédules

hypothécaires. Les parties prévoyaient par ailleurs l'attribution ulté-

rieure à L. SA d'un immeuble avec le bâtiment terminé. L'acte

définitif passé le 15 mars 1990 est la réalisation de la promesse, mais à

des conditions différentes de celles prévues en septembre 1989. Le notaire

a facturé pour ces diverses opérations (doss.1563.2 et 1563.3) respective-

ment 30'850 francs et 11'170 francs. Le notaire réclame le solde non payé,

par respectivement 19'275 francs et 7'500 francs, soit en tout 26'775

francs.

Comme dans le cas ci-dessus (cons.4a), la Cour n'a pas de raison

d'examiner plus avant ces opérations et les émoluments et honoraires ré-

clamés, dès l'instant où les intimés n'en disent rien. Leurs observations

des 5 avril et 2 octobre 1995 ne portent aucunement sur ces objets. Il n'y

a pas de litige. En conséquence, les montants seront homologués.

c) Ce même 19 septembre 1989, S. promettait de

vendre à l’épouse et les fils de L. (tous représentés par L. ) cinq appartements du lotissement en construction à W. à Colombier. Ces promesses de vente étaient doublées d'un pacte d'emption pour garantir les promettants-acquéreurs de toute éviction. Pour ces opérations, le notaire a facturé 28'700 francs d'honoraires et émoluments, avec un solde de 16'475 francs impayé (doss.6335.15 du notaire).

Cette opération n'a donné lieu à aucun problème pour deux appar-

tements sur cinq, puisque les ventes ont pu être réalisées à la date pré-

vue (voir cons.4d ci-dessous, doss.6335.16 du notaire). Dans cette mesure,

il faut considérer que les opérations préliminaires que constituent les

promesses de vente et pactes d'emption ne sont pas litigieuses. En consé-

quence, les mémoires d'honoraires devraient être homologués sans restric-

tion, dans une proportion qui pourrait être fixée de manière identique à

celle de la valeur des immeubles en cause. On ne voit pas en effet quel

autre critère pourrait être choisi de manière utile, étant entendu que

rien ne justifie de ne pas homologuer la part de ce travail qui n'est

l'objet d'aucune contestation.

Dans ce cas, les immeubles vendus le 15 mars 1990 aux fils de L. totalisent 1'118'000 francs (553'000 francs + 565'000 francs). Les immeubles qui auraient dû être vendus le 15 juin 1990 à l’épouse et aux fils de L. totalisent une valeur de 1'683'000 francs (565'000 francs + 553'000 francs + 565'000 francs). La totalité des ventes prévues était ainsi de 2'801'000 francs, avec une proportion de 40 % pour les ventes effectives, et 60 % pour les ventes prévues. Ainsi, la partie non contestée de ce mémoire de 28'700 francs représenterait 11'480 francs (40 %); le solde impayé à ce jour étant de 16'475 francs, le 40 % devrait être tenu pour non contesté, soit 6'590 francs.

L. n'a pas ouvert action en responsabilité contre le

notaire, contrairement aux autres membres de sa famille. Partant, les ar-

guments que ces derniers pourront, le cas échéant, tirer de la procédure

en responsabilité ne vaudront que pour eux seuls. L'exception de compensa-

tion est en effet constituée par une déclaration du débiteur qui fait con-

naître au créancier son intention de l'invoquer (art.124 al.1 CO). L. ayant ici renoncé à ouvrir action, il perd le droit de se préva-

loir des éventuelles fautes du notaire et d'invoquer compensation avec le

montant des mémoires d'honoraires. Sa situation de débiteur solidaire n'y

change rien, en ce sens qu'il ne profitera pas de l'exception et des

moyens soulevés par les trois demandeurs en responsabilité. Autrement dit

et pour ce qui le concerne, L. est tenu intégralement de ce

montant d'honoraires.

Seuls l’épouse et les fils de L. peuvent se prévaloir de l'introduction de l'action pour s'opposer au paiement du 60 % de ce mémoire dans l'attente du sort de cette action. La part contestée du mémoire d'honoraires se rapporte en effet très directement à l'objet du procès en responsabilité : les demandeurs font valoir, notamment, que la promesse de vente était imparfaite et que le droit d'emption était rédigé de manière défectueuse, ce qui leur a causé un dommage. Si leur action est reçue, ils pourront d'abord compenser leur dette d'honoraires (pour la partie non contestée de 40 %) avec le montant que leur devrait le notaire.

Ensuite, pour la part de 60 % se rapportant à la contestation, il appar-

tiendra à la Cour de dire non seulement si l'action est fondée, mais aussi

dans quelle mesure une exécution éventuellement défectueuse du mandat au-

torise les demandeurs à refuser, en plus, le paiement de cette part de

60 % des honoraires.

Au vu de ce qui précède, l'entier du mémoire sera homologué à

l'endroit de L. , en sa qualité de débiteur solidaire envers le

notaire (art.63 al.3 aLN; 47 al.2 LN). Pour les trois intimés qui agissent

en responsabilité, il convient de dire que l'homologation du mémoire reste

entièrement en suspens, conformément à la décision du 31 octobre 1995 et

au procès-verbal du 13 mai 1997 (cons.3b ci-dessus).

d) Comme on l'a vu ci-dessus, deux des appartements promis-ven-

dus le 19 septembre 1989 ont effectivement été vendus le 15 mars 1990. Ces

opérations font l'objet de la note d'honoraires de 9'910 francs, avec un

solde impayé de 7'580 francs (doss.6335.16 du notaire). Cette vente n'est

pas litigieuse et les intimés n'en disent rien dans les observations des 5

avril et 2 octobre 1995 . Partant, ce mémoire doit être homologué en ce

qui concerne L. , comme débiteur solidaire. S'agissant en re-

vanche des acquéreurs, soit les fils de L. , qui ont introduit

l'action en responsabilité contre le notaire, ils ne peuvent en l'état

être tenus de régler les honoraires, dont le montant pourrait entrer en

compensation avec celui réclamé en responsabilité au notaire.

5. La dernière opération immobilière a trait aux trois autres ap-

partements promis-vendus par acte du 19 septembre 1989 (cons.4c ci-dessus)

et dont la vente aurait dû avoir lieu le 15 juin 1990. Ces ventes ont bien

eu lieu, mais au moyen d'une réquisition qui n'est intervenue que le 10

décembre 1993 (Doss.CC 00611, D.4/14). Le mémoire d'honoraires du notaire,

d'un total de 5'480 francs, impayé à concurrence de 5'000 francs

(doss.6335.17 du notaire) est au centre de la contestation. Comme on l'a

vu ci-dessus (cons.4c), seuls les trois demandeurs à l'action en respon-

sabilité pourront, le cas échéant, s'en prévaloir pour ne pas régler le

mémoire; L. lui-même n'a pas ouvert action, en sorte qu'il a

perdu le bénéfice d'une éventuelle exception de compensation. Le mémoire

sera dès lors homologué uniquement pour ce qui concerne ce dernier.

6. La société L. SA a été déclarée en faillite le 16

mai 1995 et la clôture faute d'actifs suffisants ordonnée le 28 août 1995.

La procédure spéciale prévue à l'article 134 ORI pour trois immeubles

ayant appartenu à la faillie a été continuée (communication du préposé à

l'Office des faillites du district de Boudry, du 22.1.1998). La liquida-

tion spéciale a été clôturée à son tour par ordonnance du 2 février 1998.

La société est radiée (FO no 11 du 11.2.1998, et no 23 du 25.3.1998).

L'homologation des mémoires concernant cette société ne peut dès lors être

prononcée qu'à l'égard de L. , responsable solidaire vis-à-vis

du notaire.

Le notaire s'est déjà remboursé à concurrence de 44'000 francs

pour les frais proprement dits qu'il a reversés à des tiers (tels le

droit de timbre, versements au RF pour les extraits et inscriptions). Le

solde des mémoires totalise 70'460 francs, selon le résumé annexé à la

requête (D.1g); il concerne les émoluments tarifés et les honoraires li-

bres. L'homologation interviendra pour ce montant de 70'460 francs à l'en-

droit de L. , et pour le montant de 15'283 francs à l'endroit

de I. SA. Il ne sera pas homologué, mais laissé en suspens

à l'endroit de l’épouse et des fils de L..

Les mainlevées d'opposition seront prononcées dans la même mesu-

re, sauf à l'endroit de I. SA, dont le siège est hors du

canton. En effet, l'article 50 al.2 LN ne confère plus à la décision ren-

due par la Cour de céans valeur de jugement exécutoire au sens de la LP.

L'opposition de I. SA ne peut dès lors pas être levée par

la présente décision (ATF 107 III 60), ni cette société condamnée au paie-

ment. Enfin, une somme disponible de 650 francs sera imputée sur le mon-

tant des mémoires homologués, comme l'a déjà fait le notaire dans son dé-

compte du 23 février 1995. En revanche les intérêts moratoires, réclamés

dans les poursuites, ne peuvent pas être alloués ici, faute par le requé-

rant de les avoir réclamés aussi en procédure (voir sa conclusion no 1, et

l'art.56 al.1 CPC).

7. Les défendeurs qui succombent supporteront les frais et les dé-

pens de la procédure, la part de frais liée à l'instruction éventuelle de

la cause envers les trois intimés, soit l’épouse et les fils de L.,

étant réservée. Il n'y a pas lieu à dépens, le notaire agissant ici sans

mandataire.