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A. X _________ SA a pour but social l’exploitation commerciale d'un café-restaurant, d'un camping et d'une station-service, ainsi que toutes opérations convergentes à son but, y compris acquisition/vente d'immeubles et prise de participations. Elle est notamment propriétaire de la parcelle no xx1. Ce bien-fonds est classé en zone mixte et commerciale B selon le plan d’affectation des zones (PAZ) de la commune de A _________ et l’article 75 du règlement communal des constructions et des zones (RCCZ) approuvés le 25 novembre 2015 par le Conseil d’Etat. Il s’inscrit dans le périmètre d’une zone à aménager (plan d’aménagement détaillé obligatoire selon l’art. 75 let. b) conformément aux prescriptions du cahier des charges 1b annexé au RCCZ (cf. p. 19 ss du dossier communal).

La parcelle no xx1 se trouve enclavée par la route cantonale et la route communale des B _________ (no xx2). Le secteur s’étendant au nord de cette dernière, jusqu’à la Dranse, avait été exploité comme camping offrant essentiellement des places pour mobil-homes (cf. photographies figurant en p. 132 à 134 du dossier du CE). Il est aujourd’hui démantelé (cf. les photographies figurant en p. 137 à 139 du dossier du CE ; cf. ég. les données du système d’information du territoire (SIT) communal, accessible à la page : C _________ [dernière consultation le 22 septembre 2022]). Plus à l’ouest, au sud de cette même route communale, se trouve un autre secteur toujours exploité comme camping pour mobil-homes nonobstant son classement en zone mixte et commerciale B.

B. Le 30 juillet 2019, la commune de A _________ a interpellé X _________ SA à propos d’un mobile-home dont elle avait constaté l’installation, sans autorisation, sur la parcelle

Le 27 août 2019, l’avocate de la société a sollicité une prolongation du délai de détermination de 30 jours imparti à sa cliente, demande à laquelle la commune n’a pas répondu.

Le 14 octobre 2019, la commune a, en application de l’art. 57 al. 2 1ère phrase de la loi sur les constructions du 15 décembre 2016 (LC ; RS/VS 705.1), ordonné à la société de déposer un dossier de mise à l’enquête ou de procéder à l’évacuation du mobile-home dans les 30 jours.

Le 11 novembre 2019, la société a contesté l’assujettissement à autorisation du mobilehome, expliquant que celui-ci avait été mis en place quatre ans plus tôt et déplacé à trois reprises déjà. Elle a requis la commune de rendre une décision formelle pour le cas où elle maintenait sa position.

Le 3 février 2020, le conseil municipal de A _________ a signifié à la société qu’elle allait faire établir un dossier de demande d’autorisation de construire à ses frais, conformément à l’art. 57 al. 2 2e phrase LC.

C. Le 3 mars 2020, X _________ SA a recouru auprès du Conseil d’Etat en concluant à l’annulation de cette décision. Elle a fait valoir que les services du camping avaient été retenus comme bâtiments existants dans le cahier des charges 1b de la zone. De son point de vue, le mobil-home se trouvait donc dans une place de camping autorisée au sens de l’art. 16 al. 2 let. c de l’ordonnance sur les constructions du 22 mars 2017 (OC ; RS/VS 705.100). Il n’était en conséquence pas assujetti à autorisation eu égard à l’exception que statuait cette norme.

La recourante a maintenu et développé cette argumentation dans sa détermination du 18 mai 2020. Elle a précisé que le mobil-home litigieux avait été installé sur la parcelle no xx1 en 2015, après que les précédents occupants des lieux les eurent quittés avec leurs mobilhomes respectifs, qui étaient là depuis 2006. Elle a également excipé d’un courrier communal du 25 mars 2004 (dossier du CE, p. 76) faisant référence à une autorisation donnée le 3 septembre 2003 pour implanter des mobil-homes « sur le camping actuel » et évoquant, en sus, la création d’une future zone camping. Elle s’est encore prévalue d’un plan de situation daté de 2011, intitulé « D _________ », sur lequel avaient été répertoriés tous les mobil-homes du camping (dossier du CE, p. 99).

Le 9 juin 2020, la recourante a argué d’une lettre communale indiquant à la propriétaire d’un mobil-home du camping qu’elle pouvait sans autre procéder aux travaux de réfection du toit, car « la pose d’un mobil-home et ses aménagements ne sont pas soumis à autorisation de construire ».

Le 24 juin 2020, la commune a fait valoir, photographies à l’appui, que deux secteurs de camping avaient été exploités dans la zone et que celui sis au nord de la route communale avait été démantelé à partir de 2015 (cf. let. A de l’arrêt). Le mobil-home litigieux se trouvait aujourd’hui dans un secteur comportant des bâtiments commerciaux et industriels, à l’écart du camping encore exploité plus à l’ouest. Elle a attesté qu’aucun des plans de zone successifs, dont le premier remontait à 1976, n’avait prévu de zone de camping officielle.

La recourante a maintenu ses conclusions le 27 juillet 2020. Elle a fait remarquer que la parcelle no xx1 se situait non pas au nord, mais au sud de la route communale, à l’instar des terrains, en mains de la même famille, exploités par le camping. Le bien-fonds litigieux n’entretenait donc aucun rapport avec le secteur où les mobil-homes avaient été démantelés.

La commune s’est encore déterminée le 29 juillet 2020 en restant campée sur sa position.

D. Par décision du 12 janvier 2022, expédiée le 17, le Conseil d’Etat a rejeté le recours. Il a jugé que l’installation d’un mobil-home était en soi subordonnée à autorisation en vertu de l’art. 16 al. 1 let. c ch. 1 OC. En outre, le mobil-home litigieux ne se trouvait pas dans une place de camping autorisée au sens de l’art. 16 al. 2 let. c. OC. En effet, la lettre communale du 25 août 2004 avait réservé l’approbation du plan et avait rendu son destinataire attentif à l’emplacement réservé d’une future zone camping, qui n’avait cependant jamais été adoptée. Quant au plan de situation de 2011 déposé par la recourante, il n’était pas revêtu du sceau communal d’approbation. Le cahier des charges de la zone 1b dont elle excipait se contentait, pour sa part, d’inventorier les bâtiments existants. Enfin, la commune avait attesté, dans un courrier du 8 juin 2020, que le camping « E _________ » n’avait jamais été prévu dans une zone de camping officielle. Cela étant, la commune avait retenu à bon droit que le mobil-home litigieux était assujetti à autorisation et exigé le dépôt d’une demande de permis.

E. Par mémoire du 15 février 2022, X _________ SA a conclu céans à l’annulation des décisions des autorités précédentes. A l’appui de cette conclusion, elle invoque une violation de l’art. 16 al. 2 let. c OC. Contrairement à ce qu’avait jugé le Conseil d’Etat, il fallait retenir que le mobil-home litigieux se trouvait sur une place de camping autorisée vu que les services de camping et bâtiments existants avaient été reconnus dans le cahier des charges de la zone 1b. La recourante se prévaut également d’une autorisation de construire qui lui avait été délivrée le 27 août 2003 par la municipalité pour l’aménagement de places de camping (dossier du TC, p. 16).

Le Conseil d’Etat (13 avril 2022) et la commune (9 mai 2022) ont proposé de rejeter le recours.

L’instruction s’est close par la communication de ces réponses à la recourante, celle-ci n’ayant pas usé de la faculté d’émettre des remarques complémentaires.