Staats- und Bundessteuer 2013

1.1 Den Steuerpflichtigen A. und B.X. wurde mit Datum vom 6.10.2014 die definitive Veranlagung 2013 (Staats- und Bundessteuer) eröffnet. In dieser Steuerveranlagung kürzte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen u.a. die für die in Olten gelegene Liegenschaft durch die Steuerpflichtigen geltend gemachten Liegenschaftskosten um CHF 43'449.00. Die Differenz zur Selbstdeklaration begründete die Vorinstanz damit, dass die Umnutzung eines Bürogebäudes zu Wohnungen keinen Liegenschaftsunter-halt darstellen könne.

1.2 Gegen diese Veranlagungsverfügung liessen die Steuerpflichtigen am 10.10.2014 durch die beigezogene Treuhand- und Steuerberatungsunternehmung Einsprache erheben. Darin wird festgehalten, dass die geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug zuzulassen seien. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die zur Debatte stehende Liegenschaft bis Ende der achtziger Jahre zur Hauptsache als Wohnliegenschaft genutzt worden sei; danach habe ein kontinuierlicher Umbau der Räumlichkeiten in eine Büroliegenschaft stattgefunden. Nachdem die "C. AG" im Jahre 2013 ihren Sitz nach D. verlegt habe, hätten sich die Steuerpflichtigen entschlossen, die Liegenschaft wieder in den ursprünglichen Zustand als Wohnliegenschaft zu setzen; mit dem Umbau sei ein Renovationsbedarf entstanden, der steuerrechtlich zum Abzug zugelassene Kosten zur Folge gehabt habe. Mit Verweis auf einen durch ein Architekturbüro verfassten Umbaubeschrieb wird durch die Steuerpflichtigen die Meinung vertreten, dass klarerweise ein Renovationsaufwand entstanden sei. In diesem Renovationsaufwand seien auch das Architektenhonorar sowie die Kosten für die Renovationsplanung, die Ausführungsüberwachung und die Kontrolle enthalten, so dass 80 % der angefallenen Kosten zum Abzug zuzulassen seien.

1.3 Mit Einspracheentscheid vom 24.2.2015 wies die Vorinstanz die Einsprache gänzlich ab. Im Wesentlichen wurde der für die Steuerpflichtigen negative Einspracheentscheid damit begründet, dass diese nach dem Auszug der "C. AG" im Jahre 2013 die fragliche Liegenschaft an der E.-Strasse in Olten in eine Wohnliegenschaft umzubauen begannen. Der Publikation des Baugesuches der Stadt Olten vom … 2013 sei zu entnehmen, dass es sich beim Bauprojekt um eine Umnutzung (Bürogebäude zu zwei Wohnungen/Neubau Carport) handle bzw. gehandelt habe. Daran ändere der Hinweis der Steuerpflichtigen nichts, dass die Liegenschaft bis Ende der achtziger Jahre zur Hauptsache als Wohnliegenschaft genutzt worden sei; auch bei der Katasterschätzung des Kantons Solothurn werde die Liegenschaft als sog. Geschäftshaus geführt.

Die Liegenschaft, welche vor dem Umbau als Geschäftshaus genutzt worden sei, sei nunmehr in eine Wohnliegenschaft mit zwei Wohnungen umgebaut worden. Vor dem Umbau hätte die Liegenschaft in keiner Weise als Wohnhaus genutzt werden können. Es läge somit eindeutig eine qualifizierte Verbesserung und eine Wertsteigerung auch durch Unterhaltsarbeiten vor. Die Liegenschaft erhalte durch die gesamten Baukosten, welche erst im Jahre 2014 abgeschlossen worden seien, eine neue Nutzung. Die Instandstellung und Modernisierung der Liegenschaft müsse daher vorliegend nicht einzeln, sondern als Ganzes betrachtet werden.

2.1 Die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten) liessen am 24.3.2015 gegen diesen Einspracheentscheid Steuerrekurs und Beschwerde erheben. Hierin beantragten sie, die Veranlagung pro 2013 gemäss Selbstdeklaration festzusetzen. Zusätzlich beantragten sie, das Verfahren so lange zu sistieren, bis sämtliche Liegenschaftskosten bis Ende 2015 ausgeschieden seien. Auch sei festzustellen, dass die Arbeiten an der Liegenschaft E.-Strasse keine Nutzungsänderung zu Folge hätte.

In ihrer Begründung liessen sie im Wesentlichen Folgendes ausführen:

- Die Liegenschaft E.-Strasse sei historisch gesehen ein typisches Wohnhaus. Es befände sich am Fusse eines Oltner Villenquartiers und verfüge über viele kleine Räume. Der Vermietung als Büroliegenschaft seien keine grösseren baulichen Veränderungen vorausgegangen, welche den Charakter der Liegenschaft als Wohnhaus verändert hätte. Das Gebäude sei nie in geeigneter Form an die Bedürfnisse eines Gewerbemieters angepasst worden. Stattdessen hätten sich die Büros der "C. AG" bis zu deren Auszug in Räumlichkeiten befunden, welche über einen ausgesprochenen Wohncharakter verfügten und an sich ungeeignet für den Bürobedarf gewesen wären. Zudem befände sich das Grundstück in einem Wohnquartier in der Peripherie Oltens. Für eine Büroliegenschaft sei es daher schlecht gelegen. Unternehmungen wünschten sich von Büroliegenschaften, dass sie zentral gelegen seien und über grosse Räume verfügten, welche als Grossraumbüro genutzt werden könnten.

- Aus dem der Rechtsschrift beigelegten "Büromarktbericht 2013 F. AG" sei u.a. ersichtlich, dass das schwächelnde Wirtschaftswachstum sowie ein hoher Konkurrenzdruck die erzielbaren Mietpreise direkt und indirekt negativ beeinflussen würden. Zudem erwarte der Markt bei älteren Objekten Investitionen in die Bausubstanz, die allerdings nicht gänzlich auf die jeweiligen Nutzer überwälzbar sein würden. Eigentümer älterer Liegenschaften an peripheren Standorten und/oder mit unflexiblen Raumstrukturen stünden somit vor grossen Investitionen oder schwierigen Zeiten. Das fragliche Gebäude hätte folglich renoviert werden müssen, damit ein angemessener Ertrag habe gesichert werden können.

- Zur Auswahl habe schliesslich nur die Veränderung des Grundrisses des Gebäudes (entsprechend einer Büroliegenschaft) oder die Gebäuderenovation, unter Beibehaltung als Wohnliegenschaft, gestanden. Die erste Option hätte steuerlich zu einer Umnutzung geführt; die baulichen Veränderungen hätten dazu geführt, dass die Liegenschaft nur noch zu Bürozwecken zu vermieten gewesen wäre. Die Rekurrenten hätten sich jedoch für die zweite Option entschieden, welche zu einer Bewahrung des ursprünglichen Verwendungszweckes geführt habe. Mangels einer Nutzungsänderung sei eine Gesamtbetrachtung der Baukosten pro 2013 und 2014 als wertvermehrend nicht mehr angezeigt; die Aufwendungen seien gesondert pro Steuerjahr zu behandeln.

- So würden denn Aufwendungen, welche dazu dienten, den konkreten Nutzungswert eines Wirtschaftsgutes in einer Liegenschaft zu erhalten, Instand zu stellen oder ihn zu ersetzen, als abzugsfähige Gewinnungskosten gelten. Massgebend sei dabei in erster Linie jener Nutzungswert, der dem Wirtschaftsgut für den Rekurrenten zukomme. Vorliegend sei davon auszugehen, dass die Liegenschaft nach dem Auszug der "C. AG" nicht wieder habe vermietet werden können, m.a.W. habe das Grundstück seinen einmal vorhanden gewesenen Verwendungszweck nicht mehr vollständig erfüllen können. Aus anlagetechnischer Sicht seien eine Renovation bzw. werterhaltende Aufwendungen geboten gewesen; andernfalls hätte der Nutzungswert der Liegenschaft nicht mehr erhalten werden können.

- Die im Rahmen der Renovation angefallenen Kosten seien per 19.12.2014 auf CHF 1'701'087.90 geschätzt worden. Diese Zahlen seien noch nicht endgültig und müssten hinsichtlich von Unterhaltskosten und wertvermehrenden Aufwendungen noch ausgeschieden werden. Fest stehe jedoch, dass die pro 2013 angefallenen Arbeiten über werterhaltenden Charakter verfügten.

2.2 Die Vorinstanz liess sich am 15.5.2015 innert erstreckter Frist wie folgt vornehmen:

- Die durch die Rekurrenten anbegehrte Sistierung des Verfahrens sei abzuweisen, zumal in der Rekurs- und Beschwerdeschrift vorgetragen worden sei, die im Jahre 2013 angefallenen Arbeiten seien "im Grundsatz" werterhaltend gewesen. Die als werterhaltend abziehbaren Liegenschaftskosten könnten in derjenigen Steuerperiode geltend gemacht werden, in der für die ausgeführten Arbeiten Rechnung gestellt worden sei. Ungeachtet der nachfolgenden Steuerjahre hätten die Rekurrenten für das vorliegend zu beurteilende Steuerjahr 2013 die von ihnen geltend gemachten Liegenschaftskosten mit geeigneten Belegen nachzuweisen; in der Rechtsmittelschrift werde nicht dargelegt, weshalb dies für das Steuerjahr 2013 nicht möglich sein sollte.

- In der definitiven Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2013 vom 6.10.2014 seien insgesamt CHF 3'684.00 (für Service-Leistungen am Aufzug sowie Dach-Kontrollarbeiten) Liegenschaftskosten bewilligt worden. Die restlichen geltend ge-machten Liegenschaftskosten im Umfange von CHF 43'449.00 stünden im Zusammenhang mit einer Umnutzung der Liegenschaft von einem Bürogebäude zu einem Wohnhaus, weshalb diese Kosten keinen Liegenschaftsunterhalt darstellen würden.

- Die Liegenschaft an der E.-Strasse in Olten werde in der Katasterschätzung als Geschäftshaus geführt. So werde auch von den Rekurrenten bestätigt, dass sich in der Liegenschaft die Büroräumlichkeiten der "C. AG" befunden hätten, welche dort ihren Geschäftssitz hatte. Den im Veranlagungsverfahren eingeforderten Unterlagen habe nicht entnommen werden können, welche Arbeiten tatsächlich an der Liegenschaft ausgeführt worden seien. Immerhin habe man daraus ersehen können, dass ein Umbau der Geschäftsräumlichkeiten in zwei Wohnungen geplant gewesen sei. Im Einspracheverfahren sei aus dem eingereichten Umbaubeschrieb erkennbar gewesen, dass Nasszellen, Küchen, bestehende Bodenbeläge, bestehende Wände und Decken abgebrochen worden seien. Der Umbaubeschrieb führe noch viele weitere Arbeiten auf, die letztlich auf eine Veränderung der Liegenschaft in Gestaltung, Form und Zweckbestimmung schliessen liessen.

- Auch die von den Rekurrenten selbst genannte Gesamtinvestition von rund 1,7 Mio. Franken liesse darauf schliessen, dass vorliegend umfassende Umbauarbeiten vorge-nommen bzw. geplant worden seien.

- Im Übrigen obliege es den Rekurrenten, die steuermindernden Tatsachen nachzuweisen. Vorliegend sei pauschal ein Abzug von 50 % der Investitionskosten gefordert worden, ohne belegt nachzuweisen, inwiefern von werterhaltenden Renovationskosten auszugehen sei, die die Liegenschaft in Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert belassen hätte.

2.3 In der durch die Rekurrenten innert erstreckter Frist am 20.8.2015 erstatteten Replik wurde das Rechtsbegehren dahingehend (präzisierend) abgeändert, als dass für das Steuerjahr 2013 noch CHF 33'742.55 als steuerlich absetzbare, d.h. werterhaltende, Liegenschaftskosten geltend gemacht wurden; auf das in der Rekurs- und Beschwerdeschrift gestellte Sistierungsbegehren wurde verzichtet. Zudem wurde erneut beantragt festzustellen, dass die Arbeiten an der Liegenschaft E.-Strasse keine steuerliche Nutzungsänderung zur Folge hätten.

Die präzisierten Begehren werden damit begründet, dass nunmehr eine genaue Bau-kosten-Zusammenstellung für das Jahr 2013 vorliege und auf eine durch das beauftragte Architekturbüro erarbeitete Berechnung (Qualifizierung des Gesamtaufwandes in 32,5 % werterhaltende und 67,5 % wertvermehrende Aufwendungen) verwiesen werden könne. Zudem liesse sich aus dem beigebrachten Architektenbericht entnehmen, dass es sich bei der fraglichen Liegenschaft zweifellos um eine Wohnliegenschaft handle, welche in einem Wohnquartier liege. Ebenso ginge daraus hervor, dass sich die "C. AG" eigentlich in eine als Büroräumlichkeit ungeeignete Liegenschaft eingemietet gehabt habe. Zudem sei aus dem Architekturbericht zu ersehen, dass der Wohnungsgrundriss aufgrund der statischen Grundstrukturen nicht habe in zweckmässigere Bürogrundflächen abgeändert werden können und der effektive Flächenbedarf der "C. AG" habe von der Liegenschaft nicht erfüllt werden können. Eine Anpassung der Liegenschaft an die Bedürfnisse einer Büronutzung habe nie stattgefunden. Richtig sei, dass die Liegenschaft durch die Vermietung an die "C. AG" als geschäftliche Liegenschaft genutzt worden sei, was dazu geführt habe, dass die Rekurrenten keinen Pauschalabzug hätten geltend machen können. Architektonisch bzw. baulich betrachtet sei der wohnliegenschaftliche Charakter aber immer beibehalten worden. Des Weitern sei zu erwähnen, dass für 2013 in erster Linie planerische Arbeiten angefallen seien; über die gesamte Bauzeit bzw. über die gesamten Kosten sei der erwähnte Verteilschlüssel durchaus schlüssig, auch wenn eine Ausscheidung der planerischen Kosten in werterhaltende und wertvermehrende nicht möglich sei.

2.4 Duplicando liess sich die Vorinstanz am 30.9.2015 u.a. dahingehend vernehmen, dass die Rekurrenten im Einspracheverfahren selbst darauf hingewiesen hätten, dass im Nachgang der Nutzung als Wohnliegenschaft ein "kontinuierlicher Umbau der Räumlichkeiten in eine Büroliegenschaft" stattgefunden habe; nach dem Auszug des Mieters sei die Liegenschaft wieder in den "ursprünglichen Zustand als Wohnliegenschaft" umgebaut worden. In der Replik stünde nun die - auf entsprechende Fragen der Rekurrenten - durch den Architekten abgegebene Stellungnahme im Vordergrund, welche u.a. auf die Fortführung der ursprünglichen Liegenschaftsnutzung verweise. Die zusätzlich eingereichte Kostenzusammenstellung erzeige aber das Ausmass der Arbeiten: So seien durch die Rekurrenten über 1,5 Mio. Franken in die Liegenschaft investiert worden. Zudem müsse einmal mehr moniert werden, dass die Rekurrenten bislang keine Baupläne eingereicht hätten, die die tatsächlichen Arbeiten an der Liegenschaft aufzeigen würden. Letztlich liessen die bisher gesichteten Unterlagen keinen anderen Schluss zu, als von einer Totalsanierung auszugehen.

2.5 Mit abschliessender Stellungnahme vom 23.10.2015 reichten die Rekurrenten weitere Beweismittel (Planbeilage/ Schnitt und Fassaden; Planbeilage / Schema Baugespann; Situationsplan; Kanalisationsplan; Planbeilage/Grundrisse UG-DG) ein. Des Weitern hielten die Rekurrenten an den in der Replik präzisierten Rechtsbegehren fest.