CDAP - AC.2006.0213 - 2008-03-13 - HELVETIA NOSTRA, WOLFF, KLAUS, COMMUNAUTÉ PPE TAMARIS III, PERROUD, BEYELER, HINDERER, GARCIA, FURNARI, PERRAUDIN, MIRAULT, HADDAD, WUEST, ROBERT-NICOUD, LUBINA, AL'LUHAIB, HOIRIE SELWYN BAJADA, COCHARD, HINDERER, GOMEZ, LAZAR, KAESER, LUCAS, EHINGER, DEL GRAZIA, KLEINERT/Municipalité de Montreux, T

1.

Déposé dans le délai de 20 jours fixé par l'art. 31 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus en la forme, hormis en ce qui concerne la Communauté des copropriétaires de la PPE "Tamaris III":

Selon l'art. 712l al. 2 CC, la Communauté des copropriétaires d'étages peut, en son nom, actionner et être actionnée en justice. Les pouvoirs de représentation de l'administrateur sont toutefois restreints par l'art. 712t al. 2 CC qui dispose que, sauf en procédure sommaire, l'administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels une autorisation peut être demandée ultérieurement. Sauf disposition contraire du règlement de copropriété, cette décision doit être prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose (art. 712g al. 1 et 712t al. 2 CC, en relation avec l'art. 647b CC).

La doctrine et la jurisprudence ont considéré que l'art. 712t al. 2 CC concernait certes a priori les procès civils, pour l'introduction desquels une procuration spéciale doit être produite par l'administrateur, mais que cette disposition s'appliquait également à d'autres procédures, dont celles relevant du droit administratif, en matière de droit des constructions notamment (A. Meyer Hayoz / H. Rey, Berner Kommentar, 1988, no 54 ss. ad art. 712t al. 2 p. 534; H. Rey, Schweizerisches Stockwerkeigentum, Zurich, 1999, no 381 p. 99).

Expressément invitée à produire, sous peine d'irrecevabilité de son recours, une décision de son assemblée générale ratifiant le dépôt du recours, la Communauté des copropriétaires de la PPE "Tamaris III" a produit un extrait du procès-verbal de son assemblée générale du 2 mars 2007 dont il résulte qu'une majorité des copropriétaires présents était "favorable au maintien du recours auprès du Tribunal administratif", mais dont il ne ressort pas que la double majorité exigée par les dispositions susmentionnées ait été réunie. Rendue attentive à ce fait et invitée une nouvelle fois à établir que son recours reposait sur une décision de son assemblée générale prise conformément à la loi ou au règlement de la PPE, la communauté des copropriétaires s'est prévalu de l'art. 29 let. h de son règlement, qui dispose que la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés peut valablement "autoriser l'administrateur à soutenir un procès dans un domaine relevant de ses compétences (art. 712 t al. 2 CC)". Or le dépôt d'un recours de droit administratif en matière de police des constructions ne fait pas partie des compétences que la loi (art. 712s CC) ou le règlement de la PPE (art. 34) attribuent à l'administrateur. Il s’ensuit que, faute d’avoir été valablement ratifié par l’assemblée générale, le recours de la Communauté des copropriétaires de la PPE "Tamaris III" est irrecevable.

2.

Selon l’art. 37 LJPA, le droit de recourir appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée (al. 1). Sont réservées: (a) les dispositions des lois spéciales légitimant d’autres personnes ou autorités à recourir; (b) les dispositions du droit fédéral (al. 2).

La définition de l’art. 37 al. 1 LJPA correspond à celle de l’art. 48 de la loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA - RS 172.021) dans sa teneur antérieure à sa modification selon le chiffre 10 de l'annexe à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF - RS 173.32) et de l'art. 103 let. a de la loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ, aujourd'hui remplacée par la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral [LTF - RS 173.110]). Elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral concernant ces deux dispositions. Le recourant doit être touché par la décision attaquée de façon plus intense que n'importe quel citoyen et se trouver avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération. Il doit éprouver personnellement et directement un préjudice juridique ou de fait. Un simple intérêt indirect ou un intérêt exclusivement général - sans le rapport étroit qui est exigé avec l'objet du litige lui-même, n'habilite pas à recourir (v. ATF 125 I 7 consid. 3c p. 9; 123 II 376 consid. 2 p. 378 et les références). L'intérêt digne de protection consiste ainsi en l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait au recourant ou, en d'autres termes, dans le fait d'éviter un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait (ATF 131 V 362 p. 364 consid. 2.1 p. 365; 120 I b 48 consid. 2a, p. 51).

a) L’association Helvetia Nostra ne prétend pas être atteinte par la décision attaquée comme pourrait l’être n’importe quel particulier. Elle ne se prévaut pas non plus de la jurisprudence fédérale qui reconnaît aux associations le droit de recourir dans l’intérêt de leurs membres lorsque les statuts leur assignent ce but et que la majorité ou un nombre important d’entre eux sont touchés et auraient personnellement qualité pour recourir (v. notamment ATF 114 Ia 452 ; 113 Ia 468 ; 104 Ib 307). Elle se prévaut en revanche de l’art. 12 de la loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN ; RS 451) et de l'art. 90 de la loi cantonale du 17 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS ; RSV 450.11), en relation avec l’art. 37 al. 2 LJPA.

aa) L'art. 12 LPN (dans sa teneur en vigueur jusqu'au 1er juillet 2007 et applicable au cas d'espèce) prévoyait que les associations d'importance nationale reconnues et qui, selon les statuts, se vouent à la protection de la nature et du paysage ou à des tâches semblables par pur idéal, ont qualité pour recourir contre les décisions des cantons ou des autorités fédérales ouvrant la voie du recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le droit de recours des organisations contre des décisions cantonales en vertu de l'art. 12 al. 1 LPN existe toutefois uniquement si elles ont été prises dans le cadre de l'accomplissement de tâches de la Confédération, c'est-à-dire qu'il faut que le projet en question touche effectivement à l'application du droit matériel de la Confédération (voir notamment Zufferey, Commentaire LPN, Zurich, 1997, ad art. 2, no 4; ATF 123 II 5 consid. 2c; Tribunal administratif, arrêt AC.1999.0002 du 25 juin 1999 et la référence à l'arrêt du Tribunal fédéral du 25 juin 1997, publié in RDAF 1998 I p. 98). A teneur de l'art. 2 LPN, on entend notamment par accomplissement de tâches de la Confédération l'élaboration de projets, la construction et la modification d'ouvrages et d'installations par la Confédération, ses instituts et ses établissements (let. a), l'octroi de concessions et d'autorisations (let. b) et l'allocation de subvention pour des mesures de planification ainsi que pour des installations et des ouvrages (let. c).

bb) Helvetia Nostra fait partie des organisations habilitées à recourir conformément à l’art. 12 LPN (v. ordonnance du 27 juin 1990 relative à la désignation des organisations habilitées à recourir dans les domaines de la protection de l’environnement ainsi que de la protection de la nature et du paysage [ODO ; RS 814.076]). La légitimation que lui donne cette disposition se limite toutefois à la sauvegarde des intérêts inhérents à la protection de la nature et du paysage ; elle ne s’étend pas à celle d’autres intérêts publics (ATF 112 Ib 548 consid. 1b ; 109 Ib 342-343 consid. 2b). En outre, pour déterminer si une association est habilitée à recourir au regard de l’art. 12 LPN, il convient de vérifier si l’objet du litige touche à une tâche fédérale au sens de l’art. 2 LPN (ATF 121 II 190 consid. 3c/aa p.196; 120 Ib 27 consid. 2c). Le simple fait d’affirmer, de manière abstraite, que le projet litigieux concerne une tâche fédérale ne suffit pas ; encore faut-il que la partie qui prétend tirer sa qualité pour agir de l’art. 12 LPN allègue, avec une certaine vraisemblance, que le projet litigieux touche effectivement à l’application du droit matériel de la Confédération (AC.2002.0013 du 10 décembre 2002, consid. 1a/aa).

cc) En l’occurrence, Helvetia Nostra fait valoir qu’un "immeuble et un biotope digne de protection sont en cause". Si, par "immeuble digne de protection" il faut comprendre la villa "Les Bosquets" (n° ECA 2'151), on observera que cet objet ne fait pas partie d'un site à protéger en application des art. 5 et 6 LPN et que sa sauvegarde, à supposer qu'elle soit souhaitable, ne constitue à l'évidence pas une tâche de la Confédération. Au demeurant, ce bâtiment n'est pas touché par le projet de construction litigieux. En revanche, la jurisprudence considère que l'application des art. 18 ss LPN sur la protection de la faune, de la flore et des biotopes, en particulier de l'art. 18b enjoignant les cantons de veiller à la protection et à l'entretien des biotopes d'importance régionale et locale, relève des tâches de la Confédération (ATF 120 Ib 31; 118 Ib 393; 116 Ib 207). Dans la mesure donc où elle rend suffisamment vraisemblable que les projets litigieux seraient de nature à porter atteinte à un biotope, Helvetia Nostra doit se voir reconnaître la qualité pour recourir. Tel est le cas pour le projet concernant la parcelle n° 8'089, dont il est soutenable de prétendre que le parc arborisé constitue un biotope (savoir s'il en présente effectivement les caractéristiques est une question qui relève du fond et non de la recevabilité du recours).

dd) Il n'en va en revanche pas de même pour la parcelle n° 8'090, qui forme un simple pré planté de quelques arbres isolés, entre une route cantonale et une voie de chemin de fer. Le recours d'Helvetia Nostra est en conséquence irrecevable en ce qui concerne le projet de construction sur cette parcelle.

b) Quoiqu'elle n'invoque pas cette disposition, on peut se demander si Helvetia Nostra ne pourrait pas se prévaloir de l'art. 90 de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11) qui confère qualité pour recourir contre les décisions prises en application de ladite loi aux "associations d'importance cantonale, qui, aux termes de leurs statuts, se vouent à la protection de la nature, des monuments et des sites". Le Tribunal administratif a toutefois jugé dans un arrêt AC.1995.0073 du 28 juin 1996 que cette association, même si elle se proposait dans ses statuts de maintenir des villes, des sites et des paysages agréables à vivre, ne poursuivait là qu'un objectif tout général qui empêchait de considérer que son but statutaire spécifique et essentiel concordait avec les intérêts protégés par la LPNMS. Il avait donc déclaré le recours irrecevable. Cette jurisprudence a été confirmée par les arrêts AC.1999.0002 du 25 juin 1999, AC.2004.0123 du 18 mars 2005 et AC.2006.0292 du 10 août 2007, malgré un arrêt rendu dans l'intervalle qui a tenté de la relativiser en matière d'abattage d'arbres (arrêt AC.2002.0013 du 10 décembre 2002). Il n'y a pas lieu de s'en écarter en l'espèce.

c) Un intérêt digne de protection à recourir contre un projet de construction ou d'installation est généralement reconnu au propriétaire d'un immeuble directement voisin. Il peut en aller de même, selon la jurisprudence, en l'absence de voisinage direct, mais quand une distance relativement faible sépare l'immeuble du recourant de la construction projetée (cf. ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174, où il est fait référence à des distances de 45 m, 70 m ou 120 m). Le voisin est ainsi habilité à recourir lorsque le projet a des effets sur son fond et qu'il sera plus exposé que quiconque à des inconvénients en cas de réalisation. On ne saurait donc admettre d'emblée que tout voisin peut recourir contre une construction, indépendamment de la question de savoir si elle lui cause préjudice (AC.2007.0094 du 22 novembre 2007 consid. 1).

aa) Les bâtiments appartenant à la PPE "Tamaris III" ont une vue directe sur la villa "Les Bosquets" et le parc qui l'entoure, dont ils ne sont séparés que par la route de Fontanivent. A ce titre, chacun des copropriétaires peut se prévaloir personnellement, d'un intérêt digne de protection à recourir contre le projet de construction sur la parcelle n° 8'089. Il n'en va en revanche pas de même pour les autres consorts, à savoir Jean-Claude Cochard, José Gomez, Adrian Lazar, Anke Kaeser, Denis Lucas, Jacques Ehinger et Marco Del Grazia. Bien qu'une partie de ceux-ci, sans être voisins immédiats, soient domiciliés, pour les plus proches (route de Brent n° 30) à une centaine de mètres des premières constructions projetées, ils n'auront sur elles aucune vue directe et ne prétendent pas qu'elles leur porteraient un préjudice particulier, sinon qu'elles les gêneront "par l'augmentation du bruit et de la pollution de l'air (en particulier par le trafic automobile supplémentaire, là où la situation actuellement est déjà désastreuse". Or, même pour les recourants situés à la route de Fontanivent, où la situation est la plus critique, l'augmentation du trafic que l'on peut attendre de la construction de quarante-quatre places de parc sur la parcelle n° 8'089 ne sera que de 3 % au maximum, ce qui, selon l'évaluation du SEVEN, représente une augmentation des immissions sonores le long de cet axe d'environ 0,1 dB(A), soit très inférieure à la limite usuelle de 0,5 dB(A), considérée comme imperceptible. Enfin, ils se prévalent en vain de ce que les projets litigieux constituent dans les faits une mesure d'affectation anticipant la révision en cours du PGA. Même si l'on devait suivre ce raisonnement, la qualité pour recourir contre une mesure d'affectation du territoire n'est pas plus largement reconnue qu'en matière de recours contre un projet de construction.

bb) En ce qui concerne les bâtiments et le parking souterrain prévus sur la parcelle n° 8'090, ils ne seront visibles depuis aucun des bâtiments habités ou propriétés des recourants individuels, exception faite du n° 37 de la route de Brent (parcelle n° 8'052) distant d'environ 200 m, d'où l'on aurait une vue oblique, partielle et lointaine sur la partie supérieure du bâtiment A. Le recourant Adrian Lazar, qui habite au n° 37 de la route de Brent, ne prétend pas qu'il éprouverait de ce fait un préjudice particulier et sérieux. Comme les autres recourants individuels, il n'invoque qu'un intérêt général à conserver le domaine des Bosquets dans son état actuel. Quant à la charge supplémentaire de trafic induite par les vingt places de parc prévues, elle n'aura aucune incidence significative sur les nuisances sonores ou la pollution atmosphérique dans le voisinage.

Le recours s'avère ainsi irrecevable en ce qui concerne le projet de construction sur la parcelle n° 8'090.

3.

Au moment de la mise à l'enquête des projets litigieux, la Commune de Montreux était propriétaire des parcelles n° 8'089, n° 8'090 et n° 8'101, qui faisaient l'objet d'une vente à terme, pour un montant de 7'600'000 francs à TFI Buchillon SA (devenu ultérieurement TFI Buchimmob SA, puis TFI Vaud SA). Cette vente était notamment subordonnée à la condition que l'acquéresse obtienne un permis de construire définitif et exécutoire jusqu'au 30 avril 2007, faute de quoi la vente serait annulée sans qu'il soit dû d'indemnité de part ni d'autre. L'acquéresse avait toutefois la possibilité de demander en tout temps l'exécution de la vente, même si cette condition n'était pas réalisée, en payant le solde du prix de vente, ce qu'elle a fait le 15 mai 2006. Le transfert de propriété est intervenu le 8 novembre 2006.

Selon les recourants, en signant ce contrat, la Municipalité de Montreux "s'est engagée à tout faire pour que l'autorisation de construire soit donnée. Dès ce moment, elle n'a plus eu l'indépendance nécessaire pour examiner, en tant qu'autorité compétente pour la délivrance de ce permis, le bien-fondé de la demande d'autorisation de construire". Elle aurait dont dû se récuser et ses décisions devraient être annulées pour ce motif.

Les autorités administratives sont tenues de statuer équitablement, soit de manière impartiale (cette exigence découlait par le passé de l'art. 4a Cst.; elle résulte aujourd'hui de l'art. 29 al. 1 Cst). La garantie découlant de l'art. 6 § 1 CEDH et de l'art. 30 Cst, qui permet au plaideur d'exiger la récusation d'un juge dont la situation ou le comportement est de nature à faire naître un doute sur son impartialité, est applicable aux autorités judiciaires, mais non pas aux autorités gouvernementales et administratives. La raison en est que ces dernières exercent des fonctions de nature diverse, lesquelles, de par leur objet, peuvent exiger des cumuls que l'institution judiciaire ne doit pas connaître. La portée de l'obligation n'est donc pas la même suivant le type d'autorité: pour les autorités administratives, elle peut être réduite selon la nature de la fonction, dans la mesure où l'exercice normal de la compétence en cause l'implique (Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, 2ème éd., ch. 2.2.5.2, p. 239). La récusation des membres des autorités supérieures des pouvoirs exécutifs doit être examinée en tenant compte de la mission et de l'organisation desdites autorités. Celles-ci assument avant tout des tâches de gouvernement, de direction et de gestion; elles ne sont qu'occasionnellement impliquées dans des procédures juridiques ouvertes à l'égard ou sur requête de particuliers. Leurs tâches impliquent le cumul de fonctions diverses, qui ne pourraient pas être séparées sans atteinte à l'efficacité de la gestion et à la légitimité démocratique et politique des décisions correspondantes (ATF 125 I 209 consid. 8a p. 218; 119 consid. 3d p. 123).

Dans le canton de Vaud, la municipalité est l'autorité désignée par la loi pour statuer sur les demandes de permis de construire (art. 108 ss. de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions [LATC; RSV 700.11]). Elle est aussi responsable de l'administration des biens communaux en particulier de l'administration du domaine privé (art. 42 ch. 2 et 44 ch. 1 de la loi du 28 février 1956 sur les communes [LC; 175.11]). Il arrive ainsi que la municipalité soit amenée à statuer sur des travaux de constructions relatifs à des propriétés communales. La loi ne prévoit pas en pareil cas un dessaisissement de l'autorité municipale au profit d'une autre autorité (préfet ou département cantonal par exemple). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs jugé dans une situation analogue - soit à l'égard d'un projet de route cantonale - que les membres du gouvernement cantonal agissaient à la fois à titre d'organe du maître d'oeuvre et d'autorité compétente pour l'approbation des plans et que, dans cette seconde fonction, ils ne sont pas récusables au seul motif qu'ils ont déjà pris position, en faveur du projet, devant le parlement et dans la campagne précédant les votations populaires, car cette situation est inhérente à la réglementation légale des compétences (consid. 4 non publié de l'ATF 122 II 81, cité dans l'ATF 125 I 209 p. 218). A fortiori, il n'y a pas de motif de contester à la municipalité la compétence de se prononcer sur un projet de construction concernant une parcelle que la commune a vendue à un tiers. Il n'y a a priori aucune raison de penser qu'elle se montrera, dans l'application de la réglementation sur les constructions et l'aménagement du territoire, moins rigoureuse à l'égard de cet acquéreur qu'envers d'autres propriétaires. Quant au fait que la vente soit subordonnée à la délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire, il n'implique pas non plus que cette autorisation soit accordée avec complaisance: sachant que sa décision est sujette à recours, la municipalité n'a aucun intérêt à consentir des dérogations indues qui pourraient conduire à l'annulation du permis de construire.

Elle est amenée, dans ses fonctions, à arbitrer des intérêts publics de diverses natures; il n'y a pas de raison de penser que, dans ce processus, elle privilégiera les objectifs qu'elle s'est fixée dans la gestion du patrimoine communal au détriment d'une application objective et consciencieuse des normes légales et réglementaires. Enfin, on ne saurait parler, comme le font les recourants, d'une "partialité subjective" de la municipalité au seul motif que cette dernière ne partage pas leur opinion quant au sort qu'il convient de réserver au domaine des Bosquets.

C'est dès lors à juste titre que la municipalité a statué sur les demandes de permis de construire nonobstant la demande de récusation qu'Helvetia Nostra avait formulée dans son opposition.

4.

Les recourants font valoir que plusieurs arbres centenaires se trouvent dans le parc de la villa "Les Bosquets", ainsi qu'une flore extrêmement précieuse. Ils ont recensé dix-neuf espèces de feuillus et vingt-huit espèces de conifères. Il s'agirait d'un espace vital important pour une faune très riche, ce parc constituerait dès lors un biotope qui devrait être préservé en vertu des législations cantonales et fédérales. A cet égard ils évoquent, de manière générale, les critères sur la base desquels les biotopes sont désignés comme étant dignes de protection (v. art. 14 al. 3 de l'ordonnance du 16 janvier 1991 sur la protection de la nature et du paysage [OPN; RS 451.1]), en particulier la liste des espèces indicatrices des milieux naturels, des espèces de la flore et de la faune protégées, et les listes rouges publiées ou reconnues par l'OFEV (espèces végétales et animales rares et menacées), sans pour autant affirmer la présence de telles espèces sur les lieux.

a) La villa "Les Bosquets" est effectivement entourée d'un très beau parc comportant de nombreux arbres protégés en application du règlement communal du 5 avril 1995 sur la protection des arbres; il s'agit toutefois d'un espace aménagé en relation avec un bâtiment d'habitation et non un milieu d'origine naturelle. La plus grande partie des arbres sont d'essences exotiques, et la pelouse ne présente aucune caractéristique particulière. Le Conservateur de la nature confirme que la plupart des arbres situés dans le parc (et figurant à la liste des recourants) sont des essences exotiques avec une faible valeur biologique et que, malgré ses passages sur place, aucune espèce mentionnées sur la liste OPN ou dans les listes rouges n'a été découverte. Il conclut que l'on ne se trouve pas en présence d'un biotope protégé au sens de la législation sur la protection de la nature (observations du 20 octobre 2006). Le tribunal, qui compte en son sein un biologiste spécialiste de l'environnement, ne voit aucun motif de s'écarter de cet avis autorisé.

b) Le projet de construction impliquera l'abattage de nombreux arbres protégés. Un plan d'ensemble a été élaboré, désignant les arbres maintenus, les arbres abattus et les plantations nouvelles effectuées en compensation. D'une manière générale, l'arborisation du parc sera conservée, l'implantation des bâtiments permettant le maintien, entre eux, de nombreux arbres majeurs.

La loi vaudoise sur la protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS) ainsi que son règlement d'application du 22 mars 1989 (RPNMS) instaurent une protection des arbres qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt qu'ils présentent (art. 4 LPNMS). Selon l'art. 5 LPNMS, il s'agit des arbres, cordons boisés, boqueteaux et haies vives qui sont compris dans un plan de classement cantonal ou qui font l'objet d'un arrêté de classement au sens de l'art. 20 LPNMS (let. a), ou encore de ceux que désignent les communes par voie de classement ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu'ils assurent (let. b). La Commune de Montreux a choisi la formule d'une protection réglementaire portant sur les arbres d'un diamètre supérieur à 30 cm mesuré à une hauteur de 1,3 m du sol (art. 2 de ce règlement, approuvé par le Conseil d'Etat le 5 avril 1995).

L'art. 6 al. 1 LPNMS prévoit que l'autorisation d'abattre les arbres ou arbustes protégés devra être accordée "notamment pour les arbres dont l'état sanitaire n'est pas satisfaisant et pour les arbres, les haies et boqueteaux lorsqu'ils empêchent une exploitation agricole rationnelle ou lorsque des impératifs techniques ou économiques l'imposent". Issue d'un amendement de la commission ad hoc du Grand Conseil, cette disposition a été introduite pour apporter quelque souplesse au texte initial, lequel réservait au Conseil d'Etat la compétence de fixer, dans le règlement d'application, les conditions dans lesquelles les communes peuvent autoriser l'abattage (v. BGC automne 1969 p. 774 et ss, not. 791 et 815). La liste exemplative de l'art. 6 al. 1 LPNMS est complétée par l'art. 15 RPNMS qui autorise l'abattage, notamment lorsque des impératifs l'imposent tels que "l'état sanitaire d'un arbre, la sécurité du trafic, la stabilité des rives bordant un cours d'eau, la création d'une route ou la canalisation d'un ruisseau" (chiffre 4; v. aussi art. 5 al. 1 let. d du règlement communal sur la protection des arbres).

Pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RPNMS), l'autorité communale doit procéder à une pesée complète des intérêts en présence et déterminer si l'intérêt public à la protection de l'arbre classé l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans de zones en vigueur (AC.1997.0010 du 2 avril 1997; voir aussi AC.1995.0051 du 8 août 1996 et AC.1991.0210 du 26 janvier 1994; l'arrêt AC.1995.0051 invoque l'ATF 116 Ib 213 s. consid. 5g, qui concerne un biotope, pour l'appliquer par analogie au cas des arbres). Plus précisément, l'art. 6 al. 1 LPNMS, comme l'art. 15 ch. 4 RPNMS exigent que des motifs impératifs imposent l'abattage; un tel texte, dans son sens littéral, exclut que l'on admette que cette condition est remplie, alors que l'auteur du projet dispose d'autres solutions constructives qui permettraient le maintien de l'arbre (contra, divers arrêts du Conseil d'Etat, RDAF 1972, 348, spéc. 350 et arrêt non publié du 15 août 1990, R9 955/89). On ajoutera qu'il convient d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, autrement dit que l'on doit prendre en considération (par analogie avec ce qui est admis pour l'exploitation agricole, notamment à l'art. 15 ch. 2 RPNMS) l'utilisation rationnelle des terrains à bâtir, cela au regard des droits conférés par les plans et règlements en vigueur (on n'ira pas ici jusqu'à exiger que le propriétaire du bien-fonds se trouve dans une situation d'expropriation matérielle pour pouvoir obtenir l'autorisation d'abattage requise; contra apparemment, Denis Piotet, Le droit privé vaudois de la propriété foncière, Lausanne 1991, no 1206, il est vrai dans une hypothèse un peu différente, liée à l'application de l'art. 61 al. 1 ch. 3 du code rural et foncier).

La parcelle n° 8'089 est située dans une zone à bâtir où le coefficient d'occupation du sol est fixé à 1/10ème pour les bâtiments comportant deux étages sous la corniche (at. 40 RPA). Avec, actuellement, une surface bâtie d'un peu plus de 400 m², elle offre d'importantes possibilités de construire qui doivent pourvoir être exploitées de manière rationnelle. L'implantation des bâtiments dans la partie supérieure de la parcelle, sur le plateau que constitue le parc de la villa "Les Bosquets", s'impose aussi bien pour des questions d'accessibilité que pour des motifs d'intégration au site. En effet, comme le relève le Conservateur de la nature, si une implantation des constructions nouvelles dans la pente, devant la villa "Les Bosquets", permettrait de minimiser les atteintes aux arbres, son effet sur le paysage serait nettement plus dommageable que le projet contesté. Ce projet garantit globalement le maintien d'une arborisation de qualité. Les plantations de compensation font l'objet d'un plan d'ensemble d'arborisation cohérent, basé sur un choix d'essences indigènes en station, avec arbres de haut jet de hauteur suffisante à la plantation. Des mesures seront en outre prises pour assurer la préservation des arbres à maintenir dans le cadre du chantier et ultérieurement.

Dans ces conditions, la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en autorisant les abattages projetés conformément au nouveau plan de situation établi le 30 juin 2006.

5.

Selon les recourants, l'autorisation de construire ne pourrait pas reposer valablement sur le plan d'affectation de la Commune de Montreux et son règlement, lesquels auraient perdu leur validité en 1988, faute d'avoir été révisés dans les huit ans suivant l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Le projet devrait ainsi être soumis au régime des constructions hors des zones à bâtir (art. 24 ss LAT).

a) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est en principe exclu de procéder au contrôle de la validité d'un plan d'affectation au stade de la délivrance du permis de construire. La jurisprudence l'admet toutefois lorsque les circonstances de fait ou les conditions légales se sont, depuis l'adoption du plan, modifiées dans une mesure telle que l'intérêt public au maintien des restrictions d'utilisation peut avoir disparu, ce grief pouvant être soulevé par un propriétaire tant pour son propre fonds que pour les fonds voisins (ATF 127 I 103 consid. 6b).

Ce principe de la stabilité des plans, issu de l'art. 21 LAT, ne s'applique toutefois qu'aux plans d'affectation qui ont été établis sous l'empire de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire et dans le but d'en concrétiser les buts et principes: ils bénéficient d'une présomption de validité. Cette présomption n'existe pas pour les plans qui n'ont pas été adaptés aux exigences du droit fédéral (ATF 127 I 103 consid. 6b aa).

b) L'examen de la conformité à la LAT de la planification antérieure à l'entrée en vigueur de cette loi ne se fait pas pour chaque parcelle ou quartier pris individuellement. C'est dans son ensemble que la planification communale doit respecter les exigences de la LAT. La planification d'une partie du territoire communal doit tenir compte de l'ensemble du concept de planification pour toute la commune et on ne peut pas en juger sans examiner le sort des secteurs comparables dans la planification (ATF 122 II 326 consid. 5b).

S'agissant de la Commune de Montreux, le Tribunal administratif a déjà jugé que le plan d'affectation du 15 décembre 1972 n'avait pas fait l'objet d'une modification en vue de son adaptation aux exigences de la LAT, hormis sa révision du 8 avril 1987 répondant à l'obligation de créer des zones agricoles, qui n'a cependant pas touché les secteurs compris dans l'agglomération de Montreux. Il en a déduit que les parties du plan qui n'étaient pas conformes aux dispositions du droit fédéral concernant tant la délimitation des zones à bâtir (art. 15 LAT) que la délimitation des zones à protéger (art. 17 al. 1 LAT) étaient devenues caduques le 1er janvier 1988, conformément à l'art. 35 al. 1 let. b LAT (AC.2003.0106 du 20 avril 2006 consid. 3).

Le Tribunal fédéral a pour sa part jugé que lorsque les cantons n'ont pas respecté le délai au 31 décembre 1987 qui leur était imparti par l'art. 35 al. 1 let. b LAT pour établir des plans d'affectation conformes aux exigences fédérales, il n'en résulte pas que les plans adoptés sous l'ancien droit soient globalement invalides. Ces plans perdent cependant leur validité pour ce qui concerne la délimitation de la zone à bâtir. En conséquence, cette dernière est définie par la règle subsidiaire de l'art. 36 al. 3 LAT selon laquelle est réputée zone à bâtir provisoire la partie de l'agglomération qui est déjà largement bâtie (ATF 127 I 103, consid. 6 b/bb).

c) Selon l'art. 15 LAT, les zones à bâtir comprennent les terrains propres à la construction qui (a) sont déjà largement bâtis ou (b) seront probablement nécessaires à la construction dans les quinze ans à venir et seront équipés dans ce laps de temps. Le terrain largement bâti au sens de l'art. 15 al. 1 let. a et 36 al. 3 LAT comprend un territoire construit de manière regroupée avec ses brèches dans la continuité du tissu bâti (Baulücken) (ATF 119 Ib 136 consid. 4b). Il doit appartenir de manière cohérente au milieu bâti et en partager les qualités (ATF 117 Ia 437 consid. 3e). En revanche, les parties de territoire situées à la périphérie, même partiellement bâties, ainsi que les périmètres non construits qui ont une fonction autonome par rapport à l'environnement construit ne peuvent pas être considérés comme des terrains largement bâtis. De même, les brèches importantes dans le milieu bâti, qui servent à l'aération du tissu urbain ainsi qu'à la création d'aires de délassement ne font pas partie du milieu déjà largement bâti (ATF 121 II 424 consid. 5a).

d) En l'occurrence, les parcelles nos 8'089 et 8'090 ne se trouvent pas en périphérie de la zone à bâtir, mais au milieu d'une zone urbanisée. Le schéma directeur sectoriel Brent-Fontanivent-Chernex les qualifie d'espaces privés non bâtis ou faiblement bâtis, participant à la mise en valeur du site et non d'espaces agricoles à protéger. On se trouve au contraire en présence d'un espace libre, inclus dans un conteste propice à la construction en raison de sa position dans le tissus bâti, de son accessibilité et de ses dimensions (cf. plan directeur communal; ch. 13.1). On doit dès lors admettre qu'il appartient à la partie de l'agglomération qui est déjà largement bâtie, au sens de l'art. 36 al. 3 LAT.

6.

Selon l'art. 77 LATC, le permis de construire peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi, aux plans et au règlement, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou un règlement d'affection communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique.

Les recourants reprochent en vain à la municipalité de ne pas avoir fait application de cette disposition. En effet, le plan qui était en cours d'élaboration au moment du dépôt de la demande du permis de construire et qui, depuis, a été mis à l'enquête publique, ne prévoit aucune modification significative de l'affectation et des règles de construction sur la parcelle en cause. La surface constructible passe même de 1/10ème à 1/6ème de la surface de la parcelle. Le projet est ainsi parfaitement compatible avec la nouvelle réglementation en cours de légalisation.

7.

Les recourants contestent la décision du SESA autorisant l'installation d'une pompe à chaleur. Ils invoquent le risque d'une pollution des eaux et reprochent aux "rapport SESA" de ne pas contenir "les faits déterminant pour apprécier le danger potentiel des constructions pour les eaux".

On observera tout d'abord que, nonobstant la terminologie utilisée dans la communication de la CAMAC du 17 juillet 2006, le SESA n'avait en l'occurrence pas à délivrer d'autorisation spéciale. Une telle autorisation n'est prévue que pour les pompes à chaleur utilisant les eaux du domaine public ou situées en secteur "S" de protection des eaux (art. 120 al. 1 let. c LATC et liste annexe II au règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC [RLATC; RSV 700.11.1). Or, l'installation projetée est ici une pompe utilisant la chaleur du sous-sol par quatre sondes terrestres. La prise de position du SESA a ainsi simplement valeur de préavis à l'intention de la municipalité, compétente pour délivrer le permis de construire.

Quoi qu'il en soit, le grief apparaît manifestement mal fondé. On ne saurait attendre du SESA, chaque fois qu'il est amené à préaviser sur l'installation d'une pompe à chaleur, qu'il fournisse un rapport hydrogéologique détaillé pour justifier sa position. Dans ses observations du 16 octobre 2006, la Division des eaux souterraines du SESA a confirmé son préavis favorable en précisant que le site n'était pas en zone de protection d'un captage d'eau de boisson, qu'il n'y avait pas de source répertoriée à l'aval et que l'installation d'une pompe à chaleur à sonde verticale, ainsi que la construction des garages, ne présentaient pas de risque d'atteinte aux eaux souterraines. De leurs côtés les recourants n'avancent aucun élément de nature à mettre en doute le bien-fondé de ces affirmations.

8.

C'est également à tort que les recourants reprochent au projet de ne pas respecter la limite des constructions prescrite par l'art. 36 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.05). La route de Fontanivent (RC 737d) fait partie des "autres routes secondaires" selon l'art. 1er du règlement du 25 mars 1998 sur la classification des routes cantonales (RSV 725.01.2) pour lesquelles la distance minimum à observer par rapport à l'axe de la chaussée est de 10 mètres hors des localités et de 7 mètres à l'intérieur des localités. Or, comme l'a exposé le Service des routes dans ses observations du 20 novembre 2006, le tronçon de la route de Fontanivent bordant la parcelle n° 8'089 a été placé en traversée de localité par une décision du Département des infrastructures du 10 août 2005. Le recours déposé contre cette décision par la Municipalité de Montreux a été rejeté le 21 décembre 2005 (arrêt GE.2005.0097). Le projet respecte la distance minimum de 7 mètres.

9.

Les recourants contestent également la dispense d'abri de protection civile, moyennant le versement d'une contribution de remplacement, qui a été consentie par le Service de la sécurité civile et militaire (SSCM). Ils en demandent l'annulation "par précaution".

Outre que l'on ne voit pas très bien à quel titre les recourants seraient atteints par cette décision et auraient un intérêt digne de protection à son annulation, il n'ont pas motivé leur recours sur ce point, quand bien même ils avaient été expressément invités à le faire par le juge instructeur. Le recours contre la décision du SSCM est dès lors irrecevable.

10.

Le projet litigieux se situe dans un secteur où le degré de sensibilité au bruit (art. 43 de l'ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit [OBP; RS 814.41]) a été fixé à II par le plan des degrés de sensibilité au bruit de la Commune de Montreux approuvé le 19 avril 1995. Pour un degré de sensibilité II, les valeurs limites d'immission relatives au bruit routier sont de 60 dB(A) de jour et de 50 dB(A) de nuit (ch. de l'annexe III à l'OPB). Selon les observations du SEVEN du 16 novembre 2006, ces valeurs seraient légèrement dépassées pour deux des cinq bâtiments prévus, soit en façade est du bâtiment n° 4 (61 dB(A) de jour) ainsi qu'en façade est du bâtiment du concierge (63 dB(A) de jour et 51 dB(A) de nuit). En pareil cas, les nouvelles constructions comprenant des locaux à usage sensible au bruit ne sont autorisées que si les valeurs limites d'immission peuvent être respectées par (a) la disposition des locaux à usage sensible aux bruits sur le côté du bâtiment opposé aux bruits; ou (b) des mesures de construction ou d'aménagement susceptibles de protéger le bâtiment contre le bruit (art. 31 al. 1 OPB).

En revanche, contrairement à ce que laissent entendre les observations du SEVEN, il n'y a pas matière à autorisation cantonale spéciale lorsque les mesures de construction prévues à l'art. 31 al. 1 OPB permettent dans les secteurs exposés aux bruits de respecter les valeurs limites d'immission. Le droit fédéral n'exige une autorisation cantonale qu'en cas de dérogation (art. 31 al. 2 OPB), et le droit cantonal en fait de même (l'art. 13 al. 2 du règlement du 8 novembre 1989 d'application de la loi sur la protection de l'environnement [RVLPE; RSV 814.01.1] fait expressément référence à l'art. 31 al. 2 OPB lorsqu'il exige une autorisation du SEVEN; il en va de même de la liste annexe II au RLATC, qui prescrit une telle autorisation pour les "locaux à usage sensible aux bruits pour lesquels les valeurs limites d'immission ne peuvent pas être respectées").

En l'occurrence le projet, qui comporte des locaux d'habitation avec des fenêtres en façades est du bâtiment n° 4 et du bâtiment du concierge ne prévoit aucune mesure de protection au sens de la disposition précitée. Contrairement à ce qu'expose la municipalité dans sa réponse au recours, il ne suffit pas pour y remédier que la municipalité assortisse ultérieurement le permis de construire "d'une condition impérative, au terme de laquelle des mesures phoniques devront être prises, afin que les normes de l'OPB soient respectées partout". Les mesures permettant de garantir le respect des valeurs limites d'immission à l'égard de tous les locaux à usage sensible au bruit doivent pouvoir être contrôlées dans le cadre de la procédure de permis de construire. Les plans et les documents annexes à la demande doivent renseigner sur leur nature et le SEVEN doit être appelé à préaviser, conformément au chiffre 113 du questionnaire général de la demande de permis de construire. En outre, la municipalité a l'obligation de statuer sur la demande de permis de construire "en accordant ou en refusant le permis" (art. 114 al. 1 LATC). Elle ne peut pas, comme elle l'a fait en l'espèce, se contenter de déclarer qu'elle lève les oppositions sans, simultanément, délivrer le permis de construire avec les éventuelles charges ou conditions dont il doit être assorti (v. arrêts AC.2000.0162 du 14 février 2005; AC.2003.0220 du 11 octobre 2004). La légalité de ces éventuelles charges ou conditions doit pouvoir être contrôlée dans la procédure de recours.

En l'état, le projet n'est pas conforme à l'art. 31 al. 1 OPB, de sorte que la décision municipale rejetant les oppositions apparaît, sur ce point, mal fondée.

11.

Pour respecter le coefficient d'occupation du sol, ainsi qu'en raison de l'implantation choisie pour le bâtiment n° 4, le projet implique la démolition du bâtiment n° ECA 2'149 (route de Fontanivent n° 57). Ce bâtiment comprend trois appartements loués, soit deux 4 pièces de 80 m² au loyer mensuel net de 513 et 514 francs, ainsi qu'un appartement de 5 pièces de 105 m² au loyer net de 628 francs.

a) La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR) soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3). Par rapport au dispositif législatif précédemment en vigueur, il s'agit de faire face à une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle", qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application du 6 mai 1988 précise ainsi que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie de la propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi, pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b).

b) Il n'est pas contesté que les logements du no 57 de la route de Fontanivent entrent dans une catégorie où sévit la pénurie. Le SLOG a néanmoins délivré l'autorisation requise, d'une part parce que le projet "permettra une utilisation optimale de cette parcelle de 18'850 m², puisqu'il permettra de remplacer les trois appartements existant qui totalisent treize pièces pour une surface habitable de 265 m², par dix-sept nouveaux logements de haut standing totalisant nonante-cinq pièces pour une surface habitable de 3'100 m², ce qui permet "d'accroître l'offre de logements dans la région de Montreux et ce, même si les logements résidentiels reconstruits sont destinés, non pas à être mis en location mais à être vendus", d'autre part parce que le bâtiment à démolir serait "atypique" par rapport à un bâtiment "standard" destiné au marché traditionnel de la location", enfin parce que cet immeuble, quoique bien entretenu et présentant des loyers attractifs "nécessiterait toutefois, dans tous les cas, l'exécution d'un certain nombre de travaux notamment la mise en séparatif".

aa) L'art. 4 LDTR ne doit pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent "indispensables". Que le refus de l'autorisation soit la règle lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR), et son octroi l'exception, n'impose pas une interprétation restrictive de ce terme. Les dispositions exceptionnelles ne doivent être interprétées ni restrictivement, ni extensivement, mais selon leur sens et leur but dans le cadre de la réglementation générale (ATF 114 V 302 c. 3e; 118 Ia 179 c. 2d). Une dérogation importante peut se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire (ATF 120 II 114 consid. 3d Ia; 118 Ia 178/179 consid. 2d; 114 V 302/303 consid. 3e; 108 Ia 79 consid. 4a et les références citées). Mais dans tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci : l'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier.

On a vu que le but de la LDTR, comme du décret du 5 décembre 1962 auquel elle a succédé, était de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les personnes les plus défavorisées (v. BGC, automne 1985, v. 1423 à 1427). Le moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de transformer ou de changer d'affectation (art. 3 LDTR). Les travaux préparatoires fournissent peu d'indications sur les motifs d'intérêt général dont on envisageait qu'ils puissent justifier une exception. L'exposé des motifs accompagnant le projet de décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse de l'immeuble détruit pour céder la place à une construction permettant de loger un plus grand nombre de personnes, si le caractère social de l'opération est déterminant (BGC automne 1962, p. 718); il indique également qu'une exception ne devrait pas être consentie "en faveur d'opérations ayant un caractère spéculatif ou effectuées pour échapper au contrôle ou à la surveillance des prix" (ibid.). Bien que des propositions formelles d'amendement dans ce sens aient été rejetées, la nécessité du caractère social d'une construction nouvelle pour justifier une démolition a été confirmée lors des débats parlementaires (BGC, automne 1962, p. 738 à 741). La pratique a confirmé que, très souvent, l'autorisation de démolir ou de transformer était accordée lorsque le projet permettait de maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie (v. BGC aut. 1973 p. 228/229). On voit ainsi que dans la seule hypothèse de dérogation qui ait été expressément envisagée, l'intérêt général justifiant la démolition coïncide exactement avec celui poursuivi par la loi.

S'il n'est pas exclu qu'un intérêt général de nature différente justifie la démolition, la transformation ou le changement d'affectation d'appartements à loyer modéré, le Tribunal administratif a jugé que l'intérêt fiscal à la construction d'appartements de haut standing ne pouvait être opposé à l'intérêt expressément protégé par la loi sans une contradiction évidente: la loi ne peut pas consacrer comme un motif d'intérêt général la lutte contre la disparition d'appartements bon marché au profit de constructions nouvelles dont les loyers ne sont plus adaptés aux moyens de la majeure partie de la population et, simultanément, reconnaître un intérêt général à faire l'inverse, soit à promouvoir la construction d'habitations de haut standing en remplacement d'appartements à loyer modéré (arrêt AC.1999.0023 du 13 juin 2000). Saisi d'un recours contre cet arrêt, le Tribunal fédéral a pour sa part considéré qu'un accroissement de l'offre de logements à louer ne suffisait pas pour que l'autorisation de démolir soit accordée; encore fallait-il que le niveau des loyers des nouveaux appartements soit raisonnable, à défaut de quoi le but poursuivi par la loi, consistant à conserver des logements à loyer modéré, ne serait pas atteint (ATF 1 P.457/2000 du 2 décembre 2000 consid. 3b/dd). Dès lors, le fait que le projet litigieux permette de mettre sur le marché dix-sept appartements de grand standing au lieu des trois appartements à loyer modéré qui seraient démolis ne saurait justifier l'autorisation querellée.

bb) Le SLOG n'expose pas en quoi le fait que le bâtiment n° ECA 2'149 est une ancienne gare reconvertie en habitation et qu'il présente de ce fait un caractère "atypique par rapport à un bâtiment "standard" destiné au marché traditionnel de la location", constituerait un motif d'autoriser la démolition. On ne voit pas pourquoi les appartements concernés ne devraient pas en l'occurrence bénéficier de la même protection que ceux d'un immeuble locatif traditionnel.

cc) Dans ses observations du 20 novembre 2006, le SLOG expose que "ce bâtiment nécessiterait de toute façon l'exécution de travaux de modernisation intérieure ainsi qu'une mise en séparatif du système d'épuration des eaux". Il considère que les travaux de réfection nécessiteraient un investissement de 535'000 francs, dont la rentabilisation aurait pour effet de porter les loyers à "un niveau de prix qui, sans sortir des catégories répondant, de manière générale, aux besoins prépondérants de la population, est nettement supérieur à celui particulièrement - voire artificiellement - bas pratiqué avant les travaux".

Cette analyse sommaire peine à convaincre. Tout d'abord, avant d'autoriser des travaux de transformations ou de rénovation, le SLOG ne peut pas se contenter d'avaliser une enveloppe financière, mais doit d'abord vérifier si les travaux prévus sont indispensables au sens de l'art. 4 LDTR (AC.2006.0034 du 21 septembre 2007 consid. 2b et les arrêts cités). Il en va a fortiori de même quand il s'agit d'autoriser une démolition pure et simple. Celle-ci ne peut être justifiée que par une nécessité impérieuse de restaurer le bâtiment et l'impossibilité de réaliser cette opération à un coût permettant de conserver les appartements concernés dans une catégorie de prix répondant aux besoins de la population. Ces conditions ne sont clairement pas réalisées en l'espèce. La décision attaquée admet que le bâtiment en question est bien entretenu, de sorte que l'on ne voit pas la nécessité d'une rénovation lourde représentant plus de la moitié de la valeur à neuf théorique du bâtiment. Quant aux travaux de raccordement du bâtiment au système séparatif d'évacuation des eaux - que le précédent propriétaire s'était refusé d'entreprendre, selon le SLOG - l'urgente nécessité n'en est pas non plus démontrée. Au demeurant, le SLOG admet que, même avec ces travaux de rénovation, les loyers des trois appartements concernés demeureraient dans des catégories répondant aux besoins de la population. L'autorisation de démolir ne saurait par conséquent être octroyée sans contrevenir aux objectifs de la LDTR.

La décision du SLOG autorisant la démolition du bâtiment n° ECA 2'149 doit en conséquence être annulée, et avec elle la décision de principe de la municipalité d'octroyer le permis de construire, ce dernier ne pouvant être délivré avant l'octroi de l'autorisation cantonale spéciale (v. art. 75 al. 1 RLATC).

12.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours dirigé contre la décision du 29 août 2006 levant les oppositions au projet de démolition et de constructions nouvelles sur la parcelle n° 8'089, dans la mesure où il est recevable, et à l'irrecevabilité du recours contre la décision du même jour levant les oppositions au projet de construction sur la parcelle n° 8'090. Aucune des parties n'obtenant entièrement gain de cause, l'émolument de justice sera mis pour moitié à la charge des recourants et pour l'autre moitié à la charge de la constructrice. Les dépens que se devraient mutuellement les parties peuvent être compensés.