Streitwert in Mietsachen, Kautionierung

1. Mit Verfügung vom 16. Dezember 2008 befahl die Einzelrichterin im summari- schen Verfahren am Bezirksgericht Q den Beklagten, die von ihnen gemietete Wohnung in T bis spätestens 9. Januar 2009 zu räumen und der Klägerin zu übergeben. Weiter wies sie ein Kündigungsschutzbegehren der Beklagten ab (ER act. 13 = OG act. 2). Gegen diese Verfügung erhoben die Beklagten Rekurs beim Obergericht (OG act. 1).

Da die beiden Beklagten dem Kanton Zürich aus erledigten und nicht mehr weiter- ziehbaren Verfahren Kosten schulden (vgl. OG act. 3/1 und 3/2), setzte der Vor- sitzende der II. Zivilkammer des Obergericht ihnen Frist an, um je eine Prozess- kaution Fr. 3'500.-- zu bezahlen (OG act. 4). Mit Eingabe vom 19. Januar 2009 stellten die Beklagten ein Gesuch um Erstreckung der Frist zur Leistung der Pro- zesskaution um zehn Tage (OG act. 9). Der Präsident der II. Zivilkammer des Obergerichts erstreckte in der Folge, mit Verfügung vom 20. Januar 2009, den Beklagten die genannte Frist letztmals bis 29. Januar 2009 (OG act. 10). Da die Beklagten die Kaution nicht leisteten, trat das Obergericht mit Beschluss vom 4. Februar 2009 auf den Rekurs nicht ein (OG act. 13 = KG act. 2).

2. a) Mit ihrer fristgerecht erhobenen Nichtigkeitsbeschwerde beantragen die Be- schwerdeführer, es sei der obergerichtliche Beschluss vom 4. Februar 2009 auf- zuheben. Weiter seien der Streitwert auf Fr. 33'600.-- festzusetzen und die Pro- zesskaution entsprechend anzupassen (KG act. 1).

Der Präsident des Kassationsgerichts zog mit Verfügung vom 2. März 2009 die vorinstanzlichen Akten bei und verlieh der Nichtigkeitsbeschwerde aufschiebende Wirkung (KG act. 5). Somit konnte die vom Gemeindeammannamt T auf Antrag des Beschwerdegegners für den 5. März 2009 angeordnete Vollstreckung des Ausweisungsbefehls (vgl. KG act. 4/2) nicht erfolgen. Es wurden keine Beschwer- deantwort des Beschwerdegegners und keine Vernehmlassung des Obergerichts eingeholt.

3. a) Die Beschwerdeführer rügen, das Obergericht habe zuerst die Kaution ent- sprechend einem Streitwert von Fr. 267'720.-- festgelegt, welcher ausserhalb je- der Realität liege, und hernach auf das Erstreckungsgesuch hin eine kürzere Frist als die verlangte festgelegt, so dass diese nicht habe eingehalten werden können. Damit sei ihnen das rechtliche Gehör verweigert worden (KG act. 1).

b) In der Verfügung des obergerichtlichen Kammervorsitzenden vom 30. Dezem- ber 2008, mit welcher den Beschwerdegegnern Frist zur Leistung von Prozess- kautionen in Höhe von je Fr. 3'500.-- angesetzt wurde, findet sich keine Beziffe- rung des Streitwerts, von welchem der Kammervorsitzende ausgegangen war (vgl. OG act. 4). Der von den Beschwerdeführern genannte Streitwert von Fr. 267'720.-- findet sich in der Rechtsmittelbelehrung des heute angefochtenen Be- schlusses vom 4. Februar 2009 (KG act. 2 S. 3).

Mit Eingabe vom 26. November 2008 an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Q fochten die Beschwerdeführer die vom Beschwerdegegner ausge- sprochene Kündigung der Wohnung als missbräuchlich an (ER act. 8/1). Nach- dem der Beschwerdegegner sein Ausweisungsbegehren bei der Einzelrichterin gestellt hatte, überwies die Schlichtungsbehörde das Schlichtungsverfahren zu- ständigkeitshalber an die Einzelrichterin (ER act. 8/7). Damit waren vor der Ein- zelrichterin und auch im nachfolgenden Rekursverfahren vor Obergericht sowohl das Ausweisungsbegehren des Beschwerdegegners wie auch das Kündigungs- schutzbegehren der beiden Beschwerdeführer hängig.

Zwischen den Parteien besteht ein unbefristetes Mietverhältnis (vgl. Mietvertrag, ER act. 3/2). Wäre der Beschwerdegegner im Kündigungsschutzverfahren unter- legen, so hätten die Beschwerdeführer eine erneute Kündigung vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss des Verfahrens anfechten können (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Bei unbefristeten Mietverhältnissen bestimmt sich der Streitwert nach der Dauer, die verstreichen würde, bis das Mietverhältnis ordentlicherweise ge- kündigt werden könnte. Dies ist bei angefochtenen Vermieterkündigungen eben erst nach Ablauf der genannten Sperrfrist möglich (Peter Higi, Zürcher Kommen- tar, Obligationenrecht, Die Miete, 4. Aufl., Zürich 1996, N 30 zu Art. 273 OR).

Der Bruttomietzins für die betroffene Wohnung beträgt gemäss Mietvertrag Fr. 5'820.-- pro Monat (ER act. 3/2). Der Beschwerdegegner kündigte das Mietver- hältnis mit Schreiben (Formular) vom 20. Oktober 2008 auf den 30. November 2008 (ER act. 3/5 und 3/6), so dass der Bestand des Mietverhältnisses ab 1. De- zember 2008 streitig war. Im Fall der Gutheissung des Kündigungsschutzbegeh- rens wäre eine erneute Kündigung erst auf den ordentlichen Kündigungstermin vom 31. März 2012 möglich gewesen. Es ist deshalb von einem Streitwert von 40 Monatszinsen à Fr. 5'820.-- auszugehen, was Fr. 232'800.-- ergibt.

Der obergerichtliche Kammervorsitzende setzte die Kaution für die Kosten des Rekursverfahrens und eine allfällige Umtriebsentschädigung an den Beschwerde- gegner auf Fr. 3'500.-- für jeden Rekurrenten, also auf insgesamt Fr. 7'000.-- an (OG act. 4, Dispositiv Ziff. 1). Dieser Betrag bewegt sich im unteren Bereich der Ansätze gemäss §§ 4, 6 und 7 der Verordnung über die Gerichtsgebühren und berücksichtigt die grundsätzlich gegebene Möglichkeit, dass der Beschwerdegeg- ner für das Rekursverfahren einen nach Anwaltsgebührenverordnung zu entschä- digenden Rechtsanwalt beiziehen könnte, nicht. Soweit die Beschwerdeführer rü- gen, es sei ihnen eine zu hohe Kaution auferlegt worden, gehen sie fehl.

c) Der obergerichtliche Kammervorsitzende setzte den Beschwerdeführern mit Verfügung vom 30. Dezember 2008 eine Frist von zehn Tagen zur Leistung der Kaution und hielt zutreffend (vgl. § 140 Abs. 2 und 3 GVG) fest, dass diese Frist während der Gerichtsferien nicht still stehe (OG act. 4 Dispositiv Ziff. 1). Die Be- schwerdeführer nahmen diese Verfügung am 7. Januar 2009 in Empfang (OG act. 5/1 und 5/2), so dass die Frist ordentlicherweise bis Montag, 19. Januar 2009 lief (§ 192 GVG). Mit Eingabe vom 19. Januar 2009 stellten die Beschwerdeführer ein Gesuch um Erstreckung der Frist um zehn Tage (OG act. 9). Der Kammerpräsi- dent erstreckte in der Folge, mit Verfügung vom 20. Januar 2009, die Frist bis zum 29. Januar 2009 (OG act. 10).

Damit gab der Kammerpräsident dem Fristerstreckungsbegehren in vollem Um- fang statt. Die Rüge der Beschwerdeführer, der Kammerpräsident habe eine kür- zere Frist als die verlangte festgelegt, so dass diese nicht habe eingehalten wer- den können, entspricht damit nicht den Tatsachen. Der Umstand, dass die Be- schwerdeführer die betreffende Verfügung erst am 28. Januar 2009 in Empfang nahmen (OG act. 11/1 und 11/2), ändert daran nichts. Die Beschwerdeführer konnten nicht erwarten, dass der Kammerpräsident eine über zehn Tage, also über ihr Gesuch hinausgehende Fristerstreckung gewähren würde. Sie mussten also bereits vor Empfang der Präsidialverfügung vom 20. Januar 2009 davon ausgehen, dass sie spätestens am 29. Januar 2008 die ihnen auferlegte Prozess- kaution zu leisten hätten.

d) Somit erweist sich die Nichtigkeitsbeschwerde als unbegründet und ist sie ab- zuweisen. Damit entfällt die ihr verliehene aufschiebende Wirkung.

3. Da die Beschwerdeschrift lediglich vom Beschwerdeführer 1 unterzeichnet ist und sich aus den Akten nicht ergibt, dass die Beschwerdeführerin 2 der Be- schwerdeerhebung zugestimmt hat, sind ihr für das Kassationsverfahren keine Kosten aufzuerlegen. Der Beschwerdeführer 1 als unterliegende Partei hat diese Kosten vollumfänglich zu tragen (§ 64 Abs. 2 ZPO). Mangels erheblicher Umtrie- be ist dem Beschwerdegegner keine Prozessentschädigung zuzusprechen.