vorläufige Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

I.

1.

Mit Eingang am 21. August 2025 reichte die A.___ GmbH (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gegen die B.___ AG (im Folgenden die Gesuchsgegnerin) ein. Die beantragte Pfandsumme betrug CHF 269’509.80 zuzüglich Zins zu 5% seit 23. Juli 2025. Weiter beantragte die Gesuchstellerin, die Anweisung sei superprovisorisch zu verfügen und dem Grundbuchamt unverzüglich zur vorläufigen Eintragung im Grundbuch mitzuteilen.

2.

Mit Verfügung vom 22. August 2025 wies der Amtsgerichtspräsident das Grundbuchamt Olten-Gösgen superprovisorisch an, ein provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht im beantragten Umfang auf dem Grundstück der Gesuchsgegnerin zu Gunsten der Gesuchstellerin vorzumerken.

3.

Am 11. September 2025 stellte die C.___ GmbH ein Gesuch, als Neben- intervenientin zugunsten der Gesuchsgegnerin zugelassen zu werden.

4.

Die Gesuchsgegnerin beantragte in ihrer Gesuchsantwort vom 1. Oktober 2025 die Zulassung der C.___ GmbH als Nebenintervenientin, die Abweisung des Gesuchs sowie die Löschung des vorläufig eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechts, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

5.

Der Amtsgerichtspräsident liess die C.___ GmbH am 8. Oktober 2025 als Nebenintervenientin zu.

6.

In ihrer Stellungnahme vom 28. Oktober 2025 beantragte die Nebenintervenientin, das Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und das Grundbuchamt sei anzuweisen, das superprovisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

7.

Am 24. November 2025 reichte die neu anwaltlich vertretene Gesuchstellerin eine Stellungnahme zu den Eingaben der Gesuchsgegnerin und der Nebenintervenientin ein. Die Gesuchsgegnerin nahm dazu am 9. Dezember 2025 nochmals Stellung.

8.

Der Amtsgerichtspräsident wies das Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts am 12. Februar 2026 ab und wies das Grundbuchamt an, das mit Verfügung vom 22. August 2025 superprovisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen. Weiter verpflichtete er die Gesuchstellerin zur Bezahlung einer Parteientschädigung von CHF 1’000.00 an die Gesuchsgegnerin und zur Übernahme der Gerichtskosten von CHF 800.00.

9.

Dagegen erhob die Gesuchstellerin (im Folgenden die Berufungsklägerin) am 15. April 2026 fristgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die vorsorgliche Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Betrag von CHF 269’509.80 zuzüglich Zins zu 5% seit 22. Juli 2025. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

10.

Die Gesuchsgegnerin (im Folgenden die Berufungsbeklagte) und die Nebenintervenientin verzichteten auf eine Berufungsantwort.

11.

Auf die Ausführungen der Berufungsklägerin und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1.

Der Amtsgerichtspräsident hielt zunächst fest, die Gesuchstellerin habe in ihrem Gesuch als Besteller D.___ aufgeführt. Die Gesuchstellerin habe sich in ihrer Eingabe vom 24. November 2025 erneut und ausführlicher zur Identität der Vertragsparteien und zur Auftragserteilung geäussert. Fraglich sei, ob diese Vorbringen zu berücksichtigen seien. Der Unternehmer müsse bereits im Gesuch sein gesamtes Klagefundament und substantiierte Tatsachenbehauptungen aufstellen. Ein späteres Vorbringen sei nur unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 2 lit. b ZPO zulässig. Voraussetzung sei somit, dass die Identität des Bestellers trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher habe vorgebracht werden können. Dieser Nachweis gelinge der Gesuchstellerin nicht. Bei Anwendung der zumutbaren Sorgfalt wäre es ihr ohne weiteres möglich gewesen, ihren Vertragspartner im Gesuch zu benennen. Entsprechend seien einzig die im Gesuch vom 21. August 2025 aufgestellten Tatsachenbehauptungen zu berücksichtigen. Aus den Ausführungen der Parteien gehe mit Blick auf die vorliegenden Unterlagen hervor, dass es sich bei D.___ um den Vertreter der Gesuchstellerin und nicht etwa den Auftraggeber bzw. einen allfälligen Vertreter handle. Aus dem Gesuch sei folglich nicht ersichtlich, wer Vertragspartner der Gesuchstellerin sei und wer diese zur Ausführung der Arbeiten beauftragt habe. Entsprechend bleibe unklar, ob die Gesuchstellerin eine am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner habe oder ob allenfalls eine Zustimmung des Grundeigentümers erforderlich gewesen wäre.

2.

Die Berufungsklägerin bringt dagegen vor, die Vorinstanz habe das Gesuch mit der Begründung abgewiesen, der Besteller der Leistungen sei im ursprünglichen Gesuch nicht ausreichend bezeichnet worden. Das Bauhandwerkerpfandrecht bestehe nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB unabhängig davon, wer Auftraggeber sei. Das Gesetz halte klar fest, dass das Pfandrecht bestehe, selbst wenn der Schuldner ein Mieter, Pächter oder eine andere berechtigte Person sei. Die Vorinstanz stelle überhöhte Anforderungen an die Identität des Bestellers. Die tatsächliche Leistungserbringung sei das zentrale Kriterium, nicht die formale Zuordnung des Auftraggebers. Die Vorinstanz habe die Anforderungen faktisch auf ein Beweisverfahren im Hauptprozess angehoben, was rechtswidrig sei. Das Bauhandwerkerpfandrecht diene gerade dazu, Unternehmer vor Ausfallrisiken zu schützen, unabhängig von komplexen Vertragsverhältnissen im Hintergrund. Massgeblich sei, dass die Leistungen erbracht worden seien. Nicht entscheidend sei, ob der Eigentümer direkt beauftragt habe oder ob ein Mieter oder Dritter Auftraggeber gewesen sei oder ob interne Vertragsverhältnisse strittig seien.

3.

Eine Berufung ist nach Art. 311 Abs. 1 ZPO begründet einzureichen, womit verlangt wird, dass sich die Berufungsbegründung mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt und darlegt, inwiefern dieser als fehlerhaft erachtet wird. Es muss für die Rechtsmittelinstanz verständlich und nachvollziehbar dargelegt werden, welche vorinstanzlichen Fehler mit welchem Rügegrund angefochten werden (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2, mit weiteren Hinweisen).

4.

Die Berufungsklägerin beanstandet nicht, dass der Amtsgerichtspräsident die Eingabe vom 24. November 2025 unberücksichtigt liess. Darauf ist nicht näher einzugehen. Somit sind und waren einzig die im Gesuch vom 21. August 2025 vorgebrachten Ausführungen zu berücksichtigen. Darin wird D.___ als Besteller aufgeführt, was von der Berufungsklägerin ebenfalls nicht in Frage gestellt wird. Der Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechtes setzt jedoch nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 ZGB voraus, dass es einen Schuldner der Forderung des Handwerkers oder Unternehmens gibt, sei dies der Grundeigentümer, ein Handwerker oder Unternehmer, ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin genügt die tatsächliche Leistungserbringung allein nicht für die Anspruchsbegründung. Auch Art. 839 ZGB stellt für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts weitereVoraussetzungen auf. Einzig aufgrund der Angaben im Gesuch konnte vorliegend nicht festgestellt werden, wer Vertragspartner der Berufungsklägerin ist und wer diese beauftragt hat und wer damit letztlich Schuldner der Werklohnforderung ist.

5.

Allenfalls hätte anhand der Gesuchsbeilagen festgestellt werden können, wer Schuldner der Werklohnforderung ist. Die Berufungsklägerin hat bei der Vorinstanz einen Stapel von Beilagen vorgelegt, ohne in ihrem Gesuch darauf Bezug zu nehmen. Gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. d und e ZPO muss die Klage die Tatsachenbehauptungen und die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen enthalten. Zweck dieses Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche Tatsachen sich der Kläger stützt und womit er diese beweisen will, und, dass andererseits die Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich verteidigen muss. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt, dass der Behauptungs- und Substanziierungslast grundsätzlich in den Rechtsschriften nachzukommen ist. Der bloss pauschale Verweis auf Beilagen genügt in der Regel nicht. Es ist weder am Gericht noch an der Gegenpartei, die Sachdarstellung aus den Beilagen zusammenzusuchen und danach zu forschen, ob sich aus den Beilagen etwas zu Gunsten der behauptungsbelasteten Partei ableiten lässt. Es genügt nicht, dass in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhanden sind. Es muss auch ein problemloser Zugriff darauf gewährleistet sein, und es darf kein Interpretationsspielraum bestehen (Urteil 4A_360/2025 des Bundesgerichts vom 19. Januar 2026, E. 3.1.4.). Der Amtsgerichtspräsident hat somit zu Recht festgestellt, dass es unklar geblieben ist, ob die Berufungsklägerin eine am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner hat oder ob allenfalls nach Art. 837 Abs. 2 ZGB eine Zustimmung des Grundeigentümers erforderlich gewesen wäre.

6.

Die Berufung ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Nach dem Ausgang des Verfahrens hat die Berufungsklägerin dessen Kosten zu bezahlen. Dementsprechend kann ihr auch keine Parteientschädigung zugesprochen werden. Die Berufung hat angesichts der klaren Sachlage keinen grossen Aufwand verursacht. Die Entscheidgebühr wird daher auf CHF 1’250.00 festgesetzt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2’500.00 verrechnet. Der restliche Betrag von CHF 1’250.00 wird der Berufungsklägerin zurückerstattet.