CDAP - AC.2015.0279 - 2016-07-25 - DE NECKER KIPLING & CIE SA, AEBLHS Sàrl, LEADING ESTATE Sàrl/Municipalité d'Yverdon-les-Bains

A.

Dans la Commune d'Yverdon-les-Bains, le quadrilatère délimité par la rue St-Roch (à l'ouest), l'avenue Haldimand (au sud), la rue de l'Industrie (à l'est) et les voies CFF (au nord) est régi par le plan de quartier "St-Roch – Haldimand – Industrie" (ci-après : PQ St-Roch) et son règlement, approuvés préalablement par le Département le 29 août 2013 et en vigueur depuis le 9 octobre 2013. Le secteur est proche de la gare et du centre-ville. Auparavant, il était principalement occupé par d'anciens locaux d'entreprises qui se sont désormais relocalisées en périphérie et par des bâtiments vétustes d'époques différentes. Ces bâtiments ont été démolis au profit des constructions dont il sera question plus loin. Le front bâti situé le long de la rue St-Roch et de l'avenue Haldimand avec, à l'angle, l'immeuble propriété de l'assureur Bâloise, a été en revanche maintenu.

Le plan de quartier prévoit 5 périmètres de construction autour d'un parc de verdure. Les périmètres 4 et 5, imbriqués l'un dans l'autre, avec, au centre, un patio, prolongent le bâti existant le long de l'avenue Haldimand. Ces périmètres sont séparés du périmètre 3 par un cheminement, perpendiculaire à l'avenue Haldimand, qui relie l'avenue au parc. Le périmètre 3 est prévu en retrait de la rue Haldimand, dont il est séparé par une place arborisée qui occupe l'angle formé par l'avenue Haldimand et la rue de l'Industrie. Ce périmètre est prolongé, le long de la rue de l'Industrie et de la voie CFF, par le périmètre de construction 2.

Le plan de quartier a pour objet de mettre en valeur le potentiel urbain du site et de réaliser un aménagement cohérent et rationnel de l'ensemble du périmètre (art. 1.1 al. 1 du règlement).

Le rapport d'aménagement selon l'art. 47 OAT, établi au mois de juillet 2012, mentionne ce qui suit au sujet de la création et du maintien du milieu bâti (p. 19) :

"Le PQ définit une zone à bâtir de forte densité affectée principalement à l'habitation.

Le projet permet une insertion intéressante des constructions dans le tissu bâti existant par les options suivantes :

- densification et hauteur des constructions adaptées au bâti conservé;

- front bâti le long de l'avenue Haldimand et de la rue de l'Industrie, qui va être élargie et mise à double sens;

- ordre contigu des constructions définissant un véritable îlot urbain;

- création d'une place publique sur l'avenue Haldimand, de sorte à ménager un passage entre la rue et le cœur vert de l'îlot;

- suppression des cases de stationnement sur les trottoirs de l'avenue Haldimand, de sorte à créer un espace public généreux;

- limitation du stationnement en surface, grâce au parking couvert et à l'application d'un facteur de réduction;

- attribution d'une partie des rez-de-chaussée aux activités, en lien avec la place."

Il indique également qu'en plus de la densification du centre-ville, le projet doit favoriser la mixité des affectations, savoir environ 75 % de la surface de plancher déterminante (SPd) dévolue à l'habitation et environ 25 % de celle-ci prévue pour les commerces, activités et services compatibles avec l'habitation (p. 23).

B.

Le 23 avril 2014, la Municipalité d'Yverdon-les-Bains (ci-après : la municipalité) a autorisé la construction de quatre immeubles de logements et mixtes, de parkings souterrains et d'un couvert à voitures sur les parcelles 2289, 2290 et 2292 à 2302, situées dans le périmètre du PQ St-Roch, dont De Necker Kipling & Cie SA était alors le promettant-acquéreur. Le projet a fait l'objet d'une enquête publique ouverte du 23 novembre au 22 décembre 2013. A la rubrique "conditions particulières communales", le permis de construire prévoit que les activités accessibles au public au rez-de-chaussée doivent faire l'objet d'une nouvelle enquête publique afin d'affecter les locaux.

C.

L'affectation de la plupart des lots de PPE était indiquée sur les plans mis à l'enquête en 2013. Il en allait ainsi des bureaux situés au rez-de-chaussée du périmètre 5 du PQ St-Roch, en continuité du front bâti de l'avenue Haldimand, qui étaient destinés à une gérance immobilière (Foncia). Il en allait de même des locaux donnant sur le parc arborisé, au rez-de-chaussée et à cheval sur les périmètres 4 et 5 du PQ St-Roch, destinés à l'Armée du Salut, précédemment installée sur le site. En revanche, les plans initiaux indiquaient que l'affectation des lots C2 et C3, devenus dans l'intervalle propriété d'AEBLHS Sàrl, et du lot C4, désormais propriété de Leading Estate Sàrl, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble implanté sur le périmètre 3 du PQ St-Roch, était "à définir". En cours de construction, l'affectation de ces lots à l'usage de cabinet de dentiste, de même que le changement d'affectation du lot C1, sis au rez-de-chaussée du secteur 5, de bureau en commerce, d'une part, ainsi que le changement d'affectation des lots B12 à B15, situés dans les étages du bâtiment prévu en secteurs 4 et 5 du PQ St-Roch, de bureaux en logements, d'autre part, ont fait l'objet d'une demande d'autorisation complémentaire devant la municipalité, le 12 mai 2015. L'enquête publique, qui s'est déroulée du 25 juillet au 23 août 2015, a suscité l'opposition de l'Association vaudoise pour la construction adaptée aux handicapés (AVACAH), le 19 août 2015.

D.

AEBLHS Sàrl et Leading estate Sàrl sont des sociétés à responsabilité limitée inscrites au registre du commerce, actives dans le domaine immobilier. Elles souhaitent installer une clinique dentaire dans les lots C2, C3 et C4 qu'elles ont achetés à De Necker Kipling & Cie SA. Cette clinique ferait partie d'un réseau déjà implanté à Lausanne, Avenches, Payerne, Estavayer-le-Lac et Montreux à l'enseigne de "Dentalys". L'ouverture prochaine d'une clinique dentaire à Yverdon-les-Bains, à l'adresse des lots litigieux, est annoncée sur le site internet de Dentalys (à l'adresse www.dentalys.ch). Ces cliniques reçoivent les urgences dentaires avec ou sans rendez-vous. Les consultations d'urgence sont effectuées le jour même, lors des heures d'ouverture des cabinets.

E.

Par décision du 1er septembre 2015, la municipalité a accepté les changements d'affectation, en particulier le changement d'affectation du lot C1 de bureau en local de tatoueur, mais a refusé l'affectation des lots C2 à C4 à l'usage de cabinet dentaire sur la base de l'art. 7.1 al. 2 du règlement du plan de quartier au motif qu'elle désirait valoriser ce rez-de-chaussée, de surcroît devant un parc public, par une/des activité(s) ouvertes aux habitants et aux visiteurs. Elle a levé l'opposition formée par l'AVACAH.

F.

Par l'intermédiaire de l'avocat Paul-Arthur Treyvaud, De Necker Kipling & Cie SA, AEBLHS Sàrl et Leading estate Sàrl ont saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : la CDAP), le 2 octobre 2015, d'un recours dirigé contre la décision du 1er septembre 2015, concluant à son annulation, soit à sa réforme en ce sens que l'affectation des lots C2 à C4 à une activité de dentisterie est autorisée, de même qu'à la délivrance du permis de construire sollicité.

Le 4 décembre 2015, l'autorité intimée, sous la plume de son conseil, a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

Le 15 février 2016, l'avocat Paul-Arthur Treyvaud a déposé un mémoire complémentaire pour la société De Necker Kipling & Cie SA.

Par l'intermédiaire de l'avocat Jérôme Bénédict, désormais constitué, AEBLHS Sàrl et Leading estate Sàrl ont déposé des déterminations, en date du 21 avril 2016.

G.

Le 9 juin 2016, le tribunal a tenu une audience, avec inspection locale. S'y sont présentés : pour la recourante De Necker Kipling & Cie SA, Ivan Cousin, administrateur président et Paul Fichot, administrateur vice-président, assistés de l'avocat Paul-Arthur Treyvaud; pour la recourante AEBLHS Sàrl, Herbert Stephani, associé-gérant et, pour la recourante Leading estate Sàrl, outre Herbert Stephani, gérant, Pascal Gerber, gérant président, assistés de l'avocat Jérôme Bénédict et accompagnés d'Agim Limani, qui a pris place dans le public; pour l'autorité intimée, Laurent Thiémard, responsable de la police des constructions, assisté de l'avocat Patrice Girardet.

Le procès-verbal de l'audience, adressé aux parties le 24 juin 2016, est partiellement retranscrit ci-dessous :

"Le représentant de la municipalité rappelle que le projet, qui consiste dans la construction de quatre immeubles de logements et mixtes à l'endroit que délimite le plan de quartier "St-Roch – Haldimand – Industrie" (ci-après : le plan de quartier), fait suite à la démolition du site précédent et a nécessité de reloger un certain nombre d'occupants dans les nouveaux bâtiments. A titre d'exemple, il cite l'Armée du Salut. Il en est allé de même pour des occupants de bureaux.

Sur les plans initiaux, la constructrice De Necker Kipling & Cie SA a fait figurer les affectations des locaux, lorsqu'elles étaient connues. On peut ainsi voir que certains lots étaient affectés à l'usage de bureaux. En revanche, l'affectation des trois lots litigieux, correspondant à tout le rez-de-chaussée du secteur 3 du plan de quartier, qui n'était pas encore connue à cette époque, est indiquée sur les plans par le terme "à définir". L'affectation de ces lots en clinique dentaire, de même que la modification d'affectation d'autres lots a fait l'objet d'une mise à l'enquête complémentaire et a conduit à la décision attaquée.

D'après le représentant de la municipalité, la définition de l'affectation (après une "affectation zéro") ainsi que la modification de celle-ci, si elles touchent les droits des tiers, nécessite une mise à l'enquête publique complémentaire et, cas échéant, la délivrance d'autorisations spéciales. Ainsi, la réaffectation d'un magasin en un café nécessitera une mise à l'enquête publique complémentaire. Mais, il en irait différemment si le but reste identique, par exemple si un magasin reste un magasin. Dans le cas présent, la municipalité a refusé l'affectation de trois lots en clinique dentaire mais a accepté la réaffectation d'un bureau situé dans le secteur 5 du plan de quartier en local de tatoueur au motif que ce changement rendait le lieu plus vivant. L'affectation en local de tatoueur est d'après la municipalité plus conforme à l'affectation prévue par le plan de quartier qu'un bureau, car elle améliore en quelque sorte la situation.

S'agissant du refus litigieux, le représentant de la municipalité expose que les lots achetés par les recourantes, bien qu'en retrait de l'Avenue Haldimand, donnent sur une place et sur un espace de verdure, et constituent une charnière, à la croisée de plusieurs cheminements. La municipalité ne souhaite pas avoir affaire à une "vitrine blanche" de dentiste, mais veut respecter la volonté du législateur de prévoir une affectation "dynamique". Des locaux destinés à une activité de dentiste sont envisageables, mais dans les étages. D'après le représentant de la municipalité, l'Armée du Salut respecte l'exigence d'ouverture au public imposée par le plan de quartier et rappelle que, dans le cadre de la négociation du plan de quartier et du projet, l'Armée du Salut a négocié pour pouvoir garder pignon sur rue. Les locaux qui lui sont attribués sont situés dans les secteurs 4 et 5 du plan de quartier. S'agissant de la gérance immobilière Foncia, ses locaux sont prévus en secteur 5 du plan de quartier; ils étaient désignés comme "bureaux" sur les plans de l'enquête initiale.

Les recourantes exposent qu'une affectation en clinique dentaire entraînerait beaucoup plus de mouvements de personnes qu'un tatoueur. A titre d'exemple, elles citent la clinique dentaire de Payerne dont Herbert Stephani s'occupe, qui emploie 55 personnes et reçoit entre 100 et 150 patients par jour. En effet, une clinique reçoit sans rendez-vous, contrairement à un tatoueur qui reçoit sur rendez-vous et qui reçoit tout au plus un client par demi-journée de travail. D'après les recourantes, l'Avenue Haldimand, sur laquelle les lots litigieux sont situés, n'a pas vraiment de vocation commerciale. Le fait qu'on y trouve en revanche plusieurs professionnels qui dispensent des soins paramédicaux (physiothérapeutes, radiologues, par exemple), le fait que le site soit situé à moins d'un kilomètre de l'hôpital et le fait que, dans ce quartier de la ville appelé à se développer, on ne trouve encore aucun cabinet dentaire, sont autant d'éléments qui justifient la présence d'une clinique dentaire à cet endroit. Lors des négociations avec les autorités, la municipalité avait fait savoir, à titre d'exemple, qu'un restaurant constituerait une affectation conforme au plan de quartier. Les recourantes sont d'avis que la configuration des locaux, en trois lots sans communication interne,ne s'y prête guère et rappellent que les immeubles projetés ont essentiellement pour vocation le logement, de sorte que l'installation d'un établissement public entraînerait un risque de conflit avec les habitants, même si une heure de fermeture à 22h était prévue. La question de la rentabilité d'un établissement public à cet endroit est également posée. Les recourantes font état de plusieurs établissements publics dans les environs immédiats qui ne marchent pas très bien (elles citent l'établissement des Marronniers, à quelques centaines de mètres, remplacé par un restaurant chinois ou, sur l'Avenue Haldimand, un petit bar qui ferme à 14h). Il y a d'autres établissements plus loin (vers le casino, par exemple) dans le centre-ville tout proche. D'après Paul Fichot, un commerce à cet endroit serait "à l'abri de la prospérité".

Me Girardet plaide pour la municipalité, en se référant à la réponse qu'il a déposée. Il cite l'arrêt AC.2009.0134 (= ATF 1C_365/2010), relatif à la question de l'autonomie communale.

Me Treyvaud plaide pour sa cliente.

Me Bénédict plaide à son tour pour ses clientes.

L'audience est suspendue à 15h00.

Elle est reprise à 15h15. L'inspection locale débute sur le trottoir longeant l'Avenue Haldimand, à la hauteur du n° 25 et se poursuit jusqu'au chantier du quartier St-Roch-Haldimand-Industrie. Sur la chaussée gauche de l'avenue, le tribunal note la présence, outre d'habitations, du syndicat Unia (n° 23), d'un cabinet de médecine générale (n° 25), d'un cabinet de physiothérapie (n° 31), après avoir traversé la Rue St-Roch qui marque la limite ouest du plan de quartier litigieux, de l'assureur Bâloise (n° 39), au même numéro, de cabinets de logopédie et de physiothérapie, de l'entrepreneur général Villvert SA (n° 41), d'un coiffeur et institut de beauté (n° 43). Sur la chaussée droite, le tribunal constate, outre des habitations, le commerce de peintures Jallut SA (n° 10), un vétérinaire (n° 16), le bar à café Papaluna (n°24a), fermé à cette heure-ci, un garage BMW, puis, plus loin, un garage Honda (n° 38), qui fait l'angle avec la rue de l'industrie.

Le représentant de la municipalité explique que la municipalité fait des efforts pour redynamiser le quartier, lieu de passage des étudiants de la HEIG-VD et connexion entre la gare et le lac. Elle veut rouvrir un passage sous la ligne CFF, actuellement fermé.

Le tribunal se rend sur le chantier des quatre immeubles prévus par la constructrice sur le site du plan de quartier litigieux. Le gros œuvre est désormais terminé. Le tribunal note les endroits dévolus à la gérance immobilière Foncia, le long de l'Avenue Haldimand et le local destiné au tatoueur. L'immeuble situé dans le secteur 3 du plan de quartier est en retrait par rapport à la chaussée de l'Avenue Haldimand, dont il sera séparé par une place arborisée. A l'est, il longe la rue de l'Industrie qui délimite le plan de quartier litigieux. Les immeubles situés dans le secteur 3, d'une part, et dans les secteurs 4-5 du plan de quartier, d'autre part, sont séparés par un passage perpendiculaire à l'Avenue Haldimand qui débouche sur un parc entouré des immeubles construits par la recourante De Necker Kipling & Cie SA.

Le tribunal se rend ensuite dans les lots achetés par les recourantes. L'affectation du premier local, qui donne sur le parc intérieur, le passage et la place prévue le long de l'Avenue Haldimand pourrait rester, selon les recourantes, ouverte : il serait possible d'y installer un établissement public si la municipalité donne son accord, avec une petite terrasse sur le parc intérieur. Le second lot, au milieu, serait réservé par les recourantes aux soins dentaires des enfants. Le troisième lot, situé le long de la rue de l'Industrie serait dévolu aux soins dentaires des adultes.

Le représentant de la municipalité confirme qu'il est prévu lorsque tous les travaux nécessaires seront terminés d'ouvrir la rue de l'Industrie à la circulation dans les deux sens.

De l'autre côté de la rue de l'Industrie, à proximité, les recourantes signalent au tribunal la présence d'une station-service ouverte de 8h00 à 21h00 et d'un magasin pratiquant des prix très bas, très bien achalandé et très fréquenté. Les recourantes sont d'avis qu'exploiter un kiosque dans les locaux litigieux serait voué à l'échec compte tenu de la présence de ces commerces et d'un petit magasin Aperto à la gare, qui se situe à environ 300 m. et de l'absence de place de parc prévue à proximité. "

H.

Les 7, 14 et 19 juillet 2016, les parties, représentées par leurs avocats, se sont déterminées sur le procès-verbal d'audience. Leurs déterminations ont été transmises au tribunal, qui en a pris connaissance et qui a approuvé les considérants du présent arrêt par voie de circulation.