Grundstückgewinnsteuer 2016

1.

Der Rekurs erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist, ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1 lit. a StG u.a. die Kosten für andere dauernde Verbesserungen, die eine Wertvermehrung des Grundstücks bewirkt haben.

Vorliegend ist unbestritten, dass der Rekurrent die beiden Liegenschaften in den Jahren 2013-2016 gemäss Listen und Rechnungen dazu für Gesamtkosten von CHF 1'609'768 renoviert hat. Strittig ist dagegen, ob bzw. inwieweit diese Ausgaben als wertvermehrend anzusehen sind; während der Rekurrent vorliegend einen diesbezüglichen Betrag von 1.5 Mio. Franken geltend macht, will das Steueramt gar keinen Betrag anerkennen.

3.

Bei den baulichen Massnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Unterhaltskosten und wertvermehrenden Aufwendungen. Als Unterhalt gelten sämtliche Massnahmen, die dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. in ihrem vertragsgemässen Zustand zu erhalten. Im Vordergrund stehen dabei Reparaturen (Ausgleich einer Abnützung) oder der Ersatz von Installationen. Wertvermehrende Aufwendungen dienen demgegenüber der Wertsteigerung einer Liegenschaft. Dabei handelt es sich meist um den Einbau neuer Einrichtungen oder um Komfortverbesserungen. Während Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer zum Abzug gebracht werden können, können wertvermehrende Aufwendungen erst bei der Veräusserung einer Liegenschaft im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Erlös abgezogen werden (vgl. Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 35 ff.).

Vor allem grössere Umbauten umfassen oft werterhaltende (Unterhalt) und wertvermehrende Arbeiten. Diese beiden Arbeitskategorien voneinander abzugrenzen, ist meist eine Ermessensfrage. Gewisse Schätzungen sind dabei nicht zu umgehen und durchaus zulässig (Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45).

Den Nachweis zu erbringen, dass gewisse Arbeiten wertvermehrenden Charakter haben, ist Sache des Rekurrenten: Gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung sind steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77). Kann der wertvermehrende Charakter einer Arbeit nicht nachgewiesen werden, ist davon auszugehen, dass es sich bloss um Unterhalt handelt.

4.1

Im vorliegenden Fall verkaufte der Rekurrent zwei Grundstücke in B für total 7.4 Mio. Franken. Er macht hier wertvermehrende Ausgaben von CHF 1'609'768 geltend. Diese Ausgaben sind indessen nicht anerkannt worden, da es sich dabei laut Vorinstanz um blossen Unterhalt handeln soll. Der Rekurrent hält dagegen u.a. auch fest, dass die Ausgaben bisher steuerlich nicht abgezogen worden seien. Die Vorinstanz erachtet die betreffenden Rechnungen als nicht glaubwürdig, da Konkurse der entsprechenden Firmen, keine korrekten MWST-Deklarationen und kaum umschriebene Tätigkeiten vorliegen würden. Zudem seien die Gebäudeversicherungswerte nicht erhöht worden.

4.2

Wertvermehrende Ausgaben nachzuweisen, ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen resp. des Rekurrenten (vgl. oben, E. 3). Ausgaben für blossen Unterhalt können vorliegend nicht abgezogen werden, auch wenn sie in den ordentlichen Steuererklärungen im Kanton A nicht deklariert worden sind. Hier geht es anhand der Akten (v.a. Vorakten, Beilagen 4-7) um Ausgaben betreffend Sanierungen und Renovationen, mithin um Ersatz von Bestehendem; Mehrwerte wurden insofern kaum geschaffen. Der Rekurrent versuchte aufgrund der Unterlagen und Angaben zwar, die umstrittenen Ausgaben in den ordentlichen A Steuererklärungen als Unterhalt zu deklarieren; die Ausgaben wurden dort aber nicht akzeptiert, weil sie nicht nachgewiesen seien (Vorakten, Beilagen 16-19). Auch die vorliegenden Rechnungen sind kaum aussagekräftig; viele Rechnungen wurden angeblich bar bezahlt, die diesbezüglichen Zahlungen sind aber nicht nachgewiesen (Vorakten, Beilagen 4-7). Die eingereichten Fotos (Rekursbeilagen) sind für die geltend gemachte Wertvermehrung ebenso wenig aussagekräftig. Dabei sind v.a. auch die Ausgaben für die Bodensanierung und die Fassadenerneuerung als Unterhalt anzusehen. Schliesslich liegt eine komplette Sanierung resp. ein wirtschaftlicher Neubau anhand der Unterlagen und Angaben hier auch nicht vor. Der Rekurs ist nach dem Ausgeführten unbegründet.

4.3

Was der Rekurrent weiter ausführen lässt, kann zu keinem andern Ergebnis führen.

Anhand der eingereichten Rechnungen (Vorakten, Beilagen 4-7) geht es vorliegend um Renovations- und Sanierungsarbeiten, u.a. auch bezüglich eines Wasserschadens sowie Energiesparmassnahmen. Mithin handelt es sich dabei um Liegenschaftsunterhalt. Dies ergibt sich bereits aus dem Beschrieb der ausgeführten Arbeiten, welcher oft nicht aussagekräftig ist; so fehlen auch entsprechende Arbeitsrapporte. Zudem wurden die meisten Rechnungen bar bezahlt, was bei den zum Teil relativ hohen Beträgen eher ungewöhnlich ist (CHF 37'500 oder CHF 25'000). Auch gingen zahlreiche Leistungserbringer inzwischen in Konkurs. Ausserdem fehlt in den Unterlagen oft der Ort der erbrachten Leistung. Alle genannten Punkte betreffen sämtliche Bauausgaben 2013-2016. Es kann in dieser Hinsicht auf die Vorakten (v.a. Beilagen 4-7) und die ausführliche Vernehmlassung der Vorinstanz verwiesen werden. Dass wertvermehrende Kosten angefallen wären, ist aus den vorhandenen Unterlagen nicht ersichtlich. Weiter sind nach § 17 Abs. 2 des Gebäudeversicherungsgesetzes (BGS 618.111) alle Umbauten an bestehenden Gebäuden mit baulicher Wertvermehrung zu versichern. Obschon der Gebäudeversicherung die Tatsache und der Umfang der Arbeiten sicher bekannt waren (vgl. § 22 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz), wurde der Versicherungswert des Gebäudes nach der Renovation nicht erhöht. Dies deutet ebenfalls darauf hin, dass auch für die Gebäudeversicherung keine Wertvermehrung ersichtlich war. Im Übrigen genügen die Rechnungen den Formvorschriften der Mehrwertsteuer nicht (vgl. Art. 26 MWSTG); so fehlen weitgehend die MWST-Nummern, die MWST-Beträge oder die anwendbaren MWST-Sätze. Schliesslich kann sich hier noch fragen, ob nicht wirtschaftliche Neubauten vorliegen (vgl. dazu etwa Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7). Die beiden betreffenden Liegenschaften wurden indessen nicht abgebrochen und wieder neu erstellt; ihre Nutzungen (Wohn- und Geschäftshäuser) wurden soweit ersichtlich ebenso wenig geändert. Dass es sich hier um eine grundlegende Totalsanierung mit rein wertvermehrenden Aufwendungen handeln würde, kann auch den eingereichten Fotos (Rekursbeilagen) nicht entnommen werden; diese wurden offensichtlich während der Renovation gemacht. Zudem haben sich die Gebäudeversicherungswerte zwischen Kauf und Verkauf wie gesehen nicht geändert. Ausserdem stehen den Anschaffungskosten von 4.9 Mio. Franken für die beiden Liegenschaften (Vorakten, Beilage 8) nicht derart hohe, geltend gemachte Investitionskosten von rund 1.6 Mio. Franken gegenüber, als dass insofern von einer umfassenden Totalsanierung auszugehen wäre.

Da es hier nach dem Ausgeführten v.a. auch mangels anderen Nachweisen insgesamt um werterhaltende Aufwendungen geht, ist der Rekurs somit abzuweisen.

5.

Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (GT, BGS 615.11) auf CHF 15'000 festzusetzen (§ 150 Abs. 3 GT; an sich Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 16'097). Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.

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