Forderung

1. Prozessgeschichte

1. Mit Beschluss vom 19. März 2001 stellte die Schlichtungsbehörde Zürich fest, dass zwischen den Parteien keine Einigung zustande gekommen sei und setzte dem Kläger Frist zur Erhebung der Klage an (act. 2). Mit Eingabe vom 12. April 2001 liess der Kläger in Anwendung von Art. 274f Abs. _1 OR fristgerecht Klage einreichen (act. 1). Mit Präsidialverfügung vom 19. ,April 2001 wurde für Klagebegrün<jung und Klageantwort das schriftliche Verfahren angeordnet. Gleichzeitig wurde der klagenden Partei eine Frist von 20 Tagen ab Zustellung der Verfügung zur Einreichung einer schriftlichen Klagebegründung angesetzt (act. 5). Die Präsidialverfügung wurde dem klägerischen Vertreter am 23. April

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2OO1 zugestellt (act.6). Mit Eingabe vom 15. Mai 2001 (uberbracht am 16. Mai 2001) liess der kldgerische Rechtvertreter ein Fristerstreckungsgesuch stellen (act, B), welches mit Prdsidialverfugung vom 16. Mai 2001 abgewiesen wurde, nachdem es erst nach Ablauf der Frist zur Klagebegrundung gestellt worden war (act. 9).

2. Mit Beschluss vom 17. Mai 2001 wurde der klagenden Partei in Anwendung von $ 130 Abs. l ZPO und unter Androhung von Sdumnisfolgen eine letzte Frist von 10 Tagen angesetzt, um eine schriftliche Klagebegrundung einzureichen (act, 12). Die Klagebegrundung wurde in der Folge fristgerecht mit Datum vom 5. Juni 2001 erstattet (act. -15). Mit PrAsidialverfugung vom 6. Juni 2001 wurde der Be- klagten Frist zur Erstattung der Klageantwort angesetzt (act. 19). Diese wurde - unter gleichzeitiger Erhebung von Widerklage - innert erstreckter Frist am 17. August 2001 erstattet (act. 28). Der Einfachheit halber wird der Kldger und Wider- beklagte im Folgenden nur als Kldger, und die Beklagte und Widerklaigerin nur als Beklagte bezeichnet. Mit Prdsidialverfugung vom 20. August 2001 wurde fur die weiteren Parteivortrdge das schriftliche Verfahren angeordnet und der Kldgerin Frist zur Erstattung von Replik und Widerklageantwort angesetzt (act,31). lnnert erstreckter Frist wurden die Replik und die Widerklageantwort mit Eingabe vom 12. November2001 eingereicht (act.41 und 42). Mit Prdsidialverfugung vom 13. November 2001 wurden der klagenden Partei ihre Beilagen zur Eingabe vom 12, November 2001 retourniert, mit der Aufforderung zur Wiedereinreichung zusam- men-.mit einem detaillierten Beilagenverzeichnis (act. 46+47). Nach Eingang des uberarbeiteten Beilagenverzeichnisses (act. 49) wurde der Beklagten mit Praisidi- alverfugung vom 19. November 2001 Frist zur Einreichung der schriftlichen Duplik und Widerklagereplik angesetzt (act. 50), Duplik und Widerklagereplik wurden in- nert erstreckter Frist mit Eingabe vom 4. Februar 2002 erstattet (act, 57). Mit Prdi- sidialverfugung vom 5. Februar 2OO2 wurde dem Kltiger Frist zur Erstattung der schriftlichen Widerklageduplik angesetzt (act. 61). Fristgemdss wurde mit Eingabe vom B, April 2002 Widerklageduplik erstattet, wobei gleichzeitig zu Noven in der Duplik Stellung genommen wurde (act, 68). Mit Prdisidialverfugung vom 9. April 2002 wurde der beklagten Partei ein Doppel der Stellungnahme zu den Noven in der Duplik sowie die Widerklageduplik vom B. April 2002 zugestellt (act. 70).

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3. Am 2. Oktober 2002 wurden die Parteien auf den 29. November 2002 zu ei- ner Referentenaudienz mit Vergleichsverhandluig vorgeladen. AnlAsslich dieser Verhandlung fand auch eine kurze Befragung der Parteien nach $ 55 ZPO statt. lm Rahmen der anschliessenden Vergleichsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden (Prot. S. 17-22).

4. Mit Prdsidialverfugung vom 27. Januar 2003 wurde der Kldiger in ver- schiedenen Punkten zur Substantiierung seiner Vorbringen aufgefordert (act. 74; Prot. S. 23-28). Er liess sich innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 11. Mdrz 2003 vernehmen, wobei er gleichzeitig die eingeklagte Forderung um Fr.57'708,65 reduzierte (act. 79, act.80 und act. B1/1-3). Mit Prdsidialverfugung vom 20. Mdrz 2003 wurde der Beklagten Frist zur Stellungnahme zu den Noven in den klagerischen Eingaben vom 8. April 2002 sowie vom 11, Mdrz 2003 ange- setzt (act. 82; Prot. S. 29130). Die Stellungnahme der,Beklagten datiert vom 16, Mai 2003 (act. 94, act. 95 und act. 9611+2).

5. Mit Beschluss vom 26. Juni 2003 wurde der Beweisauflagebeschluss erlas- sen (act. 97; Prot. S, 32-37). Die Beweisantretungsschriften wurden unterm Da- tum vom 1. September 2003 erstattet (Kltiger: act. 109; Beklagte: act. 110 und act, 111). Am 23. Oktober 2003 erging der Beweisabnahmebeschluss (act. 114; Prot. S. 40). Mit Beschluss vom 3. Juni 2004 wurde Dr, iur. C._____ , Treuhander und diplomierter Steuerexperte als Gutachter ernannt (Prot. S. 62, act. 125), welcher sein Gutachten am 13. August 2004 erstattete (act. 130). Die Beklagte hat auf eine Stellungnahme zum Gutachten verzichtet. Die Stellung- nahme des Kldgers ging am 4. Oktober 2OO4 ein (act. 137). Der Kldger stellte dar- in den Antrag, es sei das Gutachten, zu ergdnzen, wobei dem Gutachter nicht nur die bereits als Beweise offerierten Urkunden, sondern die gesamte Buchhaltung des Kldgers zur Verfugung zu stellen sei. Dieser Antrag wurde mit Beschluss vom 18. November 2OO4 abgewiesen. Die Zeugeneinvernahmen'fanden zwischen dem B. und 15. Mdrz 2OO5 statt (Prot. S, 67 bis 177). Mit Verf ugung vom 22. Mdrz 2005 wurde den Parteien Frist zur Stellungnahme zum Beweisergebnis ange- setzt. Die Stellungnahmen vom 30. Juni 2005 gingen innert mehrfach erstreckter Frist am 1, Juli 2O0s ein (Klager:-act. 188; Beklagte:.act. 189). Der Prozess er- weist sich nunmehr als spruchreif

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6. Auf die parteivorbringen ist im Rahmen der nachfolgenden Erwdgungen nur ndher einzugehen, soweit es fur die Entscheidfindung erforderlich ist'

ll. Prozessgegenstand

1. Ubersic ht zum Streitve rhAltnis Die parteien schlossen am 25, September 1984 einen Mietuertrag uber 157m2 Mietflache im 3. Obergeschoss Trakt West der Liegenschaft D._____ ... in

E._____ (sog. ' F._____ ). Als Verwendungszweck wurde die Nutzung als Arztpraxis FMH vereinbart. Mietbeginn war am 1 , Januar 1986' Der als Arzt tditige Kldger richtete in den gemieteten Rdumlichkeiten eine Arztpraxis mit insgesamt acht Rdumen ein. Das Mietverhdltnis war gemdss Art, 2.4 des Mietvertrages vom 25, September 1gB4 unter Einhaltung einer Frist von 1€ Monaten schriftlich kund- bar (act. 41611). Der Mietzins betrug zulelzl Fr. 10'518.-- pro Quartal bzw' Fr. 42'072.-- pro Jahr,

Das F._____ ' war eingeteilt in einen sogenannten U-Trakt, in welchem sich unter anderem die Arztpraxis des Kldgers befand, sowie in einen Z-Trakl und ei- nen M-Trakt, ln den Jahren 1997/1998 wurde das' F._____ 'einem Sanie- rungsumbau unterzogen, Die Sanierungsarbeiten begannen im April 1gg7, wobei zundchst Bauarbeite n im Z-f rakt und im M-Trakt durchgefuhrt wurden' Ab Ap' rillMai 1998 wurde mit einer Fassadensanierung im westlichen Teil des U-Traktes begonnen. Bereits Ende Februar 1998 wurde der Gebiiudeteil in dem sich die kldgerischen Arztpraxis befand, mit einem Baugerust versehen. Unbestritten ist, dass der Kleiger wdhrend der eigentlichen Fassadenrenovierung im westlichen Teil des U-Traktes mit seiner Praxis nicht im Mietobjekt htitte verbleiben konnen' Die parteien fuhrten seit Ende 1997 Gesprache uber Ersatzmietobjekte und be- sichtigten am 26. Februar 1998 die Liegenschaft G._____ 1 , wurden nach

Darstellung'des Kleigers aber nicht einig'

Mit Schreiben vom 24. Miirz 1998 (act. gOlT) kundigte der Kldger unter Berufung auf Art, 25gb lit. a OR das MietverhAltnis fristlos bzw. mit Auszugsfrist bis 31'

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1998 statt' Die Mdrz 1998. Die Ubergabe der Mietlokalitaten fand am 27' Mttrz Bereits retzten schrusser wurden am7. Aprir 199g an die Bekragte zuruckgesandt. vertrag am 13. Md,rz 1998 hatte der Kliiger mit der zircher Kantonalbank einen uber neue Mietlokalittiten an der G._____ 2 abgeschlossen (act' 69)'

2 n KI

ge- Der KlAger verlangt Schadenersatz infolge berechtigter fristloser Kundigung Unter diesem Ti- stutzt auf Art, 259b lit. a oR (sogenannter Kundigungsschaden)' Amortisa- ter rdsst er neben den Umzugskosten, die Einbusse aus unvollstdndiger Kltiger gestutzt auf tion des praxismobiliars geltend machen. Sodann verlangt der Art. 259e oR den Ersatz der Honorareinbusse im Umfang von und die da- Fr. 155000.--, welche er durch die Mangelhaftigkeit des Mietobjekts per Ende Mdrz 1998 erlit- durch verursachten lmmissionen bis zu seinem Aus2ug ten habe, Fur die Zeit von April 1997 bis Ende Mdrz 1998 macht der Kldiger

in der Hohe von ins- schliesslich gestutzt auf Art. 25gd oR eine Mietzinsreduktion Mietzin- gesamt Fr.21'036.-- geltend, was einer durchschnittlichen Reduktion des ses um 50% Pro Monat entsPricht' gravierenden Mdn- lm wesentlichen begrundet der Kldger diese Forderungen mit geln der Mletsache, ndmlich massive Larmimmissionen und weitere Beeintraichti-

gungen durch die Bauarbeiten (insbesondere Gerustbau), die den vertragsge- mehr beeintrach- mdssen Gebrauch der Mietlokalitdten als Arztpraxis FMH immer zur ausser- tigt und zulelzlgar nicht mehr zugelassen hdtten' Er habe sich daher gezwu ngen gesehen' ordentl iche n Kundi gu ng des M ietverhdiltnisses

3, Sta de nf

Die Beklagte bestreitet die Forderungen des Kldgers sowohl im Grundsatz als des Miet- auch im,Quantitativ, Der Kltiger sei zur ausserordentlichen Kundigung geltend vertrages nicht berechtigt gewesen, weshalb kein Kundigungsschaden gemacht werden konne. Ein solcher sei in der geltend gemachten Hohe auch kein Mangel nicht ausgewiesen. Fur die zeil ab April 1997 bis Ende 1997 liege geltend ge- des Mietobjektes vor, so dass auch kein Anspruch auf Ersatz der auch machten Honorareinbusse - eine solche sei beitrichtiger Betrachtungsweise gar nicht entstanden - oder auf Herabsetzung des Mietzinses bestehe' Vielmehr vom schulde ihr der Kltiger den Mietzins bis zum ordentlichen Kundigungstermin 31. Mdrz 1ggg, mithin Fr.42'072.--. Diesen Anspruch stelle sie einem allfdlligen gegenube r' G uthaben des Kldige rs aus Mietzi ns red uktion ve rrechn ungsweise

4. Widerklaqe Die Beklagte liess den Mietzins bis zum ndchsten ordentlichen Kundigungstermin (31, Mdrz 1999) in der H6he von insgesamt Fr.42',072.-- auch widerklageweise geltend machen. D6r Kkiger beantragt die Abweisung der widerklage.

lll. Prozessuales

1. Zustdndiokeit des Be- Sowohl die ortliche als auch die sachliche Zustdndigkeit des Mietgerichts zirkszirich zur Behandlung der vorliegenden streitsache ist gegeben, da es sich gelege- um eine Klage aus einem Mietverhaltnis betreffend ein im Bezirk Dietikon nes Mietobjekt handelt (Art. 23 Abs. 1 GestG; $ 1B Abs. 1 GVG)'

2. ''Klaoere duktion Der Kldiger hat gemdss Rechtsbegehren der Klageschrift eine Forderung in der jedoch nureine For- Hdhe von insgesamt Fr.271'500.--eingeklagt (act' 15 S' 2), derung in der Hohe von Fr. 227'607.85 begrunden lassen (act. 15 s.20)' lm zu- Rahmen der Replik stellte der Kldger bei gleichbleibendem Rechtsbegehren sdtzliche Forderungen im Umfang von Fr. 47'141.60 (act. 425' 30 und s' 31/32)' auf Anldsslich der Referentenaudienz vom 29' November 2002liess der Kldger eine entsprechende Frage hin erkldren, dass er zwar gegenuber der Beklagten Forderung von insgesamt Fr.274',749.45 (Fr. 227',607.85 zuzuglichFr'47',141'60) habe, sich im Sinne einer Teilklage aber auf den eingeklagten Betrag von

Fr. 271'500.-- beschrdnke (Prot. S.17l18)'

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Forderung Mit Eingabe vom 11. Mdrz 2003 reduzierte der'Klaiger die eingeklagte vonFr.271'500.--umFr.57'708.65(bzw.dievolleForderungvonFr'274'749'45 Betrag von um Fr. 60'957.25) (act. 79 S. 17), so dass noch ein strittiger von Fr' 57'708'65 ist Fr.21g'7g2.2lverbleibt. Von der Klagereduktion im Umfang Vormerk zu nehmen und der prozess in diesem Umfang als durch Ruckzug der

Klage erledigt abzuschreiben'

240',751'55 (Umzugs- Der Kldiger macht letztlich einen Betrag von insgesamt Fr' HOnOrareinbus- kosten: Fr.39',426,35, unvollstdindige Amortisation: Fr' 25'289'20, hat aber mit Eingabe se: Fr. 1s5,000,--, Mietzinsreduktion: Fr.21'036,--) geltend, reduzieren las- vom 11. Mdrz 2003 bie eingeklagte Forderung auf Fr' 219'792'20 zuldssig, da im Miet- sen (act.79 S. 17). Eine solche Teilklage ist ohne weiteres parteien damit frei uber den streitge- recht die Dispositionsmaxime gilt und die Grundsatz der genstand verfugen k6nnen. Das Gericht hat jedoch hacn dem Anspruch unter allen Rechtsanwendung von Amtes wegen den eingeklagten Rechtstiteln zu Prufen'

3.N rAoliche Substant eruno du rch den Kldoer

Der Kldger wurde mit Priisidialverfugung vom 27 ' Januar 2003 zur Substantiie-

rung seiner Vorbringen angehalten, nachdem sich diese in mehrfacher Hinsicht der substantiierungs- als ungenugend erwiesen hatten (act. 74). Der Kldtger kam '11' Mdrz 2003 nach (act' 79)' Mit Pr€tsidialverfu- auffsrderung mit Eingabe vom zur kldige- gung vom 20. Mdrz20o3 wurde der Beklagten Frist zur stellungnahme in der Folge mit Ein- rischen Eingabe angesetzt (act, 82). Die Beklagte liess sich anderem mo' gabe vom 16. Mai 2003 (act.94) vernehmen. sie liess darin unter nieren, dass der Kkiger anwaltlich vertreten und zudem von ihr (der Beklagten) seiner Vorbrin- vor seinem retzten Vortrag auf die ungenugende substantiierung worden sei, weshalb mit der Prdisidialverfugung vom ' 27 Januar gen hingewiesen richterli- 2003 die richterliche Fragepflicht nach g 55 zpo "zu einem unzuldssigen sei' Die nachtrdgli- chen Fragerecht" zugunsten des Kldrgers umgedeutet worden rn materieller chen substantiierungen des Krdgers seien daher nicht zuzurassen.

!, L.

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Hinsicht liess sich die Beklagte zu den nachtrziglichea Substantiierungen des Klei- gers nicht vernehmen (act. 94 S. 6)

Die in Ar1.. 274d Abs. 3 OR statuierte Untersuchungsmaxime verlangt vom Rich- ter, dass er den Sachverhalt auch seinerseits erforscht, indem er durch eine Be- fragung der Parteien den fur die Rechtsanwendung notwendigen Sachverhalt ver- vollstaindigt, soweit er fur ihn erkennbar unvollstdndig ist (Higi, Zilrcher Kommen- tar, Teilband V2b, Zurich 1994 und 1996, N 57158 zu Art. 274d OR). Da sich die Vorbringen des Kldgers in mehrfacher Hinsicht als erkennbar unvollstdndig enruie- sen, wurde dem Kldger in Anwendung von Ar1.274d Abs. 3 OR i.V,m. S 55 ZPO die Moglichkeit zur nachtrriglichen Substantiierung eingerdumt, weshalb die ent- sprechenden Vorbringen des Kl€igers zuzulassen sind.

lV. Herabsetzung des Mietzinses (Art.259d OR)

1. Standpunkt des Kldoers Der Kliiger verlangt fur die Zeit von April 1997 bis Mdrz 1998 eine Mietzinsreduk- tion von insgesamt Fr.21'036.--, da der Betrieb seiner Arztpraxis durch die Bau- arbeiten der Beklagten massiv beeintrdchtigt worden sei. Er habe bei der Beklag- ten verschiedentlich ohne Erfolg wegen der unertrdglichen Ldrmimmissionen re- klamiert, Am 9. Oktober 1997 habe er schliesslich schriftlich um eine Reduktion des Mietzinses ersucht. Eine Mietzinsreduktion von durchschnittlich 50% pro Mo- ' t* nat sei angesichts der uberaus starken Beeintrdchtigung im Gebrauch des Miet- objektes (Larmimmissionen, Entzug von Licht und Aussicht, Einschrdrnkung der wirtschaftlichen Tritigkeit) allermindestens angezeigt (act. 15 S. B und S. 18).

2. Standpunkt der Beklaqten r

Die Beklagte bestreitet den geltend gemachten Herabsetzungsanspruch sowohl in quantitativer als auch in zeitlicher Hinsicht. ln Anbetracht der konkreten Umstdnde sei ein 25"/o ibersteigender Herabsetzungsanspruch ubersetzt. Aufgrund des Ab- laufs des Baugeschehens sei das kldigerische Mietobjekt zudem einzig in der Zeit um Oktober 1997 sowie in der Zeit von Mitte Februar 1998 bis Ende Mtirz 1998 von uberdurchschnittlichen Ldirmimmissionen bqtroffen gewesen. Der Kldger habe denn auch erstmals mit Schreiben vom 10. Oktober 1997 eine verhdltnismdssige Herabsetzung des Mietzinses verlangt (act. 28 S. 12l13).

3. Rechtliche Grundlaoen und Beweislast Wird durch den Mangel die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Ge- brauch beeintrdchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlan- gen, dass er den Mietzins ab dem Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Zweck der Mietzinsherabsetzung ist es, dem durch Mdngel verminderten Gebrauchswert der Mietsache mittels einer Anpassung des Mietzinses Rechnung zu tragen und ein erneutes Gleichgewicht der vertraglich geschuldeten Leistung herbeizufuhren (Higi, Zurcher Kommentar, Teilband V2b, Zirich 1994, N 5 zu Art. 259d OR). Zur Quantifizierung der Gebrauchsbeeintrdchtigung ist einerseits auf die Art des Miet- objektes und andererseits auf die Art der Beeintrdchtigung abzustellen.

Damit ein Herabsetzungsanspruch des Mieters entsteht, muss die Mietsache mit einem Mangel behaftet sein, der weder vom Mieter zu verantworten noch auf dessen Kosten zu beseitigen ist. Der Mangel muss zu einer Beeintrdchtigung des vorausgesetzten oder vertraglich vereinbarten Gebrauchs gefuhrt haben. Der Vermieter muss vom Mangel Kenntnis haben, Die Beweislast dafur, dass die ge- setzlichen Voraussetzungen des Herabsetzungsanspruches erfullt sind, trdgt der Mieter. Gleiches gilt fur den sachlich und zeitlich vom Mieter geltend gemachten Umfang der Herabsetzung (Higi, a,a,O., N 20 zu Art. 259d OR; SV|T-Kommentar, Mietrecht ll, Zurich 1998, N 26 zu Art.259d OR). Der Kkiger hatte somit zu be- weisen, dass der Mietsache eine Eigenschaft fehlt, die sie nach Vertrag oder Ge- setz haben sollte, und dass dadurch die Tauglichkeit zurn vorausgesetzten Gebrauch beeintrdchtigt bzw. er im vertragsgemassen Gebrauch gestort ist. So- dann ist ddr Kldger beweispflichtig fur die Dauer des Herabsetzungsanspruches, mithin fur den Zeitraum zwischen Kenntnisnahme des Mangels seitens des Ver- mieters und der vollstdndigen Mangelbehebung (bzw. i.c. der Beendigung des Mietverhailtnisses).

4, ManqelhaftiokeitdesMietobiektes

. Allqemeine Ausfuhrunqen/Parteibehauptunoen 4.1

a) Begriff der Mangelhaftigkeit Voraussetzung des Herabsetzungsanspruchs ist zundchst ein Mangel an der Mietsache. Ein solcher besteht dann, wenn der Zustand der Mietsache vom ver- tragsgemass geschuldeten Zustand abweicht. Als"Mangel gilt gemdss Gesetzes- wortlaut insbesondere die Storung des vertragsgemdssen Gebrauchs (Art. 259a Abs. 1 OR), wobei auch ideelle lmmissionen wie Ldrm einen Mangel darstellen k6nnen (Higi, a.a.O., N 30 zu Art. 258 OR). Aus dem Gesetzeswoftlaut geht her- vor, dass es sich beim Mangelbegriff um einen relativen Begriff handelt (Zust, Die Mangelrechte des Mieters von Wohn- und Geschdftsrdumen, Bern/StuttgarVWien 1992, N 334 S. 192; Higi, a.a.O., N 28 zu Art.258 OR). Dervertragsgemdrsse Ge- brauch hdngt vom konkreten Vertrag ab und kann indirliduell verschieden sein.

Zu beachten ist zudem, dass nach der allgemeinen Lebenserfahrung stets mit gewissen lmmissionen zu rechnen ist. Zu einer Mietzinsreduktion berechtigen grundsdtzlich nur diejenigen lmmissionen, deren Dauer oder lntensitait die Auf- merksamkeit des Mieters und somit die allgemein ublichen oder vertraglich ver- einbarten Tdtigkeiten im Mietobjekt beeintrdchtigen. Auch Bauarbeiten gelten nicht stets als Mangel im Sinne des Gesetzes. Sie sind nur dann relevant und fuh- ren zu einem Anspruch auf Mietzinsherabsetzung, wenn sie lmmissionen verur- sac$en, die uber das vom Mieter zu tolerierende Ausmass hinausgehen. Bei der Beurteilung der geltend gemachten lmmissionen ist demnach insbesondere auf ihre Dauer, Hdufigkeit, lntensitait und UOticnfeit am betreffenden Ort und auf de- ren Auswirkungen auf die klzigerische Arztpraxis abzustellen.

b)AusfuhrungendesKldgerszurMangelhaftigkeit Der Kldger liess vorbringen, das Mietobjekt habe von April 1997 bis Marz 1998 an einem Mangel gelitten, da der Praxisbetrieb durch die Bauarbeiten der Beklagten und insbesondere die damit einhergehenden Ldrmimmissionen massiv beein- trdchtigt worden sei. Ungefdhr im April 1997 habe die Beklagte mit ersten Bauar- beiten begonnen. Die Bauaibeiten hdtten die Arbeit im medizinisch- und teilwei- therapeutischen Bereich der Praxis generell sehr.stark eingeschrdnkt der Be- se sogar verunmoglicht. Aufgrund der ungenugenden lnformationspolitik Untersuchungen klagten sei ein Ausweichen wenigstens mit den empfindlichsten nicht moglich gewe- und Therapien auf Zeiten mit weniger starken lmmissionen zeitweise unertraglich ge- sen (act. 15 s. 5). Die lmmissionen in der Praxis seien in vertretbarer Weise wesen, Es sei nicht mehr moglich gewesen, die Patienten mehr lduten horen zu betreuen, so habe man beispielsweise das Telefon nicht mit dem Ultraschallge- oder hdtten verschiedene Untersuchungen (insbesondere rat) nicht mehr durchgefuhrt werden konnen (act. 15 s' 6i7)' Neben dem LArm auf dem Ge- seien auch visuelle lmmissionen durch Arbeiter, welche unverhofft rust vor verschiedenen Zimmern - darunter auch Untersuchungsrdumen - aufge- Untersuchungen und Bera- taucht seien, vorgekommen. Damit sei die fur drztliche (act' 15 s' 7)' tungen notwendige lntimit€it nicht mehr gegeben gewesBn

hdtten seit April 1997 Da die Sanierung etappenweise vorgenommen worden sei, Ldrm- und Erschutte- steindig von irgendeinem Fassadenteil her entsprechende der Praxisraumlichkei- rungsimmissionen auf die Praxis eingewirkt. Die sanierung von Anfang an den ten habe zwar erst bevorgestanden, doch hritten die Wtinde Die von der Bautdtigkeit schail und die Vibrationen weitergeleitet (act. 15 s. 7/g). Grunden un- der Beklagten ausgehenden lmmissionen seien aus verschiedenen gewohnt sei' Auf- gleich lauter gewesen, als man dies von 'normalen' Baustellen lautere Arbeits- grund der spezifischen Arbeitsvorgiinge seien um ein vielfaches darge- uoridnge an der Tagesordnung gewesen und hdtten das FJauptvorgehen worden. Aufgrund des steilt. Der schail sei horizontar auf den U-Trakt refrektiert verstdrkt wor- freien lnnenhofes sei der abgestrahlte schall durch Resonanzen gewesen' Die Distanz zu den den. Die Liegenschaft sei sehr schlecht schallisoliert klein ge' schailverursachenden Arbeiten sei mit 50 Metern Luftrinie unQewdhnlich April 1997 einer wesen (acl.42S. 8-10). Das kldgerische Mietobjekt sei somit seit (acl' 42 S' 7-10)' Dazu ungewohnlich hohen Schallbelastung ausgesetzt gewesen durch Bret' sei durch die Eingerustung des u-Traktes das kleigerische Mietobjekt worden' Um ter und die das Gerust umgebende Baufolie zusdtzlich abgedunkelt gezogen die Privatsphdre der Patienten zu wahren, hdtten stets die Vorhange an' trotz sein mussen (act. 42s.10). Der Kliiger habe selt Beginn der Arbeiten

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derstetigenVerlagerungderFassadenrenovation,.Stetsinetwadieselbenlmmis- sionen gewdrtigen mussen (acl' 42 S' 18)'

c) Ausfuhrungen der Beklagten zur Mangelhaftigkeit gemachten Mdngel bestreiten' Es sei Die Beklagte liess die vom Kliiger geltend rund zwolf Monaten permanent nicht richtig, dass die kliigerische Praxis wdhrend Sei' Die Bauarbeiten seien zu von schwersten Larmimmissionen betroffen worden BeginnzundchstimZ.TraktundimM-TraktdurchgefuhrtwordenunddasBauge- 1997 ailmdrhfich westwiirts auf die schehen habe sich erst im Verraufe des Jahres zu bewegt' Der Kleiger spreche sich im U-Trakt befindliche Praxis des Kldigers Der Krdiger sei von den Arbei- denn auch serbst vom Ndherkommen der Arbeiten. Zeit vor dem 10' oktober 1997 ten lange Zeit nicht betroffen gewesen' Fur die extremen Ldrmimmissi- (schriftliche Mdngelruge des Kldgers) seien die angeblich in keinei Weise dokumentiert (act' onen auf das kldgerische Mietobjekt denn auch 28 S. 4/5, S. 9 und S. 15)' Rahmen des Sanierungsumbaus in Es konne nicht bestritten werden, dass es im gekommen sei' Dass die der Praxis des Kldgers teilweise zu Ldrmimmissionen Sanierungsarbeiten seit April 1997 dauernd zu einer ungewohnlich hohen Schall-

belastungdesklitgerischenMietobjektsgefuhrthabensollen,seiindessennicht Vorbringen betreffend lnnenhof und Aufbau von 'Me- zutreffend. Die kldigerischen Rearitat nichts zu tun (act' gaschailweilen, hdtten mit der akustisch-physikarischen betragen' Uber eine solche und den Bauarbeiten am Z-Traklhabe rund 50 Meter bekanntlich gewaltig Entfernung wurden die Auswirkungen von Larmemissionen bautech- abnehmen (act. 57 s, 21). Der M' und der z-TrakI seien sodann Bauteire. Die krrigerische Arztpra- nisch/konstruktiv zwei vom u-Trakt abgesetzte xisseierstEndeFebruarlggSeingerustetwordenundderKldlgerhabediePra. xisrundvierWochenspdteraufgegeben(act.57S'10/11). (die Beklagte) alles getan habe' um lm Ubrigen sei darauf hinzuweisen, dass sie zu machen' Die Bauarbeiter hdit' die Sanierungsarbeiten so ertr;iglich wie moglich gehe klar aus dem Protokoll ten stets auf die Mieter Rucksicht genommen. Dies Mieter sei ndmlich damals des,MietercafrS' vom 3. Mdrz 1998 hervor' $eitens'der

L festgehalten worden, dass die Bauarbeiten - im Verhdltnis zum Volumen - ertrag- lich seien und dank dem sehr kooperativen Verhalten der Bauarbeiter ein gutes Einvernehmen herrsche (act. 57 S. 1111.2),

d) Erwagung en zur Mangelhaftigkeit der Mietsache Die Beklagte hat nicht grundsditzlich bestreiten lassen, dass es wdhrend des Sa- nierungsumbaus zu Ldrm- und weiteren lmmissionen in der Praxis des Kldgers gekommen ist. Sie bestreitet jedoch eine dadurch verursachte Beeintrdchtigung des Praxisbetriebs und damit sinngemass das Vorliegen eines fur eine Mietzins- reduktion relevanten Mangels. Art, lntensitrit und Zeitdauer der geltend gemach- ten lmmissionen sowie deren Auswirkungen auf den kleigerischen Praxisbetrieb mussen daher im Rahmen des Beweisverfahrens ermittelt werden. Dem Kldger wurde der Hauptbeweis dafur auferlegt, dass der Betrieb seiner Arztpraxis durch die Sanierungsarbeiten am F._____ durch die behauptdten lmmission en (2ft1. 7 lit, b oben) beeintrdchtigt wurde,

4.2 Beweisfuhrunq

a) Der Kldger hat zu diesem Beweisthema (Beweissatz 1.1, mit Unterbe- weissdtzen l. 1.1 bis 1.4) insgesamt zehn Zeugen aufgerufen, welche durch das Gericht zwischen dem 8. und 18. Mdrz 2005 befragt wurden. Soweit die nachfol- genden Ausfuhrungen allfdllige Beziehungen der Zeugen zu den Prozessparteien oder das generelle Aussageverhalten betreffen und daraus Folgerungen fur die Verldsslichkeit und die Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen abgeleitet werden, gelten diese Ausfuhrungen auch fur die spdter zu wurdigenden Aussagen derselben Zeugen. Dass alle Zeugen unter der schweren Strafandrohung von Art. 307 SIGB ausgesagt haben, sei voruveg enrudhnt; dieser Umstand allein vermag selbstver- stdndlich bei widersprechenden Aussagen keinem Zeugen besonderes Gewicht zu verleihen. ,

b) Der Zeuge H._____ ist von Beruf Psychotherapeut und hatte seine Praxisrdumlichkeiten ebenfalls im U-Trakt des F._____ , Er ist mit dem Kldger bekannt, aber nicht befreundet; sie pflegen keine privaten Kontakte. Der

Der Zeuge, welcher zum Zeuge ist heute noch Mieter der Beklagten (ero1s' 68). F._____ betrieb, die Praxis Zeitpunkt des Umbaus ebenfalls seine Praxis im Li Verfugung gestellten Ersatz- aber im Februar 1998 in die von der Beklagten zur wdhrend den Umbau- riiumlichkeiten verlegte, konnt e zL)r Frage der lmmissionen Er gab zu Protokoll' seine arbeiten Angaben aus eigener Wahrnehmung machen' Umbauarbeiten' Die Praxis sei selbst sehr intensiv betroffen gewesen von den Praxis des Kldigers habe direkt uber der seinigen gelegen' Es habe riesige Ldrm-

immissionen gegeben. zu bestimmten Zeiten habe man fast nicht arbeiten k6n- ergangen sei' Es sei mit nen und er gehe davon aus, dass eS dem Kltiger ebenso des ganzen Gebdu- Kompressoren gearbeitet worden und eS habe ein Ruckbau gegeben' Es habe des stattgefunden. Es habe sehr starke Ldrmimmissionen Bereich stark Phasen gegeben, in denen die Arbeit im psychotherapeutischen man die verschiede- durch den Ldrm beeintrdchtigt worden sei' Allerdings musse untersuchungen' wie nen Bauphasen unterscheiden (Prot. s. 69), ob bestimmte werden konnten' zum Beispiel Ultraschall, wegen des Ldrms nicht durchgefuhrt er gehe aber da- konnte der Zeuge nicht aus eigener Wahrnehmung bestdtigten' allerdings schon ldu- von aus, dass dies so gewesen sei. Das Telefon habe man ldrmige Phasen und ten gehort, da es kein dauernder Ldrm gewesen sei, sondern Telefone ja langer lduten wurden. Das Telefonieren selbst sei aber ab und zu gekommen wdre, konnte der schwierig gewesen. Dass es zu Erschutterungen Zeuge nicht aus eigener Wahrnehmung bestdtigen' Er fugte aber an' dass er in wurde' seine der-ganz intensiven Phase, ndmlich als die Fassade ausgewechselt praxis bereits in die Ersatzrdumlichkeiten verlegt gehabt habe. Auf die Frage, ob Folie Licht entzogen wurde' der Praxis des Kldgers durch das Baugerust und eine Weggenommen Wurde' erklarte der Zeuge, es Sei richtig, dass, als die Fassade Die zum Beweis das Ganze mit einer Folie geschutzt worden sei (Prot. S, Z0)' genannten Baustelle verstellte Behauptung, die lmmissionen, welche von der ausgegangen seien, seien lauter gewesen, als man dies von anderen Baustellen

gewohnt Sei, konnte der Zeuge nicht bestdtigen' So habe er noch nie in einem habe' Er be- anderen Gebdude gearbeitet, in welchem ein Umbau stattgefunden Beton-Bauweise des tonte aber bei dieser Gelegenheit, dass es bedingt durch die gehdmmert habe' habe Gebdudes sehr laut gewesen sei. Wenn jemand i;'gendwo

t

- man das uberall gehort. Die Arbeiten hdtten zury Teil in betrdchtlicher Entfernung (zu seiner Praxis) stattgefunden, wegen der Offenheit der Anlage sei der Ldrm trotz Entfernung immer etwa gleich stark gewesen (Prot. S. 71).

c) Die Zeugin I._____ war zum Zeitpunkt des Umbaus als Praxisan- gestellte des Kpigers tiitig. Heute arbeitet sie nicht mehr beim Kl€iger. Sie kenne ihn aber durch die Arbeit bereits seit 20 Jahren und es bestehe ein lockeres, freundschafliches Verhdltnis. Sie habe mit dem Kldiger in der Woche ihrer Ein- vernahme als Zeugin Kontakt gehabt. Nach Erhalt der Vorladung habe sie sich bei ihm erkundigt, aber sie hdtten nicht gross uber den Prozess gesprochen. Sie habe der Vorladung entnommen, worum es bei der Einvernahme gehe; die kon- kreten Fragen kenne sie nicht. Zur Beklagten steht die Zeugin in keiner Bezie- hung (prot. S. gB). Die Zeugin fuhrte aus, ihrer Meinuurg nach sei der Betrieb der Arztpraxis des Kldgers beeintrdchtigt worden durch die Ldrmimmissionen' Es ha- be einen enormen Ldrm gegeben, so dass man manchmal fast nicht mehr habe telefonieren konnen, weil man den anderen fast nicht mehr verstanden habe. Auch fur die patienten sei der Ldrm im Sprechzimmer sehr unangenehm gewe- sen, Der Larmpegel sei aber nicht immer gleich hoch gewesen. Es habe Pausen gegeben, in denen in einer anderen Ecke gearbeitet worden sei. Gewisse Unter- suchungen habe man nicht mehr machen konnen, zum Beispiel den Hortest oder jeden auch Blutdruckmessungen, weil man dafur Ruhe brauche. Die Arbeit sei auf Fall.. eingeschrdnkt gewesen. Ob Ultraschalluntersuchungen unm6glich waren, konnte die Zeugin nicht Sagen, wegen der Erosionen habe man aber den EKG Apparat manchmal nicht mehr gebrauchen konnen, weil das ein sehr empfindli- ches Ger6t sei. Man habe dann warten mussen und das EKG speiter machen (prot. S. 99). Auf Ergdnzungsfrage von Rechtsanwalt X2._____ bestdtigte die Zeu- gin zudem, dass die Arbeit mit dem Dopplergerdt eingeschrdnkt gewesen sei' Es handle sich dabei um ein sehr sensibles Gerdt und man habe die Patienten dann aufbieten ,rlrrr"n, wenn es ruhig gewesen sei. Das Gerdt sei sehr wichtig fur Ve- nenuntersuchungen, worauf der Kldger spezialisiert sei (Prot' S' 10)' Wenn man ein bisschen entfernt von der Station gestanden habe, habe man auch das Tele- fon nicht mehr geh6rt, Sie sei der Ansicht, es habe auch Vibrationen gegeben,

t k:

habe' Ob die lmmissi- was sie ja auch im Zusammenhang mit dem'E$G erwtihnt stdrker waren' als bei onen, welche von der Bauttitigkeit der Beklagten ausgingen konnte sich auch nicht an be- anderen Baustellen, wusste die Zeugin nicht' Sie weiter aus, sie glaube nicht' sondere schallreflexionen erinnern. Die Zeugin sagte "Wenn die Arbeiten in dass die Ldrrmbelastung immer gleich stark gewesen sei' g-ar nicht betroffen hat, so war der einer anderen Ecke ausgefuhrt wurden, die uns gearbeitet wurde" (Prot' S' Ldrm ganzsicher geringer, als wenn auf unserer Seite X2._____ ' ob aufgrund von lmmis- 101.) Auf die Ergeinzungsfrage von Rechtsanwalt die Zeugin' dies gelte sionen Patienten abgewiesen werden mussten, antwortete zu einem anderen Zeitpunkt nur in dem sinne, dass man gewisse Patienten habe nicht habe machen bestellen mussen, weil man die notwendigen Untersuchungen kdnnen (Prot. S' 110).

... -Stellvertreter' dessen d) Der Zeuge J._____ , Adjunkt und F._____ u-Trakt befand, kennt sowohl den Kldger Amtssitz sich ebenfalls im Pafteien in irgendeiner Beziehung' als auch die Beklagte, steht aber zu keiner der die tagliche Arbeit im Er gab zu Protokoll, der Umbau habe sich erheblich auf starke Ldrmim- Amtssitz ausgewirkt. Nach seiner Erinnerung habe es zeitweise gewesen' dass sie nureinen re- missionen gegeben. Manchmal sei es so extrem habe man an manchen duzierten Betrieb hdtten aufrecht erhalten konnen' So und die anderen nach Hause Nachmittagen nur ein bis zwei Personen beschiiftigt gegeben' da geschickt. An der Liegenschaft habe es erhebliche Verschiebungen habe es ab und zu sehr laut werden mussen. Das Telefon habe er aber immer gekommen' Ob der lauten gehdrt (Prot. S. 144). Es sei auch zu Erschutterungen da er sich im fragli- Arztpraxis Licht entzogen worden sei, konne er nicht Sagen' seinen Burordumlichkeiten chen Zeitraum nie in der Praxis aufgehalten habe' ln worden' Da sei es dann wirklich sei sogar eine zweite Wand aus Holz eingezogen weil die Fassade wegge- dunkel geworden. Das habe gemacht werden mussen, gewesen sei' konn- nommen'worden sei, Ob es lauter als bei anderen Baustellen sagen (Prot' s' 145)' Auf die te der Zeuge mangels Vergleichsmoglichkeiten nicht der Zeuge: "Es war Frage, ob es zu sChallreflexionen gekommen sei,. antwortete mit einem Schlagbohr- I

i ein komplexer Ldrm, Wenn jemand an der Aussenwand I I I I I ll t;, lE

&

Ldrm kommt"' Er spreche dabei hammer arbeitet, wissen Sie schon, woher de"r worden sei' es habe auch nicht nur von der Zeit, als die Fassade weggenommen habe mit einem Gerust ver- in der Vorphase Ldrm gegeben. Das ganze Gebiiude aber nicht immer gleich stark ge- sehen werden mussen. Die lmmissionen seien wesen, das habe sich verschoben, je nach dem, wo die Haupttiitigkeiten stattge-

funden hdtten (Prot' S' 146).

Aussagen des Zeugen Bereits an dieser Stelle ist festzuhalten, dass die (Auszug des Beklagten) betreffen' , soweit sie den Zeitraum nach Mirz 1998 befand sich die kleigerische Pra- fur den vorliegenden Prozess irrelevant sind' so welche zur volligen Verdunkelung xis zum Zeitpunkt der Fassadenauswechslung, der Burordumlichkeiten des O._____s fuhrte, nicht mehr im

(vgl. Prot. S. 145), .

e) Der Zeuge K._____, von Beruf Architekt, wurde im Dezember 1997 vom Kld-

ger beigezogen, da der Kldger die Auswirkungen des umbaus auf seinen Praxis- (fiilschlicherweise) davon aus, der betrieb abkldrren lassen wollte. Der Zeuge ging F._____ praktiziert (Prot' s' 114)' Krdger habe wdhrend dem umbau nicht im gewesen (Prot' s' 114)' Er Auch sei erwdhrend der Bauzeit nie auf der Baustelle Frage der lmmissionen beitragen' konnte entsprechend nichts zur Kldrung der

des Klagers und f) Der Zeuge X3._____ ist der ehemalige Rechtsvertreter er sich nicht iiussern' da er fuhrte aus, zu den Umstdnden bei Baubeginn kdnne worden sei' Als er die erst zu einem spiiteren Zeitpunkt vom Kldiger beigezogen Rechtsvertretung des Kldgers am 1 1 , Februar 1998 ubernommen habe' seien

massiveUmbauarbeitenimGanggewesen,welchezumindestmiterheblichen verbunden gewesen seien' Dass es auclr zu Erschutterungen Ldrmimmissionen soweit er sich erin- gekommen ware, hat der Zeuge selbst nicht wahrgenommen' und die Baufolie Licht ent- nern t on'ne, sei der Praxis jedoch durch das Baugerust gewesen sei (Prot' S' 126)' zogen worden. Er wisse aber nicht mehr, wann das fur Besprechungen in lm Ubrigen erkldrte der Zeuge, er habe sich nur zeitweise Abend' Vieles habe auch telefo- der Arztpraxis aufgehalten und zum Teil erst am

t' nisch und per Fax stattgefunden (Prot. S, 127). De6Zeuge konnte daher keine weiteren Angaben zum Beweisthema machen.

g) Zeuge L._____war einerseits Patient des Kldrgers und fuhrt andererseits gele- gentlich Plattenlegerarbeiten fur die Beklagte aus. Er gab zu Protokoll, er sei im Zeitraum der Umbauarbeiten Patient beim Kldger gewesen. Er habe nicht das Ge- fuhl, der Praxisbetrieb sei durch die Umbauarbeiten beeintrdchtigt gewesen' Es habe in der Praxis keinen Staub und keine Baustelle gegeben. Nach seinem Empfinden sei es nicht sehr laut gewesen. Aber er schaue das naturlich anders an (da er selbst auf dem Bau arbeitet). Wo gearbeitet werde, gebe es auch Ldrm. Es sei aber nicht so gewesen, dass man als Arzt nicht hAtte arbeiten k6nnen. Bei ihm seien auch Ultraschalluntersuchungen gemacht worden und das habe man auch gehort. Er habe keine Kenntnis davon, dass gewisse Untersuchungen we- gen des Ldrms nicht hritten durchgefuhrt werden konnen. Er selbst habe keine Erschutterungen wahrgenommen. Auf die Frage, ob der Praxis Licht entzogen worden sei durch das Baugerust und die Baufolie, antwortete der Zeuge, nach seiner Kenntnis sei alles ganz normal gewesen, wie wenn er sonst zum Arzt ge- he. Er hdrtte es schon gemerkt, wenn er durch eine Bauabdeckung hdtte steigen mussen. Ob die Vorhdnge gezogen waren, wisse er nicht mehr (Prot' S. 137, 138).

h) Der Zeuge M._____ ist ebenfalls ein ehemaliger Patient des Kldgers und zwar im Zeitraum zwischen 1989 und 2001. Auf die Frage, ob er wisse, worum es bei der Zeugeneinvernahme gehe, erkltirt er, er wisse das ungefEihr. Gegen Ende des Behandlungszeitraums sei die Praxis des Kl6gers in E._____ n umgebaut worden. Er glaube, der Kldger habe ihn damals gefragt, ob er fur den Fall, dass es Diskussionen geben sollte, bereit sei, Auskunft zu geben. Er wisse, "dass das ziemlich gest$rt habe". Es sei ndmlich sehr laut gewesen im Besprechungszim- mer und er glaub'e, man habe sogar einmal das Zimmer wechseln mussen. Es sei ziemlich laut gewesen und zum Teil hdtten sie Probleme gehabt miteinander zu sprechen. Ob der Betrieb des Kkiger i-n dieser Zeit generell beeintrdchtigt worden sei, konne er nicht sagen, Als er dort gewesen sei - er wisse aber nicht mehr, ob

-20

das ein-, zwei- oder dreimal der Fall gewesen sei - habe es mindestens einmal gestort (Prot. S. 140). Ob es Erschutterungen gab oder ob der Praxis Licht entzo- gen wurde, konnte der Zeuge nicht sagen. Ebenso wenig wusste er, ob die Arbeit im medizinisch-therapeutischen Bereich stark eingeschrdnkt bzw. verunmdglicht worden war. Auch, ob die Vorhdnge gezogen werden mussten, wusste der Zeuge nicht mehr (Prot. S, 141 ,142).

i) Der N._____ ist heute ... . Zum Zeitpunkt des Umbaus arbeitete er im zusammen mit dem Zeugen J._____ . Das O._____ lag im

gleichen Gebdudeteil des F._____ wie die Praxis des Kldgers. Der Zeuge sagte aus, der Betrieb der Arztpraxis des Klirgers sei durch die Sanierungsarbei- ten im Zeitraum vom April bzw. Juni 1997 bis Mdrz 1998 beeintrdchtigt worden. Das O._____ und die Arztpraxis hdtten auf dem gleichen Stockwerk gele- gen. Sie seien daher in derselben Situation gewesen. Es habe Ldrm und Staub gegeben und dann seien sie auch noch mit Ldrmschutzwdnden eingekleidet wor- den. Es habe auch Probleme zwischen dem O._____ und der Beklagten gegeben. Er ziehe den Schluss, dass die Arztpraxis, welche ein sensiblerer Be- reich sei als ein normales Buro, beeintrdchtigt worden sei. Es habe starke Ldrm- immissionen gegeben und sie hdtten vom Kanton aus eine Mietzinsreduktion be- antragt. Auch wisse er aufgrund seiner Notizen, dass er am 27. September 1997 einon kurzfristigen Notbetrieb habe anordnen mussen, weil wegen des Ldrms ein normales Arbeiten nicht mehr moglich gewesen sei. Das heisst, er habe alle Leu- te nach Hause schicken mussen und eine Person habe dann mit Gehorschutz, wie man ihn im Militdrvenrvendet, die Stellung gehalten (Prot. S' 151). Auf Nach- frage des beklagtischen Rechtsvertreters erkldrte der Zeuge, diese Phase habe ungefdhr vier Tage angehalten und verwies dabei auf eine Aktennotiz, welche er zu den Akten reichte (act. 164; Prot. S, 155). Weiter venruies der Zeuge auf zwei ) Schreiben, welche er am 16. und am 29. April 1997, mithin zu einem Zeitpunkt als der Klager seine Praxis bereits verlegt hatte, an HerrnP._____ von der Beklagten gesandt hatte (Prot. S. 152; act' 164/3 und 16414).

t t E.

3,

Er habe aufgrund des Ldirms zeitweise das Telefon nicht mehr lduten gehort (Prot. S. 152). Auf Vorhalt der Aussagen des Zeugen J._____ , er habe nie Probleme gehabt, das Telefon zu h6ren, ergiinzte der Zeuge, Herr J._____ habe ein Ein- zelburo im vierten Stock gehabt, er wisse aber von Mitarbeitern, welche im Gross- raumburo mit sieben bis acht Arbeitsplaitzen arbeiteten, dass sie das Telefon nicht mehr gehort hdtten (Prot. S. 156). Vibrationen habe er auch gespurt und zwar, weil das Dach saniert worden sei und sie die Buro zuoberst gehabt hiitten. Da ih- nen Licht durch eine in den Buros hochgezogene Holzwand entzogen worden sei, gehe er davon aus, es sei in der Arztpraxis ebenso gewesen. Auf Ergdnzungsfra- ge von Rechtsanwalt Dr. Y._____ prdzisierte der Zeuge, dass die Holzwand erst eingezogen wurde, als die Fassadenauswechslung vorgenommen wurde (Prot, S. 155). Zur Frage, ob die lmmissionen lauter gewesen seien, als man sie ublicher- weise von Baustellen gewohnt sei, erkldrte der Zeuge,osie seien lauter gewesen, als die Vermieterschaft kommuniziert habe. Aber wahrscheinlich habe die Vermie- terschaft selbst nicht im Voraus gewusst, was auf die Mieter zukomme. Es sei auch zu Schallreflektionen gekommen, wenn man zum Beispiel im Keller mit dem Presslufthammer arbeite, dann hore man das bis in den 4. Stock, Wiihrend der ganzen Bautaitigkeit habe es lmmissionen gegeben. Auf die Frage, ob die lmmis- sionen trotz stetiger Verlagerung der Arbeiten von einem Trakt in den anderen immer gleich stark gewesen seien, antwortete der Zeuge, sie seien im September 1997 zentral betroffen gewesen, als er die Notmassnahmen habe treffen mussen, und es habe bis im Fruhling, d,h.bis Mdrz 1998, angedauert(Prot. S. 153). Eben- seine Aussagen, soweit sie den Zeitraum nach Mdrz 1998 (Auszug des Beklag- ten) betreffen, fur den vorliegenden Prozess nicht relevant sind.

j) Die ZeuginR._____ arbeitete zur Zeit des Umbaus im " S._____ im F._____ . Auf die Frage, ob der Kkiger im Betrieb seiner Arztpraxis durch die t Umbauarbeiten beeintrdichtigt worden sei, erkldrte die Zeugin, alle seien beein- trrichtigt gewesen. Wie genau die Praxis betroffen gewesen sei, wisse sie nicht. Sie habe sich um den Laden gekummert und nicht um die anderen, Es sei ldrmig und staubig gewesen. ln der Praxis sei sie aber in der fraglichen Zeit nie gewe-

i I

Larmimmissionen gegeben, aber die Vermieter. Sen. ES habe zeitweise starke dass das vor und nach den Ladenoffnungszeiten schaft habe sich sehr bemuht, ruhig gewesen habe. Von 9:OO bis 17:00 Uhr sei es einigermassen stattgefunden sicher et- nicht so empfindlich und es sei (Prot. s. 158). sie selbst sei aber auch und nicht einfach Kunden habe' ob die Arbeit was anderes, wenn man Patienten eingeschrankt worden sei' k6nne sie im medizinisch-therapeutischen Bereich ha- Telefon habe sie immer gehort in ihrem kleinen Laden' auch nicht sagen. Das wurde' gespurt' ob der Arztpraxis Licht entzogen be sie keine Erschutterungen mussen in der Pra- sie nicht, auch nicht, ob man die Vorhdnge habe ziehen wisse xis(Prot.S.159)'Eigentlichwissesiegarnichts,wasdiePraxisangehe.Zuden (Prot' s' sie konne sich nicht mehr erinnern ubrigen Fragen, erklarte die Zeugin, 160).

Sie k) Die Zeugin Dr. der zum Zeitpunkt des Umbaus. Die Zeugin erklarte, der Betrieb war dies bereits Zeitraum vom April bzw' Juni 1997 bis Ende Mdrz 1998 am meisten Praxis sei im gewesen (Prot' s' 164)' Dies habe sich durch Larmimmissionen beeintrdchtigt Durch die 1997 bis Ende Marz 1998 erstreckt' uber den ganzen Zeitraum von Bereich eingeschrdnkt gewe- Umbauarbeiten sei der medizinisch-therapeutische einfache untersuchungen wie Blutdruckmessen und Abho- sen. Einerseits hdrtten

ren von Herz und Lunge mit dem stethoskop, andererseits auch speziaruntersu- nicht wie der Kr'ger sie fur Venenabkrdrungen ben.tigt, chungen mit Urtraschar, ge- werden konnen' Das Telefon habe man nur noch lduten mehr durchgefuhrt zu Vib- gesessen habe. Zudem sei es auch h6rt, wenn man unmittelbar daneben ge' (Prot. s. 164)' wdhrend der ganzenzeil als das Gerust rationen gekommen entzogen worden' Da sich die Arbeiter nicht standen habe, sei der Praxis Licht

hatten, habe man vorsorglich die Vorhdtnge gezogen' Es wdre vorangemeldet dann gewesen, wenn ein Patient sich ausgezogen hdtte und hdchst unangenehm einer Baustelle I.nrt.'. erschienen wdre' Da sie vorher noch nie auf ,.,"".; "* auf anderen ob die lmmissionen lauter als gearbeitet habe, konne sie nicht Sagen, (Prot' s' zu schallrefrektionen gekommen Bausteilen gewesen seien. Es sei auch 166)'AufNachfrageerklartedieZeugin,dassd"erSchallaufGrundderMetallver-

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schalung geleitet worden sei; davon gehe sieraus. Die lmmissionen seien trotz stetiger Verlagerung der Sanierungsarbeiten von einem Trakt in den anderen stets gleich stark gewesen (Prot, S, 166). Auf die Ergdnzungsfrage von Rechts- anwalt Y._____i, ob der Ldrm jeden Tag aufgetreten sei, antwortete die Zeugin: "Der Larm war nicht jeden Tag von 7.00 bis 17.00 Uhr gleich stark. Er trat jedoch sicher jeden Tag auf. Da wir nicht gewusst haben, wann es jeweils ruhig war, war dies sehr unberechenbar. Der Ldrm ist sicher jeden Tag zu den Betriebszeiten aufgetreten, Es gab sicher an jedem Tag zu den Betriebszeiten der Baustelle von 07.00 Uhr bis am spdten Nachmittag Beeintrdchtigungen (Prot. S. 174). Auf weite- re Nachfrage des beklagtischen Rechtsanwalts bekrdftigte die Zeugin: Es sei im- mer zu laut gewesen bzw. es habe immer Ldrmbeeintrdchtigungen gegeben."

l) Als weitere Beweismittel nannte der Kldiger folgende Urkunden: Weitere Be- weismittel

Schreiben des Kldgers vom 09.10.97 (acl. 41612) Liste 'Storende Sachen'vom 10.02.-25.03.98 (act. 1715) Tonbandaufzeichnung auf Mikrokassette (act. 17 16) Amtlicher Befund des Stadtammannamtes Schlieren vom 17.03'98 (act 1717)

Fotodokumentation (act. 1 7/8) Planskizze (act. 30/1)

Weiter reichte der Zeuge N._____ zwei Aktennotizen ins Recht (act' 16411-2), welche als echte Noven ohne weiteres zu beachten sind (S 138 i.V.m.

s 115 ZifL l ZPO).

4.3 Bewe'iswurdiqunq

Bei der Beweiswurdigung ist das Gericht nicht an bestimmte Regeln gebunden' Vielmehr ist einzig entscheidehd, ob die erhobenen Beweise die richterliche Uberzeugung zu begrunden vermogen, ein bestimmter Sachverhalt habe sich : 'i' ::. P

n verwirklicht (Zweidler, Die Wurdigung von Arlssagen ,ZBJV 132 (1996) S' 106 f')'

Die parteien haben bei keinem der Zeugen Zweifel an der allgemeinen Glaub- wurdigkeit oder Unbefangenheit angebracht. Es bestehen auch keine objektiven Anhaltspunkte dafur, die Glaubwurdigkeit oder Unbefangenheit eines bestimmten Zeugen oder einer bestimmten Zeugin zum vorneherein in Zweifel zu ziehen.

n und T._____ handelt es sich ausnahmslos um Personen, welche wahrend der Bauzeit, ebenso wie der KlAger, im Gebdude gearbeitet haben und sich somit an mehreren Tagen pro Woche dort aufhielten. Alle diese Zeugen be-

richten, wie oben zitiert, von teilweise starken lmmissionen, insbesondere durch Larm, aber auch Erschutterungen. Der Zeuge N._____ berichtete von

einem eigentlichen Notfallszenario, welches eingerichtet werden musste, weil im

Septembe r 1gg7 der Ldrm zwischenzeitlich unzumutbar wurde fur seine Mitarbei-

ter. Die Ausfuhrungen von N._____ werden im Ubrigen durch die Ak- tennotizen des Zeugen J._____ dokumentiert (act. 16412). Die Praxispartnerin des Kldgers, Dr. T._____ , ist selbst als Arztin ttitig und konnte die daher detailliert uber die konkreten Einwirkungen der (Liirm-) lmmissionen auf ist ohne arztliche Tiitigkeit Auskunft geben, lhre Aussagen sind schlussig und es weiteres nachvollziehbar, dass die Ergebnisse auch von einfachen Untersuchun' gen wie Blutdruckmessen durch plotzlich auftretenden Ldrm verfdlscht werden Zeugin und dass der Ldrm das Abhoren mit dem Stethoskop verunmoglicht. Die T._____ hat auch mehrfach klar ausgefuhrt, dass der Ldrm wdhrend der Bauzeit jeden Tag auftrat. Die Aussagen der Zeugin T._____ werden

durch den Zeugen H._____ , von Beruf Psychotherapeut, bestdtigt' Auch er

spricht davon, dass er intensiv von den Umbauarbeiten betroffen worden sei, psy- dass es riesige bzw. sehr starke Ldrmimmissionen gab, die das Arbeiten im chotherapeutischen Bereich zeitweise fast verunmoglicht hdtten' Die ZeugenJ._____, N._____ und I._____, bestiitigen, dass nicht nur medizinische Untersu- chungen, sondern auch Buroarbeiten stark gestort wurden. Die Zeugen I._____, undN._____ gaben zu Protokoll, dass man zeitweise das Telefon nicht mehr klin-

geln horte, Der ZeugeJ._____ konnte dies nicht bestdtigen. Auf Nachfrage er- kleirte der ZeugeN._____ , dass dies wohl damit zusammenhange, dass sich das

Buro des Zeugen J._____ auf einem andereqStockwerk befunden habe als das- jenige des ubrigen O._____s . Letzteres sei auf dem selbem Stockwerk wie der Kldger eingemietet gewesen.

Die Zeugin R._____ , welche ihr Ladengeschdft im F._____ betrieb, erkldrte ebenfalls, es habe zeitweise starke Ldrmimmissionen gegeben, Sie fugte aber an, die Vermieterschaft habe sich bemuht, ldrmintensive Arbeiten ausserhalb der La- denoffnungszeiten ausfuhren zu lassen. Dazu ist festzuhalten, dass die Aussage, die larmintensiven Arbeiten heitten nach Ladenschluss stattgefunden, so kaum zu- treffen kann. Die Totalrenovation des F._____s zog sich uber mehrere Mona- te hin und keine der Parteien hat behauptet, diese Arbeiten hdtten zeitweise spAt- abends oder nachts stattgefunden, was denn auch aus Grunden des Anwohner- schutzes wohl nicht moglich gewesen ware. d

l konnte von keinen st6renden Einwirkungen berichten. Der Einzig der Zeuge L._____ Zeuge war zur fraglichen Zeit Patient des Klagers, gleichzeitig ist er als Plattenle- ger gelegentlich fur die Beklagte tditig, Der Teuge schildert, bei seinem Arztbe- such sei alles normal gewesen. Dazu ist zu sagen, dass der Zeuge sich im Ge- gensatz zu den oben zitierten Zeugen lediglich einmal zu einem Arztbesuch im Gebdude eingefunden hat und sich daher seine Aussagen auch nicht auf einen ldngeren Zeitraum beziehen kdnnen. Unbestritten ist denn auch, dass es immer wieder zu Pausen ohne Ldrm kam, in welchen Untersuchungen normal durchge- fuhrt werden konnten. Zum anderen ist festzuhalten, dass der Zeuge als Platten- leger wohl taiglich auf Baustellen arbeitet und daher an gewisse Ldrmimmissionen gewohnt sein durfte und diese nicht mehr als aussergewdhnlich oder storend empfindet. Ein anderer Patient, der Zeuge M._____ , vermittelt denn auch ein ganz anderes Bild. So sei der Ldrm ziemlich storend gewesen und man habe fast nicht mehr miteinander sprechen konnen und einmal sogar das Zimmer wechseln mussen, a

Zu den weiteren Beweismitteln ist was folgt festzuhalten: Das Schreiben vom 9. Oktober 1 g97 (act. 41612) und die Liste der storenden Sachen vom 10. Februar bis 25. Mitrz 19gB (act, 1715) wurden vom Kldger s"elbst erstellt und sind daher von l. t ,,.

Ilr ," I J.-. ,. geringem Beweiswert, lmmerhin ist damit jedoch belegt, dass der Kkiger im Okto- t i.T I i.,&

n

E ber 1gg7 die lmmission als stdrend empfand uryi die Behinderung seines Praxis- betriebes beklagte.

Aus der Fotodokumentation ist lediglich ersichtlich, dass das Gebdiude zu einem bestimmten Zeitpunkt eingerustet wurde (act. 17l8), was aber auch unbestritten ist. Die planskizze dient lediglich der Orientierung (act. 30/1). Hinweise auf die Art, lntensitdit und Dauer der lmmissionen lassen sich daraus keine ziehen.

Die Tonbandaufzeichnung von Anfang Mdirz 1998 (act. 1716) stellt eine Moment- aufnahme dar und es lassen sich daraus keine relevanten Ruckschlusse auf die konstante Beeintrdchtigung des klAgerischen Praxisbetriebes durch die mehrere Monate andauernden Bauarbeiten ziehen.

Aus dem Amtlichen Befund des Stattammannamtes Schlieren vom 17' Mdrz 1998 ist hingegen jedenfalls fur den Monat Mdrz 1998 erstellt, dass aufgrund der LArm- immissionen gewisse Untersuchungen nicht mehr vorgenommen werden konnten (act, 1717), es mithin zu einer Beeintrdchtigung des kldgerischen Praxisbetriebes gekommen ist. Zudem ist nachvollziehbar, dass es mit der Eingerustung der Fas- klii- sade Ende Februar 19g8 zu den vom Kliiger genannten Einwirkungen auf die gerische Praxis gekommen ist.

Die vom Zeugen N._____ neu eingereichten Unterlagen (act, 164/1-6) beziehen sich fast ausschliesslich auf den Zeitraum nach Mdrz 1998 und damit auf einen Zeitraum, als der Kldger bereits aus dem F._____ ausgezogen war'

Act. 1 6412, einer Aktennotiz von Herrn J._____ vom 22. April 1998, ist aber im- O._____ im September 1997 kurzfristig ein merhin zu entnehmen, dass im nicht Notbetrieb angeordnet werden musste, weil der Ldrm effizientes Arbeiten mehr zuliess (act. 1 6412). Damit wird die Aussage des ZeugenN._____ bestiitigt'

Zusammenfassend ist rechtsgenugend erstellt, dass die Ldrmimmissionen sowie die Erschtitt.rrng.n zeitweise ein so starkes Ausmass erreichten, dass nicht mehr von blossen Unannehmlichkeiten die Rede sein kann, sondern von ein-

schneidenden Beeintrdchtigungen der Benutzung des Mietobjektes zum vertrag-

lich vereinbarten Zweck (Betrieb einer Arztpraxis)' Es ist insbesondere erstellt'

.-.

ffi

E dass Patiententermine verschoben werden mussten, dass das Lduten des Tele- fons nicht mehr horbar war, dass bestimmte Untersuchungen zeitweise nicht durchgefuhrt werden konnten und manchmal nicht einmal mehr das Gesprdch zwischen Arzt und Patient moglich war. Nicht erbracht werden konnte der Beweis, dass der Ldrm trotz Verlagerung der Bauarbeiten von einem Trakt in den anderen stets gleich laut war. Der Klager liess denn auch selbst ausfuhren, dass er ein 'Ndherkommen' der Arbeiten wahrgenommen habe (act, 15 S. 7). Dies spricht je- denfalls gegen eine permanent gleichbleibende Ldrmimmission seit Beginn der Bauarbeiten im April 1997, wobei aber - nach dem allgemeinen Lauf der Dinge - auch die Bauarbeiten in den anderen Trakten aufgrund der unmittelbaren Ndthe des kldgerischen Mietobjektes zur Baustelle eine stdndige Ldrmquelle dargestellt haben durften, was denn auch insbesondere durch die Aussagen der Zeugin T._____ bestdtigt wurde. Zudem ist festzuhal{en, dass es bereits im Sep- tember 1997 zu ganz massiven Ldrmimmissionen kam, welche durch den Zeugen N._____geschildert wurden und durch die Aktennotiz des Zeugen J._____ (act. i6412) belegt sind. Der Umstand, dass es stets auch zu Phasen (oder Pausen) ohne Larm gekommen sein muss, dndert nichts an der Tatsache, dass sich die Umbauarbeiten wdhrend mehreren Monaten immer wieder negativ auf den Pra- xisbetrieb auswirkten, So ist festzuhalten, dass es erheblich stdrt, wenn es unvor- hergesehen, plotzlich laut wird, beispielsweise wiihrend einem Telefon- oder Pati- entengesprach. Konzentriertes Arbeiten ist unter solchen Umstdnden kaum mdg- lich und auch die Arbeitseinteilung wird massiv erschwert, wenn vorher nicht be- kannt ist, wann die ndchste Storung eintreten wird und wann demzufolge be- stimmte Arbeiten nicht ausgefuhrt werden konnen. Dabei ist zu berucksichtigen, dass es sich bei einer Arztpraxis um einen besonders sensiblen Bereich handelt, in welchem sich kranke und damit oft auch ruhebedurftige Menschen aufhalten und wo mit empfindlichen Geraten gearbeitet werden muss, Fur den geordneten Ablauf bedarf es daher der Ruhe. Die lmmissionen durch die Umbauarbeiten ge- hen nach'dem Gesagten uber das tolerierbare Mass hinaus, sind aufgrund ihrer lntensitdt und Heiufigkeit und insbesondere auch, weil sie sich uber einen langen Zeitraum hinzogen, als Mangel im Sinne der Ausfuhrungen unter ZiIl. 4.a) zu qua-

lif izieren.

5. Dauer des Herabsetzunosanspruches r a) Der Anspruch des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses besteht vom an bis zu dessen Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Mangels durch den Vermieter vollstdndiger Behebung (SV|T-Kommentar ll, N 14 zu Art' ohne Bedeutung' Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat, ist grundsdtzlich des Die Kenntnis des Vermieters vom Mangel kann auf eigener Wahrnehmung Vermieters oder seiner Hilfspersonen beruhen oder aber auf einer entsprechen- gemdss Art' den Anzeige des Mieters, wozu dieser aufgrund seiner Meldepflicht 257g OR in der Regel verpflichtet ist. Eine mundliche Anzeige genugt (SVIT- 299 s' 174)' Auch wenn fur Kommentar ll, N 10 zu Art.259d oR; Zust, a.a,o., N vom Beginn der Bau- die Quantifizierung des Herabsetzungsanspruches die Zeit erst ab dem Zeitpunkt eine arbeiten an zuberucksichtigen bleibt, kann der Mieter bekannt gegeben Mietzinsreduktion geltend machen, ab welchem derfr Vermieter worden ist, dass die Bauarbeiten lmmissionen verursachen, die uber das vom

Mieter zu tolerierende Ausmass hinausgehen'

b) lm vorliegenden Fall kann nicht davon ausgegangen werden' dass die Be- des kldigerischen klagte ohne entsprechende Mitteilung um die Beeintrdchtigung M-Trakt wusste' Dem Pro- Praxisbetriebes durch die Bauarbeiten im Z-Trakt und dass dib Vermie- tokoll vom 22.Dezembe r 1997ldsst sich denn auch entnehmen, zu wenig ge- terin die spezifischen Bedurfnisse und Einrichtungen der Arztpraxis beurleilen zu konnen kannt habe, um die durch den Bau entstehenden Storungen (acl. 41614). Ein Herabsetzungsanspruch kommt somit fruhestens ab entspre- chender Benachrichtigung der Beklagten durch den Kliiger in Frage' schriftlich vom 9' ok- dokumentiert ist eine solche Benachrichtigung erstmals mit schreiben wegen der tober 1997. Der Kldger liess zwar ausfuhren, dass er verschiedentlich Begegnung mit Herrn lmmissionen reklamiert habe. Er konne sich konkret an eine P._____ im Juni 1997 erinnern, WO er diesem mitgeteilt habe, dass die lmmissionen zu suchen sei ein normales Arbeiten verunmoglichen wurden, wofur ein Ausgleich bei (acL 42s, 18). Er k6nne sich aber nicht daran erinnern, schon fruher einmal der Beklagten reklamiert zu haben (Prot' S' 19)'

Dass der Kldger anlasslich einer Begegnung mit HerrnP._____ von der Beklagten im Juni 1997 wegen der lmmissionen reklamiert hat, wurde von der Beklagten nicht bestritten. Es kann somit von der Richtigkeit dieser kldgerischen Behaup- tung ausgegangen werden. Dass er schon in einem fruheren Zeitpunkt reklamiert und die Beklagte von den lmmissionen in Kenntnis gesetzt htitte, wurde vom Kld- ger nicht substantiiert geltend gemacht. Eine Mietzinsreduktion kommt somit selbst nach klaigerischer Darstellung fruhestens fur die Zeit ab der Mitteilung an die Beklagte in Frage. Da der Kldger lediglich geltend macht, er habe "im Juni" 1997 seine Beanstandungen angebracht ohne das genaue Datum zu nennen oder wenigStenS den ZeitraUm einzugrenzen ("Anfang", "Mitte", "Ende" JUni 1gg7), ist eine Mietzinsherabsetzung ab dem Monat Juli 1997 zuzusprechen. Ein Anspruch fur den Zeitraum April bis Juni 1997 ist demgegenuber nicht ausgewie- sen. Da es als unbestritten zu gelten hat, dass der Klager im Juni 1997 bei Herrn P._____ reklamiert hat, wurde dem Kldiger der Beweis fur den Nachweis der Man- gelhaftigkeit der Mietsache erst ab Juni 1997 und nicht schon ab April 1 997 aufer- legt.

6. AusmassdesHerabsetzunCIsanspruches a) Ausfuhrungen des Kldgers Mit Bezug auf das Ausmass der Herabsetzung liess der Kldger vorbringen, eine Mietzinsreduktion von durchschnittlich 50% wdhrend eines Jahres sei angesichts der uberaus starken Beeintr€rchtigung im Gebrauch des Mietobjektes allermindes- tens angezeigt. Eine Mietzinsreduktion sei sowohl aufgrund der lmmissionen als auch infolge des wirtschaftlichen Mangels, welcher in einem deutlichen Umsatz- ruckgang des klaigerischen Betriebes liege, gerechtfertigt (act. 42 5.16). Die von der praxis fur lmmissionen bei Wohnungen aufgestellten Entschdidigungssdtze seien bei Geschdftsliegenschaften, deren Mietzweck eine Nutzung genau wdh- rend der acht Stunden mit sich bringen, in denen die Bauarbeiten stattfinden wur- den, zu verdoppeln. Bei der Bemessung der Mietzinsreduktion sei neben der Ldrmimmission auch der Entzug von Licht und Aussicht durch das Baugerust zu I berucksichtigen. Zu berucksichtigen sei sodann, dass bei einer Arztpraxis wie der i, vorliegenden vornehmlich akustische Diagnoseverfahren zu Anwendung kamen, t,

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aus- die aufgrund der Ldrmimmissionen nicht bzw. qur noch eingeschrankt hdtten gefuhrt werden konnen. Zusdtzlich zu veranschlagen seien die wirtschaftlichen Miingel (Einschrfinkung der wirtschaftlichen Tditigkeit; acl, 42 s' 16/17)' Die lm- gewesen (act. missionen seien seit Beginn der Arbeiten immer etwa gleich stark 42 s, 18).

b) Ausfuhrungen der Beklagten zwolf Mona- Es werde bestritten, dass das kldgerische Mietobjekt wdhrend rund tenpermanent von schwersten Ldrmimmissionen betroffen gewesen sein solle' der Kldi- Von den im April 1997 aufgenommenen Arbeitenimz- und M-Trakt habe Mietob- ger liirmmdissig noch gar nicht betroffen sein konnen, da das kleigerischen jekt fernab vom Baugeschehen im westlichen Teil des U-Traktes gelegen habe' Erst anfangs November 1997 sei der U-Trakt, in welchem sich die kldigerische praxis befunden habe, von dessen Ostseite her einer Fassadensanierung unter- zogen worden. Die Eingerustung ab Mitte Februar 1998 moge zu einer erhebli- chen Liirmbelastung gefuhrt haben. Fur die damit verbundenen lnkonvenienzen erscheine fur die Zeit von November 1997 bis Mdrz 1998 eine Mietzinsreduktion von 20-25% angebracht (act.28 S. 13114; act.57 S' 17 und S. 18/19)'

Eine (zusritzliche) Mietzinsreduktion fur den durch das Baugerust verursachten Entzug von Licht und Aussicht falle schon aus zeitlichen Grunden ausser Be- tracht, sei doch die kliigerische Arztpraxis erst Ende Februar 1998 eingerustet worden, der Kldger aber schon vier Wochen spdter ausgezogen sei (aci' SZ S. 19). Entgegen der Ansicht des Klaigers konne bei einer Geschdiftsmiete nicht einfach eine Verdoppelung der Prozentzahlen der Mietzinsherabsetzung, wie sie bei Wohnungsmieten angemessen sei, vorgenommen werden. Vielmehr sei die Gebrauchsbeeintrdchtigung und damit bei der Geschdftsmiete der prozentuale Ruckgang des Geschdftsumsatzes von Bedeutung, Ein solcher Ruckgang sei beim Kldger jedoch nicht auszumachen (act. 57 S. 19/20). Eine zusdtzliche Be- rucksichtigung von 'nachgewiesenen wirtschaftlichen Mdngeln' falle ausser Be- tracht (act. 57 S. 20/21).

c) Rechtliche Enrudgungen b

Sind die Voraussetzungen gegeben, kann vom vertraglich vereinbarten Mietzins ein verhiiltnismdssiger Abzug vorgenommen werden, Das Ausmass des Herab- setzungsanspruches richtet sich grundsdtzlich nach der Verminderung der Taug- lichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch und damit nach dem sach- lichen und zeitlichen Umfang der Stdrungen. Fur die Bemessung des Herabset- zungsanspruches ist stets auf die konkreten Umstdnde abzustellen und der vom Mangel verursachte 'Mindenrvert' der Mietsache nach objektiven Kriterien zu ermit- teln. Bei der Bemessung der Herabsetzung steht dem Gericht ein weites Ermes- sen zu, ahnlich demjenigen der richterlichen Schdtzung des zahlenmiissig nicht '1 nachweisbaren Schadens nach ArI' 42 Abs. OR'

Der Umfang der Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR bemisst nach dem Verhiiltnis zwischen dem mangelhaften Mietobjekt und demjenigen ohne Mdngel' Die Herabsetzung soll das Gleichgewicht zwischen den vertraglichen Leistungen wieder herstellen (BGE 126 lll 388 E. 11c S,394), Grundsatzlich ist nach derso- genannten relativen oder verhaltnismdssigen Methode vorzugehen, wie sie aus dem Kaufvertragsrecht bekannt ist: Man vergleicht den objektiven Wert der Miet- sache mit Mangel mit demjenigen, den sie ohne Mangel hAtte und reduziert den Mietzins entsprechend,

Diese Berechnung ist aber nicht immer einfach, besonders wenn es sich um ei- nen mittelschweren Mangel handelt. Eine Schdtzung nach Billigkeitsregeln, all- gemeiner Lebenserfahrung, gesundem Menschenverstand und anhand der Kasu- istik aus der Rechtsprechung ist daher nach Bundesrecht ebenfalls zuldssig (Bundesgericht, 1. Zivilabteilung, 4C.37712004, 2. Dezember 2004 in mp 4i05 un- ter Hinweis auf: BGE 4C.52711996 vom 29. Mai 1997, publ. in SJ'1997 S' 661 E' 4a S. 665 mit weiteren Hinweisen; ebenso Entscheid 4C.9712003 vom 28. Okto-

Dabei ist auch bei Geschaftsmieten eine immaterielle Beeintrdchtigung zu be- rucksichtigen und es wird nicht vorausgesetzt, dass zusatzlich ein materieller Schaden, etwa ein Gewinnruckgang, zu verzeichnbn ist. So kann sich ein Mangel etwa dergestalt auswirken, dass ein der mangelfreien Zeit entsprechendes Ge-

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schaftsergebnis nur durch hoheren Einsatz gder aufwandige Anpassungen des Betriebsablaufes erreicht werden kann. So kann eine Mietzinsherabsetzung denn auch zusatzlich zum Schadenersatz nach Art. 259e OR gefordert werden. Erleidet der Mieter durch die Verminderung der Gebrauchstauglichkeit der Sache eine Gewinneinbusse, so stellt ihm das Gesetz mit den lnstrumenten der Mietzinsher- absetzung und des Schadenersatzanspruches grundsdtzlich parallel zueinander zwei Rechtsbehelfe zur Verfugung, Soweit nun aber ein Mietzinsherabsetzungs- anspruch besteht, vermindert sich im Falle der Gewinneinbusse infolge von Mdn- geln der Mietsache gerade durch die Reduktion des Mietzinses (als Kostenfaktor) die H6he des Schadens (Vorteilsanrechnung), ErhAlt der Mieter durch die Herab- setzung vollen Ausgleich, bleibt aufgrund der Definition des Schadens als Diffe- renz zwischen dem Vermogensstand des Geschadigten mit und ohne das schii- digende Ereignis kein Raum fur einen Schadensersatzanspruch, Umgekehrt kann der Mieter selbstverstandlich keine Herabsetzung mehr verlangen, soweit ihm die verminderte Gebrauchstauglichkeit bereits unter dem Titel des Schadensersatzes abgegolten worden ist.

Wenn langer andauernde Umbau- oder Unterhaltsarbeiten an einer Liegenschaft vorgenommen werden, ist deren lntensitdt in der Regel unterschiedlich und beein- trachtigt die Tauglichkeii der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch nicht in gleichbleibendem Masse. Je nach Verminderung oder Verstdrkung der Mdngel im Laufe der Zeit ist eine grossere oder kleinere Reduktion des geschuldeten Miet- zinses vorzunehmen, z,B. in einem Monat eine Reduktion von 10% oder in einem anderen Monat eine solche von 70%, Der Klaiger liess denn auch selbst ausfuh- ren, dass er ein Ndherkommen' der Arbeiten wahrgenommen habe (act. 15 S. 7)' Dies spricht jedenfalls gegen eine permanent gleichbleibende Larmimmission seit Beginn der Bauarbeiten im April 1997, wenn auch erstellt ist, dass praktisch teig- lich lmmissionen auftraten. t

d) Als aussergewohnlich bzw. fur einen Mietzinsreduktionsanspruch erheblich ins Gewicht fallend sind im vorliegenden Fall folgende Umstdnde zu bezeichnen

• die kurze Distanz zur Baustelle, die Bauzeit wdthrend eines ganzen JahreS; von April 1997 bis Ende Mdrz - 1998 (Beendigung des Mietvertrages),

• im zu- die massive LArmentwicklung und zeitweise auch Erschutterungen sammenhang mit verschiedenen Arbeiten, mit der

• Eine zusdtzliche Herabsetzung des Mietszinses im Zusammenhang EingerUstung der Liegenschaft frillt nur fur die Zeit ab Ende Februar 1998 bis

Zeit in Betracht,

Mangel Nach dem oben unter |v,4,3 Gesagten ist erstellt, dass ein erheblicher gleich stark waren' (vgl. oben) bestand, wenn auch die lmmissionen nicht immer 1998 praktisch so traten sie doch im rerevanten Zeitraum von Juri 1997 bis Mdrz wohl aber erfolg- tdglich auf. Es bestand zwar keine pausenlose Beeintrdchtigung, ten immer wieder und unvorhersehbar storungen, *u, den Praxisbetrieb zwar si- hat' cher nicht uber leingere zeil vollig verunmoglicht, wohl aber eingeschrdnkt uberhaupt wobei auch erstellt ist, dass bestimmte Untersuchungen manchmal Mal erscheinen nicht durchgefuhrt werden konnten und die Patienten ein zweites ist' An- mussten, so dass von kurzfristigen 100% Einschrdnkungen auszugehen Bautdtigkeit ruhte bzw' derseits gab es offensichtlich auch Pausen, in denen die Da eine To- Arbeiten ausgefuhrt wurden, welche keine lmmissionen verursachten' wurde' ist talrenovation mit einer Vielzahl unterschiedlicher Arbeiten ausgefuhrt moglictr' lm- eine klare Aufteilung in langere ruhige und larmigere Phasen nicht eine ausseror- merhin ist aber erstellt, dass bereits im September 1997 zeitweise sich die dentlich hohe Ldrmbelastung herrschte. Ab November 1997 verlagerten befand' wor- Arbeiten dann direkt in den U-Trakt, wo sich die Praxis des Klagers kann, wurde aus auf eine entsprechend hohe Ldrmbelastung geschlossen werden doch im F._____ keine sanfte, Sondern eine Totalrenovation vorgenommen' bis fast zur Angesichts der schwankenden lntensitdt, die von geringer Belastung fur die ge- Unbrauchbarkeit des Mietobjektes reichte, rechtfertigt es sich daher Mietzins fur die samte Dauer von einem Mittelwert von 50% auszugehen und den Dies ent- Dauer von Juli 1997 bis und mit MArz 1998 um 5O'/" zu reduzieren' spricht bei einem monatlichen Mietzins von Fr: 3'506'-- einem Betrag von

Fr. 15'777.--.

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V. Schadenersatz aus mangelhaftgr Mietsache vor der Mietvertragsauflosung (Art. 259e OR)

1. Ausfuhrunqen des Kldoers Der Kleiger liess ausfuhren, er habe aufgrund der Bauarbeiten und den damit ver- bundenen massiven Bauimmissionen in der Zeit von April 1997 bis Ende Mdrz 1g9B Mindereinnahmen erlitten, wofur er gestutzt auf Art. 259e OR zu entschdtdi' gen sei. Die relevanten Mindereinnahmen liessen sich auf verschiedene Arten be- rechnen, wurden sich aber durchschnittlich auf Fr. 155'000'-- belaufen (act. 15. S. 18/19; act.42 S. 18/19)'

2. Ausfuhrungen der Beklaoten Die Beklagte liess den geltend gemachten Anspruch"sowohl vom Grundsatz als auch vom euantitativ her bestreiten. Die angeblichen Ldrmimmissionen htitten dass keinen Einfluss auf die monatlichen Honorarumsdtze des Kliigers gehabt, so ge' dem Kldiger auch kein Schaden entstanden sei. Wurden die Umsalzzahlen in botener Weise berucksichtigt, ergebe sich ndmlich uberhaupt kein Umsatzruck- gang und damit auch kein schaden (act. 57 s. 21 und s. 34135).lm ubrigen k6n- ne auch nicht einfach die behauptete Umsatzeinbusse mit einer Gewinn-/Ho- norareinbusse in der gleichen H6he gleichgesetzt werden. Den vom Klaiger selber eingereichten Unterlagen lasse sich ndmlich entnehmen, dass sich die Fixkosten stark verdndert hdtten (act. 28 S. 18)'

3. Rechtliche Grundlaoen und Beweislast Hat der Mieter durch die Mangelhaftigkeit der Mietsache einen Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafur Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Der Mieter kann neben der Mietzinsherab- setzung -soweit ihm diese fur seine Einbusse nicht bereits vollen Ersatz bietet (OR-Weber/Zihlmann, N 1 zu Art. 259e OR) Ersatz des durch den Mangel ver- - ursachten Schadens fordern. Das Recht auf Schadenersatz nach Art' 259e OR

steht ihm selbst dann zu, wenn er gestutzt auf Art' 260 OR Anderungen und Er-

neuerungen an der Mietsache zu dulden hat.

h des Nicht direkte Voraussetzung des Schadenersalzanspruches sind die Kenntnis Vermieters vom Mangel und die Miingelruge des Mieters (Higi, a'a'O', N 7 zu Art' eines 259e OR; SV|T-Kommentar ll, N 10 zu Art. 259e OR), Fur das Entstehen Voraus- Schadenersatzanspruches des Mieters mussen somit die nachfolgenden setzungen kumulativ erfullt sein:

• Mangelhaftigkeit der Mietsache, die der Vermieter zu vertreten hat

• Vorliegen eines Schadens

• addquater Kausalzusammenhang zwischen dem Schaden und der Mangel- haftigkeit der Mietsache

• keine Exkulpation des Vermieters'

Die Beweislast fur alle Voraussetzungen des schadenersatzanspruches - ausser

- dem Verschulden, welches vom Gesetz vermutet wird trifft den Mieter. Den

Vermieter trifft den die gesetzliche Vermutung des Verschuldens umstossenden OR; Ex- Beweis, dass ihn kein Verschulden treffe (Higi, a'a'O', N 20 zu Art' 259e kulpationsbeweis; sVlT-Kommentar ll, N 23 zu Art. 259e oR)'

4. Manqelhaftiqkeit der Mietsache Hinsichtlich der Mangelhaftigkeit der Mietsache kann auf die entsprechenden Ausfuhrungen unter vorstehen d Zitler lv./s. verwiesen werden'

5. Schaden a) Allgemeine Erwagungen Vermogen Der Schaden entspricht der Differenz zwischen dem gegenwdrtigen gehabt htitte' und dem Stand, den das Vermogen ohne das schddigende Ereignis zu stel- Massgebend ist primdr das positive Vertragsinteresse. Der Mieter ist so nicht einge- len, wie wenn der Vertrag richtig erfullt worden ware, d.h' ein Mangel treten bzrir. rechtzeitig behoben worden ware' des Gemdss Art. 42 OR hat der Kldger neben der Schridigung (Mangelhaftigkeit auch Mietobjektes und daraus resultierende Einschrdnkung der Praxistiitigkeit) i die schadenshohe zu behaupten und zu beweisen. Der schaden aus der umbau- I I ! i I

I l'.,-i

n bedingten Einschrdnkung der Praxistatigkeit lqlist sich jedoch nicht mit mathema- tischer Genauigkeit nachweisen. Er ist vielmehr gestutzt auf Art. 42 Abs, 2 OR vom Richter ermessensweise zu schdtzen. Die Schdtzung des Enrverbsausfalls in- folge Einschrdnkung der Praxistatigkeit muss daher auf gewissen Annahmen be- ruhen, f ro7 der Erleichterung des Schadensnachweises ist der Kleiger jedoch nicht der Pflicht enthoben, dem Richter die Tatsachen, die als Anhaltspunkte fur die Entstehung und Hohe des geltend gemachten Schadens in Betracht kommen, anzugeben und dafur Beweise anzubieten. Der Geschddigte hat genugend Fak- ten zu liefern, die den Bestand des Schadens hinreichend zu belegen vermogen, seine Grossenordnung genugend fassbar machen und damit als anndhernd si- cher erscheinen lassen. Der Eintritt eines Schadens und dessen Umfang durfen sich mit anderen Worten nicht bloss im Bereich des Moglichen bewegen, sondern mussen sich dem Gericht aufgrund der Akten mit eir.rer gewissen Uberzeugungs- kraft aufdrangen (BGE 122lll 222;9811 36 f., je mit Hinweisen; Brehm, a.a.O', N 52 zu Arl. 42 OR; Weber, Berner Kommentar, Band Vll1ls, Bern 2000, N 220 f' zu Art. 99 OR). i

Eine allfrillige Umsatzeinbusse kann sodann nicht einfach mit einer Gewinn-/Ho- norareinbusse und damit einem Schaden gleichgesetzt werden. Vielmehr muss auch eine allfaillige Veriinderung der Fixkosten mitberucksichtigt werden.

b) Dem Kluiger wurde daher der Beweis fur die Entstehung eines Schadens und dessen Hohe auferlegt. Der Klager nannte dazu verschiedene Urkunden aus seiner Buchhaltung als Beweismittel und er beantragte zusdtzlich die Erstellung eines Gutachtens. ln der Folge wurde durch den Sachverstendigen C._____ an- hand der vom Kldger als Beweismittel genannten Urkunden ein Gutachten zur Umsatz- und Gewinnentwicklung der kldgerischen Praxis im Zeitraum des Um- baus im Vergleich zu anderen Jahren erstellt (act. 130). Der Gutachterstellte die aus den eingereichten Urkunden ersichtlichen Umsatzzahlen einander gegenuber und folgerte in nachvollziehbarer Weise, dass aus diesen Unterlagen nicht er- sichtlich ist, dass der Klager im relevanten Zeitraum eine Umsatzeinbusse erlitten hatte (act, 130 S. 2). Zur Frage, ob der Klaiger eine" Honorareinbusse (Gewinnein- busse) erlitten habe, erkleirte der Gutachter, diese Frage kdnne er nicht beantwor-

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ten, da es ihm aufgrund der vorliegenden Untqrlagen nicht moglich sei, die in der relevanten Periode angefallen Fixkosten zu ermitteln (act. 130 S.5 Frage B), Der Klaiger beantragte in seiner Stellungnahme zum Gutachten in der Folge, es sei das Gutachten unter Beizug seiner Gesamtbuchhaltung zu erganzen (act. 137). Die Beklagte hat keine Stellungnahme zum Gutachten eingereicht. Mit Beschluss vom 18. November 2004 wurde der Antrag auf Ergdnzung des Gutachtens abge- wiesen (act. 138 unter Venveis auf die dortige Begrundung).

Als weitere Beweismittel fur die Frage, ob er bedingt durch die Bauarbeiten eine Gewinneinbusse erlitten hat, nannte der Klaiger Dr.med. T._____ als

Zeugin. Diese bejahte zuerst die Frage, ob der Kldger im fraglichen Zeitraum eine Honorareinbusse erlitten habe. Auf Nachfrage erkldrte sie, sie wisse das, auf- grund der kleineren Anzahl von Spezialuntersuchungen, die hdtten durchgefuhrt werden konnen (Prot. S. 166). lndessen fugte sie auf die Ergdnzungsfrage des beklagtischen Rechtsvertreters an, sie habe nie eine Aufstellung uber die Minder- anzahl von Spezialuntersuchungen gesehen oder erstellt (Prot. S. 175). Aufgrund der lmmissionen musse es zu einer Honorareinbusse gekommen sein. Die Zeugin erklarte jedoch auf weitere Nachfrage, dass sie weder Einblick in die Buchhaltung des Kldgers gehabt habe, noch die Hohe des Schadens beziffern oder ungefdhre Angaben zur Gr6ssenordnung des Schadens machen konne. Auf Vorhalt der Be- hauptung des Klaigers, er habe eine Honorareinbusse von Fr. 155'000.00 erlitten, bestatigte die Zeugin dies sei ,,vorstellbal'(Prot. S. 166, 167). Die Zeugin T._____ konnte somit keine objektiven Angaben machen zum Beweisthema, sondern lediglich Mutmassungen zur Frage aufstellen, ob der Kliiger durch die Begleitumstdnde des Umbaus eine Gewinneinbusse erlitten hat.

Bei den ubrigen genannten Beweismitteln handelt es sich um diejenigen Urkun- den, welche der Gutachter seinen Ausfuhrungen zugrunde gelegt hat, Es erubrigt sich eine weitere Wurdigung durch das Gericht'

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Gutachten schlussig und nachvoll- ziehbar begrundet ist und demnach keine Veranlassung besteht, von der Feststel- lung des Gutachters abzuweichen. Der Gutachtei kam zum Schluss, dass der Kkiger im fraglichen Zeitraum keine Umsatzeinbusse erlitten hat und auch eine

Gewinneinbusse nicht erstellt werden kann. Damit ist dem Kl€tger der Nachweis eines Schadens nicht gelungen,

Es erubrigt sich somit die weiteren Voraussetzung fur einen Schadenersatzan- spruch zu prufen.

Vl. Schadenersatz infolge berechtigter fristloser Ktindigung

1. Ausoangspunkt Der Kldger hat unbestrittenermassen mit Schreiben vom 24. Marz 1998 das Miet- verhdltnis zwischen den Parteien unter Berufung auf Art, 259b lit, a OR fristlos bzw, mit Auszugsfrist bis 31. Mdrz 1998 gekundigt. Die Kundigung wurde damit begrundet, dass die Arztpraxis aufgrund der einschneidenden Sanierung der Lie- genschaft nicht weiter betrieben werden konne und seitens der Beklagten kein vollwertiger Ersatz angeboten worden sei (act. 3017). Der Kldger verlangt nun Schadenersatz infolge gesetzlich berechtigter Kundigung gestutzLauf Art' 259b lit. a OR (Kundigungsschaden).

Die Beklagte lasst die unter diesem Titel vom Kldger geltend gemachten Anspru- che schon vom Grundsatz her bestreiten, Zwar wird die Kundigung von der Be- klagten in formaler Hinsicht nicht beanstandet, doch sei der Kldger nicht zur frist- losen Kundigung berechtigt gewesen. Sie (die Beklagte) habe dem Kldger nam- lich mit den Rdumlichkeiten an der G._____ 1 einen vollwertigen Ersatz angeboten und der Klager habe diesen auch akzeptiert, Hiitte der Kldger nicht einfach fristlos gekundigt, hAtte sie ihm etliche andere, geeignete Ersatzobjekte anbieten konnen,

2. Ausfuhrunoen des Kliiqe rs zum Kundiounosrecht Der Kldgdr stellt sich auf den Standpunkt, dass er seine Praxis wdhrend der Dau- er der Fassadenerneuerungsarbeiten - damals veranschlagt auf die Dauer von zwei Monaten von April bis Mai 1998 - nicht hdtte benutzen konnen. Die Taug- lichkeit der Mietlokalitdten zum vorausgesetzten Gebrauch sei fur diese Zeit voll- stdndig ausgeschlossen gewesen, Da ihm von der Beklagten kein vollwertiger Er- satz geleistet worden sei, sei er gestutzt auf Att, 259b lit. a OR zur fristlosen Kun- digung befugt gewesen, Ein Aufrechterhalten des Mietverlrages sei ihm ange- sichts des Umstandes, dass er das Mietobjekt wahrend einer gewissen Zeil gar nicht hdtte benutzen konnen, nicht zumutbar gewesen (act, 15 S. 15/16; acl' 42

Die Parteien hatten auf sein Betreiben hin uber einen Umzug von ihm (dem Kla- ger) in ein anderes Mietobjekt der Beklagten, bezeichnet als 'U._____ ', ver- handelt. Das fragliche Objekt habe aber mit Bezug auf die Lage, Grosse und Um- riss nicht seinen Bedurfnissen genugt und sei zu teuer gewesen (act, 15 S' 9/10). lm Februar 1998 sei dann uber Ersatzraume an der verhandelt worden. Anldsslich der Besichtigung der Rdumlichkeiten G._____ 1 vom 26. Februar 1998 habe sich gezeigt,.dass einerseits ein Grossteil der Rdume bereits an die Praxisgemeinschaft H._____ vergeben gewesen sei und andererseits diverse Bedurfnisse des Kltigers nicht hatten befriedigt werden konnen, da es an Archiv-, Rontgen- und Labormoglichkeiten gefehlt habe. Die Rdumlichkeiten seien auch verkehrstechnisch sehr ungunstig gelegen, da sie nicht ausreichend mit offentlichen Verkehrsmitteln erschlossen gewesen seien (act. 15 S, 1 7l18; acL 42 S. 12-14 und S. 28129). Das Ersatzobjekt G._____ 1 sei aber auch deshalb nicht zumutbar gewesen, weil der vertragliche Mietzins fur die bisherige Arztpraxis unverandert hatte weiter gelten sollen (act. 42 S. 14l15), Er habe der Beklagten deshalb mit Schreiben vom 10. Mdrz 1998 mit- geteilt, dass es sich bei den Raumlichkeiten G._____ 1 nicht um ein ge' eignetes Objekt handle, weder als Provisorium noch als definitiver Ersatz (act' 15 S. 13/14). Die Beklagte habe ihm (dem Kldger) keine bessereAlternative angebo- ten (act, 42 S. 15).

Das Ersatzobjekt G._____ 1 musse ausserdem als reine Alibiubung be- zeichnet werden, da bereits ein Mietvertrag mit Herrn H._____ bestanden habe, und die Rdumlichkeiten deshalb gar nicht an ihn (den Kkiger) hdtten vermietet werden konnen (acL.42 S. 13), Es sei denn auch nicht zutreffend, dass sich die Parteien anldisslich der Besichtigung vom 26. Februar 1998 verbindlich darauf ge- einigt hdtten, dass er (der Klaiger) vorubergehend Ersatzlokalitdtten in der Liegen- schaft G._____ 1 beziehe. Das mussF auf einem Missverstandnis seitens der Beklagten beruhen. Er (der Kldger) habe vielmehr seine vielfdltigen Vorbehal- te zum Ausdruck gebracht (act, 15 S. 1 4115; acl. 42 5.29)'

Selbst wenn ihm aber die Beklagte einen vollwertigen Ersatz angeboten hdtte, sei er zur fristlosen Kundigung gemass Art. 259b lit. a OR berechtigt gewesen, da gemdss Art. 259c OR bei Angebot eines vollwertigen Ersatzes lediglich der An- spruch auf Beseitigung des Mangels, nicht aber das Recht auf fristlose Kundigung entfalle (act. 15 S. 17). lmmer dann, wenn das Mietobjekt uberhaupt nicht mehr benutzt werden konne - und sei es auch nur fur eine kurze Zeil- stehe dem Mie- ter ein Kundigungsrecht zu. Da der Mietvertrag fur ein ganz bestimmtes Mietob- jekt abgeschlossen werde, bestehe dieses Kundigungsrecht des Mieters selbst dann, wenn der Vermieter ein gleichwertiges Ersatzobjekt zur Verfugung stelle (act.42 S,29),

Die Fassadenrenovation in diesem Umfang sei im ubrigen gar nicht notwendig gewesen. Es hdtten auch weniger einschneidende Massnahmen - zum Beispiel das Anbringen einer vorgehangten Fassadenisolation und das Auswechseln der Fenster - ausgereicht (act. 42 S.7).

3, Ausfuhrunoen der Beklaqten zum Kundiqunosrecht Die Beklagte liess die fristlose Vertragsauflosung durch den Klaiger als rechtlich unzuldssig bezeichnen, Als Vermieterin durfe sie gemiiss Art. 260 Abs' 1 OR Er- neuerungen und Anderungen an der Mietsache vornehmen, wenn es fur den Mie- ter zumutbar sei und wenn das Mietverhdltnis nicht gekundigt sei. Dem Kleiger sei sodann mit der G._____ 1 ein geeignetes Ersatzobjekt angeboten worden, so dass die bevorstehenden Fassadensanierungsarbeiten zumutbar im Sinne von Art. 260 Abs, 1 OR gewesen seien. Damit entfalle aber gleichzeitig das Recht des Klagers2ur Mdngelkundigung im Sinne von Art.259b lit. a OR (act' 28 S' 19-21; act. 57 s. 35).

Es sei unbestritten, dass der Kldger wdhrend der Fassadenrenovation des U-Traktes im Fruhjahr 1998 und damit fur einige wenige Monate nicht im Mietob-

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J jekt heitte verbleiben kdnnen. Aus diesem Gn4rd hdtten die Parteien am 22' De- zember 1997 Gesprdche hinsichtlich einer Ersatzlosung aufgenommen. Die erste Ersatzvariante ' U._____ ' - dabei sei es um eine definitive Losung und nicht a.'..

nur um ein Provisorium gegangen - sei vom Kldger verworfen worden. Am 2' Februar 1g98 sei dem Kldger das Ersatzobjekt G._____ 1 angeboten

worden. Am 26. Februar 1998 hdtten die Parteien dieses Objekt gemeinsam be- sichtigt. Aus der Sicht des Kldgers sei eine vorubergehende Verlegung seines praxisbetriebes an die G._____ 1 (im Sinne eines Provisoriums) eine ak- zeptable Losung gewesen. Er habe anldsslich des Lokaltermins sein grundsditzli- ches Einverstdndnis zum angebotenen Ersatzobjekt gegeben. Mit Schreiben vom 10. Mdrz 1998 habe erdann abervollig uberraschend mitgeteilt, dass er nicht im ' F._____ ' bleiben wolle, sondern seine Praxis andernorts neu eroffnen werde (act.28 S, 1g-21 , act,57 S.35 und S.38), Wenn clie angebotenen Ersatzrdum- lichkeiten an der G._____ 1 fur den Kltiger keine akzeptable Losung ge- wesen seien, hAtte er ihr (der Beklagten) dies mitteilen mussen, damit sie ihm weitere Alternativen hdtte anbieten konnen. Stattdessen habe der Kldger aus hei- terem Himmel gekundigt. Es sei ihr (der Beklagten) damit die Moglichkeit ge- nommen worden, dem Kliiger ein vollwertiges Ersatzobjekt anzubieten, obwohl sie uber zahlreiche Ersatzobjekte verfugt hdtte (act' 57 S. 38/39).

Aufgrund des Vertrauensprinzips habe sie (die Beklagte) den Kldger anldsslich des Lokaltermins vom 26, Februar 1998 so verstehen durfen, dass er sein grund- sAtzliches Einverstdndnis zum angebotenen Ersatzobjekt gegeben habe. Der Kldger gehe ja selber von einem 'Missverstandnis seitens der Beklagten' aus (act. 57 S. 35).

Dem Klaiger sei eine provisorische Praxisverlegung wdhrend der Dauer der Fas- sadenrenovation ohne weiteres zumutbar gewesen. Er habe seit dem 'Mietercafe' vom 23, Meirz 19g7 von der bevorstehenden Fassadenrenovation gewusst, aber trotzdem keine ordentliche Kundigung ausgesprochen (act. 57 S, 37), Anldsslich der Besprechung vom 22. Dezember 1997 sei der Bezug eines Provisoriums fur den Kldger ebenfalls eine akzeptable Losung gewesen (act. 57 S. 38). Auch an- ldsslich des Lokaltermins vom 26, Februar 1998-habe der Kldger bekundet, dass

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eine vorubergehende Verlegung seines Praxisletriebes fur ihn grundsatzlich eine akzeptable Losung sei (act. 28 S. 20; act' 57 S' 35 und 38).

Da dem Kldger an der G._____ 1 ein ganzes Stockwerk zur Verfugung gestanden hatte, hAtte sich keine Reduktion des Praxisbetriebes ergeben. Einzig das Labor und das Rontgen hatte - selbstverstdndlich gegen finanzielle Abgel- tung durch sie (die Beklagte) - auswdrts vergeben werden mussen (act. 28 S. 19- 21). Sie (die Beklagte) wdre selbstverstdndlich auch fur die weiteren Umtriebe wie insbesondere Umzugskosten aufgekommen (act. 57 S' 36).

Die bevorstehende Fassadensanierung und das Auswechseln der gesamten Fas- sade sei im Ubrigen eine absolute Notwendigkeit gewesen. Die Fassade sei wdr- metechnisch vollig ungenugend isoliert gewesen und habe zudem an zahlreichen Stellen Korrosionsschaden aufgewiesen (act, 28 S. 5: act, 57 S. B)'

4. Schadenersatz we oen oerechtfertiqter er Kundiounq

a) Rechtliche Grundlagen Der Mieter, der berechtigt das Mietuerhaltnis gestutzt auf Art. 259b lit' a OR auf- lost, hat Anspruch auf den Ersatz des Erfullungsinteresses (sog, Kundigungs- schaden; statt vieler: Higi, a.a.O., N 39 zu Art. 259b OR, mit Verweisen)' Der Mie- ter ist mit anderen Worten durch Ersatzleistungen des Vermieters in seinem Ver- mogen so zu stellen, wie wenn der Vertrag vom Vermieter korrekt erfullt und der Mieter nicht gezwungen worden wdre, das Mietverhdltnis infolge massiver Schlechterfullung des Vermieters aufzulosen. Zu ersetzen sind namentlich Kos- ten, die dem Mieter durch die Vertragsauflosung angefallen sind (Umzugs- und Betriebsausfallskosten), da diese im Falle korrekter Vertragserfullung nicht ange- fallen wdren, Zu ersetzen sind ferner lnvestitionen des Mieters, soweit diese nicht amortisiert wurden, aber bei korrekter Vertragserfullung hdtten amortisiert werden konnen. Zr ersetzen sind endlich all diejenigen Kosten, die dem Mieter dadurch entstanden sind, dass er ein dem bisherigen Mietobjekt vergleichbares Ersatzob- jekt beschaffen musste (allfeillige Mietzinsdifferenzen, Kapitalkosten, die ihm sonst nicht angefallen waren; vgl. dazu auch ZMP 2/93 Ni' 15 Erw. 3-9)'

43-

b) Berechtigung zur fristlosen Kundigung . Den Ersatz eines schadens kann jedoch nur derjenige Mieter verlangen' derbe- aufge'6st lit' a OR fristlos rechtigterweise das Mietverhdltnis gestutzt auf Art.25gb bedarf ei- hat. Denn jede Auflosung eines Mietvertrages (Dauerschuldverhdltnis) nes sogenannten Beendigungsgrundes, der enpveder das Ende des Vertrages entstehen ldsst selbst herbeifuhrt oder das Gestaltungsrecht der Kundigung 1968' S' 25 und (Gauch, System der Beendigung von Dauervertr6gen , Freiburg Recht aut Vertragsauf- 27).Woein solcher Beendigungsgrund fehlt, entsteht kein losung (Kundigungsrecht als Gestaltungsrecht), und es bleibt eine trolzdem aLrs- wirkungslos' gesprochene,Kundigung' mangels Kundigungsberechtigung erst entstehen Die Beweislast fur die Voraussetzungen, die das Kundigungsrecht lassen, trifft den kundigenden Mieter (Higi, a'a.O', N 31 weis). Berechtigt zur fristlosen Kundigung gestu lzt duf Art' wenn Mieter dann (Higi, a.a,O., N 19 ff und N 32zuArt. 259b OR)'

• Kundigungsgrund sich der ausserordentliche und gesetzlich umschriebene veruvirklicht hat' des vom Vermieter zu vertretenden schweren Mangels

• wenn der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat,

• des Mangels wenn der Miete r zuvor dem Vermieter Frist zur Beseitigung angesetzt hat, nicht nachkam wenn der Vermieter dieser Aufforderung (vertragswidrig)

5 eru rMi wdhrend Der Umbau der Mietsache ist unter bestimmten Vorauss ezungen auch gestattet dem Ver- der Dauer des Mietverhaltnisses moglich. Art. 260 Abs' 1 OR mieter Anderungen und Erneuerungen an der Mietsache (ohne Zustimmung des

Mieters oder gegen dessen Willen) vorzunehmen, sofern sie fur den Mieter zu-

mutbar sind und das Mietverhdltnis nicht gekundigt ist, Sind die Voraussetzungen der Zumufbarkeit und des ungekundigten Mietverhdltnisses erfullt' dann hat der

Mieter die Erneuerungs- und Anderungsarbeiten und die damit verbundene schmdlerung des vertraglich vereinbarten Gebrauchs - mithin die Mangelhaftig- keit der Mietsache zu dulden. Das Gesetz besihrankt die Mdngelrechte des -

ia

Mieters diesfalls auf die Herabsetzung des Mieqinses sowie auf das Recht zum Schadenersatz (Art. 260 Abs. 2,2. Salzteil OR). Fehlt eine der Voraussetzungen

I (ungekundigtes Mietverhdltnis und Zumutbarkeit), so stehen dem Mieter alle : Mdngelrechte im Sinne von Art. 259a OR uneingeschr€inkt zur Verfugung, Dem Mieter steht insbesondere auch das Recht zur fristlosen Aufldsung des Mietver- !' i hdltnisses zu. Dem Vermieter steht es umgekehrt offen, durch Leistung eines i.-: vollwertigen Ersatzes dem Gebrauch dieser Rechte durch den Mieter entgegen zu t,

t, I steuern (Art. 259c OR; Higi, a.a.O., N 53 zu Art. 260 OR; LachaVStoll/Brunner, I Mietrecht fur die Praxis, 4. Auflage , Zirich 1 999, S. 186). ::

lm Folgenden ist somit vorab zu prufen, ob der Kldger unter dem Gesichtspunkt von Art. 260 OR verpflichtet war, die Vornahme von Anderungen und Erneuerun- gen zu dulden, was zu einem Ausschluss des Rechts zur fristlosen Kundigung gestutzt auf Art. 259b lit. a OR fuhren wurde.

6. Dulden von Anderunoen/Erneuerunoen am Mietobiekt a) Ungekundigtes Mietverhdltnis Unbestrittenermassen lag zu Beginn der Umbauarbeiten ein ungekundigtes Miet- verhdltnis vor, so dass sich weitere Ausfuhrungen zu diesem Punkt erubrigen'

b) Zumutbarkeit der Anderung bzw. Erneuerung Bei den von der Beklagten ausgefuhrlen Arbeiten handelt es sich um Erneuerun- gen und/oder Anderungen, d.h. um Renovationsarbeiten, die uber die gewdhnli- che Behebung eines bestehenden Mangels oder die Abwehr eines drohenden Schadens an der Sache hinausgehen (SVIT-Kommentar ll, N 19 zu Art' 260-260a OR). Solche Erneuerungs- und Anderungsarbeiten an der Mietsache hat der Mie- ter nur zu dulden, wenn sie ihm zumutbar sind. Zu prufen ist somit im Folgenden, ob die Duldung dieser Arbeiten dem Kldger zumutbar war oder nicht, Erst die Zu- mutbarkeit der Anderung bzw. Erneuerung erlaubt eS dem Vermieter, sein Recht auf Anderung bzw. Erneuerung auszuuben. Der Nachweis, dass die Vorausset- zung der Zumutbarkeit im konkreten Fall erfullt ist, ist somit vom Vermieter zu erbringen (Higi, a.a.O., N 43 und N 52 zu Art, 260 OR; LachaVStoll/ Brunner, a.a.O., S. 182).

nicht' Die Zumutbar- was als zumutbar zu qualifizieren ist, sagt der Gesetzgeber ge- Massstab' Entscheidend ist' ob die keit beurteilt sich nach einem objektiven sdmtlicher umstande des planten Arbeiten dem Mieter unter Berucksichtigung zugemutet werden konnen konkreten Vertragsverhdltnisses vernunftigerweise gegenuberstehenden lnteressen der oder nicht. Es ist eine Abw€rgung der sich Vertragsparteien vorzunehmen (sVlT-Kommentar Kriterien zur Bestimmung der Zumut- Higi, a.a.o ., N 27128 zu Art. 260 oR). Als barkeit im Einzelfall kommen in Betracht:

• die Art der Miete (vereinbarter Gebrauchszweck) Arbeiten und deren Auswirkungen

• der sachliche Umfang der vorgesehenen der Einschrdrnkungen) auf den Gebrauch der Mietsache (lntensitdt

• ZeitPunkt und Dauer der Arbeiten -dieArtdervereinbartenMietdauerunddieverb]eibendeDauerdesMietver- haltnisses (je langer das Mietverhaltnis ge-

• die bisherige Dauer des Mietverhdltnisses und Erneuerungen; i'c' rund dauert hat, desto zumutbarer sind Anderungen 11 Jahre) -dievoraussichtlichenAuswirkungendesUmbausaufdenMietzins

• der Erneuerung oder Anderung f1r den nur als Hilfskriterium: die Nutzlichkeit Mieter

Vermieter auf die lnteressen des Mieters Bei der Ausfuhrung der Arbeiten hat der Er hat den Mieter uber den Beginn' Rucksicht zu nehmen (Art. 260 Abs. 2 oR)' so- lmmissionen und Einschrdnkungen den zeitlichen Ablauf, die zu erwartenden Unter die allf€illigen Auswirkungen auf den Mietzins rechtzeitig zu informieren' wie hat der Vermieter alle ihm objektiv dem Aspekt der gebotenen Rucksichtnahme der Dauer und des Ausmasses zumutbaren Massnahmen zur Minderung je nach umstdnden und dem rungen des Mieters zu veranlassen, Dazugehoren - das zur Verfugung stellen von Ausmass der Anderung bzw. Erneuerung - auch und der Transport von Einrichtungsge- Ersatzraumrichkeiten wdhrend der Bauzeit genstdnden zum Ersatzobjekt (svlT-Kommentar a'a,o', oR; Higi, a.a'o', N 58 zu Art. 260 oR; dihnlich LachaVstoll/Brunner, s. 184) c) Erwdgungen zur Zumutbarkeit im vorlieg"enden Fall beide parteien davon ausgingen, dass der Ver- Festzuharten ist vorriegend, dass ausge- bleib des Kldgers im Umbauobjekt in den Monaten April und Mai 1998 in der Ansicht' dass die Umbauarbeiten schlossen war, so waren mithin beide auf die Mieter gefuhrt h6tten' zu be- dieser zell zuunzumutbaren Auswirkungen gegen eine Verlegung seines Praxisbetriebes achten ist weiter, dass der Klager ge- der Fassadenarbeiten vom Grundsatz her nichts einzuwenden fur die Dauer Rechtsvertre- des damaligen klirgerischen habt hat. so lasst sich dem schreiben dass fur den Kliiger der Bezug ters vom 20. Februar 1998 entnehmen, Bauzeit dUrchaus in Frage kom- quaten Ersatzraumen wdhrend der kommenden addrquate Ersatzrdumlichkeiten fur die men wurde (act. 41616). Der Umzug in ange- Fassadenarbeiten muss unter diesen Umstdnden als zumutbar Dauer der sehen werden

R 7. v n

a) Vorliegen eines Mangels dass wdhrend der Fassadenrenovation Es ist zwischen den Parteien unstrittig, gemieteten westlichen Teils des U-Traktes im Fruhiahr 1998 die vom Klager des aufgrund der ubermdrssigen lmmissionen nicht hdrtteQ fur den Rdumlichkeiten Dezem- praxisbetrieb benutzt werden konnen. Die parteien fuhrten jedenfalls ab ein (definitives oder provisorisches) Ersatzobjekt' Der ber 1997 Gespriiche uber Arzt- denn auch damit, dass er seine Kliiger begrundet seine fristlose Kundigung 1998 Fassadenrenovation im Fruhjahr praxis wdihrend der Zeit der geplanten Mangelhaf- hdtte betreiben kdnnen. Damit ist aber ohne weiteres von einer nicht sache zum vorausgesetzten Gebrauch (Arztpraxis) - aus- einer unbewegrichen zugehen.

b) Fris'tansetzungzurMiingelbehebung analog zu Art' 108 oR - dann Um- Vom Erfordernis der Fristansetzung kann - ganggenommenwerden,wenneinederinArt'losoRumschriebenenVoraus.(im aus dem Verhalten des Vermieters setzungen erfullt ist, namentlich wenn sich

Beseitigungs' Lichte des Vertrauensprinzips) ergibt, dass siqh das Ansetzen einer lm vorliegen- frist als unnutz enrueisen wurde (Higi, a.a.O,, N 29 zu Art. 259b OR)' von den Fall war im Hinblick auf die geplanten Fassadenrenovationsarbeiten als un- vornherein klar, dass sich das Ansetzen einer Frist zur Mdngelbehebung nutz erweisen wurde, Damit konnte in analogerAnwendung von Art' 108 OR auf hat denn auch die Ansetzung einer solchen Frist verzichtet werden' Die Beklagte worden zu Recht nicht beanstanden lassen, dass ihr keine solche Frist angesetzt ist.

c) Kenntnis der Beklagten vom Vorliegen des Mangels Dass die Beklagte vom (kunftigen) Vorliegen des Mangels - Praxisbetrieb wdih-

rend der Dauer der Fassadenarbeiten ausgeschlossen - Kenntnis hatte, steht weshalb ausser Diskussion und wurde von der Beklagten auch eingestanden, zu erachten ist' auch diese Voraussetzung der Kundigungsberechtiiung als erfullt

d) Vollwertiger Ersatz 1. Art. 259c OR sieht die Moglichkeit des Vermieters vor, bei mangelhafter eines vollwer- Mietsache seiner vertraglichen Erfullungspflicht durch die Leistung Die Kun- tigen Ersatzes statt durch die Beseitigung des Mangels nachzukommen' mangels Vorlie- digung gestutzt auf Art. 259b lit. a oR ist diesfalls von vornherein (Kundigungsbe- gen eines gesetzlichen ausserordentlichen Beendigungsgrundes Zihlmann' Das rechtigung) nicht zuldssig und damit wirkungslos ex tunc (vgl' auch Mietrecht, 2. A., Zurich 1995, S' 76). voraus, das Vollwertiger Ersatz im sinne von Art, 259c OR setzt ein ErSatzobjekt Bei vertretba- nicht gleichartig wie das bisherige Mietobjekt ist, aber gleichwertig. ren, aber nicht leichthin austauschbaren Mietsachen - wozu auch wohnungen je- oder Geschdftsriiume gehoren - erfullt die Anforderungen der Gleichwertigkeit Vertragszwe' des Ersatzobjekt, das dem zu ersetzenden Mietobjekt im Lichte des des ckes (vereinbarter Gebrauchszweck) und der vertraglichen Umschreibung muss also nicht vertragsgemdss Geschuldeten vergleichbar ist, Das Ersatzobjekt (Quartier, Umge- identisch sein, sondern in Bezug auf Grdsse, Mietzins, Lage sein bung, ,,.) und allenfalls auch verkehrsmassige Erschliessung vergleichbar (Lachavstoll/Brunner, a,a.o., s. 148; Higi, a,a.o., N 14-20 zu Art'

!

dem bisherigen (miingelfrei- das Ersatzobjekt gleichwertig ist, bestimmt sich nach Ersatz kann bloss voru- en) Objekt gemdrss Abrede der Parteien. Der vollwertige bis zum Vertragsende ge- bergehend - bis zur Beseitigung des Mangels - oder stellt werden (Higi, a'a'O', N 26 zu Art' 259c OR)' die Deckung von Zum gesetzlich geforderten vollwertigen Ersatz gehort sodann dem Umzug vom mangelhaf- Unkosten durch den Vermieter, die dem Mieter aus der zusStzlichen Abgel- ten objekt in das Ersatzobjekt anfallen. Die ubernahme tungen muss verbindlich versprochen worden sein oR).

Mieters' Der Mieter ist Art. 259c oR beinhaltet eine Annahmeobliegenheit des angebotenen vollwerti- zwar grundsdtzlich nicht verpflichtet, den vom Vermieter konkreten Offerte gen Ersatz anzunehmen. Die ungerechtfertigte Ablehnung einer oder Verzogerung eines Ersatzangebotes bzw. die ungerechtfertigte Ablehnung (z'B' Umzug)' fuhrt der Mitwirkung des Mieters beim Erbringen der Ersatzleistung - wie die Leistung eines vollwertigen Ersatzes selbst - zum Untergang des Besei- Rechte, wie insbesondere tigungsanspruchs und der daraus fliessenden weiteren des Kundigungsrechts (Higi, a.a.o., N 30 zu Art. 259c oR)' Eine solche offerte Zusage der Ubernahme der setzt die konkrete Bezeichnung und die verbindliche in das Ersatzobilkt an- weiteren Kosten voraus, die dem Mieter durch den Umzug vor' wenn zwar Er' fallen, Keine ungerechtfertigte Ablehnung liegt folglich dann satz, aber nicht vollwertiger, angeboten wurde'

Die Beweislast fur die Vollwertigkeit der Ersatzleistung liegt nach den allgemeinen trifft ebenfalls die Grundsdtzen von Art. g ZGB beim vermieter. Den Vermieter Ersatzsache (Higi' Beweislast fur eine rechtzeitige und mdngelfreie Leistung der

Rdume' ndmlich 2. lm F._____ ' verfugte der Kliiger uber insgesamt acht Raum fur Physiothe- ein Wartezi'mmer, einen Empfangsbereich, ein Labor, einen rapie, zwei Sprechzimmer, ein Buro und einen Raum fur Rdntgenuntersuchungen' Kliiger ein Ar- Zusdtzlich standen Nasszelle n zt)r Verfugung' Weiter stand dem waren von der Parkgarage aus di- chivraum zur Verfugung. Die Rdumlichkeiten rekt mit dem Lift erreichbar

Die Lokalitiiten an der G._____ 1 liegen im gleichen Quartier' sind aller- mit dem Lift erreichbar und weisen ein dings nicht von der Parkgarage aus direkt soll gemdss Darstellung der Beklagten anderes Raumprogramm auf. Dem Kldiger worden sein' Ein Teil der Rdu- ein ganzes Stockwerk als Ersatzobjekt angeboten prob- praxis H._____ belegt gewesen, doch hatte dieser me sei zwar von der werden konnen' Der Kldger macht lemlos in ein anderes stockwerk umplatziert Raum e zur verfugung gestanden hdit- demgegenuber geltend, dass ihm nur drei der Praxisgemeinschaft ten, weil die restlichen RAume bereits von nicht einverstanden gewe- legt worden seien und diese mit einer Umplatzierung senware.EshabesichbeidiesemErsatzangebotdeshalbnurumeinereineAli- biubung gehandelt G._____ 1 nur drei Raum e zur Verfugung ge- Hatten dem Kldger an der nicht als zumutbares Ersatzobjekt standen, dann k6nnten diese Lokalitdten sicher ' bezeichnet werden' Htitte dem Kl€tger fur die bisherige Praxis im ' F._____ ein ganzes stockwerk zur Verfu- indessen - wie von der Beklagten behauptet - fur die Umzugskosten' die gung gestellt werden konnen und ware die Beklagte und ailenfails auch die Kosten fur Kosten fur die Herrichtung der Rtium[chkeiten aufgekommen' dann die auswartige Vergabe von Labor- und Rontgenarbeiten damit letztlich auch die Vornah- wdre der Umzug in die Ersatzraumlichkeiten und me der Anderungen und Erneuerungen ars fur den Mieter zumutbar zu qualifizie- Kundigung des Mietvertra- ren. Entsprechend wiire der Klaiger nicht zur fristlosen zu erbringen' ges berechtigt gewesen. Die Beklagte hatte damit den Nachweis dass sie dem Kldger ein ganzes Stockw erk zur Verf ugung haitte stellen konnen'

dass der Klager das Er- weiter wurde der Beklagten der Beweis dafur auferlegt, die Beklagte den Nach- satzangebot der Beklagten letztlich akzeptiert hat' Sofern ange- weis erbringen kann, dass sie dem Kldger addquate Ersatzrdumlichkeiten zugesagt hat' war der boten und die Ubernahme der weiteren Kosten verbindlich verpflichtet' Kldger nach Treu und Glauben zur Annahme des Ersatzangebotes mit Er- Eine solche Annahmeobliegenheit besteht jedenfalls im Zusammenhang

Erwdgungen satzangeboten nach Art. 259c oR (siehe dazu.die entsprechenden Bedeutung' unter zitler vl.7.d nachstehend), Es wdre daher von untergeordneter hat oder nicht' ob der Kliiger das Ersatzangebot ausdrucklich akzeptiert nicht erbrin- sofern die Bekragte den Nachweis eines zumutbaren Ersatzobjektes ausdrucklich ak- gen kann, jedoch beweist, dass der Kldiger das Objekt dennoch Kundigung als unzuldssiger zeptiert hat, so wdre die wenige Tage spdrter erfolgte Beklagte hatte daher den Verstoss gegen Treu und Glauben zu qualifizieren' Die Rdumlichkeiten an Nachweis zu erbringen, dass der Kldiger die ihm angebotenen der G._____ 1 als Ersatzobjekt akzeptiert hat.

3. Zu ihren Hauptbeweisen nannte die Beklagte V._____ und Q._____ ist am 28' August als Zeugen. Der ebenfalls als Zeuge angerufene P._____ zum Gegenbe- 2[O4verstorben (act. 157). Der Kltiger berief sich demgegenuber weis auf die Zeugen , X3._____ Gegenbeweis des . Dieselben Zeugen wurden zum besonderen Kl6gers, dass H._____ nicht mit der Umplatzierung seiner Praxis einver- standen gewesen w6re, angerufen (Prot' S' 55' 56)'

e) Die Zeugin V._____ , von Beruf Liegenschaftenvenrualterin und Buch- An- hdndlerin, war zum Zeitpunkt des Umbaus bei der Beklagten angestellt'"Das Die Zeugin erkldirt auf gestelltenverhdltnis endete Ende Mdirz 1999 (Prot' S' 76)' entsprechende Frage, man hdtte dem Kliiger an der dass Herr zes Stockw erk zur Verfugung stellen k6nnen' Das hdtte bedingt' H._____ numgezogenwdre,sofernderKldiger.'dasRontgenhiittehintjberneh- Herrn H._____ nicht um ei- men wollen". ES sei zu ergiinzen, dass eS sich bei Massageliegen" hdtte mit- nen Umzug gehandelt hfltte, da er nur "zwei bis drei H._____ einverstanden ge- nehmen mussen. Sie gehe davon aus, dass Herr H._____ sehr kooperativ wesen wdre mit einem nochmaligen Umzug, da Herr geweseneei (Prot. S. 80). H._____ habe zwei Burordumlichkeiten belegt' sowie eine Es habe dort vier normal grosse Riiume, einen sehr grossen Raum Kuche und WC-Anlagen gegeben. Dies zusdtzlich zu den belegten Rdumen.

Q._____r ist von Beruf Arc[ltekt und war zum vorliegend rele- f) Der Zeuge vanten Zeitpunkt ebenso wie V._____ bei der Beklagten angestellt' Er sagte G._____ 1 angeboten' aus, man habe dem Klager ein Ersatzobjekt an der gewesen sei' Auch konne er sich er wisse aber nicht, ob es ein ganzes Stockwerk H._____ problemlos hdtte umplatzieren konnen nicht erinnern, ob man wegen der Fldche (Prot. s. B8). Er wisse aber noch, dass man diskutiert habe, allenfalls auswdrts und wegen eines Rontgenraumes und ob man das Rdntgen an der geben konnte. Auf die Frage, ob der Kkiger die Rdumlichkeiten G._____ 1 akzepliert habe, antwortete der Zeuge, der Kldger habe gesagt' es sei prufen' So sei man dann aus- allenfalls eine Moglichkeit, er musse das aber noch gesagt worden (Prot' S' einandergegangen; es sei weder klar ja noch klar nein g0), spater fugte der Zeuge hinzu, der Kldger habe nicht gesagt, das objekt

Meinung' man habe sich nicht in Frage (Prot. S. 92). Der Zeuge war weiter.der geeinigt' Ob die Beklagte zum uber die auswdrtige Vergabe des Rontgens nicht fur den Kldrger verfugt genannten Zeitpunkt uber weitere zumutbare Ersatzobjekte auf die G._____ fixiert hatte, wusste der Zeuge nicht mehr. Man sei schon gewesen und er glaube, man habe nicht gross andere Objekte miteinbezogen (Prot. S. 90).

belegte zum fraglichen Zeitpunkt die dem Kldger als Er- ' Er erlauterte' satzobjekt abgebotenen Rdumlichkeiten an der G._____ 1 Psychotherapeuten und dass er in einer praxisgemeinschaft, bestehend aus vier Rdume auf einem Stock- Psychotherapeutinnen, arbeite, und sie zusammen drei G._____ belegt hdtten. Freigeblieben seien nur ein recht gros- werk an der stockwerk seien von ser Raum und ein kleiner. Die restlichen RAume auf diesem bereit gewesen wdre sei- ihnen belegt gewesen (Prot. S. 72). Auf die Frage, ob er Zeuge' das seien sie nie ge- ne Praxis (ein zweites Mal) zu verlegen, erkliirte der gewesen' Der Zeuge fragt worden und sie waren damit auch nicht einverstanden Rdumlichkeiten nicht glaubte yveiter sich erinnern zu konnen, dass der Kldiger die Dies habe der Kleiger ihm akzeptiert habe, weil sie ihm zu klein gewesen seien' der Beklagten sei er gesagt. Bei der Besprechung des Kl;igers mit den Vertretern sie und den Kldger nicht dabei gewesen. Eine gemeinsame Verwendung durch und dessen Praxiskollegin sei schon von Seiteruder Praxisgemeinschaft des Zeu- gen nicht in Frage gekommen (Prot. S. 74).

h) T._____ gab zu diesem Beweisthemazu Protokoll, sie sei bei den Gesprdchen des Kldgers mit den Vertretern der Beklagten nicht dabei gewesen. Sie konnte daher weder zur Frage, ob dem Kldger (und ihr selbst) an der G._____ ein ganzes Stockwerk zur Verfugung gestanden hdtte, noch dant, ob der Kldiger das Ersatzobjekt akzeptiert hat, Aussagen machen (Prot. S. 171).

i) K._____ erkldrte, er habe zusammen mit dem Kldger und den Vertretern der Beklagten am 26. Februar 1998 einen Teil eines Stockwerkes an der G._____ 1 besichtigt. Dieses Stockwerk sei teilweise von Herrn und Frau K'._____ n belegt gewesen. Sie, d.h. der Zeuge und def Kldger, hditten keine klare Antwort erhalten, ab wann dem Klaiger, wie viel von diesem Stockwerk zur Verfu- gung stehen wurde. Sie hritten dann ausdrucklich einen Plan verlangt, aus wel- chem hdtte ersichtlich sein mussen, welche Rdume, zu welchem Termin dem Kldi- ger hdtten zur Verlugung gestellt werden kdnnen (Prot. S. 118 und S. 122). Er, der Zeuge, habe nie einen solchen Plan gesehen. Die Frage, ob Herr H._____ mit der erneuten Verlegung seiner Praxis einverstanden gewesen wdre, sei nicht klar beantwortet worden. Die Beklagte htitte dem Kltiger daruber Klarheit ver- schaffen mussen; dies sei nicht geschehen. Der Kldger habe das Objekt an der G._____ nicht als Ersatzobjekt akzeptiert, da anldsslich der Besichtigung die genannten Probleme aufgetaucht seien und diese offenen Fragen seien sei- ner Meinung nach nie prdzis genug beantwortetworden (Prot. S. 118, 119). Zum Beweisthema der auswdrtigen Vergabe des Rontgens, konnte der Teuge nichts beitragen (Prot. S. 119), ebenso wenig wusste er, ob die Beklagte dem Kldiger weitere Ersatzobjekte angeboten hat (Prot. S. 119).

j) X3._____ der ehemalige Rechtsvertreter des Kldigers war bei einem Augenschein im Objekt an der G._____1 anwesend. Ob es sich dabei um die Besprechung vom 26. Februar 1998 gehandelt hatte, wusste derZeuge nicht mehr. Er erkldrte, drei Rdume auf dem angeboteneh Stockwerk seien von Herrn H._____ belegt gewesen. Nach dem Augenschein hdtten sie Herrn H._____ habe gesagt, dass er und seine Untermieter zufdlligerweise getroffen und dieser dass es klar gewesen sei' dass der die Riiume dauernd brauchen wurden, so wel- nicht das ganze stockwerk htitte belegen konnen' Aus der Aussage' Klager gemacht habe' schliesse che Herr H._____ anl€isslich des zufdlligen Treffens

er,dassdiesermiteinemUmzugseinerPraxisnichteinverstandengewesenwa- anr.ssrich des Lokartermins nicht re. Der Krciger habe die Ersatzrdumrichkeiten Angebot prufen wollen und sich akzeptiert.Er und der Zeuge selbst hatten das eine Bedenkzeit von einer woche oder zehn Tagen ausbedungen (Prot' deshalb auswdrtigen Vergabe der Labor- s. 131), Er wisse nicht, ob der Kliiger mit der gewesen sei' Die Rontgenapparatur hdttte und Rontgenarbeiten einverstanden verbringen konnen' da es dazu ei- man auf jeden Fall nicht an die G._____ habe er, der zeuge'sich erinnern k6nne' ne spezielle lnstallation brauche, Soweit gesagt, dass er damit einverstanden sei (Prot' s' 132)' Dem Kldger der Kliiger nie worden' Diese Rdumlichkeiten hdtten sei ein weiteres Ersatzobjekt angeboten im lnnern noch im Rohbau befunden sich jedoch zum Zeitpunkt der Besichtigung undzudemseidieLokalitaitmitdemdffentlichenVerkehrnichtoderschlechter- des Kliigers hatten Beinleiden und konnten schlossen gewesen, Viele Patienten habe der Klaiger anldsslich des Lokalter- daher nicht weit laufen. Diese Rdume abgelehnt. Weitere Angebote seien von Seiten der Beklagten nicht unter- mins breitet worden (Prot. S' 133) der Nachweis' dass k) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beklagten siedemKlAgeranderZ G._____ 1 inzumutbaresErsatzobjektangeboten nicht gelungen ist. Einzig die Zeugin hat, mit den von ihr genannten Beweismitteln gestellt stockwe rk zur Verfugung V._____ sagte aus, dem Kldger hdtte ein ganzes aus, dass H._____ nochmals werden konnen. sie ging allerdings davon zum wdre, was dieser jedoch ganz klar verneinte' Die vom Kliiger umgezogen haben einhellig ausgesagt' dass dem Klager Gegenbeweis aufgerufenen Zeugen hatte gestanden hdtten' Dieses Angebot nur wenige (drei) Raume zur Verfugung denPlatzbedarfdesKlagers,welcherimL achtRiiumebelegte, nicht gedeckt, wenn er bereit gewesen wdre' das Rontgen und die selbst dann fur eine beschr,nkte Zeit auswdrts durchfuhren zu lassen' Laboruntersuchungen der ZeuginV._____bei einem erneuten Um- H._____ , welcher nach Ansicht ein paar Liegen hiitte mitnehmen mussen, hat' wie erwdhnt' klar zu Pro- zug nur nicht bereit gewesen wd- tokoll gegeben, dass er und seine Praxisgeme?rnschaft zur Verfugung gestellte Praxis an der Z ren, die ihm als Ersatzraumlichkeiten ugunsten des Kldigers erneut zu rdumen an- G._____ 1 Rdume an der Hdtte der Kldger jedoch die angebotenen

1g9g effektiv ars Ersatzobjekt akzep- rdssrich des Lokartermins vom 26. Februar entsprachen' so hatte er mit seiner tiert, obwohl sie seinen Bedurfnissen nicht zustitz- gehandelt' Die Beklagte hatte daher Kundigung wider Treu und Glauben Nachweis zu erbringen, dass der Kltiger die ihm angebotenen Rdumlich- lich den G._____ 1 als Ersatzobjekt akzeptiert hat' keiten an der

Die Zeugen und welche den Kldger in diesem Zusammenhang

ubereinstimmend beraten und auch zu Besichtigungen begleitet haben, sprechen zu ausbedungeti' um weitere Abkldrungen davon, man habe sich eine Bedenkzeit Aus- von der Beklagten angerufenen Zeuge Q._____ bestdtigte die treffen, Der Sagen'warerdochderMeinung,dieFrage,obderKlagerdasErsatzobjektak. (Prot' s' 89)' Er habe gesagt' es ware zeptiere oder nicht, sei offen geblieben (Prot' s' 91)' Auch das an den denkbar und dann sei man auseinandergegangen KliigergerichteteSchreibenvo vomg.Mdrzlgg8(act'4 des Kldigers mit dem Ersatzobjekt spricht eher gegen ein Einverstiindnis G._____ 1 . Diesem schreiben ldsst sich gerade entnehmen, dass sich der Kldtger

des standortes sowie der vertragli- noch nicht zu einer Entscheidung bezuglich konnen' Dieses schreiben ldsst sich chen Vereinbarungen habe durchringen wonach er Kldrgers in Einklang bringen' demgegenuber mit dem Vorbringen des will', er k6nne sich prima vista eine am 26. Februar 1998 lediglich gesagt haben provisorische Praxisverlegung vorstellen, wolle sich die Angelegenheit aber dass der Kldiger das Ersatzobjekt nochmals uberlegen. Es ist somit nicht erstellt, akzePtierl hat allfdlli- der Beklagten nicht vor einer Zu prufe'n ist zudem die Frage, ob der Kldrger Ersatz- gen Kundigung hditte die Mdglichkeit gewdhren mussen' ihm ein anderes

zu stellen, wenn er mit dem angebotenen Ersatzobjekt an objekt zur Verfugung Hier stellt sich auch die der G._____ 1 nicht einverstanden gewe"sen ist.

55-

mdglich gewesen wdre' Frage, ob es aufgrund des zeitlichen Rahmens uberhaupt vorzu- in einem allfalligen Ersatzobjekt die notwendigen baulichen Massnahmen konnen' Der Kldger kehren, damit der Kldtger seine Arztpraxis dort hdtte betreiben argumentiert gerade damit, dass er aufgrund der Untdtigkeit der Beklagten und Bedrdngnis ge- der immer naher kommenden Fassadenrenovation in zeitliche habe suchen kommen sei und unter hochstem Druck selber eine Ersatzlosung rechtzeitiq ein addquates mussen (acL 42 s. 15), Nur wenn seitens der Beklagten im sinne Ersatzobjekt zur Verfugung gestellt wurde, ist von einer Zumutbarkeit Beweis dafur aufer- von Art. 260 OR auszugehen. Der Beklagten wurde daher der ihr zudem mdglich legt, dass sie uber weitere Ersatzobjekte verfugt hat und es gewesen ware, die Ersatzrdumlichkeiten rechtzeitig bis zum Beginn der Fassa- herzurichten' denrenovation zur Verfugung zu stellen bzw. fur den Kldger

hatte' ist eben- Dass die Beklagte dem Kldger weitere Ersatzobjekt6 angeboten falls nicht enryiesen, Die Zeugin zdhlt zwar zwei Objekte auf' ndmlich an der W._____ und an der AA._____ welche in Frage gekommen wdren worden' Der (Prot. 82), und fuhrte aus, diese seien dem Klflger auch angeboten verbindlich angebo- Nachweis, dass diese Angebote dem Kldger rechtzeitig und knappen Zeu- ten worden und fur ihn zumutbar gewesen waren, ist mit diesen Der Zeuge genaussagen jedoch nicht mit der erforderlichen sicherheit erbracht' Q._____ erklart, man habe schon geschaut, ob es noch andere Moglichkeiten gege- ben hatte, er k6nne sich aber nicht genau erinnern. Man gross andere Ob- fixiert gewesen und man habe nach seiner Erinnerung nicht jekte miteinbezogen (Prot. S. 90). Der zum Gegenbeweis aufgerufene Zeuge X3._____ , damals Rechtsvertreter der Kliigers, WuSSte zwar von einem weiteren

Angebot und zwar an der W._____ (,,dort wo die Beklagte ihren Sitz nicht genu- hat"), es sei aber innen im Rohbau gewesen und verkehrstechnisch abgelehnt gend erschlossen, Der Kldger habe diese Rdume noch am Lokaltermin

weitere Er- Da die Beklagte somit den Beweis, dass sie dem Kldger rechtzeitig es sich' im Rahmen satzobjekte angeboten hat, nicht erbringen konnte, erubrigte

h gemdss Beweissatz des Beweisverfahrens einen Augenschein in $en Objekten 11.6. vorzunehmen

l) FaziI

die Beklagte dem Nach dem Gesagten ist nicht rechtsgenugend erstellt, dass hat' Da der Kldger un- Klager rechtzeitig ein zumutbares Ersatzobjekt angeboten nicht in seiner Praxis bestrittenermassen fur einige Monate wegen des Umbaus verbleiben konnte, ist der Umbau unter diesen Umstdnden als unzumutbar im somit sdmtliche Sinne von Art. 260 OR zu qualifizieren' Dem Kldger standen Recht zur fristlosen Kundi- Mangelrechte im Sinne von Art. 259aff' OR, auch das gung zu

zu, so kann er von der Be- Steht dem Kldger das Recht zur fristlosen Kundigun.g schadens verlangen' lm klagten Ersatz des durch die Kundigung entstandenen Folgenden ist somit zu prufen, ob und in welchem Umfang dem Kldrger ein Kundi- zu ersetzen ist' gungsschaden entstanden ist, der ihm von der Beklagten

8. Umzuqsschaden a) Ausfuhrungen des Kldrgers zum Umzugsschaden verbundene Kosten in Der Kldger liess in der Klagebegrundung mit dem Umzug wobei er auf eine im der Hohe von Fr. 51'571.85 als Schaden geltend machen, der geltend ge- Rahmen der schlichtungsverhandlung eingereichte Aufstellung der entsprechenden machten positionen verwies, ohne aber die Notwendigkeit ndher zu begrunden (act' Ausgaben und deren Zusammenhang mit dem Umzug der Replik liess er- 15 S. 1gl2}, unter Hinweis auf act' 416112+13)' lm Rahmen dass die geltend ge- nachdem die Beklagte in der Klageantwort moniert hatte' zusammenhang 39 machten Positionen in keiner weise belegt seien - in diesem Hinweis auf die Be- Belege e'inreichen und darauf verweisen (act' 42 S' 30 unter der Kliiger auf ent- lege in act.4419fi-39). Mit Eingabe vom 11. Mdrz 2003 liess geltend gemachten Positionen sprechende Aufforderung des Gerichts hin zu den ndhere Ausfuhrungen machen (act' 79)' t.

dem stichwort 'weitere Umzugskos- I lm Rahmen der Replik liess der Kldiger unter alS von Belegen zusdtzliche Fr' 3'878'80 ;

ten' und unter Hinweis auf eine Vielzahl unter Hinweis auf die Belege in act' Schaden geltend machen (ac:.42s.30, vom 11' Miirz 2OO3 hat der Kliiger 44l1lund act. 4411111-48). ln seiner Eingabe lassen Fr. 3',878'80 jedoch wieder fallen den geltend gemachten Anspruch von Positionen im Betrag von insgesamt (act. 79 s. 9/10). Zudem liess er an weiteren noch l,welche er im Rahmen der Klagebegrundung bzw' der Replik Fr. 12'145. (act. 79 s' 3-9)' rassen, nicht mehr festharten ars schaden hatte gettend machen AufdieseSchadenspositionenistimFolgendenebenfallsnichtndihereinzugehen'

b) Ausfuhrungen der Beklagten zum Umzugsschaden MitdemRechtdesKliigersauffristloseMiingelkundigungliessdieBeklagte gleichzeitig auch das Recht des Kldrgers auf Schadenersatz zufolge berechtigter stich- fristloser Kundigung bestreiten (act' 28 s' 21)' Die vdm Kldiger unter dem umzugskosten wurden aber auch wort ,,weiterer schaden" geltend gemachten vom Kla- die Beklagte ausfuhren' dass die vom Quantitativ her bestritten' so liess .Kontotabellen, den strengen Anforderun- ger selbst auf dem Computer erstellten genugten (act' 28 s' 21; act' 57 s' 40)' Fur gen an den schadensnachweis nicht gutheisse' Fall, dass das Gericht die fristlose Kundigung durch den Kldiger den 12',420'45 anerkannt' Da der Klii- Umzugsschaden von insgesamt Fr' werde ein habe' entfalle nur die Htilfte die- ger jedoch eine Gemeinschaftspraxis betrieben bestritten' Die ubrigen Positionen wurden ser Kosten, mithin Fr.6',210.--, auf ihn' zum sie entweder nicht belegt seien, keinen erkennbaren Zusammenhang da nur der Zeitwert zu ersetzen sei (act' Umzug aufwiesen oder - wenn uberhaupt - 57 s. 41-47)

c) Erw6gungen zum Umzugsschaden Verhal- Vermdgenseinbusse, die Forge eines schaden ist die unfreiwiilig errittene Worten kann der Kldiger mit anderen ten des Schdidigers sein muss. Als Schaden zu ver- jener Kosten verlangen, die ihm aus der von der Beklagten nur den Ersatz addiquat kausal entstanden sind und oh- tretenden ausserordenilichen Kundigung jede Ausgabe' ne diese Kundigung nicht entstanden wiiren' Es kann nicht einfach gel- mit dem Umzug zu bringen ist' als schaden die irgendwie in Zusammenhang

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tend gemacht werden. Sowohl Schadenshohe Els auch Kausalzusammenhang sind - soweit bestritten - vom Kldger zu beweisen.

d) Anerkannte Schadenspositionen Die Beklagte liess fur den Fall, dass das Gericht die Berechtigung des Kldigers zur frislosen Kundigung bejahen sollte, die folgenden Schadensposten gemdss Kon- totabellen des Kldrgers (act. 416112+13) dem Grundsatz nach anerkennen (act' 57 s, 41-46):

• 15.05.98 GB-Auszug Notariat Fr' 53.--

• 15.05,98 Aargauer Zeitung lnserate Fr. 482'60

• 15.05.98 Aargauer Zeitung lnserate Fr' 607.35

• 15.05,98 Transportfirma AC._____ini Fr. 2'663.05

• 04.06.98 Werbung AD._____ ra frl 240'--

• 04.06.98 AE._____ AG, Provisorium Fr. 1'193'80

• 11.06.98 Bauversicherung Fr' 1'440'50

• lan 17.08.98 Beschriftung AF._____ Fr. 74.55

• 17.08.98 Rdntgenbewilligung Fr. 10'-- 1

• 17.08.98 Apothekenbewilligung Fr' 380'--

• 09.09.98AB._____ , BAG Bewilligung Fr' 1'688'--

• 09.09.98 lnserat Wiedereroffnung Fr' 202/5

• 07.06.99 BAG-Bewilligung Fr' 305'--

Total Fr' 12'420'45

e) Bestrittene Schadenspositionen Der Klaiger liess zusdtzliche 14 Positionen im Betrag von insgesamt Fr' 27'005'75 geltend machen (act, 15 S. 1gl2}, unterHinweisauf act. 416112+13; act.42 S.30' unter Hinwefs auf act. 44lgl1-13; act.79 S.2-9), welche von der Beklagten nicht anerkannt wurden (act, 28 S. 21; act, 57 S. 40-47), Auf diese Positionen ist im Folgenden ndher einzugehen. Wie bereits unter Zitter lll,/3. vorstehend ausge- fuhrt, sind dabei auch die ergflnzenden Vorbringen.d6s Kldgers in seiner Eingabe vom 11. Mdrz 2003 (act. 79) zu berucksichtigen.

L I

Trsp'' (Empfdnoer ea) Der Kliiger macht unter dem stichworf 'U-mbau/Zuoeln' AH._____ einen Betrag von Fr. 4',04g.70 ats scnaden geltend (act' 15 s' 19120'

unter Hinweis auf act' 4419)' Die Be- unter Hinweis auf act, 416112; acl' 42 s. 30, nur ei- kragte riess diese position im Rahmen der Duprik bestreiten, weil ars Bereg der Umzug letztlich offenbar von der Fir- ne Auftragsbestdtigung eingereicht und durchgefuhrt worden sei (act' 57 s' 41)' Der Kliiger liess in seiner ma ausfuhren, dass die Demontage der Ein- Eingabe vom 11. Mdrz 2003 ergdnzend der D._____ ... , der Transport bauten in der zu verlassenden Praxis an deswiederverwendbarenMaterialsandieZ Wiedermontage der Transport des nicht weiter ver- des wiederverwendbaren Materials sowie und wendbaren Materials in ein Lager durch die Firma AH._____ vorgenommen sei' Der Umzug der Arzt-Praxis- mit Fr. 4'O4g.7O in Rechnung gestellt worden einfacheren, Zugelarbeiten, die von der Einbauten habe im Gegen salz zu den Zugelunternehmen be- erledigt worden seien, nicht von einem Firma erfor- viermehr ein Schreinerunternehmen werksteiligt werden kdnnen. Hierzu sei Rechnung Hinweis auf die neu eingereichte derlich gewesen (act. 79 S. 2i3, unter geblieben und der Betrag von Fr' act. 81/1). Diese Ausfuhrungen sind unbestritten Betrag dem Kltige( zu er 4'O4g.7oist durch die Rechnung belegt, weshalb dieser setzen ist des Umzuges der Praxis eb) Der Kliiger liess geltend machen, dass er aufgrund AJ._____ neue Stempel habe erstellen bei der AG fur den Betrag von Fr' 380'50 gl2o,unter Hinweis auf act' 416112;acl'42 s' 30' un- lassen mussen (act, 15 s. l grundsdtzlich nicht bestritten ter Hinweis auf act. 44lg), was von der Beklagten nur den Ersatz des Zeitwertes der alten wird. wiihrenddessen die Beklagte aber gebraucht werden konnten, als mehr Stempel, die infolge des Umzuges nicht der Klager am vollen Ersatz fur schaden anerkennen will (act. 57 s.41142),liess Einga- 4)' Zur Begrundung liess er in der die neuen stempel festhalten (act' 79 S. her be vom 11, Mdrz 2003 ausfuhren, dass bei Gegenstanden' die vom Material deren Materialwert zudem ver- praktisch keiner Alterung unterliegen wurden und den klein sei, nicht nur der Zeitwert zu ersetzen sei' Wesentlich fur nachldssigbar der mit dem Adresswechsel unab- Wert von Stempeln sei der lnformationsgehalt,

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hringig vom Alter der Stempel schlagartig vernightet worden sei (act. 79 S' 4, un- ter Hinweis auf act. 4419131),

Dass vom Kldger neue Stempel bestellt und ihm diese mit Fr, 380.50 in Rechnung gestellt wurden, wurde von der Beklagten nicht bestritten.

Mit dem Kldger ist festzuhalten, dass bei einem Stempel nicht der Materialwert (welcher mit den Jahren geringer wird) ausschlaggebend ist, weshalb die Le- bensdauer des Stempels nicht massgebend ist. Die Beklagte ist daher zum Ersatz der Kosten der neuen Stempel z

ec) Unter dem Stichwort AK._____ liess der Kl dger einen Betrag von Fr.688.-- als Schaden geltend machen (act. 15 S. 19/29, unter Hinweis auf act. 416112; act. 42 S. 30 unter Hinweis auf act. 4419). Die Beklagte liess diese Positi-

on in der Duplik mit der Begrundung bestreiten, dass durch den Umzug und die dadurch bedingte Adressdnderung eine neue grafische Gestaltung von Briefpa- pier und Visitenkarten nicht erforderlich gewesen sei, Der Kldger habe kein neues Logo gebraucht (act, 57 s. 42). Der Kldger liess in seiner Eingabe vom 1 1' Marz 2003 ergdnzend ausfuhren, daSS er mit dem Umzug nicht etwa das Logo ge- wechselt habe. Vielmehr habe das grafische Material, welches der Drucker auf- grund des Adresswechsels neu in seine Druckmaschinen habe spannen mussen, neu angefertigt werden mussen (act. 79 S. 4, unter Hinweis auf act, 4419130)'

Die Zeuginnen I._____ und T._____ sagten aus, dem Kleiger seien selbstverstiindlich Kosten entstanden aufgrund der Anderung und der Anpassung des Briefpapiers. Keine der beiden Zeuginnen vermochte sich zu erinnern, ob gleichzeitig eine Logodnderung stattgefunden hat (Prot' S' 102 und S' 168)' Auch die eingereichte Rechnung des Grafikers enthAlt keinen Hinweis auf eine Logo- iinderung (act. 44lgl30), Es erscheint hingegen als sehr wahrscheinlich, dass dem Klager aucJr ohne LogoAnderung Kosten im Zusammenhang mit der durch die Ad- ressdnderung bedingten Neugestaltung des Briefpapiers entstanden sind' Der Be- trag ist durch die Rechnung des Grafikers ausgewiesen, weshalb dem Kldger der Betrag von Fr, 688.-- in diesem Zusammenhang zu gntschddigen ist' ed) Der Kliiger macht unter dem Stichwort'ArQhitektenhonora/ (Empfdnoer AL._____ ) einen Betrag von Fr. 15'975.-- als Schaden geltend (act. 15 S' 19120, unter Hinweis auf act. 416112; act. 42 S. 30,unter Hinweis auf act. 4419)' Die Be- klagte liess diese Position duplicando mit der Begrundung bestreiten, dass ledig- lich die Architektenleistung fur die Praxiseinrichtung am alten Standort zu erset- zen sei, und auch dies nur im Rahmen des noch vorhandenen Zeitwertes (act. 57 S. 43). Der Kkiger liess ausfuhren, dass eine Arztpraxis angesichts der vielen komplizierten technischen Einrichtungen von einer Fachperson geplant und deren Einrichtung entsprechend begleitet und uberwacht werden musse, was umso mehr fur eine spezialisierte Praxis gelte. Die in Rechnung gestellten und einge- klagten Kosten seien unabdingbar und ad6quat kausal mit der Notwendigkeit der fristlosen Kundigung verbunden (act. 79 S. 6, unter Hinweis auf act. 4419118)'

Die Beklagte hat nicht bestreiten lassen, dass vom Kldiger fur die Planung der neuen Praxis ein Architekt beigezogen wurde und dieser die von ihm erbrachten Leistungen mit Fr. 15'975.-- in Rechnung gestellt hat. Es wurde lediglich bestrit- ten, dass der Kldiger diesen Betrag (voll) als Umzugsschaden geltend machen konne. Der Beizug eines Architekten fur die Planung und Einrichtung einer Arzt- praxis ist allgemein ublich. Die dadurch verursachten Kosten sind als Schaden zu ersetzen.

ee) Unter dem Stichwort 'Hocker, Spieqel' (Empfanqer AM._____ liess der Kliiger einen Betrag von Fr. 138,-- als Schaden geltend machen (act. 15 S' 19/20' unter Hinweis auf act. 416112; acl.42 S,30, unter Hinweis auf act. 4419)' Die Be- klagte liess diese Position duplicando bestreiten, da in act. 4419 ein entsprechen- der Beleg fehle (act. 57 S. 43). Der Kldiger liess in seiner Eingabe vom 1 1' Mdrz 2003 ergdnzend vorbringen, dass aufgrund der rdumlichen Gegebenheiten am neuen Ort Hocker und Spiegel fur das Umkleiden der Patienten hdtten ange- schafft werden mussen. Der Betrag sei durch acl.44111i15 belegt (act. 79 S.6, a

unter Hinweis auf act. 44111115)

Diese Schadensposition wurde von der Beklagten einzig unter Hinweis auf den fehlenden Beleg bestritten, Nachdem sich der entsprechende Betrag aus act. 44111/15, welcher bereits im Rahmen der Replik eingereicht wurde, ergibt, hat er iJ. 'l:

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- als anerkannt zu gelten. Die Beklagte hat siclldenn auch zu den ergdnzenden Ausfuhrungen des Kkigers nicht mehr vernehmen lassen (act. 94). Die Beklagte hat dem Kltiger daher den Betrag von Fr, 138.-- als Schaden zu ersetzen'

ef) Unter dem Stichwort 'EKZ, Ab-, Anschalten' liess der Kltiger einen Betrag von Fr, 104.90 als Schaden geltend machen (act. 15 S. 19120, unter Hinweis auf act.416112; act.425.30, unter Hinweis auf act. 4419). Diese Position wurde von der Beklagten im Rahmen der Duplik unter Hinweis auf den fehlenden Beleg nicht anerkannt (act. 57 S. 44). Zusammen mit seiner Eingabe vom 1 1, Mdrz 2003 reichte der Kldger eine Rechnung des EKZ vom 23. Juni 1998 uber Fr. 104.90 ins Recht (act. 79 S. 6, unter Hinweis auf act. 8112).

Diese Schadensposition wurde von der Beklagten ebenfalls einzig unter Hinweis auf den fehlenden Beleg bestritten. Da sich der entsprechende Betrag aus act. 8112 ergibt und von der Beklagten in ihrer Stellungnahme (act. 94) nicht bestritten wurde, hat er als anerkannt zu gelten.

eg) Der vom Kldiger unter dem Stichwort 'Entsorqunq Vater' aufgefuhrte Scha- densposten von Fr. 1 17,60 (act. 15 S. 19120, unter Hinweis auf act. 416112; act' 42 S. 30, unter Hinweis auf act. 4419) wurde von der Beklagten wiederum unter Hin- weis auf den in act. 4419 fehlenden Beleg duplicando nicht anerkannt (act, 57 S' 44). Der Kldger liess in seiner Eingabe vom 11, Mdrz 2003 ergdnzend ausfuhren, dass sein Vater die Entsorgung eines Teils des Materials, welches an der neuen Adresse nicht mehr habe venruendet werden konnen, bei der Kehrichtverbren- nungsanlage Limmattal erledigt habe. Die entsprechenden Kosten wurden sich gemdss Waagschein auf Fr. 108.40 belaufen, wozu noch ein Bier von Fr. 9.20 fur den Vater komme. Diese Kosten wdren ohne die fristlose Kundigung nicht ange- fallen. Der massgebende Beleg sei act. 4419114 (act. 79 S. 617, unler Hinweis auf act.4419114). a

ln ihrer Stellungnahme vom 16. Mai 2003 hat sich die Beklagle zu den ergdnzen- den Vorbringen des Kliigers nicht mehr gedussert (weil sie diese als grundsdtzlich unbeachtlich qualifizierte). Da sich der entsprechende Betrag von Fr. 108.40 aus act. 4419114, welches bereits im Rahmen der Replik eingereicht wurde, ergibt, hat

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Kosten fur das Bier von Fr' 9'20 sind lediglich zu gerten. Die er ars anerkannt als Beweis Vermerk auf act.'4+rg^4 "belegt", was durch einen handschriftrichen Ausgabe nicht ausreicht' fur die Notwendigkeit dieser Schadensposten RC, liess der Kliiger einen eh) Unter dem Stichwort,Briefpapier an altem Briefpapier Bestande bestreiten, dass nur die cando mit der Begrundung zuersetzenseien,welcheinfolgedesUmzugesundderdadurchbedingtenAd- s' 44)' lm werden konnen (act' 57 hdtten gebraucht ressdnderung nicht mehr vember2oE2liessderKldgeraufentsprechendeFragehinausfuhren,erwisse wert dieser Briefpapier er noch gehabt oder was fur einen nicht mehr, wie viel (Prot' vier wegwerfen mussen Restbestand gehabt habe. Er habe aber ziem'ch

November 2OO2 ausfuh- der Verhandlung vom 29' sonliche Befragung anldsslich ren,dassdasnochbestehendeLageranBriefbogen,CouvertsundVisitenkarten wel- praxis mindestens den Umfang gehabt habe' in beim Auszug aus der arten seien aufgrund des beschafft habe. Die Kosten Von Fr' 1'287,60 chem er Ersatz damit kausal (act. 79 S. 7, unter Hinwejs auf act. und Adresswechsels entstanden 4419113)

AlsUmzugsschadenkannnurderWertdesimZeitpunktdesUmzugesnochvor- Vorrats an brauchbaren Adresswechsers nicht mehr handenen und aufgrund des hatte daher nach- couverts geltend gemacht werden' Der Kl€rger Briefpapier und von Fr' 1',287 '60 er uber einen Vorrat im geltend gemachten wert zuweisen, dass verfugt hat die Zeuginnen I._____ und der Kldrger wiederum Als Beweismittel nannte sie konne erkldrte auf entsprechende Frage' des Umzuges noch uber ein beste- im Zeitpunkt sich vorstellen, dass der Kldiger habe' sie wisse Briefpapier, couverts und Visitenkarten verfugt hendes Lager an Kldiger"behaupteten wert dieses Lagers Auf Vorhalt des vom es aber nicht genau. Zeugin sie wirklich nicht mehr"(Prot' s' 103)' Die erklarte sie, daswisse

T._____ gab zu Protokoll, der Kldger habe qber ein entsprechendes Lager ver- auf Vorhalt des vom fugt, Zum Wert der Bestdnde konnte sie nichts sagen' Erst (Prot' S' 168)' Weitere Kldger behaupteten Betrages, erklarte sie, das sei moglich entsprechende Be- Beweismittel wurden nicht genannt. Dem Kldger ist damit der T._____ weist zwar dar' weis nicht gelungen, Die Aussage der Zeugin der Wert dieses auf hin, dass noch Briefpapier, Couverts etc' vorhanden waren' genannten Aussagen nicht Lagers und damit die Schadenshohe ist aber mit den bewiesen

ei) Unter der Bezeichnung 'Beschriftunq AF._____ liess der Kliiger die fur die Herstellung neuer Turschilder entstandenen Kosten von Fr' 202'35 als Schaden acI' 42 S' 30' un- geltend machen (act. 15 S, 1gl2}, unter Hinweis auf act' 416112', duplicando ter Hinweis auf acl. 4419). Die Beklagte liess diese schadensposition am alten bestreiten, Dem Klager sei einzig der Zeitwert def Turbeschriftungen in seiner Eingabe vom Praxisstandort zu ersetzen (act. 57 S. 44)' Der Kldger liess anderen Gegebenheiten 11. Mdrz 2003 ergdnzend ausfuhren, dass aufgrund der g Praxis - eine zusdtzli- am neuen ort - Glasture im Treppenhaus als Zugan 7:ur im Vergleich zur alten che Beschriftung notwendig gewesen sei, da die Patienten Praxis eine Tur mehr zu uberwinden gehabt hiitten (act' 79 S' 7' unter Hinweis

lassen und ihm in die- Dass der Klager eine neue Turbeschriftung hat anfertigen sem Zusammenhang Kosten von Fr' 202'95 entstanden sind' wurde von cier Be- Lage und Raumauftei- klagten nicht bestritten, Falls jedoch aufgrund der anderen noch weitere Be- lung der neuen Praxis zusdrtzlich zu den bisherigen schildern den Ersatz der ent- schriftungen erforderlich waren, hat der Kleiger Anspruch auf Beweis aufer- sprechenden Kosten, Dem Kldger wurde daher der entsprechende legt. wiederum wurden dazu die ZeuginnenI._____ i und T._____

und zude,m die Zeugen K._____ undX3._____ befragt' Die Zeugin T._____ obwohl sie ieden erklarte, es habe eine zusdtzliche Tur, meinte aber vorerst' sei (Prot' S' Tag an dieser Ture vorbeilaufe, wisse sie nicht, ob sie beschriftet sie aber' dass es 169). Auf Nachfrage des kldgerischen Rechtsvertreters betdtigte ihr anfdinglich nicht ge- auf der zusdtzlichen Tur ein grosses Logo gebe, welches

E fallen habe (act. 174). Die Zeugin I._____ aq{wortete auf die Frage, ob es eine

zusdtzliche Glasture gebe, welche eine weitere Beschriftung notwendig gemacht habe, spontan mit: ,,Ja, klar," Zeuge K._____wusste nichts zu berichten uber die Gegebenheiten am neuen Praxisstandort (Prot. S, 1 15). Der Zeuge X3._____ hin- gegen besttitigte, dass es eine zusatzliche Glasture gebe zwischen dem Lift und dem effektiven Praxiseingang, Ob sie beschriftet sei, wisse er nicht (Prot. S' 128). Gestutzt auf die Aussagen der Zeuginnen I._____ und T._____ sowie

des Zeugen X3._____ hat als erstellt zu gelten, dass sich in der neuen Praxis im Vergleich zur alten eine zusdtzliche Ture befindet, welche nach Aussagen der Zeuginnen auch beschriftet ist. Da sich diese Ture, wie der Zeuge X3._____ bes- tdtigt, zwischen Lift und effektivem Praxiseingang befindet, erscheint auch die Notwendigkeit der Beschriftung ausgewiesen. Der Betrag ist durch die Rechnung der AF._____(act. 44lgl25) belegt und im Ubrigen unbestritten geblieben. Dem Kl6- ger ist daher in diesem Zusammenhang Schadenersatz in Hdhe von Fr. 202.35 zuzusprechen.

ej) Der Kldger liess unter dem Stichwort AN._____ ' ' einen Betrag von Fr.350.-- als Schadensposten auffuhren (act. 15 S. 19/20, unter Hinweis auf act' 416lj2; act. 44 S. 30, unter Hinweis auf act. 4419). Die Beklagte liess diese Positi- on duplicando bestreiten. Sie habe dem Kldger im Rahmen des Umzugsschadens nicht die Kosten fur einen Restaurantbesuch zu ersetzen: Der Kltiger hdtte sich auch ohne fristlose Kundigung erndhren mussen (act. 57 S. 45)' Der Kleiger liess in seiner Eingabe vom 1 1. Mdrz 2003 ergdnzend vorbringen, dass er einen Teil des praxismobiliars zwischengelagert habe, Der Besitzer der fraglichen Rdum- lichkeiten sei dafur mit einem Nachtessen entschddigt worden, welches mit Fr, 334.80 zuzuglich Trinkgeld zu Buche geschlagen habe' Bei diesem Essen ha-

be es sich um einen realen Gegenwert fur die Einlagerung von Gegenstanden' mithin um eine Miete, gehandelt. Diese Ausgaben seien kausal zur notwendigen fristlosen lfundigung (act. 79 S. 8, unter Hinweis auf act. 441917)'

Dass der Kldger im RestaurantAO._____ ein Nachtessen eingenommen hat' wel- ches mit Fr. 350,-- (inkl. Trinkgeld) zu Buche schlug, wurde von der Beklagten nicht in Frage gestellt. Es wurde lediglich der Kausalzusammenhang mit der frist-

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h H.

II losen Aufldsung des Mietvertrages bestritten. H4t der Klfiger aufgrund der Aufl6- sung des Mietvertrages einen Teil seiner Mdbel vorubergehend einstellen und da- fur eine Entschddigung (Miete) bezahlen mussen, so sind diese Kosten als add- quat kausale Folge der berechtigten fristlosen Kundigung durch den Kldger anzu- sehen. Hat er fur die Zwischenlagerung des Mobiliars statt eines Geldbetrages ei- ne andere geldwerte Leistung erbracht, steht ihm ebenfalls eine Entschiidigung zu, ansonsten er ungerechtfertigt schlechter gestellt wtrrde. Der Kleiger hdtte so- mit Anspruch auf Ersatz der Kosten fur das Nachtessen, sofern er nachweist, dass mit der Einladung zum Nachtessen die Kosten fur die Zwischenlagerung der M6bel abgegolten wurden. Die fur den Kldger selbst angefallenen Kosten fur das Nachtessen sind jedoch in jedem Fall nicht zu ersetzen. Neben der Rechnung des , welcher nichts zur Frage, ob das Nachtessen als Entsch€idi- Seehotels AO._____ gung fur das Einstellen der Mdbel bezahlt wurde, zu.entnehmen ist, nannte der Kkiqer wiederum die Zeugin T._____ als Beweismittel, welche dazu nichts zu berichten wusste (Prot. S. 169). Der Betrag ist daher dem Kl6ger, man- gels Nachweis des Kausalzusammenhanges, von der Beklagten nicht zu erset- zen.

ek) Unter dem Stichwort 'AB._____ ... ' wird vom Kldiger ein Betrag von Fr.610.4b als Schaden geltend gemacht (act. 15 S. 19/20, unter Hinweisbuf act' 416112; act. 42 S. 30, unter Hinweis auf act. 4419). Die Beklagte liess diese Positi-

on duplicando bestreiten, da es sich nicht um einen Umzugsschaden handle. Es gehe vielmehr um eine Reparatur, in deren Rahmen typische Verschleissteile am Rdntgenapparat ersetzt worden seien (act. 57 S. 45). Der Kl€iger liess in seiner Eingabe vom 11. Marz 2003 demgegenuber vorbringen, dass beim Umzug am Rontgenstativ der Lagersitz beim Drehzapten beschdrdigt worden sei. Die Repara- tur habe Fr.610.45 gekostet. Da dieser Schaden im Zusammenhang mit dem Umzug entstanden sei und Umzuge nach dem gewohnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung nie ganz ohne Schdiden vonstatten gingen, sei die adeiquate Kausalitfit zur fristlosen Kundigung zu bejahen (act. 79 S. 8, unter Hinweis auf act, 4419122).

am dafur auferlegt' dass der Drehzapfen Dem Kldger wurde deshalb der Beweis wurde' dit dut' befragte Zeugin T._____ Rontgenstativ beim Umzug beschiidigt beim umzug erfolgte ( bestdtigte, dass die Beschaidigung 169)'DieZeugin ierklArte,daskonnesein,siewissees wurde die Rechnung der AB._____ (Prot, s. 103). Als weiteres Beweismittel hat, genannt (acl44l9l22)' Die Rechnung AG, welche das Rontgenstativ repariert teilweise zerlegt' Kugetlager in Vertikalwagen enthalt folgenden Vermerk: ,,stativ war ange- und ersetzt, da teilweise defekt' Lagersitz von Drehzapfen ausgebaut egalisiert. Dreharmlager geschmiert und Dreharm montiert' fressen. Lagersitz ei- Die Reparatur war somit wohl in erster Linie wegen stativ zusammengebaut." und eines "angefressenen" Lagersitzes notwendig ge- nes defekten Kugellagers hin' auf typische schdden nach Umzugen worden. Beide Defekte weisen nicht ent- in der Reger durch das Umfaten oder Anstossen von Gegenstiinden welche Aus- Vielmehr spricht der Vermerk, insbesondere die Verwendung des stehen. Abnut- der Beklagten, eS habe sich um druckes ,,angefressen..fur die Behauptung zungserscheinungengehandelt,welchebehobenwordenseien.GegendieBe- spricht auch die Tatsache' dass die Reparatur offenbar erst hauptung des Kldgers Umzug, erfolgte' am 3. August 1998, also etwas mehr als vier Monate nach dem wie im Zu. er auf die funktionierende Rontgenanlage angewiesen War, obwohl prozess mit der Frage der Ersatzraumrichkeiten im vorriegenden sammenhang dass die Repara- Klaiger ist damit der Nachweis' eingehend diskutiert wurde. Dem schaden einen beim Umzug entstandenen tur der Rontgenanlage einzig durch notwendig wurde, misslungen'

el)DerKliigermachtalsSchadensposition'F lderrahmen'einenBetrag 42 (act' 15 S. 19/20, unter Hinweis auf act. 416112; acl' von Fr. 543.80 geltend Beklagte liess diese Position duplicando s. 30, unter Hinweis auf act. 44lg). Die ersichtlich sei, weshalb das Neurah. mit der Begrundung bestreiten, dass nicht menVonBildernoderFotografieneinenUmzugsschadendarstellensolle(act'57 ausfuh- vom 11' Mdrz 2003 ergdnzend s, 45). Der Kldger liess in seiner Eingabe Praxis- neuen das Verhdltnis zwischen Fenster- und Wandfldche in den ren, dass G._____ 2 aus{al- an d 4 mit weniger Fenstern ungunstiger rdumrichkeiten weissen wdnde die vorhandenen Bilder zur Auflockerung der kahlen le, weshalb

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bestehe - nicht ausge- - wozu als Ersatz der Aussicht aber mindestens$nspruch gerahmt werden mussen' Dies sei reicht hdtten, Es hdtten deshalb Fotografien ansprechendes Praxis- notwendig gewesen, um auch am neuen Ort ein optisch Kundigung wdren diese klima zu erreichen. Ohne die Notwendigkeit der fristlosen Kosten nicht angefallen (act. 79 S. 9, unter Hinweis auf act. 4419110)'

in die neue Praxis bei Bilder Dass der Klager im Zusammenhang mit dem Umzug AP._____ otos hat rahmen lassen (naturliche Kausalitdt) und ihm dafur & Rahmen F wurde von der Beklag- Fr, 543.80 in Rechnung gestellt wurden (Schadenshohe), des rein subjektiven ten nicht bestritten. Da die Bilder iedoch lediglich aufgrund wurden und objektiv gesehen dsthetischen Empfindens des Kldtgers notwendig keine Notwendigkeit firr der Anschaffung bestand, ist der adaquate Kausalzu- der Bilder und der fristlosen sammenhang zwischen den Kosten fur das Rahmen Kundigung zu verneinen'

AF._____' macht der Kldiger einen Be- em) Unter dem Titel 'Parkplatzbeschriftunq geltend (act' 15 s' 19/20, unter Hinweis auf act' trag von Fr.293.95 als schaden 416l .2., act. 42S. 30, unter Hinweis auf act. 44lg). Die Beklagte liess diese Positi- die nutzlos gewordene on duplicando bestreiten. Dem Kliiger sei ausschliesslich parkplatzbeschriftung am alten Praxisstandort ihrem Zeitwert gemdiss zu erset-

gemdss (act' 57 S' 46)' zen, nicht aber die neue Beschilderung ihrem Neuwert 2003 erganzend ausfuhren' dass Der Kldger liess in seiner Eingabe vom 11. Mdrz neu seine (des Kldigers) im Gegensatz zur alten Praxis die Parkplatzbeschriftung sei am neuen Ort uner- Sache gewesen sei. Eine solche Parkplatzbeschriftung ldrsslich gewesen. Die entsprechenden Kosten seien nur aufgrund der Aufldsung unter Hinweis auf act' des alten Mietverhirltnisses angefallen (act' 79 S' 9,

der Praxis neue Parkplatz- Dass der Kliiger im Zusammenhang mit dem Umzug Fr. 2g3.g5 in Rechnung gestellt schirder ih Auftrag gegeben hat und ihm diese mit Die Beklagte liess einzig den wurden, wurde von der Beklagten nicht bestritten. Aufldsung des Mietverhaltnis- adaquaten Kausalzusammenhang mit der fristlosen Ersatz der entsprechenden ses bestreiten. Der Klager hat nur dann Anspruch auf neu fur die Beschil- Kosten, wenn er - im Gegensatz zur bisherigen Arztpraxis - derung selbst aufzukommen hatte, wofur ihrq der Beweis auferlegt wurde' Die bestdtigte, dass die Parkplatzbeschriftung neu Sache Zeugin T._____ Nachfrage des beklagtischen Rechts- des Mieters gewesen sei (Prot. S. 169). Auf erfahren habe (Prot' S' 175)' al- anwaltes bestdtigte sie, dass sie dies vom Kldger Prozess' sondern zu dem lerdings nicht im Zusammenhang mit dem vorliegenden 176)' Der Zeuge X3._____ wuss- Zeitpunkt als dies aktuell gewesen sei (Prot' S' Beschriftung verfugt' te, dass der Klager uber zwei Parkpldtze mit entsprechender (Prot' S' 128)' Der Zeuge Wer diese Beschriftung bezahlt hat, wusste er nicht K._____ erkldrte ein weiteres Mal, dass ihm bezuglich der Liegenschaft 116). weiter nannte der Kldrger den Nach- G._____ 2 nichts bekannt sei (prot. s. Beweismittel (act' 69)' Diesem ist trag zum Mietvertrag vom 24. Januar 1996 als denn darauf' wer jedoch kein Hinweis auf Parkpldtze zu entnehmen, geschweige hatte' Damit spricht eine allfdllige Beschriftung solcher Parkpldtze zu hezahlen einzigdieAussagederZeugin T._____ furdieBehauptungdesKldgers. be- Die Zeugin T._____ konnte jedoch nicht aus eigener Wahrnehmung Klager erfahren hatte' Unter die- richten, sondern gab zu Protokoll, was sie vom dieser Zeugin abgestellt wer- sen Umstdnden kann nicht einzig auf die Aussage Punkt misslungen ist' den, weshalb der Beweis des Kliigers in diesem

r Fr ' 2'263'90 (act' en) Unter dem stichwort 'Tisch Buromuller' verlangt der Kleige 15 s. lgl2o,unter Hinweis auf act, 416113; acl.42 S.30. unter Hinweis auf act' 44lg). Die Beklagte liess die vom Kldger geltend gemachten Kosten fur; einen

neuen Tisch duplicando bestreiten, Zum einen sei nicht nachgewiesen' dass der venryendbar gewesen sei' zum alte Tisch am neuen Praxisstandort nicht mehr zu ersetzen (act. 57 s' 46)' anderen sei auch nur der Zeitwert des arten Tisches 2003 prdzisieren' dass der alte Der KlAger liess in seiner Eingabe vom 11' Mdrz Burotisch in seinen Abmessungen nicht an den neuen werden mussen (act' 79 gepasst habe, weshalb ein neuer Tisch habe besorgt S. 9, unter Hinweis auf act' 441913)'

Dass der Kldger einen neuen Tisch eruvorben und dieser Fr' 2'263'90 gekostet

hat, wurde von der Beklagten nicht bestritten, weshalb daruber kein Beweis abzu- (Prot' nehmen ist. Die Zeuginnen I._____

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Masse in der neuen Praxis nicht wieder verwenden konnte' Die ebenfalls seiner

128) konnten nichts zum Beweisthema beitragen' Es kann jedoch offen bleiben' mehr hat, dass er den alten Tisch nicht ob der Klager damit den Beweis erbracht gebrauchen konnte. zu erselzen ware dem Kldiger ndmlich nicht der Anschaf- der Zeitwert des alten Tisches (vgl' hinten fungswert des neuen Tisches, sondern zum Neuwert g).Der Kliiger hat sich jedoch im vorliegenden Prozess weder zrtt.

desaltenTischesnochzumAnschaffungszeitpunktgedrussert,weshalbihmunter diesem Titel nichts zuzusprechen ist'

f) Konkrete Schadensberechnung die Behauptung aufstellen, dass der Die Beklagte liess im Rahmen der Duplik T._____ eine Praxisge- Kldger zusammen mit Frau Dr.med. sei' dass er die Umzugkosten meinschaft betrieben habe, Da nicht anzunehmen den Regeln der einfachen Gesell- alleine trage, seien die Kosten entsprechend Der Kldger liess im Rahmen der stellungnah- schaft zu halbieren (act. 57 s. 47)' er zwar nicht explizit bestreiten' lndem me zu den Dupliknoven dieses Vorbringen und der Klagesumme festhalten liess' aber an seinen bisherigen Ausfuhrungen Ausdruck gebracht' dass er mit dei beklagti- hat er mindestens sinngemass zum scha- _ auch der harftigen Aufteirung des schen Berechnungsart und damit eben ,praxiskoilegin' - nicht einverstanden ist. Anrdss- dens auf den Krager und seine 29' November z}O2liess der Kl€rger denn lich der Bef ragung nach $ 55 zPovom gehore' Frau Dr'med' auch ausfuhren, dass ihm die Praxis alleine T._____ seine Praxisraumlichkeiten arbeite auf eigene Rechnung, benutze dafur entsprechende Abgaben (Prot' s' 21)' Der Beklagten wurde und leiste ihm mit Frau Dr'med' T._____ der Beweis dafur auferlegt, dass der Kldtger eine praxis auf der Basis halfti- in den Rdum'chkeiten im F._____ gerKostenteilungbetriebenhaben'DieBeklagtehatdiesenBeweisnichtangetre- gesamte erubrigen und dem Kliiger der ten, weshalb sich weitere Ausfuhrungen ist, zu ersetzen ist' schaden, welcher ihm nachweislich entstanden

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t. & g) Zusammenfassung l Unter dem Titel Umzugsschaden ist dem Klager somit insgesamt ein Betrag von

Fr. 34'067.30 zu ersetzen'

L Unvollstandioe Amortisation des Praxismobiliars a) AusgangsPunkt bzw' Kann der Mieter infolge vorzeitiger Vertragsaufldsung seine Ausbaukosten des Erful' das Mobiliar nicht voll amortisieren, entsteht ihm ein Schaden im Sinne lungsinteresses. Dieser Schaden ist dem Mieter zu ersetzen, wenn er - wie in ca-

su - in einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters liegt' Adiiquat kausal ist jede vertragswidrige Handlung bzw' Unterlassung des Vermieters, die nach dem geeignet ist, gewohnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung ist indessen den beim Mieter entstandenen Schaden herbeizufuhren. Zu erselzen venryendet nur der Zeitwert der lnstallationen, die im neuen Mietobjekt nicht weiter werden kdnnen.

b) Ausfuihrungen des Kldgers lm Rahmen der Replik liess der KlErger einen zusdtzlichen schaden in der

von Fr. 49'262.80 geltend machen, welcher ihm aufgrund der unvollstdndigen der von ihm vorgenommenen lnvestitionen entstanden sei. Er habe Amortisation insgesamt Fr. 197'426.-- an eigenen lnvestitionen beim Praxisbau im ' F._____ , aufgewendet. Von diesen lnvestitionen habe er nur Praxismobiliar im nehmen damaligen Rechnungsbetrag von Fr' 29'270''- mit in die neue Praxis konnen. Bei den ubrigen lnvestitionen im damaligen Wert von insgesamt in die Fr. 108,156.-- habe es sich vorwiegend um Einbauten gehandelt, die nicht neue Praxis hdtten mitgenommen werden k6nnen, Sondern im abzubrechenden Mietobjekt verblieben seien. Diese lnstallationen hdtten wahrend mindestens Kun- Jahren ihren Zweck erfullt, hdtten aber aufgrund der berechtigten fristlosen digung bereits nach 12 Jahren nicht mehr benutzt werden kdnnen' obwohl sie Wert sich noch in ausserordenflich gutem Zustand befunden hdtten' Der damalige im Um- der nicht wieder verwendbaren lnstallationen sei aufgrund des Zeitablaufs auf fang von 40% als schaden zu berucksichtigen lacl.42 S. 31/32, unter Hinweis die Belege in act. 44112 und act' 4411311'13).

ln seiner Eingabe vom 11. Mdrz 2003 liess der Kltiger unter Hinweis auf eine neu

eingereichte Auftragsbestdtigung der Mdbelfabrik AQ._____ ergdnzend ausfuhren, dass es sich beim Praxismobiliar ausschliesslich um massgeschneiderte Einbau- m6bel gehandelt habe. Es sei erstaunlich, dass uberhaupt Teile der Einbauten im

Betrag von Fr. 2g'27O.-- fur die neue Praxis wieder hdtten angepasst oder einge- baut werden k6nnen. Eine Wiederverwendung sei jedoch bei vielen Teilen auf- grund der Abmessungen gar nicht moglich gewesen oder wdre ungleich teurer als eine Neuanfertigung zu stehen gekommen. Anschlusse und sanitdre Einrichtun- gen konnten sodann uberhaupt nur einmal verbaut werden, da sie dabei definitiv mit anderen Bauteilen verbunden wurden oder nicht ohne Beschfidigung wieder neu verbaut werden konnten (act.79 S. 10-14, unt6r Hinweis auf act.81/3)' Mit

Bezug auf die Apotheke liess der Kldrger ausfuhren, dass sie von der Mobelfabrik AQ._____ AG eingebaut worden sei, wozu Tablare, Wandschienen, Konsolen und eine Blattrosette hdtten massgeschneidert werden mussen. Auf- grund anderer Ausmessungen am neuen ort habe die Apotheke nicht wieder verwendet werden k6nnen, was der naturlichen Vermutung der Nicht- Wiederverwertbarkeit von Einbaumdbeln entspreche (act. 79 S' 15, unte? Hinweis auf act. 4411316).

Die schadenspositionen wartezimmermobel (Fr, 4',349.--) und Rontgenanlage (act' (Fr. 40'584.--) liess der Kliiger mit seiner Eingabe vom 11. Mdrz 2003 fallen 79 S. 14 und S, 15), weshalb sich Ausfuhrungen zu diesen beiden Positionen er- ubrigen.

c) Ausfuhrungen der Beklagten Mit dem Recht des Kldigers auf fristlose Mdingelkundigung liess die Beklagte gleichzeitlg auch das Recht des Kltigers auf Schadenersatz bestreiten (act' 28 S. 21). Fur den Fall, dass das Gericht die Berechtigung des Kldgers zur fristlosen Kundigung bejahen sollte, liess die Beklagte Schadenspositionen in der Hohe von insgesamt Fr, 1B'113.25 anerkennen. Ausgehend von einer f0r eine Arztpraxis angemessenen Lebensdauer von 15 Jahren erqebe dies einen von ihr zu erset-

zenden Schaden von Fr. 3'622.65 (act. 57 S' 47-50)'

Mit Bezug auf das Praxismobiliar liess die Beklagte zwar anerkennen, dass der

Kldrger ursprunglich Fr. T9'826'.- dafur aufgewendet habe. Sie liess aber bestrei-

ten, dass der Kl6ger in der neuen Praxis lediglich Praxismobiliar im ursprungli- chen Wert von Fr.2g'270.-- habe wieder venruenden kdnnen. Vielmehr sei davon

auszugehen, dass der Kldger einen Grossteil seiner Mobel am neuen Praxis- Hockern of- standort wieder eingebracht habe, da er ausser einem Tisch und zwei fensichtlich keine neuen M6bel habe anschaffen mussen (act. 57 s' 48)' Mit Be-

zug auf die Apotheke sei nicht nachgewiesen, dass der Kldiger diese am neuen praxisstandort nicht habe wieder verwenden kdnnen (act. 57 S. 49)' Zu den er- gdnzenden Vorbringen des Kldgers und der neu eingereichten Auftragsbestati- gung der Mobelfabrik AQ._____ liess sich die Beklagle nicht vernehmen, da sie diese nachtrdiglichen substantiierungen bereits vom Grundsatz her als unzuldssig qualifizierte (act. 94).

d) AnerkannteSchadenspositionen(Amortisation) in der Auf- Die Beklagte liess dem Grundsatz nach die nachfolgenden vom Kldrger stellung vom 6, November 2oo1 (act. 44112) geltend gemachten schadenspositi- nicht mehr nd- onen anerkennen (act. 57 s. 47-50), weshalb auf diese Positionen her einzugehen ist: - zusdtzlicher Ausbau der Praxis Fr. 13'548.10

- Schlosszylinder Fr. 135.90

- diverse Beschriftungen Fr. 1'477.25

- ZusatzsteckdoselTelefon Fr. 228,80

- Ausbau WC Personal Fr. 2'099.20

- Schlussel Fr. 89.70

- Trennwand/Mobel Fr. 104,10

- Fr, 43 020 lnfrarotstrahler/Elektroanlagen

Total Fr. 18'1 13.25 e) Bestrittene Schadenspositionen: Amortisati,on zu erbringen, Der Kldger hat - da von der Beklagten bestritten - den Nachweis 44'556'-- (entspre- dass er praxismobiliar im damaligen Rechnungsbetrag von Fr. chend Fr.73',826.-- [ursprunglich investiert] .1. Fr. 29'270.-- [wieder verwendet]) in der neuen sowie die Apotheke im damaligen Rechnungswert von Fr' 554'68 praxis nicht mehr verwenden konnte. Nur dann hat er Anspruch auf Ersatz des re- levanten Zeitwerts dieses Mobiliar und der Apotheke' An- lm Detail handelt es sich um folgendes Mobiliar, mit dem entsprechenden schaffungswert von 1 985:

Anmeldung Fr. 8'196.-- Labor Fr. 10'794,-- Therapieraum Fr. 533.-- Untersuchungsraum 1 Fr. 1'694,-- Untersuchungsraum 2 Fr. 5'662.-- Rontgenraum Fr.5'613.-- Dunkelkammer Fr. 7'385.-- Apotheke Fr, 1'736.-- WC Personal Fr. 2'149.-- Korridor ( Ei nbauschrainke) Fr, 2'070.--

Hinzu kommt die Apotheke im Wert von Fr' 554'68

(Prot' s' 116)' Der Der ZeugeJ._____ konnte nichts zum Beweisthema beitragen der Zeuge X3._____ konnte zwar einige detaillierte Angaben zur Ausstattung Mobel neuen Praxis machen, wusste aber letztlich nichts daruber, ob bestimmte konnten (Prot' der arten praxis in der neuen praxis nicht mehr verwendet werden hat der S. 129), Auf die Einvernahme der Zeugin R._____ zu diesem Beweissatz Kldger vegichtet (act. 160). Die Zeugin T._____ bestdtigte auf Vorhalt der obigen Liste' dass die Mobiliar sei in ein- Anmeldung nicht habe weiterverwendet werden konnen' Das werden wandfreiem Zustand gewesen und hiitte noch lange weiterverwendet k6nnen' Dies konnen. Auch beim Labor habe man nicht alles weitervenruenden

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n habe sehr viele Sachen nicht gelte aber fur alle Positionen auf der Liste. Man grundsdtzlich die Behauptung des Klagers, er habe verschiedene Mobel nicht Praxis eingebaut gewesen seien' mehr gebrauchen kdnnen, da sie in der alten DieZeugin I._____ machtedetaillierteAngabenzuallenobgenanntenEinrich- erklSrte sie' dass man alles habe tungsgegenstdnden. Bezuglich der Apotheke Masse gehabt hdtten (Prot' s' neu machen mussen, weil die Gestelle andere 104). sie bestditigt, dass die Anmeldung in der alten Praxis eingebaut gewesen seien ganz anders gewesen' Es k6n- sei, Die Rdumlichkeiten in der neuen Praxis neabersein,dasseinM6belineinemanderenZimmerwiedervenruendetworden Anmeldung konnte sie nichts sagen (Prot' S' 104 f')' Beim La- sei. Zum Wert der gewesen' Man habe nichts mitgenom- bor sei wie beim Empfang alles eingebaut zu lange her und sie arbeite schon men, ausser vielleicht einen Tisch. Es sei alles lange nicht mehr in der Praxis (Prot' S' 105 f')' Bei den Mobeln im Therapieraum gewesen, ein Teil flexibel' Der Eck- sei es gleich gewesen: Ein Teil sei eingebaut gewesen, diesen habe man nicht mit' tisch fur die Blutentnahme sei eingebaut dass man diesen nicht habe mit- nehmen kOnnen. Das heisst, sie nehme es an, erteilte die Zeugin betreffend nehmen konnen (Prot. s. 106). Dieselbe Auskunft Untersuchungsraum 1 und 2, ein Teil sei flexibel gewesen, ein Teil eingebaut' gewesen sei' wisse sie nicht was in der neuen Praxis davon noch vorhanden mehr (Prot. s. 106). Beim Rontgenraum habe es auch Einbauschranke gehabt' bestditigten, dass man den Fl6nt- Die Zeugin konnte aber mit Gewissheit lediglich konnen (Prot' s' 107)' was gentisch aufgrund der Masse nicht habe mitnehmen konnte die Zeugin keine Angaben das Mobiliar der Dunkelkammer anbelangte, machen (,,Es ist dort so dunkel gewesen,., Prot. S' 107)' Bezuglich des Mobiliars imPersonal-WChdttendieeingebautenGarderobenschrAnkenichtmitgenom. Einbauschrdnke im Korridor hatten men werden konnen (Prot. s. 107). Auch die nicht mitgenommen werden kdnnen (Prot' S' 108)' des Kl6gers' welche rela- Die Zeugiri I._____ war eine langjdhrige Mitarbeiterin machte' sich aber auch tiv genaue Angaben zu den wiederverwendbaren Mdbeln prflzisierte' wenn ihre Aus- nicht scheute Erinnerungslucken zuzugeben und auch Annahme ihrerseits beruhte' Sagen nicht auf sicherem Wissen, sondern auf einer

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abgestellt werden' Die Zeugin hat Es kann daher auf die Aussagen der Zeugin Kliiger folgende Mobelstucke nicht habe zusammenfassend best€rtigt, dass der konnen: Garderobensch16nke im Personal-wc und Ein- weiterverwenden weiter hielt die Zeugin fest' der Ront- bauschrdnke im Gang und die Apotheke' werden mussen' Eine Entschii- gentisch habe aufgrund der Masse ausgetauscht Be- fallt jedoch schon deshalb ausser digung des Klagers fur den Rontgentisch wie- geltend gemachten Auflistung der nicht tracht, weil dieser in der vom Kldger Mobel des Rontgenraumes fehlt (act' 79 s' 12 und 13)' Bezug- der verwendbaren Mobiliars bestatigte die Zeugin zwa(, man habe nicht alles wei- lich des weiteren nicht mehr venarendbaren Mobel nicht terverwenden konnen, konnte aber die auch fur die Anmeldung' wovon mehr genau bezeichnen, Dies gilt insbesondere wei- Teire in anderen RAumrichkeiten nach Aussage der Zeugin atenfa*s einzerne einfach wurden. Entgegen der Ansicht des Klirgers kann auch nicht terverwendet davonausgegangenwerden,daessichummassgeschneiderteEinbaumobelge- konn- diese nicht weiterverwendet werden handelt habe, liege auf der Hand, dass Beklagten geschlossen werden' die ien. Daraus kann nicht zu Ungunsten der ge- Kldger zum grossten Teil unbrauchbar Mobel seien durch den Umzug fur den lediglich der Nachweis gelungen' worden, Dem Kltiger ist nach dem Gesagten dasszweiEinbauschrdnkeunddieApothekenichtwiederverwendgtwlroel genannten Gegenstdnde anbelangt' konnten. was den Anschaffungswert der die Angaben in der offerte der Mobelfab- kann bezuglich der Einbauschrdnke auf rik nabgestelltwerden(act.81/3/3)bzw.aufdieAusfuhrungendesKlii. einzelnen Betrdge derjenigen Teile' gers in act. 79 s. 11, worin der Klager die welchenachseinerBehauptungnichtmehrverwendetwerdenkonnten'ausact' hat. Diese Angaben sind grundsditzrich unbestritten geblie- B1/3/3 ubernommen sich der Kldiger (act' 79 s' 11) ei- ben. was die Apotheke anbelangt, so bezieht anderseits auf den Betrag gemiiss nerseits auf den Betrag gemdss act' 81/3/3 acI.44l13/6'Beiact'8.1/3/3handeltessichumdieofferte lfabrikMenzi- ,bei'acL44ll3i6umdieRechnungderMdbelfabrikAQ._____ 'welcheaufdie Do- 10 (Apotheke) der offerte Bezug nimmt' Vergleicht man die beiden Position Apothekenmdbel zwar fur Fr' 1'736'00 kumente miteinander, so erhellt, dass die g.letzte seite), di"e effektive Rechnung sich aber

offeriert wurden (act. 81 lgl3 schlussendlich nur auf Fr. 554,68 belief (acl. 4t113/6). Der Klriger hat damit die- selbe Position zu unterschiedlichen Betrdgen zweimal als Schaden aufgefuhrt' Bei dieser Sachlage ist fur die Schadensberechnung vom effektiven Rechnungs- betrag auszugehen. Dem Kleiger ist somit der Nachweis gelungen, dass er fol- gende Mobel im Gesamtanschaffungswert von Fr. 4'773.68 nicht mehr weiterver- wenden konnte: Einbauschrdnke im Personal-WC (Fr. 2'149.00), Schrdnke im i

; Korridor (Fr.2'070.00) und Apotheke (Fr. 554,68). I

I

f) Konkrete Schadensberechnung

Aufgrund der vorstehenden Eru,udgungen ist davon auszugehen, dass der Kldger lnstallationen im damaligen Rechnungswefi von insgesamt Fr. 22'886.93 (Fr. I 4'779,68 zuzuglich anerkannte Betrdge von Fr. 18'113.25) in der neuen Arztpraxis I

I I nicht hat weiter verwenden konnen. Es ist somit im Fglgenden noch zu prufen, ob I

der Kldger die Kosten fur den Ausbau des Mietobjektes im Zeitpunkt des Auszu- i

l

ges bereits amortisiefi hatte.

Der Kldger geht bei der Berechnung des Zeitwertes von einer Amortisationsdauer von 20 Jahren aus (act. 42 S.31), Die Beklagte bestreitet die vom Kliiger ange- nommene Lebensdauer nicht grundsdtzlich, macht aber geltend, die genannte Lebensdauer sei nur fur Wohnrdume anzunehmen. Einrichtungen in Geschdfts- rdumen seien einer besonders starken Abnutzung unterworfen (Plattenarbeiten, Bodenbelage, allgemeine Schreinerarbeiten, Gipserarbeiten). Eine Arztpraxis werde im Verhdltnis zu Wohnriiumen ubermassig beansprucht, was die Lebens- dauer um mindestens 25oh verringere. Es rechtfertige sich deshalb die Annahme einer Amortisationsdauer von 15 Jahren (act, 57 S. 50).

Hinsichtlich der Haltbarkeit von einer Mietsache bei ordnungsgemassem Ge- brauch sind sog. Amortisations- oder Lebensdauertabellen erstellt worden (Be- wertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschdftsrdumen, Lebensdauertabelle, Mietrechtspraxis, Ausgabe 2OO4l2OO5 und Paritdtische Lebensdauer-Tabelle, Mietrechtspraxis Dez, 2OO5), Eine genaue Bestimmung der grundsdtzlichen Le- bensdauer jedes einzelnen Postens ist nicht moglich. Zum einen weil Angaben der Parteien a)r genauen Qualitat der Gegenst€inde fehlen (wie z'B' Ein- bauschrdnke aus Vollholz 30 Jahre oder Spanplatten, PVC/Textile Bodenbeldge

h

(5-10 Jahre) oder guter Quatitdt (15 Jahre))' von schlechter (5 Jahre), mittlerer Positioien' da die ndhere Umschreibung zum anderen weil sich die genannten 4411311) nicht ohne weiteres der einen oder fehlt (z.B' ,,Rontgeneinrichtung,. act' anderen Kategorie zu ordnen lassen' Ausfuhrungen der Parteien Aufgrund der in diesem Punkt ubereinstimmenden Lebensdauer von 20 Jahren aus- rechtfertigt es sich von einer durchschnittlichen jedoch festzuhalten' dass sich die Lebensdauer zugehen. Mit der Beklagten ist wird' verringert, wenn das Mietobjekt ubermdssig beansprucht von Einrichtungen Deckenbeldrge wird bei Nutzung als Buro lnsbesondere fur Boden-, wand- und fur Gewerberdume und Labors eine eine Reduktion von 20% und bei Nutzung Mietrechts- (Paritdtische Lebensdauer Tabelle' solche von 25-50% angenommen ist' praxis, Zurich 2005; LachaVstoll/Brunner, a.a'o.; Anhang Vlll, A-43)' Richtig

dassauchbeiB0romobelngrundsiitzlichvoneinerkurzerenLebensdauerausge- gangenwirdalsbeiMobelnineinerPrivatwohnung.Diesrechtfertigtsichda. Beanspru- oder einer Praxis einer hoheren durch, dass die Mobel in einem Buro von wenigen einer Privatwohnung' welche nur chung ausgesetzt sind als Mobel in wur- in Frage stehenden Gegenstdnde Personen genutzt werden. Die vorliegend vom Kundenverkehr her eher mit einem den in einer Arztpraxis genutzt, welche normalenBurobetriebalsmiteinemLadengeschiiftzuvergleichenist'dasichtdg- und eine begrenzte Anzahl Personen, ndmlich die bestellten Patienten lich nur dasPersonalundnichteineunbestimmteAnzahlKundeninderPraxisaufhalten.ist patienten uberhaupt frei zuganglich' Es Zudem sind nur wenige Rdume fur die fur um 20% gegenuber der Lebensdauer daher eine Reduktion der Lebensdauer WohnraumeVorzunehmenunddamitvoneinerdurchschnittlichenLebensdauer von 16 Jahren auszugehen

des Zeitweftes von einer Praxisdauer Mit den parteien wird bei der Berechnung von 16 Ausgehend VOn einer Amortisationsdauer von zwolf Jahren ausgegangen. benutzt wdhrend weiteren vier Jahren Jahren hdtten die lnstallationen somit noch im umfang von Fr' 5'721'75 scha- werden konnen. Demzufolge ist dem Kldger denersatz zuzusPrechen'

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Vll. Zusammenfassung Hauptklage

Die Beklagte ist zu verpflichten, dem Klaiger folgende Zahlungen zu leisten: dem Titel Fr.15'777,-- unter dem Titel Mietzinsherabsetzung, Fr. 34'067.30 unter Amortisation des Umzugsschaden und Fr. 5',721.75 unter dem Titel unvollstandige gutzuheissen' Mobiliars. Damit ist die Hauptklage im Umfang von Fr' 55'566'05

damit ab Der Kldger verlangt zudem Verzugszins zu 5"/o ab 12' April 2001 und ist der Klageeinleitung, Dieser Anspruch ist unbestritten geblieben' Entsprechend Betrag von Fr. 55'566'05 antragsgemdss zu verzinsen'

Vlll. Verrechnungsforderung der Beklagten

Die Beklagte ldsst einem allfrilligen Guthaben des KlEigers aus schadenersatz (Umsatzeinbusse) und Mietzinsherabsetzung eine Verrechnungsforderung in der Verrechnungsforde- Hohe von Fr, 42',072.-- gegenuberstellen. sie begrundet ihre rung damit, dass der Klager die Mietsache vorzeitig im Sinne von Art' 264 OR zu- Kundi' ruckgegeben habe und damit den Mietzins bis zum ndchsten ordentlichen Ausfuhrtingen gungstermin schulde. Diesbezuglich kann auf die entsprechenden Zitfer lX' zur Widerklage verwiesen werden (siehe dazu die Erwdgungen unter nachstehend).

Da der Kliiger zur fristlosen Kundigung gestutzt auf Art. 259b lit' a oR berechtigt Verrechnungs- war (siehe dazudie Erw€rgungen unter zift.vl. vorstehend), ist die forderung der Beklagten ohne weiteres obsolet'

lX. Widerklage

den Kldger be- Die Beklagte.ldsst die Zuldssigkeit der fristlosen Kundigung durch bis zum streiten und macht im Rahmen der Widerklage den Mietzinsausfall unter Ziff' Vl' er- ndchsten ordentlichen Kundigungstermin geltend' Wie bereits Kundigung durch den stellt, ist die gestutzt auf Art. 25gb lit. a oR erfolgte fristlose

t. [: fi i* f,

h ohne weiteres abzu- Kldger als zuldssig zu qualifizieren, weshalb di.e Widerklage weisen ist

X. Kosten- und Entschddigungsfolgen

1. Es ist von einem streitwert der Hauptklage von Fr. 271',500''- auszugehen' Da sich Haupt- und Der Streitwert der Widerklage beliiuft sich auf Fr' 42'072'--' der streitwert al- widerklage (mindestens teilweise) ausschliessen, bestimmt sich lein nach dem Wert des Rechtsbegehrens der Hauptklage

2. Die 100% Gerichtsgebuhr beliiuft sich auf Fr' 11'580'--' Angesichts des auf- gestutzt auf wdndigen Beweisverfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtsgebuhr um einen Drittel auf Fr' 15',400'-- zu $ 5 Abs. 2 der Gerichtsgebuhrenverordnung erhohen.

(100%)' wegen Die 1OO"/o Prozessentschdrdigung belduft sich auf Fr' 15'145'-- (zwei bzw' drei Rechts- i., des erheblichen Aufwandes fur das vorliegende Verfahren Teilnahme schriften im Hauptverfahren [Klage und Widerklage], Substanzierung' prozessentschdidigung be- an Referentenaudienzen und Beweisverfahren) ist die 4 Anwaltsgebghrenver- stehend aus Grundgebuhr und Zuschlagen gemdss $ der ordnung auf das Maximum von 200% und damit auf Fr. 30'290.-- festzusetzen'

3'DieAuflagederKostenerfolgtimVerhiiltnisdesobsiegensundUnterlie- Umfang von gens der Parteien. Der Kldiger liess wie erwdhnt seine Klage im Fr.57'70g.65 reduzieren (act.79 s, 17; s 68 Abs, l ZPO). lm Ubrigen wird die Die Beklagte unterliegt im Hauptklage im Betrag von Fr. 158',226'15 abgewiesen' (Kliiger) zu 30% (Be- klage, lnsgesamt sind die Kosten somit im Verhdiltnis 70% klagte) aufzuteilen. , reduzierte Pro- Entsprechend ist der Kldrger zu verpflichten der Beklagten eine zu zessentschadigung im Betrag von Fr' 12'1 16.-- zuzuglich 7 ,6o/o Mehrwertsteuer bezahlen.

Das M ht liesst:

Es wird davon Vormerk genommen, dass der Kldger seine Klage im Umfang von Fr. 57'708.65 reduziert hat. ln diesem Umfang wird das Verfahren als durch Ruckzug erledigt abgeschrieben'

2. schriftliche Mitteilung mitnachfolgendem Erkenntnis' 3. Ein Rekurs gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen von der Zustel- lung an schriftlich, im Doppel und unter Beilage dieses Entscheides beim ln der Obergericht des Kantons Zirich,ll. Zivilkammer, eingereicht werden. Rekursschrift sind die Rekursantrdge zu stellen und zu begrunden'