Augmentation de loyer dans un immeuble sortant du contrôle de l‘Etat

3. Les loyers de l‘immeuble en question étaient soumis au contrôle de
l‘Etat jusqu‘au 31 décembre 1999, selon les modalités des articles 42 à
48 de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires du
4 décembre 1977 (ci-après LGL) et ce, conformément à l‘article 5 al. 2
de la Loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957.
Pendant toute la durée du contrôle, les demandes de modification de
l‘état locatif agréé présentées par le propriétaire devaient être
autorisées par le Service de surveillance des loyers de l‘Office
financier du logement. Le loyer autorisé par ce service devait être
notifié au locataire par la propriétaire sur la formule officielle ad
hoc, mentionnant notamment les motifs de la modification du loyer
(article 42 al. 7 LGL). Ces motifs sont ceux mentionnés à l‘article 42
al. 1 LGL, à savoir la diminution légale des prestations de l‘Etat et
l‘évolution des conditions d‘exploitation de l‘immeuble, notamment les
variations du taux des intérêts des dettes hypothécaires et le coût des
travaux d‘entretien et de réparation. C‘est d‘ailleurs sur la formule
officielle agréée par l‘autorité administrative que la bailleresse a
notifié au locataire la majoration de loyer devant entrer en vigueur le
1er janvier 1998.
Les dispositions du Code des obligations relatives à
la contestation des loyers abusifs ne s‘appliquent pas aux locaux
d‘habitation en faveur desquels des mesures d‘encouragement ont été
prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle
d‘une autorité (article 253b al. 3 CO).
Ainsi, les critères pouvant
fonder une modification du loyer durant la période de contrôle ne sont
pas ceux du Code des obligations. D‘ailleurs, la juridiction des baux et
loyers n‘est pas compétente pour examiner un loyer contrôlé par l‘Etat
et donc pour appliquer les critères de modification du loyer prévus par
la législation cantonale de droit public. Cette compétence appartient à
l‘autorité administrative.
Il découle de ce qui précède que le
bailleur n‘est pas admis, après la sortie de l‘immeuble du contrôle
cantonal des loyers, à motiver une augmentation de loyer par référence à
des critères relevant du droit public cantonal.

4. Les critères
de hausse de loyer qui peuvent être invoqués dans le cadre du droit
privé fédéral, à savoir à la sortie du contrôle, sont ceux des articles
269 et 269a CO.
En principe, pour majorer unilatéralement le loyer,
le bailleur ne devrait invoquer que des critères relatifs, et le juge
appliquer la méthode relative. Exceptionnellement, la jurisprudence
admet que le bailleur se prévale d‘un facteur absolu et que le juge
applique la méthode absolue pour examiner une majoration unilatérale du
loyer. La sortie d‘un immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue
précisément l‘une des exceptions à ce principe, justifiée, d‘une part,
par le fait que les dispositions relatives à la contestation des loyers
abusifs ne s‘appliquent pas aux locaux d‘habitation dont le loyer est
soumis au contrôle d‘une autorité et, d‘autre part, parce que les
modalités spécifiques auxquelles obéit la fixation du loyer par
l‘autorité administrative compétente ne sont pas de nature à éveiller
chez le locataire la confiance, propre à la méthode relative, quant au
caractère suffisant du dernier loyer payé par lui (ATF 123 III 171,
considérant 6a).
Il s‘ensuit que le bailleur peut, à la sortie du
contrôle, invoquer le critère absolu du rendement net de l‘article 269
CO et alléguer que le loyer ne lui permet pas d‘obtenir un rendement
suffisant.

5. La question du caractère impératif de l‘article
269a CO et celle de savoir si l‘article 11 du contrat de bail peut être
considéré valablement comme instituant un motif de hausse de loyer
dérogeant à cette disposition légale peuvent demeurer ouvertes. En
effet, il est manifeste qu‘aucune des hypothèses prévues par la
disposition conventionnelle n‘est réalisée. En particulier, la
majoration contestée est intervenue après la sortie du contrôle de
l‘Etat.

6. En toute hypothèse, la formule officielle destinée à
communiquer au locataire la hausse de loyer doit contenir les motifs
précis de la hausse (art. 269d CO, art. 19 al. 1 lit. a ch. 4 OBLF).
En
l‘espèce, la bailleresse a motivé l‘augmentation devant entrer en
vigueur le 1er janvier 2000, par référence à l‘article 11 du contrat de
bail, et plus particulièrement au loyer maximum autorisé par l‘Office
financier du logement. Comme on l‘a vu, cette motivation en tant que
telle ne peut être retenue, puisque la disposition contractuelle en
question réglait la majoration "jusqu‘à l‘échéance du contrôle de
l‘Etat".

7. Il est vrai que la motivation indiquée dans l‘avis de
majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, soit un
acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme d‘un droit
formateur. Ainsi, la détermination de son sens et de sa portée
s‘effectue conformément aux principes généraux en matière
d‘interprétation des manifestations de volonté, ce qui vaut également
pour l‘exigence de clarté. Si les parties ne sont pas d‘accord sur le
sens à donner aux motifs figurant dans l‘avis formel de majoration, il y
a lieu d‘interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On
examinera d‘après les facultés de compréhension du locataire et au vu
de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont
suffisamment clairs et précis pour que l‘intéressé puisse décider en
toute connaissance de cause s‘il veut s‘opposer ou non aux nouvelles
clauses contractuelles (ATF 121 III 6, considérant 3c).
En
l‘occurrence, le locataire ne pouvait pas, de bonne foi, comprendre que
la bailleresse, en faisant référence à l‘article 11 du contrat de bail,
entendait en réalité se fonder sur l‘article 269 CO et soutenir que le
loyer ne lui procurait pas un rendement suffisant. La bailleresse aurait
dû mentionner expressément le critère du rendement net dans l‘avis de
majoration de loyer. La simple référence à une clause contractuelle
adoptée par les parties lorsque l‘immeuble était soumis au contrôle
cantonal des loyers est insuffisante.
Lorsque la hausse n‘est pas
motivée ou qu‘elle ne l‘est pas suffisamment, comme en l‘espèce, la
majoration du loyer est nulle (article 269d al. 2 lit. b CO). Ce vice ne
peut pas être réparé durant la procédure en validation de la hausse.
Ainsi, c‘est à juste titre que le Tribunal a considéré que le calcul de
rendement présenté par la bailleresse ne pouvait être retenu, car
tardif.