A1 23 165

1.

1.1 Der angefochtene Entscheid des Staatsrats stellt eine letztinstanzliche Verfügung im Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Ausschlusses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Der Beschwerdeführer ist als Adressaten der angefochtenen Verfügung, durch diese berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung, so dass er gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).

1.2 Das Gericht hat seine Zuständigkeit von Amtes wegen zu prüfen und auf Begehren, zu deren Kontrolle es nicht zuständig ist, nicht einzutreten (Urteil des Kantonsgerichts

1.2.1 Das Kantonsgericht hat im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse zu kontrollieren und zu beurteilen, zu denen die zuständige Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich - in Form einer Verfügung - Stellung bezogen hat. Der angefochtene Entscheid bestimmt folglich den beschwerdeweise weiterziehbaren Anfechtungsgegenstand (Urteil des Bundesgerichts 8C_126/2022 vom 7. April 2022 E. 4.3).

Die Beschwerdeinstanz tritt auf diejenigen Anträge nicht ein, welche über den Gegenstand der angefochtenen Verfügung hinausgehen.

1.2.2. Feststellungsbegehren sind nur bei Vorliegen eines schutzwürdigen rechtlichen oder tatsächlichen Interesses an einer Feststellungsverfügung über den Bestand, den Nichtbestand oder den Umfang öffentlichrechtlicher Rechte oder Pflichten zulässig. Die Feststellungsverfügung kann nicht abstrakte, theoretische Rechtsfragen zum Gegenstand haben. Feststellungsbegehren sind nur zulässig, wenn das schutzwürdige Interesse nicht ebensogut mit einem rechtsgestaltenden Begehren gewahrt werden kann (Art. 35 Abs. 1 und 2 VVRG; BGE 126 II 300 E. 2c mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 2C_197/2021 vom 6. Mai 2021 E. 1.3).

Die vorliegend deponierten Feststellungsanträge beziehen sich entweder auf abstrakte, theoretische Rechtsfragen oder ihnen würde implizit durch eine Gutheissung der in der Beschwerde vom 21. September 2023 gestellten Anträge entsprochen. Das Kantonsgericht tritt folglich nicht darauf ein.

Die Behandlung der hier deponierten Feststellungsbegehren b, d und e würden im Übrigen eine Stellungnahme sämtlicher Erben erfordern, was wiederum die vorgängige Hinterlegung eines aktuellen Erbenscheins erforderlich machen würde.

1.2.3 Der Antrag h auf Übernahme von Kosten zur Einholung eines Erbenscheins wird mit diesem Urteil hinfällig.

1.2.4 Das Kantonsgericht überprüft letztlich den sinngemäss gestellten Antrag, den Staatsratsentscheid vom 23. August 2023 zu kontrollieren. Letzterer hatte die kostenpflichtige Abweisung des Grundbuchamts bestätigt, weil der Käufer keine Erbenbescheinigung und keine Zustimmung der Geschwister deponiert hatte.

2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen, sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden.

3. 3.1

3.1.1 Der Grundbuchverwalter hat jede beim Amt eingehende GB-Anmeldung, selbst wenn diese mangelhaft oder nur mit ungenügenden Ausweisen belegt ist, ins Tagebuch einzuschreiben (Art. 81 Grundbuchverordnung [GBV; SR 211.432.1]). Er prüft anschliessend, ob die Voraussetzungen für die verlangte Buchung gegeben und insbesondere das Verfügungsrecht sowie der Rechtsgrund nachgewiesen sind. Die Beibringung der für diese Kontrolle erforderlichen Ausweise obliegt dabei allein dem Anmeldenden (BGE 126 III 309 E 3a; DEILLON-SCHEGG, in: ARNET / BREITSCHMID / JUNGO [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 4. A., 2023, N. 1 zu Art. 966 ZGB). Eine Abweisung erfolgt, wenn eine der formellen oder materiellen Eintragungsvoraussetzungen nicht erfüllt ist (DEILLON-SCHEGG, a.a.O., N. 4 zu Art. 966 ZGB). Der Ausweis über die Verfügungsberechtigung und über den Rechtsgrund bilden Eintragungsvoraussetzungen (SCHNYDER ET AL., Der Notar im Kanton Wallis, Allgemeiner Teil, S. 199).

DUCREY, Die Grundbuchbeschwerde, Vom Anfechtungsobjekt bis zur Beschwerde vor Bundesgericht, 2023, S. 56 f. zählt u.a. folgende Gründe für eine Abweisung auf:

– Fehlendes Verfügungsrecht;

– fehlender oder offensichtlich mangelhafter Rechtsgrund;

– Nichterfüllen der Form- und Inhaltserfordernisse der Anmeldung.

3.1.2 Der Gesuchsteller hat dem Grundbuchamt als Rechtsgrundausweis für die Eigentumseintragung eine Bescheinigung beizubringen, wonach die erwerbende Person als einzige gesetzliche und eingesetzte Erbin anerkannt ist (Art. 65 Abs. 1 lit. a GBV; LIECHTI, Der Rechtsgrundausweis für Eigentumseintragungen im Grundbuch, unter besonderer Berücksichtigung der notariellen Sorgfaltspflichten, 2017, S. 210). Das Grundbuchamt hat, sobald ihm ein ausländisches Erbfolgezeugnis eingereicht wird, in drei Schritten zu prüfen, ob gestützt darauf eine Eigentumseintragung nach Art. 65 Abs. 1 lit. a GBV erfolgen kann. Es kontrolliert vorab, ob die ausländische Erbbescheinigung die allgemeinen Anerkennungsvoraussetzungen von Art. 25-27 und Art. 31 Bundesgesetz über das Internationale Privatrecht (IPRG; SR 291) erfüllt. Das Grundbuchamt beantwortet zweitens die Frage, welche Wirkung einem solchen ausländischen Erbausweis in der Schweiz zukommt. Die Behörde hat drittens zu prüfen, ob eine ausländische Erbbescheinigung den Schweizer Erbenschein i.S.v. Art. 65 Abs. 1 lit. a GBV ersetzen kann (LIECHTI, a.a.O., S. 212 mit Hinweisen). Grundbuchverwalter sollen sich, da sie häufig das ausländische Recht nicht kennen, an die entsprechende Weisung des Bundesamts für Justiz halten, um die dritte Voraussetzung zu testen (LIECHTI a.a.O., S. 216).

3.1.3 Das Bundesamt für Justiz hat auf der Seite https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/grundbuch/erbfolgezeugnisse.html eine Verbindung zum einzig in französischer Sprache vorliegenden Bericht «Certificats d’hérédité - Avis sur la valeur probante des documents étrangers assurant la transmission mortis causa des biens immobiliers sis en Suisse» vom 31. Mai 2022 des Instituts für Rechtsvergleichung aufgeschaltet. Dieser enthält folgende Ausführungen (S. 2):

En 2001, l'Office fédéral de la justice a élaboré les instructions « Certificats d’hérédité étrangers servant de pièces justificatives pour des inscriptions au registre foncier suisse » […]

La mise à jour des « instructions de 2001 » a été demandée à l’Institut Suisse de droit comparé. A la suite de plusieurs échanges intervenus sur une très longue période, il a été convenu en 2021 que la mise-à-jour des instructions interviendrait par la rédaction de rapport nationaux en vue de leur publication en ligne, pays par pays, et du présent avis récapitulatif muni d’une table synoptique pour une première consultation et référence rapide sur la valeur des certificats étrangers susceptibles d’être présentés pour les finalités et les effets de l’art. 65 ORF à la lumière de l’analyse déjà effectuée dans le cadre de rapports nationaux.

und (S. 6):

Ne sont pas couverts par la présente étude les documents qui ne proviennent pas d’un pays traité par la présente étude, ainsi que les documents qui, bien qu’émis dans un pays l’objet de la présente étude, n’ont pas été mentionnées en raison du caractère sporadique de leur émission ou pour toute autre raison justifiant leur absence.

S’il devient indispensable de connaître la valeur juridique de ces documents, l’ISDC peut émettre un avis de droit susceptible d’expliquer la nature et les effets du document non inclus dans la présente étude.

Ainsi, les documents qui rentrent dans une des catégories précédentes peuvent être présentés en cas de nécessité à l’ISDC afin de permettre une détermination de leur degré d’équivalence avec le certificat suisse de l’art. 65 ORF in casu.

Das Bundesamt für Justiz hat zusätzlich auf der Seite https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/grundbuch/erbfolgezeugnisse Länderberichte publiziert. Folgende Ausführungen des in diesem Fall beachtlichen Länderberichts zu Deutschland sind relevant (S. 3 f.):

Auch eine öffentlich beurkundete Verfügung von Todes wegen zusammen mit der Niederschrift über ihre Eröffnung kann grundsätzlich als Erbfolgenachweis akzeptiert werden. Voraussetzung ist hier allerdings, dass die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse vollständig klar sind.

3.2

3.2.1 Der notarielle Akt vom 7. Februar 2022 statuiert unter «I. Erbgang», die Liegenschaft sei «auf den Namen der Erben des verstorbenen Herrn A _________ zu übertragen und von der Steuer zu befreien, da es sich um eine Übertragung unter Ehegatten handelt» (S. 39). Dies wäre gemäss Parteibezeichnung, «laut vorgelegtem und beigefügtem Erbvertrag» B _________. Ziff. II der Urkunde behandelt den «Verkauf», wonach «der Verkäufer» die Liegenschaft auf X _________ und dessen Sohn (S. 38) D _________ veräussere (S. 39). Die Verkäuferin will folglich gestützt auf eine notarielle Urkunde vom xx.xx1 2007, wonach der «Ehegattenerbvertrag» abgeschlossen werde, als Eigentümerin eingetragen werden. Die öffentliche Urkunde des deutschen Notars bestätigt, dass die Ehegatten einander wechselseitig zum alleinigen und uneingeschränkten Erben des Erstversterbenden einsetzen (S. 27). Der notarielle Akt vom xx.xx1 2007 trägt den Stempel des Amtsgerichts C _________ (S. 28). Dieses Gericht hat ein Protokoll über die Eröffnung der Verfügung von Todes wegen von A _________, verstorben am xx.xx2 2019 in F _________, verfasst. Die Verfügung vom xx.xx1 2007 habe sich in einem unversehrt versiegelten Umschlag befunden. Niemand sei zur Eröffnung geladen gewesen. Der Erblasser habe seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt in einem anderen Amtsgerichtsbezirk gehabt, weshalb das Gericht die Verfügung an das zuständige Amtsgericht weitergeleitet habe (S. 29).

Es liegt, zusammengefasst eine öffentliche Urkunde vor, welche zwischen den Ehegatten im Jahr 2007 abgeschlossen worden ist. Der Erbgang hat im Jahr 2019, also

12 Jahre später, stattgefunden. Das Amtsgericht, welches die Verfügung von Todes wegen eröffnet hat, ist zu jenem Zeitpunkt örtlich unzuständig gewesen und hat das Dokument an das kompetente Amtsgericht weitergeleitet. Der Vertrag zwischen den Ehegatten aus dem Jahr 2007 enthält einen vorsorglichen Widerruf etwaiger anderer (auch gemeinschaftlicher) letztwilliger Verfügungen (S. 24). Auch der gleichentags mit den Kindern abgeschlossene Erb- und Pflichtteilsverzichtsvertrag erwähnt unter Ziff. 4 die Möglichkeit der Änderung des Ehegattenerbvertrags. Die Unterzeichneten wären diesfalls ihrerseits nicht mehr gebunden (S. 18). Es ist nicht geklärt, ob nachträglich eine andere letztwillige Verfügung an ein weiteres Amtsgericht übermittelt worden wäre. Der Erb- und Ehevertrag vom xx.xx1 2007 hätte folglich bis zum Ableben des Ehegatten im Jahr 2019 wieder abgeändert werden können. Die Rechtslage ist im konkreten Fall nicht eindeutig wie dies in den obgenannten Weisungen des Bundesamts für Justiz verlangt wird.

3.2.2 Grundbuchamt und Beschwerdeführer sind sich über den Inhalt einer Klausel aus dem Ehe- und Erbvertrag zwischen den Ehegatten uneinig, wonach (S. 26) «unsere Tochter […] im Wege der Teilungsanordnung und somit in Anrechnung auf ihren Erbteil das Chalet […in …] Crans-Montana» erhalte. Der Käufer postuliert, dabei handle es sich um eine Teilungsklausel, zumal sich die Ehegatten «wechselseitig zum alleinigen und uneingeschränkten Erben des Erstversterbenden» (S. 27) erklärt hätten. Die Verwaltungsbehörden betiteln den Absatz hingegen als Nacherbeinsetzung. Auch eine Nacherbeinsetzung auf den Überrest (vgl. Urteil des Kantonsgerichts Luzern in LGVE 2023 IV Nr. 1) könnte vorliegen. Die Vertragsauslegung hat möglicherweise deutsches Recht zu beachten und zwar sowohl in Bezug auf das methodische Vorgehen wie auch die Interpretation betreffend. Der Inhalt dieser in Deutschland stipulierten öffentlichen Urkunde muss vom Kantonsgericht nicht abschliessend geklärt werden. Die Kinder, welche im Jahr 2007 den Ehe- und Erbvertrag vorab zur Kenntnis genommen haben (S. 19), haben am gleichen Tag eine öffentliche Urkunde unterzeichnet, wonach sie bis zum Ablebenden des zweitversterbenden Elternteils auf ihren Erbteil verzichten. Es könnte mit dem neuen Kaufvertrag ein Widerspruch zur Teilungsanordnung im Ehe- und Erbvertrag verursacht werden. Dies verursacht, wie die Vorinstanz richtig erwägt, eine zusätzliche Unabwägbarkeit. Das Grundbuchamt ist zeitgleich sowohl über den Kaufvertrag wie über die beiden öffentlichen Urkunden orientiert worden und kann Letztere nicht ignorieren. Es ist unklar, ob die übrigen Erben ebenso Kenntnis über die geplante Veräusserung erhalten haben und wie sie den Erb- und Ehevertrag einschätzen. Die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse sind auch in dieser Hinsicht nicht vollständig geklärt. Die Erstinstanz kann auch aus diesem Grund nicht darauf verzichten, einen Erbenschein plus eine Zustimmungserklärung der übrigen Erben einzufordern.

3.3 Der Staatsrat, der die Abweisung des Grundbuchamts stützt, hat aus obgenannten Gründen richtig entschieden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist abzuweisen.

4.

4.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können diese ganz oder teilweise erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Das Kantonsgericht erkennt vorliegend keine Gründe, von der Grundregel abzuweichen. Der unterliegende Beschwerdeführer muss folglich die Kosten bezahlen. Diese setzt sich gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8) aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der Öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.00 und Fr. 5 000.00 (Art. 25 GTar). Das Kantonsgericht setzt sie aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Umfangs und Schwierigkeitsgrads auf Fr. 1 500.00 fest. Zusätzliche Auslagen sind keine entstanden. Der geleistete Kostenvorschuss wird mit den Kosten von Fr. 1'500.00 verrechnet.

4.2 Der Beschwerdeführer hat als unterliegende Partei keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 91 Abs. 1 VVRG e contrario). Den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche obsiegen, darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91 Abs. 3 VVRG). Es besteht vorliegend kein Grund, von dieser Regel abzuweichen.