CPF 22 2025-12-03

I. a) aa) Aux termes de l'art. 17 al. 1 LP, sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait. La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). Par « mesure » de l'office, il faut entendre tout acte d'autorité accompli par l'office ou par un organe de la poursuite en exécution d'une mission officielle dans une affaire concrète (ATF 129 III 400 consid. 1.1 ; 128 III 156 consid. 1c et les références ; TF 5A_674/2022 du 26 octobre 2022 consid.

4.1 ;5A_431/2021 du 13 juillet 2021 consid. 3.2.2.2). L'acte de poursuite doit être de nature à créer, modifier ou supprimer une situation du droit de l'exécution forcée dans l'affaire en question (ATF 129 III 400 consid. 1.1).

En d'autres termes, il doit s'agir d'un acte matériel qui a pour but la continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et qui produit des effets externes (ATF 116 III 91 consid. 1).

Une décision de l'office refusant de revenir sur une mesure prise antérieurement par lui n'est pas le point de départ d'un nouveau délai de plainte et ne constitue pas une nouvelle décision susceptible de plainte (ATF 142 III 643 consid. 3.2). La plainte dirigée contre une décision de confirmation de l'office est ainsi irrecevable (TF 5A_674/2022 du 26 octobre 2022 consid. 4.1 ;5A_431/2021 du 13 juillet 2021 consid. 3.2.2.2 ;7B.53/2006 du 8 août 2006 consid. 3.2).

Une nouvelle décision identique à une décision précédente ne peut pas non plus faire courir un nouveau délai de plainte, sauf si, entre- temps, des faits nouveaux se sont produits, qui soient de nature à modifier la décision (TF 5A_674/2022 du 26 octobre 2022 consid. 4.1 ; Gilliéron, Commentaire de loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Lausanne, 1999, Articles 1-88, 1999, n. 185 ad art. 17 LP).

Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP est un délai péremptoire et son observation une condition de recevabilité qui doit être vérifiée d’office ; il commence à courir du jour où la personne concernée a eu connaissance de la décision ou mesure, soit plus précisément du jour où elle en a eu une connaissance effective et suffisante (TF 5A_403/2017 du 11 septembre 2017 consid. 6.3.2.1 ;

bb) La qualité pour porter plainte selon l’art. 17 LP est reconnue à toute personne lésée ou exposée à l’être dans ses intérêts juridiquement protégé ou, à tout le moins, atteinte dans ses intérêts de fait par une mesure ou une omission d’un organe de poursuite. Le plaignant doit dans tous les cas poursuivre un but concret ; il doit être matériellement lésé par les effets de la décision attaquée et avoir un intérêt digne de protection à sa modification ou à son annulation (ATF 139

III 384 consid. 2.1 ; 138 III 219 consid. 2.3 ; 120 II 5 consid. 2a ; TF 5A_933/2023 du 20 mars 2024 consid. 4.2.2.3).

La plainte n’est ainsi recevable que si elle permet d’atteindre un but concret sur le plan de l’exécution forcée ; aussi, l’art. 21 LP prévoit- il que, lorsqu’une plainte est reconnue fondée, l’autorité annule ou redresse l’acte qui en est l’objet. La plainte ne peut dès lors, sous peine d’irrecevabilité, avoir seulement un effet déclaratif ou tendre uniquement à faire constater l’irrégularité du procédé de l’office pour fonder éventuellement une action en responsabilité selon l’art. 5 LP (ATF 138 III 219 consid. 3.2 ; 138 III 219 consid. 2.3 ; 120 III 107 consid. 2 ; 99 III 58 consid. 2 ; TF 5A_554/2022 du 26 janvier 2023 consid. 5.1 ;5A_837/2018 du 17 mai 2019 consid. 3.1 ;7B.20/2005 du 14 septembre 2005 consid. 1, non publié aux ATF 131 III 652 ;7B.25/2004 du 19 avril 2004 consid. 2.3 et les références).

cc) Même si l’art. 18 al. 1 LP qui régit le recours à l’autorité supérieure de surveillance ne le précise pas, la jurisprudence a reconnu que la légitimation pour recourir était subordonnée, quant aux personnes concernées par la procédure d’exécution en cours, à l’existence d’un intérêt à saisir l’autorité supérieure. Tel est le cas si la décision de l’autorité inférieure est susceptible de léser les intérêts juridiquement protégés du recourant, dans le même sens que l’intérêt à la plainte ; cet intérêt doit donc être concret, actuel et réel, et non théorique ou hypothétique (Gilliéron, op. cit., nn. 32 et 33 ad art. 18 LP ; ATF 105 III 35 consid. 1 ; CPF 5 mars 2025/6).

dd) En l’espèce, il convient donc d’examiner si le recourant dispose d’un intérêt à recourir. Tel sera le cas si ses griefs sont de nature à entraîner en sa faveur une modification (ou une suppression) de ce qui a été décidé dans le dispositif de l'arrêt attaqué. Dans cette optique, il s’agit d’examiner si le recourant avait la qualité pour déposer une plainte au sens de l’art. 17 LP contre la lettre de l’Office du 17 juillet 2025 et/ou l’adjudication du 27 février 2024 et/ou la réquisition de transfert du 9 juillet 2025, d’une part, et si la plainte a été déposée en temps utile, d’autre part. Si aucune de ces conditions n’est remplie, et pour les mêmes motifs, il ne disposerait pas de la qualité pour recourir à l’autorité supérieure.

b) Selon l’art. 132a al. 1 LP, la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d’une plainte contre l’adjudication. Le délai de plainte de l’art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l’acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s’éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP), par quoi il faut entendre la date de l’adjudication (Roth, in Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, tome I, 3e éd. 2021, n. 11 ad art. 132a SchKG [LP] et les références citées ; Piotet, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2e éd. 2025 [ci-après : CR-LP], n. 16 ad art. 132a LP). Le délai d’un an est un délai de péremption absolu, qui n’est ni prolongeable ni restituable (Roth, op. et loc. cit. ; Piotet, op. Kommentar zum Bundes-gesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4e

Le procès-verbal des enchères forcées tenu par l’office constitue un titre qui jouit de la foi publique (cf. art. 9 CC [Code civil suisse ; RS 210] et 8 al. 2 LP). Il vaut titre de légitimation certifiant l'acquisition par l'attributaire de la propriété de l'objet mis en vente aux enchères publiques. Il s’agit-là d'un mode d'acquisition originaire : le transfert de propriété intervient de par la loi dès l’existence d’un titre d’acquisition, l'inscription au registre foncier requise par l’office conformément à l’art. 66 ORFI ayant un caractère simplement déclaratif (art. 656 al. 2 CC ; cf. Steinauer, Les droits réels, tome I, 6e éd. 2019, § 17 n. 935 et tableau en p. 285 et § 22 n. 1253). Même si l’inscription est déclarative, à savoir qu’elle n’est pas nécessaire pour l’acquisition du droit réel considéré mais qu’elle tend seulement à remettre le registre en accord avec la réalité juridique, elle est importante car, tant que le nouveau titulaire du droit n’est pas inscrit au registre foncier, il ne peut pas en disposer (Steinauer, op. cit., § 17 n. 934).

L'art. 66 ORFI prévoit que le préposé est tenu de requérir d'office l'inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l'adjudication, aussitôt qu'il est constant que l'adjudication ne pourra plus faire l'objet d'une plainte ou que la plainte portée a été définitivement écartée (al. 1). Dans la règle, cette réquisition n'aura lieu qu'après que les frais du transfert de propriété et le prix d'adjudication auront été intégralement payés (al. 2).

Le transfert de propriété ne peut ainsi être inscrit au registre foncier et les deniers ne peuvent pas être distribués tant qu'il n'a pas été statué définitivement sur les plaintes formées contre l'adjudication (cf. TF 5A_133/2024 du 25 avril 2024 consid. 1.2.2 ;5A_1026/2015 du 8 mars 2016 consid. 4.2 ; Häberlin/Winkler, in Kurzkommentar Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG), 2e éd. 2023, n. 2 ad art. 60 et n. 1a s. et 2 ad art. 66 ORFI ; Schober/Wenk, in Kurzkommentar VZG, op. cit., n. 5 ad art. 79 ORFI).

c) En l’espèce, le recourant a déposé une plainte au sens de l’art. 17 al. 1 LP « contre le courrier du 17 juillet 2025 et la réquisition d’inscription du transfert de propriété de la parcelle aaa de T*** », dans laquelle il soulevait des griefs dirigés contre la réquisition de transfert. Dans son recours, il fait valoir que l’autorité inférieure de surveillance « a perdu de vue que la plainte (...) était dirigée contre le courrier du 17 juillet 2025 et contre la réquisition de transfert de propriété et le transfert qui a suivi ». Il est vrai qu’une plainte au sens de l’art. 17 al. 1 LP peut viser une réquisition de transfert au sens de l’art. 66 al. 1 ORFI, puisqu’elle est une mesure destinée à modifier une situation du droit de l'exécution forcée dans l'affaire en question, au sens précité (cf. supra consid. I a) aa)). En effet, même si l’inscription au registre foncier effectuée ensuite de la réquisition de l’office n’a eu qu’un effet déclaratif, elle n’a pas été sans portée pour l’adjudicataire F.________ puisque, dès cette inscription, celle- ci a pu disposer de son droit de propriété sur le bien immobilier en cause. Dans ces conditions, c’est à tort que l’autorité inférieure de surveillance a considéré que la voie de la plainte n’était pas ouverte. Encore faut-il que le plaignant ait eu un intérêt à agir, au sens précisé ci-dessus (cf. supra consid. I a) bb)).

En l’occurrence, le recourant a allégué dans sa plainte n’avoir appris l’existence de la réquisition de transfert du 9 juillet 2025 qu’à réception de la correspondance de l’Office du 17 juillet 2025. Même en admettant à ce stade que la plainte déposée le lundi 28 juillet 2025 l’aurait donc été en temps utile, cela ne signifie pas encore qu’on devrait considérer que le recourant avait la qualité pour contester cette réquisition. C’est le lieu de relever que le recourant n’essaie pas de démontrer qu’il aurait cette qualité. Il n’expose pas le début d’un raisonnement permettant de comprendre en quoi il serait matériellement lésé par les effets de cette réquisition et donc en quoi il aurait un intérêt digne de protection à sa modification ou à son annulation. Certes, il invoque pêle-mêle que l’adjudication devrait être annulée, que la réquisition de transfert devrait être annulée et même que le registre foncier devrait être rectifié en ce sens que lui-même devrait être inscrit comme propriétaire à la place de F.________, en se fondant sur l’art. 66 ORFI. Ce faisant, il perd de vue, en premier lieu, que l’adjudication du 27 février 2024 ne peut plus être contestée par la voie d’une plainte LP, le délai de péremption absolu d’une année de l’art. 132a al. 3 LP étant atteint depuis le 26 février 2025. Quant à la réquisition de transfert, il perd également de vue qu’elle ne le lèse pas dans ses droits : puisqu’il est constant que les plaintes dirigées par lui-même ou par sa société contre l’adjudication ont été rejetées en 2024 par les autorités cantonales de surveillance de première et de deuxième instances, que ces rejets ont été confirmés par le Tribunal fédéral dans des arrêts du 9 mai 2025 et que le délai de péremption d’une année de l’art. 132a al. 3 LP est atteint, il faut en déduire que l’adjudication est définitive ; il s’ensuit que l’adjudicataire F.________ a acquis la propriété de la parcelle en cause dès l’adjudication et que la réquisition de transfert n’a que des effets déclaratifs ; dans ces conditions, on ne voit pas quel serait l’intérêt actuel et concret du recourant à contester cette réquisition et, en particulier, en vertu de quel titre d’acquisition celui-ci – en tant que débiteur et précédent propriétaire – pourrait acquérir à nouveau la propriété du même immeuble, comme il

le prétend dans ses conclusions. Du reste, comme déjà dit, il ne fournit pas le début d’une explication à cet égard.

En définitive, le recourant n’a pas la qualité pour contester la réquisition de transfert. Par ailleurs, en tant qu’elle visait l’adjudication, sa plainte était atteinte par la péremption.

II. Au demeurant, sur le fond, la contestation de la réquisition de transfert est sans consistance.

a) Certes, le recourant invoque que le prix de l’adjudication n’aurait pas été acquitté en totalité et que l’art. 66 al. 2 ORFI aurait été violé par l’Office. Il offre de prouver cette assertion par une lettre du 4 juillet 2025 que l’Office a adressée à l’autorité inférieure de surveillance dans le cadre d’une autre plainte déposée par le recourant le 28 août 2024 - ayant pour objet (apparemment) des sûretés à verser pour garantir le paiement du solde du prix de vente -, lettre aux termes de laquelle l’Office informait l’autorité qu’il avait encaissé le 1er juillet 2025 le solde du prix de 2'400'000 fr. et qu’il lui apparaissait dès lors que la plainte était devenue sans objet. On ne voit pas en quoi cette lettre serait susceptible d’établir la violation alléguée. Enfin, et à titre superfétatoire, l’art. 66 al. 2 ORFI ne mentionne que deux postes, à savoir les frais de transfert de propriété et le prix d’adjudication, et le recourant ne démontre pas que les frais de transfert et le prix d’adjudication, au sens de cette disposition, n’auraient pas été versés à l’Office. Par ailleurs, il ne démontre pas que les éventuels intérêts perçus sur le prix sont visés par cette disposition. De tels intérêts feront partie, le cas échéant, du produit de réalisation

Au sujet de la prétendue violation de l’art. 66 ORFI, il faut préciser que, si le recourant a fait état dans sa plainte de trois autres procédures de plaintes qui seraient suspendues, il ne prétend pas dans son mémoire de recours, ni a fortiori n’offre la moindre preuve à cet égard, que l’art. 66 al. 1 ORFI aurait été violé, en ce sens qu’une plainte contre l’adjudication demeurerait pendante.

b) En outre, le recourant invoque une violation de l’art. 64 al. 1 CPC et soutient que l’autorité n’indique pas quelle plainte déposée antérieurement aurait le même objet.

Manifestement, cette disposition sur la litispendance ne s’applique pas à la procédure de la plainte LP qui est régie par les art. 17 ss LP et, en droit vaudois, par la LVLP (loi d’application dans le Canton de Vaud de la LP ; BLV 280.05). Elle n’est donc d’aucune pertinence. Ce constat n’a cependant aucune incidence sur la recevabilité de la plainte et du recours.

c) En conclusion, le recourant n'avait pas qualité pour porter plainte contre la lettre de l’Office du 17 juillet 2025 ni contre la réquisition de transfert du 9 juillet 2025, faute d'être matériellement lésé et d’avoir un intérêt digne de protection à leur annulation. En outre, en tant qu’elle visait l’adjudication, la plainte était atteinte par la péremption et donc irrecevable pour ce motif de tardiveté. Enfin, en tant qu’elle tendait à faire modifier l’inscription au registre foncier du propriétaire de la parcelle RF aaa, la plainte ne se référait pas à une mesure de l’Office et était irrecevable pour ce motif.

Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que l’autorité inférieure de surveillance a déclaré la plainte irrecevable, même si cette irrecevabilité est justifiée pour d’autres motifs que ceux retenus.

d) En conséquence, pour les mêmes motifs appliqués en procédure de recours par analogie, le recourant n'a pas non plus qualité pour prendre, devant la cour de céans, les mêmes conclusions que devant l’autorité précédente. Son mémoire de recours ne contient du reste aucun passage sur la recevabilité de sa plainte et de son intérêt à recourir. Il faut en déduire que, même s’il a été partie à la procédure de plainte devant l’autorité inférieure de surveillance, la qualité pour recourir doit lui être déniée.

De toute manière, même si cette qualité devait lui être reconnue, ses griefs sur le fond – qui se recoupent avec ceux émis en première instance – devraient être rejetés pour les motifs exposés ci- dessus (cf. supra consid. I et II).

III. Vu les considérants qui précèdent, le recours doit être déclaré irrecevable.

L’arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les émoluments perçus en application de la LP ; RS 281.35]).