Staats- und Bundessteuer 2011

1.1 Die X. AG mit Sitz in A. (nachfolgend „X.“) bezweckt die Verwaltung, Vermittlung, Erwerb und Veräusserung von Immobilien. Die X. wird - wie ihre Schwestergesellschaft, die Y. AG (nachfolgend „Y.“) - über Holdinggesellschaften zu je 50 % von Z. und B. gehalten. Die C. AG wird - ebenfalls über eine Holdinggesellschaft - zu 100 % von Herrn B. gehalten. Graphisch lässt sich die Struktur wie folgt darstellen: …

1.2 Im Jahre 2011 veräusserte die X. insgesamt vier Liegenschaften. Dabei handelte es sich um je zwei Liegenschaften in A. (GB Nr. 0001 und GB Nr. 0002; nachfolgend „Liegenschaften A.“) und D. (GB Nr. 0003 und GB Nr. 0004; nachfolgend „Liegenschaften D.“). Graphisch lässt sich die Transaktion wie folgt darstellen: …

1.2.1 Die Liegenschaften A. wurden am 7. Oktober 2011 für CHF 10'100'000 (CHF 6'400'000 und CHF 3'700'000) an die Y. verkauft. Der Kauf der Liegenschaften wurde von der Y. einerseits durch Schuldübernahme in Höhe von CHF 5'085'000 und anderseits durch ein Verkäuferdarlehen im Umfang von CHF 5'015'000 finanziert. Der Wert der Liegenschaften A. in den Büchern der X. betrug CHF 4'259'838. Entsprechend resultierte ein Veräusserungsgewinn auf Stufe X. von CHF 5'840'162.

1.2.2 Der Verkauf der Liegenschaften D. erfolgte am 28. September 2011 für CHF 3'000'000 an die C. AG, welche den Kauf einerseits durch eine Schuldübernahme in der Höhe von CHF 454'000 und anderseits durch ein Verkäuferdarlehen in Höhe von CHF 2'546'000 finanzierte. Das Verkäuferdarlehen wurde im Anschluss an den Verkauf bis zum 1. Oktober 2011 umfinanziert und auf CHF 1'756'000 reduziert. Der Veräusserungsgewinn auf Stufe X. belief sich auf CHF 1‘533‘032.

1.2.3 Der gesamte Gewinn der X. aus den Liegenschaftsverkäufen belief sich auf CHF 7‘373‘194, welcher sich wie folgt zusammensetzte: …

1.3 Zusammen mit dem übrigen Betriebsgewinn erzielte die X. im Jahr 2011 einen Unternehmensgewinn von CHF 8‘008‘952. Diesen verrechnete sie im Rahmen der Steuer-deklaration für das Steuerjahr 2011 mit Verlustvorträgen aus dem Jahr 2004 in Höhe von CHF 7‘815‘260, was zu einem steuerbaren Gewinn gemäss Deklaration von CHF 193‘692 führte: …

1.4 Im Rahmen der Veranlagungsverfügung für das Steuerjahr 2011, datiert vom 8. No-vember 2012, nahm das Steueramt des Kantons Solothurn Aufrechnungen vor, indem es einerseits Zinsen in Höhe von CHF 16‘927 aufrechnete. Anderseits liess das Steueramt den im Vergleich zu Deklaration um CHF 892 höher festgesetzten Gewinn aus Liegenschaftsverkäufen in Höhe von CHF 7‘372‘302 nicht zur Verlustverrechnung zu. Vielmehr setzte das Steueramt den anrechenbaren Verlust mit CHF 442‘958 und den steuerbaren Gewinn mit CHF 5‘882‘921 fest.

Hintergrund der Aufrechnung bildete der Umstand, dass das Steueramt die Übertragung der Liegenschaften A. und D. als Steuerumgehung qualifizierte, indem die X. die Liegenschaftsverkäufe lediglich aus steuerrechtlichen Überlegungen und mit Blick auf die auslaufenden Verlustverrechnungsmöglichkeiten auf Stufe der X. vorgenommen habe. Dies gestützt auf die Tatsache, dass erst die vorliegende Firmenstruktur mit den entsprechenden Besitzverhältnissen eine solche Übertragung ermöglicht habe. Im Gegenzug liess das Steueramt die Bildung einer zusätzlichen Steuerrückstellung in Höhe von CHF 1‘720‘000 zu. …

1.5 Mit Schreiben vom 4. Dezember 2012 erhob die X. Einsprache gegen die Veranla-gungsverfügung vom 8. November 2012. Darin beantragte sie, dass ihr bestehender Ver-lustvortrag in Höhe von CHF 7'815'260 vollumfänglich mit dem aus dem Verkauf der Lie-genschaften A. und D. erzielten Gewinn zu verrechnen sei.

1.5.1 Zur Begründung und unter Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Steuerumgehung führte die X. im Wesentlichen aus, dass eine (auch erhebliche) Steu-erersparnis nicht missbräuchlich sei, wenn dazu nicht völlig unangemessene Mittel jenseits wirtschaftlicher Vernunft eingesetzt würden. Vielmehr sei es wirtschaftliche vernünftig, Verluste steuerlich zu verrechnen, wenn dazu nicht eine wirtschaftlich unvernünftige Struktur - ein Schleichweg - verwendet werde. Im vorliegenden Falle sei aber gerade keine unangemessene Sachverhaltsgestaltung jenseits wirtschaftlicher Vernunft erfolgt. So habe der Verkauf der Liegenschaften zum Verkehrswert innerhalb des Konzerns und unter wirtschaftlich gesunden Gesellschaften stattgefunden, welcher dem Drittvergleichstest standhalten würde. Weiter sei die Strukturierung des Immobilienportfolios nach Marktsegmenten und nach Entwicklungsstand nicht jenseits wirtschaftlicher Vernunft, zumal die Übertragung der Liegenschaften A. (… und …) auf die Y. zusätzliche Marktchancen eröffnen würde. Der Verkauf der Liegenschaft D. sei zu 50 % ein gewöhnlicher Drittverkauf, welcher die Gruppe mit E.-Liegenschaften entlaste. Weiter sei die Optimierung der Konzernstruktur eine Daueraufgabe einer wachsenden Unternehmensgruppe, indem die Tochtergesellschaften so strukturiert würden, dass unterschiedliche lokale Verhältnisse optimal genutzt werden könnten. Die im Jahre 2010 sich eröffnende Chance zum Kauf einer Industrieliegenschaft („F.-Gebäude“) habe Überlegungen zur Gruppenstruktur und zur Entflechtung des operativen Geschäfts ausgelöst. Entsprechend habe in der Folge die im Jahr 2010 neu gegründete Y. das F.-Gebäude von der G. SA zu einem Preis von CHF 2'275'000 erworben. Damit verbunden habe sich die folgende Segmentierung ergeben:

- Y.: Die von der Y. gehaltenen Liegenschaften seien jene auf dem E.-Areal im Umfeld von „H.“, welche eine abgeschlossene Entwicklung aufweisen würden (Vermietungsquote von durchschnittlich 97 %). Das F.-Gebäude sei nach dem Umbau mit Investitionen von rund CHF 1.5 Mio. bereits richtig platziert gewesen. Die im unmittelbaren Perimeter befindlichen Liegenschaften A., beide mit gleichen Marktchancen und mit hohem Entwicklungsstand, seien demnach konsequenterweise auf die Y. zu übertragen gewesen.

- X.: Die von der X. gehaltenen Liegenschaften entsprechend den restlichen E.-Liegenschaften ausserhalb des E.-Areals, welche auf vier verschiedene Areale auf dem Gemeindegebiet von A. verstreut und mit laufender Entwicklung versehen seien (Vermietungsquote von durchschnittlich 73 %).

1.5.2 Mit andern Worten sollten die Liegenschaften des E.-Areals in einer Firma zu-sammengefasst werden. Entsprechend waren die anschliessenden Transaktionen betriebswirtschaftlich vernünftige Entscheide zur Optimierung der Aufbau- und Ablauforganisation im Konzern. Nach den Verkäufen werde das operative Geschäft der Immobilien-Gruppe in vorerst zwei Gesellschaften mit differenzierter Ausrichtung getätigt. Danach halte die Y. fertig entwickelte und voll vermietete Objekte, wogegen die X. über Immobilien verfüge, welche noch weiter entwickelt werden müssten und weitere Investitionen in den nächsten Jahren voraussetze. Diese organisatorische Trennung von unternehmerischen Kernaktivitäten mit unterschiedlichen Risikoprofilen sei betriebswirtschaftlich vorteilhaft, indem in Zukunft die drei Liegenschaften (F.-Gebäude sowie die zwei Liegenschaften A.) als „Gewerbepark im E.-Areal“ vermarktet werden sollen. Schliesslich verwies die X. auf den Umstand, dass das Umgehungskorrektiv nur herangezogen werden dürfe, wenn ein qualifiziert ungerechtes Auslegungsresultat vorliege, welches der Gesetzgeber unmöglich gewollt haben könnte.

1.5.3 Hinsichtlich der Liegenschaften D. verwies die X. auf die geographische Segmentierung: Während sämtliche Liegenschaften ehemalige E.-Liegenschaften im solothurnischen A. seien, lägen die Liegenschaften D. im Kanton H., weshalb sie nicht mehr ins Portfolio passen würden. Entsprechend sei der Verkauf der Liegenschaften D. an die C. AG ein Entflechtungsschritt auf Eigentümerebene, welcher klare administrative Verhältnisse in den Bereichen Buchhaltung und Steuern schaffen würde.

1.6 Am 28. November 2013 fand eine Einspracheverhandlung statt, anlässlich welcher keine Einigung erzielt werden konnte.

1.7 Mit Entscheid vom 10. September 2014 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen. Hinsichtlich des Verkaufs der Liegenschaften D. in Höhe von CHF 3‘000‘000 hielt das Steueramt dafür, dass die betriebswirtschaftlichen Überlegungen und die Entflechtungsabsicht erkennbar seien, da Herr Z. als bisheriger 50 %-Aktionär nach dem Verkauf der Liegenschaften an die C. AG nicht mehr daran beteiligt sei. Entsprechend würde der Verkauf sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich Sinn machen.

1.7.1 Bezüglich der Liegenschaften A. hielt das Steueramt an ihrer ursprünglichen Beurteilung fest, indem sie den Verkauf der Liegenschaften A. zwischen der X. und der Y. und den daraus erzielten Gewinn als Steuerumgehung qualifizierte. Zur Begründung verwies das Steueramt im Wesentlichen auf den Umstand, dass sowohl die X. als auch die Y. wirtschaftlich von den gleichen Aktionären zu gleichen Beteiligungsquoten von je 50 % gehalten würden, wodurch faktisch von einem Konzernverhältnis auszugehen sei. Die X. habe als Eigentümerin während sieben Jahren keine Anstrengungen unternommen, um Verluste verrechnen zu können. Vielmehr seien einzelne Aktiven vor Ablauf der 7-Jahresfrist „unternehmsintern“ verkauft worden, um den „kurz vor Verfall stehenden Verlustvortrag“ dennoch verrechnen zu können. Zudem sei auch nicht ersichtlich, inwiefern durch die vorgenommene Transaktion eine organisatorische Verbesserung der beiden Gesellschaften erreicht werden konnte bzw. sei eine geographische Segmentierung nicht nachvollziehbar, da sich sowohl die Objekte als auch die beiden Gesellschaften X. und Y. in A. befinden würden. Schliesslich verwies das Steueramt auch auf die vorliegende Finanzierung, welche einem Drittvergleich nicht standhalten würde: So sei der Kauf der Liegenschaften A. in Höhe von insgesamt CHF 10'100'000 einerseits durch Schuldübernahme in Höhe von CHF 5‘085‘000 und anderseits durch ein Verkäuferdarlehen in Höhe von CHF 5'015'000 finanziert worden. Die Y. habe per 31. Dezember 2011 noch über eine Eigenkapitalquote von 2,7 % verfügt, was keiner fremdvergleichskonformen Finanzierung entsprechen würde. Weiter habe die X. den Kaufpreis von 100 % im Sinne einer Stehforderung ohne Sicherheiten und Amortisationszwang stehen gelassen. Ohne zusätzliche Sicherheit wäre aber kein Dritter bereit gewesen, diese Liegenschaftskäufe zu finanzieren. Dies verdeutliche, dass eine solche Transaktion nur unter Nahestehenden möglich sei, jedoch nicht unter Dritten zustande gekommen wäre. Entsprechend sei die vorliegende Sachverhaltsgestaltung absonderlich und sachwidrig. In diesem Zusammenhang gelte es auch den Umstand zu berücksichtigen, wonach per 31. Dezember 2011 eine Sicherheitsverpflichtung der X. gegenüber der I. in Höhe von CHF 8‘900‘000 für Grundpfandkredite Y. bestanden habe. Diese Bankfinanzierung, welche einem echten Drittvergleich entspreche, zeige, dass auch die Bank nicht bereit war, die Liegenschaften einzeln - ohne die zusätzlichen Sicherheiten der X. - aufgrund der ungenügenden Eigenmittel zu finanzieren. Die Bank habe der Übertragung wohl nur zugestimmt, wenn die bestehenden Sicherheiten in keiner Art und Weise reduziert würden.

1.7.2 Entsprechend der teilweisen Gutheissung wurden die Steuerfaktoren für das Jahr 2011 wie folgt festgelegt: …

2.1 Gegen den Einspracheentscheid vom 10. September 2014 erhob die X. (nachfolgend Rekurrentin) mit Schreiben vom 26. September 2014 Rekurs und Beschwerde verbunden mit dem Antrag, den Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaften A. mit dem bestehenden Verlustvortrag zu verrechnen, wonach der steuerbare Gewinn für die Staats- und direkte Bundessteuer auf CHF 210'619 festzusetzen sei, welcher sich wie folgt berechne: …

Gestützt darauf seien die für die Steuerausscheidung massgebenden Faktoren für die Kantone Solothurn und H. neu zu berechnen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Inhaltlich begründete die Rekurrentin den Rekurs und die Beschwerde hauptsächlich mit den bereits im Einspracheverfahren vorgetragenen Argumenten. Unter anderem verwies sie insbesondere nochmals auf die unterschiedlichen Risikoprofile der X. und Y. Während die Kernkompetenz der X. in der Immobilienentwicklung liege, fokussiere die Y. auf die Immobilienvermietung. Da die Entwicklung riskanter sei als die Vermietung, läge es auf der Hand, dass unter diesem Aspekt auch die Konzernstruktur gestaltet werden könne. Entsprechend entschied man sich in der Folge, Liegenschaften mit abgeschlossener Entwicklung, die nach Massgabe der Standorte logische Einheiten mit Erfolgspotential bildeten, künftig nicht mehr in der X. zu halten. Mit Blick auf die vom Steueramt angenommene Steuerumgehung verwies die Rekurrentin zudem auf den Entscheid des Bundesgerichts 2C_686/2013, wonach der vorliegende Verkauf der Liegenschaften analog zu beurteilen bzw. analog für den vorliegenden Fall das Vorliegen einer absonderlichen Rechtsgestaltung zu verneinen sei.

2.2 Mit Schreiben vom 26. November 2014 reichte das Steueramt (Vorinstanz) seine Ver-nehmlassung ein verbunden mit dem Antrag, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Inhaltlich verwies sie auf die bereits im Einspracheverfahren aufgeführten Punkte, wonach die von der Rekurrentin aufgeführten betriebswirtschaftlichen und organisatorischen Gründe nicht zu belegen vermögen, dass die Transaktion nicht primär steuerrechtlich motiviert gewesen sei. Vielmehr habe mit Blick auf die Konzernstruktur ein Verkauf von der linken in die rechte Hosentasche stattgefunden.

2.3 Mit Schreiben vom 11. Dezember 2014 verzichtete die Rekurrentin auf die Eingabe einer Replik.

2.4 Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtete ebenfalls auf die Einreichung einer Vernehmlassung.