Politique monétaire et dette hypothécaire. Quels avantages pour les propriétaires de logement et les locataires?

Wortlaut

La dette hypothécaire s'élève à près de 870 milliards de francs en Suisse et à près de 45 milliards au Tessin. De nombreuses familles sont passées des taux d'intérêt variables aux taux fixes au cours des dernières années. Les taux d'intérêt baissant, de nombreux clients souhaitent rembourser les hypothèques qu'ils ont contractées par le passé pour contracter de nouveaux prêts plus avantageux. Or, en cas de résiliation anticipée, les banques demandent souvent une indemnité de sortie assortie d'une pénalité de refinancement, au motif que lorsqu'elles ont octroyé l'hypothèque et elles ont dû la financer sur le marché des capitaux. Elles y ajoutent en outre une marge commerciale, qu'elles justifient par le risque d'insolvabilité du client et par les frais de gestion de l'hypothèque. Si l'indemnité de sortie assortie d'une pénalité de refinancement peut se comprendre, du moins en théorie, la marge commerciale est discutable et a un effet pervers pour au moins deux raisons :

• Le calcul se fonde sur le principe du "manque à gagner". La banque estime qu'elle peut faire supporter à son client le manque à gagner sur la durée restante de l'hypothèque, alors que lorsqu'il s'est acquitté de la pénalité de refinancement, le client n'entraîne pas de coût supplémentaire pour la banque.
• En plus d'appliquer sa marge commerciale sur l'ancienne hypothèque, la banque applique la même marge à la nouvelle ; elle touche donc deux fois sa marge sur le même client, lequel, s'il n'avait contracté qu'une hypothèque n'en aurait payé que la moitié. La même règle s'applique même si le client change de banque. En résumé, les banques touchent deux fois leur dû logique et commercial.

Dans d'autres pays, tels que l'Italie, il est possible de transférer gratuitement une hypothèque à une banque qui offre un taux d'intérêt et des conditions plus favorables.

1. Que pense le Conseil fédéral de cette situation et à combien estime-t-il l'économie potentielle que pourrait réaliser les propriétaires de logement et les locataires, dont le loyer devrait baisser ?

2. Ne serait-il pas judicieux de passer à un système permettant de changer d'hypothèque sans pénalité commerciale sur la durée restante de la dette ? Pourquoi faire supporter au client une marge sur un service qui cesse ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Le contrat hypothécaire signé par les deux parties est déterminant en ce qui concerne l'évaluation des droits et devoirs des créanciers hypothécaires et des preneurs d'hypothèques. Les conditions contractuelles et les conditions générales relatives au contrat sont régies par le principe de liberté contractuelle inscrit dans le Code des obligations.

En Suisse, les hypothèques à taux fixe forment une part importante du volume hypothécaire. Caractérisées par des taux d'intérêt bas, ces dernières années ont en outre conduit à une hausse des demandes d'hypothèques de longue durée. En concluant une hypothèque à taux fixe, notamment de longue durée, le preneur de crédit peut maintenir ses coûts à un niveau constant et les calculer. En même temps, il se lie à long terme et paie une prime pour s'assurer ces conditions. Dans la plupart des contrats concernant de telles hypothèques, la résiliation avant terme n'est en principe pas prévue, ce qui peut entraîner des difficultés en cas de changement de situation personnelle. Il se peut donc qu'une hypothèque doive être résiliée avant terme si le transfert sur un nouveau bien immobilier ou à un nouveau preneur d'hypothèque n'est pas possible. Dans de tels cas, les créanciers hypothécaires facturent généralement une indemnité de résiliation, à laquelle s'ajoutent parfois des charges administratives.

Aucune donnée n'étant disponible concernant les contrats hypothécaires résiliés avant terme et les indemnités et frais payés dans ce cas, on ne peut estimer les conséquences pour les propriétaires et les locataires d'un éventuel changement de pratique. On peut toutefois ajouter que le niveau actuel des intérêts est déjà très bas et que les charges pour le preneur de crédit restent limitées. En effet, quelque 10 % seulement du volume hypothécaire est rémunéré à un taux d'intérêt de 3 % ou plus.

2. Alors que le client qui contracte une hypothèque à taux variable s'expose au risque d'une hausse des intérêts, celui qui opte pour une hypothèque à taux fixe transfère ce risque à la banque. Ce dernier accepte en contrepartie de ne pas profiter d'une baisse des intérêts pendant la période sous contrat. L'indemnité de résiliation permet aux banques de se protéger contre les pertes dues aux refinancements et les baisses de marges. Les pertes dues aux refinancements apparaissent lorsque, au moment du remboursement avant terme, la banque ne peut prêter l'argent précédemment remboursé qu'au taux actuel, plus bas que celui d'origine. Quant aux baisses des marges, elles découlent du fait que les banques tirent leurs revenus de la rémunération des dépôts à des taux plus bas que les taux d'intérêt qu'ils prélèvent sur les crédits. Si le crédit est remboursé avant terme, la banque perd ces revenus pour le temps restant prévu par le contrat.

Si l'on donnait au client la possibilité de résilier avant terme les hypothèques à taux fixe, les banques devraient tenir compte dans leurs calculs du comportement futur de leurs clients ainsi que de l'évolution du marché. Cela entraînerait une hausse des coûts et par conséquent des intérêts pour les hypothèques à taux fixe de longue durée. En principe, les conditions des hypothèques à taux fixe (taux bas associés à des indemnités de résiliation ou taux élevés sans indemnités) sont définies par les prestataires. Tant que les prestataires se trouvent en concurrence et que les dispositions prévues par les contrats hypothécaires sont transparentes, il n'est pas justifié de prendre des mesures.

Réponse du Conseil fédéral.