Action en libération de dette. Droit d’être entendu. Constatation arbitraire des faits. Fardeau de l’allégation. Loyers impayés.

A. Par contrat de bail à loyer d’habitation signé le 30 mars 2015, Y₁________, Y₂________ et Y₃________ (bailleurs) ont loué à X₁________ et X₂________ (locataires) un appartement de 6 pièces sis rue [aaa] 2 à Z.________. Le bail débutait le 10 avril 2015 et se terminait le 30 septembre 2016, avec une clause de reconduction tacite. Le loyer mensuel brut convenu était de 1'260 francs. Le bail prévoyait en outre que les locataires déposaient une garantie de loyer de 3'000 francs, représentant trois mois de loyer net, en faveur des bailleurs auprès d’une banque choisie par l’une ou l’autre des parties. L’immeuble a été vendu le 28 août 2015 à Y₄________. Celui-ci a repris le bail et a procédé à certains travaux entre fin 2016 et fin 2018.

B. Les locataires n’ont pas payé l’entier des loyers dus pour les mois de juillet 2017, janvier 2018, juin 2018, juillet 2018 et août 2018. Ils n’ont ainsi versé que 910 francs les 30 juin et 29 décembre 2017 puis 260 francs les 20 juin, 20 juillet et 8 septembre 2018. Les soldes dus pour juillet 2017 (350 francs), janvier 2018 (350 francs), juin 2018 (1'000 francs), juillet 2018 (1'000 francs) et août 2018 (1'000 francs) totalisaient 3'700 francs.

C. a) Le 28 mai 2018, les locataires ont résilié le contrat de bail avec effet au 31 août 2018. Par courrier recommandé du 15 août 2018, ils ont demandé au propriétaire de se rendre à l’appartement le 29 du même mois, à 17 heures, pour procéder à l’état des lieux et à la remise des clés. Ils précisaient qu’en cas d’absence du bailleur, ils effectueraient l’état des lieux avec un témoin externe. Le courrier leur est revenu en retour avec la mention « non réclamé ».

Les locataires ont procédé à l’état des lieux de sortie à la date qu’ils avaient fixée, en l’absence du bailleur, mais en présence d’un tiers qui a signé les pièces en qualité de « témoin » et attesté que les locaux étaient « en ordre ».

b) Les locataires ont libéré les locaux au 31 août 2018 (fait non contesté par les parties).

c) Par ailleurs, ils ont signé un document daté du 29 août 2018, intitulé « Libération de la caution », adressé à « À qui de droit » au contenu suivant : « Par la présente, nous libérons, en faveur de Y₄________, la caution déposée par nos soins en début de location pour l’appartement [à Z.________]. Cette caution de [3'000 francs] représente les loyers de juin, juillet et août 2018 et se trouve sur un compte bloqué à la Banque A.________. Recevez Madame, Monsieur, nos salutations distinguées ».

D. a) À une date inconnue, Y₄________ a cédé à B.________ AG la créance envers X₁________ résultant des loyers impayés, pour la somme totale de 3'700 francs.

b) Le 10 janvier 2019, B.________ AG a mis X₁________ en demeure de lui verser 4'359.70 francs, somme comprenant aussi le dommage résultant du retard et les intérêts. Celui-ci ne s’est pas acquitté du montant réclamé.

E. B.________ AG a fait notifier, le 4 février 2019, un commandement de payer à X₁________ portant sur le montant en capital de 3'700 francs, auquel venait s’ajouter 480.80 francs de frais d’intervention, 50 francs de frais d’information et 73.30 francs de frais de poursuite. X₁________ a fait opposition totale à ce commandement de payer le jour-même.

F. Par décision du 3 février 2020, le tribunal civil a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à hauteur de 3'700 francs, plus intérêts à 5 % dès le 11 mai 2018, mis les frais, arrêtés à 200 francs et avancés par la poursuivante, à la charge du poursuivi et condamné ce dernier à verser à la poursuivante une indemnité de dépens de 300 francs. Cette décision a été confirmée par l’arrêt de l’Autorité de recours en matière civile (ci-après : ARMC) du 24 avril 2020.

G. a) Le 25 mai 2020, X₁________ a agi en libération de dette contre B.________ AG, en concluant à ce qu’il soit dit par le tribunal civil qu’il ne devait pas à la défenderesse la somme de 3'700 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 11 mai 2018 ; à ce que les frais judiciaires pour les deux instances de la procédure de mainlevée soient mis à la charge de la défenderesse ; à ce que la défenderesse soit condamnée à lui payer une indemnité de dépens de 853 francs pour la procédure de mainlevée devant le Tribunal cantonal, le tout sous suite de frais et dépens.

b) En substance, X₁________ allègue avoir signé, avec X₂________, un contrat de bail avec Y₁________, Y₂________ et Y₃________ portant sur un appartement de 6 pièces à Z.________ pour un loyer mensuel brut de 1'260 francs. Une garantie de loyer, représentant trois mois de loyer net (3 x 1'000 francs) a été constituée auprès de la Banque A.________. Le 28 août 2018, l’immeuble a été vendu à Y₄________, qui a repris les baux en cours, dont le sien. Entre 2016 et 2018, le nouveau bailleur a fait procéder à de nombreux travaux dans l’immeuble. Ces travaux ont produit des nuisances notamment sonores pour les locataires. En raison de ces nuisances, ils ont assigné le bailleur en conciliation, en sollicitant une réduction de loyer. La conciliation a abouti et les parties ont trouvé un accord. Celui-ci permettait aux locataires de réduire le montant du loyer à 910 francs (charges comprises) pour les mois où des travaux avaient eu lieu. Ils ont ainsi payé un loyer réduit de fin janvier à fin juin 2017, à fin décembre 2017, à fin mars et fin avril 2018. Seuls les loyers réduits de juillet 2017 (payé fin juin 2017) et de janvier 2018 (payé fin décembre 2017) sont à ce jour litigieux. Les locataires n’ont jamais reçu de rappel en cours de bail en lien avec les loyers précités.

Le contrat de bail a été résilié par les locataires pour le 31 août 2018 par courrier recommandé adressé au bailleur le 28 mai 2018. Le pli leur a été retourné avec la mention « non-réclamé », ce qui les a contraints à le lui adresser une nouvelle fois par courrier simple. Celui-ci n’a suscité aucune réaction du bailleur. Par lettre recommandée du 15 août 2018, les locataires ont invité le bailleur à se rendre à l’appartement le 29 août du même mois pour l’établissement de l’état des lieux. Cette lettre leur est également revenue en retour. Celle-ci a été réexpédiée en courrier simple. Les locataires ont procédé à l’état des lieux de sortie à la date qu’ils avaient fixée, en l’absence du bailleur, mais en présence de tierces personnes, C.________ et D.________. Les locaux ont été rendus en parfait état. Le bailleur ne leur a jamais adressé un reproche à ce sujet. Compte tenu de l’absence du bailleur le jour de l’état des lieux, les locataires lui ont envoyé les clés de l’appartement par courrier postal simple du 29 août 2018, accompagnées de l’état des lieux de sortie et d’une lettre de libération de la garantie-loyer en sa faveur. Au vu des difficultés rencontrées pour contacter le bailleur, les locataires pouvaient légitiment penser que ce dernier n’allait pas libérer la garantie-loyer. Pour éviter de devoir introduire une nouvelle procédure de conciliation et par souci de simplification, les locataires n’ont versé que les acomptes de charges pour les trois derniers mois de loyer (juin à août 2018). Pour le solde de 3'000 francs (3 x 1'000 francs [loyer net]), ils ont libéré la garantie-loyer en faveur du bailleur.

Viteos a continué de facturer directement aux locataires, postérieurement au 31 août 2018, l’eau et l’électricité de l’appartement qu’ils avaient occupé, faute par le bailleur d’avoir communiqué leur départ. La facturation a été contestée par X₁________ et X₂________. Interrogé par Viteos à propos de la contestation, le bailleur a admis le départ des locataires à fin août 2018, en relevant qu’il avait reçu les clés du logement en question. S’il a reçu les clés de l’appartement, le bailleur a nécessairement également reçu la libération de la garantie de loyer expédiée avec l’état des lieux dans le même courrier. Au lieu de donner suite à la libération de la garantie-loyer, Y₄________ a préféré céder ses créances de 3'000 francs (trois loyers nets de juin à août 2018) et 700 francs (part réduite des loyers de juillet 2017 et janvier 2018) à B.________ AG. Un tel comportement est chicanier et abusif. Sur la base de la cession de créance, B.________ AG a intenté une poursuite à l’encontre de X₁________ et obtenu la mainlevée provisoire. En droit, le demandeur se réfère pour le surplus à l’argumentation juridique développée dans son recours du 25 mars 2020 et sa réplique spontanée du 21 avril 2020 dans la procédure de mainlevée.

H. Dans sa réponse du 23 juillet 2020, B.________ AG conclut au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Elle fait valoir que le locataire ne peut pas compenser sa dette avec les sûretés qu’il a fournies selon l’art. 257eCO. Le demandeur ne prouve pas que la libération de garantie a été envoyée au bailleur. Les mois pour lesquels le paiement du loyer réduit est contesté ne sont pas inclus dans la période au cours de laquelle il y aurait eu des interruptions de travail. Les locataires ne fournissent aucune preuve démontrant qu’ils ont payé les frais d’eau et d’électricité.

I. a) Par ordonnance de preuves du 1^er octobre 2020, le tribunal civil a admis l’audition des témoins D.________ et E.________.

b) Le 15 janvier 2021, B.________ AG, par le biais de sa mandataire, Me F.________, a notamment sollicité sa dispense de comparaître personnellement à l’audience, dispense acceptée par le tribunal civil le 20 janvier 2021.

J. a) À son audience du 26 janvier 2021, le tribunal civil a procédé à l’audition de D.________ et E.________, ainsi qu’à l’interrogatoire du demandeur.

b) Lors de son audition, D.________ a déclaré qu’elle était présente lors de l’état des lieux de sortie de X₁________ ; que le propriétaire ne s’était pas déplacé ; qu’elle avait apposé sa signature sur un document attestant ces faits ; qu’avant de quitter les locaux, les locataires sortants avaient signé un courrier, rédigé à l’attention du propriétaire en deux exemplaires, qui parlait de la libération de la caution ; qu’un exemplaire avait été mis dans une enveloppe avec la clé de l’appartement et le second dans une autre enveloppe ; qu’elle avait ensuite accompagné X₂________ pour poster les deux courriers.

c) E.________ a déclaré que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble et que ceux-ci provoquaient des nuisances sonores sans pouvoir confirmer si de tels travaux avaient été effectués durant l’été 2017 ou l’hiver 2017-2018.

d) X₁________ a déclaré en substance qu’il s’était acquitté pendant plusieurs mois de loyers réduits lorsque des nuisances sonores avaient eu lieu les mois précédents. Il a affirmé ne pas comprendre pour quelles raisons Y₄________ contestait uniquement les mois de juillet 2017 et janvier 2018.

K. a) Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal civil a rejeté la demande en toutes ses conclusions ; a statué sans frais ; a dit que la totalité des frais avancés par le demandeur lui soit restituée et a condamné X₁________ à verser à B.________ AG une indemnité de dépens de 1'000 francs.

b) À l’appui, la juge civile retient que, bien que formellement allégué, le désintéressement du bailleur par l’envoi du document – libérant la garantie-loyer en sa faveur – n’est pas prouvé ; que les témoignages versés au dossier n’ont pas permis de déterminer avec certitude l’envoi dudit document ; que, compte tenu du défaut de preuve, le tribunal n’a d’autre choix que de constater l’existence de la créance de la défenderesse ; qu’il est douteux que la libération inconditionnelle de la garantie-loyer en faveur du bailleur puisse constituer une modalité valable permettant l’exécution de l’obligation ; que dite question peut rester ouverte au vu du défaut de preuve précité ; qu’en ce qui concerne les loyers réduits payés au mois de juillet 2017 et janvier 2018, le demandeur ne peut se fonder sur l’accord du 28 octobre 2016 (accord de conciliation portant sur une réduction de loyer concernant les mois de septembre 2016 et de janvier à avril 2017 en raison de travaux), qui porte sur une autre période ; qu’il aurait pu faire usage des procédures légales plutôt que de réduire le loyer de manière unilatérale ; que, dans tous les cas, il n’a pas apporté la preuve des nuisances dont il se prévaut ; que ni les pièces figurant au dossier, ni les témoignages ne permettent d’établir à quelles périodes des travaux ont été réalisés ainsi que l’ampleur des nuisances prétendues aux dates concernées ; que malgré l’attitude du bailleur et le manque de suivi administratif envers ses locataires, on ne peut pas lui reprocher d’avoir engagé une procédure d’exécution forcée sans envoyer de rappel ou de mise en demeure, dans la mesure où la créance en paiement du loyer échoit par simple expiration du terme de paiement – au début de chaque mois – sans qu’une interpellation ne soit nécessaire.

L. a) X₁________ saisit l’ARMC d’un recours le 10 mai 2021, en concluant préalablement à l’octroi de l’effet suspensif, principalement à l’annulation des chiffres 1 et 4 du jugement du 25 mars 2021, à ce qu’il soit constaté qu’il ne doit pas à B.________ AG la somme de 3'700 francs, avec intérêts à 5 % l’an dès le 11 mai 2018, faisant l’objet du prononcé de mainlevée provisoire du 3 février 2020, confirmé par le Tribunal cantonal le 24 avril 2020, à ce que les frais judiciaires pour les deux instances de la procédure de mainlevée, par 650 francs, soient mis à la charge de B.________ AG, à ce qu’elle soit condamnée à ce titre à lui rembourser la somme de 450 francs et à lui verser une indemnité de dépens de 853 francs pour la procédure de mainlevée devant le Tribunal cantonal, subsidiairement à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause au tribunal civil pour nouveau jugement au sens des considérants, le tout sous suite de frais et dépens.

b) À l’appui de son recours, le recourant invoque, dans un premier temps, une violation de son droit d’être entendu, sous l’angle du droit à une décision motivée et du droit à la preuve, une appréciation arbitraire des preuves (au sens de l’art. 320 let. b CPC), et enfin une violation des règles sur le fardeau de l’allégation et de la contestation (art. 55 CPC et 150 al. 1 CPC).

Sous l’angle du droit à une décision motivée, le recourant allègue que bien qu’il ait produit tous les éléments de preuve permettant d’établir l’envoi de la lettre de libération de la garantie-loyer au bailleur (notamment : copie de la lettre litigieuse, compte garantie-loyer, attestations de témoins, etc.), la première juge n’a pas expliqué, ne serait-ce que brièvement, pourquoi elle a considéré que les preuves en question devaient être écartées ; que le tribunal civil devait indiquer quel élément factuel faisait défaut pour que l’envoi du document concerné puisse être établi ; qu’un tel manque d’argumentation ne lui permet pas de comprendre pour quels motifs le tribunal civil n’a pas été convaincu par les preuves présentées, ce qui l’empêche de contester de manière précise le jugement attaqué. Sous l’angle du droit à la preuve, le recourant soutient que la première juge ne pouvait pas retenir, sans violer le droit à la preuve, que le bailleur n’a pas reçu la lettre de libération de la caution dans la mesure où son audition en qualité de témoin a été refusée. Si celui-ci avait été entendu, il aurait pu confirmer le fait en question. Le tribunal civil a donc arbitrairement refusé au recourant la possibilité de faire administrer une preuve pertinente. Sous l’angle de la constatation arbitraire des faits, le tribunal civil a versé dans l’arbitraire lorsqu’il a considéré, sans autre explication, que les témoignages ne permettaient pas de déterminer que la lettre de libération de la garantie-loyer avait bien été envoyée au bailleur. En refusant de considérer ce fait comme étant prouvé, le tribunal civil l’empêche de démontrer la mauvaise foi du bailleur et le condamne à payer une somme indue. Sous l’angle de la violation de l’article 55 CPC, le recourant allègue que les règles sur le fardeau de l’allégation et de la contestation s’appliquent sous l’empire de la maxime inquisitoire simple (sociale), les faits pertinents allégués devant être suffisamment motivés afin de permettre au défendeur de déterminer quels sont ceux admis ou contestés. Le tribunal doit donc considérer comme prouvée une allégation non contestée. En l’espèce, l’intimée n’a pas contesté l’envoi et la réception de la lettre de libération de la garantie-loyer, celle-ci se contentant de contester uniquement l’effet libératoire de la lettre en question. La libération de la garantie-loyer doit donc être considérée comme étant un fait établi.

En second lieu, le recourant soutient que la libération de la garantie-loyer en faveur du bailleur a un effet libératoire pouvant être retenu alternativement sur la base des articles 91 et 257e al. 3 CO (demeure du créancier), de l’article 172 CO (dation en paiement) ou encore de l’article 2 al. 2 CC (abus de droit manifeste du bailleur). S’agissant de la demeure du créancier, il soutient qu’en fin de bail, le bailleur peut faire libérer en sa faveur la garantie-loyer et que cette libération éteint à due concurrence les dettes du locataire ; que l’offre des locataires était donc parfaitement conforme à la loi, soit à l’article 257e al. 3 CO ; qu’il est établi que le bailleur a reçu l’accord des locataires en la forme écrite ; que cet accord était offert sans réserve ni condition, de sorte que leur offre de prester était parfaitement régulière ; que le bailleur était donc en demeure au sens de l’article 91 CO ; qu’il suffisait au bailleur de transmettre la lettre en question à la banque, accompagnée d’une lettre portant sa signature et confirmant la demande de versement du compte garantie-loyer en sa faveur ; qu’à cet égard, il n’est pas nécessaire que l’accord entre le bailleur et les locataires figure dans un seul et unique document ; que la démarche décrite ci-avant était beaucoup plus simple que de contacter une agence de recouvrement en vue d’une cession de créance, de sorte que le bailleur ne saurait prétendre qu’il pouvait légitimement et de bonne foi refuser de procéder selon la façon proposée par les locataires ; que la demeure du créancier persiste encore à ce jour ; qu’il est toujours, d’entente avec son épouse, disposé à céder le compte garantie-loyer dans son intégralité, sans réserve ni condition, en faveur de l’intimée ou du bailleur, en guise de paiement pour solde de tout compte des trois derniers mois de loyer ; que les conséquences de la demeure sont qu’il n’était lui-même plus en demeure et ne devait aucun intérêt moratoire ; qu’ainsi, si la condamnation à payer les 3'000 francs de loyer devait être confirmée, il faudrait, à titre subsidiaire, réformer le jugement de première instance, en ce sens qu’aucun intérêt moratoire ne serait dû. En ce qui concerne la dation en paiement, le recourant fait valoir que le compte garantie-loyer constitué sur la base de l’article 257e CO reste sa propriété ; qu’il bénéficie d’une créance contre la banque qu’il peut céder à son bailleur ; que, dans le cas d’espèce, la cession est une dation en paiement au sens de l’article 172 CO ; que la présomption en faveur de la solution inverse doit être considérée comme renversée ; que la banque A.________ est notoirement solvable et la règlementation légale l’oblige à libérer sans frais ni formalités la garantie-loyer selon les instructions conjointes des locataires et du bailleur ; qu’il est donc certain que le bailleur aurait obtenu l’entier du montant en jeu, sans aucun frais de recouvrement et qu’il y a donc lieu de reconnaître que la cession de la garantie-loyer au bailleur a eu un effet libératoire et que dite exception peut être opposée à l’intimée en sa qualité de créancière cessionnaire. Quant à l’abus de droit, le recourant allègue que le comportement adopté par le bailleur – soit celui d’avoir cédé sa créance en paiement des loyers à l’intimée – est abusif et chicanier. Selon lui, tout bailleur recevant une lettre libérant en sa faveur la garantie-loyer encaisserait sans autre formalité le montant concerné compte tenu de la simplicité de la démarche. Il faut également tenir compte des circonstances du cas d’espèce, respectivement prendre en considération les faits réputés non contestés par l’intimée. Le bailleur a préféré céder ses créances à B.________ AG, société lui ayant ensuite facturé un montant de 530.80 francs de frais d’intervention et d’information, plutôt que d’encaisser le compte garantie-loyer ; son intérêt ne repose ainsi sur aucun intérêt digne de protection. Le recourant allègue encore qu’il est totalement abusif de poursuivre un locataire en paiement d’un montant litigieux sans libérer en sa faveur le compte garantie-loyer, le locataire se retrouvant ainsi dans l’impossibilité d’utiliser la garantie de loyer pour faire virer le montant au bailleur.

Finalement, le recourant, en lien avec le montant de 700 francs, non couvert par le compte garantie-loyer, reproche à la première juge une appréciation manifestement inexacte des faits lorsqu’elle a retenu que la somme précitée ne faisait pas partie de l’accord trouvé en conciliation. Selon le recourant, il est constant que les travaux effectués par le bailleur ont été longs et irrespectueux des droits des locataires, ce qui a été documenté de façon substantielle durant la procédure de première instance. Il est ainsi normal qu’il soit parti du principe que l’accord trouvé en conciliation vaut pour tous les mois durant lesquels les travaux ont été effectués. Il rappelle, à cet égard, que le bailleur n’a jamais contesté les loyers réduits au moment de leur paiement, élément que la première juge a omis de prendre en considération dans son appréciation des preuves. Ceci prouve que le bailleur était parfaitement d’accord avec cette manière de faire et que la cession de créance faite en faveur de l’intimée après la fin du bail est constitutive d’abus de droit. Le recourant invoque aussi une violation du droit à la preuve par le tribunal civil dans la mesure où celui-ci a refusé certains des témoignages offerts à l’appui de ses allégués. Il soutient encore que la première juge ne pouvait pas considérer que les travaux n’étaient pas suffisamment prouvés, car l’intimée n’a pas contesté en temps utile et à suffisance de droit les allégations y relatives du recourant, ce qui a pour conséquence que les faits doivent être réputés admis.

M. Par ordonnance du 17 mai 2021, le président de l’ARMC a accordé l’effet suspensif au recours.

N. Le 19 mai 2021, la première juge a indiqué qu’elle n’avait pas d’observations à formuler au sujet du recours.

O. Au terme de sa réponse du 15 juin 2021, B.________ AG conclut au rejet du recours et à la confirmation du jugement du 25 mars du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz, sous suite de frais et dépens. Ses différents arguments seront examinés ci-après dans la mesure utile.

P. Le recourant a répliqué le 22 juin 2021.

Q. L’intimée n’a pas dupliqué.