Politica monetaria e debiti ipotecari. Quali vantaggi per i proprietari d'abitazione e gli inquilini?

Wortlaut

I debiti ipotecari in Svizzera ammontano a circa 870 miliardi ed in Ticino a circa 45 miliardi di franchi svizzeri.

Molte famiglie negli ultimi anni sono passate da tassi di interesse variabili a tassi fissi. Considerata la discesa dei tassi di interesse, molti clienti sono interessati a rimborsare le ipoteche contratte in passato per contrarre nuovi prestiti a tassi inferiori. Le banche in questa situazione applicano spesso una penale di rescissione anticipata con una penale di rifinanziamento motivata dal fatto che la banca, al momento della concessione dell'ipoteca, l'ha rifinanziato sul mercato dei capitali. Accanto a questa penale applicano pure un margine commerciale, che giustificano con il rischio legato all'insolvenza del cliente e dalle spese amministrative legate alla gestione dell'ipoteca. Mentre la prima può avere una giustificazione, almeno in termini teorici, la componente commerciale è assolutamente discutibile e comporta un meccanismo perverso, almeno per due motivi principali:

• Il calcolo si basa sul principio del "mancato guadagno": la banca considera di potere applicare al cliente tutto il margine che avrebbe dovuto pagare sugli anni residui dell'ipoteca. In pratica il cliente, liquidando la parte "rifinanziamento" della penale, non comporta per la banca nessun costo aggiuntivo.
• La banca oltre ad applicare il margine commerciale sulla "vecchia" ipoteca, applica lo stesso margine anche sulla nuova. Quindi riscuote sul medesimo cliente due volte un margine. Cliente il quale, se avesse contratto un'unica ipoteca, avrebbe pagato solo la metà! Questa componente viene applicata anche nel caso in cui la banca sia diversa. Il sistema bancario riscuote comunque il doppio di quello che logicamente, e commercialmente, gli spetta.

In altri Paesi, come l'Italia, è consentito spostare gratuitamente il mutuo dalla vecchia banca presso una nuova banca che offre tassi e condizioni più vantaggiose.

Chiedo quindi al Consiglio federale:

1. Come valuta la situazione e il potenziale risparmio per i proprietari di casa e gli inquilini, inquilini ai quali dovrebbe corrispondere una diminuzione della pigione?

2. Non ritiene che si dovrebbe passare a un sistema dove il cambiamento di ipoteca sia possibile senza pagare la penale commerciale sul periodo residuo del debito? Quale è la ragione per addebitare ad un cliente un margine su un servizio che si interrompe?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Ai fini della valutazione dei diritti e dei doveri del creditore ipotecario e del debitore ipotecario è determinante il contratto ipotecario firmato dai due contraenti. Le condizioni contrattuali e commerciali in esso contenute rientrano nella libertà di contrarre sancita dal Codice delle obbligazioni.

È un dato di fatto che i prestiti ipotecari a tasso fisso rappresentano una quota notevole dell'intero volume ipotecario in Svizzera. Durante la fase di tassi bassi degli ultimi anni è cresciuta la domanda di prestiti ipotecari di lunga durata. Un prestito ipotecario a tasso fisso, in particolare con una lunga durata, ha il vantaggio che per l'intera durata i costi per il debitore rimangono costanti e possono quindi essere calcolati. D'altro canto il debitore paga un premio per la garanzia e si lega a più lungo termine. Una rescissione anticipata di un prestito ipotecario a tasso fisso non è in linea di massima prevista nella maggior parte dei contratti ipotecari, il che può dare adito a difficoltà con il mutare delle situazioni personali. Non è da escludere che un prestito ipotecario debba essere rescisso anticipatamente se non è possibile trasferirlo a un nuovo immobile o a un nuovo debitore ipotecario. In questi casi i creditori ipotecari addebitano di norma una cosiddetta penale di rescissione anticipata ed eventualmente altre spese amministrative.

Dal momento che non esistono dati sui contratti ipotecari rescissi anticipatamente nonché sulle penali e sulle spese pagate in questi casi, non è possibile formulare una valutazione degli effetti di un'eventuale modifica di questa prassi per i proprietari di casa e gli inquilini. Si può però aggiungere che attualmente il livello dei tassi d'interesse è già molto basso e l'onere a carico dei debitori è contenuto. All'ora attuale solo circa il 10 per cento del volume dei prestiti ipotecari è rimunerato con un tasso d'interesse del 3 per cento o superiore.

2. Nei casi di prestito ipotecario a tasso variabile il cliente è esposto al rischio di un aumento dei tassi mentre con il prestito ipotecario a tasso fisso trasferisce questo rischio alla banca. Egli accetta quindi di non beneficiare di flessioni dei tassi nel periodo convenuto. Applicando la penale per disdetta anticipata le banche si mettono al riparo da perdite sul rifinanziamento e sui margini. Le perdite sul rifinanziamento si producono se, al momento del rimborso anticipato, la banca non può concedere nuovamente in prestito i capitali rimborsati in anticipo al tasso di mercato originario, bensì al tasso attuale, più basso. La perdita sui margini scaturisce dal fatto che le banche ottengono profitti remunerando i depositi a tassi inferiori rispetto a quelli prelevati sui finanziamenti. Se il prestito viene rimborsato anticipatamente, alla banca viene a mancare il rendimento per la durata residua.

Qualora fosse generalmente concessa ai clienti la possibilità di disdire anticipatamente i prestiti ipotecari a tasso fisso, le banche dovrebbero considerare nei propri calcoli il comportamento futuro dei clienti nonché le variazioni del mercato. Ciò provocherebbe un aumento delle spese e, quindi, dei tassi per i prestiti ipotecari a tasso fisso con durate più lunghe. In linea di massima la facoltà di configurare i prestiti ipotecari a tasso fisso (bassi tassi d'interesse in combinazione con penali per disdetta anticipata oppure tassi d'interesse elevati e rinuncia alla penale) è lasciata agli offerenti. A condizione che sussista la concorrenza tra gli offerenti e le clausole dei contratti ipotecari siano trasparenti, un intervento regolatorio non è giustificato.

Risposta del Consiglio federale.