Unterschutzstellung

1.

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Schutzobjekte unter anderem ”Gebäude­grup­pen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer po­litischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswür­dig sind”. Eine Unterschutzstellung setzt demnach voraus, dass die rechtsanwendende Be­hör­de auf Grund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Über­zeu­gung gelangt, bei diesem handle es sich um einen ”wichtigen Zeugen”. Dazu bedarf es der Aus­legung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung ei­ner Rechtsfrage (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auf­l., Zürich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemäss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) der Überprüfung durch das Ver­wal­tungsgericht zugänglich ist. Jedoch ist zu beach­ten, dass der für die Unter­schutz­stel­lung zu­ständigen Verwaltungsbehörde bei der Beurteilung der Frage, ob die wich­tige Zeu­gen­ei­gen­schaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ge­geben sei, eine beson­de­re Ent­schei­dungs­frei­heit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermes­sens­be­tä­ti­gung zu­kommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung das Ver­wal­tungs­ge­richt nicht frei über­prü­fen kann (RB 1982 Nr. 37). Dies entspricht dem Grund­satz, dass die Rechts­mit­tel­in­stanz bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe eine ge­wisse Zu­rück­hal­tung wahrt, so­weit es um die Würdigung örtlicher Verhältnisse oder um technische oder an­de­re Fra­gen geht, die ein bestimmtes Fachwissen voraussetzen (Häfelin/Müller, Rz. 454). Der Grundsatz wird relativiert, wenn das Verwaltungsgericht, wie hier, selbst einen Augenschein durchführt (BGE 109 Ib 298 E. 3). Bei Un­ter­schutz­stel­lun­gen ist dennoch eine gewisse Zurückhaltung angezeigt, weil im Be­reich des Na­tur‑ und Heimatschutzes die Beratung der entschei­denden Be­hör­den durch Fach­stel­len aus­drück­lich vorgesehen ist (§ 216 Abs. 1 PBG und § 2 Abs. 1 der Ver­ord­nung über den Na­tur‑ und Hei­matschutz und über kommunale Erho­lungsflächen vom 20. Juli 1977; vgl. auch BGE 112 Ib 543 E. 1d S. 549 = Pra 77/1988 Nr. 53 S. 213 f.; RB 1982 Nr. 35; Martin Philipp Wyss, Öffentliche Interessen – Interessen der Öffentlichkeit?, Bern 2001, Rz. 399). Das Ver­­wal­tungs­ge­richt mit seiner gemäss § 50 VRG von vorn­her­ein ein­ge­schränk­ten Über­prü­fungs­befugnis hat deshalb namentlich zu prüfen, ob die für die Un­ter­schutz­stel­lung zu­stän­di­ge Verwaltungsbehörde alle wesentli­chen Ge­sichts­punk­te voll­stän­dig und ge­wis­sen­haft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

2.

Die Unterschutzstellung einer Liegenschaft bewirkt in der Regel eine Beschrän­kung der Verfügungsbefugnis des Grundeigentümers (Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV). Dies macht auch der Beschwerde­füh­rer bezüglich seiner Liegenschaft an der K-strasse geltend. Be­schrän­kungen des Eigentums sind gemäss Art. 36 BV zu­lässig, sofern sie auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen In­teresse liegen und dem Grund­satz der Verhältnismässigkeit entsprechen (RB 1988 Nr. 70 = BEZ 1988 Nr. 49, mit Hinweisen; auch zum Folgenden). Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass staat­liche Eingriffe in Individualrechte nicht weiter gehen dürfen, als es das öffent­li­che Inter­esse erfordert. Sie müssen das geeignete Mittel zur Verwirklichung des im öf­fent­li­chen Inter­esse liegenden Ziels sein und es erlauben, dieses unter bestmöglicher Scho­­nung der Frei­heit des Einzelnen zu erreichen; das angestrebte Ziel muss zudem in einem ver­nünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln und den zu seiner Erlangung not­wen­di­gen Frei­heitsbeschränkungen stehen (BGE 113 Ia 126 E. 7b, mit Hinweisen).

Der Beschwerdegegner stützt die Unterschutzstellung der Liegenschaft des Be­schwer­­­deführers auf § 203 Abs. 1 lit. c und § 205 PBG. Das Vorliegen einer genügenden ge­setzlichen Grundlage wird denn auch vom Beschwerdeführer zu Recht nicht bestritten. Hin­­­gegen macht er geltend, seinem Gebäude fehle die für eine Unterschutzstellung vorausgesetzte Zeugeneigenschaft. An der Unterschutzstellung bestehe kein hinreichendes öffent­liches Interesse und angesichts des schlechten baulichen Zustands des Gebäudes sei sie unverhältnismässig.

3.

a) Hinsichtlich des erforderlichen öffentlichen Interesses an der Unterschutzstel­lung ist vorab festzuhalten, dass mit Ausnahme der fiskalischen Interessen jedes öffentliche Interesse geeignet ist, eine Eigentumsbeschränkung zu rechtfertigen (Häfelin/Müller, Rz. 2165). Als solches Interesse gilt namentlich auch der Denkmalschutz im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, soweit eine wichtige Zeugenschaft zu bejahen ist (BGE 126 I 219, E. 2c).

b) Im Unterschutzstellungsbeschluss vom 13. Dezember 2000 wird unter eingehen­der Darstellung der bis ins Jahr 1718 zurückreichenden Geschichte des Gebäudes K-stras­se die wichtige Zeugeneigenschaft damit begründet, dass das Gebäude zusammen mit den bei­den Liegenschaften L-strasse und K-strasse eine der drei letzten Bau­ten des ehemaligen Dorfkerns X sei. Das dörfliche Gebäude habe den ganzen so­zi­alen, wirtschaftlichen und politischen Prozess der Verstädterung miterlebt und der Wan­del von einer ehemals bäuerlichen zu einer Gewerbeliegenschaft sei ein für diese siedlungs­ge­schichtliche Entwicklung typischer Vor­gang. Das strassenseitige Äussere des Gebäudes entspreche einem einfachen ländlichen Wohnhaus an der Wende vom 18. zum 19. Jahrhun­dert. Die rückseitige Trauffassade sei geprägt durch eine hölzerne Laube im Obergeschoss, die das ländliche Gepräge noch unterstrei­che, ebenso wie das sichtbare Riegelmauerwerk des Zwischenbaus und der durch einen Zaun eingefasste Vorgarten. Der sichtbare Innen­ausbau stamme aus jüngerer Zeit, doch sei nicht ausgeschlossen, dass sich hinter den Ver­klei­dun­gen noch Vieles von der ursprünglichen Tragkonstruktion in Ständerbauweise er­halten habe, wofür sich Anhaltspunkte in dem aus der Erstellungszeit stammenden Keller fänden. Dort finde sich auch eine aussen verschlos­sene Türe zur Strasse hin, die einst den An- und Abtransport von Weinfässern ermöglicht habe. Auch die allerdings mehrfach er­neuerte Kons­truktion des Dachstuhls weise auf möglicherweise noch vorhandene alte Bausubstanz in den heute als Büros genutzten ehemaligen Wohngeschossen hin.

Der Beschwerdeführer bestreitet den Zeugniswert des streitbetroffenen Gebäudes. Der ehemalige Dorfkern von X sei aufgrund der grossen baulichen Eingriffe, insbesondere der Durchgangsstrasse M/N-strasse nicht mehr ablesbar, sondern bis auf das Gebäude
K-strasse vollständig verschwunden. Auch das äussere Er­scheinungsbild des Gebäudes K‑strasse sei massiv verändert worden; die noch vorhandene ostseitige Brandmauer belege, dass dort einmal ein Wohngebäude angebaut gewesen sei. Für einen Betrachter lasse sich ein Bezug weder zum früheren Rebbauernhaus noch zur späteren Nutzung der Liegenschaft als Fuhrhalterei und schliesslich als Schreinerei erken­nen. Wenn dieser Bezug die Bedeutung des Schutzobjekts ausmache, so sei unverständ­lich, dass ausgerechnet auf den Schutz des Öko­nomiegebäudes verzichtet worden sei, das die­sen Wandel am deutlichsten dokumentiere. Wenn dem früheren Weinkeller grosser Zeug­niswert beikomme, so müsse berücksichtigt werden, dass der historische Tonplattenboden wegen der Feuchtigkeitsprobleme mit Beton unterlegt werden müsste, was den Tonplatten weiteren Schaden zufügen würde und allein über Fr. 125'000.- kosten würde. Ansons­ten sei vom historischen Gebäudeinnern nicht mehr viel vorhanden. Aufgrund der feh­lenden Ablesbarkeit des dörflichen Charakters sowie der ur­sprünglichen Bedeutung und Ge­stalt des Gebäudes bestehe kein hinreichendes öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung; diese stehe im Gegenteil der notwendigen Entwicklung des Quartiers X im Weg.

c) Diesen weitgehend bereits im Rekursverfahren vorgetragenen Einwänden hat die Baurekurskommission I zutreffend entgegengehalten, dass der Zeugniswert des Gebäudes ge­rade darin liege, dass die Veränderungen, die es selber in den fast 300 Jahren seines Beste­hens erfahren habe, eng mit der Geschichte des ursprünglichen Dorfes X verbunden seien. Für jede Entwicklungs- und Nutzungsphase seien am Gebäude und in seiner Umgebung

klare Zeichen abzulesen. So zeuge die in den wesentlichen Teilen erhalten gebliebene äus­se­re Erscheinungsweise des Hauptgebäudes, insbesondere aber der Weinkeller mit dem noch vorhandenen Zugang von der K-strasse her von der ursprünglichen Nutzung als Heim­arbei­ter- und Rebbauernhaus. Die anschliessende landwirtschaftliche Nutzung zeige sich in der nachträglich versetzt angebauten Scheune, die später die Stallungen der Fuhrhal­terei aufgenommen habe und nun durch den Gewerbebetrieb des Beschwerdeführers genutzt werde. Die Lage des Schutzobjekts an der in diesem Bereich engen und gegen die N-strasse abfallenden K-strasse weise auf die ursprünglich dörflichen Verhältnisse hin und mache die Eignung der Liegenschaft als Fuhrhalterei plausibel. Für die Erhaltung des Schutzobjekts spreche schliesslich auch der Umstand, dass es einen der letzten Zeugen aus der dörflichen Geschichte von X darstelle. Einzuräumen sei allerdings, dass der Entscheid der die Schutzmass­nahme verfügenden Behörde, nur das Wohn­haus, nicht aber die Scheune zu schützen, das Objekt beeinträchtige, weil damit auf die Dokumentation eines wesentlichen Aspekts der jüngeren Geschichte verzichtet werde und im Nachweis der geschichtlichen Entwicklung eine Lücke entstehe. Allerdings habe mitberücksichtigt werden müssen, dass das ursprüngliche Ökonomiegebäude so sehr verändert worden sei, dass die früheren Nutzungen für den unbefangenen Betrachter nur noch mit Mühe erkennbar seien. Gleichwohl weise das Wohngebäude auch für sich allein und dank seiner speziellen Situierung einen besonderen Zeugen­wert auf, der umso schwerer wie­ge, als kaum andere vergleichbare Objekte vorhanden seien; die Qualifikation als Zeuge einer politischen, wirtschaftlichen und sozialen Epoche erweise in Anbetracht des Ermes­sensspielraums der örtlichen Behörde noch als vertretbar.

Auf diese sorgfältigen Überlegungen kann gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn verwiesen werden. Zu ergänzen ist, dass der Zeugenschaft die von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorausgesetzte Wichtigkeit zukommt, weil es sich beim Gebäude K-strasse um eines von nur noch drei Objekten handelt, die den dörflichen Ursprung des Stadtquartiers X zu bezeugen vermögen, und weil es zusammen mit dem schräg gegenüberliegenden Gebäude K-strasse den dortigen Strassenraum prägt, der ungeachtet der nahen Strassenschlucht von M/N-­stras­se bis heute einen gewissen ländlichen Cha­rakter bewahrt hat (vgl. BGer, 6. Mai 1998, ZBl 101/2000, S. 99, E. 4c/aa). Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers ist, wie der verwaltungsgerichtliche Augenschein bestätigt hat, dieser siedlungsgeschichtliche Zusammenhang sowohl hinsichtlich des Schutzobjekts als auch im Bezug zum dortigen Strassenabschnitt mit der nahen Liegenschaft K-strasse für einen nichtfachkundigen Be­trachter hinreichend erkennbar. Dass das Gebäude, das östlich an die dortige Brandmauer einst angebaut war, seit Langem nicht mehr besteht, vermag daran nichts zu ändern.

Auch der Hinweis des Beschwerdeführers auf die kürzlich erfolgte Inventarentlassung des Restaurants Q rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Der städtebauliche Kon­text ist, wie der Beschwerdegegner zutreffend bemerkt, bei dem beim Bahnhof X weitab vom früheren Dorfkern gelegenen und aus einer anderen Zeit stammenden Gebäude offenkundig ein anderer.

4.

a) Unter dem Gesichtswinkel der Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung hat die Baurekurskommission erwogen, der Verzicht auf die Unterschutzstellung des Ökonomiegebäudes lasse einen grossen Spielraum für die Überbauung des Restgrundstücks. Dem Feuchtigkeitsproblem im Keller könne mit baulichen Massnahmen begegnet werden. Im Innern sei mit der Beschränkung auf die Erhaltung der tragenden Elemente und des Wein­­kellers in seiner heutigen Form dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz Rechnung getragen worden.

Der Beschwerdeführer wendet ein, dass sich das Gebäude aufgrund der schlechten Bausubstanz und des baulichen Zustands im Innern nicht für eine Nutzung zu Dienstleis­tungs- oder Wohnzwecken eigne, sondern vollständig ausgehöhlt werden müsste. Auf diese Argumente und die geltend gemachten Feuchtigkeitsprobleme sei die Vorinstanz nicht eingegangen; insbesondere habe sie nicht geprüft, ob und mit welchem Aufwand es möglich sei, das Gebäude wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, und ob der Kellerausgang überhaupt mit sinnvollen Massnahmen wieder hergestellt werden könnte. Die Vorinstanz habe übersehen, dass die Beseitigung des Zauns zur Strassenseite und die Sichtbarmachung des Kel­lerzugangs aus Sicherheitsgründen kaum in Frage kämen. Sodann habe sie es sich leicht ge­­macht mit dem Hinweis, die Erhaltung der Grenzmauer zwischen Wohnhaus und Scheune lasse sich nur rechtfertigen, wenn es sich dabei um Originalsubstanz handle. Das zu erhaltende Gebäudefragment lasse sich nicht befriedigend in eine Neuüberbauung integrieren; jedenfalls werde das Schutzobjekt nach Erstellung einer Neuüberbauung nicht mehr von einem Rebbauernhaus oder einer Fuhrhalterei zeugen.

b) Einzuräumen ist, dass die gebotene Interessenabwägung durch die Baurekurs­kom­mission, insbesondere was die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Gebäudes K-strasse betrifft, eher summarisch ausgefallen ist. Indessen hat bereits die verfügende Behörde durch eine von Fachleuten ausgearbeitete Studie über­zeugend dargetan, dass auch bei Erhaltung des ehemaligen Wohnhauses eine Überbauung des Grundstücks des Beschwerdeführers möglich bleibt, welche die zulässige Ausnützung von 90% ganz oder nahezu erreichen. Dabei entfallen auf das Schutzobjekt weniger als 10% der auf dem ganzen Grundstück realisierbaren Bruttogeschossfläche und seine Lage in der Nordost-Ecke des Grundstücks lässt einen weiten Spielraum für die Gestaltung der Neu­über­bau­ung. Damit wiegt die den Beschwerdeführer treffende Eigentumsbeschränkung von vornherein nicht allzu schwer; zudem zeigt die erwähnte Studie, dass es entgegen der Be­haup­tung des Beschwerdeführers möglich ist, die Neuüberbauung so zu gestalten, dass der schüt­zenswerte dörfliche Charakter des Altbaus und des angrenzenden Abschnitts der K‑stras­se erhalten bleibt. Sodann lässt die Umschreibung des Schutzumfangs gemäss an­gefochtenem Beschluss und den Änderungen bzw. Ergänzungen des Rekursentscheids einen weiten Spielraum für den Innenausbau des Schutzobjekts, dem mit Ausnahme des wei­tergehend geschützten früheren Weinkellers nur durch die zu erhaltende tragende Gebäude­konstruktion und Dachgebälk Grenzen gesetzt sind. Wie die Pläne zum Unterschutzstellungs­beschluss zeigen, lässt dieser Rahmen Grundrisse zu, die für Wohn- oder Arbeitszwe­cke geeignet wären. Dass das Gebäude einer umfassenden Sanierung bedarf und insbesondere die gebotenen Vorkehren gegen die aufsteigende Feuchtigkeit zu treffen sind, hat auch die Baurekurskommission erkannt. Wie der Augenschein gezeigt hat, ist dieser Sa­nierungs­aufwand aber nicht dergestalt, dass das Gebäude seine Identität verlieren würde. Zudem will der Beschwerdeführer, der erklärtermassen kein Interesse für ein denkmalpflegerisches Vorgehen hat, die Liegenschaft ohnehin verkaufen, und es ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass ein neuer Eigentümer mehr Interesse für den Denkmalwert, aber auch für den archi­tektonischen Reiz des Altbaus hat, und sich um eine entsprechend sorgfältige Sanierung bemüht. Die von der Baurekurs­kommission als wünschenswert bezeichnete und vom Beschwerdeführer aus Sicherheitsgründen als unzumutbar bezeichnete Entfernung des Zauns beim Vorgarten zur besseren Sichtbarmachung des Kellerzugangs stellt denn auch bloss einen Vorschlag und keine Verpflichtung dar; im Übrigen ist beim Kellerausgang nur die Tür­öffnung und nicht die gemäss der Darstellung des Beschwerdeführers verfaulte Türe unter Schutz gestellt worden, die somit ohne weiteres ersetzt werden kann. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, weshalb es beim Abbruch der Scheune nicht möglich sein soll, die Grenzmauer zum Wohnhaus zu erhalten, sofern es sich dabei um einen originalen Bestand­teil des Wohnhauses handelt.

Zutreffend ist, dass eine städtische Amtsstelle aufgrund der dargelegten Umstände auf eine Unterschutzstellung verzichten wollte. Wie bereits erwähnt verfügt die zuständige Behörde bei Unterschutzstellungen über eine besondere Entscheidungsfreiheit und liegt es in der Natur der Sache, dass bei Grenzfällen wie dem Vorliegenden die Meinungen auseinander gehen können. Die verfügende Behörde hat denn auch nach dem Gutachten der betref­fenden Amtsstelle vom 22. März 2000 eine Studie über die bei einer Unterschutzstellung verbleibenden Überbauungsmöglichkeiten erstellen lassen, die sie wie auch die zustän­dige Denkmalpflegekommission zu einer anderen Würdigung insbesondere der Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung veranlasst haben.

Dass sich ohne Unterschutzstellung für das Grundstück möglicherweise ein höherer Kaufpreis bzw. bei vollständiger Neuüberbauung eine höhere Rendite erzielen lässt, vermag das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung nicht zu überwiegen, da andernfalls viele Bauten von vornherein nicht mehr unter Schutz gestellt werden könnten (BGE 120 Ia 270 E. 6c S. 285, 118 Ia 384 E. 5e S. 393; VGr, 14. November 1997, ZBl 100/1999 S. 89, E. 6b; Elsbeth Wiederkehr Schuler, Denkmal- und Ortsbildschutz, Zürich 1999, S. 45 f.). Angesichts der möglichen Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung ergibt sich jedenfalls auf das ganze Grundstück bezogen eine sinnvolle wirtschaftliche Nutzung (vgl. Art. 11 des Übereinkommens vom 3. Oktober 1985 zum Schutz des baugeschichtlichen Er­bes in Europa, SR 0.440.4). Selbst wenn unter Berücksichtigung der Sanierungskosten sich beim Altbau nur eine bescheidene Rendite erzielen lässt, erweist sich unter den gegebenen

Umständen die Unterschutzstellung nicht als unverhältnismässig. Dass bereits für die Mass­nahmen gegen die aufsteigende Feuchtigkeit sowie die Wiederherstellung des Ton­plat­ten-Belags im früheren Weinkeller erhebliche Kosten anfallen, ist deshalb nicht von ausschlaggebender Bedeutung.

Die Beschwerde erweist sich damit in der Sache als unbegründet und ist abzuweisen. Damit besteht auch kein Anlass zur Änderung an der Kostenauflage der Rekursinstanz und erweist sich die Verweigerung einer Entschädigung in jenem Verfahren als rechtens (§ 17 Abs. 2 VRG).

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihm als unterliegender Partei gemäss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu und die obsiegende Beschwerdegegnerin hat eine solche nicht beantragt.