BUDE 2022 Nr. 108

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 21. Dezember 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.

3. Der Rekurrent rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da – wie in der angefochtenen Baubewilligung erwähnt – offenbar ihm nicht bekannte Baugesuchsunterlagen vom 17. November 2021 und 4. Dezember 2021 vorliegen sollen. Wie die Vorinstanz in der Vernehmlassung vom 9. Februar 2022 erklärt, handelt es sich bei den erwähnten Daten ("2021" anstelle von "2020") jedoch um eine irrtümliche Angabe und sind keine die Baugesuchsformulare vom 17. November 2020 bzw. 3. Dezember 2020 (richtig wohl: 4. Dezember 2020) ergänzenden Unterlagen eingereicht worden. Es ist denn auch von einem offensichtlichen Versehen auszugehen; eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann dementsprechend verneint werden.

4. Der Rekurrent macht sodann geltend, dass die Vorinstanz seine Einsprache gegen die beim Schopf Vers.-Nr. 003 vorgesehenen Anschlussleitungen zu Unrecht als nicht begründet beurteilt habe. In der angefochtenen Baubewilligung werde festgehalten, dass für den Neuanschluss des Schopfs an die öffentliche Wasserversorgung eine separate Bewilligung der Wasserversorgung Z.___ und für den Anschluss an die öffentliche Kanalisation eine solche der Gemeinde Z.___ vorliegen müsse. Die Vorinstanz gehe somit davon aus, dass die Rekursgegner die Möglichkeit hätten, den Schopf in Abänderung des bisherigen Zwecks auszubauen, ansonsten eine Baubewilligung nicht erforderlich wäre. Überdies besitze der Schopf bereits heute eine Wasserzuleitung sowie eine Stromzufuhr, sodass diesbezüglich kein Baugesuch einzureichen gewesen wäre. Mit der Bewilligung der Anschlussleitungen würden die Voraussetzungen für einen Ausbau des Schopfs für eine Wohnnutzung oder einen anderen als den bisherigen Zweck geschaffen, obschon die Voraussetzungen hierfür nicht gegeben seien.

4.1 Die Vorinstanz hatte im Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2021 ausgeführt (Erwägungen Ziffn. A.3 und B.1), dass die Umnutzung bzw. ein Umbau des Schopfs nicht Gegenstand des Baugesuchs seien, weshalb diesbezüglich auf die Einsprache nicht eingetreten werde. In materieller Hinsicht bestehe sodann keine öffentlich-rechtliche Vorschrift, welche die Erstellung einer Schmutzwasserleitung und weiterer Leerrohre zum Schopf verbieten würde.

Die Rekursgegner bestätigten in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2022 wie auch am Augenschein vom 18. Mai 2022, dass zum einen mit dem umstrittenen Baugesuch kein Umbau des Schopfs miteinhergehe und ihnen zum andern klar sei, dass eine allfällige spätere Umnutzung des vom Vorbesitzer als Werkstatt und heute als Abstellraum/Gartenhaus benutzten Gebäudes Umbauarbeiten zur Folge hätte, die wiederum baubewilligungspflichtig wären. Anlass für die mit dem umstrittenen Baugesuch vorgesehene Leitungsverlegung sei insbesondere, dass diese zum heutigen Zeitpunkt gleichzeitig mit der Erneuerung des Küchenbodens erfolgen und eine nochmalige spätere Öffnung desselben folglich vermieden werden könne. Zudem sei aus praktischen Gründen ein Wasseranschluss nicht nur im Wohnhaus, sondern auch aussen am Schopf gewünscht, womit auch eine Abwasserleitung notwendig werde. Das bereits vorhandene Elektrokabel sei sodann ungeschützt rund 30 cm tief im Boden verlegt.

4.2 Aus dem Baugesuch (Ergänzung vom 4. Dezember 2020 mit Leitungsplänen "bestehend" und "neu") ergibt sich, dass ab der vom Wohnhaus Vers.-Nr. 002 bereits ausgehenden Schmutzwasserleitung eine neue Kanalisationsleitung sowie zusätzlich zwei weitere Leerrohre für Wasser und Strom zur Schopfbaute gezogen werden sollen. Hinweise auf bauliche Arbeiten an dieser selbst oder auf eine Umnutzung des Schopfs hingegen gehen aus dem Baugesuch nicht hervor. Darauf ist, wie von der Vorinstanz zu Recht ausgeführt, abzustellen, auch wenn die strom-, wasser- und kanalisationstechnische Erschliessung eine allfällige künftige Umnutzung der Baute in praktischer Hinsicht erleichtern mag. Daran ändert auch das Misstrauen nichts, das der Rekurrent unter Verweis auf die von den Rekursgegnern im Wohnhaus noch vor Einreichung des Baugesuchs vorgenommen baulichen Eingriffe geltend macht; es ist vielmehr grundsätzlich davon auszugehen, dass sich Baugesuchstellerinnen und Baugesuchsteller an die verfügten Regeln halten, den massgebenden Vorschriften nachkommen und nach Erhalt einer Baubewilligung nicht mehr realisieren, als ihnen erlaubt wurde. Die Rekursgegner haben denn auch selbst ausdrücklich festgehalten, dass ihnen klar sei, dass ein späterer Umbau wie auch eine blosse Umnutzung des Schopfs in einem separaten neuen Baugesuchsverfahren zu beurteilen wären. Schliesslich kann auch aus dem Umstand, dass die Vorinstanz in Ziff. 12 der Baubewilligung (mit Verweis auf die Ziffn. 13 und 15 der Erwägungen) festgehalten hat, dass für den Anschluss des Schopfs an die öffentliche Kanalisation sowie an die öffentliche Wasserversorgung eine separate Bewilligung der Gemeinde bzw. der Wasserversorgung Z.___ notwendig ist, weder auf ein konkretes Umbau- oder Umnutzungsvorhaben geschlossen werden noch darauf, dass ein solches implizit mitbewilligt worden wäre.

Weitere Gründe, welche gegen die Bewilligung der Verlegung der drei vorgesehenen Leerrohre sprechen würden, wurden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Die Vorinstanz hat die Einsprache des Rekurrenten diesbezüglich folglich zu Recht als unbegründet abgewiesen, soweit sie auf diese eingetreten ist.

5. Der Rekurrent verweist sodann auf die in der Baubewilligung enthaltene Verpflichtung der Rekursgegner, den eingereichten Energienachweis nach den Bestimmungen des per 1. Juli 2021 angepassten Energiegesetzes (sGS 741.1) zu überarbeiten und vor Baubeginn zur Genehmigung einzureichen. Es sei zu beachten, dass die Rekursgegner dieser Auflage nachzukommen hätten.

Die Vorinstanz hat die genannte Verpflichtung der Rekursgegner (unter Verweis auf Ziff. 9 der Erwägungen) in Ziffn. 8 und 12 der Baubewilligung ausdrücklich festgehalten. Es ist denn auch ohne Weiteres davon auszugehen, dass sie die Einhaltung dieser Auflage kontrollieren und im Unterlassungsfall die erforderlichen Konsequenzen ziehen wird. Die Rekursgegner ihrerseits haben in der Vernehmlassung festgehalten, dass ihnen bewusst sei, dass sie der Auflage nachkommen müssten. Auf das Vorbringen des Rekurrenten ist damit nicht näher einzutreten.

6. Der Rekurrent bezieht sich im Weiteren auf Ziff. 9.2 der brandschutztechnischen Bewilligung, wonach bei einer Änderung der bestehenden Feuerungsanlagen eine separate Baubewilligung notwendig sei und die entsprechenden Gesuchsunterlagen spätestens vor Baubeginn eingereicht werden müssten. Nachdem die Rekursgegner am Kachelofen in der ehemaligen Küche bereits sämtliche Beschläge und Keramikplatten der Front entfernt hätten, stelle sich die Frage, welche Art von Feuerung neu beabsichtigt sei.

6.1 Die Rekursgegner erklärten in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2022, dass keine Änderung der Feuerungsanlage geplant sei, sondern nur eine Veränderung der äusseren Gestaltung (Ersetzen der dekorativen, äusseren keramischen Verkleidungsplatten und Anbringen eines Verputzes). Der Kachelofen sei sodann durch einen Ofenbauer überprüft und als voll funktionsfähig bewertet worden.

Am Augenschein bestätigte sich, dass die Wand in der Küche des Wohnhauses Vers.-Nr. 002, an welcher der Kachelofen steht, bis auf die Ziegelsteine abgespitzt worden ist und die Türchen vor den verschiedenen in der Wand eingelassenen Öffnungen für die Ofenfeuerung entfernt wurden. Wie die Rekursgegner erklärten, sollen letztere gesäubert wieder angebracht und soll am Ofen sonst nichts verändert werden. Lediglich die Gasdichtung sei ersetzt und der alte Holz- Kochherd entsorgt worden. Die am Augenschein anwesende Bauverwalterin und Brandschutzbeauftragte der Vorinstanz führte aus, dass eine zusätzliche spezielle Bewilligung für den Ofen nur notwendig sei, wenn das bestehende Heizsystem modernisiert oder ersetzt werde. Vorliegend aber würden nur Unterhaltsarbeiten ausgeführt.

6.2 Die Rekursgegner hatten in der Ergänzung zum Baugesuch vom 4. Dezember 2020 unter anderem auf die vom beauftragten Hafner in der Offerte aufgeführten Sanierungsmassnahmen an den Kachelöfen verwiesen. Tatsächlich beinhalten diese eine Säuberung und Ertüchtigung der Kachelöfen (wie Ausstreichen des Feuerraums), nicht aber eine Änderung der Feuerungsanlage. Der Beurteilung durch die Vorinstanz, wonach die vorgesehenen Massnahmen Unterhaltsarbeiten darstellen, kann gefolgt werden. In Ziff. 9.2 der Auflagen und Bedingungen der brandschutztechnischen Bewilligung wird nur, aber zu Recht darauf hingewiesen, dass eine allfällig künftig vorgesehene eigentliche Änderung der Feuerungsanlagen bzw. der Kachelöfen einer separaten Bewilligung bedarf. Der Antrag auf Aufhebung der brandschutztechnischen Bewilligung ist demnach abzuweisen.

7. Der Rekurrent rügt schliesslich, der Baubewilligungsentscheid sei mangelhaft. Zur Begründung verweist er auf einen Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Juni 1962 (Beleg 199), gemäss welchem die damalige Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 001 zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. 002 "das Durchleitungsrecht für das Wasser [anerkennt], das aus einer Quelle in Parzelle Nr. 002 her durch Parzelle Nr. 001 (unter dem Keller hindurch) fliesst und zunächst in den Schacht in Parzelle Nr. 001 und dann in einer unterirdischen Leitung durch Parzelle Nr. 001 in den Strassengraben einmündet". Er selbst habe im Jahr 2017 bei der Untermauerung seines Kellers auf seine Kosten die Quellwasserleitung neu gefasst, um so allfällige Schäden zu vermeiden. Es sei jedoch ungeklärt, ob die Zuleitung des Quellwassers im Keller der Rekursgegner in Ordnung sei oder nicht. Mit dem Bauvorhaben der Rekursgegner sei deshalb der Zeitpunkt gekommen, den heutigen Zustand und die Qualität der Leitung auf Grundstück Nr. 002 zu überprüfen und allenfalls zu erneuern, um allfällige Wasserschäden zu vermeiden. Diese Vorsichtsmassnahme sei deshalb geboten, weil gemäss Baugesuch die Betonierung des Küchenbodens vorgesehen sei, womit das spätere Verifizieren der Wasserleitung aus Kostengründen unverhältnismässig und kaum mehr realisierbar wäre. Der Baubewilligung könne nun nicht entnommen werden, dass die Leitung vor der Betonierung geprüft werde. Die Bewilligung sei deshalb entsprechend zu ergänzen.

7.1 Die Rekursgegner machen in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2022 geltend, es handle sich nicht um eine Wasserleitung, sondern um eine Sickerleitung. Diese sei aber nicht Teil des Baugesuchs und damit auch nicht Gegenstand des Rekurses. Das Vorbringen sei indessen auch neu und im Einspracheverfahren nicht vorgebracht worden. Dass die Leitung in einem untauglichen Zustand sei, werde bestritten; die Frage könne aber auch offen bleiben, da sie privatrechtlicher Natur sei. Der Rekurrent habe denn auch auf dem Zivilweg ein Beweisverfahren für den Qualitätszustand der Leitung gefordert. Dementsprechend sei auf die Rüge nicht einzutreten, eventualiter sei sie nicht zu hören und der Rekurs abzuweisen.

Am Augenschein vom 18. Mai 2022 orientierten die Rekursgegner sodann über zwischenzeitlich vorgenommene Abklärungen beim Grundbuchamt und bei kantonalen Stellen sowie über eine visuelle Untersuchung der Leitung mittels einer Kamera. Hiezu reichten sie mit ihrer Stellungnahme vom 24. Juni 2022 Unterlagen nach.

7.2 Auf die erwähnte Dienstbarkeit und die Durchleitung von Wasser durch den Keller des Hauses Vers.-Nr. 001 hatte der Rekurrent bereits in der Einsprachebegründung vom 25. März 2021 hingewiesen und geltend gemacht, dass eine Sanierung der Zuleitungen – nachdem die Leitung auf seinem eigenen Grundstück im Jahr 2017 grunderneuert worden sei – mit dem aktuellen Umbau des Nachbarhauses Vers.-Nr. 002 mehr als nur erstrebenswert sei. Unter Verweis insbesondere auch auf die gemeinsame Wand und die unklare Trennung der Hausfundamente – das Fundament des Hauses Vers.-Nr. 002 reicht offenbar in den Keller des rekurrentischen Hauses hinein (vgl. die Beilagen zur Einsprache und das Protokoll des Augenscheins vom 18. Mai 2022) – hielt er fest, dass die beiden Häuser eine "Schicksalsgemeinschaft" bildeten oder einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ähnlich seien. Dies sei in den Beurteilungsrahmen der Baueingabe miteinzubeziehen und der Aspekt nicht nur zivilrechtlich zu berücksichtigen. Die Vorinstanz hat in der Folge im angefochtenen Entscheid bezüglich der angeführten Quellwasserleitung keine Stellung genommen, jedoch den Rekurrenten auf den Zivilrechtsweg verwiesen, soweit er geltend mache, sein Eigentum werde durch die Bauarbeiten verletzt oder sei schon beschädigt worden. Wie von den Rekursgegnern vorgebracht, hatte der Rekurrent denn auch bereits mit der Einsprache ein privatrechtliches Vermittlungsbegehren eingereicht, in welchem er unter anderem ausführte, es sei notwendig, bei zusätzlicher Belastung die Stabilität der Leitung zu prüfen und in einem weiteren Schritt die Dienstbarkeit insofern zu ergänzen, als offenbar auch das Meteorwasser aus dem Nachbargrundstück Nr. 003 über die Leitung weggeführt werde.

7.3 Dem Rekurrenten ist ohne Weiteres beizupflichten, dass die beiden Häuser Vers.-Nrn. 001 und 002 bereits aufgrund des Zusammenbaus in einer besonderen nahen Beziehung zueinander stehen, dies umso mehr, als es sich um Altbauten handelt, deren Umbau und Sanierung auch mit Blick auf die gegenseitige bauliche Verbundenheit durchaus mit Überraschungen im Bauverlauf verbunden sein kann. Eine Beziehung ergibt sich sodann auch aus den je am 6. Juli 1984 dienstbarkeitlich vereinbarten Meteorwasser- und Abwasserdurchleitungsrechten (Belege Nrn. 326 und 327). Nichtsdestotrotz handelt es sich um zwei separate Liegenschaften und sind bauliche Massnahmen und Umnutzungen auf einem der Grundstücke erlaubt, soweit diesen nicht öffentlichrechtliche Vorschriften entgegenstehen (Art. 146 PBG). Ist dies nicht der Fall und kann die Baubewilligung erteilt werden, wird seitens des Nachbarn aber dennoch eine Gefährdung seines Eigentums durch Grabungen oder Bauten im Sinn von Art. 685 ZGB oder eine Verletzung von Dienstbarkeiten gerügt oder Schadenersatz geltend gemacht, so sind diese Vorbringen auf dem Zivilrechtsweg vorzubringen und zu beurteilen (vgl. u.a. M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 155 N 4f.).

Vorliegend ist offen und umstritten, was mit dem im Grunddienstbarkeitsvertrag vom 15. Juni 1962 enthaltenen Verweis auf eine angebliche Quellwasserleitung gemeint ist, ob überhaupt je eine Quelle vorhanden und wenn ja, wo sie gelegen war. Unbestritten dürfte hingegen sein, dass sich tatsächlich der südöstlichen Gebäudeseite des Hauses Vers.-Nr. 002 entlang im Kellerboden eine Leitung zieht, welche in der östlichen Gebäudeecke in einen (einsehbaren) Schacht führt, von welchem aus zum einen ein Leitungsstück der Grundstücksgrenze entlang nach Nordwesten führt und zum andern eine Leitung ins Grundstück Nr. 001 weitergezogen wird. In der Leitung wurde während der visuellen Untersuchung mittels einer Kamera durch die Rekursgegner offenbar kein Wasser festgestellt, und der Schacht selbst war am Augenschein weitgehend trocken (s. zum Ganzen insbesondere Ziff. B des Augenschein-Protokolls vom 31. Mai 2022 und die Stellungnahme der Rekursgegner vom 24. Juni 2022 samt Beilagen). Ob nun die fragliche Leitung vom umstrittenen Umbauvorhaben selbst berührt, also beispielsweise vom künftigen Betonboden in der Küche überdeckt wird, spielt für die Beurteilung im öffentlich-rechtlichen Verfahren aber insofern keine Rolle, als sich allfällige auf die Leitung bezogene Ansprüche des Rekurrenten aus einer dienstbarkeitlichen Verpflichtung der Rekursgegner ergeben würden. Entsprechend ist auch sein Vorbringen, die Leitung sei nach Realisierung des geplanten Umbaus nicht mehr zugänglich und müsste folglich vorgängig überprüft oder saniert werden, ein zivilrechtlich zu beurteilendes Anliegen, das nach Art. 155 Abs. 3 PBG die Ausführung der baulichen Massnahmen allenfalls verzögern kann. Dass die allfällige Überdeckung der Leitung bzw. Betonierung des Bodens als solche nicht baubewilligungsfähig wären, wird vom Rekurrenten nicht geltend gemacht. Wie im Übrigen am Augenschein vom 18. Mai 2022 festgestellt wurde, betrifft die vorgesehene Betonierung des Küchenbodens im Haus Vers.-Nr. 002 die im Keller liegende Leitung tatsächlich nicht.

7.4 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Vorinstanz den Rekurrenten in Bezug auf die Beurteilung der angeblichen Quellwasserleitung bzw. auf die durch den Keller beider Liegenschaften hindurchlaufende Leitung zu Recht auf den Zivilrechtsweg verwiesen hat. Der Rekurs ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

8. Zusammenfassend erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen.

9.

9.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Rekurrenten zu überbinden.

9.2 Der vom Rekurrenten am 18. Januar 2022 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.

10. Rekurrent und Rekursgegner stellen je ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

10.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; abgekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP).

10.2 Die Rekursgegner obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzulegen; die Rekursgegner haben sodann begründeten Antrag auf Mehrwertsteuer von 7,7 Prozent sowie auf einen pauschalen Zuschlag für Barauslagen von 4 Prozent gemäss Art. 28bis Abs. 1 HonO gestellt. Die ausseramtliche Entschädigung von insgesamt Fr. 3'380.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) ist vom Rekurrenten zu bezahlen.

10.3 Da der Rekurrent mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Sein Begehren ist deshalb abzuweisen.