Possibilité pour les petites entreprises de résilier le bail à loyer de locaux commerciaux avant la fin de la durée contractuelle

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de soumettre au Parlement les modifications du Code des obligations nécessaires afin de permettre aux petites entreprises, en cas de bail à loyer de longue durée, de résilier le bail de leurs locaux commerciaux avant la fin de la durée contractuelle.

Begründung

Dans la vie courante, le locataire d'une habitation est lié par un bail renouvelable d'année en année. Il peut s'en défaire aussi pour une échéance annuelle. Par contre, le locataire d'un local commercial est en général au bénéfice d'une location de plus longue durée, souvent 5 ans. Cette longue durée des baux commerciaux peut poser problème aux petites entreprises qui ont besoin de souplesse quant à leurs besoins en termes de surface de travail.

En effet, une petite entreprise peut avoir des variations importantes de ses recettes et de son personnel en fonction de la conjoncture et du marché. Elle doit rapidement pouvoir s'adapter à la hausse où à la baisse en termes d'effectifs et, par conséquent, en besoin de surface de travail. Le droit du bail actuel ne leur permet pas cette flexibilité et cela peut aggraver leur développement ou même mettre en cause leur survie. Ceci est particulièrement vrai en situation de crise économique, où la possibilité de trouver un repreneur selon l'article 263 CO est très faible, vu que toutes les entreprises ont tendance à réduire leurs effectifs ou à rester stable.

La résiliation devrait pouvoir être donnée pour une échéance anticipée avec un délai de 6 à 12 mois.

Afin que le bailleur ne prenne pas un risque trop élevé, cette possibilité devrait être réservée aux petites entreprises ou/et pour des locaux ne dépassant pas une certaine surface (par exemple 300 mètres carrés dans le domaine du service). Le cas où d'importants travaux ont été réalisés par le bailleur peut également être réservé. Ainsi, le bailleur assumerait un risque limité, puisque souvent ce type de surface se situe dans des immeubles d'habitation.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Code des obligations (CO) contient plusieurs dispositions qui permettent au locataire d'une surface commerciale de remettre à un tiers l'objet loué avant l'échéance de la durée contractuelle convenue et, ainsi, d'atténuer les conséquences économiques de l'obligation de verser un loyer. En vertu de l'article 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur ; l'article 263 CO dispose que le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur, et l'article 264 CO lui donne la possibilité de restituer la chose sans observer les délais ou le terme de congé s'il présente un nouveau locataire que le bailleur ne peut raisonnablement refuser.

Les normes juridiques précitées ont ceci en commun que le locataire doit chercher une personne intéressée à reprendre les locaux commerciaux en question et ayant en outre les moyens d'acquitter le loyer dû. Comme la motion le fait remarquer à juste titre, il peut toutefois être difficile de trouver un tiers qui réponde à ces exigences lorsque la demande en locaux commerciaux recule fortement en raison d'une crise économique généralisée.

Cependant, aux termes de l'article 266g CO, si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut, en observant le délai de congé légal, résilier le bail à n'importe quel moment sans être liée à la durée contractuelle, plus longue, qui a été convenue. Selon la jurisprudence actuelle, l'application de cette disposition d'exception requiert une modification substantielle des conditions générales ou une nouvelle situation imprévisible à la conclusion du bail telle qu'une catastrophe naturelle ou une grave crise économique. Si le congé extraordinaire en vertu de l'article 266g CO est admis, réparation du préjudice est faite au bailleur en tenant compte de toutes les circonstances.

La motion vise à étendre le domaine d'application de l'article 266g CO au profit des locataires de locaux commerciaux relativement petits. Une telle extension entraînerait un déplacement du risque lié aux incertitudes de l'activité commerciale sur le bailleur ce qui, sur le principe, reviendrait à instaurer une différence de traitement entre les deux parties contractantes. Une telle réglementation ne devrait pas être inscrite au niveau de la loi. Cependant, il convient de partir de l'idée que la jurisprudence des tribunaux compétents tient compte des modifications de la situation économique lorsque cela est nécessaire.

Enfin, il y a lieu de mentionner la révision partielle de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, qui vient d'être mise en consultation. Le projet du Conseil fédéral prévoit que, dans le cadre de la procédure concordataire, le débiteur peut, avec l'assentiment du commissaire, dénoncer en tout temps, pour un terme à sa convenance, un contrat de durée s'il indemnise l'autre partie contractante. Une telle réglementation pourrait s'avérer utile pour faciliter l'assainissement des entreprises.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.