VVGE 1987/88 Nr. 56

1. Zunächst stellt sich die Frage, ob auf die Beschwerden eingetreten werden kann. Einwohnergemeinde und Beschwerdegegner stellten nämlich den Antrag, auf die Beschwerden nicht einzutreten.

a) Nach Art. 64 lit. a GOG ist zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung betroffen ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Erforderlich ist dabei u.a., dass eine Partei beschwert ist. Dies ist dann der Fall, wenn ein Beschwerdeführer mit seinen Rechtsbegehren vor der Vorinstanz nicht oder nur teilweise durchgedrungen ist (F. Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, Bern 1983, 155: sog. formelle Beschwer). Laut dem Dispositiv des angefochtenen Beschlusses wurden die Beschwerden abgewiesen, was an sich auf das Vorliegen einer Beschwerde hindeutet. Bei näherer Betrachtung ergibt sich jedoch, dass die Beschwerdeführer mit ihrem Hauptantrag, der auf Verweigerung der Baubewilligung lautete, durchgedrungen sind. Ziff. 2 des angefochtenen Dispositivs hebt die Baubewilligung auf. Dass dies aus anderen als den von den Beschwerdeführern namhaft gemachten Gründen erfolgte, ist unerheblich. Soweit jedenfalls die Beschwerdeführer Aufhebung der W. erteilten Baubewilligung verlangten, sind sie mit ihren Anträgen durchgedrungen, so dass das Dispositiv des angefochtenen Entscheides in bezug auf den Hauptantrag auf Gutheissung hätte lauten müssen. Es fragt sich daher, ob die Beschwerdeführer zur Anfechtung des in Frage stehenden Regierungsratsbeschlusses überhaupt befugt sind, werden sie doch durch die Tatsache allein, dass das Dispositiv hätte anders lauten müssen, nicht beschwert.

Es fällt nun auf, dass sich der angefochtene Beschluss sehr ausführlich mit der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Frage der genügenden Erschliessung auseinandersetzt und zum Ergebnis gelangt, dass die fragliche Bauparzelle in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über eine genügende Erschliessung verfügt. Die Beschwerdeführer ihrerseits hatten - nebst dem Begehren um Aufhebung der Baubewilligung - zur Frage der Erschliessung ein eigenes Rechtsbegehren gestellt: "als Voraussetzung der Erteilung der Baubewilligung (sei) auf jeden Fall die Erteilung der im genehmigten Verkehrsplan vorgesehenen Erschliessungsstrasse zu fordern". Es stellt sich daher die Frage, ob der angefochtene Regierungsratsbeschluss. obwohl er die angefochtene Baubewilligung aufhob und damit das laufende Baubewilligungsverfahren an sich zum Abschluss brachte, als Teilentscheid in bezug auf die Frage der rechtsgenüglichen Erschliessung der Parzelle 441 zu betrachten sei.

b) Mit Teilentscheiden werden gewisse grundsätzliche Fragen wie z.B. die der Überbaubarkeit von Grundstücken, die Zulässigkeit einer Gewerbebaute in einer bestimmten Zone, die Einhaltung von Abständen usw. entschieden und zwar in dem Sinne verbindlich, dass die Behörde später nur noch unter ganz bestimmten Voraussetzungen bei der Behandlung des eigentlichen Baugesuches davon abweichen darf (Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 430 f.). Mit Urteil vom 11. November 1976 i.S. Häcki hatte das Verwaltungsgericht die Möglichkeit solcher Teilentscheide im Baubewilligungsverfahren faktisch anerkannt (VGE vom 19. Februar 1987 i.S. Röthlin c. Bucher, E. 2a).

Insofern nun der Teilentscheid einen vorweggenommenen Teil des allfälligen späteren Hauptverfahrens bildet, unterliegt das auf den Teilentscheid hinführende Verfahren grundsätzlich denselben Anforderungen wie das Hauptverfahren. Können Teilentscheide nachbarliche Interessen tangieren. müssen die entsprechenden Gesuche veröffentlicht werden (Vollenweider, ZBl 1968, 117 lit. c; AGVE 1969, 266/1973, 214). Sie sind im gleichen Verfahren anfechtbar wie der Endentscheid (Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, Bern 1983, 140 f).

Mit Bezug auf den vorliegenden Fall ist einmal festzustellen, dass die Frage der rechtsgenüglichen Erschlossenheit eines Baugrundstückes im Sinne einer wichtigen Teilvoraussetzung der Baubewilligung durchaus Gegenstand eines Teilentscheides sein kann. Die Frage der Erschliessung wurde vom Bauherrn der Baubewilligungsbehörde zwar nicht eigens zur Fällung eines Teilentscheides vorgelegt. Dies spricht indessen nicht dagegen. in den diesbezüglichen Ausführungen des Regierungsrates, aber auch in den vorangegangenen des Gemeinderates einen solchen Teilentscheid zu erblicken. Insbesondere hatten die Nachbarn Gelegenheit, anlässlich der Auflage des ganzen Projektes dazu Stellung zu nehmen, und sie hatten sich denn auch in erster Linie deswegen gegen das Projekt ausgesprochen, ja es muss davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführer auch einem allfälligen abgeänderten Bauprojekt. das keiner Ausnahmebewilligung mehr bedarf, wiederum wegen der behaupteten fehlenden Erschliessung opponieren werden.

Der angefochtene Beschluss gilt daher trotz der Aufhebung der Baubewilligung als Teilentscheid über die Frage der rechtsgenüglichen Erschliessung. Da diese Frage von den Vorinstanzen verneint wurde, sind die Beschwerdeführer in diesem Punkte beschwert, so dass auf ihre Beschwerden einzutreten ist. Auf ihre Beschwerde muss aber auch in bezug auf den angefochtenen Kostenpunkt eingetreten werden.

2. Nach Auffassung der Beschwerdeführer entspricht die heute bestehende und über ihre Liegenschaften führende Zufahrt zur Bauparzelle 441 den von Baugesetz und Baureglement an die Erschliessung von Bauland zu stellenden Anforderungen nicht. Schliesslich verlangen die Beschwerdeführer, dass die Parzelle 441 im Sinne einer Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung über die im Verkehrsplan vorgesehene Sammelstrasse erschlossen werde.

Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). Art. 4 Abs. 1 BauG, der die Baubewilligung ebenfalls von der Erschliessung abhängig macht, geht diesbezüglich nicht weiter. Dasselbe trifft auf Art. 3 Abs. 1 BauR zu.

a) Damit eine Erschliessung als genügend qualifiziert werden kann, muss sie privatrechtlich gesichert sein. Die Zufahrt muss, wenn nicht durch Eigentum, so durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit gesichert sein (EJPD, Erläuterungen zum RPG, N 14 zu Art. 19; Zimmerlin, a.a.O., N 8 zu § 156). Der Nachweis ist vom Grundeigentümer bzw. Baugesuchsteller zu erbringen. Die Beschwerdeführer machen dem Eigentümer von Parzelle 441 das Zufahrtsrecht streitig. Sie machen namentlich geltend, dass das Grundstück seine ursprüngliche Zweckbestimmung geändert habe.

Streitigkeiten über den Inhalt von Grunddienstbarkeiten gehören an sich vor den Zivilrichter. Es stellt sich daher die Frage, ob die Entscheidung der Frage der genügenden Erschliessung, da die beiden Beschwerdeführer die Tragweite des vom Beschwerdegegner in Anspruch genommenen Rechtes bestreiten, auszusetzen ist, bis ein entsprechender Entscheid des Zivilrichters vorliegt. Nach schweizerischer Rechtsauffassung ist die vorfrageweise Überprüfung einer Rechtsfrage aus einem Rechtsgebiet, das an sich nicht in den Erkenntnisbereich der für den Entscheid über die Hauptfrage zuständigen Behörde fällt, durch diese zulässig, sofern sie nicht durch eine gesetzliche Bestimmung verboten ist (BGE 102 Ib 369; F. Gygi, a.a.O., 96 f; Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel 1976, 142 B I). Eine gewisse Zurückhaltung ist insofern geboten, als der Entscheid über den Inhalt einer privatrechtlichen Dienstbarkeit dann nicht vorfrageweise beurteilt werden sollte, wenn dieser nicht leicht feststellbar ist und die Interpretation des Dienstbarkeitsvertrages kein unzweifelhaftes Resultat ergibt.

Setzt die Feststellung des Inhaltes beispielsweise umfangreiche Beweismassnahmen voraus, soll die formell zuständige Behörde die Frage entscheiden (Kölz, Kommentar VRG Zürich, Zürich 1978. N 55 zu § 1), und der Entscheid über die genügende Erschliessung ist auszusetzen. Vorbehalten bleibt in jedem Fall die spätere Beurteilung durch die zuständige Instanz (BGE 102 Ib 369).

b) Die Nachforschung beim Grundbuchamt hat ergeben, dass sich bei den Belegen hinsichtlich der umstrittenen Dienstbarkeit keine eigentliche Parteivereinbarung befindet. Hingegen existieren sowohl hinsichtlich des belasteten Grundstücks 442 und des berechtigten Grundstücks 441 sog. Bereinigungsprotokolle, die von den Grundeigentümern unterschrieben wurden. In dem die belastete Liegenschaft 441 betreffenden Bereinigungsprotokoll wurde ein "Fahrwegrecht zu Gunsten Haus, Stall und Umgelände (Bl. No. 100)" anerkannt. In dem das berechtigte Grundstück betreffenden Bereinigungsprotokoll heisst es diesbezüglich: "Mitbenützung obigen Fahrwegrechtes zu Lasten Fabrikareal Bd. A. No. 149". Bezug wurde dabei auf eine zugunsten der Nachbarliegenschaft bestehende Dienstbarkeit des Inhalts: "Fahrwegrecht mit Wagen" genommen.

Für die Parzelle 445 gilt grundsätzlich dasselbe. Doch wird auf diese noch zurückzukommen sein (Erwägung 2d).

Aufgrund des Eintrags handelte es sich beim Zufahrtsrecht nicht ausdrücklich um ein auf landwirtschaftliche Zwecke beschränktes Recht. Für den Inhalt einer Grunddienstbarkeit ist zwar der Eintrag im Grundbuch massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit allerdings aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Abs. 2). Aufgrund der Tatsache allein, dass ein berechtigtes Grundstück heute stärker benutzt, intensiver bewirtschaftet wird, als dies ursprünglich der Fall war, ohne dass aber seine Zweckbestimmung geändert wurde, ist die dadurch bewirkte Steigerung der Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks nicht unzulässig. Selbst eine Vergrösserung oder Vermehrung der Gebäude auf einem herrschenden Grundstück - was in der Regel zu einer stärkeren Beanspruchung des Weges führt - kann nicht als Überschreitung des Dienstbarkeitsrechtes angesehen werden. Hingegen braucht die Steigerung der Inanspruchnahme eines Grundstückes vom Eigentümer dann nicht geduldet zu werden, wenn sie durch eine Änderung der den Charakter des herrschenden Grundstücks bestimmenden Art und Weise seiner Benutzung oder Bewirtschaftung verursacht wird (Zürcher Kommentar zum ZGB, N 21 f. zu Art. 737 ZGB).

Nach Auffassung der Beschwerdegegner wurde die Dienstbarkeit für landwirtschaftliche Zwecke begründet, d.h. sie diente der Erschliessung eines landwirtschaftlichen Betriebes mit Wohnhaus. Aufgrund des Bauvorhabens des Beschwerdegegners soll sie der Erschliessung einer reinen Wohnbaute dienen. Nach Darstellung des Regierungsrates im angefochtenen Beschluss. der sich auf Ausführungen des Beschwerdeführers H.S. beruft, soll das Wegrecht ursprünglich der Erschliessung eines einzigen, aus den heutigen beiden Grundstücken 441 und 445 bestehenden Grundstückes gedient haben. Auf diesem Grundstück befanden sich offenbar ein Stall und ein Wohnhaus. Neben dem landwirtschaftlichen Betriebsführer soll letzteres aber auch von Dritten bewohnt worden sein. Im Grundbuch wird die Liegenschaft 441 mit "Haus, Scheune und Umgelände (ehemals Gypsmühle)" umschrieben. Daraus schliesst der Regierungsrat, dass es sich schon früher nicht um einen reinen landwirtschaftlichen Betrieb gehandelt habe. In ihrer Vernehmlassung an den Regierungsrat hatte die Gemeinde darauf hingewiesen. dass sich bis vor wenigen Jahren im Haus auf der Liegenschaft 441 fünf Wohnungen und ein Gewerbebetrieb befunden hätten. Dies sei von H.S. geduldet worden. Die frühere, offenbar die heutigen Parzellen 441 und 445 umfassende Liegenschaft diente nebst landwirtschaftlichen Zwecken auch Wohnzwecken und gewissen gewerblichen Verrichtungen. Der Charakter des herrschenden Grundstückes hat zwar seit der Begründung der Dienstbarkeit insofern eine Änderung erfahren, als es heute nicht mehr der landwirtschaftlichen Nutzung und Wohnzwecken, sondern nur noch Wohnzwecken dient. Da es andererseits offenbar seit der Begründung der Dienstbarkeit auch Wohnzwecken diente, kann nicht von einer Zweckveränderung gesprochen werden. Die offenbar seither eingetretene Steigerung der Inanspruchnahme ist zu dulden.

c) Indessen ist die rechtliche Sicherung des Fahrwegrechtes hinsichtlich der im Eigentum von H.S. stehenden Parzelle 445 - ungeachtet seines Inhaltes - jedenfalls in bezug auf einen Teil der zur Ausübung benötigten Fläche nicht gegeben. 1968 übereignete P.S. seinem Bruder H.S. 97 m² der Parzelle 442, die zu Parzelle 445 geschlagen wurden. Um von der Parzelle 442 zur Parzelle 441 zu gelangen, müssen die beiden Spickel, die nunmehr zur Parzelle 445 gehören, überquert werden. Während bei der Mutation im Jahre 1980 die entsprechende Last infolge eines Einspracheverfahrens nach Art. 744 Abs. 3 ZGB von der Parzelle 442 auf Parzelle 445 übertragen wurde, war der entsprechende Vorgang bei der Mutation vom Jahre 1968 unterblieben, so dass heute - laut Grundbucheintrag - die Zufahrt über die Parzelle 445 auf einer Strecke von knapp 15 m nicht als rechtlich gesichert gelten kann. Daran vermag auch nichts zu ändern, wenn man sich auf den Standpunkt stellte, dass der Beschwerdegegner den Eintrag der Belastung gegenüber dem Eigentümer des Grundstückes 445 durchzusetzen vermöchte. Dies allein muss schon zur Gutheissung der Beschwerde von H.S. führen.

3. Die Erschliessung eines Grundstückes muss aber auch in tatsächlicher Hinsicht gesichert sein. Dabei genügt aber das blosse Fahrwegrecht über die Nachbarliegenschaft nicht; vielmehr muss dieses Recht so ausgestaltet sein, dass auch die vom Baupolizeirecht geforderten Bedingungen einer genügenden Erschliessung gewährleistet sind. Wird ein Zufahrtsrecht räumlich begrenzt oder ist es beispielsweise als Weg ausparzelliert oder durch Einfriedungen abgegrenzt, muss die Erschlossenheit eines über diesen Weg zu erreichenden Grundstückes bejaht werden, sofern der Weg eine genügende Breite aufweist.

Ist nun aber die Dienstbarkeit wie im vorliegenden Fall räumlich nicht ausgemittelt, so hat der berechtigte Grundeigentümer zwar wohl einen Anspruch, jederzeit über das Nachbargrundstück auf sein Grundstück zu fahren, hingegen besteht kein Recht darauf, dies so tun zu können, dass damit auch gleichzeitig sämtliche Anforderungen an eine bauliche Erschliessung erfüllt sind. Namentlich besteht kein Anspruch darauf, dass das Kreuzen mit andern Fahrzeugen gewährleistet ist. Dient das belastete Grundstück in erster Linie dem Zugang zu Gebäulichkeiten, werden sich hinsichtlich der Erschliessung des berechtigten Grundstückes keine besonderen Probleme ergeben. Anders verhält es sich jedoch im vorliegenden Fall. Hier dient der für das Zufahrtsrecht zur Verfügung stehende Platz in erster Linie der Abwicklung des auf dem belasteten Grundstück geführten Gewerbes, so dass immer wieder Materialan- und -abtransporte stattfinden und - einmal hier, einmal dort - Material gelagert wird. Der Eigentümer des belasteten Grundstückes ist privatrechtlich zwar gehalten, dem Nachbarn jederzeit die Durchfahrt zu gewähren; hingegen hat der Berechtigte auf die Bedürfnisse des Eigentümers des belasteten Grundstückes ebenfalls Rücksicht zu nehmen. Mit andern Worten muss er es sich gefallen lassen, dass die Durchfahrt einmal hier, einmal dort gewährt wird und insbesondere, dass diese zeitlich nicht uneingeschränkt freigegeben wird. Keinesfalls aber ist der Belastete - ungeachtet der baupolizeilichen Anforderungen an eine Zufahrt - gehalten, seine Deponien derart zu planen und auszugestalten, dass zum bzw. vom berechtigten Grundstück fahrende Fahrzeuge mit entgegenkommenden Fahrzeugen auch kreuzen können. Ebensowenig ist der belastete Grundeigentümer verpflichtet, auf seinem Grundstück die Übersicht jederzeit optimal zu gewährleisten, wie dies unter dem Gesichtspunkt des öffentlichen Verkehrsrechtes und damit auch der Anforderungen an die Erschlossenheit von Baugrundstücken der Fall sein muss. Mit andern Worten können die Eigentümer der belasteten Grundstücke nicht dazu verhalten werden, die Zufahrt zum berechtigten Grundstück jederzeit auch in baupolizeilicher Hinsicht zufriedenstellend zu gewähren. Unter diesen Umständen kann aber die bestehende Zufahrt zum berechtigten Grundstück aus baupolizeilicher Sicht nicht als genügend gelten.