Quelles informations le bailleur doit-il fournir au locataire pour qu’une augmentation de loyer soit considérée comme consensuelle plutôt qu’unilatérale ?

II.
a) aa) Sous l’intitulé « augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur », l’art. 269d CO permet au bailleur de majorer en tout temps le loyer pour le prochain terme de résiliation, I’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, devant parvenir au locataire dix jours au moins avant Ie début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton (al. 1). Le second alinéa de cette disposition précise que les majorations sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (let. a), lorsque les motifs ne sont pas indiqués (let. b) ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (let. c). Enfin, l’art. 269d al. 3 CO prévoit que les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires (al. 3).
L’art. 19 al. 1 let. a OBLF (Ordonnance du 9 mai 1990 sur Ie bail à loyer et Ie bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux ; RS 221.213.11) exige en particulier que la formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer au sens de l’art. 269d CO contienne le montant de l’ancien loyer et l’ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, la date d’entrée en vigueur de la hausse, les motifs précis de la hausse et l’indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values
Ni la loi, ni I’OBLF ne donnent la définition des « autres modifications du contrat » visées par les art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO. Le texte légal se limite à donner des exemples, parmi d’autres, soit la diminution des prestations du bailleur et l’introduction de nouveaux frais accessoires. Le Tribunal fédéral qualifie d’« autre modification du contrat » toute altération du rapport d’échange entre le bailleur et le locataire (Lachat, in Lachat et al., op. cit., p. 709).

bb) La référence de I’art. 269d CO au prochain terme de résiliation s’impose parce que les parties, en vertu du principe de la fidélité contractuelle, sont liées par leur accord jusqu’à l’échéance et que le bailleur ne pourrait donc pas modifier unilatéralement le loyer avant l’échéance, sous réserve d’une clause d’indexation ou d’échelonnement. Cela étant, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs n’empêchent pas les parties, en vertu de la liberté contractuelle, de convenir en tout temps de modifier le contenu de leur contrat, et cela même en cours de bail. La faculté donnée au bailleur de demander unilatéralement une augmentation du loyer n’exclut pas que les parties puissent convenir valablement, sans l’usage d’une formule officielle, d’augmenter le loyer. Les dispositions impératives de la loi ne doivent cependant pas être éludées. II ne suffirait pas, pour admettre une majoration conventionnelle, qu’un bailleur, dans une situation de majoration unilatérale, fasse signer au locataire un document qu’iI a lui-même préparé. Pour respecter Ie but de protection de l’art. 269d al. 2 CO, une modification consensuelle du contrat de bail n’est admissible que s’iI résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu’iI n’a pas consenti sous la menace d’une résiliation.
En d’autres termes, la seule signature d’un accord entre les parties ne suffit pas à dispenser le bailleur de faire usage de la formule officielle. En effet, une modification consensuelle du contrat de bail, pour qu’eIle ne fasse pas échec au but de protection de la formule, implique que l’information du locataire, s’agissant de la possibilité de contester le loyer, soit garantie d’une autre manière et que tout moyen de pression, notamment sous forme d’une menace de résiliation, puisse être exclu. Ainsi, une modification consensuelle du contrat ne permet de renoncer aux exigences de forme que s’iI est établi que le locataire a été informé de la possibilité de contester la modification du loyer, qu’en renonçant à la formule officielle iI a également renoncé par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité et que si l’on peut exclure qu’iI a agi sous la pression (ATF 123 III 70 consid. 3b, JT 1998 I 8 ; ATF 128 III 419 consid. 2.4.2 ; TF 4A_198/2008 du 7 juillet 2008 consid. 3.1).
Le Tribunal fédéral ne protège donc pas le locataire qui commettrait un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) en se prévalant de l’absence de notification sur formule officielle. De plus, la Haute Cour admet la hausse du loyer consensuelle pIus facilement en présence de locataires-commerçants ou jouissant d’une expérience commerciale, censés « mieux outillés » pour négocier. En réalité, iI convient d’examiner la question au cas par cas, la qualité de locataire d’un local commercial n’allant pas nécessairement de pair avec des connaissances juridiques (Lachat/Stastny, op. cit., pp. 502-503).
En cas de différend, iI appartient au bailleur de prouver que la majoration a été librement acceptée par le locataire, en pleine connaissance de ses droits. Les preuves étant difficiles à rapporter dans ce domaine, le bailleur serait en toute hypothèse bien inspiré de joindre à l’accord un formulaire officiel dûment rempli ou de rédiger une convention dans laquelle le locataire reconnaît avoir été informé de ses droits et avoir accepté la hausse en toute connaissance (Lachat/Stastny, op. cit, p. 503).

b) En l’espèce, le contrat du 7 décembre 2016 stipule comme objet du bail un local commercial de plain-pied, une mezzanine, des locaux au premier étage et six places de parc extérieures mises à disposition à titre gratuit et à bien plaire. Le contrat du 15 mars 2006 prévoit quant à lui que les locaux loués comprennent un atelier de teintage, une surface principale entrepôt, une surface exposition-magasin, un réfectoire, un wc-douche, une entrée, à l’étage supérieur des archives, environ 55 m2 de bureaux aménagés et environ 120 m2 de galerie pour show-room avec accès par escalier. Quant au contrat du 17 août 2006, iI a pour objet cinq places de parc extérieures n° 9, 10, 11, 12 et 13, ainsi que les places n° 14, 15 et 16 liées au contrat du 15 mars 2006 et mises à disposition à titre gratuit et à bien plaire. L’objet du bail du 7 décembre 2016 semble donc identique à celui des contrats des 15 mars et 17 août 2006. Ce constat est d’ailleurs corroboré par les déclarations d’un témoin qui sont apparues sincères et crédibles, bien qu’iI soit en conflit judiciaire devant les instances pénale et prud’hommale avec l’administrateur-président de la locataire, de sorte que son témoignage est retenu par Ie tribunal de céans. Le témoin a en effet confirmé que bien que l’agencement ait changé et que I’ensemble des emplacements ait été modifié à la suite des travaux effectués en 2016, les surfaces occupées par la locataire sont restées les mêmes, tant au rez-de-chaussée qu’à l’étage. II a ajouté qu’on lui avait indiqué que l’augmentation du loyer servait à couvrir les places de parc désormais incluses dans celui-ci ainsi qu’un espace publicitaire sur Ie toit nouvellement mis à disposition. Or, les places de parc faisaient déjà l’objet du contrat du 17 août 2006. Quant à l’ajout d’un espace sur le toit destiné à l’enseigne publicitaire lumineuse de la locataire, celui-ci n’apparaît pas dans le contrat de 2016 et, quoi qu’iI en soit, ne justifierait pas à lui seul la conclusion d’un nouveau contrat de bail. Les modifications apportées dans le nouveau contrat sont dès lors uniquement des éléments en défaveur de la locataire et en faveur du bailleur, soit notamment une augmentation du loyer mensuel (de 4000 à 4500 fr.), l’ajout d’une garantie de loyer d’un montant de 27 000 fr. et de la mention selon laquelle les locaux sont loués nus. II s’agit donc de modifications unilatérales du contrat par le bailleur, et non de modifications consensuelles de celui-ci, qui auraient dû être, aux termes de I’art. 269d CO, effectuées au moyen d’une formule agréée par le canton. Or, en l’occurrence, le bailleur n’a notifié aucune formule officielle de hausse de loyer et/ou de nouvelles prétentions à la locataire.
Certes, en vertu de la liberté contractuelle, les parties peuvent convenir valablement, sans l’usage d’une teIle formule, de modifier en tout temps le contenu de leur contrat, soit notamment d’augmenter le loyer. Le bailleur invoque d’ailleurs à ce titre que le contrat du 7 décembre 2016 a été signé tant du côté de la partie bailleresse que de celui de la locataire par des personnes habilitées et bénéficiant d’un droit de signature. Néanmoins, comme mentionné sous chiffre II a) bb) ci-dessus, les dispositions impératives de la loi ne doivent pas être éludées et pour respecter Ie but de protection de l’art. 269d CO, une modification consensuelle du contrat de bail n’est admissible que si la locataire a été suffisamment informée de ses droits. Or, en l’espèce, aucun élément au dossier n’atteste que la locataire a été dûment informée qu’eIle pouvait contester la majoration du loyer et qu’en renonçant à la formule officielle, eIle renonçait également par avance en toute connaissance de cause à cette possibilité. En effet, rien n’indique que le représentant de la locataire a été informé par le bailleur qu’en apposant sa signature pour la locataire au pied du contrat du 7 décembre 2016, iI renonçait par conséquent aux droits de cette dernière. En outre, le témoin précité a expliqué qu’iI était employé de la locataire, qu’iI disposait d’une formation de plâtrier-peintre et de magasinier et qu’iI n’avait jamais géré d’entreprise dans sa carrière professionnelle. II ne possédait donc pas les connaissances juridiques nécessaires pour réaliser pleinement les conséquences de sa signature sans une information préalable du bailleur à ce sujet. II était en outre d’une manière ou d’une autre subordonné aux deux autres signataires, en plus liés, pour ce qui les concerne, par des liens familiaux. Ainsi, la hausse de loyer et les autres modifications du contrat en défaveur de la locataire n’ont pas été librement acceptées par cette dernière en pleine connaissance de ses droits.
Il en résulte que le contrat de bail du 7 décembre 2016 est nul et que, partant, celui du 15 mars 2006 est toujours en vigueur, aucun acte ne l’ayant modifié ou remplacé depuis lors.