SGSTA.2021.38
Grundstückgewinnsteuer 2018
Rubrum
Steuergericht
Urteil vom 4. April 2022
Es wirken mit:
Präsident: Th. A. Müller
Richter: Flury, D. S. Müller
Sekretär: W. Hatzinger
In Sachen SGSTA.2021.38
Sachverhalt
A.
Z.
v.d.
gegen
Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2018
hat das Steuergericht den Akten entnommen:
1. Mit Kaufvertrag vom … 2013 kaufte A. Z. die Liegenschaft GB Y Nr. 0001 zum Preis von CHF 405'000. Mit Beurkundung vom … 2018 verkaufte er sie zum Preis von CHF 660'000. Am 24. Oktober 2018 stellte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen A. Z. die Steuererklärung für den Grundstückgewinn zu. Da diese Steuererklärung nicht eingereicht wurde, wurde A. Z. am 24. Januar 2019 gemahnt. Am 28. Mai 2019 (Stempel Posteingang) ging bei der VB die Steuererklärung von A. Z. für Grundstückgewinnsteuer ein. Darin wurden wertvermehrende Aufwendungen von CHF 214'000 geltend gemacht. Diese wurden in der definitiven Veranlagung der VB vom 2. Oktober 2019 indessen gestrichen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Aufwendungen seien bar bezahlt worden und nicht wertvermehrend, sondern renovationsbedingt. Dagegen erhob A. Z. mit Datum vom 15. November 2019 Einsprache und verlangte sinngemäss die Anerkennung der geltend gemachten Aufwendungen. Mit Verfügung vom 5. Juli 2021 trat die VB auf die Einsprache nicht ein, da die Einsprachefrist verpasst worden sei. Dagegen erhob A. Z. am 2. August 2021 Rekurs beim Kantonalen Steuergericht. Am 30. August 2021 widerrief die VB den Einspracheentscheid vom 5. Juli 2021. Mit Urteil des Steuergerichts vom 8. November 2021 wurde jenes Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben.
2. Mit Verfügung vom 12. Oktober 2021 wies die VB die Einsprache ab. Die geltend gemachten Aufwendungen von CHF 214'000 wurden nicht zum Abzug zugelassen. Diese Kosten seien nicht genügend belegt. Die entsprechenden Rechnungen würden aus den falschen Jahren stammen, falsche Adressen aufweisen und bloss hohe Pauschalbeträge enthalten, ohne detaillierte Auflistung der einzelnen Kosten. Zudem seien die Beträge angeblich bar bezahlt worden.
3. Gegen diesen Einspracheentscheid liess A. Z. (nachfolgend Rekurrent) am 15. November 2021 (Postaufgabe) beim Kantonalen Steuergericht (KSG) Rekurs einreichen. Es wurde verlangt, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben. Die Investitionen von CHF 214'000 seien dem Rekurrenten als Anlagekosten anzurechnen. Eventualiter sei ein Expertengutachten betreffend wertvermehrende Investitionen in Auftrag zu geben; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es gehe hier um Quittungen. Sämtliche Aufwendungen habe der Rekurrent bereits in den Jahren 2013 und 2014 in bar beglichen. Wegen der administrativen Nachlässigkeit der Baufirma habe der Rekurrent die Quittungen erst spät erhalten. Weiter habe die Baufirma ihren Sitz zwar nach Bern verlegt, aber die Ummeldung beim Handelsregister nicht vorgenommen. Bei der falschen Adresse handle es sich um einen Tippfehler. Dass die Quittungen hohe Pauschalbeträge ohne Details aufwiesen, sei einzig auf die unsaubere administrative Arbeit der Baufirma zurückzuführen; dies finde sich in der Praxis denn häufig. Die Nachlässigkeiten der Baufirma dürften nicht dem Rekurrenten angelastet werden. Dass die Baufirma im … 2017 in Konkurs geriet und liquidiert worden sei, sei hier irrelevant. Sodann habe der Rekurrent bei der Bank seine Hypothek um CHF 150'000 aufgestockt zur Finanzierung der umstrittenen Barzahlungen. Zudem habe er einen Vorschuss von seinen Eltern erhalten für die Renovation der Liegenschaft. Diese sei umfangreich und wertvermehrend saniert worden. Für die Aufwendungen seien Quittungen vorhanden und der Geldfluss der Barzahlungen sei nachweisbar. Gegebenenfalls sei ein entsprechendes Gutachten anzustrengen.
4. Mit Vernehmlassung vom 8. Dezember 2021 beantragte die VB (Vorinstanz), der Rekurs sei kostenfällig abzuweisen. Dazu wurde v.a. festgehalten, dass die Liegenschaft unstreitig in den Jahren 2013 und 2014 umfassend saniert worden sei. Auf dem Versicherungsnachweis der SGV vom 22. Juli 2014 seien aber keine wertvermehrenden Kosten ausgewiesen. Was genau an der Liegenschaft gemacht wurde, sei wegen der undetaillierten Belege der Baufirma kaum festzustellen. Ein wirtschaftlicher Neubau sei auch nicht ersichtlich; vielmehr gehe es um Sanierungsarbeiten bzw. Unterhaltsarbeiten. Auch die Fotos in der Einsprache würden kein anderes Bild zeigen. Die Rechnungen der Baufirma seien unvollständig resp. mangelhaft; die Vorinstanz verwies insofern auf den angefochtenen Einspracheentscheid. Für die angeblich bar bezahlten Beträge liege kein Zahlungsnachweis vor, auch nicht bezüglich der Hypothek. Die Argumente des Vertreters des Rekurrenten seien unglaubwürdig bzw. zweifelhaft und nicht stichhaltig belegt. Weiter verwies die Vorinstanz auf ein Steuergerichtsurteil vom 18. Februar 2019 (SGSTA.2018.33). Auch im vorliegenden Fall sei der Gebäudeversicherungswert nicht erhöht worden. Wertvermehrende Kosten seien keine nachgewiesen worden. Ebenso fehle ein schlüssiger Zahlungsnachweis. Die Barquittungen seien nachträglich erstellt worden. Die Echtheit der Belege sei fraglich. Schliesslich sei ein Expertengutachten hier nicht hilfreich mangels entsprechenden Nachweisen des Rekurrenten.
5. Mit Replik vom 22. Februar 2022 verlangte der Rekurrent die Gutheissung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Vorinstanz. An den bisherigen Ausführungen wurde im Wesentlichen festgehalten. Es seien mehrere Wanddurchbrüche gemacht worden, wodurch grössere und hellere Räume entstanden seien. Diese Arbeiten seien wertvermehrend. Zudem seien zwei zusätzliche Parkplätze erstellt worden. Im Keller seien ausserdem ein Schlafzimmer und eine Dusche eingebaut worden. Ferner sei ein Mosaik-Holzparkett verlegt und eine Wand mit speziellen Steinen verkleidet worden. Die bisherige Holz-Arbeitsplatte der alten Küche sei durch eine Granitplatte ersetzt worden. Sodann sei der Garten neu gestaltet worden mit einem Sitzplatz und Sichtschutz sowie einem Geräteschuppen. All diese Arbeiten seien wertvermehrend. Ob dies so zu qualifizieren sei, liege letztlich im Ermessen des Gerichts. Allenfalls sei ein Expertengutachten zu erstellen. Im Übrigen sei auf die Fotodokumentation abzustellen.
Erwägungen
1.
Der Rekurs erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist, ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1 lit. a StG u.a. die Kosten für andere dauernde Verbesserungen, die eine Wertvermehrung des Grundstücks bewirkt haben.
Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass der Rekurrent die Liegenschaft in den Jahren 2013 und 2014 umfassend saniert hat. Strittig ist dagegen, ob bzw. inwieweit diese Ausgaben als wertvermehrend anzusehen sind; während der Rekurrent vorliegend einen diesbezüglichen Betrag von CHF 214'000 geltend macht, will die VB gar keinen Betrag anerkennen.
3.
Bei den baulichen Massnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Unterhaltskosten und wertvermehrenden Aufwendungen. Als Unterhalt gelten sämtliche Massnahmen, die dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. in ihrem vertragsgemässen Zustand zu erhalten. Im Vordergrund stehen dabei Reparaturen (Ausgleich einer Abnützung) oder der Ersatz von Installationen. Wertvermehrende Aufwendungen dienen demgegenüber der Wertsteigerung einer Liegenschaft. Dabei handelt es sich meist um den Einbau neuer Ein-richtungen oder um Komfortverbesserungen. Während Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer zum Abzug gebracht werden können, können wertvermehrende Auf-wendungen erst bei der Veräusserung einer Liegenschaft im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Erlös abgezogen werden (vgl. Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 35 ff.).
Vor allem grössere Umbauten umfassen oft werterhaltende (Unterhalt) und wertvermehrende Arbeiten. Diese beiden Arbeitskategorien voneinander abzugrenzen, ist meist eine Ermessensfrage. Gewisse Schätzungen sind dabei nicht zu umgehen und durchaus zulässig (Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45).
Den Nachweis zu erbringen, dass gewisse Arbeiten wertvermehrenden Charakter haben, ist Sache des Rekurrenten: Gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung sind steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77). Kann der wertvermehrende Charakter einer Arbeit nicht nachgewiesen werden, ist davon auszugehen, dass es sich bloss um Unterhalt handelt (vgl. zum Ganzen KSG vom 18.2.2019, SGSTA.2018.33, E. 3, publ. unter gerichtsentscheide.so.ch).
4.1
Im konkreten Fall verkaufte der Rekurrent im Jahr 2018 das Grundstück GB Y. Nr. 0001 für CHF 660'000. Die VB veranlagte einen Gewinn von CHF 241'518. Nicht akzeptiert wurden dabei wertvermehrende Ausgaben von CHF 214'000, weil es grösstenteils um Unterhalt gehe. In Rechnung gestellt wurde eine Steuer von CHF 24'675. Im Einspracheverfahren stellte die VB sodann Unstimmigkeiten bezüglich Datum und Sitz der Umbaufirma fest, der X GmbH. Diese Gesellschaft ging im Jahr 2017 Konkurs. Im vorliegenden Rekurs hält der Rekurrent v.a. fest, dass die Umbaufirma nicht gut gearbeitet habe. Administrative Unzulänglichkeiten würden in der Praxis indes immer wieder vorkommen. Die VB hält dagegen die Rechnungen für nicht glaubwürdig infolge der Konkurse der Firmen, der nicht korrekten Angaben und der kaum umschriebenen Tätigkeiten. Zudem sei der SGV-Versicherungswert nicht erhöht worden.
4.2
Wertvermehrende Ausgaben nachzuweisen, ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen (vgl. oben, E. 3, am Ende). Ausgaben für blossen Unterhalt können im vorliegenden Zusammenhang nicht abgezogen werden, auch wenn sie in den ordentlichen Steuererklärungen nicht abgezogen worden sind. Gemäss den eingereichten Fotos wurden diverse Zimmer renoviert, mithin die Böden, das Elektro-Tableau wurde erneuert, der Garten angelegt, die Fensterläden ersetzt, das Dach isoliert, die Fassade gemalt etc. Was dabei konkret wertvermehrend sein soll, kann den Unterlagen indessen nicht entnommen werden. Auch die entsprechenden Rechnungen bzw. Quittungen enthalten nur Stichworte. Es ist indes nicht Aufgabe des Gerichts, allfällige wertvermehrende Tätigkeiten aus den Fotos herauszufiltern. Die Rechnungen sind demnach kaum aussagekräftig. Offensichtlich wurden sie zudem nachträglich erstellt. Sie umfassen Pauschalbeträge, die Rechnungsdaten stimmen offensichtlich nicht: Während der Umbau in den Jahren 2013 und 2014 stattfand, stammen die Rechnungen und Quittungen aus den Jahren 2015 und 2016; auch sind die Beträge unklar. Viele Rechnungen wurden ausserdem angeblich bar bezahlt. Geschrieben wurden sie in Bern, obschon der Sitz der Firma erst im … 2016 nach Bern verlegt wurde. Bezahlt worden sei alles wie gesagt bar. In der Buchhaltung der X. GmbH sind aber keine Bareinnahmen des Rekurrenten ersichtlich (Vernehmlassung, S. 7; vgl. auch KSG vom 18.2.2019, SGSTA.2018.33, E. 4.2, publ. unter gerichtsentscheide.so.ch). Dass im vorliegenden Fall wertvermehrende Arbeiten im Umfang von CHF 214'000 erfolgt sind, ist somit nicht in Ansätzen nachgewiesen; auch ist nicht klar, was allenfalls als Eigenleistung erfolgte. Dass ein wirtschaftlicher Neubau vorliegen würde, ist ebenso wenig nachgewiesen und anhand der Fotos auch nicht anzunehmen. Unklar ist auch, inwiefern die Hypothek für den vorliegenden Zusammenhang erhöht worden sein soll. Abzuweisen ist schliesslich der Antrag des Rekurrenten auf Durchführung eines Gutachtens. Nachträglich kann ohne schlüssige Unterlagen kaum mehr eruiert werden, ob und allenfalls welcher Anteil der Arbeiten in den Jahren 2013 und 2014 wertvermehrend war. Dies nachzuweisen, ist wie gesehen ohnehin Sache des Steuerpflichtigen (vgl. oben, E. 3, am Ende). Eine Wertvermehrung ergibt sich schliesslich auch nicht aus der Schatzung der SGV (Vorakten Nr. 14, Einsprachebeilagen).
4.3
Was der Rekurrent weiter ausführen lässt, kann zu keinem andern Ergebnis führen. Hier geht es anhand der Akten (v.a. Vorakten Nrn. 14 und 16, Einsprachebeilagen und Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer) um Ausgaben betreffend Sanierungen und Renovationen, mithin um Ersatz von Bestehendem; Mehrwerte sind insofern nicht erkennbar, namentlich auch nicht aus den Rechnungen bzw. Quittungen der Baufirma; es fehlen zudem entsprechende Arbeitsrapporte. Ausserdem wurden die meisten Rechnungen bar bezahlt, was bei den zum Teil relativ hohen Beträgen eher ungewöhnlich ist (CHF 75'000, CHF 31'000, CHF 70'000 oder CHF 38'000). Auch ging die Baufirma im Jahr 2017 in Konkurs (Vorakten Nr. 3, Handelsregister-Mutationen). Dass wertvermehrende Kosten angefallen wären, ist aus den vorhandenen Unterlagen nicht ersichtlich. Weiter sind nach § 17 Abs. 2 des Gebäudeversicherungsgesetzes (BGS 618.111) alle Umbauten an bestehenden Gebäuden mit baulicher Wertvermehrung zu versichern. Obschon der Gebäudeversicherung die Tatsache und der Umfang der Arbeiten sicher bekannt waren (vgl. § 22 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz), wurde der Versicherungswert des Gebäudes nach der Renovation nicht erhöht (vgl. Vorakten Nr. 14, Einsprachebeilagen, Einschätzung vom 1.7.2014). Dies deutet ebenfalls darauf hin, dass auch für die Gebäudeversicherung keine Wertvermehrung ersichtlich war. Schliesslich kann man sich hier noch fragen, ob nicht eine wirtschaftliche Neubaute vorliegt (vgl. dazu etwa Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7). Die betreffende Liegenschaft wurde indessen nicht abgebrochen und wieder neu erstellt; ihre Nutzung (Wohnhaus) wurde soweit ersichtlich ebenso wenig geändert. Dass es sich hier um eine grundlegende Totalsanierung mit rein wertvermehrenden Aufwendungen handeln würde, kann auch den eingereichten Fotos (Vorakten Nr. 14, Einsprachebeilagen) nicht entnommen werden. Der Rekurs ist nach den Erwägungen unbegründet und somit abzuweisen.
5.
Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'984 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 1'234). Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.
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Dispositiv
Demnach wird erkannt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 1'984 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:
- Vertreter des Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben)
- VB Olten-Gösgen, mit Steuerakten (eingeschrieben)
- KStA, Recht und Aufsicht
- Finanzdepartement
- Steuerregisterführer der EG
Expediert am: