VVGE 1999/00 Nr. 27

1. a. Die Schätzungskommission in Enteignungssachen ist auf Grund von Art. 26 Abs. 1 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; LB XXIII, 61) in Verbindung mit Art. 13 des Gesetzes betreffend Zwangsenteignung vom 9. April 1877 (EntG; LB III, 84, und XIX, 318) für das vorliegende Verfahren zuständig, soweit es um die Frage des Vorliegens einer materiellen Enteignung und um die Höhe der Entschädigungssumme geht.

b. Das Verfahren für die Ausübung des Heimschlagsrechts gemäss Art. 21 des Baureglements der Einwohnergemeinde Engelberg vom 28. September 1986 (BauR) ist nicht ausdrücklich geregelt. Weder das Enteignungsgesetz, noch das Baugesetz, noch das Baureglement enthalten entsprechende Bestimmungen. Gemäss dem Inhalt der Bestimmung ist das Heimschlagsrecht ein selbstständiges Institut des Engelberger Baurechts und nicht eine Folge einer enteignungsrechtlichen Beschränkung. Es fragt sich deshalb, ob die Schätzungskommission bezüglich des Heimschlagsrechts überhaupt zuständig ist.

Im Anschluss an die bundesgerichtliche Rechtsprechung (ZB1 83/1982, S. 208; BGE 108 Ib 338) wird in der Literatur zwischen dem Heimschlagsrecht als Spezialfall der formellen Enteignung und demjenigen als Folge der materiellen Enteignung unterschieden. Als ein Anwendungsfall der formellen Enteignung wird das Heimschlagsrecht dann bezeichnet, wenn es als selbstständiges Institut des kantonalen Rechts ausgestaltet ist, das den Grundeigentümer unabhängig vom allfälligen Vorliegen einer materiellen Enteignung ermächtigt, die zwangsweise Zueignung eines Grundstücks an das zuständige Gemeinwesen zu verlangen (Markus Rüssli, Die Heimschlagsrechte des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1996, 22 f.). Dies ist beim Heimschlagsrecht nach Art. 21 BauR der Fall. Zum Bereich der materiellen Enteignung dagegen wird das Heimschlagsrecht dann gezählt, wenn es dem von einer enteignungsähnlichen Eigentumsbeschränkung betroffenen Grundeigentümer ermöglicht, das Eigentum an seinem belasteten Grundstück gegen volle Entschädigung dem Gemeinwesen zu übergeben (vgl. Rüssli, a.a.O., S. 26). Ein solcher Fall liegt beim Heimschlagsrecht gemäss Art. 26 Abs. 2 des kantonalen Baugesetzes (BauG) vor. Da bei diesem zweiten Fall der Heimschlag davon abhängig ist, dass eine materielle Enteignung vorliegt, ist die Zuständigkeit der Schätzungskommission klar gegeben (vgl. VVGE VII, Nr. 63). Das zur Diskussion stehende Heimschlagsrecht ist gemäss Art. 21 BauR nicht an das Vorliegen einer materiellen Enteignung geknüpft. Nach den vorstehenden Darlegungen handelt es sich dabei aber um einen Anwendungsfall der formellen Enteignung, für welchen folglich die Verfahrensbestimmungen des Enteignungsgesetzes zur Anwendung kommen. Gemäss herrschender Praxis ist die Schätzungskommission bei allen Streitigkeiten wegen Ansprüchen aus formeller oder materieller Enteignung zuständig (vgl. VVGE IV 147 ff.). Somit ist auch bezüglich des Heimschlagsrechts gemäss Art. 21 BauR die Zuständigkeit der Schätzungskommission zu bejahen.

c. Zu prüfen ist noch, ob es zulässig ist, dass die Einwohnergemeinde Engelberg das Heimschlagsrecht abweichend vom kantonalen Baugesetz regelt. Nach Art. 17 BauG fassen die Gemeinden ihre Vorschriften zur Planung und zum Bauen im Baureglement zusammen. Dabei dürfen die kantonalen Verfahrensvorschriften nicht abgeändert und die materiellen Bestimmungen des kantonalen Baurechts nicht gemildert werden. Art. 26 Abs. 2 BauG regelt somit den Minimalstandard. Es wäre demnach unzulässig, wenn eine Gemeinde das Heimschlagsrecht nach Art. 26 BauG ausschliessen wollte. Aus der Einschränkung bezüglich des Inhalts der Baureglemente wird gefolgert, dass für kommunale Bestimmungen auf dem Gebiet des Bau- und Planungsrechts gar kein Raum bleibt, da der Kanton legiferiert hat (vgl. Erläuterungen BauG zu Art. 17 Abs. 3). Somit stellt sich die Frage, ob das Heimschlagsrecht gemäss Art. 21 BauR neben jenem gemäss Art. 26 BauG zulässig ist.

Das Heimschlagsrecht gehört weder zu den Verfahrensvorschriften noch zu den materiellen Baupolizeivorschriften im Sinne von Art. 17 Abs. 3 BauG. Vom Inhalt her handelt es sich vielmehr um eine Frage der Finanzkompetenz. Das Heimschlagsrecht ergibt sich zwar aus der Planungspflicht, aber die Konsequenz daraus ist in erster Linie eine finanzielle. Die Finanzkompetenz in Gemeindeangelegenheiten ist aber ganz klar eine kommunale Angelegenheit (Art. 83, 93 und 94 KV). Es ist somit davon auszugehen, dass Art . 26 Abs. 2 BauG dem Heimschlagsrecht gemäss Art. 21 BauR Engelberg nicht entgegensteht.

d. Auch wenn Art. 21 BauR das Vorliegen einer materiellen Enteignung nicht voraussetzt, ist die Frage, ob eine solche vorliegt, im Hinblick auf die Bemessung der Entschädigung aber auf jeden Fall zu prüfen. Wenn die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung nicht gegeben sind, darf nämlich nur der Wert entschädigt werden, der sich nach dem (unter diesen Umständen entschädigungslos hinzunehmenden) Wegfall der Möglichkeit einer besseren Verwendung ergibt (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 29. September 1989 in: Baurechtsentscheide Kanton Zürich, Nr. 39). Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hält im erwähnten Entscheid fest, es sei zwar zutreffend in seiner bisherigen Praxis davon ausgegangen, dass § 41 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes den Heimschlag unabhängig vom Vorliegen einer materiellen Enteignung gewähre. Dennoch dürfe dieses Institut nicht dazu führen, dass das Gemeinwesen dort, wo die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung fehlten, das heimgeschlagene Land zu Preisen entschädigen müsse, die eine Bauverbotsentschädigung mitumfassen. Der Begriff der materiellen Enteignung sei bundesrechtlich abschliessend umschrieben und dürfe nicht durch eine Ausdehnung der formellen Enteignung unterlaufen werden (vgl. Rüssli, a.a.O., 110 f.).

....

11. a. Hat die Planungsmassnahme - wie vorliegend - keine materielle Enteignung zur Folge, so bestimmt sich die Heimschlagsentschädigung nach den entsprechenden kantonalen Vorschriften. Bei Fehlen spezieller kantonaler Regeln ist diese nach den Grundsätzen des formellen Enteignungsrechts zu ermitteln. Die Entschädigung entspricht bei der Zuweisung zur Zone für öffentliche Bauten regelmässig dem landwirtschaftlichen Bodenwert des Grundstücks im Zeitpunkt der Übernahme (Rüssli, a.a.O., 109). Das kantonale Recht regelt die Festlegung der Heimschlagsentschädigung nicht. Art. 21 BauR sieht vor, dass sich die Entschädigung im Heimschlagsfall nach den Verhältnissen im Zeitpunkt, in welchem die Zone in Kraft getreten ist, richtet. Vorliegend ist somit der Zeitpunkt für die Berechnung der Heimschlagsentschädigung klar. Im Übrigen ist die Entschädigung jedoch mangels spezieller Vorschriften nach den Grundsätzen des formellen Enteignungsrechts zu ermitteln.

b. Die Klägerin ist der Ansicht, für die Festlegung der Heimschlagsentschädigung sei auf den Kaufrechtsvertrag zwischen ihr und der X AG vom 20. Dezember 1993 abzustellen. Dies ist aus verschiedenen Gründen nicht zutreffend. Einerseits liegen diesem Vertrag nicht die Verhältnisse von 1987 zu Grunde. Anderseits ist die Enteignungsentschädigung primär auf Grund von Preisen zu ermitteln, welche für vergleichbare Grundstücke bezahlt worden sind (Vergleichs- oder statistische Methode; vgl. BGE 122 I 168, 173 ff.). Auch wenn sich vorliegend, wie nachfolgend aufgezeigt wird, diese Methode nicht hundertprozentig anwenden lässt, so kann dennoch nicht allein auf den genannten Kaufrechtsvertrag abgestellt werden. Er ist allerdings bei der Ermittlung der Entschädigungssumme auch nicht vollständig ausser Acht zu lassen.

c. Auf die von der Beklagten erwähnten Grundstückverkäufe kann nicht abgestellt werden, da die Vergleichbarkeit nicht gegeben ist. Es handelt sich dabei nämlich um Grundstücke, welche der Talzone (viergeschossige Bauzone) angehörten. Die zur Diskussion stehende Parzelle Z gehört zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, in welcher nur Bauten für öffentliche oder kurörtliche Zwecke zulässig sind. Ihr Wert ist somit nicht mit demjenigen von Grundstücken in der Talzone vergleichbar. Anderseits ist er auch nicht - wie dies sonst die Regel ist - mit dem landwirtschaftlichen Bodenwert vergleichbar, da das Grundstück seit jeher und insbesondere zum massgeblichen Zeitpunkt im April 1987 als Parkplatz genutzt wurde. Verkäufe von solchen Grundstücken sind selten. Es konnten daher keine Vergleichspreise ermittelt werden. Da bei Parkplätzen der Verkehrswert praktisch gleichgesetzt werden kann mit dem Ertragswert, kann auf die Ertragswerte von vergleichbaren Parkplätzen abgestellt werden. In Engelberg werden drei Parkplätze vermietet (der zur Diskussion stehende Parkplatz A, der Parkplatz B und der Parkplatz C).

(Es folgen Ausführungen zu den seit 1980 bis 1999 bezahlten Pachtzinsen für diese Parkplätze.)

d. Bei allen drei Parkplätzen fällt auf, dass die Preise bis ungefähr 1994, 1995, 1996 sprunghaft erhöht wurden. Insbesondere bei den Parkplätzen A und B wurden die Preise mehrmals ungefähr verdoppelt. Dies entspricht nicht der normalen Teuerung. Dies legt nahe, dass von den Pachtzinsen von vor 1994 bis 1996 nicht auf die echten Ertragswerte geschlossen werden kann. ... Es kann somit nicht unbesehen auf die Zahlen von 1987 abgestellt werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die drei Parkplätze nicht vollständig vergleichbar sind. Für die X AG stellt der Parkplatz A einen grösseren Wert dar als der Parkplatz B, da er näher liegt. Der Parkplatz C ist einerseits von seiner zentralen Lage her als Ausgangspunkt für Besuche im Dorfkern ungefähr vergleichbar mit dem Parkplatz A für die X AG; anderseits ist die Nutzung des Parkplatzes C vermutlich weniger wetter- und saisonabhängig und die durchschnittliche Parkierungsdauer wird kürzer sein. Von daher ist die Vergleichbarkeit dieser beiden Parkplätze nur bedingt gegeben.

e. Es ist davon auszugehen, dass die Preise, die heute für die drei Parkplätze bezahlt werden, ungefähr dem Marktwert entsprechen. Unter Berücksichtigung der oben stehenden Ausführungen ist für das zur Diskussion stehende Grundstück von einem Quadratmeterpreis von Fr. 10.-- per 1999 auszugehen. Der höhere Wert, welcher für den Parkplatz C erzielt wird, ist für die beiden Parkplätze A und B nicht realistisch. ... Für die Ermittlung des Quadratmeterpreises per 1987 kann auf den Landesindex für Konsumentenpreise abgestützt werden. Im Pachtvertrag zwischen der Klägerin und der X AG vom 20. Dezember 1993 wurde als Massstab für die Anpassung an die Teuerung dieser Index gewählt. Zudem ist in der Regel auch dieser Index massgebend für die Berechnung von Baurechtszinsen. Der durchschnittliche Jahresindex 1999 betrug 144.0. Im April 1987 betrug der Index 109.8. Gestützt darauf ergibt sich für diesen Zeitpunkt ein Quadratmeterpreis von Fr. 7.625.

f. Für den Kapitalisierungsfaktor ist vom Zinssatz für 1. Hypotheken auszugehen. Da grosse Schwankungen sich in den letzten 35 Jahren in immer kürzeren Zeitabständen folgten, ist es wichtig, von einem Durchschnittswert des Zinssatzes für 1. Hypotheken auszugehen (Naegeli/Wenger, Der Liegenschaftsschätzer, Zürich 1997, S. 87 ff.). Der durchschnittliche Zinssatz der Obwaldner Kantonalbank für 1. Hypotheken für die Jahre 1976 bis 1996 (20 Jahre) beträgt 5,4 %. Der von der Klägerin angenommene Kapitalisierungsfaktor von 3,5 % ist somit auf jeden Fall viel zu tief.

Gestützt auf diesen Kapitalisierungsfaktor ergibt sich somit ein Quadratmeterpreis von Fr. 141.20 (Fr. 7,625 x 100 : 5,4). Für die zur Diskussion stehende Parzelle Z von 6 843 m² ergibt sich somit ein Betrag von Fr. 966 231.60.

12. Der Beklagte hält in ihrer Eingabe vom 2. März 1998 fest, sie anerkenne einen Ertragswert von Fr. 150.--/m² per Stichtag. Es stellt sich die Frage, ob die Schätzungskommission an dieses Angebot gebunden ist. Diese Frage ist zu verneinen, da im Verfahren vor der Schätzungskommission die Offizialmaxime gilt, wonach keine Bindung an die Parteibegehren besteht (vgl. Niccolò Raselli, Aus der Rechtsprechung in Enteignungssachen, in: VVGE 1978 bis 1980, S. 153). Der anerkannte Betrag ist aber ein Indiz dafür, dass der festgelegte Preis von Fr. 141.20/m² angemessen ist.

13. Die Klägerin verlangt die Zusprechung von 5 % Zins seit Einreichung des Begehrens. Dazu ist zu bemerken, dass sich die Frage der Verzinsung vorliegend nicht stellt, da keine materielle Enteignung vorliegt. Die Heimschlagsentschädigung richtet sich nach den Grundsätzen der formellen Enteignung. Die Beklagte kann die Eigentumsübertragung erst verlangen, nachdem sie die Entschädigung bezahlt hat (vgl. BGE 108 Ib 334, Erw. 7b). Die Klägerin zieht im Übrigen bis zur Eigentumsübertragung immer noch den Nutzen aus dem Grundstück. Es ist somit nicht irgendein Schaden durch einen Zins abzudecken. Daher ist vorliegend kein Zins festzulegen.

14. Die Beklagte beantragt die Ausdehnung des Heimschlagsrechts auf Parzelle Y. Sie stützt diesen Antrag auf Art. 4 Abs. 2 EntG. Diese Bestimmung lautet wie folgt: "Muss hingegen bei einer Abtretung für die Wertverminderung des Übrigen mehr als ein Viertel des Wertes dieses letzteren bezahlt werden, so kann der Unternehmer gegen Entschädigung die Abtretung des ganzen entsprechenden Rechtes verlangen." Im Rahmen der formellen Enteignung hat der Enteigner den allfälligen Minderwert zu entschädigen, welcher dem Enteigneten durch die Enteignung am ihm verbleibenden Grundstücksteil entsteht. Falls dieser Minderwert mehr als einen Viertel des Wertes des betreffenden Grundstückteils ausmacht, kann der Enteigner die Abtretung des gesamten Grundstücks verlangen. Es ist fraglich, ob Art. 4 Abs. 2 EntG analog auf Heimschlagsfälle angewendet werden kann. Vorliegend ist diese Frage auf jeden Fall zu verneinen, da durch den Heimschlag von Parzelle Z kein Minderwert an Parzelle Y entsteht, welchen die Beklagte zu entschädigen hat. Die Voraussetzungen von Art. 4 Abs. 2 EntG sind somit nicht gegeben.

Überdies würde sich angesichts der finanziellen Konsequenzen die Frage stellen, ob die Beklagte überhaupt die erforderliche Finanzkompetenz hat, die Ausdehnung des Heimschlagsrechts zu verlangen. Von einer gesetzlichen Verpflichtung zur Übernahme der Parzelle Y - und somit einer gebundenen Ausgabe - könnte wohl kaum gesprochen werden. Diese Frage kann vorliegend offen bleiben.

(Die Klägerin hat gegen diesen Entscheid die Nichtannahmeerklärung abgegeben. Die Klage beim Verwaltungsgericht wurde bis jetzt noch nicht erhoben.)