CDAP - AC.2007.0255 - 2012-12-19 - HRS Real Estate SA, Municipalité de Lutry/Département des infrastructures, CIOLA, SOLOVICI, VENETZ, LIBOUREAU, DIERICK, MAZZOLENI, SC IMMOBILIER SA

A.

Situé à l'extrémité supérieure de la route de la Bernardaz à Lutry, à proximité de la gare de La Conversion, le domaine "Foscale" (du nom de l'ancienne propriétaire) est bordé au nord-est par la voie CFF et au sud-est par le viaduc routier qui franchit cette voie. Il comprend une maison de maître (ancienne maison vigneronne) sur la parcelle 3791 (ECA 693a) et, au sud de celle-ci, un rural (ECA 691) sur la parcelle 3792, ainsi que diverses constructions plus petites.

À l'origine, la route de la Bernardaz passait entre la maison de maître et le rural. Sur le plan d'affectation communal (approuvé par le Conseil d'Etat le 24 septembre 1987), cette route servait de délimitation entre la zone d'activité B qui s'étend au sud-est, incluant le rural, et la zone de moyenne densité au nord-ouest, incluant la maison de maître.

Dans le cadre des travaux décrits plus loin, la route de la Bernardaz a été déplacée au sud du rural, au pied du viaduc et en partie sous cet ouvrage. Le plan d'affectation n'a pas été modifié.

Le domaine a été acquis par voie de succession par la Société vaudoise pour la protection des animaux SVPA le 26 février 2004, puis acheté par HRS Real Estate SA (ci-dessous HRS) le 12 juillet 2007 (à cette date, Luis Crausaz détenait en copropriété avec HRS 7 centièmes de la parcelle 3792 mais HRS est devenue seule propriétaire le 2 février 2012).

B.

Pour ce qui concerne la maison de maître, une enquête no 5441 a eu lieu du 13 janvier au 2 février 2006. Le projet prévoit, sur la parcelle 3791, la démolition de certaines petites constructions, la transformation de la maison de maître ECA 693 et la construction d'un immeuble d'habitation de 12 logements avec un parking souterrain de 25 places et six places extérieures.

La position des services cantonaux a fait l'objet d'une synthèse de la centrale des autorisations CAMAC du 23 février 2006 (no 71'163). Le Service des bâtiments (devenu depuis lors le Service Immeuble Patrimoine et Logistique, SIPAL), Section monuments historiques et archéologie, a déclaré délivrer l'autorisation spéciale requise au sens des arts. 17 et 51 LPNMS à la condition qu'une documentation photographique préalable soit établie pour le bâtiment ECA 693 et ses abords et que les choix concernant les interventions en façade et en toiture soient soumis à son approbation.

La municipalité de Lutry a délivré le permis de construire no 5441 le 28 août 2006. Les travaux ont été exécutés. L'accès du parking souterrain longe la voie CFF au nord-est du rural ECA 691. En suface, les nouvelles habitations sont réparties derrière la maison de maître dans trois édifices qui se succèdent en direction du nord-ouest le long de la voie CFF, le long de laquelle sont aménagées les places de parc extérieures. La parcelle 3791 est désormais constituée en copropriété par étage dont les lots, répartis dans la maison de maître et dans les nouvelles constructions, ont quasiment tous étés vendus. HRS n'est plus propriétaire que du lot 3791-19 de 3/1000èmes correspondant à un local "disponible".

C.

Quant au rural, il a également fait l'objet, aux mêmes dates, d'une enquête publique et d'un permis de construire (no 5442 du 28 août 2006) dont l'objet est la transformation du rural existant et la création dans ce bâtiment d'un espace artisanal et d'un logement. Dans la synthèse CAMAC correspondante (numéro 71'206 du 16 mars 2006), le SIPAL a délivré l'autorisation spéciale requise au sens des arts. 17 et 51 LPNMS à condition que tous les choix techniques d'intervention liée à la conservation du bâtiment soient soumis à son approbation.

Ce permis de construire-là n'a pas été utilisé.

D.

Les deux enquêtes publiques décrites ci-dessus ont été précédées et suivies de discussions entre l'architecte du projet et le Conservateur cantonal des monuments et sites. Par lettre du 14 octobre 2005, le Conservateur a exposé notamment ce qui suit :

"La conservation du rural et souhaitable, mais ne devrait pas aboutir à une forme d'acharnement thérapeutique. En cas de démolition justifiée par le mauvais état de l'immeuble et l'importance démesurée des moyens à mettre en oeuvre pour le conserver, la nouvelle construction devrait reprendre la volumétrie du bâtiment actuel. L'expression architecturale devrait évoquer la construction existante."

Par lettre du 28 octobre 2005, l'architecte a souligné l'importance des coûts supplémentaires engendrés par le maintien du bâtiment ECA 693 (la maison de maître). S'agissant du rural, il déclarait vouloir attendre le rapport de l'ingénieur mandaté par le SIPAL pour déterminer les possibilités techniques de le maintenir.

Dans un rapport du 14 novembre 2005, l'ingénieur mandaté expose en bref que l'état de cette construction n'est pas très bon : la conservation des structures semble raisonnablement possible au rez pour ce qui concerne les murs en maçonnerie de la partie Ouest présentant des angles en pierre de taille de molasse; en revanche, la conservation du reste des structures paraît problématique pour ce qui concerne la partie en brique du rez rajoutée à l'Est, pour toute la partie supérieure en briques qui est endommagée, de même que pour la charpente, très déformée et dont l'assainissement serait trop lourd et la réutilisation aléatoire.

Après les enquêtes publiques décrites ci-dessus, l'architecte a présenté au SIPAL diverses propositions de bâtiments d'activités, deux d'entre elles enserrant le rural reconstruit, une autre le supprimant. Par lettre du 8 août 2006, le Conservateur, exposant que les bâtiments ECA 693 et 691 sont inscrits à l'inventaire cantonal du 18 décembre 2003, a rejeté ces propositions en déclarant que le rural devait être conservé et réhabilité dans sa volumétrie avec le potager attenant, afin de préserver l'ensemble de l'entité portée à l'inventaire.

E.

Du 22 décembre 2006 au 22 janvier 2007 a été mise à l'enquête (no 5492) la construction, dans le prolongement sud-est du rural (apparemment censé conservé sur les plans "selon permis de construire 5442"), d'un bâtiment artisanal ou administratif occupant l'extrémité triangulaire sud-ouest de la parcelle .

L'architecte du projet l'a soumis au Conservateur avec une lettre du 20 décembre 2006 indiquant que le rural serait "reconstruit à l'identique". Le Conservateur, par lettre du 30 janvier 2007, lui a répondu que la solution de la démolition-reconstruction du rural ne correspondait pas à la demande de conservation-réhabilitation formulée dans sa lettre du 8 août 2006. Le projet de nouveau bâtiment d'activités altérait profondément les qualités spatiales des abords de l'ensemble constitué par le rural et la maison de maître. Le Conservateur ajoutait que si le projet n'était pas modifié, il ouvrirait une procédure de classement de l'ensemble du site.

Dans la synthèse CAMAC 77'367 du 4 février 2007 (correspondant à l'enquête 5492), le SIPAL a déclaré faire opposition au projet selon l'art. 46 LPNMS. Il critique la volumétrie et l'implantation du bâtiment prévu et relève que la création d'un parking souterrain sous le rural ECA 691 risque de le déstabiliser voire de conduire à sa démolition. Le SIPAL indiquait enfin qu'il se réservait d'engager une procédure de classement au sens des arts. 52 et 16 LPNMS et de solliciter l'avis de la Commission cantonale consultative urbanisme et d'architecture.

Par lettre de l'architecte du 14 février 2007, cette demande de permis a été retirée.

F.

Une enquête complémentaire 5441/B a été organisée du 3 février au 5 mars 2007 en vue de modifier le projet concernant la maison de maître. Dans la synthèse CAMAC 75 241 correspondante du 17 avril 2007 (pièce 9 la recourante), le SIPAL a refusé l'autorisation spéciale pour le motif que les modifications dégradaient les conditions de conservation des bâtiments ECA 693 et 691.

Par lettre de l'architecte du 27 mars 2007, cette demande de permis complémentaire a été retirée.

G.

Par lettre du 26 février 2007, le Conservateur a mis en oeuvre la commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture (CCUA) en rappelant en substance que son service n'avait pas délivré l'autorisation concernant la démolition-reconstruction du rural avec construction d'un complexe pour des activités, ni celle portant sur la modification du projet de réhabilitation de la maison de maître.

H.

Du 7 mars au 5 avril 2007, le Département des infrastructures, par le SIPAL, a mis à l'enquête un arrêté de classement concernant la sauvegarde et la conservation du site formé par les bâtiments ECA 693a et b et 691 et leurs abords, parcelles no 3791 et 3792.

Par lettre de leur conseil du 4 avril 2007, la Société vaudoise pour la protection des animaux et Louis Crausaz (celui-ci était alors au bénéfice d'un droit d'emption jusqu'au 30 septembre 2007) ont fait opposition au classement. Ils font valoir que le délai de péremption de trois mois prévu par l'art. 18 LPNMS a commencé à courir dès le dépôt des demandes ayant conduit à la délivrance des permis de construire no 5441 et 5442, soit au mois de décembre 2005.

Par lettre du 3 avril 2007, la municipalité s'est également opposée au classement en se plaignant de ne pas avoir été consultée comme l'exige l'art. 52 LPNMS. Elle rappelle en outre que la parcelle 3792 qui porte le bâtiment ECA 691 est colloquée en zone d'activité B dans l'un des derniers secteurs affectés à l'artisanat et aux petites industries et que le SIPAL a délivré l'autorisation spéciale requise pour les permis de construire 5441 et 5442.

I. La CCUA a déposé son rapport le 1er mai 2007 en rappelant les questions dont le Conservateur l'avait saisie:

1." Les objectifs de conservation patrimoniale sont-ils compatibles avec ceux liés à une promotion visant une optimisation des possibilités de construire ?

2. Comment concilier les caractéristiques du site qui présente une grande qualité avec les contraintes fonctionnelles et architecturales des nouvelles constructions projetées ?

3. Dans quelle mesure les contraintes propres à une affectation artisanale et administrative sont compatibles avec le ciel du bâti existant ?"

La Commission a répondu aux questions 1 et 2 (cette dernière étant perçue comme "orientée") principalement en regard des habitations nouvelles prévues en lien avec la maison de maître; elle relève toutefois que le permis de construire y relatif est exécutoire. S'agissant du rural, son rapport contient les passages suivants :

"On peut admettre que le rural fasse partie d'un ensemble à préserver même si, pris isolément, il s'agirait sans doute d'un cas limite. Si l'on considère que le rural et la maison de maître vont de pair et forment une entité, et que c'est ici le sens et l'objet de cette protection, il faut admettre que la décision de classement est en soi raisonnable."

(...)

Du côté Est, et dans l’hypothèse où des projets semblables à ceux qui ont été abandonnés devraient voir le jour, il y a un problème évident en termes de planification et, comme on le verra (ch. 3), en termes d’affectation.

En effet, l’objectif de conservation de l’ensemble bâti de la propriété Foscale n’est pas compatible avec le maintien d’une zone d’activités régie par les dispositions en vigueur. Le projet no 5492, massif et triangulaire, mis à l’enquête ce printemps avant d’être retiré, en apporte la démonstration. Dans une optique de conservation du patrimoine, seules des constructions plus modestes vouées à l’habitation et éventuellement à des bureaux mais sans activité artisanale, sont envisageables au Sud du rural, à tout le moins si elles n’écrasent pas les bâtiments protégés. Elles pourraient même les mettre relativement en valeur si elles étaient valablement conçues sur le plan architectural.

La présence d'une zone artisanale à l'Ouest du viaduc supportant la nouvelle Route de la Conversion est en tout état de cause inadéquate. D'un point de vue urbanistique, la coupure existante est en effet celle qui résulte de cet ouvrage d'art."

S'agissant de la question 3, la Commission expose ce qui suit

"S’agissant des zones, la Commission est d’avis que si la route devait être déplacée, la persistance d’une zone artisanale à l’Ouest de ce nouveau tracé serait, encore plus, une aberration urbanistique.

(...)

Une zone artisanale à l’Ouest du viaduc est de toute manière peu satisfaisante. La limite - pour ainsi dire « naturelle » - de la zone artisanale est le viaduc de la Route de la Conversion. Un débordement plus à l’Ouest est illogique, et peu compatible avec le caractère plus résidentiel que l’on veut donner à ce compartiment (art. 174 du Règlement), sans parler de la vocation à la protection des deux constructions historiques et leur environnement. Tout au plus peut-on admettre une présence de locaux administratifs. Clairement, la Commission est donc d’avis que l’affectation de ce compartiment devra être revue."

J. Par décision du 20 septembre 2007, le Département des infrastructures a écarté les oppositions et classé le site formé par les bâtiments ECA 693 a et b et 691 et leurs abords.

K. Par acte du 19 octobre 2007, HRS et Luis Crausaz ont recouru contre cette décision en concluant à son annulation. Ils reprennent leur argumentation relative au délai de péremption de l'art. 18 LPNMS.

Par acte du 22 octobre 2007, la Commune de Lutry a recouru également en concluant à l'annulation de la décision de classement. Elle se plaint de ne pas avoir été consultée comme le prévoient les art. 12 et 52 LPNMS. Elle invoque aussi une violation des délais prévus aux art. 18 et 48 LPNMS. Selon elle, le site est d'ores et déjà dénaturé par les projets qui ont été dûment autorisés. La décision de classement méconnaît le fait que le plan d'affectation communal colloque les parcelles litigieuses en zone d'activité B. Elle viole l'autonomie communale.

Par acte du 21 décembre 2007, le Département des infrastructures a conclu au rejet des recours pour autant qu'ils soient recevables.

L. Une audience a été appointée au 6 mars 2008 mais elle a été renvoyée à la demande des parties en raison de discussions en cours.

La cause a été suspendue.

Constatant que des travaux étaient en cours sur place (il s'agissait des nouveaux logements autorisés), le juge instructeur a interpellé les parties sur l'évolution de la situation. Pour les parties, il était prématuré de reprendre l'instruction. Un projet avait été mis à l'enquête et devait faire prochainement l'objet d'un permis de construire. La municipalité a versé au dossier les documents d'enquête correspondants.

M. La nouvelle enquête invoquée par les parties (numéro communal 5652), qui a eu lieu du 14 février au 7 mars 2009, a pour objet la construction, sur la parcelle 3792, d'un bâtiment destiné aux activités, à l'artisanat, aux petites entreprises et d'un parking enterré de 28 places avec création de 12 places extérieures.

Le projet comporte un rez inférieur dont l'essentiel est constitué par un parking souterrain accessible depuis la même rampe (le long de la voie CFF) que celui des nouvelles constructions réalisées sur la parcelle 3791. Ce parking occupe l'essentiel de la parcelle, le sous-sol s'étendant aussi sous la moitié environ du rural ECA 691, qui apparaît sur les plans d'architectes en gris avec la mention "bâtiement 691 selon permis du 13.01.2006". À l'extrémité sud-ouest du rez inférieur, dégagé par la pente, sont prévus des bureaux surmontés par trois édifices rectangulaires disposés sensiblement en triangle et réunis entre eux par des éléments vitrés.

Dans la synthèse CAMAC correspondante (no 94 773 du 21 avril 2009), le SIPAL a pris position de la manière suivante :

"Dans le cadre du projet soumis à la présente enquête publique, il est prévu un parking souterrain situé en partie sous le bâtiment ECA 691, inscrit à l’inventaire du 18 décembre 2003.

La transformation de ce dernier a fait l’objet d’une mise à l’enquête et d’un permis, délivré le 13 janvier 2006, prévoyant sa conservation-réhabilitation. Le caractéristiques constructives du rural ECA 691, font que les travaux de reprise en sous oeuvre sont extrêmement délicats. Toutes les mesures devront être prises afin d’en assurer la sauvegarde.

Compte tenu de cette situation, la Section monuments et sites demande qu’en application de l’art. 124 LATC, l’ingénieur civil et l’architecte aient des compétences reconnues en la matière. Leurs noms doivent être communiqués à la Section monuments et sites ainsi que toute éventuelle modification de leur mandat.

Le projet du bâtiment artisanal soumis à l’enquête a pris en considération les remarques émises par la Section monuments et sites lors des discussions préalables. Il ne suscite, dès lors, pas de remarque particulière, à l’exception du traitement des façades, en particulier dans le choix des matériaux et des couleurs qui devra, le moment venu, être soumis à l’approbation de la Section monuments et sites.

En conclusion, la Section monuments et sites délivre l’autorisation spéciale au sens des art. 23 et 54 LPNMS aux conditions impératives décrites ci-dessus."

Le permis de construire le projet faisant l'objet de l'enquête 5652 a été délivré le 25 janvier 2010. Le 29 novembre 2011, la municipalité en a prolongé la validité jusqu'au 25 janvier 2013. Ce permis n'a pas été utilisé à ce jour.

N. A la suite d'une enquête organisée du 18 décembre 2010 au 17 janvier 2011, la municipalité a délivré un permis de construire no 5774 du 26 septembre 2011 pour la transformation du rural 691 avec une nouvelle destination des locaux (tea-room, boulangerie et garderie-crèche). Dans la synthèse CAMAC 109 408 correspondante du 8 septembre 2011, le SIPAL a délivré l'autorisation requise avec diverses conditions relatives à la conservation du bâtiment.

O. L'instruction a été reprise et diverses pièces requises du SIPAL et de l'autorité communale. Constatant que la quasi-totalité des lots de copropriétés avaient été vendus, le juge instructeur a interpellé la recourante HRS à ce sujet, puis directement les acquéreurs des appartements situés dans la maison de maître (Sophie et Juan Ciola, Eric Solovici, Laurent Venetz, Hervé Liboureau, Maurice Dierick, Dominique Mazzoleni), qui ont été convoqués en audience, de même que l'administrateur (à l'époque) de la copropriété.

Dans leurs déterminations respectives du 30 novembre 2012, Sophie et Juan Ciola, Eric Solovici et Laurent Venetz demandent le maintien de la décision de classement. Ils exposent que lorsqu'ils ont acheté leur appartement, le classement leur avait été présenté comme un avantage garantissant un environnement favorable; ils n'ont pas été informés qu'en réalité, le promoteur HRS avait recouru contre la décision de classement.

Par lettre de son conseil du 3 décembre 2012, le département intimé a exposé que la maison de maître avait été transformée à satisfaction et que des permis de construire pour des projets acceptés par le département avaient été octroyés pour la rénovation du rural et la construction du centre d'activité voisins. Dans ces conditions, l'arrêté de classement envisagé en raison des risques courus dans le secteur n'était plus d'actualité et pouvait être retiré. Le département pourrait prendre de nouvelles mesures provisionnelles et le cas échéant entreprendre une nouvelle procédure de classement si un nouveau projet devait être présenté sans respecter ses exigences.

P. Le tribunal a entendu les parties lors d'une audience du 13 décembre 2012 à laquelle ont participé Thierry Muller, directeur de HRS, assisté de l'avocat Jean-Pierre Otz, Jean-Marc Schlaeppi, conseiller municipal à Lutry, assisté du technicien communal Didier Buchilly, Michèle Antipas, conservatrice adjointe au SIPAL, assistée de l'avocat Benoît Bovay, ainsi que les propriétaires Sophie et Juan Ciola, Eric Solovici et Laurent Venetz, accompagnés de Robert Sotornik représentant SC Immobilier SA, nouvelle administratrice de la copropriété. Dominique Mazzoleni avait prié le tribunal d'excuser son absence.

Les différents permis de construire délivrés ont été passés en revue. Le représentant de HRS a versé au dossier le permis de construire no 5774 et la synthèse CAMAC correspondante et fourni diverses explications. Les propriétaires Sophie et Juan Ciola, Eric Solovici et Laurent Venetz ont déclaré prendre acte du retrait de la décision de classement. Ils n'ont pas pris d'autres conclusions. Les recourantes ont déclaré renoncer à des dépens.

Le tribunal a délibéré à huis clos.