BDE 2021 Nr. 17

A. Die Ortsbürgergemeinde Z.___, ist Eigentümerin des 3'327 m2 grossen Grundstücks Nr. 001. Nach dem geltenden Zonenplan der Stadt Z.___ vom 1. Juni 2013 (rechtskräftig seit 1. Juli 2019) liegt das unbebaute Grundstück in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Das Gelände fällt nach Südosten/Süden steil ab. Süd-/südöstlich wird es von der D.___-strasse, einer Gemeindestrasse 1. Klasse, begrenzt. Im Norden des Grundstücks Nr. 001 verläuft die Neststrasse, eine Gemeindestrasse 2. Klasse, die von Osten nach Westen ansteigt. Das nördlich angrenzende, höher liegende Gebiet ist der Wohnzone W2 bzw. der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Grundstück Nr. 002) zugeteilt, das westliche Nachbargrundstück liegt in der Grünzone Freihaltung. Das Grundstück Nr. 002 ist mit einem Kindergarten der Stadt Z.___, überbaut. Auch das Gebiet südlich der D.___- strasse liegt in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Es ist mit den Gebäuden des Gewerblichen Berufs- und Weiterbildungszentrums des Kantons Z.___ überbaut. Das Gebiet südlich der Kreuzung D.___-Strasse, einer Kantonsstrasse 2. Klasse, D.___-strasse und C.___-strasse, beides Gemeindestrassen 2. Klasse, bzw. des Wendeplatzes der Stadtbusse liegt in der Kernzone K4.

B. a) Am 28. November 2013 reichte die B.___ für das Grundstück Nr. 001 ein Baugesuch ein für den Neubau von Alterswohnungen sowie Büro- und Therapieräumen mit Tiefgarage. Während der öffentlichen Auflage vom 2. bis 17. Dezember 2013 gingen mehrere Einsprachen ein, darunter diejenige des Eigentümers des Nachbargrundstücks Nr. 003.

b) Mit Beschluss vom 4. April 2014 hiess die Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ die öffentlich-rechtliche Einsprache von A.___ gut, soweit sie darauf eintrat, und verweigerte die Baubewilligung. Seine privatrechtliche Einsprache gemäss Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) wies sie ab, soweit sie darauf eintrat. Im Übrigen verwies sie den Einsprecher auf den Zivilrechtsweg. Grund für den Bauabschlag war hauptsächlich, dass das Bauprojekt nach Meinung der Baubehörde die erforderlichen gestalterischen Ansprüche nicht erfülle und geradezu verunstaltend sei.

c) Dagegen rekurrierte die B.___ am 10. Oktober 2014 beim Baudepartement (Verfahren Nr. 14-5761). Dieses führte am 26. März 2015 einen Augenschein durch. Die Bauherrin reichte darauf das Betriebskonzept „Betreutes Wohnen im Alter mit externen Dienstleistungsangeboten“ vom 23. Juni 2011, überarbeitet 2014/2015, nach. In der Folge hiess das Baudepartement den Rekurs mit Entscheid Nr. 13/2016 vom 10. März 2016 gut und hob den Bauabschlag vom 4. April 2014 auf. Dabei hielt es fest, dass es keine Grundlage dafür gebe, an dieser Lage erhöhte gestalterische Anforderungen zu stellen. Auch sei das Bauvorhaben nicht verunstaltend. Weiter sei das Bauvorhaben

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 17/2021), Seite 2/12

zonenkonform und die Regelbauvorschriften seien eingehalten. Sodann habe der geplante Neubau keine übermässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB zur Folge. Weil das nötige Betriebskonzept noch nicht vollständig vorliege und die Baugesuchunterlagen zum Teil unvollständig seien, werde die Streitsache zur Bewilligung bzw. Prüfung der noch offenen Punkte im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

d) Gegen den Rekursentscheid erhob A.___ am 11. April 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerde am 7. April 2017 ab (VerwGE B 2016/82). Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, das Bauprojekt sei einzig auf Grund der rechtskräftig genehmigten Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zu beurteilen, auch wenn die Politische Gemeinde Z.___ die Umzonung noch nicht in Kraft gesetzt habe. Alterswohnungen seien in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen grundsätzlich zonenkonform.

C. a) Nachdem das Urteil des Verwaltungsgerichtes unangefochten in Rechtskraft erwachsen war, reichte die B.___ am 11. September 2017 der Baubehörde das verlangte Betriebskonzept und einen neuen Umgebungsplan nach. Am 15. Februar 2018 folgten ein überarbeitetes Betriebskonzept sowie eine weitere Planänderung. Demnach sollten unter anderem statt der Spitexräume Kellerabteile entstehen. Am 17. Mai 2018 reichte die Gesuchstellerin abermals eine Betriebskonzeptänderung nach.

b) Während der Auflage bis 15. Juni bzw. 19. Juli 2018 erhob A.___ am letzten Tag öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache. Mit Ergänzung vom 2. August 2018 liess er insbesondere vorbringen, dass der geplante Spitexstützpunkt für den Einzonungsbeschluss zentral gewesen sei. Wenn die Spitex Y.___ nun darauf verzichte und sich stattdessen lediglich mit einer kleinen Fläche einmiete, liege damit ein Vertrauensbruch seitens der Behörden vor. Aus diesem Grund habe er am 2. August 2018 beim Stadtrat Antrag um Erlass einer Planungszone gestellt.

c) Der Stadtrat trat am 25. September 2018 auf den Antrag um Erlass einer Planungszone nicht ein, worauf die Baubewilligungskommission das Baugesuch am 16. November 2018 bewilligte sowie die öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Einsprachen von A.___ abwies, soweit sie darauf eintrat und seine privatrechtliche Einsprache auf den Zivilrechtsweg verwies. Die Baubewilligung erwuchs darauf unangefochten in Rechtskraft.

D. a) Mit Baugesuch vom 15. März 2019 beantragte die B.___ die Bewilligung einer weiteren Planänderung. Demnach soll das Gebäude um 60 cm erhöht werden, wobei das Attikageschoss wegfallen soll. Sodann ist eine Gebäudeerweiterung mit einem Treppenhaus, eine

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 17/2021), Seite 3/12

Reduktion im Unter- und Sockelgeschoss sowie die Verschiebung des Eingangs und der Tiefgaragenzufahrt geplant.

b) Innert Auflagefrist vom 7. bis 22. Mai 2019 erhob unter anderem A.___, vertreten durch lic.iur. Bettina Surber, Rechtsanwältin, St.Gallen, am 22. Mai 2019 öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB mit dem Antrag, die Baubewilligung sei zu verweigern. Am 9. Juli 2019 reichte die Gesuchstellerin erneut eine Anpassung des Betriebskonzepts ein und hielt dem Einsprecher entgegen, dass mit dem Wegfall der Dachterrasse und den Aufbauten die effektive Höhe sogar um 40 cm verringert werde. Damit sehe sich der Einsprecher im Vergleich zum bewilligten Projekt tatsächlich einem niedrigeren Gebäude gegenüber. Mit Eingabe vom 11. bzw. 13. November 2019 wies die Gesuchstellerin die für die 40 Wohnungen erforderlichen 40 Keller- und Abstellräume nach, wobei sie einräumte, dass nicht alle die erforderlichen 5 m2 aufweisen würden. Die erforderlichen Flächen könnten aber durch Wandverschiebungen nachgewiesen werden. Die Stellungnahme des Einsprechers dazu datiert vom 6. Januar 2020.

c) Mit Beschluss vom 24. Januar 2020 (versandt am 6. Februar 2020) erteilte die Baubewilligungskommission folgende Baubewilligung:

1. Die Bewilligung für die Änderungen zum Baugesuch 51'2876 nach dem Korrekturgesuch vom 7. Mai 2019 (richtig 15. März 2019) und den Plänen vom 14. November 2019 wird unter Vorbehalt der Bedingungen und Auflagen unter IV. erteilt.

2. Die öffentlich-rechtliche Einsprache von A.___ wird abgewiesen.

3. Die privatrechtliche Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB von A.___ wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

4. [Abschreibung der anderen gegenstandslos gewordenen Einsprache]

5. Das Begehren der Gesuchstellerin um Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung wird abgewiesen.

Die Baubehörde begründet den Beschluss damit, dass sie einzig die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens zu prüfen habe, nicht aber die Motivation der vorangegangenen Umzonung. Bezüglich Gestaltung habe sie zur Kenntnis nehmen müssen, dass im vorliegenden Gebiet lediglich das Verunstaltungsverbot gelte und keine Verunstaltung vorliege. Da die in den Gesuchsunterlagen angegebenen PV- Panels planlich nicht dargestellt seien, müsse dafür noch ein Korrekturgesuch nachgereicht werden. Ebenfalls korrigiert werden müssten die Keller- und Abstellräume, weil diese nicht allesamt die erforderliche Mindestgrösse aufwiesen. Die Einhaltung sei aber mit kleineren

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 17/2021), Seite 4/12

Grundrissanpassungen ohne Auswirkung auf das äussere Erscheinungsbild möglich. Schliesslich sei das Garagengeschoss um 20 cm zu niedrig projektiert. Dementsprechend sei das Gebäude um 20 cm tiefer zu legen, zumal dieses mit dem vorliegenden Korrekturgesuch bereits um 60 cm erhöht werden soll. Auch die Absenkung sei ohne weiteres möglich; sie führe lediglich dazu, dass das Gelände etwas tiefer abgegraben und die Zufahrt minim steiler ausfallen werde. Auf die Gebäudehöhe oder das äussere Erscheinungsbild habe diese Änderung jedoch keinen Einfluss. Insgesamt lägen damit nur Bauhindernisse von untergeordneter Bedeutung vor. Folglich könne die Bewilligung gleichwohl erteilt werden, allerdings mit den einschränkenden Auflagen, dass entsprechende Korrekturgesuche noch nachgereicht würden.

E. Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seine Rechtsvertreterin am 21. Februar 2020 Rekurs beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 11. März 2020 werden folgende Anträge gestellt:

1. Ziffern 1 bis 3 des Entscheids des Amtes für Baubewilligung (richtig der Baubewilligungskommission) im Beschluss vom 24. Januar 2020 seien aufzuheben. Es sei das Korrekturgesuch der Christlichen Wohngenossenschaft 51876.02 abzuweisen und es sei auf die Erteilung der Baubewilligung zu verzichten.

2. Evtl. seien Ziff. 1 bis 3 des Entscheids des Amtes für Baubewilligungen (richtig der Baubewilligungskommission) im Beschluss vom 24. Januar 2020 aufzuheben und es sei die B.___ anzuweisen, das mit Korrekturgesuch 51716.02 eingereichte Projekt um ein Stockwerk zu reduzieren.

3. Es sei die B.___ anzuweisen, die Keller- und Abstellräume in der Dimension gemäss Vorgabe des Amtes für Baubewilligungen (richtig Baubewilligungskommission) in Ziff. IV.3 (Bedingungen und Auflagen) auf den Plänen auszuweisen und es sei dem Rekurrenten alsdann Gelegenheit zum rechtlichen Gehör zu geben.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung wird geltend gemacht, die vorgängige Umzonung sei explizit im Hinblick auf ein dreigeschossiges Gebäude mit einem Sockelgeschoss für die Spitex Y.___ vorgenommen worden. Das Stadtparlament habe dabei unter dem Vorbehalt zugestimmt, dass das Projekt "betreutes Wohnen und Spitex" bewilligt und realisiert werde. Folgerichtig sei in den ersten aufgelegten Plänen der Spitexstützpunkt noch mit einer Gesamtfläche von 456 m2 ausgewiesen worden. In der Zwischenzeit sei aber bekannt geworden, dass von Seiten Spitex Y.___ hier nie ein solcher Stützpunkt geplant gewesen sei. Im anschliessenden Korrekturgesuch sei dieser dann auch nicht mehr zu

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 17/2021), Seite 5/12

finden gewesen, sondern lediglich noch zwei Büros und ein Ambulatorium für die Spitex. Der Rest werde nun von Keller- und Abstellräumen belegt. Auch seien die Spitex-Parkplätze von 19 auf drei reduziert worden. Zwar habe der Rekurrent gegen die entsprechende Bewilligung trotz weiterhin bestehender Überzeugung, dass das Parlament bei der Einzonung getäuscht worden sei, nichts mehr unternommen. Nachdem sich das Bauvorhaben nun aber noch weiter vom ursprünglichen Projekt entferne, wehre er sich dagegen, zumal das Gebäude neu statt drei- viergeschossig gebaut werden soll und in der Tiefgarage auch noch 90 Veloabstellplätze dazu kommen würden. Nach dem Gesagten erweise sich die angefochtene Bewilligung als undemokratisch und treuwidrig. Wäre von Anfang an klar gewesen, dass hier kein Spitexstützpunkt realisiert werde, wäre die Diskussion im Parlament möglicherweise anders verlaufen. Auch hätte die Möglichkeit für die Stimmberechtigten bestanden, die Einzonung zu bekämpfen. Die Wandelbarkeit des Projekts verblüffe und es würde deshalb nicht erstaunen, wenn zu Gunsten der zu vergrössernden Kellerräume schlussendlich ganz auf die Spitexräume verzichtet werde. Ohne diese würde sich das Bauvorhaben aber erst recht als zonenwidrig erweisen, zumal es für dessen Zonenkonformität nicht genüge, dass es lediglich für Menschen im Alter ab 60 Jahren realisiert werde.

F. a) Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 1. April 2020, den Rekurs abzuweisen. Dabei gibt sie zu bedenken, dass sie auf Grund der vorhergehenden Rechtsmittelentscheide und der Vorgaben der Bauordnung zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen gehalten gewesen sei, das Korrekturgesuch zu bewilligen. Dies obschon sie auch beim überarbeiteten Projekt in Bezug auf die qualitativen Eigenschaften des Bauvorhabens nach wie vor nicht überzeugt sei.

b) Mit Vernehmlassung vom 6. April 2020 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Markus Joos, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs kostenpflichtig abzuweisen. Sie weist unter anderem darauf hin, dass der Y.___-Verein ursprünglich sehr wohl geplant habe, seinen Hauptsitz an diesem Standort zu verlegen. Allerdings wäre er darauf angewiesen gewesen, die Räumlichkeiten im Jahr 2017 beziehen zu können, was der Rekurrent mit den ergriffenen Rechtsmitteln nun aber verunmöglicht habe. Die Erhöhung der Anzahl Wohnungen von ursprünglich 27 auf 40 basiere auf einer Empfehlung des Bundesamtes für Wohnungswesen, wonach die Alterswohnungen flächenmässig reduziert werden sollten. So würden jetzt weniger 3,5- Zimmerwohnungen, dafür aber auch solche mit 1,5 Zimmern realisiert.

c) Der Rekurrent nimmt mit Eingabe vom 27. April 2020 zu den Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Rekursgegnerin Stellung und weist darauf hin, dass der Stadtrat im Beschluss zur beantragten Planungszone ausgeführt habe, dass die von der Spitex genutzte Fläche immerhin noch 230 m2 betrage. Nun soll diese Fläche nochmals

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 17/2021), Seite 6/12

verkleinert und dabei der Mehrzweckraum nicht mehr von der Spitex betrieben, sondern von dieser lediglich noch mitbenutzt werden.

G. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.