CDAP - AC.2009.0221 - 2010-07-21 - PIOT AUGSBURGER, KHAN AUGSBURGER/Municipalité de Lucens, Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, BARAHONA

1.

a) En vertu de l’art. 117 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), lorsqu’elle impose des modifications de minime importance, la municipalité peut délivrer le permis de construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au projet.

La jurisprudence a considéré qu'une telle hypothèse était réunie dans le cas de la démolition d'une ancienne maison vigneronne et la reconstruction d'un nouveau bâtiment situé dans le site protégé de Lavaux, dont l'autorisation de construire était subordonnée, au titre de conditions posées par le permis de construire, à la suppression d'ouvertures en toiture et la diminution de leur surface ayant pour effet de réduire l'impact de la construction; le traitement détaillé d'une loggia pouvait au surplus être laissé à l'approbation du SIPAL-MS (ATF 1C_367/2009 du 27 octobre 2009).

Tel est précisément ce qu'a fait en l'espèce la municipalité qui a délivré l'autorisation requise à la condition notamment que l'ouverture en façade nord-est, autrement dit la fenêtre, ait des dimensions réduites (80/100 cm au lieu de 80/150), selon les exigences du SIPAL-MS. S'agissant du traitement détaillé des fenêtres existantes, la synthèse de la CAMAC se réfère au rapport du 20 novembre 2008 du maître-ébéniste Jacques Pignat, qui comporte des plans (v. dossier SIPAL-MS).

b) Les recourantes considèrent que ces modifications devraient faire l'objet d'une enquête publique complémentaire, au sens de l'art. 72b du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) qui prévoit qu'une telle enquête ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours. Elles estiment qu'elles ne pourraient pas déterminer l'impact de ces modifications qui pourraient porter atteinte à leurs droits. A tort. En effet, vu les exigences posées par le SIPAL-MS, les recourantes ont toute connaissance de la portée de l'autorisation donnée qui leur permet d'exercer leurs droits, ce dont elles font précisément usage dans le cadre de la présente procédure. Mais cette question n'a de toute manière pas de portée, vu l'issue du recours.

2.

a) En vertu de l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.

Cette disposition, qui vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité administrative, a pour but de prévenir des conflits ultérieurs. On doit en déduire, en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, que l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire (TA arrêt AC.1995.0154 du 6 décembre 1995). Cependant, en pareil cas, l’autorité administrative peut néanmoins examiner à titre préjudiciel les questions de droit relevant d’une autre autorité si celle-ci n’a pas encore statué (AC.2004.0286 du 9 février 2005 et les arrêts cités). Il est admis que lorsque le propriétaire grevé refuse de signer les plans et la demande d’un permis de construire pour un projet comportant des travaux sur l’assiette d’une servitude, l’autorité administrative peut examiner à titre préjudiciel si le refus du propriétaire grevé est abusif ou non (AC.2004.0286 précité; AC.2001.0236 du 6 août 2003; AC.2002.0202 du 30 mai 2001; AC.2000.0136 du 27 février 2001; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001). Cette jurisprudence est fondée sur le constat que, compte tenu de la durée d’une procédure civile, l’obligation pour le constructeur d’ouvrir action devant le juge civil en prenant des conclusions tendant à ordonner à l’opposant de signer les plans équivaudrait (à supposer que de telles conclusions soient recevables) en réalité à un refus du permis de construire. Toutefois, lorsque le contenu d’une servitude de passage n’est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu’à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l’aide du juge civil compétent (voir ZBl 1981 p. 464). En d’autres termes, la municipalité qui accorde un permis de construire peut connaître de questions préjudicielles de droit civil lorsqu’elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche, dès qu’il existe un doute sur le contenu ou sur l’étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l’octroi du permis de construire à la décision de ce dernier (AC.1995.0256 du 13 mars 1998).

b) Selon l’art. 739 CC, les besoins nouveaux du fonds dominant n’entraînent aucune aggravation de la servitude.

En vertu de cette disposition, l’aggravation d’une servitude est inadmissible si elle est importante; pour en juger, il faut mettre l’intérêt du fonds dominant et la charge du fonds servant au moment de la constitution de la servitude en balance avec les intérêts respectifs actuels (ATF 122 III 358 consid. 2c). En vertu du principe de l’identité de la servitude, celle-ci ne peut toutefois pas être utilisée dans un but différent de celui pour lequel elle a été constituée, même s’il n’en résulte aucune aggravation pour le propriétaire du fonds servant (ATF 117 II 536 consid. 4b ; 107 II 331 consid. 3 ; 100 II 105 consid. 3b ; arrêt non publié 5C.73/2001 du 17 juillet 2001;5C.13/2007 du 2 août 2007). Dans sa casuistique, le Tribunal fédéral a notamment jugé qu’une servitude de passage « à pied et à char » devait s’accommoder de l’utilisation de véhicules à moteur compte tenu des circonstances particulières du cas dans lequel la servitude était empruntée depuis de nombreuses années par des véhicules automobiles (arrêt 5C.38/2001 du 10 décembre 2001 consid.4). Si le propriétaire du fonds servant doit en principe accepter une charge accrue en raison d’une modification objective des circonstances, le développement de la technique par exemple, il n’est en revanche pas tenu d’accepter une charge accrue en raison d’une modification arbitraire de l’utilisation du fonds dominant (ATF 131 III 345 consid. 4.3.2; 91 II 342 consid.4b = JdT 1966 I 246). Ainsi, le droit de passage à pied et à char concédé en faveur d’une exploitation agricole avec habitation ne doit pas servir à des besoins nouveaux résultant de la transformation d’une grange en une maison d’habitation pour deux familles avec garage attenant (ATF 117 II 536 = JdT 1993 I 333). De même, le principe de l’identité de la servitude s’oppose à ce qu’un droit de passage constitué en 1985 pour donner accès à une grange uniquement soit utilisé par les habitants de trois villas mitoyennes, cela même s’il ne devait pas en résulter d’aggravation de la servitude (ATF 5C.73/2001 du 17 juillet 2001).

c) En l'espèce, il existe une servitude de passage grevant la parcelle n° 45 dont le registre foncier indique qu'il s'agit d'un "passage à pied sur la place devant du n° 45". Ne figure en revanche pas un plan définissant l'assiette de cette servitude. Toute la question est celle de savoir si cette servitude constitue un titre juridique suffisant pour autoriser la délivrance du permis de construire; celui-ci suppose, en effet, l'usage de cette servitude de passage par le constructeur sur un immeuble appartenant à autrui pour accéder au nouvel appartement créé dans la partie nord du bâtiment ECA n° 198 où il a prévu, outre la porte d’entrée, une fenêtre.

3.

a) Les recourantes ont fait valoir que le passage ne visait pas l'accès au bâtiment appartenant au constructeur, mais plutôt un accès qui devait permettre de rejoindre le jardin de la parcelle n° 46 et de poursuivre encore au-delà en direction de l'ouest; il devait s'agir d'un "ancien cheminement". A défaut d'indications précises, il n'appartenait pas à la municipalité, toujours selon les recourantes, de trancher un problème de droit privé qui la dépassait. En l'absence de tracé précis, le constructeur ne pourrait pas emprunter leur parcelle n° 45 pour aller jusqu'à la façade du bâtiment ECA n° 198 et y créer une porte. Les recourantes en concluent que le constructeur n'est pas au bénéfice d'un titre juridique suffisant au sens de l'art. 104 LATC. Dans leurs observations, les recourantes ont admis, après avoir obtenu le plan de Lucens de 1884, que la servitude de passage permettait effectivement d'accéder à l'époque à plusieurs bâtiments, dont le bûcher n° 155 et la grange n° 159, mais elles ont aussi relevé que ceux-ci avaient été démolis entre 1928 et 1938. Elles relèvent que l'acte de 1901 se réfère "à l'état actuel des lieux"; or, elles affirment que la topographie des lieux a beaucoup évolué compte tenu qu'à l'époque aucun mur n'existait - selon leur lecture du plan de 1884 – entre les bâtiments ECA nos 198 et 194. Elles imaginent dès lors que l'ancien bûcher pouvait être ravitaillé par le haut, un char pouvant s'engager à l'époque sur leur place n° 152. Vu les nombreux changements de situation survenus et compte tenu du fait que ce droit de passage n'aurait pas été utilisé depuis 70 à 80 ans, elles estiment que cette servitude serait même de ce fait éteinte et à radier.

La municipalité rétorque qu'il n'est pas exclu que la servitude de passage n° 54903 ait eu pour but de permettre le passage depuis le jardin et les accès dégagés de la parcelle n° 46 sur le domaine public, à travers la parcelle n° 45, mais que cette hypothèse n'est pas certaine. Considérant qu'à 10 cm près, le tracé logique de la servitude de passage à pied qui est de 1 m selon l'usage était connu, allant droit au domaine public, la municipalité fait valoir que le nouvel appartement disposait d'un accès suffisant, juridiquement établi. Elle ne pouvait pas subordonner le permis de construire à la suppression de cet accès.

Le constructeur fait valoir de son côté que le texte de la servitude litigieuse est parfaitement clair. Il soutient que le droit de passage s'étend sur l'entier de la place de devant, à savoir sur la petite place située le long de la rue des Greniers (placette). Cette servitude de passage n'aurait jamais permis de se rendre dans le jardin situé sur la parcelle n° 46 à l'ouest du bâtiment ECA n° 198 dès lors que le jardin précité se trouve en contrebas de la placette des Greniers, plusieurs mètres en dessous de celle-ci, compte tenu de la topographie des lieux. Le constructeur relève que cette configuration est largement antérieure à la constitution de la servitude en 1902. Il considère dès lors que la question de savoir si cette servitude a été utilisée ou non, cas échéant doit être radiée, est une question de droit privé qui échappe à la compétence de la municipalité et à l'autorité de céans. En l'absence d'ambiguïté, le constructeur plaide l'existence d'un titre juridique suffisant. Dans ses observations du 22 mars 2010, il a encore relevé à l'appui de ses conclusions que la servitude de passage de 1902 était également destinée à des logements situés dans le bâtiment n° 154. Or, ce bâtiment est précisément celui pour lequel il demande la création de la porte litigieuse.

b) En l'occurrence, la servitude de passage à pied résultant de l'acte du 27 décembre 1901 et inscrite au registre foncier sous le n° 54903 le 27 juin 1902 n'est pas complétée par un plan de géomètre définissant son assiette. En l'état, son contenu est discuté par les parties qui en proposent chacune une interprétation diamétralement différente.

Le droit de passage à pied litigieux remonte à 1902 et devait se pratiquer "conformément à l'état actuel des lieux" pour l'usage, l'utilité et la jouissance des bâtiments nos 154 (logements), 155 (bûcher), 158 (place), 159 (grange, écurie, remise), 160 (jardin) et 161 (les Canteries pré). Il résulte qu'à l'origine cette servitude était ainsi destinée notamment aux logements situés dans l'ancien bâtiment no° 154 (actuel bâtiment ECA n° 198); mais on ignore comment elle se pratiquait à l'époque, si en particulier la façade nord-est de ce bâtiment était borgne, comme elle l'est actuellement et apparemment depuis de nombreuses années. Il résulte par ailleurs du dossier que le bûcher (n° 155) et la grange, remise, écurie (n° 159) ont été détruits dans les années 1930 et qu'un mur sépare depuis cette époque les bâtiments ECA nos 198 et 194 de sorte que cette servitude de passage n'a pas pu être exercée au travers de ce mur. A lire le plan de 1884, ce mur semblait déjà existant, apparemment accolé au bûcher n° 159 de sorte qu'on ne peut pas déterminer comment cette servitude au profit notamment des logements situés dans le bâtiment n° 154 s'exerçait au début du XXe siècle, d'autant moins qu'on ne sait pas si la topographie du terrain a été modifiée dans l'intervalle. A cela s'ajoute encore le fait qu'on ignore combien de logements abritait à l'époque le bâtiment n° 154. En l'état actuel, le bâtiment ECA n° 198 en compte deux, dont les photos au dossier démontrent qu'ils sont relativement anciens; un troisième appartement devrait être aménagé de sorte qu'il est probable que la création de ce logement supplémentaire, impliquerait une aggravation de la servitude prohibée par l'art. 739 CC. On ne peut pas davantage exclure que cette servitude de passage à pied qui n'aurait pas pu être utilisée depuis au moins 1932 ne soit éteinte par renonciation tacite des ayants droit (cf. ATF 128 III 265 consid. 4a). Dans ces circonstances, trop de doutes existent sur l’étendue et le contenu du droit de passage à pied litigieux, de sorte que cette question doit être tranchée par le juge civil avant que ne puisse être délivré le cas échéant le permis de construire la porte dans la façade nord (ou nord-est) du bâtiment. En l'état, faute d'accès suffisant, la construction du projet ne peut pas être autorisée, ce qui conduit à l'annulation de la décision de la municipalité.

4.

Vu l'issue du pourvoi, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens des recourantes tirés notamment de l'art. 80 al. 1 et 2 LATC étant rappelé que la création de la nouvelle fenêtre en façade nord (ou nord-est) du bâtiment ECA n° 198 doit respecter les dimensions et conditions posées par le SIPAL-MS.

5.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. Les recourantes, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un avocat, ont droit à l'allocation de dépens, à charge du constructeur qui supportera les frais de la présente procédure (art. 49 et 55 LPA-VD).