CDAP - AC.2012.0228 - 2014-01-14 - BLANC, CHENUZ, PERRETEN, DACCORD, AUDERSET-PERNET, REBER, TROYON, DESPONT, BAUDAT, Hoirie Serge FAVRE, DURUSSEL, PANCHAUD/Municipalité d'Ormont-Dessus, DIABLERETS-IMMOBILIER SA

1.

Les recours portent sur une autorisation de construire deux bâtiments dont il se pourrait qu'ils abritent des résidences secondaires. Cette autorisation a été délivrée après l'adoption par le peuple et les cantons des art. 75b et 197 ch. 9 al. 2 Cst. Ces dispositions prévoient ce qui suit:

"Art. 75b Résidences secondaires

1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.

2 La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

Art. 197 Dispositions transitoires après acceptation de la Constitution du 18 avril 1999

[...]

9.

Dispositions transitoires ad art. 75b (Résidences secondaires)

1 Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance les dispositions d'exécution nécessaires sur la construction, la vente et l'enregistrement au registre foncier si la législation correspondante n'est pas entrée en vigueur deux ans après l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons.

2 Les permis de construire des résidences secondaires qui auront été délivrés entre le 1er janvier de l'année qui suivra l'acceptation de l'art. 75b par le peuple et les cantons et la date d'entrée en vigueur de ses dispositions d'exécution seront nuls."

2.

Le Tribunal fédéral a admis dans un arrêt de principe que l'art. 75b Cst. (en relation avec l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst.) était directement applicable dès son entrée en vigueur le 11 mars 2012 (ATF 139 II 243).

En effet, l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. ne précisant pas quelles communes sont visées, il ne peut être lu qu'à la lumière de l'art. 75b Cst. Dans la mesure où la disposition transitoire prévoit la nullité des permis de construire délivrés entre le 1er janvier 2013 et la date d'entrée en vigueur de la législation d'exécution, il apparaît que ces deux dispositions sont d'applicabilité directe (consid. 9.1). Le titre de l'initiative, le message du Conseil fédéral et les explications fournies avec le matériel de vote confirment cette interprétation, les discussions ayant toujours mis en avant le moratoire brutal que l'acceptation de l'initiative impliquerait (consid. 9.2). S'agissant de la période ayant couru entre l'acceptation de l'initiative populaire le 11 mars 2012 et le 1er janvier 2013, il apparaît que les champs d'application matériel et spatial de l'art. 75b Cst. sont suffisamment définis: dans la plupart des cas, la notion de résidence secondaire, qui figure dans d'autres dispositions légales, ne prête pas à confusion et, en cas de doute, il y a lieu de lui donner préventivement une interprétation large, la restriction à la garantie de la propriété n'étant que temporaire (le législateur ayant pour mandat de légiférer d'ici au 11 mars 2014); s'agissant des communes visées, le registre fédéral des bâtiments et des logements et le recensement fédéral de 2000 permettent de les déterminer, à tout le moins provisoirement (consid. 10). Selon les principes généraux du droit, la disposition constitutionnelle est applicable à toutes les autorisations de construire délivrées après son entrée en vigueur et les décisions non conformes à cette disposition sont annulables. Si, dès le 1er janvier 2013, l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst. aggrave l'effet juridique de la non-conformité au droit par la nullité, avant cette date, la sanction des autorisations de construire inconstitutionnelles demeure l'annulabilité (consid. 11.1-11.3). Cette solution, qui correspond aux sens et but de l'art. 75b Cst., est corroborée par les déclarations des autorités fédérales et des opposants avant la votation (consid. 11.4-11.5).

Dans un autre arrêt rendu le 22 mai 2013 (ATF 139 II 263), le Tribunal fédéral a jugé que la date déterminante pour l'application de l'art. 75b Cst. était celle de la délivrance du permis de construire. L'autorité appliquant le droit en vigueur au jour où elle statue, la nouvelle disposition est en principe contraignante pour toute autorisation délivrée après le 11 mars 2012, quelle que soit la date à laquelle la demande a été déposée. Alors qu'un permis délivré après le 1er janvier 2013 est nul en vertu de l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst., un permis délivré avant cette date mais après le 11 mars 2012 est annulable (consid. 7). Il y a bien évidemment lieu de réserver les cas de figure particuliers de la protection de la confiance, du refus ou du retard à statuer. Dans la mesure où la demande de permis a été déposée peu avant la date de la votation, les requérants devaient compter avec le risque que la disposition constitutionnelle soit adoptée et devienne dès lors applicable à leur projet de construction (consid. 8).

Dans les communes où le taux de 20% de résidences secondaires est déjà atteint, les permis de construire concernant ces dernières délivrés entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 sont ainsi annulables (ATF 1C_84/2013 du 29 novembre 2013 consid. 2).

3.

En l'espèce, le permis de construire a été délivré le 2 juillet 2012, soit à une date postérieure à l'entrée en vigueur des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. Il n'est pas contesté que la commune concernée présente une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%. La nature du projet litigieux n'est en revanche pas clairement définie. Le 4 octobre 2012, la commune et la constructrice ont conclu une convention de laquelle il résulte que la constructrice s'engage à ce que la moitié au moins de la surface brute de plancher des bâtiments B1 et B2 constitue, non pas des résidences secondaires, mais des résidences principales, des unités d'hébergement commercialisées ou des surfaces commerciales. Le 6 décembre 2013, la constructrice a indiqué, sans plus de précisions, qu'après examen, il était possible que la totalité des lits deviennent des "lits chauds" et que son projet réponde ainsi aux exigences de l'initiative Weber. La question de la nature du projet, déterminante, n'a pas été examinée par l'instance précédente, puisque les nouvelles dispositions constitutionnelles n'ont, à tort, pas été appliquées. Cela étant, il n'appartient pas au tribunal de reconstituer, comme s'il était l'instance précédente, l'état de fait qu'aurait dû comporter la décision attaquée. Dès lors que la constructrice a indiqué qu'elle ne retirait pas son projet de construction, il conviendra en particulier qu'elle apporte à l'autorité intimée les éclaircissements nécessaires sur la nature de son projet.

Il y a donc lieu d'annuler les décisions attaquées ainsi que le permis de construire (dont l'admissibilité n'est en l'état pas démontrée) et de renvoyer la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

4.

Les recours doivent ainsi être admis, les décisions attaquées et le permis de construire, annulés, et la cause renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les frais de justice sont mis à la charge de la constructrice, qui succombe (art. 49 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). Les recourants, qui obtiennent gain de cause, ont droit à des dépens, mis à la charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).