Unterschutzstellung

1.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des von der Unterschutzstellung betroffenen Gebäudes Assek.-Nr. 01. Es handelt sich hierbei um ein im Jahr 1894 erbautes Wohn- und Geschäftshaus. Dieses weist drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss unter einem Mansarden-Zinnendach auf. Im Erdgeschoss befindet sich ein etwa 60 Quadratmeter grosser Laden. Die beiden 3-Zimmerwohnungen im ersten Obergeschoss werden als Büro- und Lagerräume genutzt. Im zweiten Obergeschoss wohnt der Beschwerdeführer in einer Zweieinhalbzimmerwohnung. Das Dachgeschoss umfasst drei ungenutzte Mansardenzimmer. Das Gebäude liegt in der Kernzone B der Gemeinde Wädenswil. Im Kernzonenplan sind die Nord- und Ostfassade als für das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten vermerkt.

2.

Zwischen den Parteien ist strittig, ob das Gebäude D-Strasse 01 unter Schutz zu stellen ist. § 203 Abs. 1 lit. c PBG umschreibt die Objekte des Heimatschutzes wie folgt: Schutzobjekte sind Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. § 203 Abs. 1 lit. c PBG unterscheidet mithin zwischen dem sogenannten Eigenwert und dem sogenannten Situationswert einer Baute (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00553, E. 1.2). Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Lage- respektive Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Bei der Beurteilung des Situationswertes ist unter anderem zu prüfen, ob die Baute durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum eine identitätsstiftende Wirkung für die gesamte Siedlung entfaltet (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.5). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3). Dabei kann ein Objekt auch dann schutzwürdig sein, wenn sich in der näheren Umgebung bereits Neubauten befinden (VGr, 1. Dezember 2010, VB.2010.00094, E. 3.6). Nach der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a). Gemäss § 205 PBG erfolgt der dauernde Schutz von Objekten des Heimatschutzes durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a), Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) und Vertrag (lit. d).

3.

3.1

Der Beschwerdeführer macht geltend, § 24 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) sehe vor, dass der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie durch die Festsetzung von Kern- und Freihaltezonen und/oder mithilfe von Gestaltungsplänen zu erfolgen habe. Der Beschwerdegegner habe diesen planungsrechtlichen Schutz für das Ortsbild mit den Kernzonenplänen und den damit zusammenhängenden Vorschriften festgelegt. Art. 14 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil vom 17. Januar 1994 (BZO) unterscheide zwischen denjenigen Gebäuden, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen Masse mitbestimmen, und solchen Gebäuden, welche bloss für das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten aufwiesen. Soweit im Kernzonenplan lediglich wichtige Fassadenfluchten eingetragen seien, bewirke dies, dass ein Neubau diese Fassadenfluchten einzuhalten habe. Demgegenüber dürfe von einem Neubau nicht verlangt werden, dass er die bisherige Fassadengestaltung übernehme. Im Gegensatz dazu dürften speziell bezeichnete Gebäude, welche den Charakter des Ortsbildes im besonderen Mass mitbestimmten, nur unter Beibehaltung des Gebäudeprofils und der Erscheinung umgebaut oder ersetzt werden. Vorliegend bezeichne der Kernzonenplan lediglich zwei Fassaden des Streitobjekts als für das Orts- und Strassenbild wichtige Fassadenfluchten. Demgegenüber werde das Streitobjekt selbst im Kernzonenplan nicht als ein den Charakter des Ortsbildes in besonderem Mass mitbestimmendes Gebäude aufgeführt.

3.2

Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, der Beschwerdegegner habe sich mit der Unterschutzstellung über die in seinem Kernzonenplan vorgenommene Wertung hinweggesetzt, ist dazu Folgendes zu bemerken: Mit der Schaffung einer Kernzone werden dem Gemeinwesen zwar weitgehende Einflussmöglichkeiten auf die bauliche Um- und Neugestaltung sowie die Nutzweise der sich darin befindlichen Grundstücke eingeräumt (vgl. § 50 Abs. 2 f. PBG). Allerdings ermöglicht eine Kernzone keinen Schutz der Bausubstanz oder ein eigentliches Abbruchverbot. Sind solche Massnahmen notwendig, so ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 216). Aus diesem Grund sieht denn auch § 9 Abs. 1 KNHV ausdrücklich vor, dass Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. b, c und d PBG jeweils dann anzuordnen sind, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz nicht sicherzustellen vermögen. Der Verzicht auf (umfassende) planungsrechtliche Schutzmassnahmen im Kernzonenplan hat somit nicht zur Folge, dass eine definitive Unterschutzstellung mittels individueller Verfügung im Sinn von § 205 lit. c PBG nicht mehr zulässig wäre. Die in § 205 PBG aufgezählten Schutzmassnahmen schliessen sich nicht gegenseitig aus, sondern ergänzen sich vielmehr. Dies gilt unabhängig davon, ob das Objekt infolge seines Eigen- oder Situationswertes schützenswert ist. Entgegen der Beschwerde vermag an dieser Tatsache auch § 24 Abs. 1 KNHV nichts zu ändern, wonach der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von Gestaltungsplänen erfolgt. Diese Bestimmung umschreibt bloss die primär zu ergreifenden spezifisch planungsrechtlichen Massnahmen. Der Schutz durch Kern- oder Freihaltezonen bzw. Gestaltungspläne hat keinen Vorrang vor den weiteren in § 205 PBG genannten Schutzmassnahmen. Denn diesfalls hätte der Verordnungsgeber § 24 Abs. 1 KNHV absoluter, nämlich wie folgt formuliert: "Der Schutz von Ortsbildern erfolgt ausschliesslich durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mit Hilfe von Gestaltungsplänen."

4.

4.1

Nachstehend ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit der D-Strasse 01 aufgrund ihres Situationswertes zu Recht bejahte. Die Vorinstanz erwog, das Schutzobjekt befinde sich an prominenter Lage im Ortsbild. Es bilde das Tor zur D-Strasse und präge dieses Quartier mit seinen zahlreichen weiteren inventarisierten oder formell unter Schutz gestellten Gebäuden in wesentlicher Weise mit. Auch der Beschwerdeführer anerkennt die "Torfunktion" seiner Liegenschaft. Entsprechend erübrigen sich Ausführungen zur Stellung und Lage des Gebäudes.

4.2

Wie der Beschwerdeführer zu Recht festhält, begründet die besondere Stellung und Lage einer Baute für sich alleine keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen müssen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden könnte. Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren, lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine Unterschutzstellung genügen.

4.3

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Vorinstanz habe nicht aufgezeigt, inwiefern die Baute aufgrund ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung sowie der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitrage. Das Gutachten des Experten E zitierend erwog die Vorinstanz Folgendes: Das 1894 erstellte Gebäude wirke wie ein städtisches Geschäftshaus. Die Fassade sei im spätklassizistischen Stil instrumentalisiert. Sein "pariserisch" anmutendes Mansardendach sei charakteristisch für Wohn- und Geschäftshäuser der Jahrhundertwende. Das Gebäude sei als Zeuge für die Wohn- und Gewerbekultur des auslaufenden 19. Jahrhunderts zu betrachten. Die Vorinstanz hat sich somit durchaus mit der Dach- und Fassadengestaltung auseinandergesetzt und deren Eigenart aufgezeigt. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Vorinstanz das Gebäude nicht als wichtigen und damit qualifizierten Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wertete, sondern es bei der Feststellung der (blossen) Zeugeneigenschaft bewenden liess. Wie oben dargelegt, darf eine wichtige Zeugeneigenschaft von einer Baute, deren Situationswert bedeutsam ist, nicht zusätzlich gefordert werden.

4.4

Auch das beim Architekten F in Auftrag gegebene Privatgutachten vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern. Dieses hält in Bezug auf die Gestaltung der Liegenschaft D-Strasse 01 bloss fest, dass das ordentlich präsentierende Mehrzweckhaus im Dorfbild als Eingangstor zur Begegnungszone D-Gasse (gemeint ist wohl: D-Strasse) zweifellos eine Bedeutung habe. Der Beschwerdeführer habe ein gutes Alternativprojekt entwickeln lassen, welches die Formensprache des spätklassizistischen Mehrzweckhauses übernommen und kongenial weiterentwickelt habe. Das Privatgutachten äussert sich mit anderen Worten nicht zur Gestaltung und Erscheinung sowie der vorhandenen äusseren Bausubstanz.

4.5

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang ferner eine städtebauliche Machbarkeitsstudie des Beschwerdegegners aus dem Jahr 2012: Darin wird in Bezug auf die an der D-Strasse 01 und 06 liegenden Gebäude Folgendes festgehalten: "Hier kann eine Renovation bzw. ein Ersatzbau in ähnlichem Umfang wie das bestehende Volumen realisiert werden. Mehrere Mitglieder des Beurteilungsgremiums vertreten die Ansicht, dass die Häusergruppe aus wichtigen Zeitzeugen besteht. Ob ein Ersatzbau der Häusergruppe denkbar ist, muss im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens geklärt werden." Damit liess das Planungsgremium die Frage der Zulässigkeit einer Ersatzneubaute ausdrücklich offen.

4.6

Soweit der Beschwerdeführer die Auffassung vertritt, eine Ersatzbaute vermöge der Bedeutung des Gebäudes für das Ortsbild genügend Rechnung zu tragen, ist dazu Folgendes zu bemerken: Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass mit planungsrechtlichen Massnahmen allein das Ortsbild nur unzureichend geschützt wird und Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen vermögen. Es entspricht einer Erfahrungstatsache, dass von einer Ersatzbaute nicht dieselbe Wirkung ausgeht, wie von einer renovierten Altbaute. Beim Ersatz des streitbetroffenen Gebäudes durch eine Neubaute würde nämlich das Ursprüngliche und für das Haus Charakteristische zerstört (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73). Unerheblich ist in diesem Zusammenhang das Argument des Beschwerdeführers, wonach "denkmalpflegerische Fassadenmaskeraden vor ausgehöhlten Bauten" nicht mehr dem heutigen Verständnis von Denkmalschutz entsprächen. Der vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang zitierte BGE 109 Ia 257 bildet keine Grundlage, um auf eine Unterschutzstellung zu verzichten. In diesem Entscheid ging es um die Frage, ob beim Zürcher Café Odeon zusätzlich zur Fassade auch noch der Innenraum unter Schutz zu stellen sei, was vom Bundesgericht bejaht wurde. Aus einer solchen zusätzlichen Unterschutzstellung des Innenraums darf nicht der Umkehrschluss gezogen werden, lediglich Gebäude mit einem erhaltenswerten Innern seien schützenswert.

5.

5.1

Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Vielmehr ist dies nur dann angezeigt, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume.

5.2

Die Vorinstanz hat die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu Recht bejaht; zur Begründung kann vollumfänglich auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Der Beschwerdeführer macht geltend, seine Ersatzüberbauung sehe klassische Stadtwohnungen für altersbetreutes Wohnen vor. An derartigen Alterswohnungen bestehe ein gewichtiges öffentliches Interesse. Aufgrund der guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr sowie der direkt angrenzenden Organisation G und Betrieben eigne sich sein Grundstück D-Strasse 01 in besonderem Mass für ein solches Bauvorhaben. Es sei unverständlich, weshalb die Vorinstanz diesem Umstand keine Rechnung getragen habe. Am Bau von Alterswohnungen besteht durchaus ein öffentliches Interesse. Indessen vermag dieses öffentliche Interesse dasjenige an der Unterschutzstellung der Liegenschaft D-Strasse 01 nicht aufzuwiegen. Das Bauprojekt des Beschwerdeführers sieht vor, die sich auf den Liegenschaften D-Strasse 01 (Kat.-Nr. 02) und 06 (Kat.-Nr. 04) stehenden beiden Gebäude abzubrechen und durch eine einzelne Neubaute zu ersetzen. Wie in der Prozessgeschichte dargelegt, hat der Beschwerdegegner die (grössere) Liegenschaft Kat.-Nr. 04 aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten entlassen. Einem Abbruch dieses Gebäudes steht somit nichts entgegen. Der Beschwerdeführer könnte die geplanten Alterswohnungen folglich in einem kleineren Umfang auch auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 realisieren.

6.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist deshalb abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen; eine Parteientschädigung kann nicht zugesprochen werden (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2 VRG).