CDAP - AC.2013.0053 - 2013-11-05 - VAUDROZ, GAY, MOTTIER, ROGNON/Municipalité de Leysin, GROSS

1.

a) L’art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) reconnaît la qualité pour recourir à quiconque ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été empêché de le faire (let. a), étant "particulièrement" atteint par la décision attaquée (let. b) et ayant un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la modification de celle-ci (let. c). L’art. 75 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) reconnaît la qualité pour former recours à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Le législateur cantonal n’a pas repris la condition d’une atteinte spéciale ou particulière de l’art. 89 al. 1 let. b LTF. Cette différence rédactionnelle, voulue par le Grand Conseil, avait pour but d’éviter que le tribunal ne procède à un examen de la qualité pour recourir grief par grief (BCG séance du 30 septembre 2008, p. 33 voir notamment l’arrêt AC.2010.0022 du 15 avril 2011 consid. 1d). Sous cette réserve, le tribunal peut donc se référer à la jurisprudence fédérale relative à l’art. 89 al. 1 LTF pour définir la qualité pour recourir (AC.2012.0352 du 28 janvier 2013, consid. 1a)

b) Selon la jurisprudence fédérale, le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174; 115 Ib 508 consid. 5c p. 511). Cette qualité peut être reconnue même en l'absence de voisinage direct, lorsqu'une distance relativement faible sépare l'immeuble du ou des recourants de la construction litigieuse (cf. ATF 121 II 171 consid. 2b p.174 et la jurisprudence citée, où il est fait référence à des distances de 45 m, 70 m ou 120 m). Le critère de la distance n'est pas le seul déterminant; s'il est certain ou très vraisemblable que l'installation ou la construction litigieuse sera à l'origine d'immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins, même situés à une certaine distance, ces derniers peuvent avoir qualité pour recourir (ATF 136 II 281 consid. 2.3.1 p. 285; 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252, 468 consid. 1 p. 470 ; 125 II 10 consid. 3a p. 15; arrêt 1A.179/1996 du 8 avril 1997 in RDAF 1997 I p. 242). Le voisin doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la commune (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252; Message précité, FF 2001 p. 4127; cf. ATF 120 Ib 431 consid. 1 p. 433). Il doit ainsi invoquer des dispositions du droit public des constructions dont l’application est susceptible d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3. p. 133ss).

Le Tribunal fédéral a précisé que l'intérêt pratique et concret du recourant consiste en ceci que le projet de construction ne sera pas réalisé si le grief est admis. Par exemple, un intérêt digne de protection ne peut être dénié au recourant qui fait valoir que l'accès au fonds voisin serait insuffisant dès lors que l'équipement est une condition à l'octroi du permis de construire. Il en va de même pour les griefs concernant la non-conformité à l'affectation de la zone, ou au nombre insuffisant de places de parc ou encore au choix des couleurs et des matériaux de construction (ATF 1C_317/2010 du 15 décembre 2010;1C_236/2010 du 16 juillet 2010). Ainsi, le Tribunal fédéral a reconnu un intérêt digne de protection aux propriétaires riverains pour contester l'autorisation d'immerger deux corps-morts situés à 180 m de la rive en raison des restrictions à la vue dont ils jouissaient depuis le lac sur la rive opposée; cette situation suffisait pour considérer qu'ils étaient atteints de manière spéciale et directe et dans une mesure plus sensible que les autres administrés par l’installation litigieuse (ATF 1C_152/2012 du 21 mai 2012 consid. 2.2). Il a également reconnu un intérêt digne de protection aux recourants domiciliés dans le périmètre d'un plan de réaménagement routier de nature à entraîner une augmentation du trafic à l’horizon 2020 dans la rue desservant leurs habitations (ATF 1C_417/2011 du 4 juin 2012 consid. 1.2, voir aussi l’ATF 1C_2/2010 du 23 mars 2010 consid. 5).

c) En l'espèce, les recourants sont tous propriétaires de biens-fonds directement voisins de la parcelle du constructeur. Les habitations construites sur ces biens-fonds présentent la forme de maisons individuelles de type chalet avec une hauteur et une volumétrie bien inférieures à celles des bâtiments du projet contesté. La réalisation du projet portera une atteinte relativement importante à la vue qui se dégage depuis les habitations construites sur chacune des parcelles des recourants; de plus, il engendrera un trafic supplémentaire relativement important sur la route du Camping entraînant un accroissement des inconvénients (danger, sécurité des piétons) et des nuisances auxquels ils pourront être exposés. Ils sont donc directement touchés par la décision attaquée et ont un intérêt digne de protection à la contester. La qualité pour recourir doit dès lors leur être reconnue.

2.

a) Les recourants estiment que la réglementation de la zone d'affectation mixte est destinée en priorité aux établissements commerciaux, artisanaux ou industriels n'entraînant pas d'inconvénients en dehors de la zone. En outre, ils relèvent que le secteur compris entre la route de la Mosse et la route du Camping ne comporte que des chalets, à l'exception du bâtiment du Service de défense incendie et de secours. Selon les recourants, l'affectation pour l'habitation ne répondrait pas aux critères de destination de la zone. La construction d'un grand nombre d'appartements serait ainsi contraire à la destination de la zone. Les recourants soutiennent aussi que le renvoi aux règles de la zone d'habitations collectives pour la construction de logements s'appliquerait uniquement au calcul de l'indice d'utilisation du sol, mais ne s’appliquerait pas pour fixer la hauteur des constructions. Les recourants insistent sur le fait que l'habitation est l'exception dans la zone d'affectation mixte et qu'il ne serait pas admissible d’appliquer pour les quatre bâtiments projetés la règle exceptionnelle de la zone d'habitations collectives.

b ) Le règlement communal concernant le plan d'extension à la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat les 10 janvier 1979, 31 mai 1985 et par le département compétent le 17 juin 2011 (RPE), divise le territoire communal en différentes zones (art. 4 RPE) et prévoit notamment une zone d'affectation mixte régie par les articles 41 à 45 RPE. Ces dispositions sont formulées dans les termes suivants:

"Art. 41- Affectation

Cette zone est affectée aux établissements commerciaux, artisanaux ou industriels n'entraînant pas d'inconvénients en dehors de la zone.

L'habitation peut en outre y être autorisée, lorsqu'elle est compatible avec les exploitations avoisinantes.

(…)

Art. 43- Hauteur maximum

La hauteur des façades à la corniche réelle ou fictive, mesurée dans l'axe de chaque façade dès le niveau du terrain naturel, est de 6 m. au plus. La municipalité peut toutefois accorder des dérogations pour des superstructures indispensables aux besoins de l'exploitation.

Art. 44 - Indice d'utilisation

Le volume constructible est de 3 m3 par m2 de terrain.

Pour les bâtiments ou partie de bâtiments affectés à l'habitation, les règles de la zone d'habitations collectives B (art. 24bis) sont applicables".

Par ailleurs, le règlement communal comprend un chapitre 5 régissant les zones d'habitations collectives A et B. La zone A est régie par les art. 15 à 24 RPE qui fixent les règles de destination, l'ordre des constructions, les distances aux limites, l'indice d'utilisation ou coefficient d'utilisation du sol (art. 10), le nombre d'étages, qui est limité à cinq y compris le rez-de-chaussée et les combles, et la hauteur des bâtiments, limitée à 15 m. au maximum pour les toitures à pans inclinés et à 12 m. pour les bâtiments à toiture plate. En ce qui concerne les toitures, l'art. 23 RPE prévoit que les toitures doivent être à pans, sauf dans les cas exceptionnels ou le toit plat s'intègre manifestement mieux avec ceux des constructions avoisinantes; mais les bâtiments de moins 150 m2 de surface bâtie ne peuvent bénéficier de cette exception.

La zone d’habitation collective B est régie par une seule disposition réglementaire, soit l'art. 24bis RPE dont la teneur est la suivante:

"Art. 24bis – Nombre d'étages et hauteur

Dans la zone hachurée (zone d'habitations collectives B), le nombre des étages est de quatre, rez-de-chaussée et combles compris, la hauteur est limitée à 12 m. Pour le surplus, les autres dispositions du chapitre 5 sont applicables".

A la demande du tribunal, la municipalité a produit le 15 juillet 2013, le préavis municipal relatif à l'adoption de la première version du règlement communal. Il s'agit du préavis 1/1977 du 7 février 1977. En ce qui concerne la zone d'affectation mixte, le préavis comporte les précisions suivantes:

"(…)

Dans les dispositions des règlements précédents, il manquait une zone permettant l'implantation d'établissements commerciaux, artisanaux ou industriels dont certains existent déjà et sont nécessaires pour assurer des activités dans la commune.

La création d'une zone mixte sise dans la partie de l'agglomération où déjà l'industrie a trouvé place permettra, nous le souhaitons, l'implantation d'activités susceptibles d'apporter à l'éventail économique local des éléments nouveaux et actifs.

(…)"

Pour la zone d'habitations collectives, on trouve les explications suivantes dans le préavis municipal:

"(…)

Enfin, cette zone collective pourrait être séparée en deux parties afin d'assurer mieux une meilleure harmonisation des volumes à construire avec ce qui existait déjà aux alentours ou au caractère de la zone voisine.

La zone collective A comprendrait les bâtiments qui peuvent atteindre cinq étages, rez compris.

La zone collective B serait destinée à assurer la transition dont nous parlons par ailleurs et de ce fait la hauteur maximum a été réduite à 12 m. et le nombre d'étages à trois sur rez.

(…)"

La commission du Conseil communal chargée de l'étude du plan des zones et du règlement sur la police des constructions (ci-après commission du conseil) a formulé les remarques suivantes concernant le plan des zones, en proposant des modifications touchant à la zone d'affectation mixte:

"(…)

2) Classées dans la zone d'affectation mixte les parcelles No 557 Laub, propriétaire Crédit Foncier Vaudois, No 558, propriétaire M. Silvio Meili et No 559, propriétaire M. André Rieben. La propriété du CFV ne subirait aucun préjudice à être classée en zone d'affectation mixte, car il est stipulé à l'art. 44 al. 2 du règlement que "pour les bâtiments ou partie de bâtiments affectés à l'habitation, les règles de la zone d'habitations collectives B sont applicables".

Concernant la parcelle No 558, il est à relever qu'avec la proposition ayant fait l'objet de la mise à l'enquête publique, cette parcelle serait affectée en deux zones différentes, la partie nord étant déjà en zone d'affectation mixte. Cette affectation répond à la demande formulée des propriétaires des parcelles 558 et 559".

(…)"

Enfin, la commission du conseil adhère à la proposition du préavis municipal tendant à la création d'une zone d'habitations collectives B, dans laquelle le nombre des étages est limité à 4, rez-de-chaussée compris et combles comprises, au lieu de 5 étages pour la zone d'habitations collectives A, la hauteur étant limitée à 12 m., au lieu de 15 m. pour la zone A.

La réglementation communale et le plan des zones ont ainsi été adoptés par le Conseil communal de Leysin le 16 décembre 1977. Il est à relever qu'un immeuble d'habitations collectives de 4 niveaux a été construit depuis lors sur la parcelle 557 alors que le bâtiment existant sur le fond voisin (parcelle 559) a la forme d'un chalet d'un niveau avec combles habitables.

c) Il ressort du préavis municipal que la création de la zone d'affectation mixte était destinée principalement à l'implantation d'établissements commerciaux, artisanaux ou industriels dans le but d'assurer un espace propice pour l’accueil et la création d’activités dans la commune. Cette zone a été localisée dans la partie de l'agglomération où l'industrie avait déjà trouvé une place, la planification étant destinée à encourager l'implantation d'activités susceptibles d'apporter des éléments nouveaux et positifs à l'économie locale. La commune n'a toutefois pas voulu exclure le logement de cette zone. Elle aurait pu limiter la construction de logements aux seuls besoins des entreprises implantées dans la zone, mais en créant une zone d'affectation mixte, la commune a autorisé l'implantation d'immeubles de logements sans rapport avec les bâtiments des entreprises implantées dans la zone, mais seulement dans la mesure où une telle affectation était compatible avec les exploitations avoisinantes. En d'autres termes, la commune a effectivement voulu donner la priorité à l'implantation d'activités artisanales, industrielles ou commerciales dans la zone mixte, tout en acceptant les logements mais à condition que ceux-ci soient compatibles avec les entreprises et exploitations situées dans le voisinage. Il était par ailleurs admis que les exploitations autorisées dans la zone pouvaient entraîner des inconvénients à l'intérieur de cette zone, puisque l'art. 41 al. 1 RPE précise que ces activités ne devaient pas entraîner d'inconvénients en dehors de la zone.

L'interprétation de cette disposition doit être mise en rapport avec le fait que la réglementation communale a été adoptée à une époque où le droit fédéral de la protection de l'environnement n’avait pas encore été adopté. Il n'existait donc aucune règle permettant d'évaluer, d'apprécier et de limiter les nuisances des entreprises selon des seuils déterminés, comme c'est le cas actuellement avec l'ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB; RS 814.41). La définition de la zone d'affectation mixte correspond d'ailleurs à celle du degré de sensibilité III prévue par l'art. 43 al. 1 let. C OPB, applicable dans les zones où sont admises des entreprises moyennement gênantes, notamment dans les zones d'habitations et artisanales (zone mixte) ainsi que dans les zones agricoles. Ainsi, la priorité donnée aux activités industrielles, artisanales ou commerciales de la zone d'affectation mixte est une priorité qui concerne essentiellement les nuisances admissibles dans la zone, l'affectation à l’habitation n'étant admissible que dans la mesure où cette destination est compatible avec les exploitations avoisinantes et les inconvénients qu’elles peuvent provoquer. La règle communale, pour autoriser l’affectation au logement, implique donc d’examiner quelles sont les exploitations existantes dans le secteur concerné pour déterminer si l’habitation est compatible avec les exploitations avoisinantes.

A cet égard, comme les recourants le relèvent, le secteur compris entre la route de la Mosse au nord, la route du Suchet à l'ouest et la route du Camping au sud est composé essentiellement de chalets individuels, à l'exception du bâtiment communal destiné à la police du feu, à la poste et au service de police. La parcelle 548 du constructeur est entourée au nord et à l'ouest par des habitations individuelles (chalets), et au sud de la route du Camping, par le camping exploité par le promoteur du projet. On trouve d'ailleurs, entre la route du camping et la route du Suchet, un immeuble d'habitations collectives exploité sous la forme d'un établissement médico-social pour personnes âgées qui a été construit selon les règles de la zone d'habitations collectives B avec quatre niveaux habitables et une hauteur de 10 m. à la corniche. Le secteur situé au nord de la route de la Mosse est en revanche occupé par des établissements industriels; il en va de même pour le secteur situé à l’ouest de la route du Suchet et au nord de cette voie après son intersection avec la route de la Mosse. Ces établissements industriels ne sont toutefois pas situés dans le voisinage direct de la parcelle 548 du constructeur. L’établissement industriel le plus proche se situe à une distance d'environ 100 m. de la parcelle 548, dont il est séparé par un secteur d'habitations individuelles situé au sud de la route de la Mosse. Par ailleurs, la construction communale réservée au service de défense incendie et de sécurité, à la poste et à la police communale, n'est pas de nature à entraîner des nuisances sur la parcelle 548, qui est séparée de cet immeuble par les parcelles 632 et 1196 des recourants Jean-Marc Grognon et Pierre-Alain Vaudroz. La construction d'habitations collectives sur la parcelle 548 n’apparaît ainsi pas contraire à la zone d'affectation mixte compte tenu du voisinage existant.

Il est vrai qu’une telle affectation renforce le caractère résidentiel du secteur et va en quelque sorte à l'encontre de l'objectif recherché par la municipalité lors de la définition de cette zone en 1977, qui était destinée à promouvoir l'arrivée de nouvelles activités économiques dans la commune. Toutefois, le caractère résidentiel de ce secteur particulier constitue probablement déjà une entrave à l'implantation de nouvelles activités sur la parcelle 548 et l'affectation à l'habitation n'est pas en elle-même contraire au texte de la réglementation qui autorise à la fois des activités artisanales et industrielles ou commerciales et le logement. La question des nuisances des activités admises dans la zone est d'ailleurs maintenant régie exclusivement par le droit fédéral de la protection de l'environnement (voir ATF 124 II 517 consid. 4a p. 521 ainsi que l'ATF 2C_1017/2011 du 8 mai 2012 consid. 4.4).

Le tribunal arrive ainsi à la conclusion que la municipalité est restée dans les limites d’une appréciation de l’ensemble des circonstances en considérant que l'affectation projetée par le projet contesté était conforme à la zone d'affectation mixte du règlement communal.

3.

Les recourants critiquent également la hauteur des constructions prévue à 12 m. à la corniche; ils estiment que le renvoi prévu par l’art. 44 al. 2 RPE aux règles de la zone d'habitations collectives B concernerait uniquement l'indice d'utilisation du sol et non la hauteur.

Le titre marginal de l'art. 44 RPG précise que cette disposition règlemente l'indice d'utilisation du sol; on pourrait donc en déduire que le renvoi prévu par l’alinéa 2 aux règles de la zone d'habitations collectives B concernerait uniquement l'indice d'utilisation applicable aux bâtiments d’habitation. Toutefois, l'indice d'utilisation est règlementé à l'art. 18 RPE pour la zone d'habitations collectives A. Il est fixé aux deux tiers de la parcelle. Or, l'art. 44 al 2 RPE ne renvoie pas à cette disposition pour définir les règles applicables à la construction d'habitations, mais bien à l'art. 24 bis RPE qui définit la zone d'habitations collectives B par rapport à la zone d'habitations collectives A en limitant le nombre d'étages à 4, rez-de-chaussée compris, au lieu de 5 pour la zone d'habitations collectives A et en limitant aussi la hauteur à 12 m. au lieu de 15 m. Dans ces conditions, il apparaît que la commune a voulu que les prescriptions dimensionnelles concernant la hauteur des bâtiments et le nombre de niveaux de la zone d'habitations collectives B s'applique aux bâtiments d'habitations compris dans la zone d'affectation mixte. Si l'autorité communale avait voulu rendre applicable seulement le critère relatif à l'indice d'utilisation du sol, seul un renvoi à l'art. 17 RPE aurait suffi, puisque la question de la hauteur dans la zone d'affectation mixte était déjà réglée à l'art. 43 avec un maximum de 6 m. au plus par rapport au terrain naturel.

Il est vrai que la hauteur de 12 m. forme un contraste important avec les chalets construits dans le voisinage direct de la parcelle 548, mais cette question sera examinée dans le cadre du grief des recourants concernant l'intégration et l'esthétique du projet contesté.

4.

Les recourants ont encore formé différents griefs de forme sur la précision des documents mis à l'enquête publique, notamment en ce qui concerne l'altitude du terrain naturel aux angles des bâtiments projetés, ainsi qu'à l’axe des façades sud les plus dégagées. En cours de procédure, le constructeur a produit les documents complétant le dossier de l'enquête publique en apportant les précisions nécessaires sur l'altitude du terrain naturel aux angles des quatre bâtiments projetés (plans de l'ingénieur géomètre P. A. Droux du 25 avril 2013). Un plan des aménagements extérieurs réalisé par les architectes du projet, et produit dans la procédure par le conseil du constructeur en annexe à sa correspondance du 26 juillet 2013, précise aussi l'altitude moyenne du terrain naturel au droit des façades les plus dégagées. Ces nouveaux plans n'apportent pas de modifications du projet mais complètent les données sur l'altitude du terrain naturel qui manquait sur les documents de l'enquête publique. Le permis de construire fait expressément référence à ces documents. Il est vrai que le permis de construire, daté du 7 décembre 2012, a probablement été complété ultérieurement dans le cadre de la procédure de recours, ce qui n’apparaît pas contraire aux art. 103, 116 et 117 LATC puisque le tribunal peut aussi réformer un permis de construire en fixant les conditions nécessaires au respect des plans et règlements en vigueur dans les limites fixées par l’art. 117 LATC (voir arrêt AC.2012.0354 du 24 septembre 2013 consid. 3d ; voir aussi , l’ arrêts AC.1999.0048 du 20 décembre 2000 consid. 11a) .

5.

a) Les recourants critiquent l'intégration des bâtiments ainsi que leur architecture. Ils relèvent que tous les bâtiments du secteur compris entre la route de la Mosse, la route du Camping et la route du Suchet ont une hauteur à la corniche qui n'excède pas 6 m. La décision autorisant le projet contesté avec une hauteur de 12 m. reviendrait d’une part à violer la règle générale sur la hauteur des constructions et à faire de la règle exceptionnelle de l’art. 24 bis RPE une règle générale, et d’autre part, à contourner non seulement les règles sur la hauteur des constructions, mais encore celles sur leur affectation. L’application de l'art. 24 bis RPE aurait pour effet de détourner la règle générale de la zone d'affection mixte, qui prévoit une hauteur maximum de 6 m. par rapport au terrain naturel. Les recourants estiment que la municipalité n'a pas respecté la volonté du législateur communal en autorisant massivement l'habitation dans un secteur qui devait être réservé en priorité aux activités économiques; elle aurait ainsi violé les dispositions de la réglementation communale sur l'intégration des constructions et la clause générale d'esthétique prévue par la loi cantonale. Les recourants relèvent que les quatre bâtiments projetés n'ont plus rien à voir avec les bâtiments existants du voisinage, qui forment un quartier de chalets harmonieux, ni d’ailleurs avec le camping et qu’ils nuiraient indiscutablement à la station touristique de Leysin. La position des bâtiments à l'entrée du village nuirait au caractère de la station par leur aspect.

b) L'art. 51 RPE règlemente l'esthétique des constructions de la manière suivante:

"Art. 51 Esthétique

La municipalité peut prendre toutes les mesures pour éviter l'enlaidissement du territoire communal.

Les constructions, agrandissements, transformations de toutes espèces, les crépis et les peintures, les affiches, etc. de nature à nuire au bon aspect des lieux sont interdits."

Par ailleurs, l'art. 55 règlemente l'intégration des constructions dans le site. Cette disposition est formulée comme suit:

"Art. 55 Intégration dans le site

Pour des raisons d'orientations générales et d'esthétique, la municipalité peut imposer une autre implantation que celle prévue par le constructeur; il en va de même en ce qui concerne la pente des toitures, le matériau de couverture de celles-ci et l'orientation des faites."

Ces dispositions ont une portée semblable à la cause d'esthétique prévue par l'art. 86 LATC dont la teneur est la suivante:

"Art. 86 Règle générale

La municipalité veille à ce que les constructions, quelque soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègre à l'environnement.

Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de la valeur historique, artistique ou culturelle.

Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords."

Un projet de construction peut être interdit sur la base de ces dispositions même s'il est conforme aux autres dispositions cantonales et communales qui lui sont applicables en matière de police des constructions. Mais il faut que les possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 Ia 346 consid. b; 101 Ia 223 consid. 6c). Une intervention de l'autorité de recours sur la base de l'art. 86 LATC ne peut en effet s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux. Ce sont en effet ces textes qui définissent l'orientation que doit suivre le développement des localités. S'il faut admettre que les plans des zones ont un caractère de généralité qui les empêche de prendre en considération toutes les situations particulières d'une portion restreinte du territoire, les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut être tenu compte de ces situations. Ainsi, lorsqu'un plan des zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire, basée sur l'art. 86 LATC en raison du contraste que formerait par son volume le bâtiment projeté avec les constructions voisines, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Tel est le cas lorsqu'il s'agit de protéger un site ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 I a 213, consid. 6c, p. 222-223).

L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la décision communale (art. 98 LPA-VD). Cependant, lorsque la clause générale d'esthétique n'a pas pour seul but d'assurer l'intégration de nouvelles constructions et donne un contenu concret à la réglementation de la zone le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à l'opportunité en application de l'art. 33 al. 3 let. b LAT (voir notamment les ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1 ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b et l'arrêt TA AC 94/0062 du 9 janvier 1996 consid. 3 c aa/c bb p. 9 à 10). Le libre pouvoir d'examen ne permet toutefois pas au tribunal de substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité communale (voir ATF 114 Ia 247 - 248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).

En l'espèce, il est indéniable que le projet contesté qui prévoit quatre immeubles de forme rectangulaire, avec une implantation proche d'un carré, et une hauteur de l'ordre de 12 m. à la corniche avec quatre niveaux habitables, modifie considérablement l'aspect du secteur litigieux composé essentiellement de chalets individuels sur un niveau et du camping caravaning situé de l'autre côté de la route du camping au sud. Ce contraste résulte du fait que les constructions des recourants, affectées à l'habitation, n'exploitent pas toutes les possibilités de la zone d'habitation collective B. Il est vrai que les dimensions des parcelles entourant la parcelle 548 du constructeur sont telles qu'elles ne permettraient pas l'édification de bâtiments avec quatre niveaux habitables. Mais, le contraste formé entre le projet contesté et les habitations du recourant résulte de l’application de la règle communale qui, dans la zone d’affectation mixte, autorise une hauteur de 12m avec quatre niveaux habitables, hauteur qui n’est en elle-même pas en harmonie avec la hauteur admise pour les constructions artisanales et industrielles limitées à 6m. dans la zone. Certaines réalisations dans la zone d’affectation mixte présentent une disparité avec les constructions avoisinantes en raison de leur hauteur. Il s’agit notamment du bâtiment d’habitations collectives autorisé sur la parcelle n° 557, dont l’implantation sur une parcelle qui domine le secteur est particulièrement malencontreuse, aussi par rapport aux dimensions du chalet situé directement à côté. L'on ne peut toutefois pas considérer que ce type de construction aurait été exclu de la zone ou ne serait pas conforme à l’intention du législateur communal dès lors que la Commission du Conseil communal a expressément étendu la zone d’affectation mixte sur la parcelle n° 557, pour le motif notamment que les règles de la zone d’habitations collectives B étaient applicables et permettaient ainsi ce type de réalisation.

Le tribunal doit considérer que l’autorité communale, en autorisant le projet contesté, est restée dans les limites de son pouvoir d’appréciation que lui réserve la jurisprudence en matière d’esthétique (ATF 115 1a, 114 consid. 3d, p. 118-119).

Le tribunal relèvera au surplus que les toitures plates végétalisées prévues par le projet contesté sont de nature à assurer une meilleure intégration des constructions dans le territoire communal, en raison de la position du terrain au bas de la station; les toitures plates végétalisées assurent ainsi une bonne intégration dans le site. Le tribunal a en outre eu l’occasion de constater dans sa jurisprudence que la végétalisation des toitures présente de nombreux avantages favorables à la protection de l’environnement et répond à des intérêts publics importants (voir arrêts AC.2009.0076 du 23 avril 2010, consid. 4d et AC.2009.0246 du 28 février 2011, consid. 6b). Cette situation justifie la dérogation que la municipalité a pu accorder pour les toitures plates en application de l’art. 23 RPE, applicable par le renvoi de l’art. 24 bis in fine RPE.

6.

Les recourants font encore valoir différents griefs concernant la décision municipale:

a) Les recourants reprochent à la commune d’avoir calculé la surface brute de plancher utile selon les critères de l’art. 18 RPE alors qu’à leur avis, il y aurait lieu d’appliquer la nouvelle norme SIA SN.504 421, édition 2004. Toutefois, le tribunal constate que le renvoi de l’art. 44 al. 2 RPE à la zone d’habitations collectives B est admissible et que l’art. 18 RPE est applicable par le renvoi de l’art. 24 bis in fine RPE. L’art. 18 RPE prévoit, pour le calcul de la surface brute de plancher, l’application de la norme ORL 514 420, édition de 1966. La municipalité ne devait pas appliquer une autre norme sans risque de violer l’art. 18 RPE. De nombreux règlements communaux renvoient d’ailleurs à la norme ORL pour le calcul de l’indice ou du cœfficient d’utilisation du sol, de sorte que le tribunal applique régulièrement cette norme dans sa jurisprudence (voir par exemple arrêts AC.2011.0256 du 21 mai 2013, consid. 10; AC.2010.0067 du 13 janvier 2011, consid. 3; AC. 2010.0017 du 11 août 2010, consid. 6; AC.2007.0240 du 31 décembre 2008, consid. 8; AC.2004.0208 du 23 novembre 2004, consid. 3). Au surplus, l’exigence du coefficient d’utilisation du sol prévue par l’art. 18 RPE ne concerne que les surfaces affectées au logement et le projet respecte largement l’indice d’utilisation du sol de 3m3 par m2 de terrain prévu par l’art. 44 al. 1 RPE (soit un volume hors sol d’environ 16500 m3 pour une capacité totale de 20'000 m3).

b) Les recourants critiquent encore le plan des aménagements extérieurs en ce sens que le minimum des plantations obligatoires à prévoir selon l’art. 78 RPE ne serait même pas indiqué sur le plan. Toutefois, le constructeur a produit, en cours de procédure, un nouveau plan des aménagements extérieurs qui reporte les plantations prévues conformément à l’art. 78 RPE, plan qui est intégré comme une condition au permis de construire (voir ci-dessus consid. 4).

c) Les recourants critiquent aussi le fait que le permis de construire ne désigne pas les appartements adaptés prévus par le projet contesté. Toutefois, il ressort clairement de la lecture du dossier de plans mis à l’enquête publique que les deux premiers niveaux du bâtiment D sont conçus avec des logements adaptés. Il va par ailleurs de soi que le permis de construire se rapporte aux plans qui ont fait l’objet de l’enquête publique et donne ainsi une force contraignante à ces indications sans qu’il soit nécessaire d’ajouter une condition spécifique sur ce point. La distinction des logements adaptés par rapport aux autres logements prévus par le projet contesté se remarque d’ailleurs par l’organisation des sanitaires de chacun des logements, la réalisation du bâtiment D devant être conforme à ces plans.

d) En ce qui concerne l’application de l’ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012 (RS 702), le permis de construire comporte une condition désignée mention "résidence principale". Cette condition est formulée dans les termes suivants:

"En vertu de l’article 6 al. 2 de l’ordonnance fédérale sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et de l’article. 962 du CC, l’inscription d’une mention «Résidence principale» au registre foncier est requise par l’autorité, dès la délivrance du présent permis de construire pour la construction de 4 bâtiments A/B/C/D (surface commerciale, centre médical, appartements adaptés et logements) et de 2 parkings souterrains sous les bâtiments A/B et C/D avec Abris PCi."

Cette mention est conforme à l’art. 6 de l’ordonnance sur les résidences secondaires. Celle-ci n’est d’ailleurs pas contestée par les parties.

e) Enfin, le tribunal constate que l’indication de l’avis de l’enquête publique concernant le projet contesté n’est pas clair et ne mentionne pas l’existence de quatre bâtiments distincts. Cette informalité n’a toutefois pas porté à conséquence dès lors que plus de 250 personnes habitant Leysin ont pu former opposition au projet tel que mis à l’enquête publique.

7.

Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision communale maintenue. En ce qui concerne la répartition des frais et dépens, il faut tenir compte du fait que le recours est rejeté sur la base d'un plan des aménagements extérieurs qui ne figurait pas au dossier d'enquête et qui est resté inconnu jusqu'à la procédure de recours devant la CDAP. Il faut donc mettre une partie des frais à la charge du constructeur pour ce motif et réduire aussi dans la même proportion les dépens en faveur du conseil du constructeur et de la municipalité (voir les art. 49 al. 2 et 56 al. 1 LPA-VD).