Mehrwertabgabe

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) sowie § 25 Abs. 1 des Mehrwertausgleichsgesetzes vom 28. Oktober 2019 (MAG, LS 700.9) für die Behandlung von Beschwerden gegen Rekursentscheide des Baurekursgerichts betreffend Anordnungen über die Festsetzung der Mehrwertabgabe zuständig.

Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Durch Raumplanungsmassnahmen des Gemeinwesens entstehen für die betroffenen Grundstücke als Nebenfolge zwangsläufig Vor- oder Nachteile, wobei Planungsvorteile in der Regel in einer Zunahme von Grundstückswerten, sogenannten Mehrwerten, bestehen, während Planungsnachteile den Wert der Grundstücke mindern. Art. 5 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) verpflichtet die Kantone, die erheblichen Vor- und Nachteile, welche durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen, angemessen auszugleichen. Im Kanton Zürich wurde der Gesetzgebungsauftrag hinsichtlich des angemessenen Ausgleichs von Planungsvorteilen durch das Mehrwertausgleichsgesetz und die Mehrwertausgleichsverordnung vom 30. September 2020 (MAV, LS 700.91) umgesetzt.

2.2

Während der Kanton eine Mehrwertabgabe auf Planungsvorteilen erhebt, die durch Einzonung oder durch Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten entstehen (§ 2 Abs. 1 MAG), obliegt es den Gemeinden, den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder (übrige) Umzonungen entstehen, in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) zu regeln (§ 19 Abs. 1 MAG). Dabei legen sie gemäss § 19 Abs. 2 MAG eine Freifläche von 1'200 m2 bis 2'000 m2 fest; Grundstücke, die kleiner sind als die festgelegte Freifläche, sind vom Ausgleich ausgenommen. Die Gemeinden können die Erhebung einer Abgabe von höchstens 40 % des um Fr. 100'000.- gekürzten Mehrwerts vorsehen (§ 19 Abs. 3 MAG). Beträgt der mutmassliche Mehrwert von Grundstücken, die gemäss Abs. 2 von der Abgabe befreit wären, mehr als Fr. 250'000.-, wird der Mehrwert trotzdem bemessen; beträgt der Mehrwert tatsächlich mehr als Fr. 250'000.-, wird eine Abgabe gemäss Abs. 3 erhoben (§ 19 Abs. 4 MAG).

Der Mehrwert entspricht der Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Planungsmassnahme (§ 3 Abs. 1 [in Verbindung mit § 20 Abs. 3] MAG). Die Gemeinden bemessen die Mehrwerte gemäss § 19, setzen die Abgaben fest und beziehen diese (§ 20 Abs. 1 MAG). Sie verwenden zur gleichmässigen Bemessung die schematische, formelmässige Bewertung, welche die Baudirektion gegen eine Gebühr zur Verfügung stellt; der Regierungsrat regelt die Einzelheiten in einer Verordnung (§ 20 Abs. 2 MAG).

2.3

Nach § 9 MAV werden zur schematischen, formelmässigen Bewertung von Grundstücken mit und ohne Planungsmassnahme Landpreismodelle erstellt (Abs. 1). Die Modelle beruhen insbesondere auf den beurkundeten Grundstücksverkäufen; sie berücksichtigen die Einflussfaktoren, die sich auf den Grundstückspreis auswirken, insbesondere die Erreichbarkeit von Zentren und Naherholungsgebieten, die Immissionen, die topografischen Gegebenheiten, die kommunale Steuerbelastung und die Überbauungsmöglichkeit (Abs. 2).

2.4

Vor der Festsetzung einer Planungsmassnahme ermittelt die zuständige Verwaltungsstelle gemäss § 11 Abs. 1 Satz 1 MAV den voraussichtlichen Mehrwert gestützt auf die Landpreismodelle (Mehrwertprognose). Nach der Festsetzung der Planungsmassnahme prüft sie, ob besondere Gründe für eine individuelle Schätzung vorliegen (§ 12 Abs. 1 MAV). Als besondere Gründe für eine individuelle Schätzung gelten nach § 13 Abs. 1 MAV insbesondere verbesserte Nutzungsmöglichkeiten infolge von Sondernutzungsplanungen (lit. a), tatsächliche und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des Grundstücks, die dazu führen, dass die durch die Planungsmassnahme verbesserten Nutzungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft werden können (lit. b), und Grundstücke in Zonen nach § 49b PBG oder anderweitig für den gemeinnützigen Wohnungsbau dauerhaft gesicherte Grundstücke (lit. c). Die zuständige Verwaltungsstelle teilt das Ergebnis dieser Prüfung den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den Baurechtsnehmerinnen und Baurechtsnehmern mit (§ 13 Abs. 2 MAV). Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer bzw. die Baurechtsnehmerin oder der Baurechtsnehmer kann innert zehn Tagen nach der Mitteilung gemäss § 13 Abs. 2 eine individuelle Schätzung verlangen (§ 14 Abs. 1 MAV). Liegen keine besonderen Gründe vor und wird keine individuelle Schätzung verlangt, ermittelt die zuständige Verwaltungsstelle den Mehrwert des Grundstücks gestützt auf die Landpreismodelle (§ 12 Abs. 2 MAV). Die Kosten für eine individuelle Schätzung gemäss § 14 MAV trägt, wer die Schätzung verlangt hat (§ 15 Abs. 4 lit. c MAV); die Kosten für individuelle Schätzungen aus besonderem Grund tragen bei Auf- und Umzonungen die kommunalen Mehrwertausgleichsfonds (§ 15 Abs. 4 lit. b MAV).

2.5

Gemäss Ziff. 1.3.1 der BZO Hinwil, von der Gemeindeversammlung im Rahmen einer Teilrevision vom 16. Juni 2021 festgesetzt und von der Baudirektion am 15. Juli 2022 genehmigt, erhebt die Gemeinde für Planungsvorteile, die durch Aufzonungen und Umzonungen entstehen, eine Mehrwertabgabe; die Mehrwertabgabe beträgt 25 % des um Fr. 100'000.- gekürzten Mehrwerts. Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 1'200 m2 (Ziff. 1.3.2 BZO Hinwil).

3.

3.1

Das vormals in der kommunalen Industrie- und Gewerbezone IG/5 gelegene streitbetroffene Grundstück im Halte von 1'131 m2 wurde im Rahmen einer Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung der Beschwerdegegnerin vom 16. März 2022, genehmigt am 30. Januar 2023, neu der Zentrumszone Z/5.0 zugewiesen. Es ist unbestritten, dass mit dieser Umzonung schon aufgrund der veränderten Nutzweisen grundsätzlich ein Planungsvorteil für das streitbetroffene Grundstück verbunden ist. Die Beschwerdegegnerin ermittelte gestützt auf die Landpreismodelle einen mutmasslichen planungsbedingten Vorteil bzw. Mehrwert für das streitbetroffene Grundstück von Fr. 807'564.- und eine mutmassliche Mehrwertabgabe von Fr. 176'891.-. Sie veranlasste sodann gestützt auf § 14 Abs. 1 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 MAV eine individuelle Schätzung des Mehrwerts durch die C AG. Gemäss deren Bericht vom 10. Juni 2024 beläuft sich der planungsbedingte Vorteil bzw. Mehrwert per 30. Juni 2024 auf Fr. 1'325'000.-. Bei der definitiven Festsetzung der Mehrwertabgabe griff die Beschwerdegegnerin zugunsten des Beschwerdeführers auf die Landpreismodelle zurück. Dabei ging sie mit Verfügung vom 21. August 2024 von einem Mehrwert von Fr. 782'652.- aus und setzte die Mehrwertabgabe entsprechend auf Fr. 170'663.- fest.

3.2

Vorliegend ist nicht umstritten, dass der mutmassliche Mehrwert mehr als Fr. 250'000.- betrug und dass die Beschwerdegegnerin den Mehrwert folglich zu Recht ermittelte, obwohl das streitbetroffene Grundstück kleiner ist als die im kommunalen Recht festgelegte Freifläche im Sinn von § 19 Abs. 2 MAG. Der Beschwerdeführer wendet indes gegen die festgesetzte Mehrwertabgabe ein, die individuelle Schätzung durch die C AG habe einzig das auf seinem Grundstück lastende privatrechtliche Bauverbot in die Bewertung einbezogen, während weitere privatrechtliche Eigentumsbeschränkungen, namentlich eine Immissionsdienstbarkeit und deren zusätzliche obligatorische Bestimmungen, nicht gewichtet worden seien. Die Beschwerdegegnerin habe sodann bei der schematischen Festsetzung des Mehrwerts zu Unrecht überhaupt keine der privatrechtlichen Beschränkungen berücksichtigt. Es seien indes bei der Mehrwertberechnung "ausgehend von der schematischen Bewertung die dinglichen und obligatorischen Beschränkungen" mitzuberücksichtigen. Er verlangt mithin, vom gestützt auf die Landpreismodelle ermittelten Mehrwert sei ein Abzug für die auf seinem Grundstück lastenden privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen vorzunehmen.

3.3

Der Beschwerdeführer lässt zunächst ausser Acht, dass die Beschwerdegegnerin zu seinen Gunsten nicht auf die individuelle Schätzung des Mehrwerts durch die C AG, sondern auf die schematische Bewertung mittels der Landpreismodelle abstellte. Die gegen die individuelle Schätzung – freilich ohnehin verspätet – vorgetragenen Rügen verfangen sodann schon deshalb nicht, weil die C AG den planungsbedingten Vorteil entgegen dem Beschwerdeführer in Kenntnis (auch) der Immissionsdienstbarkeit ermittelte.

3.4

Wie oben in E. 2.4 aufgezeigt, wird der Mehrwert im Regelfall schematisch bzw. mittels der Landpreismodelle ermittelt. Die Landpreismodelle berücksichtigen die Einflussfaktoren, welche sich auf den Grundstückspreis auswirken, insbesondere die Immissionen (§ 9 Abs. 2 Satz 2 MAV; oben E. 2.3; vgl. auch den Bericht des Regierungsrats zur Mehrwertausgleichsverordnung vom 30. September 2020 [nachfolgend: Bericht MAV; veröffentlicht im Amtsblatt des Kantons Zürich am 23. Oktober 2020, Meldungsnummer RS-ZH03-0000000281], S. 22). Wo besondere Gründe vorliegen, welche die Aussagekraft der automatischen Mehrwertermittlung mit den Landpreismodellen infrage stellen, wird von Amtes wegen eine individuelle Schätzung vorgenommen, welche – auch wenn sie ohne besonderen Grund bzw. auf Verlangen der Betroffenen durchgeführt wird – einer ausführlichen Sachverhaltsermittlung bedarf (Bericht MAV, S. 23).

Die vom Beschwerdeführer favorisierte zusätzliche und einseitige Berücksichtigung angeblich mehrwertmindernder individueller Faktoren im Rahmen einer schematischen Mehrwertermittlung mittels der Landpreismodelle vermischt die beiden Bewertungsmethoden; eine solche Minderung eines schematisch ermittelten Mehrwerts erscheint deshalb grundsätzlich problematisch und somit nicht angezeigt.

3.5

Wie oben in E. 2.2 Abs. 2 erwähnt, entspricht der Mehrwert nach § 3 Abs. 1 MAG der Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Planungsmassnahme. Gemäss § 7 Abs. 1 MAV richtet sich die Bewertung eines Grundstücks nach den örtlichen Verhältnissen, insbesondere der Infrastruktur und den Verkehrsverhältnissen (lit. a), und nach der Lage des Grundstücks, insbesondere seiner Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit (lit. b). Für die Überbauungsmöglichkeit massgebend ist nach § 7 Abs. 2 MAV die höchstmögliche Ausnutzung gemäss Bau- und Zonenordnung unter Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen (lit. a) und die anrechenbare Grundstücksfläche gemäss § 259 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PGB, LS 700.1; lit. b). Die Vorinstanz weist mit Blick auf die vom Beschwerdeführer wertmindernd geltend gemachten privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen darauf hin, dass es schon angesichts des Wortlauts der Bestimmung des § 7 Abs. 2 lit. a MAV äussert fraglich erscheine, ob privatrechtlichen Dienstbarkeiten im Rahmen der Mehrwertermittlung – wiederum unabhängig von der Bewertungsmethode – überhaupt Bedeutung zukommen könne. Den Erläuterungen des Verordnungsgebers lässt sich entnehmen, dass die Differenzierung zwischen (zu berücksichtigenden) öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen und (nicht zu berücksichtigenden) privatrechtlichen Einschränkungen der Bebauung vom Verordnungsgeber gewollt ist, indem er im Bericht MAV die Auffassung vertritt, öffentlich-rechtliche Beschränkungen seien bei der Bewertung des Grundstücks wertmindernd zu berücksichtigen, während privatrechtlich vereinbarte Beschränkungen der Bebauung und mögliche Ausnützungstransfers nicht berücksichtigt würden (vgl. Bericht MAV, S. 17). Die Vorinstanz bzw. der Bericht MAV begründet dies damit, dass es dem Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens widerspräche, wenn eine selbstgewählte Minderausnützung zu einer Reduktion des durch die Planungsmassnahme geschaffenen Mehrwerts führte. Ob diese Ausserachtlassung privatrechtlicher Eigentumsbeschränkungen mit § 3 MAG vereinbar ist, erscheint fraglich (vgl. Marco Koletsis, Planungsmehrwert gemäss Vorlage zum zürcherischen MAG, in: PBG aktuell 2/2018, S. 5 ff., S. 19), kann aber mit Blick auf die nachfolgende Erwägung vorliegend offengelassen werden.

3.6

Die Vorinstanz legt einlässlich dar, dass sich das privatrechtliche Bauverbot vorliegend ohnehin nicht auf die Realisierbarkeit der mit der Planungsmassnahme eröffneten neuen baulichen Möglichkeiten auszuwirken vermöchte, da die neuen Nutzungsmöglichkeiten unabhängig von dieser privatrechtlichen Eigentumsbeschränkung konsumierbar sind, nachdem sich die für die Ausschöpfung der gemäss der Planungsmassnahme zulässigen Baumasse erforderliche Gebäudegrundfläche im nicht vom Bauverbot betroffenen Teil des Grundstücks realisieren liesse. Der Beschwerdeführer hält den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz, auf welche ergänzend verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), nichts Substanzielles entgegen. Inwiefern sich die übrigen privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen auf die durch die Planungsmassnahme erweiterte Nutzungsmöglichkeit auswirken sollten, zeigt er nicht nachvollziehbar auf und ist auch nicht ersichtlich. An der grundsätzlich umfassend konsumierbaren erweiterten Nutzungsmöglichkeit ändert sodann entgegen dem Beschwerdeführer nichts, dass bei der Situierung neuer Gebäude auf dem streitbetroffenen Grundstück auch die privatrechtlichen Baubeschränkungen zu respektieren sein mögen. Eine Berücksichtigung privatrechtlicher Eigentumsbeschränkungen im Rahmen der Mehrwertermittlung ist mithin vorliegend jedenfalls im Ergebnis zu Recht unterblieben (so schon die Vorinstanz mit Bezug auf das privatrechtliche Bauverbot).

3.7

Nach dem Gesagten gelingt es dem Beschwerdeführer nicht, die Mehrwertabgabe als in rechtsverletzender Weise zu hoch angesetzt erscheinen zu lassen.

4.

4.1

Der Beschwerdeführer macht weiter sinngemäss geltend, entgegen der Beschwerdegegnerin lägen mit den privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen besondere Gründe für die Ermittlung des Mehrwerts mittels individueller Schätzung vor, weshalb die Kosten für die individuelle Schätzung (ausmachend Fr. 6'545.45) unabhängig davon, dass er diese mit Schreiben vom 7. Februar 2024 verlangte, von der Beschwerdegegnerin oder dem kommunalen Mehrwertausgleichsfonds zu tragen seien. Er beanstandet in diesem Zusammenhang zunächst, dass die Beschwerdegegnerin ihm zwar mit Schreiben vom 30. Januar 2024 mitgeteilt habe, dass keine besonderen Gründe für eine individuelle Schätzung vorlägen und die Schätzung mit den Landpreismodellen erfolge. Obwohl er bereits im Rahmen einer Stellungnahme vom 15. März 2022 zur Mehrwertprognose auf die auf seinem Grundstück lastenden Dienstbarkeiten hingewiesen und insbesondere Ausführungen zur Bauverbots-Servitut gemacht habe, habe die Beschwerdegegnerin aber nicht dargelegt, wie sie zum Schluss gelangt sei, dass keine besonderen Gründe dafür bestünden, den planungsbedingten Mehrwert seines Grundstücks (von Amtes wegen) mittels individueller Schätzung zu ermitteln. Die Beschwerdegegnerin habe ihre Begründungspflicht verletzt. Es sei ihm deshalb nichts anderes übrig geblieben, als eine individuelle Schätzung zu verlangen, um überhaupt zu erfahren, warum die auf seinem Grundstück lastenden dinglichen Rechte "keine Wertverminderung darstellen" sollten.

4.2

Wie oben in E. 2.4 dargelegt, prüft die zuständige Verwaltungsstelle gemäss § 12 Abs. 1 MAV nach der Festsetzung der Planungsmassnahme, ob besondere Gründe im Sinn von § 13 Abs. 1 MAV für eine individuelle Schätzung vorliegen, und teilt sie nach § 13 Abs. 2 den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern das Ergebnis ihrer Prüfung mit. Die Frage, ob der planungsbedingte Mehrwert eines Grundstücks gestützt auf die Landpreismodelle oder mittels einer individuellen Schätzung ermittelt wird, betrifft die Sachverhaltsermittlung. Insoweit ist die Mitteilung gemäss § 13 Abs. 2 MAV mit einer prozessleitenden Verfügung über eine Beweismassnahme vergleichbar. Als solche stellt sie einen typischen Zwischenentscheid dar (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 31). Zwischenentscheide, welche – wie die hier interessierende Mitteilung gemäss § 13 Abs. 2 MAV – weder die Zuständigkeit noch den Ausstand betreffen, sind nach § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) nur anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung des Rechtsmittels sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b). Im Fall von Beweisverfügungen, wo es ordentlicherweise möglich ist, mit einer Beschwerde gegen den Endentscheid noch zu erreichen, dass das zu Unrecht abgelehnte Beweisverfahren durchgeführt oder das Ergebnis eines zu Unrecht durchgeführten Beweisverfahrens aus den Akten entfernt wird, wird in der Regel ein nicht wiedergutzumachender Nachteil verneint (BGE 140 III 80 E. 1.2; Bertschi, § 19a N. 48 mit Hinweisen, auch zum Nachstehenden). Vorbehalten bleiben besondere Umstände, etwa die Gefahr der Beweisvereitelung, ein drohender Eingriff in Grundrechte, wie etwa in die persönliche Freiheit oder die Privatsphäre, oder die drohende Notwendigkeit existenzgefährdender finanzieller Aufwendungen. Ein solcher Ausnahmefall ist bei Mitteilungen über die von der zuständigen Verwaltungsstelle vorgesehene Methode der Mehrwertermittlung regelmässig – und auch hier – nicht gegeben. Auch fällt die sofortige Anfechtbarkeit aus prozessökonomischen Gründen bzw. gestützt auf § 19a Abs. 2 in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG ausser Betracht. Der Regierungsrat weist deshalb in seinem Bericht zur Mehrwertausgleichsverordnung vom 30. September 2020 zu Recht darauf hin, dass Entscheide gemäss § 13 Abs. 2 MAV nicht selbständig anfechtbar sind und dass das Vorliegen (bzw. Verneinen) von besonderen Gründen erst mit dem Endentscheid bzw. der Verfügung gemäss § 19 Abs. 1 MAV in Verbindung mit § 25 Abs. 1 MAG angefochten werden kann (S. 23).

Gemäss § 10 Abs. 1 VRG müssen schriftliche Anordnungen begründet werden. Die Begründungspflicht ergibt sich auch aus den Regeln des übergeordneten Rechts, insbesondere dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV, SR 101). Um den Vorgaben von Art. 29 Abs. 2 BV zu genügen, muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des angefochtenen Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Wenn eine sachgerechte Anfechtung des Entscheids möglich war, ist eine Verletzung der Begründungspflicht zu verneinen (vgl. BGE 150 V 474 E. 4.1; 150 III 1 E. 4.5).

4.3

Der Beschwerdeführer brachte in seinem Schreiben vom 15. März 2022 vor, auf seinem Grundstück laste ein partielles Bauverbot. Diese privatrechtliche Eigentumsbeschränkung bewirke, dass die "Dienstbarkeitsfläche" auch bei einer Änderung des Zonenplans keinen Mehrwert erfahre, selbst wenn mit der Planungsmassnahme grundsätzlich ein Mehrwert für die betroffenen Grundstücke verbunden sei. Für die "dienstbarkeitsbetroffene Fläche" sei deshalb kein Mehrwert anzunehmen. Andernfalls sei eine "Rückzonung" dieser Fläche zu prüfen. Dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 30. Januar 2024 lässt sich entnehmen, dass die Beschwerdegegnerin gemäss § 12 Abs. 1 MAV prüfte, ob besondere Gründe im Sinn von § 13 Abs. 1 MAV für eine individuelle Schätzung vorliegen, und dass sie das Vorliegen besonderer Gründe verneinte. Mithin geht aus dem Schreiben vom 30. Januar 2024 implizit hervor, dass die Beschwerdegegnerin in den vom Beschwerdeführer mit Schreiben vom 15. März 2022 genannten privatrechtlichen Eigentumsbeschränkungen keinen besonderen Grund für eine individuelle Schätzung erblickte. Damit enthält das Schreiben vom 30. Januar 2024 zumindest eine rudimentäre Begründung, welche als für eine nicht direkt anfechtbare, die Sachverhaltsermittlung betreffende Zwischenverfügung genügend zu beurteilen ist.

Ohnehin führte ein diesbezüglicher Begründungsmangel entgegen dem sinngemässen Dafürhalten des Beschwerdeführers weder zur Nichtigkeit der Zwischenverfügung noch dazu, dass eine Überprüfung des Vorliegens besonderer Gründe im Sinn von § 13 Abs. 1 MAV eine individuelle Schätzung auf Verlangen gemäss § 14 MAV voraussetzte (vgl. auch nachfolgend E. 4.4). Vielmehr wäre es dem Beschwerdeführer auch bei einem Verzicht auf eine individuelle Schätzung gemäss § 14 MAV freigestanden, gegen die Festsetzungsverfügung vom 21. August 2024 vorzubringen, dass der Mehrwert aufgrund einer von Amtes wegen bzw. gestützt auf § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 MAV vorzunehmenden individuellen Schätzung und nicht mittels der Landpreismodelle hätte ermittelt werden müssen.

4.4

Wie oben in E. 3.6 dargelegt, vermöchte sich das hier infrage stehende privatrechtliche Bauverbot auf die durch die Planungsmassnahme verbesserten Nutzungsmöglichkeiten und damit auf die Mehrwertermittlung nicht auszuwirken und zeitigten auch die weiteren privatrechtlichen Grundeigentumsbeschränkungen keinen Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeiten gemäss der Planungsmassnahme. Wie die Vorinstanz zutreffend erwägt, erfordert die Feststellung dieses Umstands – dass die privatrechtlichen Grundeigentumsbeschränkungen vorliegend gar nicht dazu führen, dass die Nutzungsmöglichkeiten gemäss der Planungsmassnahme nicht ausgeschöpft werden könnten – vorliegend zwar gewisse Abklärungen. Diese sind aber rein baurechtlicher Natur und setzen gerade keine Schätzung von Verkehrswerten voraus. Die Annahme der Vorinstanzen, wonach die geltend gemachten privatrechtlichen Grundeigentumsbeschränkungen hier keinen besonderen Grund für eine von Amtes wegen zu veranlassende individuelle Schätzung darstellten, erweist sich daher in jedem Fall nicht als rechtsverletzend. Die Kosten für die individuelle Schätzung sind folglich weder vom kommunalen Mehrwertausgleichsfonds noch von der Beschwerdegegnerin zu tragen. Soweit der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren erstmals sinngemäss vorbringt, die individuelle Schätzung sei zu aufwendig und daher mit übersetzten Kosten verbunden, erweisen sich seine Rügen als verspätet und ist darauf schon deshalb nicht einzugehen.

5.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

6.1

Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

6.2

Dem Gemeinwesen ist gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG gemäss ständiger Rechtsprechung lediglich in Ausnahmefällen, insbesondere bei ausserordentlichen Bemühungen, eine Parteientschädigung zuzusprechen. Eine solche Ausnahme ist vorliegend nicht gegeben, weshalb der Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zuzusprechen ist. Dem Beschwerdeführer bleibt eine solche ausgangsgemäss von vornherein verwehrt.