ZMP 2019 Nr. 6: Streitwert von Kündigungsschutzverfahren i.S.v. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO.

Art. 91 f. ZPO; Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; Art. 273 OR. Streitwert von Kündi- gungsschutzverfahren i.S.v. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung berechnet sich der Streitwert eines Kündigungsschutzverfahrens bei umstrittener Kündigung aufgrund des Mietzinses während der Kündigungsfrist plus der dreijährigen Sperrfrist, welche durch das Verfahren bei Obsiegen des Mieters ausgelöst würde. Nicht einzuberechnen sind die Dauer des Schlichtungsverfahrens und die mutmassliche Prozessdauer. Da diese Berechnungsweise gemessen am tatsächlichen Streitinteresse eher zu ei- nem überhöhten Streitwert führt und zudem für Klagen gedacht ist, die eine unbe- fristete Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Ziel haben, bildet sie auch den Pla- fond für sämtliche übrigen Streitigkeiten über Kündigungsschutzklagen im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, insbesondere für Erstreckungsprozesse sowie Ver- fahren betreffend Beendigung eines befristeten Vertrages.

Aus dem Beschluss des Mietgerichts MB190006-L vom 14. März 2019 (rechts- kräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Gonzàlez del Campo, Heinemann; Gerichts- schreiberin Schenk):

" (…)

1. Die Klägerin reichte am 7. März 2019 (Poststempel) die vorliegende Klage sowie die ihr am 5. Februar 2019 zugestellte Klagebewilligung der Schlichtungs- behörde Zürich vom 30. Januar 2019 ein. Die Klage betrifft eine Mietstreitigkeit nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und ist vom Mietgericht als Kollegialbehörde im vereinfachten Verfahren zu behandeln (§ 21 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 26 GOG).

2. Das Gericht kann von der klagenden Partei einen Vorschuss bis zur Höhe der mutmasslichen Gerichtskosten verlangen (Art. 98 ZPO). Diese sind abhängig vom Streitwert.

Nach traditioneller Auffassung bemisst sich dieser bei Begehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses anhand des Mietzinses und der verlangten Erstreckungs- dauer. Die Schlichtungsbehörde beziffert ihn daher auf rund Fr. 40'800'000.–. Dies deckt sich mit der Angabe der Klägerin, wonach die monatlichen Mietzinszahlun- gen sich aktuell auf Fr. 564‘805.60 belaufen. Multipliziert mit der beantragten Ma- ximalerstreckung von 72 Monaten ergäbe sich ein Betrag von Fr. 40‘666‘003.–.

Mit einem Entscheid vom 17. Januar 2019 hat das Mietgericht allerdings den Streitwert bei Klagen über die Beendigung des Mietverhältnisses plafoniert auf den Streitwert, den im unbefristeten Mietverhältnis ein Antrag auf Ungültigerklä- rung der Kündigung hätte (Beschluss MB190002-L/Z1 vom 17. Januar 2019 E. 4). Das Bundesgericht hat klargestellt, dass der Streitwert bei einer Vermieterkündi- gung im unbefristeten Mietverhältnis unter Berücksichtigung des Mietzinses auch während der Sperrfrist festzulegen ist, die durch ein Obsiegen der Mieterseite ausgelöst würde, soweit zwischen den Parteien die Gültigkeit der Kündigung um- stritten ist (BGE 144 III 346, m. Hinw. auf ZMP 2017 Nr. 11). In ZMP 2017 Nr. 11 legte das Mietgericht dar, dass der Streitwertberechnung in Kündigungsschutzver- fahren etwas Künstliches anhaftet, denn letztlich ist im Falle der Ungültigkeit der Kündigung nicht nur der Mietzins weiterhin geschuldet, sondern auch die Gegen- leistung. Auch wenn Gegenforderungen in die Streitwertberechnung bei Forde- rungsklagen (logischerweise) nicht einfliessen, liegt der Interessewert im Kündi- gungsschutzverfahren aus Sicht des Vermieters eigentlich in der Differenz aus dem gestützt auf den konkreten Mietvertrag geschuldeten und dem von einem Dritten allenfalls legal zu erzielenden Mietzins, aus der Sicht des Mieters in den Zusatzkosten der gesamten Kündigungsfolgen. Eine konkrete Berechnung beider Summen ist in der Praxis nicht ohne immensen Aufwand möglich, so dass man sich bei unbefristeten Verträgen mit dem Mietzins während einer mutmasslichen Mindestmietdauer behilft, im Falle der Vermieterkündigung unter Berücksichtigung einer allfälligen Sperrfrist. In ZMP 2017 Nr. 11 wurde festgehalten, dass diese Be- rechnung nur als Annäherung an den tatsächlichen Interessewert verstanden wer- den kann. Daraus folgt zugleich, dass der Annäherungswert bei befristeten Miet- verhältnissen nicht höher ausfallen sollte als bei unbefristeten, zumal das Gesetz den Streitwert periodischer Leistungen von ungewisser Dauer mit dem Kapitalwert der Jahresleistung bei einer Verzinsung zu 5 % gleichsetzt (20-fache Jahresleis- tung, Art. 92 Abs. 2 ZPO). Gleich muss es sich mit einem reinen Erstreckungsbe- gehren verhalten. Eine solche Plafonierung korrespondiert mit BGE 144 III 346 insofern, als das Bundesgericht dort ausdrücklich bestätigt hat, dass bei der Kün-

digung eines unbefristeten Mietverhältnisses die Dauer des Schlichtungsverfah- rens und auch die mutmassliche Verfahrensdauer nicht in die Streitwertberech- nung für den gerichtlichen Prozess einzubeziehen sind; dies vermeidet im Ergeb- nis unrealistisch hohe Streitwerte.

Gleich verhält es sich hier. Ginge es um die Anfechtung einer Kündigung in einem unbefristeten Mietverhältnis, so läge der Streitwert bei einem auf sechs Monate und die ortsüblichen Termine kündbaren Mietverhältnis bei 42 Monatsmietzinsen, denn bei Klageeinreichung bestünde die erste Kündigungsmöglichkeit bei Beach- tung der Sperrfrist im März 2022 und der erste darauf folgende Kündigungstermin wäre der 30. September 2022. Ein (notwendigerweise befristetes) Erstreckungs- begehren kann aber von vornherein keinen höheren Streitwert haben als denjeni- gen, welchen der Streit um eine Kündigung im unbefristeten Mietverhältnis hätte. Damit ist von einem Streitwert von Fr. 23‘721‘835.– auszugehen (42 x Fr. 564‘805.60).

Nach der Gebührenverordnung des Obergerichts resultiert daraus eine (gestützt auf § 7 GebV auf 2/3 reduzierte) ordentliche Gebühr von Fr. 126‘246.–. Auch die- se Gebühr steht jedoch in keinem Verhältnis zum Aufwand, den das Verfahren aus heutiger Sicht mutmasslich verursachen wird. Der Vorschuss ist daher einst- weilen auf Fr. 80‘000.– festzusetzen.

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2019, 29. Jahrgang.

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